СОДЕРЖАНИЕ

На правах рукописи




Поляков Леонид Алексеевич
Теория мультипликатора
и экономический механизм регулирования
рынка жилья
Специальность 08.00.01 – политическая экономия

Автореферат
диссертации на соискание учёной степени
кандидата экономических наук




Ярославль – 2000
Диссертация выполнена на кафедре экономической теории и социально-
экономической политики Ярославского государственного университета им. П.
Г. Демидова.

Научный
руководитель – доктор экономических наук, профессор
Мелиховский Виктор Михайлович
Научный
консультант – кандидат физико-математических наук, доцент Коршунова
Наталья Ивановна
Официальные оппоненты:
–доктор экономических наук, профессор Гибало
Николай Петрович
–кандидат экономических наук, доцент Ерошин
Александр Анатольевич

Ведущая организация – Московский государственный
университет экономики, статистики и информатики
Защита состоится 9 июня 2000 года в 14 часов на заседании диссертаци-
онного совета К 064.12.02 в Ярославском государственном университете им. П.
Г. Демидова.
Адрес: 150000, г. Ярославль, ул. Комсомольская, 3, экономический фа-
культет, ауд. 208.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ярославского государ-
ственного университета им. П.Г. Демидова.

Автореферат разослан «_7_» мая 2000 года.
Учёный секретарь диссертационного совета

к.э.н., доцент Л.Б. Парфёнова




2
Общая характеристика работы
Актуальность темы. Идея о необходимости реформирования жилищной
сферы и всей системы строительных инвестиций в России не имеет серьёзных
противников. По мнению многих экономистов, жилищное строительство могло
бы стать началом экономического роста, снижения инфляции, сокращения де-
фицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения, укре-
пления рубля.
Однако при существующих нестабильности и высоких политических и эко-
номических рисках, прежде всего инфляционных, рыночный механизм не все-
гда удовлетворительно решает задачи долгосрочного инвестирования, которого
требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому в строительстве жилья
необходима активная, а главное, системная политика государства, но не разру-
шающая сам рынок, а дополняющая, корректирующая, регулирующая его.
Актуальность темы диссертационного исследования также обусловлена:
• во-первых, высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетво-
ряющего одну из самых насущных потребностей человека, потребность в жи-
лище, право на которое, помимо всего прочего, закреплено в Конституции Рос-
сийской Федерации;
• во-вторых, наличием существенных социально-экономических противоре-
чий в жилищной сфере, заключающихся прежде всего в несоответствии воз-
можностей жилищной экономики России потребностям населения в жилье;
• в-третьих, значительным мультипликативным эффектом нового жилищно-
го строительства для национальной экономики в целом;
• в-четвёртых, необходимостью поиска путей привлечения весьма значи-
тельных объёмов жилищных инвестиций и способов повышения экономиче-
ской мобильности жилья, то есть путей создания экономических условий меж-
отраслевого и межрегионального переливов капитала в соответствующие жи-
лищные рынки;
• и, в-пятых, низкой ликвидностью жилья в России, что вызвано несоответст-
вием структуры и величины предложения жилья и спроса на него.
Таким образом, потребность в разработке соответствующей государствен-
ной структурно-инвестиционной и жилищной политики и необходимость соз-
дания адекватного особенностям и задачам рынка жилья механизма его регули-
рования, а также отсутствие эффективных способов включения имеющихся
резервов и привлечения долгосрочных капиталовложений обусловили актуаль-
ность данного исследования.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к данной
проблематике обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем об-
стоятельством, что в литературе нет специальных работ, посвящённых раз-
вёрнутому обоснованию преимуществ финансирования инвестиций именно
жилищной сферы и прежде всего под углом зрения мультипликаторной тео-
рии, исследованию жилищного рынка как подсистемы национальной экономи-
ки со своей собственной структурой и инфраструктурой и системному анализу
механизма регулирования жилищных рынков. Поэтому автор обращается к ра-

3
ботам, отражающим проблематику различных теорий мультипликатора, эконо-
мики недвижимости в целом и жилищной экономики в частности.
В основу своего исследования автор положил научные подходы, разработан-
ные такими экономистами, как Дж.М.Кейнс, Р.Харрод, Э.Хансен,
П.Самуэльсон, Дж.Р.Хикс, Г.Хаберлер, Э.Лундберг, Д.Х.Робертсон,
Дж.М.Кларк. Именно эти авторы уделили наибольшее внимание проблемам
воспроизводства, экономического роста, поиска адекватных ему методов госу-
дарственного регулирования. Они раскрыли экономическое содержание эффек-
тов мультипликации автономных расходов и акселерации инвестиций, допол-
нив классическую теорию инвестиций, определили контуры развития нацио-
нальных экономик в целях преодоления спада и обеспечения экономического
роста. К сожалению, отечественная экономическая наука не уделяла внимания
конструктивному развитию теории мультипликатора и обеспечению на его ос-
нове увеличения объёмов валового выпуска продукции. С точки зрения крити-
ческого анализа явление мультипликатора и возможности его использования в
регулировании капиталистической экономики рассматривались в работах
Л.Б.Альтера, В.Э.Шляпентоха, Р.Х.Хафизова, С.С.Носовой, И.М.Осадчей. В
последнее время появились работы, посвящённые различным аспектам исполь-
зования мультипликаторной теории в регулировании занятости (Е.В.Балацкий),
а также теории механизма хозяйственного регулирования (Ю.М.Осипов) и его
эволюции (И.Е Крысина).
Вопросы экономики недвижимости и жилищной экономики среди зарубеж-
ных экономистов разрабатывались такими исследователями, как
Г.Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С.Харрисон, Р.Страйк, Дж.Дэниелл
и др. Ими обобщён и систематизирован огромный опыт функционирования
рынков недвижимости и жилья развитых стран.
В последнее время и в отечественной литературе стали появляться работы,
посвящённые зарождению и развитию современного жилищного рынка и рын-
ков, сопряжённых с ним. Среди таких работ можно выделить исследования
Л.В.Долговой, Р.Г.Квачадзе, Н.Ю.Богомоловой, С.Ю.Лядкина по формирова-
нию рынков жилья в России; Е.И.Тарасевича, С.В.Смолянинова, С.В.Ананских,
А.Ю.Воробьёва по финансированию инвестиций, налогообложению и органи-
зационным проблемам жилищного сектора экономики; Е.П.Коптевой,
С.А.Ваксмана, О.Е.Воробьёвой, Н.Б.Косаревой по ипотечному жилищному кре-
дитованию; А.Гузановой, В.Грицыной, Р.З.Эльдарова по изучению структуры
потребностей и спроса на жилищных рынках России и мн. др.
Отдавая должное вкладу многих исследователей в разработку данной тема-
тики, отмечаем, что их труды во многом определяют теоретические основы и
методологические ориентиры социально-экономического анализа функциони-
рования жилищного рынка и, частично, механизма его регулирования. Однако
целостной модели механизма регулирования рынков жилья с использованием
экономической силы мультипликатора жилищных инвестиций до сих пор нет.
Особую сложность, с точки зрения регулирования, здесь вызывает проблема
многообразия форм собственности как на рынке готовой строительной продук-
ции (первичный рынок жилья), так и на рынке существующего жилья (вторич-
4
ный рынок). В работах же, посвящённых проблемам структурно-
инвестиционной политики государства, на наш взгляд, нет достаточно полного
научного обоснования приоритетности инвестиций именно в жилищное строи-
тельство.
Актуальность проблемы и недостаточность её научной разработанности пре-
допределили выбор темы, обусловили цель и задачи исследования.
В качестве объекта исследования выступает жилищный рынок, представ-
ленный как система составляющих и сопряжённых с ним субрынков, таких как
первичный и вторичный рынки жилья, рынок аренды жилья, рынок инвести-
ций, рынок строительных материалов, проектной продукции, риэлторских ус-
луг и др.
Предметом исследования является проблема регулирования жилищного
рынка с точки зрения мультипликаторной теории в целях обеспечения эконо-
мического роста и наиболее полного удовлетворения жилищных потребностей.
Целью исследования является научное обоснование механизма регулиро-
вания жилищного рынка, с целью обеспечения мультипликаторного прироста
валового национального продукта на основе использования экономико-мате-
матической модели мультипликатора жилищных инвестиций.
Цель определила задачи исследования:
• осуществление анализа эволюции теории мультипликатора и выявление
особенности его проявления с точки зрения статики и динамики;
• осуществление разработки и анализа экономико-математической модели
мультипликатора жилищных инвестиций, выявление причины повышенной
мультипликативности инвестирования в жилищную сферу;
• доказательство взаимосвязи инвестирования в жилищную сферу и роста
склонности к потреблению дополняющих жильё товаров;
• осуществление системного анализа жилищного рынка и внешней экономи-
ческой среды, исследование роли инфраструктуры рынка жилья;
• исследование экономических отношений основных субъектов регулирова-
ния жилищного рынка;
• формулирование модели механизма регулирования жилищного рынка;
• обоснование возможности создания и теоретическая разработка залогового
мультипликатора, исследование влияния ипотечного кредитования на мультип-
ликативные процессы в экономической системе в целом;
• обоснование системы способов регулирования рынка жилищных инвести-
ций и строительства нового жилья.
В качестве гипотезы выдвинуто предположение, что повышенный мультип-
ликативный эффект жилищных инвестиций обусловлен широкой номенклату-
рой дополняющих (комплементарных) жильё товаров и высокой эластичностью
спроса по доходу на эти товары. Это означает, с точки зрения инвестиционного
процесса, что объёмы жилищных инвестиций и всех остальных капиталовло-
жений должны обеспечить рост производства названных товаров, то есть долж-
ны находиться в определённом соотношении между собой.
Теоретическую основу исследования составили общие закономерности
функционирования макроэкономики и отдельных товарных рынков, описанные
5
в экономической литературе разных лет, а также идеи и суждения, представ-
ленные в отечественной и зарубежной литературе, связанные с темой диссерта-
ции.
Методология исследования. Исследование осуществлено с использованием
системного и формально-логического подходов, методов микро- и макроэконо-
мического анализа, теоретического и экономико-математического моделиро-
вания, а также периодоанализа, анализа маржинального и графического.
В работе нашли применение статистические и аналитические материалы
Госкомстата РФ, а также фактические материалы, представленные в специали-
зированных изданиях и средствах массовой информации.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нём:
1. Исследованы мультипликативные процессы под углом зрения отдельной
отрасли – жилищной экономики – и создана экономико-математическая модель
мультипликатора жилищных инвестиций. Сущность названной модели заклю-
чается в математическом «вычленении» эффекта мультипликации автономных
жилищных инвестиций в составе всех имеющих место. Всё вышеназванное
осуществлено на основе разработки дополнительных математических парамет-
ров к уже известной модели мультипликатора.
2. Уточнена правомерность использования формулы статического мультип-
ликатора для расчёта эффекта мультипликации, взятого во времени, то есть
для вычисления величины динамического мультипликатора. Автономное инве-
стирование не осуществляется мгновенно, нет и мгновенного прироста доходов
в ответ на него. Данный процесс распределён во времени, то есть расходование
инвестиций осуществляется не сразу, и реагирование доходов в ответ на них
осуществляется также с временным лагом. Вместе с тем суммарное действие
распределённого инвестирования при неизменной склонности к потреблению
равно действию инвестиций, расходуемых «одномоментно».
3. Определена сущность ближайшей внешней среды жилищного рынка, а
также его инфрастуктуры. К первой мы относим перечень рынков товаров и
услуг сопряжённых (рынок ресурсов для осуществления строительства) и до-
полняющих жильё товаров (бытовая мебель, техника, коммунальные услуги и
др.). Ко второй – все отрасли, которые обеспечивают общие условия развития
основной отрасли – строительства нового жилья: систему финансирования жи-
лищных инвестиций, информационное обеспечение, регистрацию прав на осу-
ществление сделок с недвижимым имуществом и мн. др.
4. Предложено новое экономическое понятие «залоговый мультипликатор» с
целью отражения такого экономического явления, как мультипликация авто-
номного ипотечного финансового капитала (ипотечного долга), и создана его
экономико-математическая модель. Его сущность состоит в превышении сум-
марной залоговой стоимости объекта недвижимости в результате многократно-
го перезалога.
5. Разработана модель механизма регулирования жилищного рынка как орга-
низующей системы, в свою очередь состоящей из систем соответствующих це-
лей, субъектов и способов регулирования. Сущность названной модели состоит
в определении механизма как взаимодействия различных уровней регулирова-
6
ния: домохозяйства, предпринимательского хозяйства, региона и, наконец, го-
сударства. Важнейшее место в составе теоретической модели механизма регу-
лирования жилищного рынка занимает экономико-математическая модель
мультипликатора жилищных инвестиций.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследова-
ния заключается в том, что положения и выводы работы могут быть использо-
ваны для дальнейшего теоретического исследования эффектов мультипликации
в различных отраслях экономической науки. Кроме того, предложенные авто-
ром модели мультипликатора жилищных инвестиций и залогового мультипли-
катора могут помочь выявлению новых путей и способов обеспечения роста
инвестиций, обоснованию выбора главных направлений инвестиционной поли-
тики, обеспечению системного подхода в регулировании жилищных рынков на
федеральном и местном уровнях.
Апробация работы. Полученные результаты и выводы были применены при
разработке пакета документов по организации в Ярославле жилищного облига-
ционного займа. Кроме того, выводы диссертации использованы при разработ-
ке предложений по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Яро-
славля, а также применены в разработке авторского курса «Рынок недвижимо-
сти и ипотека» (Международный университет бизнеса и новых технологий).
Основные положения диссертационного исследования докладывались на на-
учно-практической конференции в Ярославском высшем военном финансовом
училище в мае 1998 года.
Материалы диссертации были использованы при разработке и чтении курсов
лекций по дисциплинам «Ценообразование в рыночной экономике» (Ярослав-
ский филиал Военного финансово-экономического университета), «Прогнози-
рование и планирование в условиях рынка» (ЯФ ВФЭУ, Международный уни-
верситет бизнеса и новых технологий), «Микроэкономика», «Макроэкономи-
ка», «Социальная рыночная экономика» (Ярославский филиал Московского
Государственного университета статистики, экономики и информатики).
Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, двух
глав, включающих пять параграфов, заключения, списка литературы и прило-
жений. В диссертации представлены одна схема, 8 таблиц, 11 рисунков, основ-
ной текст изложен на 185 страницах компьютерного текста. Список литературы
включает в себя 164 наименования.
Содержание работы
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, показана степень
разработанности проблемы в литературе, определены цели, задачи исследова-
ния, обозначены методологические и теоретические основы, указаны элементы
научной новизны работы, её теоретическая и практическая значимость.
Первая глава «Мультипликация жилищных инвестиций в рыночной
экономике» посвящена исследованию эволюции теории мультипликатора и
построению модели мультипликатора жилищных инвестиций. Первым круп-
ным экономистом, который предложил теорию мультипликатора, был
Дж.М.Кейнс. Однако научная основа мультипликаторной теории была заложе-

7
на ещё его предшественником Р.Ф.Каном. Своё внимание Кан сосредоточил на
динамике занятости, вызываемой изменениями в инвестициях. Мультиплика-
тор, по Кану, это коэффициент, показывающий, во сколько раз совокупная за-
нятость превысит прирост первичной занятости в отраслях, где был осуществ-
лен прирост объёмов инвестиций. Большее расширение совокупной занятости
по сравнению с инвестиционными отраслями основано на том, что дополни-
тельные работники, чьи рабочие места появились под влиянием дополнитель-
ных инвестиций, получают доход. Этот доход, в свою очередь, расходуется на
рынке потребительских товаров и услуг, определяя тем самым дополнительный
доход тех, кто производит эти товары. Рост доходов последних вызывает рас-
ширение производства, что означает, в том числе, дополнительный найм рабо-
чей силы. Та, в свою очередь, получив доход, выступает в уже знакомой нам
роли потребителя товаров и услуг и т.д. Таким образом, в течение сравнительно
небольшого промежутка времени, занятость кумулятивно расширяется, много-
кратно превышая её первичный прирост.
Аналогично мультипликатору Кана действует мультипликатор инвестиций
Дж.М.Кейнса. Однако мультиплицируемой величиной является не занятость, а
доход. Инвестиции, израсходованные в тех или иных отраслях, являются дохо-
дом для владельцев ресурсов – трудовых, капитальных, природных. Доходы,
полученные владельцами ресурсов, будут израсходованы на приобретение по-
требительских и капитальных благ, что принесёт их владельцам дополнитель-
ный доход. Тот, в свою очередь, вновь будет потрачен, принеся кому-то новый
доход, и т.д. Сумма прироста совокупных доходов (занятости) была бы беско-
нечно большой величиной, если бы не «утечки» дохода на каждой стадии его
расходования. Эти «утечки» характеризуют удельную величину непотребляе-
мого дохода.
Математически это выглядит следующим образом:
1 1
? Y = ? I + b 2 ? ? I + b 3 ? ? I + ... + b n ? ? I + ... = (1)
? ?I = ? ?I
1? b s
?Y – прирост совокупного дохода (валового выпуска продукции);
?I – прирост инвестиций;
b – предельная склонность к потреблению в обществе;
n – количество актов расходования дохода;
s – предельная склонность к сбережению, причем s =1 – b.
1
Собственно и есть мультипликатор инвестиций Дж.М.Кейнса.
1? b
Позднее было доказано, что в принципе не имеет значения, какие именно ав-
тономные расходы в обществе осуществлены: инвестиционные, государствен-
ные или потребительские – главное, чтобы они были независимы от текущего
дохода. Экономическая система, представленная нами как оборот продуктов,
ресурсов и денег, с точки зрения мультипликаторной теории, умножает только
автономные расходы. Эти расходы могут включать в себя отрицательные сбе-
режения (расходование сбережений), внутреннее и внешнее заимствование,
расходование резервов предприятий или государства и др. Строго говоря,
8
«можно и возразить, что ретроспективно все капиталовложения (в нашем слу-
чае автономные расходы – Л.П.) вызваны изменениями выпуска продукции,
однако некоторая часть капиталовложений в столь незначительной степени вы-
звана независимыми изменениями объёма продукции, что её в действительно-
сти можно считать независимой»1.
Мультипликативное умножение доходов, индуцированных внутри экономи-
ческой системы, уравновешивается «зеркальным» потоком расходов этой же
системы, из которых состоят эти доходы. Другими словами, всякая сумма внут-
ренних доходов экономической системы является суммой непосредственно
предшествующих им доходов, и наоборот. Всякий раз, когда мы имеем дело не
с автономными, а с зависимыми от текущего дохода расходами, их воздейст-
вие характеризует не мультипликативный, а производственный или акселера-
тивный эффект.
Последователи Дж.М.Кейнса – Р.Харрод, Э.Хансен, П.Самульсон, Дж.Хикс,
Ф.Махлуп и др. – усовершенствовали его модель мультипликатора, исходя из
условий открытости экономической системы и наличия налогообложения. С
учётом названных экономических реалий формула мультипликатора приобрела
1
вид: ? Y = ?A (2), где l – предельная склонность к им-
1 + l ? b( 1 ? ? )
портированию, ? – предельная норма налогообложения, а ?A – любые авто-
номные расходы.
Новые параметры l и ? характеризуют величины утечек доходов из экономи-
ческой системы в силу расходования их на покупки импортных товаров (пара-
метр – l ) и в виде налоговых поступлений в бюджет (параметр – ? ) В целом
важны не покупка импорта и отчисление налогов как таковые, а их превыше-
ние, отрицательное или положительное, соответственно над экспортом или
бюджетными расходами. Всё вышесказанное позволило экономистам сформу-
лировать модели внешнеторгового мультипликатора и мультипликатора чистых
налогов (или разновидности последнего – мультипликатора сбалансированного
бюджета).
Другим важным направлением совершенствования мультипликатора стала
разработка его динамической модели. Модель Кана-Кейнса изначально статич-
на, то есть она не подразумевает рассмотрения мультипликативных эффектов
во времени, в развитии, а формула мультипликатора позволяет рассчитать ре-
зультирующий эффект сразу. К тому же, величина мультипликатора, по Кейн-
су, постоянна, так как основана на достаточно инертном показателе – склонно-
сти общества к потреблению, который, по Кейнсу, изменяется в короткие про-
межутки времени крайне незначительно.
Вместе с тем надо иметь в виду, что доход, как правило, не расходуется «од-
номоментно», что подразумевает формула Кейнса, а наоборот, его расходова-
ние происходит во времени «порциями». Кроме того, возможны задержки в по-
лучении доходов, например продажа товаров в кредит, и другие временные ла-
ги. Все это привносит изменения в выходные величины модели мультиплика-
1
Аллен Р. Математическая экономия. – М., 1963. – С.71

9
тора, на основании чего была создана модель динамического мультипликатора.
Однако если предположить, что во время действия мультипликатора склон-
ность к потреблению в обществе оставалась постоянной, то суммарный ре-
зультат действия распределённых во времени доходов будет одинаков по вели-
чине с результатом воздействия на экономическую систему расходов одномо-
ментных. Это означает, что статистическая формула мультипликатора вполне
применима в расчётах динамических мультипликативных эффектов в кратко-
срочном периоде, когда предельная склонность к потреблению «не успевает»
измениться значительно.
Наряду с вышеназванными мультипликаторами, вскоре были сформулирова-
ны мультипликаторы для других сфер, в частности, денежный, кредитный и
матричный мультипликаторы.
Однако все модели не предусматривали рассмотрения мультипликативных
эффектов с точки зрения отдельной отрасли экономики, во взаимоувязке её с
валовым национальным продуктом. Однако именно с точки зрения мультипли-
катора, как это показали ещё Г.Хаберлер, А.Пигу, П.Самуэльсон, инвестирова-
ние в различные отрасли приносит различные результаты. Так, например, инве-
стирование нового жилищного строительства обладает свойством воздействия
на склонность к потреблению в обществе в сторону его повышения. Механизм
воздействия жилищных инвестиций следующий.
Как известно, все товары принято разделять на товары-заместители (субсти-
туты) и товары, дополняющие друг друга (комплементарные товары). Послед-
ними выступают такие товары, которые при совместном их потреблении при-
носят большее удовлетворение, чем при их раздельном потреблении.
Покупка жилья стимулирует рост желания потреблять товары, повышающие
удовлетворённость от их потребления совместно с жильём (рост предельной
склонности к потреблению по Кейнсу). Этот рост может происходить и проис-
ходит не только за счёт текущих доходов, но и за счёт сбережений (резервов)
или за счёт кредита. Дж.Дьюзенберри приводит следующий пример, харак-
теризующий указанное явление: так «переезд людей со скромным доходом в
современную квартиру вынуждает их совершать расходы на покупку мебели и
оборудования, а также на улучшение образа жизни. Эти расходы соответствуют
очень низкой или даже нулевой (если не отрицательной) норме сбережений»2.
Отрицательная норма сбережений в данном случае означает автономные расхо-
ды, то есть расходование собственных, ранее осуществлённых сбережений, или
жизнь в долг. Если таковые расходы имеются, то по определению эти расходы
вызваны не ростом дохода, а самим фактом приобретения жилья. Этот новый
«впрыск» дополнительных денежных «инъекций» генерирует свою самостоя-
тельную цепочку мультипликации доходов в обществе.
Таким образом, если среди товаров, комплементарных жилью, будет большая
доля тех, чья эластичность по доходу особенно велика, то это вызовет рост по-
требительских расходов в обществе, а значит, рост склонности к потреблению,
что означает и рост мультипликации доходов. Как показывают исследования

2
Столерю Л. Равновесие и экономический рост (принципы макроэкономического анализа). – М., 1974. – С.74.

10
товарных рынков, в «ближайшие» товарные группы, дополняющие покупку
(строительство) жилья, входят мебель, бытовая техника, средства связи, авто-
мобиль, коммунальные услуги, инженерная, социальная и рекреационная ин-
фраструктуры жилых посёлков и др., что говорит о том, что номенклатура до-
полняющих жильё товаров и услуг очень широка. Эластичность по доходу на
эти товары и услуги, как правило, высока (см. таблицу 1).
Как известно, в основании функции совокупного
Эластичность спроса по доходу
потребления лежат кривые Энгеля, подчиняющиеся
на различные товары
той же закономерности. Поэтому чем больше в со-
Таблица 1
В рамках
ставе совокупного потребления товаров, чей удель-
ный вес по доходу высок, тем в большей степени
короткого


длинного
периода


периода


Наименование
общество потребляет, а не сберегает.
Таким образом, при условии достаточно широко-
го жилищного строительства, при значительном
Картофель – -0,81
Свинина 0,27 0,18
росте ввода в строй жилья растут объёмы потреб-
Говядина 0,51 0,45
ления товаров, дополняющих жильё. Это вызывает
Мебель 2,60 0,53
Посуда 0,47 0,77
положительный сдвиг предельной склонности к по-
Услуги дантиста 0,38 1,00
Цыплята 0,49 1,06
треблению, а значит и положительный рост муль-
Автомобили 5,50 1,07
типликатора. В связи с вышесказанным нами вве-
Зрелищный спорт 0,46 1,07
Врачебные услуги 0,28 1,15
дён дополнительный параметр ? в формулу муль-
Одежда 0,95 1,17
типликатора:
Бензин и нефть 0,55 1,36
Домашнее обору-
1
2,72 1,40
дование
?Y = ? A (3).
Обувь 0,90 1,50
1 + l ? b ? (1 ? ? )
Драгоценности и
часы 1,00 1,60
Параметр ? отражает рост предельной склонно-
Частные дома 0,07 2,45
Путешествия 0,24 3,09
сти к потреблению под влиянием жилищных инве-
Предметы туалета 0,25 3,74
Источник: Хайман Д.Н. Современ-
стиций, причём b < b ? < 1. Вместе с тем, получен-
ная микроэкономика: анализ и при-
ная формула не отражает прямого вклада в прирост
менение.– М., 1992. – Т.1. – С. 159.

валового выпуска продукции автономных жилищ-
ных инвестиций, так как они в формуле не определены. Однако если предста-
вить, что ?Aж = dжA ? ?A, где ?Aж – автономные жилищные инвестиции, а dжA –
доля последних в общем объёме автономных инвестиций ?A, то можем запи-
сать:
1
?Y = ?Aж (4),
(1 + l ? b?(1 ? ?))d жA
1
= m ж (формула 5) и есть формула мультипликатора
где
(1 + l ? b? (1 ? ?))d жA
жилищных инвестиций.
Формула (4) отражает взаимосвязь инвестиций жилищных и всех остальных,
которая достаточно сложна. При фиксированных ?A рост ?Aж, с одной сторо-
ны, вызовет рост склонности к потреблению всего общества (параметр ?), а с
другой – вызовет прирост параметра dжA. Если первый «работает» на рост
мультипликатора, то второй – на его понижение, что видно из данной матема-
тической формулы. Результат взаимодействия параметров ?, dжA и самих воз-
11
росших ?Aж зависит от их количественного соотношения.
В этом взаимодействии автономных жилищных инвестиций и всех осталь-
ных автономных расходов, обеспечивающих прирост всех прочих (кроме жи-
лья) товаров, в том числе комплементарных жилью, кроется одна из причин,
объясняющих тот факт, что прирост жилищного строительства в 1995 году не
привёл к росту валового выпуска в целом. Другими словами, рост жилищных
инвестиций должен быть подкреплён ростом остальных инвестиций. В реаль-
ности же имело место сокращение последних.
Условный пример воздействия жилищных инвестиций. Пусть предельная
склонность к потреблению b = 0,9, предельная склонность к импортированию в
анализируемой стране q – 10%, коэффициент роста предельной склонности к
потреблению в результате действия автономных жилищных инвестиций ? –
1,05, средняя норма налоговых изъятий ? – 25%. Прирост автономных расходов
?A = 120 млрд. ден. ед. Допустим, имеется два варианта расходования авто-
номных денежных средств: 1) с финансированием жилищных инвестиций; 2)
без финансирования жилищных инвестиций. Какова разница этих вариантов с
точки зрения прироста совокупных доходов ?Y?
Используем формулу 3:
120
вариант 1. ?Y = = 306,7 млрд . ден. ед.
1 + 0,1 ? 0,9 ? 1,05 ? (1 ? 0,25)
Исключим параметр ? (см. формулу 2), тогда:
120
вариант 2. ?Y = = 282,3 млрд. ден. ед.
1 + 0,1 ? 0,9 ? (1 ? 0,25)
Разница от различных вариантов расходования автономных денежных
средств составит 24,4 млрд. ден. ед. Возможны и другие условные примеры с
определением доли жилищных инвестиций во всех остальных автономных ин-
вестициях.
Полученная экономико-математическая модель была статистически провере-
на. Статистическая проверка базировалась на выявлении возможной положи-
тельной подвижки в склонности к потреблению в обществе под влиянием роста
жилищных инвестиций в 1995 году, а также на исследовании тесноты связи ди-
намик объёмов ввода в строй жилья и выпуска сопряжённых (стройматериалы)
и комплементарных жилью товаров. Анализ показал высокую положительную
связь названных групп товаров, за исключением тех, у которых велико импор-
тозамещение (в частности по телевизорам и видеомагнитофонам). Последний
факт также подтверждает правоту мультипликаторной теории и показывает ещё
одну причину сдерживания положительного эффекта жилищных инвестиций –
импорт дополняющих жильё товаров.
Во второй главе «Место и роль мультипликатора в механизме регулиро-
вания жилищного рынка» исследование базируется на применении системно-
го подхода в изучении самого жилищного рынка, механизма его регулирования
и мультипликативных эффектов, связанных с ним.
С точки зрения названного подхода жилищный рынок представляет собой
12
часть рынка недвижимости, экономическими механизмами которого передают-
ся права собственности, устанавливаются цены и варианты использования жи-
лищного фонда в его взаимосвязи с фондом земельным. Важнейшей особенно-
стью жилья как товара является его связь с землей, то есть отнесение его к не-
движимому имуществу, что в значительной степени отражается в его произ-
водстве и потреблении. Вторая важнейшая особенность жилья состоит в его
способности удовлетворять одну из самых насущных потребностей человека –
потребность в жилье. Эта особенность в определённой мере объясняет высокую
эластичность спроса на жильё по доходу.
На основе системного подхода удалось вычленить из общей внешней среды
жилищного рынка среду ближайшую, в которую вошли рынки сопряжённых и
комплементарных жилью товаров: рынок участков под застройку; рынок рабо-
чей силы строительных профессий; рынок строительного оборудования; рынок
жилищных инвестиций; рынок строительных материалов и конструкций; рынок
предметов домоустройства и др. Такое выделение ближайшей экономической
среды жилищного рынка позволило детально представить ту экономическую
сферу, где и происходит первоначальный сдвиг предельной склонности к по-
треблению под влиянием жилищных инвестиций.
Как всякая экономическая система, жилищный рынок обладает собственной
инфраструктурой. В основании выделения инфраструктуры как сферы народ-
ного хозяйства лежит различие между особенными и общими условиями про-
изводства. К особенным условиям относятся конкретные формы технологиче-
ского процесса, присущие в отдельности каждому виду производства, например
жилищному строительству. К общим условиям относятся те, без которых не
может эффективно функционировать любое производство. Последние создают-
ся производственной деятельностью таких отраслей народного хозяйства, как
транспорт, связь, информационные системы и т.п., и составляют, собственно,
инфраструктуру экономики.
Исходя из этого инфраструктура жилищной экономики (жилищного рынка)
– это система материальных и информационных условий, обеспечивающих
стабильное и эффективное функционирование строительства нового жилья. Та-
ким образом, новое жилищное строительство и есть то основное производство,
конкретная форма технологического процесса, которую и призвана обслужи-
вать инфраструктура. В инфраструктуру же входят: подразделения федераль-
ных, региональных, местных властей по жилищному строительству; инвести-
ционно-кредитная система – ипотечные банки, финансовые компании и др.; от-
расли, производящие строительные материалы и технику; информационные
агентства и др.
Важнейшим следствием изучения ближайшей среды и инфраструктуры
рынка жилья явилось выявление большой степени их совпадения, несмотря на
совершенно разные подходы к их вычленению из экономической системы. В
силу того, что первая сфера генерирует рост мультипликации жилищных инве-
стиций, а вторая – обеспечивает эффективное функционирование основного
производства – строительства жилья, мы и определяем их как участки сосредо-
точения основных усилий государственной жилищной политики.
13
В исследовании механизма регулирования жилищной экономики (рынка жи-
лья) за основу было взято представление о механизме регулирования как об ор-
ганизующей системе, приводящей в движение экономику. На это «работают»
экономические законы и закономерности. Каждый из них реализует свою об-
ласть, но вместе они дают не механистическую сумму законов, а новое качест-
во, предполагающее взаимодействие, где существует иерархия, верховная роль
одних законов над другими, реализующая важнейшие приоритеты в развитии
регулируемой системы. Таким образом, если рассматривать мультипликацию
доходов как проявление закономерности функционирования экономической
системы, основанной на товарно-денежных отношениях, то становится ясно,
что она должна учитываться в принятии социально-экономических решений
всеми хозяйствующими субъектами, но прежде всего государством. Мало того,
как всякая познанная закономерность мультипликатор жилищных инвестиций
может и должен стать инструментом экономической и жилищной политик.
Системообразующими признаками, отделяющими механизм регулирования
рынка жилья от внешней среды, является наличие адекватных целей, субъектов
и способов регулирования этого рынка. Все перечисленные элементы-признаки
не являются разрозненными, а представляют собой соответствующие системы:
систему целей, систему субъектов и систему способов регулирования. Высшей
целью механизма регулирования жилищного рынка является рост числа домохо-
зяйств, удовлетворивших свои жилищные потребности. Но для достижения
этой цели нужно сначала достичь других целей (подцелей по отношению к пер-
вой). Таким образом, методом расположения цели можно построить дерево це-
лей механизма регулирования жилищного рынка.
Система субъектов регулирования представляет собой пять взаимосвязанных
уровней (подсистем): домохозяйство, предпринимательское хозяйство, рынок,
регион и государство. Ни один из названных уровней не функционирует изо-
лированно. Все они обладают теми или иными возможностями воздействия на
жилищный сектор экономики и друг на друга.
Главной тенденцией изменений в субъектной структуре механизма регули-
рования переходной экономики России является децентрализация. Она, безус-
ловно, должна исходить из принципа субсидиарности, представляющего, как
известно, такое перераспределение правомочий между субъектами иерархиче-
ской структуры управления, которое допускает решение вопроса каким-либо
уровнем только в том случае, если он неразрешим уровнем нижестоящим.
Главная роль в условиях рыночного реформирования рыночной экономики
отводится механизму государственного регулирования. Несмотря на то, что го-
сударственный и рыночный уровни регулирования во многом противополож-
ны, именно государству, исходя из силы и возможностей его воздействия на
экономику, в том числе жилищную, отводится главная роль в обеспечении соз-
дания необходимых предпосылок для функционирования рыночного механиз-
ма.
Для реализации этой и других целей у государственного уровня регулирова-
ния (аналогично другим уровням) должна быть адекватная система способов
(инструментов) регулирования. Как известно, инструменты регулирования,
14
имеющиеся у государства, традиционно разделяются на административные и
экономические. Однако в диссертационном исследовании наибольшее внима-
ние уделено тем из них, которые имеют важнейшее значение с точки зрения
мультипликаторной теории. А к таковым прежде всего относятся те из них,
которые отражены в формуле жилищного мультипликатора. Для их анализа не-
обходимо рассмотреть состав автономных жилищных инвестиций ?Aж. По
классификации СНС к жилищным инвестициям мы относим любые расходы на
строительство жилья. Автономными из них являются те, которые взяты из-за
пределов экономического кругооборота. Таким образом, мы можем записать
?Aж = ?IН + ?IК + ?IG + ?Xnж , где ?IН – автономные жилищные инвестиции
домохозяйств (населения); ?IК – автономные жилищные инвестиции частного
капитала; ?IG – государственные расходы на строительство жилья; ?Xnж –
сальдо внешнеторговых операций в жилищной сфере.
В силу сокращения статей расходов бюджетов всех уровней власти, шедших
на строительство нового жилья (?IG), а также в силу сравнительной узости
внешнеторговых операций в жилищной сфере (?Xnж) основными слагаемыми
автономных жилищных ?Aж являются жилищные инвестиций населения ?IН и
жилищные инвестиции частного капитала ?IК.
Среди множества способов регулирования названных инвестиционных пото-
ков важнейшим является ипотека. Кредитование под залог недвижимости, бла-
годаря обеспеченности его реальным имуществом, значительно снижает риски
кредитора, позволяет обеспечить на взаимовыгодных условиях финансирование
инвестиций, в том числе жилищных. Практически весь поток инвестиций, при-
влечённых на условиях ипотеки, является автономным, так как его основу со-
ставляет заимствование из таких источников, как сбережения населения, вне-
бюджетные фонды, внешние заимствования, резервы чистого капитала. В ко-
нечном итоге уровень автономных жилищных инвестиций будет определяться
соотношением величин потоков новых ипотечных займов и возвратом преды-
дущих ипотечных долгов.
Одним из привлекательных инструментов самой ипотеки, с точки зрения
возможностей, является институт последующей ипотеки. В российском законо-
дательстве уже есть его юридическое закрепление3. Суть последующей ипотеки
(ипотеки с перезакладываемым залогом) состоит в возможности вторичного,
третичного и т.д. залога одного и того же объекта недвижимости. Сумма кре-
дитного долга, в таком случае, может превысить стоимость объекта залога, а
при большом количестве залогов – превысить в несколько раз.
Такое умножение величины кредитного долга (величины автономных инве-
стиций) имеет математическую основу, аналогичную эффекту мультипликации
доходов в экономике. В связи с этим автором диссертации предложен новый
экономический термин, отражающий данное явление, – залоговый мультипли-
катор.
Каждый последующий перезалог объекта недвижимости сопряжён со всё

3
См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст.
3400.

15
большими рисками и со всё большими финансовыми потерями, вызванными
необходимостью страхования этих рисков. В связи с этим механизм мультип-
ликации ипотечного долга не беспределен. Экономико-математическая модель
суммы привлечённых инвестиций выглядит следующим образом:
1
? K д = PV з ? (6),
k пз
где ?Kд – сумма кредитов под залог объекта недвижимости; PVз – залоговая
стоимость объекта недвижимости, понимаемая как часть его рыночной стоимо-
сти, за вычетом соответствующих рисков и издержек, связанных с ипотекой; kпз
– сумма рисков очерёдности возмещения кредитного долга для последующего
залога.
1
В свою очередь m з = ( 7 ) и есть залоговый мультипликатор.
k пз
Анализ формулы залогового мультипликатора позволяет сделать вывод, что
его величина впрямую зависит от величины снижения рисков последующих за-
логов объекта недвижимости kпз. Таким образом, роль государственного уровня
механизма регулирования потоков жилищных инвестиций должна быть сосре-
доточена на снижении этих рисков. Этому отвечает как общая политика макро-
экономической стабилизации, так и снижение собственно ипотечных рисков и
издержек. В отношении последних регулирование должно вестись по трём ос-
новным направлениям:
– повышение устойчивости ипотечной системы, то есть строительство её в
общенациональных масштабах, где ипотечные риски будут максимально ди-
версифицированы;
– совершенствование процедур регистрации объектов недвижимости (объек-
тов ипотек), что снизит издержки, связанные с владением объектом залога;
– создание общенациональной системы страхования ипотек с участием го-
сударственных и страховых компаний.
Таким образом, подход к оценке жилищного рынка с точки зрения теории
мультипликатора даёт нам ключ к пониманию процессов, происходящих в нём,
а также перечень способов (инструментов) его регулирования в рамках общей
экономической и жилищной политик.
В заключении подведены итоги диссертационного исследования и приведе-
ны выводы.
Основные научные результаты, отражённые в диссертации, были опублико-
ваны общим объёмом 8,7 печатных листа в следующих работах:
1. Поляков Л.А. Жилищное строительство в регионе //Актуальные проблемы
развития экономической и теории, её преподавания и совершенствование
методологической подготовки военных финансистов. – Ярославль: ЯВВФУ,
1997. – Ч.2. – 0,1 п.л.
2. Поляков Л.А. К вопросу о регулировании жилищного рынка в условиях пе-
реходной экономики России // Система экономических отношений всемир-
ного хозяйства на рубеже XXI века: тенденции развития. Материалы между-
народной научной конференции 12-13 мая 1998 г. – Ярославль: ЯВВФУ,

16
1998. – 0,2 п.л.
3. Поляков Л.А. Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики:
актуальные проблемы // Сборник научных трудов. – Ярославль: МУБиНТ,
1998. – Вып. 1. – 0,3 п.л.
4. Поляков Л.А. Ипотечное кредитование в России: основное содержание и ус-
ловия развития // Проблемы переходной экономики. – М.: МГУ, 1998. –
Вып. 2. – 0,3 п.л.
5. Поляков Л.А. Некоторые аспекты системного подхода в регулировании со-
временного регионального рынка нового жилья // Социально-экономические
проблемы региона в переходный период: Материалы международной науч-
но-практической конференции 14-15 мая 1998 г. – Тюмень: Издательство
Тюменского государственного университета, 1998. – 0,1 п.л.
6. Поляков Л.А. Финансовый кризис и тенденции развития рынка недвижимо-
сти // Стратегия российских предприятий в современной экономике: Мате-
риалы межрегиональной научно-практической конференции 5-7 апреля 1999
г. – Ярославль: ООО «Концерн «Подати», 1999. – 0,2 п.л.
7. Поляков Л.А. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие. – Яро-
славль: МУБиНТ, 1999. – 2 кн. – 6,8 п.л.
8. Поляков Л.А. К вопросу о сущности и соотношении статической и динами-
ческой модели мультипликатора / Ярославский государственный универси-
тет им. П.Г.Демидова. Ярославль, 2000. – 16 с. – рукопись деп. в ИНИОН
РАН №55333 от 3 февраля 2000. – 0,7 п.л.



Подписано в печать 05.05.2000 г. Формат 60 х 84 1/16.
Печ. л. 1,0 Заказ № 50
Типография Ярославского филиала Военного
финансово-экономического университета.
150038, г. Ярославль, ул. Б.Октябрьская, 67.




17



СОДЕРЖАНИЕ