СОДЕРЖАНИЕ

Споры о праве собственности

Автор

Н.Е. Полуйчик - адвокат, заведующая юридической консультацией "Академическая"

"Гражданин и право", 2001, N 5, 6



Споры о праве собственности

Актуальность настоящей статьи определена большим числом возникающих споров
об установлении права собственности, которые практически невозможно разрешить
в досудебном порядке.
В соответствии с действующим гражданским законодательством право собственности
на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона
и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество,
которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании
договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого
имущества; лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее
собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество,
от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности
по иным основаниям (ст.218 ГК РФ).
В октябре 1998 г. в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о
признании права собственности на часть административного здания обратилось
ОАО по иностранному туризму "Интурист-Холдинг-Компания". Обосновывая свою
правовую позицию, истец ссылался на ст.218 ГК РФ, а также на трехсторонний
договор о совместной деятельности от 3 августа 1992 г., в соответствии с которым
стороны - истец, ответчик (ЗАО "Интурист") и ТОО "Стройинтурист" - обязались
совместными усилиями построить и эксплуатировать административное здание по
адресу: г.Москва, ул. Вятская, вл.70. Кроме того, 22 мая 1992 г. истец перечислил
в адрес ответчика - ЗАО "Интурист" более 16 млн. долл. США. В назначении платежа
истец сослался на контракт от 18 октября 1989 г. В период с 1992 по 1994 г.
истец дополнительно перечислил более 5 млн. долл. США и около 1,3 млрд. руб.
20 января 1993 г. между истцом и ТОО "Стройинтурист" был заключен Договор
на строительство, которому функции заказчика были определены за истцом. К
договору о совместной деятельности от 3 августа 1992 г. было подписано дополнение
от 2 марта 1993 г., согласно которому для размещения сотрудников истца была
предоставлена часть оспариваемого здания.
Общий объем вложения истца в строительство спорного объекта составили
более 21,3 млн. долл. США и около 1,3 млрд. руб.
По условиям договора о совместной деятельности от 3 августа 1992 г. после
завершения строительства объекта право собственности на него должен был оформить
истец. Однако после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию
по акту госкомиссии от 2 октября 1995 г. право собственности на административное
здание получил ответчик.
Впоследствии в судебном заседании истец уточнил свои требования и просил
признать его право собственности на все здание, поскольку обязательства по
финансированию и строительству спорного объекта он выполнил в полном объеме
и "даже перевыполнил".
Ответчик не согласился с заявленными требованиями истца, аргументируя
свою позицию следующим.
Ответчик является единственным и законным собственником спорного объекта,
право собственности на который он приобрел в соответствии с требованиями ст.131,
218, 219 и 223 ГК РФ, что подтверждается свидетельством на право собственности
от 28 февраля 1995 г., выданным Комитетом по управлению имуществом г.Москвы,
свидетельством о внесении в реестр собственности от 20 апреля 1995 г. и договором
аренды земельного участка от 21 декабря 1993 г.
Ответчик утверждал, что именно истец не выполнил своих обязательств по
договору от 3 августа 1992 г., поскольку в письме от 22 апреля 1994 г. он
отказался от финансирования строительства объекта; фактически, строительство
здания произведено за счет денежных вложений ответчика. По мнению ответчика,
в исковом заявлении была нарушена как хронологическая последовательность событий,
так и фактические обстоятельства дела. Так, фактически, строительные работы
по возведению спорного объекта начались несколько раньше - с заключения контракта
от 18 октября 1989 г. между ЗАО "Интурист" (заказчик) и германской фирмой
"Хемпо" (подрядчик).
Впоследствии свои права заказчика относительно строящегося административного
здания ЗАО "Интурист" переуступило ответчику, что нашло отражение в договоре
от 3 августа 1993 г.
Кроме того, истец - ОАО "Интурист-Холдинг-Компания" не только на момент
перечисления средств (май 1992 г.), но и позднее стороной по контракту от
18 октября 1989 г. не являлось и соответственно не могло производить какие-либо
платежи на законных основаниях.
Необходимо отметить, что договорных обязательств между истцом и ответчиком
в мае 1992 г. (момент перечисления крупной суммы денежных средств) относительно
спорного объекта не существовало.
Суд первой инстанции верно оценил платеж, произведенный без оснований,
как возможный предпринимательский риск истца, который правовых последствий
для ответчика не имеет.
При подготовке подобного рода исковых материалов для рассмотрения в суде
необходимо последовательно и четко определить весь спектр представляемых доказательств.
В данном случае истец не доказал обоснованность отнесения к затратам других
платежей по спорному объекту. В представленных истцом документах отсутствовали
бесспорные доказательства перечисления рублевых и валютных платежей, непосредственно
относящихся к строительству спорного объекта. К примеру, справка банка о списании
с корреспондентского счета некоторых денежных сумм не может служить доказательством,
поскольку не доказывает факта их перечисления, а выписки по счетам, платежные
поручения и договоры, основанием которых могли бы являться конкретные платежи,
не были представлены в суд.
Ответчик заявил ходатайство о применении срока исковой давности, который
он исчислил с момента отказа истца от исполнения обязательств по финансированию
строящегося объекта, т.е. с 22 апреля 1994 г.
Договор о совместной деятельности от 3 августа 1992 г., фактически, является
соглашением о намерениях и не может служить основанием для возникновения права
собственности на спорное здание. Платежи и документы, подтверждающие указанные
платежи, не могут служить бесспорными доказательствами их целевого назначения
как финансирование строительства спорного здания истцом.
Кроме того, суд установил, что иск предъявлен после истечения срока исковой
давности.
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 7 декабря 1998 г. в иске ОАО "Интурист-Холдинг-Компания"
к ЗАО "Интурист" о признании права собственности было отказано. Истец, не
согласившись с вынесенным законным решением, подал апелляционную жалобу.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г.Москвы от
28 января 1999 г. решение оставлено без изменения.
Истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд
Московского округа.
Кассационная коллегия сочла выводы судов первой и апелляционной инстанций
недостаточно обоснованными, поскольку судами было допущено нарушение норм
процессуального права (ст.36 АПК РФ). Кассационная коллегия в своем постановлении
указала, что судами не были установлены обстоятельства, связанные с переходом
оспариваемых прав сторонам как правопреемникам.
Между тем в материалах дела имелись все необходимые документы, свидетельствующие
о правопреемстве сторон. Кроме того, в протоколе суда первой инстанции есть
запись, что в судебном заседании был объявлен перерыв для представления истцом
суду необходимых документов, свидетельствующих о его правопреемстве.
Постановлением Кассационной коллегии от 29 марта 1999 г. решение суда
первой инстанции от 7 декабря 1998 г. и постановление апелляционной инстанции
от 28 января 1999 г. отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный
суд г.Москвы.
Во исполнение указаний ФАС МО от 29 марта 1999 г., изложенных в постановлении,
суд предложил истцу уточнить предмет исковых требований, а сторонам представить
доказательства, подтверждающие их правопреемство.
Истец изменил предмет и основания иска полностью: он просил взыскать
сумму, превышающую 21 млн. долл. США и 1 млрд. руб. и составляющую, по его
мнению, общий объем вложенных средств на финансирование строительства спорного
объекта, в чем ему было отказано судом первой инстанции (истцом были нарушены
требования ст.37 АПК, не позволяющие изменять предмет и основания иска одновременно).
При повторном уточнении предмета иска истец остановился на первоначальном
требовании: признании за ним права собственности на все здание по адресу:
г.Москва, ул.Вятская, вл.70.
Ответчик с учетом конкретизированного предмета и основания иска отклонил
требования по существу, указывая на пропуск срока исковой давности для восстановления
нарушенного права. Кроме того, со 2 октября 1995 г. до рассмотрения спора
истец занимал часть помещений спорного объекта, а 1 ноября 1995 г. между сторонами
оформлен договор аренды, в соответствии с которым истец занимает часть площадей,
и по мнению ответчика, истец мог обратиться за защитой в суд не позднее 1
октября 1998 г., в то время как иск подан 21 октября 1998 г. (по штемпелю
о приеме искового заявления в суд).
Суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований истца в
части признания за ним права собственности на все здание. Суд счел невыполненными
обязательства истца в части оформления в собственность всего здания после
его сдачи-приемки по акту Госкомиссии в соответствии с п.6 договора о совместной
деятельности от 3 августа 1992 г. Принятые на себя обязательства по представлению
надлежаще оформленных документов о выделении земельного участка и о разрешении
на строительство ответчик выполнил полностью (п.3 договора о совместной деятельности).
В связи с невыполнением истцом обязательств по завершению строительства, приемке
объекта в эксплуатацию и оформлению его в собственность, а также учитывая,
что истец добровольно заключил с ответчиком договор аренды, в соответствии
с которым все ранее произведенные платежи на строительство объекта были засчитаны
сторонами в счет арендной платы, суд счел, что истец изменил цель и назначение
своего участия в договоре о совместной деятельности. Указав в договоре аренды
пункт "Финансированные (инвестированные) ранее денежные средства в строительство
объекта засчитать в качестве платежа по договору аренды", стороны, фактически,
определили конечное назначение денежных средств истца. Таким образом, одни
и те же средства не могут быть одновременно использованы и в качестве основания
для признания права собственности на спорный объект, и в качестве платежа
по договору аренды.
Кроме того, суд не нашел оснований для восстановления пропущенного срока
исковой давности, исчислив его с момента, когда истец фактически узнал о нарушении
своего права.
Суд на основании представленных истцом и ответчиком документов установил
полное правопреемство обеих сторон.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда от 9 августа
1999 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а жалоба истца
- без удовлетворения. Доводы заявителя апелляционной жалобы признаны судом
необоснованными, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда
Московского округа в удовлетворении кассационной жалобы также было отказано.
На церемонии вручения ежегодной высшей юридической премии "Фемида" за
2000 г. было замечено, что десять-пятнадцать лет назад на должность юрисконсульта,
как правило, принимали молодых специалистов после окончания вузов; сейчас
же стало модным укрупнять штат, и порой состав юристов на предприятии достигает
размеров солидного правового управления, однако результат, похоже, одинаковый.
В подтверждение вышеизложенного рассмотрим конкретный случай из арбитражной
практики.
Известный московский холдинг дважды подряд проиграл иски в арбитражном
суде лишь потому, что, вступая в экономические правоотношения, не смог предвидеть
возможных юридическх последствий заключаемых им сделок. Никто не будет спорить,
что штатный юрист, даже с опытом работы и профессионально высоким уровнем
образования, но имеющий достаточно узкий круг так называемой специализации,
не владеет практикой в той степени, которая необходима для юридической чистоты
совершаемых крупных сделок.
Так, 18 февраля 2000 г. холдинг приобрел у банка здание по договору купли-продажи.
Спустя семь дней стороны заключили договор уступки требования, в соответствии
с которым банк переуступил холдингу право требования по договору о прекращении
обязательства предоставлением отступного от 26 августа 1998 г., заключенному
между банком и "Интуристом" - первоначальным собственником здания.
По условиям договора уступки холдинг получил право требования, в частности,
демонтажа ангара, находящегося в непосредственной близости с вновь приобретенным
зданием, а также уплаты пени за нарушение сроков по якобы не исполненным "Интуристом"
обязательствам.
В июне 2000 г. холдинг обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием
к "Интуристу" демонтировать и вывезти ангар с территории, а также уплатить
пени в размере более 12 млн руб.
В течение трех судебных заседаний стороны представляли доказательства,
подтверждающие позицию каждой из них.
Адвокат, представляющий в судебном процессе интересы ответчика -"Интуриста",
настаивал на отсутствии у истца права на иск, поскольку договор уступки требования,
представленный истцом в обоснование своих исковых требований, был ничтожен
с момента его заключения в силу ст.168 ГК РФ.
Суд первой инстанции исследовал представленные сторонами доказательства,
удовлетворив все ходатайства истца об увеличении размера исковых требований,
о допросе свидетелей, о направлении судебного запроса в территориальное бюро
технической инвентаризации (ТБТИ) соответствующего административного округа
с целью выяснения фактического почтового адреса спорного объекта.
Однако суд пришел к выводу, что заключенный истцом - холдингом и третьим
лицом - банком договор уступки требования от 25 феврадя 2000 г. является ничтожной
сделкой в соответствии со ст.168 ГК РФ.
Оценивая правовую природу договора уступки требования, представленного
истцом, суд руководствовался статьей 431 ГК РФ, в соответствии с которой принимается
во внимание буквальное толкование содержащихся в договоре слов и выражений.
В соответствии со ст.423 ГК РФ договор (как любая сделка) предполагается возмездным,
если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает
иное.
Договор признается безвозмездным, если одна сторона обязуется предоставить
другой стороне что-либо без получения от нее платы или иного встречного предоставления,
что и имело место в данном случае.
Суд правомерно определил наличие всех признаков договора дарения в заключенном
договоре уступки в соответствии со ст.572 ГК РФ. В связи с тем что действующее
законодательство (ст.575 ГК РФ) запрещает дарение между коммерческими организациями
(которыми являются истец и третье лицо), данный договор уступки является ничтожным,
так как не соответствует требованиям действующего законодательства.
Основанием для отказа в иске послужил ряд обстоятельств: в договоре о
прекращении обязательства предоставлением отступного не указаны индивидуально
определенные признаки спорного объекта, в связи с чем определить данный объект
не представляется возможным; в соответствии с данными, полученными на судебный
запрос из ТБТИ, почтовый адрес спорного объекта (в отношении которого заявлены
требования о его демонтаже) отличается от указанного в договоре о прекращении
обязательства предоставлением отступного; исполнение ответчиком -"Интуристом"
в августе 1998 г. обязательства по демонтажу ангара, действительно находящегося
по адресу, указанному в договоре о прекращении обязательства предоставлением
отступного.
Постановлением апелляционной инстанции и постановлением Федерального
арбитражного суда Московского округа решение Арбитражного суда г. Москвы первой
инстанции было оставлено без изменений, а жалобы холдинга - без удовлетворения.
Отметим, что заключенный сторонами - холдингом и банком договор уступки
был оформлен без учета существующей практики по такого рода делам и в нарушение
действующих норм гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.
Здесь необходимо внести ясность в действия холдинга, основной целью которого
было получение значительно большего земельного участка, чем полагалось по
договору купли-продажи здания от 18 февраля 2000 г. и по соответствующим нормам
земельного и гражданского законодательства.
Положительное решение по первому иску позволило бы освободить расположенный
рядом и не принадлежащий холдингу земельный участок от здания, находящегося
на нем, и административными способами изменить границы земельного участка
в пользу холдинга.
Обратившись в Арбитражный суд г. Москвы со вторым иском о признании недействительным
дополнительного соглашения от 29 декабря 1998 г. к договору аренды земельного
участка от 1993 г., холдинг руководствовался нормами земельного и гражданского
законодательства, но с некоторыми поправками в свою пользу.
Так, статьей 37 Земельного кодекса РСФСР предусмотрено, что при переходе
права собственности на строение, сооружение к другим организациям, предприятиям,
учреждениям вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными
участками.
При переходе права собственности на недвижимость (здание, сооружение),
находящуюся на чужом земельном участке, к новому собственнику он приобретает
право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях
и в том же объеме, что и предыдущий собственник недвижимости (ст.271 ГК РФ).
Cложность доказывания позиции истца заключалась в том, что он не являлся
вторым собственником здания, который в соответствии с законом (но лишь теоретически)
мог бы оспаривать размер и условия земельного участка после совершенной сделки
купли-продажи здания, а фактически был третьим собственником.
Юристы холдинга решили обратиться к вопросу о возникновении у ответчика
- "Интуриста" права пользования земельным участком. По их мнению, договор
пользования земельным участком (аренды), заключенный между первым ответчиком
- "Интуристом" и вторым ответчиком - Московским земельным комитетом 21 декабря
1993 г., был оформлен на основании постановления Правительства г. Москвы от
30 ноября 1993 г., в нарушение которого 29 декабря 1998 г. ответчиками было
заключено дополнительное соглашение об изменении границ земельного участка.
В опровержение данного довода истца ответчиком были представлены доказательства,
подтверждающие факт законного пользования им земельным участком (аренды) той
же площади с 1982 г.
Новое здание (одно из четырех реально существующих с 1986 г.) было построено
фирмой "Интурист" и сдано в эксплуатацию по акту государственной комиссии
по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в октябре 1995
г.
Впоследствии фирма "Интурист" передала право собственности на вышеназванное
здание банку по договору о прекращении обязательств предоставлением отступного,
заключенному 26 июня 1998 г.
Именно после этой сделки и было оформлено спорное дополнительное соглашение
от 29 декабря 1998 г. к договору аренды от 21 декабря 1993 г., изменяющее
границы земельного участка для нового собственника и с учетом его интересов
в рамках действующего гражданского и земельного законодательства.
На основании дополнительного соглашения между Московским земельным комитетом
и банком - новым (вторым по счету) собственником здания был заключен договор
аренды соответствующего земельного участка, необходимого для нормального использования
здания.
В соответствии со ст.552 (п.2) ГК РФ к покупателю недвижимости переходит
право на соответствующий земельный участок, на котором находится эта недвижимость
и который необходим для ее использования, но только в том случае, если договором
купли-продажи недвижимости не определено право на соответствующий земельный
участок.
При правовом анализе представленного договора купли-продажи видно, что
сторонами по договору (истцом) и банком (собственником здания) были определены
условия, которые предусматривали переход права пользования (аренды) соответствующим
земельным участком к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же
условиях, что имел предыдущий собственник здания (банк). Право пользования
земельным участком перешло от продавца - третьего лица к покупателю - истцу
на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка от 23 июня
1999 г., заключенным между Московским земельным комитетом и продавцом - банком.
Очевидно, что сторонами в данном случае были соблюдены все требования гражданского
и земельного законодательства.
Главным моментом, позволившим суду вынести решение об отказе в иске,
послужило подтвержденное материалами дела заявление ответчика о том, что у
истца - холдинга отсутствует право на иск.
Это вытекает из условий заключенного истцом и третьим лицом - банком
договора купли-продажи от 18 февраля 2000 г., которым были определены "отменительные
условия" договора. Обязательства сторон по данному договору прекращаются в
случае, если не будет оформлена переуступка права по договору о прекращении
обязательства предоставлением отступного от 26 июня 1998 г.
Согласно ст.407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью по основаниям,
предусмотренным Кодексом, другими законами, нормативными актами или договором.
Как известно, в соответствии со ст.58 АПК РФ обстоятельства, установленные
вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному
делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором
участвуют те же лица. Иными словами, в доказательственной базе по второму
иску холдинга имеются установленные обстоятельства, которые в подтверждающей
их доказательственной информации не нуждаются. Здесь речь идет о вступившем
в законную силу решении арбитражного суда по предыдущему делу (см. выше),
т.е. о признании договора уступки требования от 25 февраля 2000 г. ничтожным.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна
с момента ее совершения: договор уступки требования ничтожен с момента его
заключения, т.е. с 25 февраля 2000 г. Таким образом, представленное в судебном
заседании истцом в подтверждение своего права собственности на здание свидетельство
о государственной регистрации права собственности на здание, фактически не
имеет юридической силы, поскольку по условиям договора государственная регистрация
права собственности должна была быть осуществлена только в случае соблюдения
сторонами всех условий договора. С учетом вышеизложенного у истца, фактически
отсутствует право собственности на здание.

Н.Е. Полуйчик,
адвокат, заведующая юридической консультацией
"Академическая"

"Гражданин и право", N 5, 6, май, июнь 2001 г.




СОДЕРЖАНИЕ