<<

стр. 2
(всего 6)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

Федерации от 11 декабря 1993г. N 2130 "О государственном земельном кадастре
и регистрации документов о правах на недвижимость". // В настоящее время Указом
Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими
силу и об изменении некоторых правовых актов Президента Российской Федерации"
(СЗ РФ. 1999. N 5. Ст.651) данный Указ признан утратившим силу// регистрацию
в данном районе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость,
произвести регистрацию прав на незавершенный строительством объект и земельный
участок. Арбитражный суд подтвердил, что заинтересованная сторона вправе обжаловать
такой отказ в суде и понудить земельный комитет к проведению государственной
регистрации (п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам
купли-продажи недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.85-86.
Арбитражный суд разрешает подобные жалобы по правилам АПК РФ, а суды
общей юрисдикции- на основании гл. 24-1 ГПК РСФСР и Закона от 27 апреля 1993г.
Об" обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".
// Ведомости РФ. 1993. N 19. Ст.685.
9. Отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного
произвести регистрацию, необходимо отличать от уклонения от государственной
регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК другая сторона
вправе обратиться в суд за защитой своего права. Суд, выяснив, что ответчик
уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации
сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Именно такое решение было вынесено арбитражным судом по иску облпотребсоюза
о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого
дома (п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.81-82.0 ).
В тех случаях, когда действиями уклоняющейся от регистрации стороны причинены
убытки другой стороне, виновная сторона обязана их возместить (п.4 ст.165
ГК).
10. О соотношении государственной регистрации прав на недвижимость и
нотариальной формы сделки см. комментарий к ст.6 Закона.
11. О понятии регистрационного округа см. ст.1 и комментарий к ней.

Комментарий к статье 3

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав)
формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском
законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране
экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами
функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы
местных советов народных депутатов (например, см. ст.7 Закона РСФСР "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации". // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959.),
либо на земельные органы (например, см. Указ Президента Российской Федерации
от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов
о правах на недвижимость". // САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868).
На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав
представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения
по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость
(см. ст.2 Закона и комментарий к ней). Под действие комментируемого Закона
не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество,
как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические
объекты (см. также комментарий к ст.1 Закона).
Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией
прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во
исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно
которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество
- возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной
регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации
связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество.
То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее)
значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые
лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два
юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной
регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности
и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться
и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться
арендованным имуществом и т. д.
Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих
на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество:
ст.164 "Государственная регистрация сделок", ст.223 "Момент возникновения
права собственности у приобретателя по договору", ст.433 "Момент заключения
договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса,
так и во второй.
Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК над актами,
регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса
с другими актами следует руководствоваться нормами ГК. // См.: Брагинский
М. И. Комментарий к Федеральному закону: С.9..
Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне
наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами
Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить комментируемому
Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать
постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации,
но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами
Президента Российской Федерации.
К таким актам относятся:
- постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г.
N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним";
- постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г.
N 228 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- постановление Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1998г.
N 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы
за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление
информации о зарегистрированных правах";
- постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г.
N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации
о зарегистрированных правах".
В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена
задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения
государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных
актах, принимаемых Минюстом России.
В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе
Президента Российской Федерации от 21 января 1993г. N 104 "О нормативных актах
центральных органов государственного управления Российской Федерации", а также
в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г. Согласно
этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие
права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер,
подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации
и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование
актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации.
При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные,
но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых
последствий.
В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел правоустанавливающих
документов и книг учета документов. Кроме того, готовятся акты Минюста России,
предметом которых являются особенности государственной регистрации отдельных
видов недвижимости (предприятий, кондоминиумов и др.).
На региональном уровне должны быть утверждены следующие документы:
- о создании и структуре учреждения юстиции по регистрации прав;
- региональная программа поэтапного развития системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- о плате за регистрацию и предоставление информации и зарегистрированных
правах на недвижимое имущество.
Возможно также принятие актов организационного и технического характера.

Комментарий к статье 4

1. Комментируемая статья регулирует предметные и временные границы действия
настоящего Закона.
2. Пункт 1 комментируемой статьи отсылает к конкретным статьям ГК.
Статья 130 ГК. В ее п.1 разграничены три вида недвижимости. Первый -
земля и все, что прочно связано с нею, т. е. объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч.1 п.1); второй - подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты (первая фраза ч.2 п.1); третий- любое иное имущество,
отнесенное к недвижимости законом (вторая фраза ч.2 п.1). Таким образом, в
одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения
имущества к недвижимости, а в других (воздушные и морские суда, суда внутреннего
водного транспорта, космические объекты), наоборот, государственная регистрация
- конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого
имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости
правовой режим.
Пункт 1 ст.130 ГК выделяет в содержащемся в нем примерном перечне недвижимости
по природе земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса,
многолетние насаждения, здания и сооружения, а ст.1 Закона, кроме того, -
жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Большая часть вошедших в этот перечень объектов - это земля и другие природные
ресурсы, в отношении которых Конституция Российской Федерации (ст.9) специально
указывает на то, что они могут находиться в частной, государственной, муниципальной
и иных формах собственности. К моменту издания настоящей книги новый земельный
кодекс, который должен определить правовой режим земельных участков с учетом
действующей Конституции, еще не принят. Глава 17 ГК "Право собственности и
другие вещные права на землю" вступит в силу со дня введения в действие будущего
земельного кодекса. Возникающие по этому поводу отношения пока регламентируются,
помимо действующего в ред. Закона от 28 апреля 1993г. Земельного кодекса,
специальными актами. Так, Указом Президента Российской Федерации от 27 октября
1993г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в
России" // САПП РФ. 1993. N 44. Ст.4191. предусмотрено, что "граждане и юридические
лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по
наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать
земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы)
акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными
инвестициями".
Преамбула к Закону "О недрах" (в ред. Федерального закона от 8 февраля
1995г. (3 марта 1995г.) N 27-ФЗ) называет недрами часть земной коры, расположенную
ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна
водоемов и водотоков, которая простирается до глубин, доступных для геологического
изучения и освоения. Этот же Закон (ст.1, 2) устанавливает, что участки недр
предоставляются только в пользование и не могут быть предметом купли, продажи,
дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Отчуждение
права пользования недрами или переход его от одного лица к другому возможны
только в той мере, в какой их оборот допускается федеральным законом.
Водный кодекс Российской Федерации называет "водным объектом" сосредоточение
вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, которое имеет границы,
объем и черты водного режима, а соответственно, "обособленным водным объектом"
(иначе- "замкнутым водоемом") - небольшой по площади и непроточный искусственный
водоем, который не имеет гидравлической связи с другими поверхностными водными
объектами (ст.1). Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица
к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.
Лесной кодекс Российской Федерации относит к лесному фонду все леса,
за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов
(поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью
(ст.7). Участки леса, а также участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью,
и участки нелесных земель образуют участки лесного фонда (ст.9). Купля-продажа,
залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой
отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной
фонд, не допускаются. Сделки с правами пользования участками лесного фонда
и правами пользования участками лесов, которые не входят в лесной фонд, осуществляются
в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а
в не урегулированной им части - гражданским законодательством (ст.12 Лесного
кодекса).
Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке,
находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит
ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом;
древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной
деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи
его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью,
которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению (ст.20
Лесного кодекса).
Статья 131 ГК. Она посвящена государственной регистрации недвижимости.
Содержащиеся в ней правила распространяются на любую недвижимость независимо
от того, идет ли речь о недвижимом имуществе по природе или о таком, которое
отнесено к недвижимости самим ГК или иными законами. Для всех видов недвижимости
установлено, что государственная регистрация прав на них осуществляется в
едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Таким образом, содержащееся в комментируемой статье указание на то, что
государственной регистрации подлежат соответствующие права, "за исключением
прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты", имеет в виду не установление границ обязательности государственной
регистрации (она закреплена в ст. 131 ГК), а только определение сферы действия
Закона. Действие Закона не распространяется и на все другие виды движимого
по природе имущества, отнесенные законом к недвижимости. Таким образом, действие
Закона распространяется только на прямо названные в комментируемой статье
объекты недвижимости.
Акты государственной регистрации привязаны к трем юридическим фактам,
которые определяют динамику соответствующих прав на имущество: их возникновение,
изменение (в том числе ограничение) и прекращение (с переходом или без перехода
прав - например, при прекращении залога в связи с погашением должником обеспеченного
залогом долга или при гибели здания, право на которое зарегистрировано). В
указанной статье ГК прав на недвижимость и сделок с нею приводится также незамкнутый
перечень подлежащих государственной регистрации вещных прав на недвижимость,
закрепляется обязанность соответствующих учреждений удостоверить произведенную
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею по ходатайству
правообладателя путем выдачи документа о зарегистрированных правах или заключенной
сделке либо совершением надписи на представленном для регистрации документе,
а также предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных
правах любому лицу, предусмотрены основания обжалования определенных действий
учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию, в суде, а
также содержится положение, согласно которому порядок государственной регистрации
и основания отказа в ней определяются законом о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (т. е. настоящим Законом) в соответствии с ГК.
Статья 132 ГК. Гражданский кодекс использует понятие "предприятие" в
двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные унитарные
предприятия) и как его объект. Указанная статья ГК посвящена исключительно
правовой природе предприятия как объекта права. В этом качестве оно представляет
собой используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный
комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для деятельности
предприятия.
Сюда входят, если иное не предусмотрено Законом, земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, доли,
а равно права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование),
а также его продукцию, работы и услуги (имеются в виду товарные знаки, знаки
обслуживания) и другие исключительные права. Предприятие может принадлежать
на праве собственности (праве хозяйственного ведения или оперативного управления)
различным субъектам права, которые занимаются предпринимательской деятельностью.
Предприятие как таковое может стать объектом различных сделок, связанных с
установлением, изменением и прекращением вещных прав на него. В подобных случаях
предполагается, что речь идет о соответствующем имущественном комплексе в
принципе в полном, указанном выше объеме, представляющем собой "предприятие
на ходу". Однако ГК допускает отчуждение и части предприятия (например, продажа
завода с исключением какого-либо входящего в этот имущественный комплекс здания
или цеха) с тем, что все остальное имущество, входившее в соответствующий
имущественный комплекс, продолжает находиться на праве собственности, хозяйственного
ведения или оперативного управления у того, кто отчуждает предприятие. Возможно
также исключение из передаваемого комплекса определенных прав (например, сохранение
за собственником исключительного права на ранее используемый предприятием
товарный знак). Частичная (неполная) передача облегчается тем, что при продаже
и сдаче в аренду предприятия в договоре должен быть непременно указан его
состав. С учетом этого условия договора производится регистрация, помимо самой
сделки, также и происшедшего на ее основе возникновения и изменения прав -
в первом случае и возникших обременений права (при сдаче предприятия в аренду
или в залог) - во втором. В Законе регистрации прав на предприятия посвящена
специальная статья (см. ст.22 и комментарий к ней).
Статья 164 ГК. В этой статье, включенной в гл.8 ГК, посвященную сделкам,
предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных в ст.131
ГК и в комментируемом Законе. Наряду с этим требования государственной регистрации
договоров включены в главы, посвященные некоторым типам (видам) договоров:
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558
ГК), продажи предприятия (п. 3 ст.560 ГК), дарения недвижимого имущества (п.3
ст.574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК),
аренды недвижимого имущества (п.2 ст.609 ГК) и особо - аренды здания или сооружения
(п.2 ст.651 ГК) и предприятия (п.2 ст.658 ГК). Соответствующие нормы об обязательной
регистрации указанных договоров являются императивными. При этом лишь п. 2
ст. 609 ГК допускает установление законом иного, т. е. необязательности государственной
регистрации договора аренды недвижимости.
Статья 165 ГК, связанная со ст.164, предусматривает, что несоблюдение
требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность: такая
сделка недействительна с момента заключения и независимо от признания ее недействительной
судом.
Тем самым имеется в виду, что государственная регистрация договора, если
это предусмотрено законом, представляет собой обязательную стадию его заключения.
Наряду с этим регистрация может быть признана необходимой только для
возникновения на ее основе определенных прав на недвижимость, предусмотренных
договором. Общее правило на этот счет содержится в п.2 ст.8 ГК ("Права на
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом"). Кроме того,
следует иметь в виду ст.219 ГК ("Право собственности на здания, сооружения
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации"), п. 1 ст.234 ГК ("Право
собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности,
с момента такой регистрации"), п.1 ст.551 ГК ("Переход права собственности
на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной
регистрации"). В этих случаях отсутствие государственной регистрации на действительность
самого договора не влияет. По приведенной причине при рассмотрении конкретного
дела, возникшего при заключении договора купли-продажи помещения магазина,
не прошедшего государственную регистрацию, арбитражный суд признал договор
все же действительным. Он сослался на то, что Кодекс предусматривает обязательную
государственную регистрацию только для прямо названных им договоров. Соответственно
было указано на то, что регистрация перехода права собственности по ст. 551
Кодекса не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи
здания (т. е. нежилого помещения) следует считать заключенным с момента его
подписания (п.1 ст.433 ГК), а не с момента государственной регистрации перехода
права собственности. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.82-83.
3. Статья 131 ГК, к которой отсылает п.1 комментируемой статьи, предусматривает
обязательность государственной регистрации, кроме прямо в ней указанных, также
и иных вещных прав в случаях, предусмотренных в Кодексе и в иных законах.
В самой этой статье указаны права собственности, хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а
также ипотека и сервитуты.
Содержание права собственности, согласно ст.209 ГК, включает в себя возможность
для собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым
актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том
числе: отчуждать свое имущество в собственность, передавать, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество
в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право хозяйственного ведения (ст.294 ГК) и право оперативного управления
(ст.296 ГК) охватывают, как и право собственности, правомочия владеть, пользоваться
и распоряжаться имуществом. Указанные права принадлежат соответственно государственным
или муниципальным унитарным предприятиям (право хозяйственного ведения) либо
казенным предприятиям (право оперативного управления), а также учреждениям
(право оперативного управления). Соответствующие права являются ограниченными
по сравнению с правами собственника. Так, государственные и муниципальные
унитарные предприятия не могут распоряжаться принадлежащей им на праве хозяйственного
ведения недвижимостью, а потому для совершения сделок, связанных с распоряжением
таким имуществом (в частности, купли-продажи, аренды, залога, внесения вклада
в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ), они
должны предварительно получить согласие собственника. Казенное предприятие
может самостоятельно распоряжаться только производимой им продукцией и лишь
при отсутствии запрета на это в законе или в ином правовом акте (имеется в
виду, главным образом, запрет, связанный с тем, что изготовляемая казенным
предприятием продукция, например наркотические вещества, относится к числу
ограниченных в своей оборотоспособности объектов). Во всех остальных случаях
распоряжаться не только недвижимым, но и движимым имуществом оно также может
лишь с согласия собственника (собственником любого казенного предприятия является
Российская Федерация). Для учреждений важно деление их имущества на закрепленное
за ними или приобретенное ими по смете (1) и доходы от предпринимательской
деятельности, которой они могут заниматься в соответствии со своими учредительными
документами, а также все, что за счет этих доходов приобретено (2). Отчуждать
или иным образом распоряжаться имуществом первого вида учреждение вообще не
вправе, в то время как распоряжаться имуществом второго вида оно может самостоятельно.
Однако, поскольку и это имущество находится у учреждения на праве оперативного
управления, а Закон об ипотеке (п.1 ст.60) допускает ипотеку только такого
имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или хозяйственного
ведения, установить ипотеку имущества не только первого, но и второго вида
учреждение в принципе не вправе.
Следовательно, при оценке законности действий учреждений по совершению
сделок, связанных с распоряжением имуществом, учитывается его происхождение.
Не вправе устанавливать ипотеку в отношении принадлежащего ему на том
же праве оперативного управления имущества и казенное предприятие. Во всех
случаях, когда речь идет об ипотеке государственного имущества, находящегося
в оперативном управлении, действует общее правило: необходимо принятие на
этот счет каждый раз решения Правительства Российской Федерации или соответственно
правительства (администрации) субъекта Российской Федерации (см. комментарий
к ст.29 Закона).
Право пожизненного наследуемого владения (ст.265-267 ГК) и право постоянного
(бессрочного) пользования (ст.268-270 ГК) имеют своим объектом земельные участки,
составляющие государственную или муниципальную собственность. Первое из этих
прав, которое могут иметь только граждане, обладающие, помимо владения, также
правомочиями пользования и, в определенных пределах, распоряжения (имеется
в виду возможность самостоятельной передачи в аренду или безвозмездное срочное
пользование), может переходить по наследству. В отличие от права пожизненного
наследуемого владения право постоянного пользования может принадлежать не
только гражданам, но и юридическим лицам; передача его по наследству исключена,
а распоряжение земельным участком, также допускаемое лишь в виде передачи
в аренду или безвозмездное срочное пользование, возможно только с согласия
собственника. Подробнее определение правомочий граждан - носителей права пожизненного
наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования на предоставленные
им садовые, огородные и дачные земельные участки содержится, в частности,
в Законе от 11марта 1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан". // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801.
О понятии "сервитут" см. ст.1 Закона и комментарий к ней. О регистрации
сервитутов см. ст.27 Закона и комментарий к ней.
Ипотека - залог недвижимого имущества. См. ст. 1 и 29 Закона и комментарии
к ним, а также Закон об ипотеке.
4. Комментируемая статья, как и ст.131 ГК, выделяет особо регистрацию
наряду с правами и их ограничений (обременений). В соответствии со ст.1 настоящего
Закона (см. комментарий к ней) ограничения (обременения) представляют собой
наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном
законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении
права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества. Некоторые из ограничений имеют самостоятельное значение: примером
может служить арест имущества, т. е. запрещение заключения сделок отчуждения
имущества. Другие - их большинство - выражаются в том, что наделение одного
лица определенным правом влечет за собой ограничение соответствующего права
у другого лица. Примером могут служить, помимо сервитута и ипотеки (залога
недвижимости), также право аренды или пожизненного наследуемого владения и
пользования земельным участком или право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком. Поскольку при его отчуждении право собственности (хозяйственного
ведения или оперативного управления) переходит вместе с обременениями, их
наличие определяет объем прав, которые приобретает новый их обладатель. В
интересах этого последнего, а тем самым и оборота в целом, права аренды, сервитута,
ипотеки и другие обременения вносятся в реестр применительно к тому праву,
которое они ограничивают. С этим, в частности, связано то, что регистрация
ограничения (обременения) недвижимого имущества возможна только при наличии
государственной регистрации ранее возникшего права на соответствующий объект
в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с нею (см.
ст.13 настоящего Закона и комментарий к ней).
5. Пункт 2 настоящей статьи "под обязательной государственной регистрацией"
подразумевает ту, которая совершается в порядке, предусмотренном настоящим
Законом.
В случаях, когда возникает необходимость в предоставлении двух или более
правоустанавливающих документов, п. 2 комментируемой статьи действует, если
оформление последнего по времени из числа таких документов имело место после
введения в действие настоящего Закона (о времени вступления в действие Закона
см. ст.33 и комментарий к ней).
В случаях, когда правоустанавливающие документы оформлены до введения
в действие Закона, государственная регистрация соответствующего права является
не обязательной, а факультативной (см. п.1 ст.6 и комментарий к ней).
Пункт 2 настоящей статьи распространяется в полном объеме и на случаи
государственной регистрации возникших ограничений (обременений) права с тем,
однако, что тогда непременным условием государственной регистрации ограничений
(обременений) служит государственная регистрация возникшего до вступления
в действие Закона самого права (см. п.2 ст.6 и комментарий к ней).
6. Переходные на этот счет нормы содержатся в п.3 Указа Президента Российской
Федерации от 25 января 1999 г.. // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.
В нем предусмотрено, что свидетельство на право собственности на землю
по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября
1993г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы
в России", а также государственный акт на право пожизненного наследуемого
владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным
постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N 493 "Об утверждении
форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого
владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", выданные после введения
в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", но до начала выдачи свидетельств о государственной
регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской
Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действительны.
Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных
актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного)
пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной
регистрации прав.
До начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав применяется
ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на
землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения,
бессрочного (постоянного) пользования землей.

Комментарий к статье 5

1. При государственной регистрации прав на недвижимое имущество складываются
основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает
государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
2. В соответствии со ст.131 ГК государственная регистрация права собственности
и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения,
перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции. Такие учреждения
создаются субъектами Федерации поэтапно. Последний установленный для этого
срок- 1 января 2000 г. (см. п.2 ст.33 Закона и комментарий к ней). Впредь
до образования таких учреждений субъекты Федерации могут использовать для
государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют
регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества (см. п.2
ст.32 Закона и комментарий к нему).
3. О правовом статусе органов, осуществляющих государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см. ст.9 Закона и комментарий
к ней. Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения,
разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях юстиции,
утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6марта 1998г..
// СЗ РФ. 1998. N 11. Ст.1291.
Указанным постановлением предусмотрено, что порядок создания и структура
соответствующих учреждений, а также принципы их размещения определяются субъектами
Российской Федерации по согласованию с Минюстом России. При этом рекомендуется
создавать единое действующее на территории субъекта Федерации учреждение с
филиалами, которые действуют в границах административно-территориальной единицы.
Правовое положение филиалов определяется ст. 55 ГК, которая не считает филиалы
юридическим лицом.
4. При обращении в органы, которые осуществляют государственную регистрацию,
отдельных субъектов, перечисленных в комментируемой статье, следует иметь
в виду следующее:
а) гражданами Российской Федерации являются лица, которые приобрели гражданство
России в соответствии с Законом Российской Федерации от 28 ноября 1991г. "О
гражданстве Российской Федерации". // Ведомости РФ. 1992. N 6. Ст.243.
За всеми гражданами Российской Федерации признается в равной мере способность
иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (ст.17
ГК). Гражданская правоспособность граждан охватывает, в частности, возможность
иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать имущество,
совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах
(см. ст.18 ГК). Статус гражданина характеризуется, наряду с его правоспособностью,
также и дееспособностью. Последняя представляет собой способность гражданина
своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать
для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность возникает
у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т. е.
по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак
до 18 лет, то со времени вступления в брак; в порядке, предусмотренном ст.
27 ГК несовершеннолетние в возрасте 16 лет, занимающиеся предпринимательской
деятельностью, могут быть признаны дееспособными (эмансипация). Сделки от
имени малолетних (тех, кто не достиг 14 лет) могут совершать вместо них их
законные представители: родители, усыновители, опекуны. Некоторые исключения
из этого правила составляют мелкие бытовые сделки, сделки по распоряжению
средствами, которые предоставлены законным представителем, а с его согласия
- третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. Особо
выделены сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды: такие сделки
нельзя заключать самим малолетним, если они требуют нотариального удостоверения
или государственной регистрации. Значит, договор дарения недвижимости малолетнему
должен быть заключен от имени одаряемого его законным представителем (см.
ст.28 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, помимо этого, могут
заключать и любые другие сделки, в том числе с недвижимостью, но в этом случае
только с согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или
попечителей. Указанного согласия не требуется, если сделка связана с распоряжением
своим заработком, стипендией и иными доходами, а также в некоторых других
случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК;
б) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические
лица. Иностранным гражданином считается лицо, которое обладает гражданством
иностранного государства и не имеет гражданства Российской Федерации, а лицом
без гражданства - тот, кто не принадлежит к гражданству Российской Федерации
и не имеет доказательств принадлежности к гражданству другого государства
(см. ст.11 Закона "О гражданстве Российской Федерации"). Иностранным признается
юридическое лицо, учрежденное за пределами Российской Федерации. В соответствии
с действующей до принятия части третьей ГК ст.161 Основ гражданского законодательства
1991г. "гражданская правоспособность иностранных юридических лиц определяется
по праву страны, где учреждено юридическое лицо". К тому же "при совершении
сделок иностранное юридическое лицо не может ссылаться на ограничение полномочий
его органа или представителя, не известное праву страны, в которой орган или
представитель иностранного юридического лица совершает сделку".
В соответствии со ст.62 Конституции "иностранные граждане и лица без
гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности
наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным
законом или международным договором". Соответственно ст.2 ГК предусматривает,
что "правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям
с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических
лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом". Таким образом, для ограничения
прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
необходимо прямое указание в федеральном законе. Примером может служить ст.4
Закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации". // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3595.
В этом Законе предусмотрено, что государственная программа приватизации
государственного имущества в Российской Федерации содержит, среди прочего,
указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на
участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов
Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных
иностранных физических и юридических лиц.
В некоторых случаях содержится специальное указание на наличие у иностранцев
определенного права. Например, ст.9 Закона "О недрах" предусматривает, что
выступать в качестве пользователя недр могут субъекты предпринимательской
деятельности "независимо от форм собственности, в том числе юридические лица
и граждане других государств...". Однако отсутствие такого указания в законе
все равно рассматривается как признание соответствующего права (национального
режима) за иностранцем;
в) российские юридические лица. К этой группе участников соответствующих
отношений относятся юридические лица, учрежденные в Российской Федерации в
соответствии с действующим в стране законодательством. ГК делит юридические
лица на коммерческие, для которых основной целью их деятельности служит извлечение
прибыли (хозяйственные общества и товарищества, государственные и муниципальные
унитарные предприятия, производственные кооперативы), а также некоммерческие
- те, которые не преследуют цель извлечения прибыли, а если они ее и получают,
то она не должна делиться между участниками. Коммерческие организации, за
исключением государственных и муниципальных предприятий, иных видов некоммерческих
организаций, в отношении которых есть специальное указание в законе, обладают
общей правоспособностью, что означает возможность совершать любые, не противоречащие
закону сделки. Некоммерческие организации, а также унитарные предприятия могут
приобретать только такие гражданские права и нести гражданские обязанности,
которые соответствуют целям деятельности, указанным в их уставах. Совершенные
за этими пределами сделки признаются недействительными (ничтожными);
г) международные организации. В соответствии со ст.2 Закона "О международных
договорах Российской Федерации". // СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
международными признаются межгосударственные и межправительственные организации.
Основанием для создания тех и других служит международный договор. Международные
организации наделены, помимо публичной, и гражданской правоспособностью;
д) иностранные государства. Российская Федерация. Субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования. Иностранное государство признается самостоятельным
субъектом не только публичного, но и частного права. Это в равной мере относится
к Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также муниципальным
образованиям. Их объединяет то, что они осуществляют свою основную деятельность
в рамках публичного права и, соответственно, имеют целью удовлетворение публичных
интересов. Однако в связи с этим они нуждаются в возможности выступления в
качестве самостоятельных субъектов и в гражданском обороте.
Правовой режим участия указанных субъектов в гражданских правоотношениях
не во всем совпадает. В качестве примера можно сослаться на ст.212 ГК, из
которой вытекает, что существуют определенные виды имущества, которые могут
быть собственностью только Российской Федерации. Так, например, лесной фонд
и расположенные на землях обороны леса могут находиться только в федеральной
собственности (ст.19 Лесного кодекса), а водные объекты - только в собственности
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст.32 Водного кодекса).
Казенное предприятие может быть учреждено только на базе имущества, находящегося
в федеральной собственности (ст.115 ГК).
Правовые действия от имени указанных субъектов осуществляют их органы:
от имени Российской Федерации и субъектов Федерации - органы государственной
власти, а от имени муниципального образования - органы местного самоуправления.
Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом,
определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган,
который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным
кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство
Российской Федерации.
О государственной регистрации прав на недвижимость указанных органов
см. п.3 ст.16 Закона и комментарий к ней.

Комментарий к статье 6

1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен вопросам признания прав на
недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998г.-
момента вступления Закона в силу.
Суть его сводится к следующему:
а) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Федерального
закона в силу и прошедшие государственную регистрацию по правилам, предусмотренным
ранее субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, а
также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах
Федерации и муниципальных образованиях, признаются юридически действительными.
Дело в том, что еще до принятия Федерального закона в отдельных субъектах
Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась собственная
система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав
на нее. Ее отличали два признака: 1) в основе такой системы, как правило,
лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных
образований (например, в крупных городах). В отдельных случаях государственная
регистрация прав на недвижимость либо сделок с ней осуществлялась в субъектах
Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система
сложилась, например, в области регистрации вещных прав на земельные участки;
2) подобная регистрация осуществлялась от лица государства.
Наиболее сбалансированной в этом плане можно считать систему органов,
осуществлявших государственную регистрацию в г. Москве. Она сводилась к следующему:
регистрацию сделок с жилыми помещениями, включая залог этих помещений, здесь
проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; сделок и прав (включая
залог) со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями - Москомимущество;
регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию
прав на гаражи - Бюро технической инвентаризации г. Москвы.
Подобная система органов по регистрации прав на недвижимость существовала
и в других субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях. Права
на недвижимость, зарегистрированные ранее указанными органами, признаются
Законом действительными;
б) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона в силу,
но не прошедшие государственной регистрации, также признаются законом действительными.
Причины, по которым эти права не были зарегистрированы, различны. Так,
не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации. В большинстве субъектов
Федерации не осуществлялась регистрация сделок с гаражами, в Российской Федерации
в целом не проводилась государственная регистрация внесения объектов недвижимости
в уставный капитал акционерных обществ, созданных в процессе приватизации,
и т. д.
Государственная регистрация этих прав по правилам, установленным Законом,
может производиться исключительно по желанию правообладателей, т. е. добровольно.
2. Вслед за признанием прав, возникших до вступления Федерального закона
в силу, п.2 комментируемой статьи содержит правило о том, что всякая государственная
регистрация ограничения (обременения) либо иной сделки с недвижимостью, совершаемая
после 31 января 1998г., требует регистрации ранее возникших прав, но уже по
правилам, предусмотренным Законом.
Именно вокруг применения этого пункта возникают основные вопросы на практике.
Их можно свести к следующим:
а) поскольку сама статья сформулирована недостаточно четко, некоторое
время оставалось неясным, следует ли под регистрацией ограничения (обременения)
или иной сделки с недвижимостью понимать все сделки по распоряжению недвижимостью,
совершаемые после 31 января 1998г., либо речь идет только о сделках, ограничивающих
(обременяющих) право собственности или иное вещное право (для сравнения см.
абз.3 п.2 ст.13 Закона).
В п.4 Информационного письма Минюста России от 27 августа 1998г. N 5832-ПК
высказано мнение о том, что под иными сделками в данном случае следует понимать
все сделки с недвижимостью, совершаемые после 31 января 1998г., включая и
те, что направлены на отчуждение права собственности и иных вещных прав на
недвижимость.
Думается, что такая позиция является правильной, поскольку не противоречит
Закону и исходит из единообразия совершения всех регистрационных действий
после 31 января 1998г.;
б) другая проблема - определение правильного соотношения между собой
пп. 1 и 2 комментируемой статьи, поскольку, на первый взгляд, может сложиться
впечатление, что между ними существует противоречие.
С одной стороны, согласно п. 1 комментируемой статьи права, возникшие
у соответствующего субъекта до вступления закона в силу, признаются юридически
действительными. С другой, в соответствии с п. 2 данной статьи лицо, прежде
чем совершить сделку с недвижимостью после 31 января 1998г., обязано зарегистрировать
ранее возникшее право. Это означает необходимость пройти повторную государственную
регистрацию, что во многом несовместимо с понятием признания ранее возникшего
права.
Однако данное противоречие вполне устранимо, если попытаться применять
положения п. 2 комментируемой статьи, а также абз.3 п.2 ст.13 без отрыва от
содержания п. 1 ст. 6. Большое практическое значение при этом приобретает
содержание абз.2 п.1 ст.6, признающего действительной государственную регистрацию,
осуществляемую ранее в отдельных субъектах Российской Федерации либо муниципальных
образованиях. С учетом сказанного все ранее возникшие права на недвижимость,
чья действительность признана Законом, вновь должны быть поделены на две группы:
прошедшие и не прошедшие государственную регистрацию до 31 января 1998г.
3. Применительно к тем из них, которые прошли государственную регистрацию
в субъектах Российской Федерации либо муниципальных образованиях, есть основания
считать, что владельцы этих прав требования ст.131 ГК об обязательной регистрации
прав на недвижимость либо сделок с ней исполнили.
Поэтому учреждения юстиции по регистрации прав отказать зарегистрировать
указанные права либо уклониться от их регистрации не вправе. От правообладателя
в этом случае требуется лишь представить в регистрирующий орган оригинал правоустанавливающего
документа (договора, свидетельства о наследстве и т. п.) либо копию акта органа
государственной власти или местного самоуправления с отметкой о государственной
регистрации права либо сделки с недвижимостью, совершенной ранее.
Такая государственная регистрация должна осуществляться одновременно
с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на
недвижимость, возникших после 31 января 1998г. Она носит "усеченный" характер,
не включает в себя все этапы (стадии) государственной регистрации, предусмотренные
п.1 ст.13 Закона, и сводится к внесению записей в подразделы I и II Единого
государственного реестра прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности
(ином вещном праве). Целесообразно, чтобы плата за ее проведение не взималась.
По пути признания незаконными требований регистрирующих органов пройти
государственную регистрацию после 31 января 1998г. вновь идет и судебная практика.
Так, гр-ка М. обратилась с жалобой на действия начальника представительства
Московской областной регистрационной палаты об отказе в регистрации прав по
договору мены квартир, заключенному в марте 1998г. Основанием для отказа послужил
тот факт, что один из участников сделки, приобретший право собственности на
отчуждаемую квартиру в феврале 1997г. и зарегистрировавший его ранее в БТИ,
как того требовало законодательство Московской области, от регистрации этого
права по новому закону отказался.
С учетом обстоятельств дела Волоколамский районный суд Московской области
жалобу гр-ки М. удовлетворил, обязав представительство Московской областной
регистрационной палаты провести государственную регистрацию прав по договору
мены. Суд счел требования регистрирующего органа о проведении повторной государственной
регистрации в полном объеме незаконными, нарушающими п.1 ст.6 и ст.20 Закона,
ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ.
4. Как уже отмечалось, учреждение юстиции по регистрации прав отказать
либо уклониться от государственной регистрации права, возникшего до вступления
Федерального закона в силу и зарегистрированного в установленном ранее порядке,
не может. Это, однако, не означает, что государственный регистратор при наличии
достаточных оснований считать проведенную ранее регистрацию недействительной,
не может предпринять определенные меры для признания ее таковой.
Поскольку ни п.3 ст.9 Закона, ни пп.9 и 10 Примерного положения об учреждении
юстиции по государственной регистрации прав регистрирующим органам возможность
непосредственного обращения в суд с подобным иском не предоставлена, регистратор
после внесения соответствующих записей в реестр должен обратиться с заявлением
в органы прокуратуры.
Прокурор, руководствуясь ст. 12 и 13 ГК, ст.41 ГПК РСФСР и 41 АПК РФ,
вправе обратиться в соответствующий суд с иском о признании ранее проведенной
государственной регистрации, а возможно и оснований для такой регистрации
(сделок, свидетельств и т. п.), недействительными. При этом прокурором может
быть заявлено ходатайство об обеспечении иска в виде наложения ареста на спорное
имущество либо запрещения заключать сделки с этим имуществом.
Если иск будет судом удовлетворен, запись о прекращении ранее зарегистрированного
права вносится на основании решения суда (ст.28 Закона) в соответствии с требованиями
раздела VI Единого государственного реестра прав.
5. При решении вопроса о том, как следует поступать с правами на недвижимость,
которые признаны Законом действительными, но зарегистрированы не были, необходимо
руководствоваться следующим.
На наш взгляд, признание данных прав юридически действительными означает
признание их таковыми в "статическом" состоянии, т. е. в положении, когда
лицо правами пользуется, не намереваясь их отчуждать. В этом случае никто
не вправе понудить правообладателя зарегистрировать право либо признать его
недействительным только на том основании, что оно не было зарегистрировано.
Однако это обстоятельство вовсе не исключает необходимости соблюдать требования
ст.131 ГК и ст.4 Закона об обязательной государственной регистрации всех сделок
с недвижимостью либо прав на нее. Более того, указание на то, что такие права
могут и должны быть зарегистрированы, содержатся как в п.1 комментируемой
статьи, так и в п.2.
Поэтому если обладатель этого права обратится в учреждение юстиции с
заявлением о его регистрации (как в связи с необходимостью совершить новую
сделку, так и без таковой), государственная регистрация проводится в полном
объеме с учетом требований ст.13-21 Закона.
Государственная регистрация, проводимая в связи с необходимостью совершить
новую сделку, должна осуществляться в процессе (одновременно) с регистрацией
возникновения, перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество, возникших после 31 января 1998г.
При этом целесообразно, чтобы совокупный размер платы за государственную
регистрацию ранее возникших прав, а также прав, регистрируемых вновь, не превышал
размера максимальной платы, предусмотренной п.1 постановления Правительства
Российской Федерации от 26 февраля 1998г. N 248 (пп.4 и 6 Информационного
письма Минюста России от 27августа 1998г. N 5832-ПК). В этом же письме содержится
рекомендация субъектам Российской Федерации освобождать обладателей прав,
возникших до введения Закона в действие, от платы за их регистрацию вовсе.
6. В соответствии с п.2 ст.33 Закона система учреждений юстиции по регистрации
прав создается субъектами Российской Федерации и должна быть завершена к 1
января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции созданы в большинстве
субъектов Российской Федерации.
В связи с тем, что они существуют еще не во всех субъектах Федерации,
на практике возник вопрос, кто вправе осуществлять государственную регистрацию
до их создания.
Согласно ст.32 Закона субъекты Российской Федерации в процессе поэтапного
создания учреждений юстиции по регистрации прав должны проводить необходимые
структурные и функциональные преобразования и использовать для государственной
регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или
иных прав и учет объектов недвижимого имущества.
Представляется, что органам государственной власти субъектов Российской
Федерации целесообразно решить вопросы, связанные с осуществлением государственной
регистрации прав, т.е. "поименовать" органы, которые до введения в действие
Закона осуществляли регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого
имущества и впредь до создания учреждений юстиции будут осуществлять государственную
регистрацию и далее, но в соответствии с Законом. Под соблюдением требований
о регистрации, предъявляемых Законом, следует понимать требования о процедуре
и этапах госрегистрации, а также о необходимости ведения Единого государственного
реестра прав указанными органами (п.1 ст.33 Закона, п.4 постановления Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
Применительно к государственной регистрации прав на земельные участки
данный вопрос решен в нормативном порядке Указом Президента Российской Федерации
от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых
актов Президента Российской Федерации". // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.
Согласно п.3 Указа до начала проведения учреждениями юстиции государственной
регистрации сделок с земельными участками в соответствии с требованиями Закона
сохраняет силу ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности
на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения
или бессрочного (постоянного) пользования землей. Их выдача прекращается только
после того, как учреждения юстиции в конкретном субъекте Российской Федерации
начинают проводить государственную регистрацию прав и сделок с земельными
участками.
7. С введением в действие Закона при его применении наиболее часто возникает
вопрос о необходимости (или отсутствии таковой) нотариального удостоверения
сделок с недвижимостью.
В отдельных случаях органы и организации, которые до создания учреждений
юстиции осуществляют регистрацию прав на недвижимость в субъектах Федерации,
отказывают в приеме документов на государственную регистрацию по тем основаниям,
что договор составлен в простой письменной форме. В некоторых субъектах Федерации
приняты нормативные акты о сохранении обязательной нотариальной формы сделок
впредь до создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимость.
Подобные требования противоречат действующему законодательству, в частности,
ст.7 Вводного закона к части второй ГК и самому ГК. В соответствии с указанной
статьей правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных
ст.550 (продажа недвижимости), ст.560 (продажа предприятия) и ст.574 (дарение
недвижимости), сохраняли силу впредь до введения в действие Закона.
С 31 января 1998г.- момента вступления Закона в силу- требования ст.7
Вводного закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров в указанных
трех случаях свою силу утратили. На практике это означает, что начиная с этой
даты стороны указанных договоров, а также всех иных сделок с недвижимостью
вправе не придавать им нотариальную форму. Соответственно отказ регистрирующих
органов принять по этим основаниям документы на государственную регистрацию
либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке (п.5
ст.2 Закона).
Из общего правила существует ряд исключений. Согласно ст.163 ГК нотариальное
удостоверение сделок является обязательным в следующих случаях:
а) случаях, указанных в законе. Применительно к недвижимости это договор
залога недвижимости (ипотека) (п.2 ст.339 и ст.349 ГК); договор ренты (ст.584
ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК).
Требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
могут присутствовать и в других законах;
б) в случае, когда стороны своим соглашением договорятся о придании сделке
нотариальной формы, даже если это и не требуется по закону.
В подобной ситуации отказ регистрирующего органа принять документы на
регистрацию в связи с несоблюдением сторонами (одной из сторон) нотариальной
формы сделки является правомерным (п.1 ст.18 Закона).
8. Практика проведения после 31 января 1998г. государственной регистрации
прав и сделок с недвижимостью, оформленных нотариально, выявила ряд сложных
вопросов, требующих своего решения.
Один из них вызван расхождениями, имеющимися между сложившейся практикой
ведения делопроизводства нотариусами, и требованиями, предъявляемым к документам
Законом.
В соответствии со ст.9 Основ законодательства Российской Федерации о
нотариате порядок ведения делопроизводства в органах нотариата устанавливается
совместно Минюстом России и Федеральной нотариальной палатой. Впредь до принятия
нового правового акта данный порядок регулируется Инструкцией о порядке совершения
нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной
приказом Минюста РСФСР от 6января 1987г. N 01/16-01.
Согласно п.26 Инструкции часть документов, на основании которых совершаются
нотариальные действия, должны сохраняться у нотариуса и приобщаться к экземпляру
правоустанавливающего документа (договору, свидетельству и т. п.), оставляемому
в нотариальной конторе.
В то же время в соответствии с п.5 ст.18 Закона документы, представляемые
на государственную регистрацию, должны быть в двух экземплярах, один из которых
подлинный. Причем по смыслу п.2 ст.16 Закона речь идет о всех документах,
необходимых для регистрации (п. 2 ст. 16 Закона). Таким образом, правообладатель
нередко оказывается в ситуации, когда в ответ на требование государственного
регистратора предъявить ему подлинники, он вынужден заявить, что часть из
них (справки из БТИ, выписки из лицевого счета и т. п.) оставлены в нотариальной
конторе.
Представляется, что практика ведения делопроизводства в нотариальных
конторах нуждается в соответствующих изменениях. Их необходимо внести хотя
бы потому, что требования, содержащиеся в Федеральном законе, являются требованиями
закона, а не подзаконного нормативного акта; Закон является актом более поздним,
чем Основы законодательства о нотариате, не говоря уже об Инструкции от 6
января 1987г.; Закон разработан и принят в развитие ст.130 и 131 ГК, которые
ввели новую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, заменившую собой систему обязательного нотариального удостоверения
сделок с недвижимым имуществом, существовавшую ранее (для сравнения см. п.7
Вводного закона к части второй ГК).
С учетом изложенного следует признать, что и совершение нотариальных
действий, и проведение государственной регистрации прав на недвижимость представляют
собой самостоятельные юридически значимые действия. Правообладатель, исходя
из характера обоих, обязан представлять оригиналы соответствующих документов
и нотариусу, и в учреждение юстиции.
Однако в противовес практике, существовавшей ранее, нотариус с целью
защиты прав заявителя обязан вернуть последнему оригиналы тех документов,
которые понадобятся для государственной регистрации. Такая практика предусмотрена
в том же п.26 Инструкции, но в отношении отдельных документов - государственного
акта на право пользования землей, документов, удостоверяющих право собственности
граждан на жилой дом и т. п. На наш взгляд, какие-либо основания, препятствующие
ее распространению на другие документы, отсутствуют. При этом на экземпляре
правоустанавливающего документа, оставляемого у нотариуса, должна быть сделана
отметка, какие документы были заявителем представлены.
9. Вывод о том, что действия нотариуса по оформлению сделок или прав
на недвижимость и государственная регистрация таких сделок и прав являются
самостоятельными юридическими действиями, позволяет дать ответ на другой вопрос
- о пределах правовой экспертизы и проверки законности сделки, совершаемой
в нотариальном порядке.
Так, при рассмотрении одного из дел кассационной инстанцией областного
суда было принято решение о том, что в этом случае "...правовая экспертиза
и проверка законности сделки должны ограничиваться лишь проверкой прав нотариуса.
Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил
сделку, является перепроверкой действий нотариуса, что в соответствии с гл.11
Федерального закона к компетенции учреждений юстиции не относится".
С подобным выводом согласиться нельзя. Безусловно, государственный регистратор
при проведении регистрации прав, возникающих из сделок либо иных юридических
фактов, оформляемых нотариально, вправе уделять меньшее внимание достоверности
представленных на регистрацию документов. Ведь подобные действия уже были
произведены его коллегой-нотариусом.
Однако ни ст.13 Закона, устанавливающая порядок и этапы проведения госрегистрации,
ни ст.18, предъявляющая требования к документам, подаваемым на регистрацию,
ни ст.31, содержащая нормы об ответственности за достоверность регистрации,
не содержат положений, вводящих "льготный" режим для сделок и прав, прошедших
проверку у нотариуса. Поэтому последовательность и порядок проведения государственной
регистрации, предусмотренные ст.13-21 Закона, не могут быть нарушены и в данном
случае.
10. В соответствии с п.1 ст.234 ГК РФ право собственности на недвижимое
имущество у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности,
возникает с момента государственной регистрации права. Для недвижимого имущества
срок приобретательной давности, т. е. давности добросовестного, открытого
и непрерывного владения этим имуществом как своим собственным, составляет
15 лет. При этом согласно п.3 комментируемой статьи право собственности на
недвижимое имущество подлежит государственной регистрации только после установления
факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления
факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым
в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл.27 ГПК РСФСР, согласно
которой заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства.
В соответствии со ст.249 ГПК РСФСР заявление об установлении факта приобретательной
давности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества,
в отношении которого данный факт устанавливается. Заявитель должен доказать
с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного,
открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным
на протяжении пятнадцати лет. Одновременно по правилам ГПК РСФСР он должен
представить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем
в ином, нежели судебный, порядке надлежащие документы, удостоверяющие факт
приобретательной давности.
По результатам рассмотрения дела судом выносится решение об установлении
факта приобретательной давности, которое в соответствии со ст.251 ГПК РСФСР,
п.3 ст.6 и п.1 ст.28 Закона служит основанием для проведения государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество заявителя.
Порядок установления фактов, имеющих юридическое значение в арбитражных
судах, предусмотрен ст. 144, 102 и другими АПК РФ. Более подробно он изложен
в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996г. N 13 "О применении
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении
дел в суде первой инстанции". // Вестник ВАС РФ. 1997. N 1. С. 23-24.
При этом как для судебных органов, так и органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимость, большое практическое значение имеют следующие
положения:
1) право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть
как на бесхозяйное недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п.3 ст.225
ГК, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу
(ст.234 ГК);
2) в соответствии с п.4 ст.234 ГК течение срока приобретательной давности
в отношении недвижимого имущества, находящегося у лица, из владения которого
оно могло быть истребовано в соответствии со ст.301 и 305 ГК, начинается не
ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности
в СССР" (1июля 1990г.) положения ст.90 ГК РСФСР 1964г. о нераспространении
исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного
имущества из чужого незаконного владения свою силу утратили, при применении
п.4 ст.234 ГК в отношении государственного имущества с этого момента действуют
общие нормы об исчислении срока исковой давности (п.17 постановления Пленума
ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". //
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С.19.);
3) нормы о приобретательной давности неприменимы, если владение недвижимым
имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах
(аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.) либо было закреплено
за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
4) если при рассмотрении дела об установлении факта приобретательной
давности физическим или юридическим лицом будет заявлен спор о праве собственности
на недвижимое имущество либо сам суд придет к выводу, что установление факта
связано с необходимостью разрешения спора о праве, поданное заявление оставляется
без рассмотрения (ст.221 ГПК РСФСР, п.8 ст.87 АПК РФ).
В этом случае отсутствие государственной регистрации права собственности
на недвижимое имущество не является препятствием для обращения заинтересованного
лица в суд с иском о признании права собственности на недвижимость в силу
приобретательной давности (ст.11, 12 ГК).
Решение суда по иску о признании права собственности является основанием
для проведения учреждением юстиции государственной регистрации права собственности
на недвижимость (п.1 ст.28 Закона, п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998г. N 8).

Комментарий к статье 7

1. В статье 7 Закона закреплен один из принципов государственной регистрации
прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации. // О принципах государственной
регистрации см.: Крашенинников П. В. Выступление на семинаре-совещании "Вопросы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //
Бюллетень Минюста России. 1998. N 1. С.53; Законодательство о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный
комментарий П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1998. С. 17.
Этот же принцип иногда именуют принципом гласности (см., например: Гражданское
право: Часть 1: С. 176). М. И. Брагинский указывает, что один из обязательных
элементов системы государственной регистрации составляет ее публичность, а
смысл последней - в открытом характере регистрации (Брагинский М. И. Комментарий
к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним". М., 1998. С. 21).
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", когда речь идет
об имеющейся у любого лица возможности получить сведения о том, имеется ли
регистрационная запись об ипотеке, говорится о публичном характере ипотеки
(ст.26) (см.: СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400).
Встречается иное понимание публичности: "...Всякий акт, долженствующий
иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление
залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и
только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц,
для публики. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов
на недвижимость (или иначе - принцип внесения)" (Покровский И. А. Основные
проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200).
В этой связи уместно напомнить, что уже в древности люди стремились к
тому, чтобы устанавливались какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали
бы о существовании прав. Этим право укреплялось и, кроме того, благодаря наличию
внешних знаков о существовании прав становилось известно широкому кругу лиц
(последнее, впрочем, также способствовало упрочению прав). // См.: Мейер Д.
И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252-253; Покровский
И. А. Указ. соч. С. 201; Пахман С. В. Обычное гражданское право в России.
СПб., 1877. С. 47-52.
Рассматривая содержание указанного принципа, следует иметь в виду, что
система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась
благодаря развитию залоговых отношений. Лицо, представляющее кредит под залог
недвижимости (а именно недвижимость - наиболее привлекательный предмет залога),
должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, представляемом
в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т. д.).
Для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. в Европе возникает институт
ипотечных книг: залоговое право на недвижимость возникает, если оно записано
в особые книги, которые ведут официальные учреждения. Информация, содержащаяся
в этих книгах, открыта для всех лиц. "Теперь для лица, к которому обращаются
с просьбой о займе под залог недвижимости, достаточно убедиться в том, что
на эту недвижимость в ипотечной книге не значится другого закладного права;
его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован". //
Покровский И. А. Указ. соч. С. 199-200.
Таким образом, формирование системы ипотечных книг, впоследствии трансформировавшейся
в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней,
обусловлено, во-первых, стремлением дать возможность любому лицу получить
информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости; во-вторых,
принятием государством на себя функций признания и подтверждения возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество
(см. ст.2 и комментарий к ней).
Поэтому открытость сведений о государственной регистрации прав признается
принципом государственной регистрации недвижимости. По этим причинам столь
значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить
возможность ознакомления с данными государственной регистрации прав на недвижимость
любому лицу.
2. Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации
включена в ст.131 ГК: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав
на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной
регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется
в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места
совершения регистрации.
Последнее из этих положений рассчитано на действие в будущем. Сегодня
невозможно воспользоваться правом получения информации о любом объекте в любом
регистрирующем органе. Причиной тому является отсутствие единого (в масштабе
Российской Федерации) банка данных о недвижимости и сделок с ней. Создан он
будет еще не скоро (создание системы учреждений юстиции по регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним предполагается завершить к 1 января
2000 г., а единый банк данных о недвижимости появится намного позже). Поэтому
в п.7 ст.33 комментируемого Закона предусматривается: до создания системы
электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации
прав информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество предоставляется
по месту совершения государственной регистрации прав (см. пп. 2, 7 ст.33 Закона
и соответствующие комментарии).
Первое из приведенных положений Гражданского кодекса (о предоставлении
информации о регистрации и зарегистрированных правах любому лицу) сформулировано
именно как принцип. Детализировать его в ГК не следовало, во-первых, исходя
из "объемных" соображений, во-вторых, коль скоро предполагалось принятие Закона
о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то, следовательно,
в ГК достаточно было сформулировать общие положения, которые должны быть развиты
в этом Законе.
Из содержания п.4 ст.131 ГК не следует, какого рода информация должна
предоставляться любому лицу. При первом приближении создается впечатление,
что любое лицо может получить любую информацию о любом объекте недвижимости,
правах любого лица на объект (объекты), условиях сделок с недвижимым имуществом
и т. п. Неприемлемость столь широкого понимания открытости сведений о регистрации
очевидна. Неограниченное распространение такой информации может причинить
вред обладателям вещных прав; для того чтобы обеспечить интересы потенциального
покупателя, залогодержателя и т. п., нет необходимости сообщать им, какая
цена была уплачена при приобретении вещи, в какой форме (наличной или безналичной)
осуществлялся расчет и, если в безналичной форме, с какого счета произведен
платеж, а также другие условия сделки, на основании которой возникло право
собственности, и т. д. (Отчасти по этим причинам к рассматриваемому правилу
п. 4 ст. 131 ГК относятся с опасением как работники регистрационных органов,
так и обладатели вещных прав).
Поэтому в развитие указанного положения Гражданского кодекса требуется
определить перечень сведений, сообщаемых любому лицу о государственной регистрации
и зарегистрированных правах, установить случаи, когда возможно предоставление
детализированной информации об объекте недвижимости, правах на него и т. п.
В Гражданском кодексе не предусмотрен порядок предоставления информации. Значит,
требуется определить механизм реализации соответствующих прав.
Решению этих задач посвящены нормы ст.7-8 Закона.
3. В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7, любое лицо
может получить следующую информацию: а) описание объекта недвижимости; б)
зарегистрированные права на него; в) ограничения (обременения) прав.
Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного
реестра прав. Следовательно, краткое описание объекта недвижимости включает
в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении
(адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности (см.
ст.12 Закона и соответствующий комментарий, раздел III Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление
информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (право собственности,
хозяйственного ведения и т. п.), размере доли в праве (если объект недвижимости
принадлежит кому-либо на праве общей собственности), наименовании и реквизитах
правоустанавливающих документов, дате государственной регистрации (см. ст.12
Закона и соответствующий комментарий, разделIV Правил ведения Единого государственного
реестра прав). В подразделе II Единого государственного реестра прав, содержащем
записи о праве собственности и об иных вещных правах, указываются также "данные
удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес,
указанный правообладателем" (п.6 ст.12 Закона). В реестре эти сведения даются
в достаточно детализированном виде (см. п.18 Правил ведения Единого государственного
реестра прав). Вряд ли все эти сведения нужно сообщать любому лицу. Например,
в реестре указывается дата рождения правообладателя, документ, удостоверяющий
личность, и его реквизиты. По-видимому, это не та информация о зарегистрированных
правах на объект недвижимости, о которой говорится в ст.7 Закона.
Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование
ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т. п.), сроки его действия,
сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права, сумму выданного кредита
для ипотеки (залога) и т.д. (см. ст.12 Закона и соответствующий комментарий
и раздел V Правил ведения Единого государственного реестра прав).
4. Порядок предоставления информации о государственной регистрации достаточно
прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную
регистрацию прав, заявление, содержащее соответствующую просьбу. Форма заявления
- письменная.
Заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт,
удостоверение личности офицера, паспорт моряка и т. п.). Законодательство
не устанавливает перечня документов, которые следует предъявить. Значит, это
может быть любой документ, который позволяет достоверно установить личность
заявителя (водительское удостоверение и т. д.).
Если за сведениями о государственной регистрации обращается юридическое
лицо, то необходимо предъявить документ, подтверждающий регистрацию данного
юридического лица. Порядок государственной регистрации юридических лиц определяется
законом о регистрации юридических лиц (п.1 ст.51 ГК). До введения в действие
этого закона применяется порядок регистрации юридических лиц, действовавший
и до принятия части первой Гражданского кодекса (ст.8 Федерального закона
"О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В настоящее время регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным
законом "О банках и банковской деятельности", Законом "Об иностранных инвестициях
в РСФСР", Федеральным законом "Об общественных объединениях", ст. 34 и 35
Закона "О предприятиях и предпринимательской деятельности", Положением о порядке
государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, утвержденным
Указом Президента Российской Федерации, а также другими актами.
Представитель юридического лица, желающего получить сведения о государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, должен предъявить документы,
подтверждающие факт регистрации данного юридического лица, выданные уполномоченными
на то органами в установленном указанными актами порядке.
Кроме того, представитель юридического лица обязан предъявить документ,
подтверждающий его полномочия. Это может быть устав юридического лица, из
которого следует, что данное должностное лицо вправе обратиться в регистрирующий
орган за получением сведений о государственной регистрации прав на недвижимость,
приказ о назначении на должность, доверенность и т. д. Естественно, представитель
юридического лица должен предъявить и документ, удостоверяющий его личность.
Из положения п.1 комментируемой статьи о предъявлении указанных документов
следует сделать вывод о необходимости явки лица в регистрирующий орган (отправить
запрос по почте нельзя).
Наряду с названными документами для получения сведений о государственной
регистрации прав необходимо представить доказательства внесения платы за соответствующую
информацию, если она выдается на возмездных началах (см. п.1 ст.8, ст.11 и
комментарии). Таким доказательством может быть квитанция, платежное поручение
с отметкой банка и т. д.
Справедливости ради надо отметить, что Закон не содержит требования предварительной
оплаты предоставляемой информации. Регистрация прав должна оплачиваться до
ее проведения (см. п.1 ст.13 и соответствующий комментарий). Эта норма вполне
может применяться по аналогии к отношениям, возникающим по поводу предоставления
сведений о зарегистрированных правах.
В то же время следует иметь в виду, что решение вопросов, связанных с
определением размеров, порядка, сроков и формы внесения платы за регистрацию
прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах, отнесено
к ведению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. //
См.: Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998г. N 248 "Об установлении
максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах" // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1121. См. также комментарий к ст. 11, 13.
Эти органы не могут отменить или изменить правило ст.13 Закона о необходимости
платы за регистрацию прав до ее проведения. В отношении же порядка, сроков
и формы внесения платы за предоставление сведений о регистрации возможны различные
решения. В частности, может быть установлено, что плата взимается до предоставления
информации, оплата производится при передаче информации, могут быть определенные
случаи, когда допустима последующая оплата и т. п.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет
запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. В этой
связи следует напомнить, что в соответствии с гражданским законодательством
течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день
после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало
(ст.191 ГК). Например, если заявление подано 10 июля, то пятидневный срок
исчисляется с 11 июля и истекает 15 июля.
Заявление должно считаться поданным и, соответственно, указанный срок
начинает исчисляться лишь при условии, что при подаче заявления предъявлен
документ, удостоверяющий личность гражданина, либо документы, подтверждающие
государственную регистрацию юридического лица и полномочия его представителей,
если за информацией обращается юридическое лицо.
При отсутствии указанных документов в приеме заявления можно отказать.
Если же заявление принято, допустим, 10 июля, а документы предъявлены 12 июля,
то оно считается поданным 12 июля и с этой даты исчисляется пятидневный срок.
5. Законодательство не указывает оснований отказа в предоставлении информации
о зарегистрированных правах. Предписывается лишь письменная форма и необходимость
мотивировать его.
Отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации прав
следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому
лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений
о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ
должен последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет)
или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно
быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать
ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам
правообладателя (см. п.9 комментария к ст.7). Отказ должен последовать, если
установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить
вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК).
В то же время необходимо подчеркнуть, что заявитель не обязан мотивировать
свою просьбу предоставить информацию о зарегистрированных правах. Если орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, требует указать, для чего
запрашиваются соответствующие сведения, то заявитель вправе использовать даже
такой "железный" аргумент: "Хочу знать!".
Регистрирующий орган, конечно, откажет в предоставлении информации, если
права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу комментируемого
Закона и государственная регистрация таких прав не проводилась (см. ст.6 и
комментарий к ней).
В случае, если необоснованный отказ в предоставлении сведений об объекте
недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях) прав
привел к образованию убытков у заявителя, он может взыскать эти убытки с учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (ст.15 ГК).
6. По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих
документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенных
сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости,
а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости.
Исключение из этого правила установлено в п.3 комментируемой статьи: здесь
перечень субъектов является исчерпывающим (закрытым), т. е. предоставление
указанных сведений другим лицам, кроме перечисленных, не допускается. Так,
противоречит закону сообщение банку обобщенных сведений о правах отдельного
лица, которое является клиентом банка и имеет задолженность на имеющиеся у
него объекты недвижимости.
Конструирование данного перечня обусловлено различного рода соображениями.
Так, допущение предоставления такой информации самим правообладателям вызвано
стремлением обеспечить интересы правообладателя. Предоставление названных
сведений лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по
завещанию или по закону, необходимо для оформления наследственных прав, требуется
для обеспечения их интересов.
В других случаях допущение предоставления указанной информации диктуется
стремлением создать условия, необходимые для обеспечения публичных интересов.
7. Закон не устанавливает порядок предоставления сведений, указанных
в п.3 комментируемой статьи, перечисленным в нем субъектам. Представляется,
что в данном случае единого порядка существовать не может. Очевидно, правильнее
всего стремиться к максимально возможному использованию по аналогии ранее
характеризовавшихся правил, которые содержатся в пп.1-2 ст.7.
Так, срок предоставления сведений должен быть равен пяти дням. Если за
сведениями обращается сам правообладатель, то они предоставляются по общим
правилам (заявление в письменной форме, документ, удостоверяющий личность,
и т. д.). При обращении физического или юридического лица, получившего доверенность
от правообладателя, кроме заявления требуются доверенность и документ, удостоверяющий
личность представителя, а если им является юридическое лицо - документы, подтверждающие
регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.
Доверенность правообладателя (как и любая другая доверенность) должна
быть облечена в письменную форму (ст.185 ГК). Следуя "букве" закона, доверенность
правообладателя может быть выполнена в простой письменной форме, т. е. какого-либо
удостоверения данной доверенности или удостоверения подписи доверителя не
требуется. Естественно, регистрирующий орган обязан принять доверенность,
удостоверенную организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной
организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного
учреждения, в котором он находится на излечении, либо нотариально удостоверенную
доверенность (с практической точки зрения последнее наиболее предпочтительно).
Доверенность от имени правообладателя - юридического лица выдается за
подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными
документами, с приложением печати этой организации (п.5 ст.185 ГК).
При обращении за информацией лиц, имеющих право на наследование имущества
правообладателя, они должны доказать наличие данного права. Очевидно, что
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
не может (и не должен) решать вопросы о переходе имущества по наследству,
в том числе анализировать родственные отношения заявителя и правообладателя,
свидетельство о смерти т. п. Поэтому при обращении указанных лиц в регистрирующий
орган нужно требовать соответствующий запрос нотариуса, в производстве которого
находится наследственное дело.
Хотя в п.3 комментируемой статьи говорится о праве руководителей органов
местного самоуправления и руководителей органов государственной власти субъектов
Российской Федерации получать соответствующую информацию, ясно, что названные
лица не обязаны лично являться в регистрирующий орган. Очевидно, сведения
о государственной регистрации прав на недвижимость должны предоставляться
по письменным запросам названных лиц либо их представителям, имеющим доверенность
на получение информации. Следует обратить внимание на то, что в Законе говорится
именно о руководителях указанных органов. Значит, предоставления информации,
о которой идет речь в п. 3 ст. 7, не может требовать другое должностное лицо,
сколь бы высокое положение оно ни занимало в органе местного самоуправления
или органа государственной власти.
В таком же порядке должна предоставляться информация налоговым органам.
Предоставление информации судам и правоохранительным органам следует
производить на основании письменного запроса. Причем в нем должно быть указание,
что в производстве имеется дело, связанное с объектом недвижимости и (или)
его правообладателем. Если в запросе такое указание отсутствует, то в предоставлении
информации должно быть отказано. Недопустимо встречающееся на практике предоставление
любой информации о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним любому
работнику милиции (иного правоохранительного органа), предъявившему удостоверение.
Грубейшим нарушением закона является встречающаяся иногда передача правоохранительным
органам всей имеющейся у регистрационного органа базы данных об объектах недвижимости.
8. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан вести
учет обращений за информацией о регистрации прав. Должны храниться соответствующие
документы (заявления, доверенности и т. д.). В противном случае регистрирующий
орган не сможет выполнить обязанность, предусмотренную п.4 комментируемой
статьи.
9. За использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре
прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам
правообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, если соответствующие
действия образуют состав преступления, то виновное лицо может быть привлечено
к уголовной ответственности. Однако в комментируемой статье прежде всего имеется
в виду гражданско-правовая ответственность. К такой ответственности может
быть привлечен широкий круг лиц: гражданин или юридическое лицо, получившие
сведения об объекте недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных
пп.1, 2 комментируемой статьи; орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав; органы местного самоуправления; налоговые органы и т. д.
Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при одновременном
наличии следующих условий.
Во-первых, если использование сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав, привело к ущербу у правообладателя. Правообладатель, чьи права
и законные интересы нарушены, произвел или должен будет произвести расходы
для восстановления нарушенного права либо в результате нарушения он утратил
какое-либо имущество или оно оказалось повреждено, либо он не получил доходы,
которые были бы им получены, если бы его право не было нарушено (ст.15 ГК).
Например, сведения, содержащиеся в реестре, использованы таким образом, что
упала рыночная цена на объект недвижимости.
Во-вторых, если сведения из Единого государственного реестра использованы
противоправно.
Если использование сведений привело к тому, что у правообладателя образовались
имущественные потери, но соответствующие действия являются законными (например,
произведено взыскание налога на имущество), то ответственность не наступает.
В-третьих, если между противоправным действием и ущербом у правообладателя
существует причинно-следственная связь (противоправное действие - причина,
ущерб - следствие). Иными словами: ущерб возник именно потому, что совершено
противоправное действие.
В-четвертых, ответственность наступает при наличии вины. Вина может иметь
форму умысла или неосторожности. При умысле лицо осознает противоправность
своего поведения, предвидит его последствия и желает их наступления или безразлично
к ним относится. При неосторожности лицо не осознает противоправности своего
поведения, не предвидит возможных последствий, не желает их наступления, но
должно было осознавать противоправный характер своего поведения и предвидеть
последствия.
В гражданском праве вина нарушителя презюмируется, т. е. лицо, нарушившее
право, предполагается виновным; оно само должно доказывать отсутствие своей
вины.
При наличии указанных условий лицо, нарушившее права и законные интересы
правообладателя, обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможные при этом
споры разрешаются в судебном порядке.

Комментарий к статье 8

1. Рассматривая ст. 8 комментируемого Закона, прежде всего следует обратить
внимание на обманчивость ее титула. Статья именуется: "Условия получения информации
о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета".
Однако названо лишь одно условие: за плату или бесплатно (пп. 1, 3 ст.8).
Причем в обоих случаях используются отсылочные нормы. В основном статья посвящена
установлению некоторых "информационных" прав и обязанностей учреждения юстиции
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также иных органов,
располагающих сведениями, необходимыми для регистрации прав на объекты недвижимости.
2. В титуле ст. 8 и пп. 1-2 говорится об информации о зарегистрированных
правах на недвижимое имущество и сделках с ним. (В ст.7 речь идет о сведениях
об объекте недвижимости, под которыми понимаются описание объекта недвижимости,
указание зарегистрированных прав на него, а также ограничений (обременений)
этих прав. Здесь же говорится о сведениях о государственной регистрации прав,
содержании правоустанавливающих документов, а также сведениях об объекте недвижимого
имущества). Такой терминологический "разнобой" не должен вводить в заблуждение:
практически во всех случаях имеется в виду информация, содержащаяся в Едином
государственном реестре прав. Объем предоставляемой информации может быть
различным в зависимости от того, какой субъект требует ее предоставления.
В связи с этим в пп. 1-2 ст. 8 ничего не говорится об объеме предоставляемой
информации, но формулируется одно из условий ее получения.
3. В соответствии с общим правилом, сформулированным в п.1 комментируемой
статьи, информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату (о
размере платы и порядке ее внесения см. п.2 ст.11 и соответствующий комментарий,
а также п.4 комментария к ст.7). Исключения из этого правила могут устанавливаться
федеральными законами. Вчастности, в п.2 ст.8 перечислены некоторые случаи
бесплатного предоставления информации (по запросам организации, ответственной
за учет данного объекта недвижимости, правоохранительных органов и судов по
находящимся в производстве делам, органов государственной статистики и пр.).
Перечень может быть дополнен другими федеральными законами.
Рассматривая содержание п.2 комментируемой статьи, следует обратить внимание
на следующие детали.
Организации, ответственной за учет данного объекта недвижимости, информация
предоставляется в объеме, который необходим для ее работы. Однако этой организации
нельзя сообщать сведения о содержании правоустанавливающих документов, за
исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о
правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выдавать
выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости (такой
запрет следует из п.3 ст.7 Закона). В том же объеме (и с теми же ограничениями)
предоставляется информация о зарегистрированных правах государственным органам
по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов,
органам государственной статистики, а также другим организациям в случае,
если какой-либо федеральный закон предусматривает бесплатное предоставление
им информации по их запросам.
На таких же условиях и в таком же объеме сообщаются сведения о зарегистрированных
правах органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам
местного самоуправления. По запросам руководителей этих органов им предоставляется
более детализированная информация (см. п.3 ст.7 Закона, п.7 комментария к
ст.7).
О предоставлении информации судам и правоохранительным органам см. п.7
комментария к ст.7.
Субъектам, перечисленным в п.2 комментируемой статьи, информация предоставляется
по их запросам. (Очевидно, таким образом в ст.8 Закона подчеркивается, что
при предоставлении информации перечисленным в ней субъектам не действует правило
ст.7 о порядке предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав (о заявлении, предъявлении документа, удостоверяющего личность).
4. Норма, включенная в п.3 ст.8, занимает особое место среди всех правил
о предоставлении информации об объектах недвижимости, сформулированных в ст.7-8
Закона. Если во всех других случаях говорится о предоставлении тех или иных
сведений учреждением юстиции, то в п. 3 ст. 8 речь идет о предоставлении информации
иными субъектами учреждению юстиции (и правообладателям).
Круг субъектов, обязанных предоставлять информацию учреждению юстиции
и правообладателям в соответствии с п. 3 комментируемой статьи, не ограничен.
Данная обязанность возлагается на все организации, имеющие сведения, необходимые
для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. При
этом особо выделены организации по учету объектов недвижимого имущества, а
также органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы
местного самоуправления. Выделение этих субъектов из совокупности организаций,
обладающих сведениями, необходимыми для государственной регистрации, обусловлено
тем, что основная масса соответствующих сведений сосредоточена именно у них.
Формирование системы государственной регистрации недвижимого имущества практически
невозможно при отсутствии информационного обеспечения со стороны организаций,
ответственных за учет объектов недвижимости. Поэтому при конструировании Закона
столь пристальное внимание уделено регламентации отношений между этими организациями
и регистрирующими органами (п.3 ст.8, см. также ст. 1, 12, 17, 18 и др.).
Большое значение в формировании и функционировании системы государственной
регистрации недвижимости имеет деятельность органов государственной власти
субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Поэтому
во многих статьях Закона (в частности, в п. 3 ст. 8) упоминаются эти органы
(см., например, ст.1, 3, 5, 6 и др.).
В силу п. 3 комментируемой статьи учреждениям юстиции и правообладателям
обязаны предоставлять информацию также органы, управляющие государственным
или муниципальным имуществом, органы жилищно-коммунального хозяйства и другие

<<

стр. 2
(всего 6)

СОДЕРЖАНИЕ

>>