<<

стр. 4
(всего 6)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

помещение не с момента государственной регистрации, а с того времени, когда
они полностью внесут свой паевой взнос.
С учетом приведенных выше норм ГК следует считать сохранившими свое значение
до принятия третьей части ГК отдельных статей Гражданского кодекса РСФСР.
Так, ст. 546 этого Кодекса связывает приобретение наследства с его принятием
наследниками. Действия по принятию наследства должны быть совершены в течение
шести месяцев со дня смерти наследодателя. Свидетельство о праве на наследство,
которое является основанием для регистрации наследственных прав на недвижимое
имущество (см. комментарий к ст.17 Закона), выдается в любое время, но не
ранее шести месяцев после смерти наследодателя (ст.558 ГК РСФСР). Вместе с
тем в соответствии со ст.546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со времени открытия наследства, т. е. дня смерти наследодателя
(ст.528 ГК РСФСР). Следовательно, еще до регистрации соответствующего права.

Комментарий к статье 17

1. Комментируемая статья содержит применительно к определенным основаниям
для государственной регистрации единые решения вне зависимости от того, идет
речь о наличии прав на недвижимое имущество, их возникновении, прекращении,
переходе (обременении) либо совершении сделок с недвижимостью.
2. Абзац 2 п.1 под "актами, изданными органами государственной власти
или органами местного самоуправления в рамках их компетенции", подразумевает
нормативные (по их природе) акты.
Пределы нормотворческой компетенции органов определяются Конституцией
Российской Федерации, а также соответственно и другими правовыми актами Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. К предмету
регулирования комментируемого Закона имеют прямое отношение прежде всего ст.71
Конституции, которая отнесла к исключительному ведению Российской Федерации,
среди прочего, "гражданское законодательство", а также ст.72 Конституции,
включившая в совместную компетенцию Российской Федерации и субъектов Федерации
"владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными
ресурсами" и соответственно "жилищное, земельное, водное, лесное законодательство,
законодательство о недрах". Совместная компетенция предполагает возможность
нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации,
так и субъектов Российской Федерации с тем, однако, что при обнаружении противоречий
между актами, изданными на том и другом уровне, приоритетом пользуется акт
Российской Федерации (п.5 ст.76 Конституции). Вне пределов ведения Российской
Федерации, а также совместного ведения субъекты Российской Федерации осуществляют
собственное правовое регулирование (п.4 ст.76 Конституции).
Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного
значения, в частности самостоятельно управляют местной собственностью. Кроме
того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями,
с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов;
при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству
(ст.132 Конституции).
Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости,
включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях.
Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных положениях Конституции,
конкретизируются иногда в отдельных актах. Примером может служить комментируемый
Закон.
В других актах закреплена более или менее широко возможность принятия
норм на уровне субъектов Российской Федерации. Так, Градостроительным кодексом
Российской Федерации (ст.22) предусмотрено, что разработка и принятие законов
и иных нормативных правовых актов в области градостроительства осуществляются,
в соответствии с Конституцией Российской Федерации, данным Кодексом, другими
федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов Российской
Федерации. Водный кодекс допускает принятие субъектами Российской Федерации
законов и иных, регулирующих водные отношения нормативных актов, которые не
противоречат самому Кодексу и иным федеральным законам. Лесное законодательство
включает, помимо федеральных законов и других нормативных правовых актов Российской
Федерации, также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации
(ст.1 Лесного кодекса). Аналогичную норму содержит ст.1 Закона "О недрах".
В отдельных законах особо выделена нормотворческая компетенция органов
местного самоуправления. Например, в Градостроительном кодексе (ст.23) содержится
указание на то, что в ведении муниципальных образований находятся, в частности,
принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства,
организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости
городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а также
организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга
объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного
самоуправления соответствующими полномочиями.
Наряду с вертикальной существует и горизонтальная иерархия актов. К традиционным
положениям, в силу которых более поздний акт вытесняет ранее принятый, а акт,
посвященный специальным вопросам, пользуется приоритетом по отношению к акту
общему, присоединяется теперь особая юридическая сила некоторых актов, конституирующих
отрасль права или отрасль законодательства. Так, в силу п.2 ст.3 ГК федеральные
законы, содержащие нормы гражданского права, должны непременно приниматься
в соответствии с Гражданским кодексом, и тем самым признано верховенство этого
Кодекса по отношению к другим федеральным законам. Точно так же Закон "О недрах"
(ст.1) закрепил свой приоритет по отношению ко всем остальным актам, принятым
на уровне не только субъектов Российской Федерации, но и самой Российской
Федерации. Таким же образом федеральные законы и иные правовые акты в области
градостроительства должны соответствовать Градостроительному кодексу (п.3
ст.2), а акты, регулирующие водное законодательство,- Водному кодексу (ст.2).
Во всех случаях, когда учреждение юстиции, осуществляющее государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, должно применить нормативный
акт органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления,
следует предварительно определить, издан ли такой акт в рамках компетенции
соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия порядок.
При применении законодательства, о котором идет речь в комментируемой
статье, необходимо учитывать действие нормативного акта не только в пространстве,
но и во времени. Новые законы России вступают в силу одновременно на всей
территории Российской Федерации по истечении 10 дней, а указы Президента Российской
Федерации и акты Правительства Российской Федерации - 7 дней со дня первого
их официального опубликования, если в самих актах не была предусмотрена иная
дата.
По общему правилу гражданско-правовой акт при отсутствии в нем другого
указания на этот счет обратной силы не имеет. Он распространяется на отношения,
которые возникли после введения его в действие. Однако по отношениям, возникшим
до этого, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения
его в действие (ст.4 ГК).
Ключевое значение для выбора разных по времени их действия актов имеет
указание комментируемой статьи на необходимость руководствоваться законодательством,
действовавшим на момент издания соответствующего акта органом государственной
власти или местного самоуправления.
3. Договоры и другие сделки (абз.3 настоящей статьи) могут быть предметом
государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых,
изменяемых или прекращаемых ими прав.
Для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной
законом форме (в частности, простой письменной или нотариальной) достичь согласия
относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным
(ст.432 ГК). При этом в соответствии со ст.433 ГК договор признается заключенным
в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют
договоры, подлежащие обязательной регистрации: для них таким моментом служит
(если иное не установлено законом) момент государственной регистрации (п.3
ст.433 ГК).
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти
договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода
соответствующих прав. В случаях, когда ГК предусматривает обязательную регистрацию
различных сделок, которые связаны с недвижимостью (например, ст.164 ГК), регистрация
прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается
как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках (договорах),
направленных на обременение прав на недвижимость (например, ст.352 ГК об ипотеке),
государственной регистрации подлежат сами соответствующие сделки (договоры).
Специальные нормы, относящиеся к заключению определенных видов сделок
(договоров) по поводу недвижимости, содержатся в земельном законодательстве,
законодательстве о недрах, о лесах и о водах (имеются в виду нормы о круге
объектов, порядке заключения договоров и др.). Отдельные вопросы, возникающие
при совершении сделки, связанной с недвижимостью, могут быть урегулированы
субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями неодинаково.
В этих целях следует руководствоваться правилами, действующими в месте совершения
сделки (договора).
При применении абз.3 комментируемой статьи в части, относящейся к действию
закона во времени, следует иметь в виду, что для совершенного договора всегда
сохраняет свою силу тот закон, который действовал в момент, когда договор
был заключен (ст.422 ГК). С этим связан принцип неизменности договора. Однако
из него может быть сделано исключение в виде указания в новом законе, что
он распространяется и на ранее заключенные договоры. Это исключение действует
только по отношению к императивным, абсолютно обязательным нормам закона.
Если такая норма является диспозитивной, т. е. допускающей включение в договор
иного по согласию самих сторон, не совпадающее с содержанием новой диспозитивной
нормы условие сохраняет действие даже тогда, когда в новом законе предусмотрена
его обратная сила.
В виде общего положения договор по поводу прав на недвижимость и их ограничений
(обременений) заключается свободно по воле самих сторон. Исключение установлено
законом для случая, когда заключение договора допускается только при условии,
если этому предшествует соответствующий акт, который исходит от компетентного
органа государственной власти или местного самоуправления. Имеется в виду,
в частности, содержащееся в акте разрешение (согласие) заключить договор (см.
комментарий к абз.7 настоящей статьи).
Применительно к отношениям с участием иностранного элемента (имеются
в виду случаи, когда один или оба контрагента - иностранные граждане или юридические
лица, либо сделка заключена за пределами Российской Федерации или по поводу
находящегося за границей имущества) действуют специально установленные коллизионные
нормы. До принятия третьей части ГК сохраняют силу статьи раздела VII Основ
гражданского законодательства 1991г. Ими предусмотрено, в частности, что возникновение
и прекращение права собственности на имущество, которое является предметом
сделки, определяются по праву места совершения сделки, если иное не установлено
соглашением сторон (п.3 ст.164 ГК); форма внешнеэкономических сделок, которые
совершаются российскими юридическими лицами и гражданами, независимо от места
совершения этих сделок, определяется российским законодательством; им же определяется
форма сделок по поводу строения и другого недвижимого имущества, которое находится
в Российской Федерации (п.1 ст.165 ГК).
4. В абз.4 настоящей статьи в качестве основания для государственной
регистрации указаны акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений.
Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991г. (с
послед. изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 1993. N 2. Ст.67;
СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472.
Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность
по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищного фонда. Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право
на приватизацию именно этих помещений. Передача осуществляется на бесплатной
(безвозмездной) основе. Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин
имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Из этого правила
в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние
лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации,
сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого
помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по
достижении совершеннолетия.
Приватизация осуществляется с согласия всех проживающих на жилой площади
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14
до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним
дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных
случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они
проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. В случаях,
когда указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают
проживать в занимаемом жилом помещении (так называемые "бывшие члены семьи"),
они сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Все названные
лица имеют равное право на приватизацию жилого помещения.
Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При
этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих
лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или
нескольких лиц (см. комментарий к ст.24 Закона).
Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи
и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии
полученного ими другого государственного или муниципального жилья (см. об
этом п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24
августа 1993г. N 8 в ред. от 21 декабря 1993г. и от 25 октября 1996г. "О некоторых
вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации"". // Сборник постановлений Пленумов Верховных
Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: Спарк,
1999. С. 275.).
Несовершеннолетние лица, как правило, включаются в состав собственников
(ст.7 Закона о приватизации). Иное может быть допущено только по заявлению
родителей, усыновителей, опекунов при наличии разрешения на это органов опеки
и попечительства, если идет речь о несовершеннолетних в возрасте до 14 лет,
и по заявлению самих несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, на которое
они получили согласие родителей, усыновителей, попечителей, а также разрешение
органов опеки и попечительства.
Приватизация оформляется договором передачи жилья. Этот договор имеет
свои особенности, в связи с чем основание регистрации прав на приватизируемое
жилье специально выделено в комментируемом абзаце. Провозглашенный в ГК принцип
свободы договора в данном случае касается только граждан, желающих приватизировать
занимаемое ими жилье. В отношении их контрагентов - собственников жилья Закон
о приватизации допускает понуждение заключить договор. Если гражданин выразил
желание приватизировать жилье, собственник обязан заключить с ним договор
на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами.
В упомянутом постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
24 августа 1993г. указано, что, исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона
о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых
ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 постановления).
В соответствии с Законом о приватизации одной из сторон в договоре выступают
физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или
аренды. В связи с новым ГК жилые помещения могут предоставляться гражданам
только на основании договора найма. Различаются договоры социального и коммерческого
найма (ст.672 ГК). Право на приватизацию жилья имеют граждане, занимающие
жилое помещение по договору социального найма. При этом следует иметь в виду,
что ранее заключенные договоры найма жилого помещения приравниваются к договорам
социального найма.
Другой стороной в договоре выступают местная администрация (если речь
идет о муниципальном жилье) либо государственные и муниципальные предприятия
и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен, соответственно, на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления.
Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими
стать собственниками жилья. От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет
заявления подают их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние
в возрасте от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия своих родителей,
усыновителей либо попечителей. В Законе о приватизации предусмотрено, что
в случаях, когда в жилых помещениях проживают исключительно несовершеннолетние,
к заявлениям о приватизации жилья должно быть приложено предварительное согласие
органов опеки и попечительства. В связи с принятием ГК последнее требование
- предварительного согласия органов опеки и попечительства - очевидно, следует
признать недействующим, поскольку в соответствии со ст.37 ГК разрешение органов
опеки и попечительства требуется лишь в случаях, если речь идет о сделках,
влекущих уменьшение имущества подопечного.
Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента
подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного
срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут
обратиться в суд.
Договоры передачи жилья в собственность заключаются в простой письменной
форме.
В ст.7 Закона о приватизации было предусмотрено, что договор передачи
подлежит регистрации в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.
Именно с такой регистрацией связывался момент возникновения права собственности
на приватизируемое жилье. Соответствующие акты (свидетельства), полученные
гражданами после регистрации договора передачи по правилам, установленным
Законом о приватизации, сохраняют юридическую силу, а предусмотренные ими
права подлежат государственной регистрации лишь в случаях, установленных ст.6
Закона (см. комментарий к указанной статье).
После вступления в действие Закона (см. комментарий к ст.33) именно договор
передачи служит основанием для проведения государственной регистрации прав
на приватизируемое жилье. Соответственно право собственности на него возникает
с момента проведения такой регистрации.
В практике возникают ситуации, когда гражданин, подавший заявление о
приватизации и необходимые для этого документы, умирает до оформления договора
передачи или его регистрации. Судебная практика признала, что в случае спора
по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо
иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием
к отказу в удовлетворении соответствующего требования наследника. При этом
учитывается, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого
помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по не зависящим от него
причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов
на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (п.8 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993г.). Таким образом,
не исключены случаи, когда, несмотря на то, что договор передачи к моменту
смерти гражданина не был оформлен, приватизация жилого помещения признается
произведенной на имя умершего. Как правило, такое признание на практике осуществляется
в судебном порядке по искам наследников умершего и вынесенное решение служит
основанием для проведения государственной регистрации.
В комментируемой статье не названо еще одно основание для государственной
регистрации права собственности на жилое помещение. Имеется в виду возникновение
права собственности на кооперативные квартиры и иное недвижимое имущество
на основании закона. В соответствии со ст.218 ГК член жилищного, жилищно-строительного,
дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие
право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу,
гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают
право собственности на указанное имущество. Поскольку речь идет о недвижимости,
возникшее право подлежит регистрации в соответствии с Законом. Причем в этих
случаях регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер,
поскольку право собственности на соответствующие помещения возникает с момента
полного внесения пая.
Основанием для такой регистрации должен служить соответствующий документ:
справка правления кооператива о полной выплате пая.
5. В абз.5 комментируемой статьи основанием для проведения государственной
регистрации названо свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам,
принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники
приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия
наследства (со дня смерти наследодателя). Следовательно, как свидетельство
о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего
права также имеют не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
Состав наследников - лиц, к которым после смерти гражданина переходят
его права и обязанности, в том числе права на недвижимое имущество, определяется
завещанием или законом.
Собственник или лицо, обладающее иным вещным правом, которое передается
другим лицам, может выразить волю по поводу судьбы принадлежащего ему имущества
на случай своей смерти, составив надлежаще оформленное завещание. Наследниками
по завещанию могут быть любые физические и юридические лица, а также Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Если завещание не составлено, составленное завещание признано недействительным
или если все наследники по завещанию умерли либо отказались от наследства,
наступает наследование по закону, при котором состав наследников определяется
законом. Статьей 532 ГК РСФСР определены две очереди наследников. К первой
относятся супруг, дети и родители умершего, а ко второй - родные братья и
сестры умершего, его дед и бабка как со стороны матери, так и со стороны отца.
Наследники второй очереди призываются к наследованию, если наследников первой
очереди нет, либо все они отказались от наследства, либо лишены завещателем
права наследования. Наследниками по закону являются также нетрудоспособные
лица, которые находились на иждивении умершего не менее одного года до его
смерти. Иждивенцы призываются к наследованию наравне с наследниками каждой
из очередей, а если таких нет, они наследуют самостоятельно.
Внуки и правнуки призываются к наследованию в случае, если к моменту
смерти наследодателя нет в живых того из родителей, который мог бы наследовать.
В этом случае речь идет о так называемом наследовании по праву представления.
Наследники, призванные к наследованию, для получения наследственного
имущества должны выразить на это свою волю, т. е. принять наследство. Принятие
наследства осуществляется двумя способами: фактическим вступлением во владение
наследственным имуществом или подачей соответствующего заявления нотариусу
о принятии наследства. К принятию наследства приравнивается и подача заявления
о выдаче свидетельства о праве на наследство. Заявление подается письменно
нотариусу по месту открытия наследства.
В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдавать свидетельства
о праве на наследство и принимать меры к охране наследственного имущества
вправе нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах. И лишь
при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы
совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих
функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.
Тем самым указанное решение служит непременным условием соответствующих полномочий
частного нотариуса.
Свидетельство о праве на наследство может выдаваться и должностными лицами
консульских учреждений.
По заявлению наследников, призываемых к наследству, по месту открытия
наследства заводится наследственное дело. Место открытия наследства определяется
последним постоянным местом жительства наследодателя, а если оно неизвестно
- местом нахождения его имущества (основной части). Местом жительства несовершеннолетних,
не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место
жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов
(ст.20 ГК).
Свидетельство о праве на наследство выдается принявшему его наследнику
любым из названных способов, если принятие наследства последовало не позднее
6 месяцев со дня его открытия. Для лиц, которые призываются к наследству в
связи с непринятием его другими лицами, этот срок может быть увеличен, но
не более чем до 9 месяцев.
Соответствующее свидетельство выдается после истечения установленных
сроков для принятия наследства. И лишь в случае необходимости распорядиться
наследственным имуществом или при наличии других уважительных причин нотариус
вправе выдать свидетельство ранее установленных сроков при условии, что он
располагает бесспорными данными об отсутствии, кроме лиц, подавших заявление
о выдаче свидетельства, других наследников.
После истечения сроков для принятия наследства свидетельство может быть
выдано в любое время по заявлению принявшего его наследника. Лицо, пропустившее
срок для принятия наследства, может быть включено в свидетельство о праве
на наследство с письменного согласия всех других лиц, принявших наследство.
Такое согласие должно быть заявлено до выдачи свидетельства о праве на наследство.
Наследник, пропустивший срок для принятия наследства при наличии уважительных
причин, вправе обратиться в суд с требованием о продлении срока для принятия
наследства и признании за ним права собственности на соответствующее имущество.
При удовлетворении этого требования основанием для регистрации служит решение
суда.
Свидетельство, о котором идет речь, выдается всем наследникам вместе
или каждому в отдельности - в зависимости от их желания. В последнем случае
в свидетельствах указываются все наследственное имущество, доля наследника,
получающего свидетельство, а также то, что на остальные доли выданы свидетельства
другим наследникам либо что доли остались открытыми (свидетельство не получено).
Если окажется, что какое-либо имущество не включено в выданное свидетельство
о праве на наследство, на него может быть выдано дополнительное свидетельство.
Свидетельство выдается нотариусом при наличии доказательств, подтверждающих
факт смерти наследодателя и время открытия наследства (свидетельство о смерти),
место открытия наследства (документ о регистрации по постоянному месту жительства,
место нахождения имущества и т. п.), наличие завещания (если идет речь о наследовании
по завещанию), наличие отношений, явившихся основанием для призвания к наследованию
по закону (отношения родства или иждивенчества), состав наследственного имущества
(если идет речь о недвижимости - также наличие правоустанавливающих документов).
Если один или несколько наследников лишены возможности представить доказательства
отношений, послуживших основанием для призвания к наследованию по закону,
они могут быть включены нотариусом в свидетельство о праве на наследство с
согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших
такие доказательства.
При отсутствии такого согласия факт родственных отношений и факт нахождения
на иждивении устанавливаются судом. Хотя право собственности на наследуемое
имущество возникает независимо от государственной регистрации, в силу ст.4
Закона право на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации и в
этом случае.
До проведения государственной регистрации права собственности на соответствующее
недвижимое имущество на основании свидетельства о праве на наследство наследник
лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Для обеспечения проведения государственной регистрации наследственных
прав на недвижимое имущество было бы целесообразно установить обязанность
нотариусов направлять копию свидетельств о праве на наследство, в состав которого
входит недвижимое имущество, в регистрационные органы, как это предусмотрено
в отношении судебных решений (см. комментарий к ст.28 Закона).
6. Указанному в абз.6 комментируемой статьи основанию регистрации - вступившему
в законную силу судебному решению - посвящена специальная статья Закона (см.
ст.28 и комментарий к ней).
7. Абзац 7 комментируемой статьи имеет в виду многообразные по характеру
акты (свидетельства). Все такие акты относятся к категории индивидуальных,
адресованных определенному лицу.
Соответствующий акт (свидетельство) может относиться к различным по их
природе правам и таким же различным стадиям в их развитии.
Общим для всех этих актов является то, что они исходят от уполномоченного
органа. И хотя комментируемая статья упоминает только органы государственной
власти, нормы абз. 7 относятся и к актам (свидетельствам) органов местного
самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция тех и других
органов определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на
момент выдачи акта (документа).
Примером таких актов могут служить подлежащие регистрации лицензии на
водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом
управления использования и охраны водного объекта (такие лицензии являются
основанием для заключения договора пользования водным объектом). Другой пример
- акт предоставления земельного участка органами местного самоуправления для
строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах.
Всоответствии с Законом "О соглашениях о разделе продукции" участки недр предоставляются
в пользование инвестору в соответствии с условиями соглашения; при этом право
пользования участком недр, указанным в соглашении, удостоверяется лицензией,
выдаваемой инвестору органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации
и федеральным органом управления фондом недр или его территориальным подразделением.
Наличие указанных в комментируемой статье прав на недвижимость подтверждается
теми выданными государственным органом или органом местного самоуправления
актами, которые носят правоустанавливающий характер в соответствии с действовавшим
в месте регистрации права законодательством и изданы в установленном этим
законодательством порядке. Имея в виду возможность существования неодинакового
режима регистрации недвижимости, существовавшего в разное время, а иногда
и в разных административно-территориальных единицах, важное значение приобретает
указание на необходимость руководствоваться при оценке силы правоустанавливающих
документов законодательством, действовавшим в момент издания акта (свидетельства)
и в месте его издания.
К особым случаям, которые укладываются в рамки абз.7 комментируемой статьи,
относятся: принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого
принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории
которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК); решение об изъятии имущества
у собственника в виде реквизиции, т. е. при обстоятельствах, которые носят
чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов
в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной
выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК) или в виде конфискации (ст.243 ГК).
Во всех подобных случаях речь идет об актах государственных органов и
органов местного самоуправления, а также суда, которые предусмотрены законом
в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК).
Поэтому в соответствующих случаях возможно применение ст.12 и 13 ГК, в силу
которых могут быть признаны в установленном порядке недействительными акты
государственного органа или органа местного самоуправления по таким основаниям,
как издание их за пределами имеющейся у органа компетенции, несоответствие
иным требованиям законодательства и в том числе нарушение прав и охраняемых
законом интересов гражданина или юридического лица.
Градостроительный кодекс допускает обжалование в суде выданного разрешения
на строительство (п.7 ст.62 указанного Кодекса). При этом основанием для такого
оспаривания служит, в частности, нарушение прав граждан на благоприятную среду
жизнедеятельности, требований охраны окружающей природной среды, экологической
безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного
наследия, особо охраняемых природных территорий и др. (см. ст. 7, 10, 12 указанного
Кодекса). В подобных случаях может быть заявлено требование об одновременном
признании акта недействительным и возложении на орган, издавший акт, обязанности
возместить причиненные этим убытки.
8. К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок
с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных абз.8 комментируемой
статьи, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте
передачи и на момент совершения передачи законодательству.
К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной
регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в
виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество),
наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений,
передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость
при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника
государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного
ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного
или муниципального унитарного предприятия и др.
9. О кадастровом и техническом учете (инвентаризации), а также о плане
земельного участка см. ст.1 и п.4 ст.18 Закона и комментарии к ним.
10. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию
правоустанавливающих документов выражается в установлении их соответствия
требованиям, предъявляемым ст.18 Закона (см. комментарий к ней). Такая проверка
непосредственно связана с функциями учреждения юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренными
в Примерном положении о нем. Имеется в виду содержащееся в Примерном положении
указание на то, что учреждение юстиции осуществляет проверку действительности
поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего
документ лица или органа власти, проверку наличия зарегистрированных и заявленных
прав на недвижимое имущество и сделки с ним, правовую экспертизу для предъявленных
документов в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации,
а также проверку законности сделки.
11. Необходимость в дополнительных документах (п.2 комментируемой статьи)
и одновременно возможность истребования документов сверх указанных в п.1 комментируемой
статьи определяются при проверке тех документов, которые были предъявлены
для государственной регистрации. Таким образом, проверка документов составляет
часть процесса регистрации. Последствия возникновения у регистратора сомнений
в наличии оснований для государственной регистрации прав определены в ст.19
Закона (см. комментарий к ней).
12. В соответствии с п.20 Правил ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрещается истребование у правообладателя
или заявителя дополнительных данных и документов, которые не являются необходимыми
("не требуются") для ведения Единого государственного реестра прав.

Комментарий к статье 18

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет требования к содержанию договоров,
подлежащих государственной регистрации, и документов, являющихся основанием
для государственной регистрации прав, их возникновения, прекращения, перехода
и обременения, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый
государственный реестр прав. Согласно ст.12 комментируемого Закона и Правилам
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18
февраля 1998г. N 219, в документах должно быть описание объекта недвижимости:
адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность
для отдельно стоящих зданий и домов, этаж и номер помещения или квартиры.
Требования к содержанию договоров также определяются общими положениями об
обязательствах (предмет и стороны) и нормами о конкретных видах обязательств
(существенные условия договора купли-продажи, аренды, ипотеки и т. п.). Государственная
регистрация прав не может быть произведена на основании документов, не содержащих
вид регистрируемого права, например о передаче недвижимости на баланс.
Правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, внесенное в
уставный капитал акционерных обществ, образованных в процессе приватизации
государственных и муниципальных предприятий, является план приватизации, утвержденный
решением (распоряжением) соответствующего комитета по управлению имуществом.
В соответствии с Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов
приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29 января
1992г. N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий",
к плану приватизации прилагаются акты оценки имущества. Приложение N 1 - акт
оценки стоимости зданий и сооружений и приложение N 2 - акт оценки стоимости
незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования
должны содержать пообъектный перечень недвижимого имущества. Если приложения
содержат только общую стоимость зданий и сооружений и незавершенного строительства,
для государственной регистрации права собственности, очевидно, потребуется
сделать расшифровку актов с указанием объектов и заверить ее в органе, утвердившем
план приватизации.
Обязательная нотариальная форма сделки требуется, если заключены: 1)
договор ипотеки (п.2 ст.339 ГК, Федерального закона от 24 июня 1997г. (16июля
1998г.) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); 2) договор ренты (пожизненной
ренты, пожизненного содержания с иждивением) (ст.584 ГК); 3) договор уступки
требования по нотариально удостоверенной сделке (ст.389 ГК). Заключенные до
введения в действие комментируемого Закона договоры купли-продажи, мены, дарения
жилого дома (части дома), дачи, находящихся в городе, рабочем или дачном поселке,
если хотя бы одной из сторон является гражданин, в соответствии со ст. 239,
257 ГК РСФСР 1964г. также должны быть нотариально удостоверены. Следует отметить,
что в соответствии с указанными статьями ГК РСФСР договоры купли-продажи,
мены, дарения жилых домов и их частей в сельской местности должны были быть
заключены в простой письменной форме и зарегистрированы в исполкоме сельского
Совета народных депутатов. Нотариальное удостоверение сделок также обязательно
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы эта форма не требовалась
по закону для сделок данного вида. Правоустанавливающими документами могут
также являться: брачный договор, определяющий режим собственности супругов,
разграничивающий их права на отдельные виды имущества, и заключение соглашения
об оплате алиментов, предусматривающее передачу недвижимости под эту выплату.
В любом случае эти сделки в силу ст. 41 и 100 СК РФ также требуют обязательного
нотариального удостоверения.
Только нотариусом могут быть выданы следующие правоустанавливающие документы:
свидетельство о праве на наследство (ст.558 ГК РСФСР 1964г., ст.71 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате); свидетельство о праве собственности на
долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате). Некоторые документы, не являющиеся правоустанавливающими,
но необходимые для государственной регистрации, также должны быть нотариально
удостоверены: доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, за исключением
доверенности от имени юридических лиц (ст.187 ГК); согласие супруга на совершение
сделки по распоряжению общим имуществом другим супругом (ст.35 СК РФ).
Удостоверительные надписи на договорах совершаются за подписью нотариуса
и с приложением его печати, при оформлении свидетельств применяются те же
правила. На документы, удостоверенные должностными лицами органов власти,
уполномоченными совершать нотариальные действия, проставляется печать с наименованием
государственного органа власти и изображением Государственного герба Российской
Федерации. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть
прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.
Законодательством не установлено обязательное требование скрепления печатями
договоров в отношении недвижимого имущества, заключаемых юридическими лицами.
Эти договоры должны быть подписаны руководителями или иными уполномоченными
лицами, в том числе представителями юридических лиц по доверенности. Так,
в нотариально удостоверенном договоре об ипотеке, подписанном представителями
организаций в нотариальной конторе, могут отсутствовать оттиски печатей. Но
при этом в соответствии с п.5 ст.185 ГК доверенность на совершение сделки
от имени юридического лица выдается с обязательным приложением печати. Скрепление
печатью и последствия несоблюдения этого требования могут быть установлены
соглашением сторон согласно п.1 ст.160 ГК; если такие последствия не предусмотрены,
применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Так,
постановлением Президиума ВАС РФ от 17 июня 1997г. N 3376/96 иск ТОО к нотариусу
и банку о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи нотариуса
на кредитном договоре направлен на новое рассмотрение, поскольку данный договор
не был скреплен подписью и печатью истца. // Вестник ВАС РФ. 1997. N 10. С.54-55.
В обязательном порядке подписываются судьей и заверяются гербовой печатью
суда исполнительные документы, выданные на основании судебных актов (ст.125-9
ГПК РСФСР 1964г., ст.200 АПК РФ 1995г., ст.8 Федерального закона от 4 июня
1997г. (21 июля 1997г.) N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Требования
к содержанию исполнительных документов установлены нормами процессуального
права.
Не требуют приложения печати акты исполнительных органов государственной
власти и местного самоуправления. Подлинники этих документов хранятся в издавшем
их органе. Правообладатель, в чьем отношении издан акт, предъявляет для государственной
регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью
руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью. При этом
на копии должна быть указана дата ее выдачи и сделана отметка о том, что подлинный
документ находится в данной организации (п.1 Указа Президиума Верховного Совета
СССР от 4 августа 1983г. N 9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями,
учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан").
Документ должен подписываться руководителем организации. В состав подписи
входят: наименование должности подписывающего документ (в документах, оформленных
не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности),
личная подпись и ее расшифровка. Если документ подписывается лицом, исполняющим
обязанности руководителя, или его заместителем, указывается фактическая должность
лица, подписавшего документ, и его фамилия. По общим правилам делопроизводства
не допускается подписывать документы с предлогом "за" или проставлением косой
черты перед наименованием должности (п.3.5.5 Типовой инструкции по делопроизводству
в министерствах и ведомствах Российской Федерации, утвержденной Комитетом
по делам архивов в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации
от 24 июня 1992г. N 1118-р).
Особые требования предъявляются к иностранным документам. Документы,
выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства,
могут быть использованы на территории России только после их соответствующего
удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками
которых являются государства. Удостоверение осуществляется посредством консульской
легализации или проставлением апостиля.
Иностранные документы, предназначенные для использования на территории
России, могут быть легализованы на территории того государства, где эти документы
выданы, или же непосредственно в Российской Федерации. В первом случае документ
сначала заверяется в Министерстве иностранных дел или ином уполномоченном
органе государства, на территории которого выдан документ, а затем легализуется
в консульском учреждении Российской Федерации в данном государстве. Во втором
случае иностранный документ сначала заверяется в дипломатическом представительстве
или консульском учреждении того государства, на территории которого был выдан
документ, а затем легализуется в Департаменте консульской службы МИД России.
И в том, и в другом случае при необходимости может быть потребован нотариально
заверенный перевод документа на русский язык. Легализованный документ действителен
только для государства, консульская служба которого его легализовала.
В целях упрощения процесса признания иностранных документов в 1961г.
была подписана Гаагская конвенция, отменяющая требование легализации иностранных
официальных документов. В соответствии с Гаагской конвенцией на документах,
совершенных компетентными органами одного государства и предназначенных для
использования на территории другого государства, проставляется специальный
штамп (апостиль). Апостиль "удостоверяет подлинность подписи, качество, в
котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность
печати или штампа, которым скреплен этот документ" (ст.5 Конвенции). Подпись,
печать или штамп, проставляемые компетентным органом на апостиле, не требуют
никакого дальнейшего заверения или легализации, а документ, на котором проставлен
апостиль, может быть использован в любой из стран - участниц Гаагской конвенции.
Странами - участницами Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации
иностранных официальных документов, являются: Австралия, Австрия, Антигуа
и Барбуда, Аргентина, Армения, Багамские острова, Беларусь, Белиз, Бельгия,
Босния и Герцеговина, Ботсвана, Бруней Даруссалам, Великобритания, Венгрия,
Греция, Израиль, Испания, Италия, Кипр, Лесото, Лихтенштейн, Люксембург, Маврикий,
Македония, Малави, Мальта, Маршалловы острова, Мексика, Нидерланды, Норвегия,
Панама, Португалия, Сан-Марино, Свазиленд, Сейшельские острова, Сент-Кристофер
и Невис, Словения, США, Суринам, Тонга, Турция, Фиджи, Финляндия, Франция,
ФРГ, Хорватия, Швейцария, Югославия, Южно-Африканская Республика, Япония.
Легализация и проставление апостиля не требуются, если международным
договором предусмотрена отмена или упрощение этих процедур. Так, двусторонними
договорами о взаимной правовой помощи и Конвенцией о правовой помощи и правовых
отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22 января 1993г.
предусмотрено, что документы, которые на территории одной из договаривающихся
сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то
уполномоченным органом в пределах их компетенции и по установленной форме
и скреплены официальной печатью, не требуют на территории другой договаривающейся
стороны какого-либо удостоверения (легализации). В отношении таких документов
может быть потребован только их нотариально заверенный перевод.
Российская Федерация имеет двусторонние договоры о правовой помощи со
следующими странами: Азербайджан, Алжир, Болгария, Венгрия, Вьетнам, Греция,
Ирак, Италия, Кипр, Китай, КНДР, Куба, Кыргызстан, Латвия, Литва, Молдова,
Монголия, Йеменская Республика, Польша, Румыния, Тунис, Финляндия, Чехословакия,
Союзная Республика Югославия и некоторыми другими.
Участники Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским,
семейным и уголовным делам от 19 мая 1994г.- Республика Армения, Республика
Беларусь, Республика Казахстан, Российская Федерация, Украина, Республика
Узбекистан, Республика Таджикистан, Туркменистан.
2. Требования к нотариально удостоверенным документам также содержатся
в п.17 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными
нотариальными конторами РСФСР, утвержденной приказом Министра юстиции РСФСР
от 6 января 1987г. N 01/16-01. Текст нотариально удостоверяемых сделок должен
быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки
обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц даются
без сокращений с указанием адресов их органов (в необходимых случаях - также
номера текущего (расчетного) счета и отделения банка). Фамилии, имена и отчества
граждан должны быть написаны полностью с указанием места их жительства. При
удостоверении сделок от имени иностранных граждан указывается и их гражданство.
Не заполненные до конца строки и другие свободные места на документах прочеркиваются,
за исключением документов, предназначенных для действия за границей, в которых
прочерки не допускаются.
Приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписью участников
сделки и других лиц, подписавших сделку, заявление и т. п., а также в конце
удостоверительной надписи подписью нотариуса и оттиском его печати, при этом
исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем
зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.
Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается сторонами,
в конце удостоверительной надписи оговариваются только государственным нотариусом
и подтверждаются его подписью и оттиском печати государственной нотариальной
конторы.
3. При регистрации прав и сделок с землей требования к оформлению, форме
(нотариальная или простая письменная) документов, наличию подписей и печатей
те же, что и при регистрации прав и сделок с другими объектами недвижимого
имущества. При регистрации прав и сделок с землей необходимо учитывать особые
требования к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического
учета. Правоустанавливающими документами являются решения (постановления)
местной администрации, свидетельство о наследстве, договоры и т. д.
Решение (постановление) местной администрации о предоставлении земельного
участка должно содержать следующие данные:
1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.
2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.
3. Право (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное
бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.
4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления
земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).
5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого
объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).
6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право
на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.
Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи
о приложениях, списках и т. д., то данные списки, приложения должны быть представлены
вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.
Правоустанавливающие документы на земельные участки, выданные органами
исполнительной власти, местного самоуправления после вступления в действие
Указа Президента Российской Федерации N 1767, т.е. после 29 октября 1993г.,
должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным
ресурсам и землеустройству. Без регистрации в районном (городском) комитете
по земельным ресурсам и землеустройству решения (постановления) местной администрации
являются недействительными, т. е. необходимо представить документ установленной
формы, подписанный руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству
с проставлением печати (например, свидетельство).
Если в качестве дополнительного правоустанавливающего документа на государственную
регистрацию права на землю представляются учредительные документы реорганизованного
сельскохозяйственного предприятия, они обязательно должны содержать:
- состав учредителей;
- запись о внесении учредителями земельной доли в Уставной фонд либо
паевой фонд. Данная запись в Уставе подтверждается списком учредителей при
наличии личных подписей, либо личным заявлением каждого (при общедолевой собственности
на землю граждан), или решением общего собрания учредителей о внесении земли
в Уставной капитал (при общей собственности на землю граждан).
Обязательным требованием при проведении государственной регистрации прав
на землю и сделок с ней является представление выписки из межевого (кадастрового)
дела, т. е. плана земельного участка установленного образца.
План земельного участка должен отвечать требованиям Методических указаний
по оформлению межевого дела по купле-продаже, обмену, дарению, аренде и наследованию
земельного участка, утвержденных приказом Госкомзема от 9 июля 1998г. N 45.
При регистрации перехода права по наследству, а также регистрации права
при разделе, дарении близким родственникам (дети, родители, супруги) межевое
дело на земельный участок может не составляться. В этом случае на регистрацию
представляется план (чертеж) земельного участка на основе имеющегося планово-картографического
материала. При отсутствии такого указания представляется выписка из межевого
дела. На плане земельного участка указываются адрес (местонахождение), целевое
назначение, кадастровый номер. Данная выписка или чертеж заверяются должностным
лицом органа, ответственного за проведение кадастровых работ (комитет по земельным
ресурсам и землеустройству) с проставлением печати.
Отсутствие или незавершенность работ по межевому делу не является основанием
в отказе регистрации прав на земельный участок. Регистрация производится на
основании данных, имеющихся на момент регистрации земельного участка.
Если объектом регистрации является не земля, а другой объект недвижимого
имущества (здание, сооружение и т. д.), то в качестве технического документа
представляется технический паспорт БТИ (давностью не более 5 лет). Технический
паспорт БТИ представляется по утвержденной форме, содержит инвентарный номер,
данные о расположении объекта, о правообладателе, о правоустанавливающих документах,
о характеристике объекта с указанием наименования, года постройки, площади
и т. д. К техническому плану прилагается план земельного участка и поэтажный
план. Технический паспорт подписывается руководителем службы технической инвентаризации
с проставлением печати.
4. Документы, необходимые для государственной регистрации, включая договоры,
подлежащие государственной регистрации, представляются в подлиннике (за исключением
актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, которые
предназначены для хранения в делах учреждения юстиции. Подлинники возвращаются
правообладателю, на правоустанавливающих документах делается отметка о произведенной
государственной регистрации права или сделки.
Копия, заверенная в установленном законом порядке, имеет такую же юридическую
силу, как и подлинник. Верность копии может быть засвидетельствована нотариально
либо организацией, издавшей документ. Ксерокопия не является копией и приобретает
силу документа только после надлежащего свидетельствования верности. Согласно
п.3 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983г. N 9779-Х "О
порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями
копий документов, касающихся прав граждан" запрещается свидетельствование
верности копий паспорта и иных документов, удостоверяющих личность граждан.

Комментарий к статье 19

1. Комментируемая статья предусматривает возможность приостановления
государственной регистрации как по инициативе правообладателя, так и по инициативе
учреждения юстиции. Основания для такого приостановления перечислены в пп.2-4
комментируемой статьи.
Содержание п. 1 статьи не соответствует ее названию. Этот пункт предусматривает
обязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрации
затребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации,
но в рамках общего месячного срока регистрации, установленного п.3 ст. 13
Закона.
Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой
экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже
зарегистрированными правами на данный объект (п.1 ст.13 Закона). В частности,
сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение
документов, по поводу самих прав на объект недвижимости, по поводу правомочности
как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации
и т. п.
Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов
немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить
дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении
либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного
срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.
2. Пункт 2 комментируемой статьи предоставляет регистратору право приостановить
регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления
регистрации, предусмотренных комментируемой статьей. Такое приостановление
возможно только в одном случае: когда у регистратора возникают сомнения в
подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении
соответствующей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т. п.) документов
с целью подтверждения или опровержения их подлинности.
Любое приостановление течения срока означает приостановление действия
этого срока. В соответствии с п.3 ст.13 Закона общий срок государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким
образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления
по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи
заявления на регистрацию.
При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор
обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации,
но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации
в книге учета документов должны быть сделана соответствующая запись (п.10
Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденных приказом Минюста, Мингосимущества и Министерства по земельной
политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г.
N 83/172/23).
3. Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания,
изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица.
Пункт 3 комментируемой статьи перечня этих оснований не содержит. Однако к
числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь
за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные.
По аналогии с нормами ГПК РСФСР (ст. 214, 215) и АПК РФ (ст.81, 82) к ним
могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает
правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация;
утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной
командировке.
По-видимому, одним из оснований для приостановления государственной регистрации
в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается
спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.
Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной
форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного
п.3 ст.13 Закона. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление
и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.
В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления
регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении
известить правообладателей. Как и в случаях, предусмотренных п.2 комментируемой
статьи, о приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна
быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил
ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае
с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со
дня подачи заявления и документов на регистрацию.
4. В п.4 комментируемой статьи содержится третье основание для приостановления
государственной регистрации - в тех случаях, когда об этом имеется определение
или решение суда.
Закон предусматривает, что судебный акт о приостановлении регистрации
может быть вынесен в порядке, установленном законодательством. Согласно ГПК
РСФСР к таким актам относятся: а) определение суда об обеспечении иска (ст.134
ГПК); б) постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено
право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения
соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323 ГПК); в)
определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст. 361,
362 ГПК).
В соответствии с АПК РФ к подобным судебным актам относятся: а) определение
арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76 АПК); б) определение арбитражного
суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений,
принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170 АПК); в) определение
должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты
в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов
(ст.182 АПК); г) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного
производства (п.1 ст.24 Закона "Об исполнительном производстве").
Указанные выше судебные акты приводятся в исполнение немедленно в порядке,
установленном для исполнения решений (ст.137 ГПК РСФСР, ст.78 АПК РФ). Применительно
к п.3 ст.28 Закона суд после принятия судебного акта обязан направить его
копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с
ней. Это не исключает возможности для правообладателя представить копию судебного
акта регистратору самостоятельно.
Приостановление регистрации по анализируемому основанию является обязательным
и оформляется соответствующим письменным решением регистратора. Об этом делается
отметка в книге учета документов, которая в соответствии с п.2 ст.12 Закона
является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.
5. Статья 21 Закона об ипотеке (залоге недвижимости)" ввела понятие "отложение
государственной регистрации ипотеки". Нормы, содержащиеся в этой статье, являются
специальными по отношению к комментируемой статье. Поэтому при расхождении
с общими должны применяться эти специальные нормы.
К числу оснований для отложения государственной регистрации, перечисленных
в п.2 ст.21 Закона об ипотеке, отнесены:
а) непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для
регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке;
б) несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним
документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора
об ипотеке и т. п.);
в) необходимость проверки подлинности представленных документов, если
у регистратора возникли сомнения.
Во всех этих случаях государственная регистрация может быть отложена
на срок не более одного месяца.
В указанный срок регистратор требует от сторон устранения препятствий
для регистрации либо производит соответствующие действия сам (п.3 ст.21 Закона
об ипотеке).
Если в установленный срок требования регистратора не выполнены, регистратор
должен в регистрации отказать.
6. В п.4 ст.21 Закона об ипотеке предусмотрено еще одно основание для
отложения регистрации: наличие судебного спора по поводу прав на имущество,
являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.
В этом случае регистрация откладывается до разрешения спора судом, что приближает
отложение регистрации по данному основанию к приостановлению регистрации по
п.4 комментируемой статьи.
Практика применения Закона уже сейчас выявила необходимость расширения
оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе учреждения
юстиции. В частности, такое право должно быть предоставлено, если имеются
сведения о наличии судебного спора о праве на регистрируемый объект, а правообладатели
ходатайства о приостановлении регистрации не заявляют. Другой случай - наличие
нескольких заявлений на один и тот же объект недвижимости. И здесь регистратору
должно быть предоставлено право приостановить регистрацию, разъяснив сторонам
необходимость разрешения в суде спора о праве.

Комментарий к статье 20

1. В п. 1 комментируемой статьи содержится перечень оснований для отказа
в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием права
на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать
от возвращения документов заявителю.
Основной причиной для возвращения документов заявителю следует считать
непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения
регистрации. Например, отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует
заявление о регистрации одного из участников договора и т. п. Другой причиной
может служить подача документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые
слова и иные не оговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом,
а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно
истолковать их содержание (п.3 ст.18 Закона).
Согласно п.2 ст.17 комментируемого Закона перечень документов, необходимых
для государственной регистрации, должен быть доступен для ознакомления всеми
заинтересованными лицами. При этом речь идет обо всех документах, необходимых
для регистрации в каждом конкретном случае (сделки с земельными участками,
с жилыми помещениями и т. п.). Истребование у заявителя каких-либо дополнительных
документов, кроме тех, которые предусмотрены Законом, не допускается.
Следует полагать, что по требованию заявителя возвращение документов
должно быть оформлено в письменном виде. Только в этом случае возвращение,
если оно необоснованно, может быть обжаловано в суде.
Возвращение документов не препятствует вторичному обращению с заявлением
о регистрации после восполнения недостающих. Кроме того, в этом случае установленный
п.3 ст.13 Закона месячный срок на проведение государственной регистрации не
начинает течь.
Иначе решается подобный вопрос в Законе об ипотеке. В соответствии с
п.2 ст.21 этого Закона орган, осуществляющий регистрацию, не вправе отказать
в приеме документов на регистрацию и в самой регистрации в случае непредставления
заявителем документов, необходимых для ее проведения. Перечень этих документов
предусмотрен в пп. 2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке.
В этом случае регистрация откладывается до представления необходимых
документов в срок не более одного месяца.
Интересный опыт, позволяющий избежать удлинения срока регистрации, накоплен
в Московской областной регистрационной палате. Он состоит в том, что лицо,
не имеющее всего пакета документов, необходимых для проведения госрегистрации,
вправе подать два заявления. Одно из них касается собственно регистрации,
а во втором содержится просьба к регистратору оказать содействие в получении
недостающих документов.
2. Статья закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации,
перечень которых является исчерпывающим. В соответствии с п.1 ст.21 Закона
об ипотеке они же, за некоторыми исключениями, служат основанием для отказа
в государственной регистрации ипотеки. К ним относятся:
а) право на недвижимость, за регистрацией которого обратился заявитель,
в силу ГК или Федерального закона государственной регистрации не требует.
По общему правилу, государственной регистрации подлежит возникновение, переход
или прекращение любого права на недвижимое имущество либо сделка с ним (ст.131
ГК, ст.4 Закона). Исключения должны быть прямо предусмотрены в законе.
Так, в соответствии с п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения
подлежит государственной регистрации лишь в случае, если он заключен на срок
не менее года. При обращении за регистрацией договора аренды здания на срок
10 месяцев в государственной регистрации должно быть отказано.
Не подлежат государственной регистрации договор коммерческого или социального
найма жилого помещения (гл. 35 ГК), права, вытекающие из договора безвозмездного
пользования недвижимым имуществом (гл. 36 ГК);
б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее
лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое
право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки.
Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключивший
сделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имени
юридического лица.
Другой пример. Не подлежит государственной регистрации договор дарения
недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку
как сам договор, так и заявление о его регистрации могут быть от его имени
совершены только родителями, усыновителями либо опекуном (п.1 ст.28 ГК);
в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по
форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Например, заявление о проведении государственной регистрации договора
купли-продажи жилого дома подано от имени собственника лицом, чья доверенность
оформлена ненадлежащим образом. В частности, доверенность получена в порядке
передоверия и не имеет нотариальной формы (п.3 ст.187 ГК).
В государственной регистрации по этому основанию может быть также отказано,
когда в договоре продажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст.555
ГК), хотя бы договор и был заключен в нотариальной форме.
Иначе решен вопрос о последствиях несоответствия договора об ипотеке,
закладной и иных документов, относящихся к ипотеке, требованиям законодательства.
Согласно абз. 3 п.2 ст.21 Закона об ипотеке регистратор при выявлении указанного
несоответствия регистрацию откладывает и требует от заявителя устранить это
несоответствие;
г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления
о предоставлении прав на недвижимое имущество признан судом недействительным.
Соответственно должно быть отказано в регистрации прав на недвижимость, возникших
на основании этого акта.
Так, должно быть отказано в регистрации права собственности на недвижимое
имущество тому акционерному обществу, акт приватизации имущества которого
судом признан недействительным;
д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное
предприятие заключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией
перехода прав на него. Поскольку в соответствии со ст.295 ГК государственное
унитарное предприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника,
в государственной регистрации при отсутствии такого согласия должно быть отказано;
е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило
документ без указания этих условий. Например, представлен на регистрацию договор
продажи квартиры без приложения перечня лиц, сохраняющих права на пользование
данным жилым помещением (ст.558 ГК);
ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует
об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например,
лицо, продавшее жилой дом полностью, обратилось с заявлением о регистрации
договора и перехода права собственности на покупателя, представив в доказательство
своих прав свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающего
документа следует, что это лицо располагает правом собственности на часть
дома, а не на весь дом.
3. В п.2 комментируемой статьи решается вопрос о соотношении государственной
регистрации как единственного доказательства существования прав на недвижимое
имущество и учета (инвентаризации) недвижимости, который сопровождает проведение
регистрации (см. комментарий к ст.1 Закона).
Отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного
участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть
основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в
самой регистрации.
В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется
при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в
соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ.
До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован
условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подразделI-
II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление
Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
В дальнейшем при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей)
уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество без повторной регистрации.
Судебный спор о границах земельного участка не следует отождествлять
со спором о праве на земельный участок. При наличии подобного спора, если
имеется соответствующее решение или определение суда, регистратор, руководствуясь
п.4 ст.19 и п.2 ст.28 Закона, обязан приостановить регистрацию.
Не имеется оснований для отказа в проведении государственной регистрации
прав и в случае, когда не закончены работы по учету зданий, сооружений или
их частей. Однако в отличие от государственной регистрации прав и сделок с
земельными участками работа по их учету должна быть закончена к моменту государственной
регистрации прав на здания, сооружения или их части.
4. Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме
с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, установленный для регистрации,
либо в сроки, определяемые в соответствии со ст.19 Закона (см. комментарий
к ст.19).
Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок
не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. В соответствии с п.5
ст.21 Закона об ипотеке мотивированный отказ в регистрации должен быть направлен
в течение общего срока регистрации, т. е. определены более короткие сроки
для уведомления.
В обоих случаях копия сообщения об отказе должна быть помещена в дело
правоустанавливающих документов, которое в соответствии с п.2 ст.12 Закона
является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество.
5. Отказ в государственной регистрации заинтересованные лица, и прежде
всего заявители, вправе обжаловать в судебном порядке.
Граждане подают жалобу в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном
гл. 241 ГПК РСФСР. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказ
в государственной регистрации обжалуют в арбитражный суд по правилам подсудности,
установленным ст.22 АПК РФ.
Отказ в государственной регистрации целесообразно обжаловать лишь в случаях,
когда правообладатель считает его необоснованным, поскольку отказ в регистрации
не лишает заявителя права обратиться за регистрацией вновь, если существует
возможность устранить обстоятельства, послужившие основанием для отказа. Решение
об отказе в регистрации может быть обжаловано при расширении регистратором
перечня оснований, предусмотренных в комментируемой статье, при неправильном
применении этих оснований для отказа, а также в иных случаях.
В соответствии с п.5 ст.2 Закона заинтересованные лица вправе обжаловать
также уклонение от регистрации, т. е. непринятие соответствующим органом решения
о регистрации либо об отказе в регистрации в установленные сроки.

Комментарий к статье 21

1. Законодатель не конкретизирует понятие технической ошибки, указывая
только на основное требование: чтобы исправление технической ошибки не могло
причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих
лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Таким образом,
в каждом конкретном случае на государственном регистраторе лежит обязанность
определения, можно ли исправить допущенную техническую ошибку самостоятельно
или потребуется решение суда, о котором говорится в п.2 статьи.
2. К техническим ошибкам первой группы, т. е. исправляемым по решению
регистратора, можно отнести, безусловно, грамматические ошибки, незначительные
опечатки как в тексте, так и в описании объекта регистрации. Например, если
вместо общей площади объекта 85,6 кв. м в свидетельстве указано 85,5 кв. м,
эта ошибка в силу своей незначительности не может нарушить интересов правообладателей
или третьих лиц, которые полагались на эту регистрационную запись.
Исправление подобных ошибок производится по решению регистратора прав
после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица письменного
заявления об ошибке в записях. Заинтересованными лицами в первую очередь являются
правообладатели, их наследники, стороны по сделке.
Каким образом оформляется это решение регистратора? При получении письменного
заявления решение об исправлении ошибки может быть зафиксировано совершением
на заявлении надписи о внесении соответствующего исправления, даты и подписи
регистратора. Заявление должно храниться в деле правоустанавливающих документов.
Более сложно ответить на этот вопрос при обнаружении ошибки самим регистратором
или другими сотрудниками учреждения юстиции по регистрации прав. В таком случае
необходимо зафиксировать как обнаружение ошибки, так и решение регистратора
о ее исправлении. Наиболее целесообразным можно считать составление в подобных
случаях акта или иного документа, в котором должно быть отражено, кем, когда
и какая именно ошибка обнаружена, какое решение принято регистратором. Соблюдение
установленного Законом трехдневного срока для исправления технических ошибок
обязательно во всех случаях.
3. Технические ошибки при государственной регистрации прав могут быть
допущены как при внесении записей в реестр, так и при выдаче свидетельства
о государственной регистрации права. Закон не устанавливает способов исправления
технических ошибок, видимо, оставляя право регистратору определить их в зависимости
от вида ошибки. Можно предположить, что при исправлении записей в реестре
об этом должна быть сделана запись в графе "Особые отметки регистратора" с
указанием даты исправления ошибки, подписью регистратора и печатью. При исправлении
технических ошибок в свидетельстве о государственной регистрации необходимо
помнить требование Правил ведения реестра (п.76) о недопустимости исправлений,
подчисток и приписок в тексте свидетельства. Из него следует, что исправление
ошибок в свидетельстве влечет выдачу нового свидетельства, естественно, с
изъятием ранее выданного свидетельства с ошибкой.
4. Информацию об исправлении технической ошибки учреждение юстиции обязано
в трехдневный срок в письменной форме направить участникам отношений, возникающих
при государственной регистрации прав. Участниками отношений в соответствии
со ст.5 Закона являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных,
подлежащих государственной регистрации прав на него. Регистратор прав устанавливает
перечень участников для направления информации в каждом конкретном случае.
У регистратора должны остаться документы, подтверждающие передачу информации,
например, почтовые квитанции или подпись уполномоченного лица о получении
соответствующего документа.
5. Закон устанавливает, что в случаях, если существуют основания полагать,
что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные
интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие
регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного
суда.
В настоящее время ни Гражданский процессуальный, ни Арбитражный процессуальный
кодексы Российской Федерации не содержат порядка рассмотрения дел по внесению
исправлений в регистрационные записи. Можно предположить, что в эти законы
будут внесены соответствующие дополнения, устанавливающие процессуальные особенности
рассмотрения этой категории дел. Однако до внесения этих изменений в рамках
действующего процессуального законодательства необходимо определить, в порядке
искового или особого производства должны рассматриваться эти дела. Так как
в этих случаях субъективные права и интересы правообладателей не нарушаются
и не оспариваются, такие дела, по-видимому, возможно рассматривать в суде
в порядке особого производства. Возможность применения этого порядка основывается
еще и на том, что государственная регистрация по своей природе является юридическим
фактом, с которым законодатель связывает возникновение и переход прав на недвижимое
имущество.
В случае обнаружения учреждением юстиции ошибки, для исправления которой
необходимо судебное решение, заявление в судебные органы подается этим учреждением
юстиции. Если же ошибка обнаружена заинтересованным лицом, об этом подано
заявление в учреждение юстиции, но для исправления ошибки требуется судебное
решение, то учреждение юстиции не может самостоятельно внести исправление.
В таких случаях учреждение юстиции сообщает заявителю о невозможности исправления
регистрационных записей без судебного решения. Вопрос о том, кто должен обращаться
в судебные органы, законом не решен. Полагаем, что в судебные органы в подобных
случаях могут обращаться как учреждение юстиции, так и заинтересованное лицо,
обнаружившее ошибку.

ГлаваIV
Государственная регистрация отдельных видов
прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 22

1. Комментируемая статья определяет особенности порядка регистрации имущественных
прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве
объекта имущественных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные
отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответствующие
права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту
нахождения недвижимого имущества.
2. Предприятие является специфическим объектом гражданских прав, что
нашло свое отражение в ГК (ст.132). Предприятием как объектом прав признается
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные
для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные
права.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл.
30) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст.559-566),
указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже
предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре
продажи предприятия (п.2 ст.549).
Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю
не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства
прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже,
требуют специального регулирования (ст.559-566 ГК).
Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов
договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс:
аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст. 1013). Особые
положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в федеральных
законах "О несостоятельности (банкротстве)" (ст.85); "О приватизации государственного
имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской
Федерации" (ст.26); "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.69-73).
3. Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом
как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец
не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории
прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены
два противоположных правила (пп.2-3 ст.559). К первой категории относятся
права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие
средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также
принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств
индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия,
эти права переходят к покупателю.
Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании
разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные
права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи,
предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение
переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по
причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения
этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную
ответственность.
В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость
продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации
предприятия.
ГК содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия
(п.2 ст.561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны
составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов
(обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера,
размера и сроков их требований.
Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи
предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов
расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет
его недействительность (п.2 ст.560).
Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной
регистрации.
Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его
в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что
продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой
прав требований продавца покупателю, с другой - переводом на него долгов,
что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены
положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения
их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка
(ст.562).
Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное
уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия,
до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и
последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость
от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов
о продаже предприятия.
Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим
согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено
право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения
продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия
недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними
состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться
своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже
предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года
со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые
были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец
и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.
Государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия,
переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после
исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.
Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца
совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам.
В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой
счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить
на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном
порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже
предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном
имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается
моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной
гибели или случайного повреждения имущества предприятия.
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом
перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой
государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником
переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться
имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых
приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право
собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации,
лишается такого права (ст.564).
Обращает на себя внимание, что несмотря на то, что в состав предприятия
могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется
лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на
предприятие в целом.
4. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса,
используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель
обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,
определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные
средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,
зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя,
связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность
предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования
и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п.1 ст.656 ГК).
Договор аренды так же, как и договор продажи предприятия, должен быть
заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным
и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента
его государственной регистрации (ст.656 ГК).
5. По договору доверительного управления предприятием как имущественным
комплексом учредитель (собственник предприятия) передает доверительному управляющему
предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять
управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом право собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п.1
ст.1012, п.1 ст.1013 ГК).
При решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного
управления предприятием необходимо учитывать ограничения, установленные ГК
в отношении объектов доверительного управления и субъектного состава договора.
Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы,
закрепленные за государственными или муниципальными предприятиями на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия)
(ст.1013 ГК).
Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия,
за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст.1014
ГК).
В качестве доверительного управляющего могут выступать только индивидуальный
предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия.
Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление
осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет
на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и
органам местного самоуправления (ст.1015 ГК).
Договор доверительного управления предприятием, как и каждый гражданско-правовой
договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по
всем его существенным условиям (ст.432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание
на следующие существенные условия договора доверительного управления: состав
имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического
лица или имя гражданина, являющихся учредителем и (или) выгодоприобретателем;
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена
договором; срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК).
К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила,
предусмотренные в отношении договора продажи предприятия (см. п.3 комментария
к настоящей статье).
6. Предприятие как имущественный комплекс является объектом имущественных
прав при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного
или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов
государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов,
созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие
Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации" (17 июля 1991г.). Выкуп арендованных имущественных
комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы
в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия
о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости
выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется Программой
приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской
Федерации (ст.26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества
и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
7. Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса)
организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).
Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса
допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее
управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна,
если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден
собранием кредиторов (ст.83, 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
В отличие от договора продажи предприятия (§ 8 гл. 30 ГК), при продаже
предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности
(банкротстве)" денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату
принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются
в состав предприятия, т. е. предприятие продается без долгов, связанных с
этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о
банкротстве в арбитражном суде.
Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения
открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких
торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако
планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается
внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным
покупателем.
Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия
на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам
о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная
служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные
в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь
от одного участника, торги не проводятся. В таком случае должны быть организованы
повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов
предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.
При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор
в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если
торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в
случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)",
например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной
организации), договор купли-продажи подписывают победитель конкурса и организатор
торгов на основании протокола, подписываемого указанными лицами в день проведения
конкурса, в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.
8. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника
имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если
иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса
входят материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные
права. Вместе с тем на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования
земельным участком, на котором находится предприятие, право залога не распространяется.
При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это
имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель)
недвижимого имущества (ст.69-70 Закона об ипотеке).
Состав передаваемого имущественного комплекса и оценка его стоимости
должны определяться на основе его полной инвентаризации. Обязательными приложениями
к договору об ипотеке являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и
заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося
к предприятию. При несоблюдении этого требования договор ипотеки является
недействительным.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено только денежное обязательство,
подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об
ипотеке. Однако то обстоятельство, что ипотекой предприятия обеспечивается
обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, не может служить
основанием к отказу в государственной регистрации договора ипотеки. В этом
случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству
возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора
об ипотеке (ст.71 Закона об ипотеке).

<<

стр. 4
(всего 6)

СОДЕРЖАНИЕ

>>