<<

стр. 5
(всего 6)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

При ипотеке предприятия взыскание на заложенное имущество может быть
обращено исключительно по решению суда. Право собственности на предприятие
переходит к покупателю, который приобретает предмет ипотеки на публичных торгах,
с момента государственной регистрации права собственности.
9. В п.2 комментируемой статьи содержится специальное правило, относящееся
к порядку государственной регистрации прав предприятия, которое отражает специфику
указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного
комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие
влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты
недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные
обстоятельства, законодатель определил, что государственной регистрации подлежит
соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие,
а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости,
входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является
не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации
предприятия как юридического лица.
Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной
регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении
отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется
не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный
реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте
права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких
записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав
предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия
в целом как имущественного комплекса.
10. Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие
как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определяются Министерством
юстиции Российской Федерации.

Комментарий к статье 23

1. Пункт 1 статьи отсылает к Федеральному закону от 15 июня 1996г. (24мая
1996г.) N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", определяющему кондоминиум
как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное
на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности
домовладельцев (ст.6), а имущество, обслуживающее более одного домовладельца,
а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и
не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое
оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные
участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства,
а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого
имущества кондоминиума и служащие его использованию, находятся в общей долевой
собственности домовладельцев (ст.8). Домовладельцами могут являться граждане,
юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования (ст.1), имеющие в собственности помещения в комплексе недвижимого
имущества - кондоминиуме.
Закон "О товариществах собственников жилья" содержит также нормы, согласно
которым в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество, подлежит регистрации и кондоминиум как единый комплекс недвижимого
имущества, и права на общее имущество кондоминиума (ст. 14, 47, 49).
Однако в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации
прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов
права (ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"). Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат
только права на недвижимое имущество, что также вытекает и из названия комментируемой
статьи.
Формирование кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества
должно производиться организацией, осуществляющей технический учет объектов
недвижимого имущества. При этом, поскольку кондоминиум является единым комплексом,
на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов
недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму
должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав
кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего
в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка,
а для земельного участка - нормативная цена земли. Поскольку организации технической
инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации
кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав
не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов, под государственной
регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать
открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на
общее имущество в кондоминиуме и внесение в него записи о регистрации права
общей долевой собственности домовладельцев на это имущество. При этом доля
каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме
предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме,
измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается
решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.
После регистрации прав на общее имущество кондоминиума домовладельцы
могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст.24-28
Закона "О товариществах собственников жилья". Статья 48 этого Закона позволяет
образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.
Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся
кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и
собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали
свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.
Исходя из изложенного, п.1 не следует рассматривать только как отсылочную
норму, поскольку этим пунктом, как и п.5 ст.32, устанавливается приоритет
Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" над нормами Закона "О товариществах собственников жилья", которые применимы
к государственной регистрации прав только в том случае, если они не противоречат
Закону "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним".
2. В соответствии с п. 2 ст.290 ГК доля в праве общей собственности на
общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно
с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона "О товариществах
собственников жилья" устанавливает такой же режим перехода права собственности
на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество
жилого дома. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество
в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности
не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца
жилое или нежилое помещение.
На основании вышеназванных норм права в п.2 комментируемой статьи установлено
общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения,
перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое
помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право собственности на помещение может быть приобретено на основании
договоров купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК), мены (ст.567 ГК), дарения
(ст.572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии
в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации,
наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на
конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права
общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме,
самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой
собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей
долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности
на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации
права собственности которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 2 ст.49 Закона "О товариществах собственников жилья" предусматривает
членство в товариществе собственников жилья в качестве обязательного условия
приобретения помещения в кондоминиуме. Однако постановлением Конституционного
Суда от 3 апреля 1998г. N 10-п пп. 2 и 3 ст.49 Закона "О товариществах собственников
жилья" в той мере, в которой они допускают обязательность членства в товариществе
собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны
не соответствующими ст.30 Конституции Российской Федерации и, соответственно,
не подлежащими применению.

Комментарий к статье 24

1. Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц,
принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.244 ГК). Комментируемая
статья предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей
собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта
собственность долевой или совместной.
2. Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением
доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей.
И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц
поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения
(неделимые вещи) или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь
идет об имуществе, не делимом физически (например, автомашина), а во втором
- юридически. Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее
объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества
и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев,
соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права
собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст.8
Закона "Об основах федеральной жилищной политики" в ред. Федерального закона
от 19 марта 1997г. (21 апреля 1997г.) N 68-ФЗ. // СЗ РФ. 1997. N 17. Ст.1913.).
Нормы, запрещающие раздел имущества, находящегося в общей собственности,
содержатся и в Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан" от 15 апреля 1998г.. // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801.
Так, в ст.30 этого Закона предусмотрено, что земельные участки общего
пользования разделу не подлежат (п. 1), а также что раздел земельного участка,
принадлежащего члену объединения, допускается до определенного предела. Образующиеся
при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного
участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской
Федерации (п.5).
В случаях, предусмотренных законом или договором, общая собственность
может возникнуть и на делимое имущество. Так, в общую долевую собственность
нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина и в том случае,
если в его состав входят, например, две и более квартиры (см. ст.532 ГК РСФСР
1964г.).
3. Общая собственность на имущество является долевой, если только законом
не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3
ст.244 ГК). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух
случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную
собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). Возникновение
совместной собственности допускается и в случаях, предусмотренных, помимо
ГК, в других законах. При этом иногда режим совместной собственности устанавливается
как "законный" (см. ст.33 СК РФ, ст.257 ГК).
Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут
избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности
такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст.3 и 42 СК РФ). В других
случаях в законах предоставляется право участникам общей собственности определить
ее вид. Так, в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
от 4 июля 1991г. (с изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959;
Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472./
предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо
в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного
из совместно проживающих на приватизируемой жилой площади лиц. При этом выбор
одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам,
выразившим желание на приватизацию. Однако и в этом случае следует руководствоваться
ст.244 ГК, ее презумпцией в пользу долевой собственности.
Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996г. "О праве собственности
граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости
в сельской местности". // СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740./ предусматривает, что
при невозможности раздела такого участка при соглашении собственников недвижимости
о создании общей собственности он может быть предоставлен им в такую собственность,
общую или совместную.
В Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" от 15 апреля 1998г. только для одного из видов таких объединений
- садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества -
предусмотрено, что имущество общего пользования, приобретенное или созданное
таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью
его членов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального
фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах
и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего
юридического лица (см. ст.4 названного Закона).
4. Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована
в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению
ее участников, а при недостижении ими согласия - по решению суда (см. ст.244
ГК).
Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае
смерти одного из сособственников. Это означает, что доля умершего не переходит
к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного
имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного
правопреемства.
5. Доли в долевой собственности считаются равными, кроме случаев, когда
иное установлено законом или соглашением всех ее участников.
Вклады товарищей в общее имущество простого товарищества признаются равными,
если иное не следует из договора о совместной деятельности или фактических
обстоятельств (ст.1042 ГК).
Доли наследников при наследовании по закону также считаются равными (ст.532
ГК РСФСР), однако наследодателю предоставлено право изменить соотношение долей
в завещании.
В общем имуществе супругов их доли признаются равными, если иное не предусмотрено
договором между ними. Вместе с тем суду предоставлено право отступить от начала
равенства долей супругов, принимая во внимание интересы несовершеннолетних
детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности,
в случае, если другой супруг не получал доходов по неуважительной причине
или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст.39 СК
РФ).
6. В п.1 комментируемой статьи имеется в виду регистрация идеальных долей
в общей долевой собственности, которые вносятся в Единый государственный реестр
прав в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4 и т. д.), т. е. речь идет о размере
доли, а не о ее содержании.
При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой
собственности, право каждого из сособственников регистрируется в Едином государственном
реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п.19 Правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
7. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что не только согласие сособственников
на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников
должно быть либо нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем
государственную регистрацию, т. е. при личной явке.
Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной
регистрацией права на долю заявителя (участника общей долевой собственности)
признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке,
предусмотренном ст.20 Закона (см. комментарий к ней), решения об отказе в
проведении государственной регистрации. В таком случае государственная регистрация
может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто
обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей долевой
собственности.
8. Изменение долей участников общей собственности, которому посвящен
п.2 комментируемой статьи, имеет в виду, в частности, и случай, когда участник,
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования
общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, вправе увеличить долю
в общем имуществе (см. ст.245 ГК).
Пункт 2 комментируемой статьи, как и п.1, указывает в качестве непременного
условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников
общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них,
чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается).
Этим не исключено, что в договоре или в законе, к которым отсылает комментируемый
пункт, может быть предусмотрена необходимость получения на случай перераспределения
долей между отдельными участниками согласия всех участников общей долевой
собственности.
Из п. 2 комментируемой статьи следует, что для перераспределения долей
достаточно письменного согласия участников общей собственности. Такое согласие
может быть выражено и в заключенном между участниками в простой письменной
форме соглашении. Вместе с тем это не исключает нотариального удостоверения
согласия (соглашения), если участники того пожелают.
Наличие согласия на перераспределение долей служит обязательным условием
удовлетворения требований участника общей собственности о перерегистрации.
Из этого следует, что отсутствие согласия означает отсутствие у заявителя
права на изменение размера своей доли. В этой связи в подобной ситуации нет
оснований не только для приостановления государственной регистрации (см. ст.19
и комментарий к ней), но и для применения той процедуры, которая предусмотрена
в п. 1 комментируемой статьи на случай отсутствия согласия сособственников
на регистрацию доли в общей долевой собственности. Последнее объясняется тем,
что норма, посвященная указанной процедуре, является исключительной и не подлежит
по этой причине распространительному толкованию.
Отказ в регистрации перераспределения долей по причине непредставления
согласия других сособственников или наличия их возражений может быть обжалован
в суд. Основанием перерегистрации в этом случае может служить только судебное
решение.
9. В п.3 комментируемой статьи указан порядок осуществления государственной
регистрации возникновения, перехода и прекращения общей совместной собственности.
Это объясняется тем, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех участников, каждый из которых
должен подать заявление о регистрации. Если же такого соглашения не достигнуто,
то каждый из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей с
соблюдением установленного ГК правила о преимущественном праве покупки продаваемой
доли, принадлежащем другим участникам общей долевой собственности (ст. 250
ГК).
Что же касается совместной собственности, то установленный порядок ее
регистрации имеет свои особенности, связанные с распоряжением такой собственностью.
Каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом,
если иное не вытекает из закона или соглашения всех сособственников. Распоряжение
общим совместным имуществом может осуществляться также с согласия всех сособственников.
Независимо от того, кто именно совершает сделку, такое согласие сторон предполагается
(п.2 ст.253 ГК). По указанной причине орган, осуществляющий государственную
регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению
одного из участников общей совместной собственности, не требуя представления
согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено
законодательством или соглашением сторон.
Так, в силу ст.37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности супругов, а также
сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном
законом порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие
другого супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого
осуществляется регистрация прав, этого достаточно для проведения регистрации.
По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского
(фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам
на праве совместной собственности. В соответствии с п.2 ст.23 ГК с момента
регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства его глава признается индивидуальным
предпринимателем. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение
имуществом от имени членов хозяйства.
Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". // Ведомости РСФСР. 1990.
N 26. Ст.324. / предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом
крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его
государственной регистрации, осуществляются главой хозяйства либо доверенным
лицом (ст.15). Регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь
идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства,
а при выступлении представителя - наличие у последнего доверенности от главы
хозяйства.
10. Поскольку необходимость представления согласия каждого из сособственников
на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности,
может быть установлена соглашением самих сособственников, целесообразно рекомендовать
им составить такое соглашение. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность
возникающих правоотношений, а с другой - защиту интересов всех участников
общей собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная
одним из сособственников, может быть признана недействительной по требованию
остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая
сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК).
11. При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей
совместной собственности, производится единая запись и все сособственники
указываются в одной графе "Правообладатель" (п.41 Правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Комментарий к статье 25

1. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной
регистрации, возникает с момента ее совершения. С этим связано то, что лишь
с указанного момента недвижимость становится объектом гражданского оборота.
2. Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого
объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным
в ст.18 Закона (см. комментарий к этой статье).
Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному)
учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому государственными и
муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ), содержатся
в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября
1997г.. // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787.
Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным
участком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии
со ст.62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти
разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца,
арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного
участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство
территорий и выдается соответствующими органами государственной власти.
3. Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом
или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение или иное
недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем
ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости
по ее природе (т. е. вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии
у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой
связи ГК (ст.552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Одновременно в ГК (п.2 ст.552) предусмотрены два возможных варианта указанного
договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок.
Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей
недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходит право собственности
или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую
часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого
продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель
приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята
находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец
не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только
право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,
на каких осуществлял это право продавец.
Содержащееся в приведенных нормах ГК решение соответствует ст.37 действующего
Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права
собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям,
учреждениям и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования
земельными участками.
4. В случаях, когда строительство осуществляется с участием нескольких
инвесторов, в числе которых может быть и подрядчик, с момента принятия вновь
созданного объекта недвижимого имущества у соинвесторов возникает право на
регистрацию их общей долевой собственности, при этом доля каждого определяется
заключенным между ними инвестиционным договором.
5. Пункт 1 комментируемой статьи связывает момент регистрации вновь созданного
объекта недвижимого имущества с представлением документов, которые порождают
факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основе подрядного
договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие
сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общий порядок сдачи и
приемки результата работ по строительному подряду определяется ст.753 ГК.
В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двусторонним актом,
подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентов от
подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой
на этот счет. Признание в указанном случае акта недействительным может быть
осуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представление
односторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании его
недействительным может служить основанием лишь для приостановления государственной
регистрации (см. ст. 19 и комментарий к ней).
В соответствии с действующими правилами допускается, по требованию стороны,
обратившейся по этому поводу в суд, представление к сдаче объектов строительства,
законченных строительством в соответствии с утвержденным проектом и годных
к эксплуатации. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны
только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях
представление соответствующего акта служит непременным условием осуществления
регистрации прав на такой объект.
Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". // САПП РФ. 1993.
N 44. Ст.4191.// в части, действовавшей до принятия Указа от 25 января 1999
г. // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст.651.//, было предусмотрено, что каждому собственнику
земельного участка выдается свидетельство, которое подлежит регистрации в
регистрационной (земельной) книге и служит документом, удостоверяющим право
собственности на земельный участок, и соответственно основанием при совершении
сделок купли-продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий
по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии
с действующим законодательством. Там же было предусмотрено, что при первичном
предоставлении земельного участка комитетом по земельным ресурсам и землеустройству
выдается свидетельство, основанное на решении местной администрации.
Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г.
установлено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной
Указом от 27октября 1993г. N 1767, а также государственный акт на право пожизненного
наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам,
утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N
497, после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств
о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219, признаются действительными.
7. Пункт 2 комментируемой статьи относится к незавершенным строительством
объектам недвижимого имущества. Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС РФ. 1998.
N 10. С.19.// содержит указание на то, что не завершенные строительством объекты,
не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся
к недвижимому имуществу. Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим
правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с
ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности
на не завершенные строительством объекты и сделки с ними.
Таким образом, п.2 комментируемой статьи распространяется на случаи,
когда строительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договора
строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно
незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком).
8. Содержащееся в комментируемом пункте указание на то, что регистрация
права на объект производится в случае необходимости совершения сделки с объектом
незавершенного строительства, отнюдь не исключает возможности государственной
регистрации права собственности на не законченный строительством объект и
вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего
права собственности, так и на его обременения (например, при ипотеке).
9. Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта
предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997г. "О гарантиях
собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных
участков под этими объектами". // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240.//. Им установлена
государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного
строительства при их приватизации. Такая регистрация осуществляется на основе
документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного
строительства, права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого
имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, а также
содержащих описание объекта незавершенного строительства. Особо выделено то
обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта
служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный
землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.
10. Пункт 2 ст.5 Закона "Об ипотеке" особо выделяет возможность залога
здания или сооружения, не законченных строительством. Имеются в виду объекты,
расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством
Российской Федерации порядке для строительства. Их ипотека возможна лишь с
одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный
участок, на котором находится это здание или сооружение как часть земельного
участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее
залогодателю право аренды этого участка или соответствующей его части. И только
когда незавершенное строительство производилось на земельном участке, принадлежащем
залогодателю на праве постоянного пользования, предметом ипотеки становится
сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой
(см. ст.69 Закона "Об ипотеке").

Комментарий к статье 26

1. Комментируемая статья вводит новое понятие "государственная регистрация
права аренды недвижимого имущества". В связи с этим в правовой литературе
появились высказывания о том, что государственной регистрации подлежит не
только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое "право аренды"
недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Подобного рода высказывания
нельзя признать обоснованными по причинам, изложенным ниже.
Пункт 1 ст.131 ГК устанавливает общее правило, по которому государственной
регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество, к числу которых "право аренды" не относится.
В соответствии с п.6 ст.131 ГК комментируемый Закон устанавливает лишь
порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации. Закон
не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию "права аренды",
не предусмотренную нормами Кодекса. Кроме того, нормы гражданского права,
содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского
кодекса Российской Федерации (п.2 ст.3 ГК). Исходя из законодательно установленного
приоритета норм Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами
при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться
нормами Кодекса.
Пунктом 2 ст.609 ГК установлено, что государственной регистрации подлежит
договор аренды недвижимого имущества, а не "право аренды".
Возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название
комментируемой статьи. Однако следует помнить, что в Законе под термином "государственная
регистрация прав" понимается не только государственная регистрация прав на
недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым
имуществом (п.1 ст.2).
Поэтому, безусловно, комментируемая статья устанавливает порядок государственной
регистрации договора аренды, а не "права аренды", что следует также и из абз.2
п.1, п.3 комментируемой статьи.
2. В силу ст.165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,
а какой - нет.
Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК).
Однако ГК содержит и специальные нормы, согласно которым договор аренды
здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае,
если он заключен на срок более года (ст.651 ГК), а договор аренды предприятия
подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается
заключенным только с момента такой регистрации (ст.658 ГК).
Поскольку ни Гражданский кодекс, ни земельное законодательство не содержат
каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды
земельных участков, договор аренды земельного участка подлежит обязательной
государственной регистрации в силу ст.609 ГК независимо от срока договора.
Что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить,
что, хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения,
нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы
к отношениям по аренде нежилых помещений, поскольку на возможность их применения
нет прямого указания в ГК. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют
какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых
помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор
аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо
от срока аренды.
Договор найма жилого помещения (ст.671 ГК) государственной регистрации
не подлежит.
3. В соответствии со ст.16 Закона с заявлением о государственной регистрации
договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны
по договору. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает для договоров аренды
иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной
регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды - как арендодатель,
так и арендатор. Однако назависимо от того, какая из сторон обратилась за
государственной регистрацией, на государственную регистрацию следует представить
все подлинные экземпляры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами,
со всеми действующими приложениями, дополнениями, изменениями и одну копию
договора.
4. В соответствии с п.2 ст.5, п.2 ст.13 Закона регистрация договора аренды
недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной
регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
Исключением из указанного порядка регистрации договоров аренды является
регистрация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной
собственности. Российским законодательством провозглашены разные формы собственности
на землю, однако правовой механизм разграничения земель, находящихся в государственной
собственности, до сих пор не выработан. Пробел в регулировании земельных отношений,
связанный с отсутствием механизма разграничения земель, находящихся в государственной
собственности, не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности
арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собственности.
В этом случае в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится
запись, свидетельствующая о том, что земельный участок находится в государственной
собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет регистрационного номера
и не является регистрацией права.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности
и расположенных в пределах городской черты (сельских населенных пунктов),
выступают, как правило, администрации субъектов Российской Федерации, местные
администрации либо уполномоченные ими органы.
Арендодателями водных объектов являются администрации субъектов Российской
Федерации. Арендодателями участков лесного фонда выступают, как правило, на
основании решения органа государственной власти территориальные органы управления
лесным хозяйством.
5. Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям,
предъявляемым ГК к договорам аренды.
В договоре должны быть четко определены следующие условия:
а) стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно-правовая
форма и полное наименование юридических лиц. Допускается заключение трехсторонних
договоров аренды, где арендодателем является титульный собственник, на стороне
которого договор подписывает балансодержатель, обладающий имуществом, сдаваемым
в аренду на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
б) предмет договора:
- предприятие как имущественный комплекс;
- здание, сооружение, садовый дом, гараж;
- жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры - только для
арендаторов - юридических лиц;
- часть здания, нежилое помещение, часть помещения;
- земельный участок, часть земельного участка, иные обособленные природные
объекты, которые не теряют своих природных свойств в процессе использования.
Следует обратить внимание, что имеют место ограничения передачи в аренду земельных
участков, установленные законом.
Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды, поскольку
в силу п.2 ст.222 ГК лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает
на нее право собственности и, следовательно, не может ею распоряжаться;
в) местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение
на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта, назначение,
площадь, в том числе жилая, этажность, назначение земельного участка, категория
земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры,
позволяющие однозначно определить предмет договора.
Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого
имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть
взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ, плана земельного
участка). Нумерация нежилых помещений и комнат должна быть указана в соответствии
с поэтажным планом, изготовленным организацией, осуществляющей технический
учет объекта;
г) размер арендной платы - для договора аренды зданий или сооружений
является обязательным условием договора (ст.654 ГК);
д) срок аренды;
е) условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества;
ж) при наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки
выкупа, цена имущества.
6. Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды,
представляемому на государственную регистрацию. К договору аренды в обязательном
порядке должны быть приложены документы технического учета, описывающие предмет
аренды. Если предметом аренды является здание или сооружение, то технический
паспорт на них, как правило, уже имеется в деле правоустанавливающих документов
и представляется дополнительно только в том случае, если в деле имеется паспорт,
изготовленный более пяти лет назад.
При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества к договору
аренды должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные
организацией технического учета, давностью не более пяти лет, с определением
части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые
в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
При передаче в аренду предприятия к договору аренды должны быть приложены
перечни и описание зданий, сооружений с приложением технических паспортов
организаций технической инвентаризации, земельных участков, оборудования и
других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных
средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,
сооружением и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных
с предприятием, прав на обозначение, индивидуализирующих деятельность предприятия,
и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных
долгов.
В случае, если в аренду сдается не весь земельный участок, а только его
часть, на плане должна быть отмечена часть земельного участка, сдаваемая в
аренду.
7. Статья 1 Закона определяет аренду как ограничение (обременение) прав
на конкретный объект недвижимого имущества. В соответствии с п.6 ст.12 Закона
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации
от 18 февраля 1998г. N 219, запись об аренде вносится в подраздел III соответствующего
раздела Единого государственного реестра прав. При этом если объектом аренды
является помещение в здании, принадлежащем арендатору на праве собственности,
запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного
именно для этого здания. Открытие самостоятельного раздела на помещение, входящее
в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация
обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества, независимо
от того, что в аренду сдана только часть объекта.

Комментарий к статье 27

Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст.131, 216, 340,
460, 553, 613, 694 ГК (ст.274-277 после введения в действие Земельного кодекса),
Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации,
Лесным кодексом Российской Федерации.
Сервитут- вещное право (п.1 ст.216 ГК), право ограниченного пользования
чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование
которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
По гражданскому законодательству России собственник недвижимого имущества
(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника
соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого
земельного участка (соседнего участка, а также другого объекта недвижимости)
предоставления сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода
и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий
электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации,
а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть
обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка
прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается
на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником
(пользователем) соседнего участка, договора об установлении сервитута, надлежащим
образом заверенной копии решения уполномоченного государственного органа или
органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок
(например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций,
установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т. п.) и подлежит
регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество
(Федеральный закон N 122-ФЗ, ст.13). В случае недостижения соглашения об установлении
сервитута спор решается судом по иску лица, требующего его установления. На
условиях и в порядке, предусмотренных пп. 1 и 3 ст.274 ГК, сервитут может
быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен
на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено
законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную
плату за пользование участком.
Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным. В документах
об установлении сервитута должно быть указано его наименование и содержание,
площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается
сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут (в
случае отсутствия кадастрового номера ставится условный номер), дата начала
отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом
(если она установлена). Регистрация сервитута производится после регистрации
одного из вещных прав на "доминирующий" и на "обремененный" земельные участки.
Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственником
(владельцем, пользователем) "господствующего" и "подчиненного" участков (для
юридических лиц с приложением оттиска печати). При регистрации сервитута представляется
план земельного участка с нанесением сервитутов, выданный органом кадастрового
учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости,
выданный органом технического учета.
На основании ст. 553, 613, 694 ГК в случае перехода любого вещного права
на земельный участок по сделкам к другому лицу сервитут, обременяющий данный
участок, сохраняется.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога
и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками
недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут
может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому
лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии
с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Порядок установления сервитутов на водные объекты регулируется ст. 43,
44, 46, 63 Водного кодекса Российской Федерации.
Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством,
применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям
Водного кодекса Российской Федерации.
Право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного
и частного водных сервитутов.
Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными
водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской
Федерации (публичный водный сервитут).
В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное
или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных
лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться
и на основании судебного решения.
Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:
- забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
- водопоя и прогона скота;
- использования водных объектов в качестве водных путей для паромов,
лодок и других маломерных плавательных средств.
В дополнение к вышеуказанным водным сервитутам водным законодательством
Российской Федерации могут быть установлены иные водные сервитуты. Для их
осуществления не требуется получение лицензии на водопользование.
Водный сервитут устанавливается водным законодательством Российской Федерации,
договором либо судом.
Порядок установления сервитутов на лесные объекты регулируется ст.21,
23, 26, 27 Лесного кодекса Российской Федерации.
Положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства
Российской Федерации применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это
не противоречит требованиям Лесного кодекса Российской Федерации.
Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих
в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской
Федерации (публичный лесной сервитут).
Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и
права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены
в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов органов государственной
власти и местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной
сервитут).
Права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного
лесного сервитута, возникают с момента государственной регистрации договора
аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии участка лесного
фонда, а также подписания протокола о результатах лесного аукциона по продаже
права аренды, при наличии лесорубочного билета, ордера или лесного билета.
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения
государством установления сервитута, а также единственным доказательством
существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных,
водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы
записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании:
- заявления правообладателя во всех случаях установления сервитута;
- заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, в случаях, если
сервитут установлен соглашением сторон или вступившим в законную силу решением
суда либо возникает на основании акта государственного органа или органа местного
самоуправления;
- заявления органов государственной власти или местного самоуправления
в случае, если сервитут установлен этими органами в соответствии с законодательством
в публичных интересах.
Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления
правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о
произведенной регистрации сервитута. Законом установлен месячный срок, в течение
которого учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее регистрацию
сервитута, обязано уведомить об этом правообладателя. Копия направленного
правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.
В случае, если сервитут земельного участка был установлен ранее, т. е.
до открытия в Едином государственном реестре прав раздела на этот земельный
участок, запись о регистрации сервитута производится на основании документа(ов),
которым(и) этот сервитут установлен, и не может быть произведена на основании
данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка.
Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько
сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации
в Единый государственный реестр.
Запись о прекращении сервитута вносится на основании заявления правообладателя
и лица, в пользу которого он установлен, в следующих случаях:
- прекращения срока действия сервитута, определенного соглашением сторон
об установлении сервитута, или акта государственной власти, местного самоуправления,
которыми установлен сервитут;
- вступления в законную силу решения суда о признании недействительным
соглашения об установлении сервитута, или акта органа государственной власти,
местного самоуправления, которыми он установлен;
- вступления в законную силу решения суда о прекращении установленного
сервитута.
В случае, если сервитут прекращен не полностью, а преобразован в пользу
гражданина или юридического лица, в Едином государственном реестре прав производится
новая запись о том же самом сервитуте. При этом в штампе погашения регистрационной
записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая
запись.

Комментарий к статье 28

1. В соответствии с подп.3 п.1 ст.8 ГК гражданские права и обязанности
наряду с другими основаниями возникают и из судебного решения, устанавливающего
гражданские права и обязанности. Хотя в данной статье используется общий термин
"судебное решение", из положений п.1 ст.11 ГК следует, что данный термин носит
обобщающий характер и применяется к решениям, выносимым в соответствии с правилами
подведомственности судами общей юрисдикции, арбитражными судами и третейскими
судами. При этом с учетом специфики рассмотренного дела речь может идти о
решениях, признающих за гражданами или организациями определенные права на
недвижимое имущество (например, право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права),
признающих недействительными оспоримые сделки или указывающих порядок применения
последствий признания недействительными ничтожных сделок. В числе оснований
для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,
ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество ст.17 комментируемого
Закона указывает на судебные решения, вступившие в законную силу (см. комментарий
к ней).
Постановление суда, разрешающее дело по существу, выносится в форме решения
(ст.191 ГПК РСФСР, ст.124 АПК РФ). Решение признается вступившим в силу по
истечении срока на кассационное (апелляционное) обжалование или опротестование.
В случае подачи кассационной (апелляционной) жалобы или протеста решение вступает
в законную силу после рассмотрения дела кассационной (апелляционной) инстанцией,
если решение не было отменено. Срок на кассационное обжалование решения судов
общей юрисдикции составляет десять дней после вынесения решения в окончательной
форме. Апелляционная жалоба на решения арбитражных судов подается в течение
месяца после принятия решения.
Решения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вступают в законную
силу немедленно после их вынесения и не подлежат апелляционному обжалованию.
В отличие от названного правила, решения Верховного Суда Российской Федерации
теперь могут быть обжалованы (опротестованы) в течение десяти дней после их
вынесения в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации (см.
ст.1, 2 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР
"О судоустройстве РСФСР", Гражданский процессуальный кодекс РСФСР и Уголовно-процессуальный
кодекс РСФСР" от 16 декабря 1998г. (4 января 1999 г.). // СЗ РФ. 1999. N 1.
Ст. 5.
Таким образом законодатель отказался от запрета кассационного обжалования
(опротестования) судебных актов Верховного Суда Российской Федерации и немедленного
вступления их в законную силу, распространив на них общие правила вступления
в силу решений и определений суда. Важным свойством решения суда, вступившего
в законную силу, является его обязательность не только для лиц, в отношении
которых оно вынесено, но и для всех должностных лиц, граждан и организаций.
К числу судей общей юрисдикции Федеральный закон "О мировых судьях в
Российской Федерации" от 11 ноября 1998г. (17 декабря 1998г.). // Далее также-
Закон о мировых судьях.// отнес мировых судей // СЗ РФ. 1998. N 51. Ст. 6270.//.
В их компетенцию входит рассмотрение по первой инстанции ряда категорий гражданско-правовых
дел, решения по которым могут иметь силу правоустанавливающих документов в
отношении недвижимого имущества, например дела о разделе между супругами совместно
нажитого имущества, дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей
пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент
подачи заявления (см. ст.28 Федерального конституционного закона "О судебной
системе Российской Федерации", ст.3 Федерального закона "О мировых судьях
в Российской Федерации".
В соответствии со ст.1 Закона о мировых судьях вступившие в силу постановления
мировых судей является обязательными и подлежат неукоснительному исполнению
на всей территории Российской Федерации .
Названный Закон вступил в силу со дня его официального опубликования
- 22 декабря 1998г. Однако до назначения (избрания) на должность мировых судей
дела, относящиеся к их компетенции, рассматриваются районными судами (ст.12
Закона о мировых судьях), и, следовательно, решения указанных судов устанавливают
право на недвижимое имущество и служат в этих случаях также основанием для
регистрации прав на недвижимое имущество.
2. Процессуальное законодательство устанавливает несколько способов уточнения
самим судом содержания ранее вынесенного им судебного решения. Это возможно
путем вынесения дополнительного решения в порядке ст.205 ГПК РСФСР и ст.138
АПК РФ в случаях, если: 1) по какому-либо требованию, являвшемуся предметом
рассмотрения в судебном заседании, не было вынесено решение; 2) разрешив вопрос
о праве, суд не указал размера присужденной суммы; имущества, подлежащего
передаче; действий, которые должен совершить ответчик; 3) не решен вопрос
о судебных расходах. Вторым способом является исправление арифметических ошибок
и описок в судебном решении (ст.204 ГПК РСФСР, ст.139 АПК РФ). К третьему
способу можно отнести разъяснения решения суда, которые делаются самим судом,
вынесшим решение, в случае неясности этого решения. Однако при этом не допускается
изменение его содержания (ст.206 ГПК РСФСР, ст.139 АПК РФ).
Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих
в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановки перед судом
вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона Об исполнительном
производстве"). Законодательство предусматривает и возможность изменения судом,
вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих
в деле, а также судебного пристава-исполнителя (ст.207 ГПК РСФСР, ст.205 АПК
РФ, ст.18 Закона "Об исполнительном производстве"). К отношениям, складывающимся
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть применены
правила по разъяснению судебного решения, а также по изменению способа и порядка
его исполнения. При этом инициатором может выступать государственный регистратор
прав на недвижимое имущество либо правообладатель, имеющий письменное заключение
регистратора прав. Тем самым настоящим Законом расширяется субъектный состав
лиц, обладающих правом на обращение в суд по названным вопросам. Разъяснение
решения, изменение способа и порядка исполнения решения должны производиться
и в этих случаях согласно правилам ст. 206, 207 ГПК РСФСР, ст. 138, 205 АПК
РФ в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, неявка которых
не препятствует рассмотрению и разрешению поставленных перед судом вопросов.
С учетом положений комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что
суд теперь должен при необходимости извещать также регистратора прав и правообладателя
о времени и месте судебного заседания.
3. Оспаривание в суде прав на недвижимое имущество не является безусловным
основанием для приостановления государственной регистрации прав, что следует
из комментируемой статьи, а также из ст.19 (и комментария к ней) рассматриваемого
Закона. На регистратора прав лишь возлагается обязанность сделать соответствующую
запись о нахождении в суде дела по спору относительно данного недвижимого
имущества.
Следует отметить, что такое решение вопроса существенно отличается от
правил, закрепленных в иных законодательных актах, где наличие данных о нахождении
имущества в споре служит обязательным основанием для приостановления соответствующего
производства до разрешения дела судом (см., например, ст.41 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате, п.7 ст.20 Закона "Об исполнительном производстве").
Даже суд обязан приостановить производство по делу при невозможности рассмотрения
конкретного спора до разрешения другого дела, находящегося в конституционном,
гражданском, уголовном или административном производстве (ст.214 ГПК РСФСР,
ст.81 АПК РФ). На основе изложенного можно сделать вывод о том, что положение
п.2 ст.28 Закона не согласуется со сложившейся практикой законодательного
регулирования рассматриваемого вопроса.
4. Право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным
решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон,
определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанций,
вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда. Поэтому надо
иметь в виду возможное различие в наименовании судебных процессуальных документов,
устанавливающих право на недвижимое имущество. Подлинник решения (определения,
постановления) суда составляется в одном экземпляре и находится в деле, которое
хранится в суде. В связи с этим положение комментируемого Закона о направлении
судебными органами в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость
решений и определений судов, вступивших в законную силу, нужно рассматривать
как направление копий указанных судебных актов.
5. Под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета
распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом.
Арест имущества применяется для обеспечения иска в гражданском и арбитражном
процессах, с целью обеспечения сохранности имущества должника для последующей
передачи взыскателю или реализации имущества, при исполнении судебного акта
о конфискации имущества должника, для обеспечения гражданского иска, возникшего
из уголовного дела. Арест имущества влечет ограничение в правах: имущество
не может быть продано, подарено, обменено, сдано в наем (аренду), заложено.
Именно с ограничением при аресте полномочий собственника или титульного
владельца недвижимого имущества связана необходимость быстрого (в трехдневный
срок) извещения регистратора о произведенном аресте. Решение об аресте имущества
оформляется различными процессуальными документами (см. ст. 134 ГПК РСФСР,
ст. 75, 76 АПК РФ, ст.175-177 УПК РСФСР, ст.51 Закона "Об исполнительном производстве",
Положение о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества,
утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июля 1998г.
N 723. // Бюллетень Минюста России. 1998. N 8. С.39-41.).

Комментарий к статье 29

1. Пункт 5 комментируемой статьи рассматривает Закон об ипотеке как специальный
по отношению к Закону о государственной регистрации акт. В соответствующей
части он дополняет комментируемый Закон. По этой причине при расхождении между
обоими законами по вопросам, связанным с регистрацией ипотеки, приоритетом
обладает Закон об ипотеке.
2. Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которого
залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству
из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным
законом (ст.1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены,
в частности, ст.64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла
требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.
Ипотека может возникнуть и без договора в силу федерального закона при
наличии указанных в нем обстоятельств. В этом случае к отношениям сторон применяется
Закон об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.
3. Как следует из абз. 1 п.1 комментируемой статьи, непременное условие
ипотеки - то, что право на передаваемое в залог недвижимое имущество предварительно
прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права
залогодателю.
В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, указанное
в ст.130 ГК, на которое залогодатель имеет надлежаще зарегистрированное право.
При этом возможна ипотека и части имущества, но только при условии, если оно
по своей природе допускает его раздел в натуре.
Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется Закон, предметом
ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения
и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности,
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или
нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения
потребительского назначения (см. комментарий к ст.5).
4. С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства
заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие
законы определенным образом ограничивают возможности залога отдельных видов
недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки
имущества, полностью изъятого из обращения, а равным образом такого, на которое
в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило
охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом
порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, таким, приватизация которого
вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий
земель - для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что
в противном случае этот особый режим мог бы оказаться нарушенным в случаях,
когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовать заложенное имущество.
Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйственных организаций,
крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных
хозяйств. В некоторых случаях, чтобы не допустить излишнего дробления земельных
участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Речь идет о
земельных участках, площадь которых не достигает минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления
для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
5. Пункты 47-49 Правил ведения Единого государственного реестра предусматривают
необходимость фиксировать предмет ипотеки (весь объект или точно определенную
его часть), дату учинения соответствующей регистрации и срок исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства, а также точную его сумму или способы определения этой
суммы.
6. В соответствии с п.2 ст.295 ГК предприятия, у которых имущество находится
на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в залог недвижимость только
с согласия собственника.
Предметом залога может быть не только сама недвижимость, но и обязательственные
права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к
арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным
законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог таких прав
распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных
норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или
договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить
согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее
правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом
или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо также получить
согласие собственника.
Для некоторых выделенных в Законе об ипотеке ситуаций предусмотрена обязательность
получения разрешения компетентных органов на передачу имущества в ипотеку.
В виде общего правила это необходимо применительно к недвижимости, в отношении
которой действует разрешительный порядок ее реализации.
Особо урегулирована возможность ипотеки той части государственной собственности,
которая не была передана в хозяйственное ведение государственным предприятиям
(ст.6). Речь идет, таким образом, об имуществе, которое закреплено в оперативном
управлении государственных учреждений и казенных предприятий либо входит в
состав казны Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Такое
имущество может быть передано в залог, но лишь при условии, если будет получено
на то необходимое согласие. В зависимости от того, представляет собой это
имущество федеральную собственность или собственность субъекта Российской
Федерации, согласие должно поступить от Правительства Российской Федерации
или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации.
Специальный режим для сдачи в залог недвижимого имущества, составляющего
собственность муниципального образования, Законом об ипотеке не предусмотрен.
Учитывая, что гл.5 ГК последовательно устанавливает в принципе единый режим
участия в гражданском обороте Российской Федерации, субъектов Российской Федерации
и муниципальных образований, есть основания для восполнения явного пробела
Закона об ипотеке путем распространения норм о передаче в залог государственной
собственности на муниципальную собственность. Имеется в виду как принципиальная
возможность ипотеки имущества муниципальной казны и муниципальных учреждений,
так и разрешительный для нее порядок.
6. В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это
возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного
участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть
указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект,
либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части (ст.69
Закона об ипотеке).
7. Договор об ипотеке (абз. 2 п.1 комментируемой статьи) должен включать
условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения
обеспеченного залогом обязательства. Такой договор подлежит в обязательном
порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению
и государственной регистрации.
Допустимо ограничиться вместо заключения договора об ипотеке включением
специального на этот счет условия в тот договор, которым закреплено само обеспеченное
залогом обязательство (в Законе об ипотеке в качестве примера указан кредитный
договор). В последнем случае заключенный договор (например, об аренде) со
включенным в него условием об ипотеке, с точки зрения содержания, формы и
обязательности государственной регистрации, должен отвечать требованиям, предъявляемым
на этот счет к ипотечному договору, в частности требованию о его нотариальном
удостоверении.
8. Закон об ипотеке предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора
в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение
этого обязательства может использоваться именная ценная бумага - закладная.
Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье
лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом,
который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет
зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается
другим лицам в порядке уступки прав- цессии (п.2 ст.146 и ст.390 ГК) путем
совершения на ней передаточной надписи. Каждый новый держатель закладной вправе
потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому,
что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав,
и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права
по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного
залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога
становится последний держатель закладной.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением
залога, закладная утрачивает силу.
При применении абз. 2 п.1 ст.29 комментируемого Закона следует иметь
в виду, что в соответствии со ст.20 Закона об ипотеке залогодатель должен
представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные
в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий
возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а также документ, который
подтверждает уплату регистрационного сбора.
Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо
также представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную,
а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы закладной
приложениями к ней (ст.20 Закона об ипотеке). В закладной должны содержаться
перечисленные в ст.14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя-должника,
первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор
(иное обязательство) с указанием даты и места заключения договора (иного обязательства),
суммы и срока (сроков) погашения долга, описание заложенного имущества и его
оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества,
наименование принадлежащего залогодателю права подписи залогодателя (а если
не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству - то и должника),
сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке,
дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании содержащей
все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это
- закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в этой
роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по
обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи.
В Законе об ипотеке предусмотрены случаи, при которых исключается возможность
выдачи закладной и тем самым ограничивается участие в обороте обеспеченных
залогом прав на недвижимость. Сюда относится ипотека предприятия в качестве
его имущественного комплекса, земельных участков из состава земель сельскохозяйственного
назначения (хотя передача их в ипотеку без закладной допускается), леса, а
также права аренды на все перечисленное имущество. Особо выделен запрет выдачи
закладной, если само денежное обязательство, обеспеченное залогом, не только
не содержит указаний на то, какова была сумма долга на момент заключения договора,
но в нем отсутствуют условия, которые позволяли бы определить указанную сумму
в будущем, когда появится в этом потребность (по терминологии Закона об ипотеке-
в" нужный момент").
9. В п.1 ст.21 Закона об ипотеке содержится указание на возможность отказа
в государственной регистрации в случаях, предусмотренных в Федеральном законе
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Это означает необходимость руководствоваться как указанными в п.2 комментируемой
статьи основаниями отказа в государственной регистрации ипотеки, так и не
противоречащими им общими указаниями относительно оснований и порядка отказа
в государственной регистрации, предусмотренными в ст. 20 Закона (см. комментарий
к ней).
Закон об ипотеке (п.5 ст.21) предусматривает необходимость направить
залогодателю в подобных случаях мотивированный отказ в государственной регистрации
в пределах месячного срока, исчисляемого с момента его обращения за регистрацией.
10. Закон об ипотеке в пп. 2-5 ст.21 предусматривает основания и порядок
"отложения государственной регистрации ипотеки". Используемое в ст.21 понятие
"отложение государственной регистрации" равнозначно "приостановлению государственной
регистрации", о котором идет речь в ст.19 комментируемого Закона. С учетом
специального характера Закона об ипотеке (см. п.1 комментария к данной статье)
при государственной регистрации ипотеки необходимо руководствоваться прежде
всего нормами, посвященными "отложению государственной регистрации ипотеки",
и в той части, в какой это им не противоречит, - ст. 19 комментируемого Закона.
Закон об ипотеке допускает (п.2 ст.21) отложение государственной регистрации
при непредставлении в орган, который ее осуществляет, обязательных документов,
при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов
предусмотренным российским законодательством требованиям, а также при необходимости
проверки подлинности представленных документов. К этому следует добавить возможность
отложения (приостановления) государственной регистрации и во всех иных случаях,
когда у регистратора возникают сомнения в наличии оснований для государственной
регистрации (п.1 ст.19 Закона).
При отложении государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий
государственную регистрацию, сам же назначает срок для устранения указанных
им недостатков. Этот срок не может быть более одного месяца, и в случае его
пропуска в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
Если возникает судебный спор по поводу прав на имущество, которое является
предметом ипотеки, или обращения взыскания на это имущество, государственная
регистрация должна быть отложена (приостановлена) до момента разрешения спора
(п.4 ст.21 Закона об ипотеке).
К отложению государственной регистрации применяются нормы ст.19 комментируемого
Закона о предоставлении дополнительного срока в один месяц на случай направления
представленных документов на подтверждение их подлинности, о возможном приостановлении
государственной регистрации прав по инициативе самого залогодателя сроком
не более трех месяцев, а также о приостановлении государственной регистрации
на основании определения или решения суда (см. комментарий к ст.19).
11. Регистрационная запись об ипотеке должна содержать, кроме данных,
указанных в п.3 комментируемой статьи, в соответствующих случаях указание
на то, что право залога удостоверено закладной.
Помимо записи в Едином государственном реестре, удостоверение государственной
регистрации сделки об ипотеке производится путем учинения соответствующей
надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда
осуществил регистрацию. Соответствующие данные заверяются подписью должностного
лица и скрепляются печатью органа, который осуществлял регистрацию. Те же
сведения, таким же образом заверенные, включаются в выданную первому залогодержателю
закладную.
12. Имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества,
и при этом приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей,
Закон "Об ипотеке" (п.5 ст.20) признает датой совершения государственной регистрации
ипотеки день соответствующей записи в Реестре. В Законе специально предусмотрено,
что очередность совершения регистрационных записей определяется на основании
дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество.
13. В соответствии с п.4 комментируемой статьи основанием для погашения
записи об ипотеке служит исполнение "основного договора", под которым подразумевается
исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего из другого основания
обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается.
Решением суда, арбитражного суда или третейского суда, о которых идет
речь в том же пункте, может быть признан, в частности, факт исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность.

Комментарий к статье 30

1. Комментируемая статья содержит общее правило, которым необходимо руководствоваться
при проведении государственной регистрации прав, возникающих из доверительного
управления либо опеки. Оно заключается в следующем. В любом из нижеперечисленных
случаев, а именно:
а) при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по
договору доверительного управления;
б) при последующем распоряжении доверительным управляющим переданным
ему имуществом;
в) при распоряжении опекуном недвижимостью подопечного -
государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится
только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному
управлению либо опеке.
2. При доверительном управлении недвижимостью таким доказательством служит
прежде всего надлежаще оформленный договор. Согласно ст.1012 это договор,
по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а
другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя
управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача
имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности
к управляющему, что позволяет относить доверительное управление к видам ограничения
(обременения) права собственности (п.6 ст.12 комментируемого Закона).
Общий порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен
в гл.53 ГК. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации
передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора
имеет ст.1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора
доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать
форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное
управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход
права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность
договора.
С учетом положений ГК, посвященных продаже недвижимости (§7 и 8 гл. 30),
это означает следующее. Государственной регистрации подлежит не сам договор,
а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения
процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности
при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным
управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление.
К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи
имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих
право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.
Если право собственности учредителя управления на передаваемое имущество
возникло и было зарегистрировано до вступления в силу комментируемого Закона,
право собственности подлежит государственной регистрации по правилам, введенным
этим Законом (п.2 ст.6). Правообладатель должен подать самостоятельное заявление
о государственной регистрации его права собственности, причем она не может
быть проведена позднее регистрации передачи имущества в доверительное управление.
Вместе с заявлениями учредителя управления и доверительного управляющего
и правоустанавливающими документами учредителя управления должна быть предъявлена
квитанция об оплате государственной регистрации. Стороны, кроме того, обязаны
подтвердить свои полномочия на заключение сделки в соответствии с требованиями,
содержащимися в пп. 1 и 4 ст.16 комментируемого Закона.
Договор доверительного управления имуществом, как и договор продажи недвижимости,
должен иметь письменную форму; он составляется в виде одного документа (ст.550
ГК). В нем обязательно должны присутствовать существенные условия договора,
к которым ГК относит: а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть максимально обособлены
от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего;
б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых
осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена
договором; г) срок договора (ст.1016 ГК).
До регистрации передачи государственный регистратор обязан проверить
наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет
считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК).
Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление
должна заканчиваться внесением записи об этом в Единый государственный реестр
прав и выдачей доверительному управляющему Свидетельства о государственной
регистрации права (п.1 ст.14 комментируемого Закона, приложение N 14 к Правилам
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных
постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
Важно иметь в виду, что для регистрации передачи в доверительное управление
предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены:
акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора
о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств),
включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера
и срока их требований (ст.561 и 563 ГК).
3. Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения
(обременения) права собственности по общему правилу возникает на основании
сделки. Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого
государственного реестра прав. Согласно определению договора его целью служит
управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого
государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается
право собственности (приложение N 6 к Правилам ведения Единого государственного
реестра прав). На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление
недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они
как получатели дохода от управления ею не приобретают.
Реально право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью)
ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего (п.4
ст.209 ГК). Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве
того, в чью пользу такое ограничение (обременение) вводится.
4. Согласно ст.1026 ГК доверительное управление имуществом может быть
учреждено по основаниям, предусмотренным законом.
Несмотря на специфику, эти случаи имеют определенные общие черты: а)
они предусматриваются отдельно в ГК или специальным законом; б) в основе правоотношения
в этих случаях лежит, как правило, не просто договор, а сложный юридический
состав - решение органа опеки и попечительства о назначении попечительства
и договор; завещание и договор душеприказчика с доверительным управляющим
и т. д.; в) в подобных случаях доверительное управление нередко учреждает
не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик
и т. п); г) правоотношение по доверительному управлению формируется в целом
по правилам гл. 53 ГК, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из
существа таких отношений.
Поэтому при регистрации передачи недвижимости в управление по этим основаниям
необходимо руководствоваться гл. 53 ГК, положениями комментируемого Закона,
а также теми нормами ГК или специального закона, которыми такие основания
вводятся.
К наиболее распространенным из них относятся:
а) доверительное управление вследствие необходимости постоянного управления
недвижимым имуществом подопечного (ст.38 ГК). В этом случае договор заключается
между управляющим и органом опеки и попечительства. Последними согласно п.1
ст.34 ГК являются органы местного самоуправления, а именно: районная, городская,
районная в городе, поселковая и сельская администрация.
Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов
(заявления, квитанции об оплате регистрации и т. п.) оригинал договора, акт
приема-передачи имущества, а также постановление (решение) главы местной администрации
об установлении опеки или попечительства и назначении конкретного лица опекуном
или попечителем (ст.35 ГК). При этом доверительный управляющий и опекун или
попечитель в одном лице совпадать не должны;
б) доверительное управление недвижимым имуществом гражданина, над которым
установлено попечительство в форме патронажа, регулируется ст.41 ГК, которая
предусматривает возможность установления патронажа по просьбе совершеннолетнего
дееспособного гражданина, не способного по состоянию здоровья самостоятельно
осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности.
При передаче в доверительное управление такого имущества регистратор
вправе потребовать от заявителей оригинал договора, акт приема-передачи имущества,
а также постановление органа опеки и попечительства об установлении попечительства
в форме патронажа и назначении конкретного лица попечителем. В соответствии
с указанной статьей договор в этом случае заключается между подопечным и попечителем,
который одновременно становится доверительным управляющим подопечного;
в) доверительное управление имуществом гражданина, признанного безвестно
отсутствующим. Статья 43 ГК, установившая данное основание, предусматривает
две возможности заключения договора с доверительным управляющим.
Наиболее типична ситуация, при которой договор заключается после принятия
судом решения о признании гражданина безвестно отсутствующим. В этом случае
в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним должны быть представлены, помимо обычных, следующие документы:
- решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст.42
ГК);
- постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении
конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно
отсутствующего;
- договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего,
заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приема-передачи
такого имущества, подписанный обеими сторонами.
Во втором случае договор доверительного управления недвижимым имуществом
отсутствующего гражданина может быть заключен и до истечения одного года со
дня получения последних сведений о месте его пребывания (п.2 ст.43 ГК). Такой
договор заключается между органом опеки и попечительства и управляющим на
основании постановления (решения) органа опеки и попечительства о назначении
управляющего;
г) доверительное управление недвижимым имуществом умершего, возникшее
на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик).
В этом случае к договору о доверительном управлении недвижимым имуществом
умершего, заключенному между исполнителем завещания и доверительным управляющим,
должно быть приложено нотариально заверенное либо приравненное к нотариально
удостоверенному завещание умершего с соответствующей надписью на завещании
либо с отдельным заявлением исполнителя завещания, выражающими согласие стать
душеприказчиком умершего (ст.544 ГК РСФСР 1964г.).
Перечень установленных законом оснований не является исчерпывающим.
5. При регистрации сделок, совершаемых управляющим с переданным ему в
управление недвижимым имуществом (например, при продаже последним нежилого
помещения учредителя), необходимо исходить из следующего.
Сама возможность распорядиться имуществом учредителя возникает у управляющего
только после государственной регистрации передачи такого имущества в управление
с выдачей ему Свидетельства о государственной регистрации права по форме,
указанной в приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра
прав.
Кроме того, согласно ст.1020 ГК распорядиться недвижимостью он вправе
в тех случаях, которые прямо предусмотрены в договоре. Следовательно, если
возможность продать, сдать в аренду, передать в залог недвижимое имущество
учредителя в договоре предусмотрена не была, в государственной регистрации
сделки должно быть отказано (п.1 ст.20 комментируемого Закона).
Согласно п.3 ст.1012 ГК сделки по распоряжению недвижимым имуществом
управляющий обязан совершать от своего имени. При этом в договоре после имени
или наименования доверительного управляющего должна быть проставлена отметка
"Д.У.". Доверительный управляющий должен осуществлять управление имуществом
лично. Соответственно не только сделка по распоряжению недвижимостью, но и
подача документов на государственную регистрацию сделки, как правило, осуществляется
им лично. Подтверждением полномочий доверительного управляющего в этом случае
служит договор доверительного управления и свидетельство о государственной
регистрации его права на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила осуществлять доверительное управление лично
перечислены в п.2 ст.1021 ГК и являются исчерпывающими. Отличительная особенность
такой передачи полномочий состоит в том, что доверительный управляющий продолжает
отвечать за действия поверенного как за свои собственные.
При проведении государственной регистрации сделок, совершаемых доверительным
управляющим, чьи права возникли по основаниям, предусмотренным законом, необходимо
обращать внимание также на отдельные ограничения этих прав, содержащиеся в
законе. Например, отдельные ограничения прав доверительного управляющего имуществом
подопечного содержатся в пп. 2 и 3 ст.37 ГК.
Если же доверительный управляющий не распоряжается имуществом учредителя,
а приобретает новую недвижимость на доходы, полученные от управления ею, то
проверять его специальные полномочия распоряжаться недвижимостью не следует.
Тем более, что по закону она поступает в собственность учредителя управления
(п.2 ст.1020 ГК). В этом случае необходимо проводить общую правовую экспертизу
документов и сделки (п.1 ст.13 Закона).
6. Помимо регистрации прав, вытекающих из договора доверительного управления
имуществом, комментируемая статья посвящена регистрации прав на недвижимость,
возникающих из опеки. Действующее законодательство об опеке и попечительстве
(ст.31-43 ГК, ст.121-124 СК РФ, Федеральный закон от 4 декабря 1996г. (21
декабря 1996г.) "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот
и детей, оставшихся без попечения родителей". // СЗ РФ. 1996. N 52. Ст.5880.!)
не предусматривает обязательной государственной регистрации передачи недвижимости
опекуну как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного.
Это объясняется тем, что согласно ст.31-33 ГК опека и попечительство устанавливаются
над гражданином, а не над его имуществом.
По этой же причине органы местного самоуправления, даже обладая информацией
о недвижимости подопечного, в постановлении (решении) об установлении опеки
и попечительства и назначении гражданина опекуном (попечителем) имущество,
принадлежащее подопечному на праве собственности или ином вещном праве, не
называют.
Сказанное, как представляется, не исключает возможности проведения государственной
регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства
или опекуна. Более того, проведение добровольной государственной регистрации
опеки над недвижимостью подопечного значительно облегчит работу по регистрации
сделок, совершаемых опекуном с имуществом подопечного, в дальнейшем - в процессе
самой опеки. Дело в том, что в соответствии с п.2 ст.37 ГК опекун не вправе
совершать какие-либо сделки по распоряжению недвижимым имуществом подопечного
без предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства. Причем
это распространяется не только на сделки по обмену, дарению недвижимого имущества,
сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, но и
на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества
или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение
имущества подопечного.
Кроме того, опекуну, его супругу(ге) и близким родственникам запрещено
совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи имущества подопечному
в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного
при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна и их близкими родственниками
(п.3 ст.37 ГК). При этом под близкими родственниками подразумеваются дети
(в том числе усыновленные), родители, родные братья и сестры.
Таким образом, проведение добровольной регистрации передачи недвижимости
под опеку позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению
имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения
сделок самим подопечным либо его незаконными представителями.
7. При проведении государственной регистрации передачи недвижимости под
опеку необходимо исходить из того, что опека может быть установлена в двух
случаях: а) над малолетними в возрасте до 14 лет; б) над гражданами, признанными
судом недееспособными вследствие психического расстройства.
В первом случае к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна
о регистрации опеки как ограничения (обременения) права собственности или
иных вещных прав подопечного должны быть приложены правоустанавливающие документы
на недвижимость и постановление (решение) органа опеки и попечительства о
назначении гражданина опекуном. Естественно, что регистрация опеки может быть

<<

стр. 5
(всего 6)

СОДЕРЖАНИЕ

>>