стр. 1
(всего 2)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Предисловие

Жилищный кодекс Российской Федерации является особо важным документом, который затрагивает интересы всех граждан нашей страны. И это естественно. Каждый человек сталкивается с жилищными проблемами. Жилищный кодекс определяет пути и способы их разрешения на основе сложившейся в постсоветский период рыночной экономики. Он состоит из 165 статей, которые сгруппированы в 14 глав. Главы в свою очередь объединены в 8 разделов. Все его положения направлены на обеспечение конституционного права граждан РФ на жилище, создание условий доступности жилья для всех слоев населения страны, а также на недопущение произвольного лишения собственников или нанимателей жилых домов и квартир.
В Жилищном кодексе РФ определена компетенция органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в жилищной сфере, установлены основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядок очередности предоставления квартир по договорам социального найма и служебных жилых помещений. Он регулирует правоотношения, возникающие при переводе жилого помещения в нежилое, переустройстве и перепланировке жилого помещения, устанавливает порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В нем содержатся нормы, регулирующие организацию управления многоквартирными домами, порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иные положения, имеющие важное значение для российских граждан.
Следует иметь в виду, что Жилищный кодекс РФ не является законом, который исчерпывающим образом регулирует жилищные правоотношения. В развитие содержащихся в Кодексе положений Правительством России принят ряд подзаконных актов в форме постановлений. Они используются на практике и учтены авторами при подготовке настоящего Комментария.
Особенностью предлагаемого читателю постатейного Комментария Жилищного кодекса РФ является то, что в нем подробно разъясняются положения московского законодательства, регулирующего порядок решения жилищных вопросов в городе Москве. Эта работа выполнена специалистами, которые непосредственно занимаются его применением на практике.
Авторский коллектив уверен, что данный Комментарий будет полезен для любого гражданина, ищущего законные пути решения своей жилищной проблемы либо просто интересующегося новым жилищным законодательством и практикой его применения.

Заместитель руководителя

Департамента жилищной политики и

жилищного фонда города Москвы
Н.В. Федосеев

Раздел I. Общие положения

Глава 1. Основные положения. Жилищное Законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. В комментируемой статье термин "начало" используется как синоним термина "принцип", т.е. в ней называются принципы, на которых основывается жилищное законодательство РФ. Об особой значимости этих принципов свидетельствует то, что они нашли отражение в Конституции Российской Федерации и закреплены в ряде ее статей. Поэтому вполне правомерно утверждать, что в основе жилищного законодательства находятся конституционные принципы, предназначенные для обеспечения права граждан РФ на жилище. Это право закреплено в ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, провозгласившей, что каждый гражданин России имеет право на жилище. Особая ответственность в реализации этого права лежит на органах государственной власти и местного самоуправления. Поэтому закономерно, что именно к ним прежде всего обращена комментируемая статья. Сформулированные в ней положения основываются на закрепленной в ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации обязанности органов государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия осуществления гражданами права на жилище. В этом видится суть первого принципа жилищного законодательства.
Второй принцип жилищного законодательства - это принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Он тоже обусловлен соответствующими положениями Конституции Российской Федерации. Так, в упомянутой ч. 1 ст. 40 Основного закона записано, что никто не может быть произвольно лишен жилища, а в его ст. 25 установлено, что жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц. Исключения из этого правила могут быть установлены только в федеральном законе. Кроме того, основанием для проникновения в чужое жилое помещение может быть судебное решение.
Третьим принципом жилищного законодательства является принцип равенства участников жилищных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Он обусловлен ст. 19 Конституции Российской Федерации, установившей равенство всех перед законом и судом, а также тем, что указанные жилищные правоотношения являются разновидностью гражданско-правовых отношений, основывающихся на признании равенства прав их участников. В то же время в ч. 1 комментируемой статьи оговаривается, что в жилищной сфере возможны и отношения подчиненности, если они предусматриваются ЖК РФ или другим федеральным законом.
Четвертый принцип жилищного законодательства гарантирует беспрепятственное осуществление гражданами жилищных прав в собственных или иных интересах. Содержание этого принципа раскрывается в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ. В развитие закрепленного в ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации принципа на свободу передвижения и права выбирать место жительства в комментируемой статье разъясняется, что этим правом можно воспользоваться путем свободного выбора жилых помещений для проживания, в том числе в качестве собственника и нанимателя. Устанавливая свободу действий по реализации гражданами своих прав, эта норма содержит и требования не нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Пятым принципом жилищного законодательства является принцип судебной защиты жилищных прав и их восстановление в случае нарушения. Этот принцип также относится к числу конституционных. Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гражданину РФ гарантируется судебная защита его прав, естественно, в том числе и жилищных прав. Таким образом, основные начала жилищного законодательства основываются на конституционных принципах, что придает им максимальную устойчивость и делает реальным руководством для всех участников жилищных отношений.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Развивая положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, нормы комментируемой статьи достаточно полно перечисляют условия, обеспечивающие реализацию гражданами права на жилище. Создавать их должны органы государственной власти и органы местного самоуправления на основе принципов рыночной экономики. Законами рыночной экономики обусловлен набор условий, которые должны создаваться в жилищной сфере. Если в советский период право на жилище обеспечивалось в условиях государственной монополии на жилищный фонд бесплатно, то теперь первостепенным необходимым условием удовлетворения потребностей граждан в жилище является содействие развитию рынка недвижимости жилья, то есть создание условий для свободной купли-продажи за счет собственных или заемных средств и найма квартир или домов. Реализации права на жилище способствует стимулирование государственными и муниципальными органами жилищного строительства, выделение земельных участков под жилищную застройку, введение льготных условий для строителей и других участников рынка недвижимости, создание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выделение бюджетных средств на осуществление жилищных программ, а также предоставление некоторым категориям граждан возможности получения бесплатного жилища из государственного или муниципального жилищного фонда, безвозмездных субсидий на приобретение жилища или его строительство с целью приобретения в собственность. Однако воспользоваться такой возможностью может довольно ограниченный круг лиц в соответствии с имеющейся очередностью, исходя из времени принятия на учет.
Федеральный законодатель к числу условий обеспечения права на жилище относит защиту прав и законных интересов граждан как пользователей жилыми помещениями и коммунальными услугами. На государственные органы и органы местного самоуправления возлагаются контрольные полномочия в жилищной сфере. Это способствует целевому использованию жилья, обеспечивает безопасность жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Комментируемая статья - своеобразный образец "переплавки" известной поговорки "мой дом - моя крепость" в юридическую норму. Она свидетельствует о том, что государство гарантирует недопустимость вторжения в жилище любых лиц без согласия проживающих в нем людей. Естественно, речь идет только о тех гражданах, которые проживают в жилище на законных основаниях. Данное правило настолько важно, что оно закреплено в ст. 25 Конституции Российской Федерации, а также в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 года. В названном международно-правовом документе записано: "Никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища". Под жилищем с точки зрения его уголовно-правовой защиты понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания (ст. 139 УК РФ).
Незаконным проникновением считается любой случай, когда тот или иной человек тайно или открыто входит в чужой дом, не имея на то разрешения его жильцов. При этом недопустимо не только входить в жилище вопреки их воле. Запрещены и иные способы получения сведений о происходящем в жилище путем установки видеокамер, звукозаписывающей аппаратуры и т.п.
Согласно ст. 19 Уголовного кодекса РФ незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет за собой штраф до сорока тысяч рублей либо исправительные работы до одного года или арест на срок до трех месяцев. За такие действия, совершенные с применением насилия, суд может наказать виновного в виде лишения свободы на срок до двух лет. Еще более жесткое наказание за нарушение неприкосновенности жилища установлено для лиц, которые используют в этих целях свое служебное положение или злоупотребляют им. Их могут наказать на срок до трех лет лишения свободы.
Неприкосновенность жилища не означает его абсолютную изолированность от внешнего мира. Это обусловлено тем, что люди связаны друг с другом многочисленными интересами, в том числе в сфере эксплуатации и обеспечения сохранности жилых домов. Поэтому в ст. 25 Конституции Российской Федерации допускается возможность проникновения в жилище помимо воли его жильцов. В комментируемой статье определяются конкретные случаи и цели, когда можно войти в чужое жилье. Их анализ показывает, что все они обусловлены как личными интересами жильцов, так и общественными интересами. Каждый названный в ст. 3 ЖК РФ случай проникновения в чужое жилище является правомерным.
Порядок вхождения в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц определен в Уголовно-процессуальном кодексе РФ, в Федеральных законах от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"*(1), от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности"*(2) и некоторых других нормативных правовых актах. Как правило, сотрудники правоохранительных органов для осмотра, обыска, выемки могут войти в жилище на основании судебного решения. Лишь в исключительных случаях они вправе это сделать, не имея такого решения. На законодательном уровне порядок вхождения в жилище для совершения исполнительных действий урегулирован в ст. 165 Уголовно-процессуального кодекса РФ, а также в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве". Согласно ст. 12 названного закона в нерабочие дни, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами, совершение исполнительных действий допускается только в случаях, не терпящих отлагательства, или в случаях, когда по вине должника их совершение в другие дни невозможно. Совершение исполнительных действий с 22 часов до 6 часов по местному времени допускается только в случаях, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Неприкосновенность жилища тесно связана с недопустимостью произвольного выселения жильцов и незаконного ограничения прав граждан на пользование жилищем. Поэтому соответствующие нормы объединены в одной статье. Следует отметить, что запрет на произвольное лишение жилища установлен и в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Под произвольным лишением жилища понимается его изъятие без перечисленных в законах основаниях и без установленного в них порядка. Частично такие основания содержатся в ст. 83-91 ЖК РФ. Порядок и условия расторжения договора найма жилого помещения ранее был установлен в ст. 687-688 Гражданского кодекса РФ. В его ст. 293 определены правила прекращения права собственности на жилое помещение в случаях использования этого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственного обращения с жильем.
Лишение жилья - это не только его фактическое изъятие у живущих в нем людей. Этим понятием охватывается и прекращение их права на проживание в доме или квартире, где они проживали во время действия договора. В комментируемой статье законодатель устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг. То есть они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Жилищные отношения возникают в сферах, регулируемых жилищным законодательством. Это законодательство является комплексным, т.е. содержащим нормы различных отраслей права и регулирующим разные по своей природе правоотношения. При возникновении договорных отношений, регулируемых гражданско-правовыми нормами, их участники выступают как равноправные стороны. Такие отношения, например, возникают при заключении договоров купли-продажи жилых домов или квартир. На административном подчинении строятся жилищные отношения по поводу учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью.
Комплексным содержанием жилищного законодательства определяются особенности правового статуса и взаимоотношений участников жилищных отношений. При этом граждане и юридические лица выступают участниками гражданско-правовых отношений, а Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования являются не только участниками таковых отношений, но и административных отношений в жилищной сфере. Так, на административных началах строятся правоотношения между жилищно-коммунальными органами Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что нормативные правовые акты жилищно-коммунальных органов РФ являются обязательными для аналогичных государственных органов субъектов РФ.
К числу участников жилищных правоотношений относятся также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица. На них в основном распространяется национальный правовой режим. То есть, заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором. Так, например, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ определяет, что "жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное". Это исключение обусловлено тем, что, как записано в ч. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Статья 5. Жилищное законодательство

Жилищное законодательство представляет совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере.
В соответствии с п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы жилищного законодательства находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что сфера жилищных правоотношений регулируется не только нормативными правовыми актами федерального уровня, но и законодательством субъектов РФ. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. Отсутствие соответствующего федерального закона на момент принятия правового акта субъекта РФ не ограничивает его права принять собственный акт, что вытекает из природы их совместной компетенции. В то же время, как разъяснил Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 1 февраля 1996 г. N 3-П*(3), после издания федерального закона по предметам совместного ведения нормативные акты субъектов РФ должны быть приведены в соответствие с ним.
Федеральным законом от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации государственных органов законодательной (представительной) и исполнительной власти субъектов Российской Федерации"*(4) установлено, что такие действия соответствующий субъект РФ должен осуществить в течение шести месяцев.
Определяющие начала жилищного законодательства установлены в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Комментируемая норма определяет не только перечень законов и иных нормативных правовых актов, которые могут регулировать жилищные правоотношения, но и соподчиненность между ними. При этом в иерархии актов, образующих жилищное законодательство, следующее место после федеральных законов отводится указам Президента РФ. Эти указы могут либо конкретизировать нормы жилищного законодательства, либо регулировать отношения, по которым еще не приняты федеральные законы, и обязательны для исполнения на всей территории России.
Назначение постановлений Правительства РФ, регулирующих жилищные отношения, состоит в обеспечении реализации ЖК РФ, других федеральных законов и указов Президента РФ. Комментируемая норма (ч. 4 ст. 5) устанавливает, что они принимаются на основании и во исполнение вышеуказанных актов. Например, ч. 2 ст. 63 ЖК РФ уполномочивает Правительство РФ утвердить типовой договор социального найма жилого помещения.
Ч. 5 наделяет федеральные органы исполнительной власти правом издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения. Однако воспользоваться им они могут лишь в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ. Следовательно, круг вопросов, регулируемых федеральными органами исполнительной власти по жилищным отношениям, определяется только актами, указанными в комментируемой норме. Так, согласно ст. 20 ЖК РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами. При осуществлении такой деятельности федеральный орган исполнительной власти вправе издавать нормативные правовые акты по указанным вопросам.
Органы государственной власти субъектов РФ вправе принимать законы и иные нормативные правовые акты только в пределах своих полномочий, которые, в частности, определяются ст. 13 ЖК РФ. Вместе с тем перечень этих полномочий не является исчерпывающим, поскольку к их компетенции относятся также вопросы, не включенные в компетенцию органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления.
Следует также отметить, что полномочия региональных органов государственной власти определяются только Жилищным кодексом и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а не иными нормативными правовыми актами.
Федеральный закон от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации государственных органов законодательной (представительной) и исполнительной власти субъектов Российской Федерации"*(5) установил, что федеральные законы (а также договоры о разграничении полномочий и соглашения), определяющие полномочия органов государственной власти субъектов РФ, порядок и источники финансирования осуществления соответствующих полномочий, не могут одновременно возлагать аналогичные полномочия на федеральные органы государственной власти и органы местного самоуправления. Эти требования распространяются также на указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.
Полномочия органов местного самоуправления по вопросам владения, пользования, распоряжения, а также управления муниципальной собственностью и соответственно муниципальным жилищным фондом закреплены в статьях 130 и 132 Конституции Российской Федерации. Установленное в ч. 7 ст. 5 ЖК РФ право органов местного самоуправления принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные правоотношения, должно осуществляться в пределах их компетенции, установленной, в частности, в ст. 14 ЖК РФ.
В городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений осуществляются органами государственной власти данных субъектов РФ. Таким образом, обеспечивается единство их городского хозяйства и социально-экономического комплекса, что весьма необходимо для столь крупных мегаполисов.
В ч. 8 ст. 5 установлено верховенство ЖК РФ в регулировании жилищных правоотношений. Это означает, что в случае несоответствия нормативных правовых актов, указанных в ч. 2 комментируемой статьи, положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ.
В соответствии со ст. 2 Закона г. Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" (в редакции Законов города Москвы от 12 мая 1999 г. N 23-52 и 10 июля 2002 г. N 40 с изменениями от 16 февраля 2005 г.) законодательством города Москвы, регулирующим жилищные отношения, являются Устав города Москвы и иные законы города Москвы*(6). Жилищные отношения могут также регулироваться иными правовыми актами города Москвы, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральному законодательству, законодательству города Москвы.
В соответствии с Уставом города Москвы*(7) иными правовыми актами города Москвы являются:
- решения Уставного суда города Москвы;
- законы города Москвы;
- постановления Московской городской Думы;
- акты Мэра Москвы;
- акты Правительства Москвы;
- акты органов и должностных лиц исполнительной власти города Москвы в установленных законом случаях.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

В комментируемой статье определяется действие во времени не только ЖК РФ, но и жилищного законодательства в целом. При этом следует иметь в виду, что нормы ЖК применяются к жилищным правоотношениям, которые возникли после 1 марта 2005 года. Это обусловлено тем, что именно с этой даты введен в действие ЖК РФ. Особенности введения его в действие определены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(8).
Общим правилом для актов жилищного законодательства Российской Федерации являются положения Конституции Российской Федерации о том, что "законы подлежат официальному опубликованию; неопубликованные законы не применяются; любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы для всеобщего сведения".
Кроме того, Федеральный закон от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания"*(9) (в редакции от 22 октября 1999 г.) установил, что эти акты вступают в силу по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Днем официального опубликования считается первая публикация полного текста соответствующего акта в "Парламентской газете", "Российской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации".
Порядок вступления в силу законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ должен соответствовать вышеуказанным конституционным положениям и Федеральному закону от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации государственных органов законодательной (представительной) и исполнительной власти субъектов Российской Федерации"*(10), а также, при наличии такового, установленному в субъекте РФ порядку. В Москве, к примеру, он определен в Законе города Москвы от 14 декабря 2002 г. N 70 "О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы".
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(11) к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным федеральным законом. В частности, такое исключение установлено ст. 9 указанного Федерального закона, в которой предусмотрено, что "действие раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами".
В то же время если проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения осуществлялось по нормам и правилам, действовавшим до 1 марта 2005 года, то завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно производиться в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 28).
В комментируемой статье установлено еще одно исключение из правил о применении акта жилищного законодательства о жилищных правах и обязанностях, возникших до введения ЖК РФ в действие. Это правило применяется в случаях, когда жилищные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения в действие акта жилищного законодательства и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

В связи с тем, что жилищным законодательством нельзя урегулировать все вопросы, возникающие в жилищной сфере, законодатель допускает возможность их решения исходя из аналогии закона или аналогии права. Благодаря этому создаются условия для восполнения правовых пробелов.
Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.
Применение положений комментируемой статьи возможно только для жилищных отношений, не урегулированных нормами жилищного законодательства или соглашением участников таких отношений, а также при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения. В таком случае к данным жилищным правоотношениям, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Общие начала и смысл жилищного законодательства определяются в статьях 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

Жилищные отношения тесным образом связаны с иными правоотношениями. В комментируемой статье определены случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Эти отношения возникают в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги. Вместе с тем применение соответствующего законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом требований ЖК РФ, закрепленных в его ст. 29. Следовательно, для таких случаев установлен приоритет норм ЖК РФ.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Настоящая статья определяет соотношение жилищного законодательства и норм международного права. Согласно Конституции Российской Федерации (ст. 15) общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора. В комментируемой статье на основе Конституции Российской Федерации решается вопрос о соотношении жилищного законодательства и норм международного права. Жилищный кодекс РФ следует основополагающему принципу международного права - принципу добросовестного выполнения международных обязательств и устанавливает порядок применения норм международного права, соответствующий этим принципам. Порядок ратификации международных договоров определен в Федеральном законе от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации"*(12). Этой проблеме посвящено Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2003 г. "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров". Кроме того, следует иметь в виду, что Российская Федерация в своей деятельности учитывает положения многочисленных международных документов, касающихся в том числе жилищных прав.
К числу таковых относятся Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 г., Международный пакт о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г., Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, т.е. ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Кроме того, права и обязанности порождают действия участников жилищных отношений в процессе применения норм жилищного законодательства.
Данная статья корреспондируется со ст. 8 ГК РФ, определяющей основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Этим объясняется особая значимость договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, как основания возникновения жилищных прав и обязанностей.
Помимо предусмотренных ЖК РФ договоров и иных сделок в области регулирования жилищных отношений, понятие договоров и иных сделок и их виды установлены также в ГК РФ, в соответствии с которым сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является, например, решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ.
В Москве в соответствии со ст. 10 Закона города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (с изменениями на 8 декабря 2004 г.)*(13) решение об улучшении жилищных условий принимается исполнительным органом государственной власти города Москвы с учетом рекомендации общественной жилищной комиссии.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 3 декабря 2002 г. N 981-ПП "Об образовании территориальных органов исполнительной власти города Москвы - управ районов"*(14) (с изменениями на 29 ноября 2005 г.) префектура административного округа - территориальный орган исполнительной власти города Москвы, подведомственный Правительству Москвы, принимает решение о предоставлении гражданам жилой площади. На основании такого решения, оформленного в виде распоряжения префекта административного округа (выписки из распоряжения), отраслевой орган исполнительной власти - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заключает с гражданином соответствующий договор.
Судебные решения в жилищной сфере, в отличие от других судебных актов, устанавливают юридически значимые факты или обязывают совершить действия в отношении конкретных субъектов правоотношений.
Согласно ст. 72 ЖК РФ проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям (ч. 2), а в случае отсутствия согласия между нанимателем и членами его семьи любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Следовательно, судебное решение об удовлетворении требований стороны о принудительном обмене установит для всех участников новые жилищные права и обязанности.
Действия (бездействия) участников жилищных отношений всегда обусловлены их волевыми усилиями, что подтверждается, к примеру, покупкой квартиры или вступлением в жилищный кооператив. События, наступающие независимо от воли людей, например смерть наследодателя, также могут быть основанием возникновения жилищных прав и обязанностей.
Ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(15) устанавливает, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации; по истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке. Таким образом, действия жилищного или жилищно-строительного кооператива по преобразованию в товарищество собственников жилья приведет к возникновению жилищных прав и обязанностей по поводу создания и деятельности товарищества собственников жилья, а бездействие указанных кооперативов - к их ликвидации.

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Комментируемая статья предусматривает защиту нарушенных жилищных прав в судебном порядке в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Разрешение споров, возникающих в том числе из жилищных правоотношений, регулируется Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. При этом подведомственность по рассмотрению указанных дел установлена ст. 22 ГПК РФ.
Данной статьей участникам жилищных правоотношений гарантируется право на защиту в административном порядке. Однако такая защита может осуществляться только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Такой порядок, в частности, предусмотрен главой 25 ГК РФ ("Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих").
В ч. 3 ст. 11 определяется содержание решений соответствующих органов или суда, принимаемых в защиту нарушенных жилищных прав. Причем перечень способов данной защиты не является исчерпывающим - могут применяться иные способы, предусмотренные ЖК РФ, другим федеральным законом. Например, ст. 14 ГК РФ допускает самозащиту гражданских прав. Однако она должна быть соразмерной нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Способы защиты жилищных прав можно разделить условно на два вида - в области жилищного права и публичного права, регулирующего жилищные отношения.
К первому виду относятся, к примеру, защита жилищных прав путем признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения жилищного правоотношения.
Ко второму виду относится судебный контроль за соответствием нормативного акта государственного органа либо нормативного акта органа местного самоуправления федеральному законодательству, в том числе в области жилищных отношений. Комментируемая норма определяет, что защита жилищных прав осуществляется путем признания судом недействующим полностью или частично правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права, а также неприменения судом указанных актов в случае их противоречия ЖК РФ, иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

Комментируемая статья устанавливает компетенцию органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. При этом имеются в виду Федеральное Собрание РФ, Правительство РФ, другие исполнительные органы, а также суды. Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, не является исчерпывающим и может быть расширен.
Вопросы, составляющие компетенцию органов государственной власти Российской Федерации, условно подразделяются на две группы. В первую группу входят вопросы, регулирующие отношения государственного жилищного фонда Российской Федерации - пункты 5, 6, 12, 17 комментируемой статьи.
Остальные пункты регулируют вопросы, обусловленные осуществлением действий участников жилищных отношений и необходимостью защиты их прав.
Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений не исчерпывается полномочиями, закрепленными в ст. 12.
Их полномочия установлены в других статьях ЖК РФ. Например, в ч. 2 ст. 32 указано, что порядок подготовки и принятия решения об изъятии жилого помещения (об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд) определяется федеральным законодательством. Однако в данном случае федеральное законодательство вмешивается в исключительную компетенцию субъекта РФ. Порядок принятия решения, а также порядок подготовки такого решения не может определяться федеральным законодательством. Это связано с тем, что на федеральном уровне определен закрытый перечень актов, которые могут принимать органы власти субъекта РФ, и порядок их принятия. Поэтому установление еще одного порядка для отдельного вида жилищных отношений будет нарушать установленную систему.

Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Комментируемая статья устанавливает компетенцию органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений, к которым относятся законодательные и исполнительные органы. В соответствии со ст. 5 Закона города Москвы от 28 июня 1995 г. "Устав города Москвы"*(16) (в редакции Закона Москвы от 13 июля 2001 г. N 32 с изменениями от 14 июля 2004 г.) законодательным (представительным) органом государственной власти города Москвы является Московская городская Дума, высшим исполнительным органом государственной власти города Москвы является Правительство Москвы. Исполнительными органами государственной власти города Москвы (органами исполнительной власти города Москвы) являются отраслевые, функциональные и территориальные органы исполнительной власти.
Установленный в комментируемой статье перечень вопросов, которые вправе регулировать органы государственной власти субъектов РФ, также не является исчерпывающим, поскольку в соответствии со ст. 73 Конституции Российской Федерации вне пределов ведения полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения и ее субъектов, в том числе по вопросам жилищного законодательства, субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти.
Как следует из п. 9 ст. 13 ЖК РФ в компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений могут быть иные вопросы, отнесенные к таковым Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления. Кроме того, ЖК РФ определяет, что в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные их законами в перечни вопросов местного значения, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

Перечень вопросов, решаемых органами местного самоуправления в области жилищного законодательства, также не исчерпывается комментируемой статьей ЖК РФ. Они могут решать иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ (п. 10 ч. 1 комментируемой статьи).
В силу установленных в федеральном законодательстве особенностей субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга ч. 2 ст. 14 определяет особенности компетенции органов местного самоуправления в этих городах по регулированию жилищных отношений. Перечни отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления городов Москвы и Санкт-Петербурга, определяются законами данных субъектов РФ. Примером могут служить законы города Москвы от 6 ноября 2002 г. N 56 "Об организации местного самоуправления в городе Москве" (в ред. от 14 мая 2003 г.) и от 14 июля 2004 г. N 50 "О порядке наделения органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в городе Москве отдельными полномочиями города Москвы (государственными полномочиями)".
Несмотря на то что ст. 8 Закона города Москвы от 6 ноября 2002 г. N 56 "Об организации местного самоуправления в городе Москве"*(17) (в ред. от 14 мая 2003 г.) к предметам ведения муниципального образования относятся учет жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и принятие решений о предоставлении жителям жилых помещений в жилищном фонде, находящемся в муниципальной собственности, в соответствии с правовыми актами города Москвы муниципальные образования в городе Москвы реально не осуществляют никаких полномочий в жилищной сфере и не имеют собственного жилищного фонда.
Таким образом, практически все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ, в т.ч. ст. 14, к компетенции органов местного самоуправления, решаются в Москве органами исполнительной власти города Москвы.

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Жилые помещения федеральный законодатель относит к объектам жилищных прав. Эти права являются индивидуально-определенными вещными правами и принадлежат участникам гражданских правоотношений. Объектом вещных прав является вещь. К ним относятся жилые помещения. Квартиры и жилые дома могут находиться в собственности граждан и юридических лиц или в государственной и муниципальной собственности. В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. Что же касается граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования.
В отличие от собственника, проживающий в жилом помещении наниматель при получении письменного согласия от наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи может совершить в отношении жилых помещений следующие действия:
1) осуществить обмен занимаемой им жилой площади с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма;
2) передать по договору поднайма часть или в случае временного выезда в командировку или по другим причинам все жилое помещение.
2. Нормативная характеристика понятия жилого помещения имеет важное значение. Это подтверждается тем, что признаки жилого помещения определяются в ч. 2 настоящей статьи, а также в ГК РФ (ст. 673).
Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной или запроходной, но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например сдаваться в наем.
На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Эти недвижимые вещи прочно связаны с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им ущерба.
В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Такие правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(18).
В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(19) определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.
3. Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в постановлении от 28 января 2006 г. Кроме того, соответствующие требования установлены Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(20). Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
4. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"*(21) установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах"*(22) (с изменениями на 31 июля 1996 г.) вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, в том числе по причине их непригодности, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа или непосредственно на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда, вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы.
Положение о городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда утверждено Распоряжением заместителя премьера Правительства Москвы от 12 января 1995 г. N 15-РЗП "О мерах по выполнению распоряжения Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изм. на 2 декабря 1999 г.).
5. В ч. 5 комментируемой статьи дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования - коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры - балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг"*(23) производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.
До вступления ЖК РФ в действие общая площадь квартиры в соответствии с Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации"*(24) (с изменениями на 4 сентября 2000 г.) определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Теперь этот вопрос решен ч. 5 комментируемой статьи.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. В ч. 1 указываются виды помещений, которые относятся к жилым. Такие помещения должны быть приспособлены для проживания в них граждан и соответствовать санитарным и техническим правилам и нормам. В Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(25) указываются санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. В жилых помещениях должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений и другие требования. Если жилые помещения признаны непригодными для проживания или являются нежилыми, предоставление таких помещений гражданам для постоянного проживания в них не допускается.
Правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений содержатся в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(26). В них определены требования и порядок по техническому состоянию, эксплуатации, ремонту и обслуживанию жилых помещений в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, а также для обеспечения выполнения установленных нормативов в жилищном хозяйстве.
2. Жилым домом признается только индивидуально-определенное здание, то есть отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.
Чтобы построить жилой дом, гражданину или юридическому лицу нужно получить разрешение о предоставлении земельного участка для строительства. С этой целью согласно ст. 31 Земельного кодекса РФ они должны обратиться с заявлением о выборе земельного участка для строительства жилого дома в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в ведении которых находятся такие земельные участки. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома и о его строительстве. Такое решение принимается на основании заявления заинтересованного в строительстве лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка для строительства жилого дома.
На территории города Москвы общий порядок организации и проведения аукционов по подбору инвесторов для строительства и реконструкции жилых объектов определен Постановлением Правительства Москвы от 19 августа 2003 г. N 699-ПП "Об утверждении Положения о проведении аукциона на право инвестирования строительства и реконструкции объектов жилищного фонда (Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов)"*(27). По итогам аукциона принимается распоряжение Правительства Москвы.
В тех случаях, когда на предоставленные земельные участки для строительства жилого дома распространяются и устанавливаются действия градостроительного регламента, на такие земельные участки граждане и юридические лица должны получить еще и разрешение на строительство. Такое разрешение в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Вопрос о том, какой орган решает этот вопрос, непосредственно зависит от предназначения строительного объекта, т.е. если он имеет федеральное значение, то соответствующее разрешение нужно будет получить от органа федерального уровня.
В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства жилого дома или при отказе в получении разрешения на его строительство граждане могут обратиться для защиты своих прав в суды общей юрисдикции, а юридические лица - в арбитражные суды.
Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений.
Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Это значит, что квартира является составной частью здания, расположена изолированно и не связана с другими квартирами, имеет одну или несколько комнат, а также отдельный вход, который обеспечивает гражданам возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме.
В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, холлы, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, подвалы.
Помещениями вспомогательного использования в квартирах являются кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки, лоджии, балконы.
4. Комната относится к отдельному виду жилых помещений и предназначена для непосредственного проживания в ней граждан. Комната может находиться в жилом доме или квартире. Чтобы комната признавалась отдельным жилым помещением и могла быть предметом отдельного договора, например найма, она должна отвечать определенным требованиям. Такая комната должна быть изолированной, то есть не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход, а также отвечать санитарным и техническим требованиям. Нельзя, например, сделать из изолированной подсобки, в которой отсутствует окно, отдельное жилое помещение. Данное помещение не будет отвечать санитарным правилам и нормам и не может предназначаться для проживания граждан, хотя и будет соответствовать установленной субъектом РФ норме жилой площади при предоставлении жилья.
Если в жилом доме или квартире имеются две и более изолированные комнаты, в которые заселены по отдельным договорам социального найма или найма несколько квартиросъемщиков и/или несколько собственников, то такие жилые помещения являются коммунальными. Раздел нанимателями или собственниками финансового лицевого счета не означает коммунальное заселение квартиры, а лишь желание оплачивать индивидуально платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, т.к. финансовый лицевой счет является документом бухгалтерского учета, и его раздел не означает изменения порядка пользования жилыми помещениями.
В коммунальных жилых помещениях к совместному пользованию относятся коридоры, подсобки, туалеты, ванные комнаты, кухни и другие вспомогательные помещения. Квартиросъемщики и члены их семей, собственники и члены их семей, проживающие в коммунальных квартирах или жилых домах, имеют право пользоваться помещениями совместного пользования в любое удобное для них время, если между ними с согласия всех квартиросъемщиков и/или собственников не установлены иные правила пользования ими. Так, к примеру, жильцы могут определить очередность пользования ванной комнатой или другими местами общего пользования. В случае недостижения согласия между собой жильцы могут обратиться в суд.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. В ч. 1 комментируемой статьи, а также в ст. 288 ГК РФ определено предназначение жилого помещения. Являясь объектами жилищных прав, они предназначены для проживания граждан. Все помещения, находящиеся в жилищном фонде, независимо от формы собственности должны использоваться их собственниками или нанимателями по прямому назначению. Собственниками являются граждане, у которых жилые помещения находятся в собственности. Они имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими. В отличие от собственников наниматели проживают в жилых помещениях на правах владения и (или) пользования. Жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а также дети и родители данного собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.
2. Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). В этом помещении он должен быть зарегистрирован. Например, адвокат может устроить в одной из комнат квартиры, в которой проживает, свой кабинет. Предприниматель, занимающийся пошивом одежды, может изготавливать ее на дому по индивидуальному заказу граждан. При осуществлении гражданами такой деятельности предъявляются требования о недопустимости нарушений прав и законных интересов других граждан. В жилых помещениях, где будут заниматься профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью, должны соблюдаться санитарные, технические и противопожарные нормы. Не должно быть вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме.
3. Законодательством не допускается размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Промышленными производствами являются предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, и их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.
В п. 3 ст. 288 ГК РФ допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам.
4. Проживающие в жилом помещении граждане имеют равные права и обязанности при его использовании. При этом они должны соблюдать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом помещении, а также соседей многоквартирного и жилого дома.
Согласно ст. 292 ГК РФ дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Однако переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
При нарушении прав граждан во время пользования жилым помещением они могут требовать устранения таких нарушений от других лиц, проживающих вместе с ними, в том числе от собственников и нанимателей данных помещений. В случае если такие нарушения не будут устранены, граждане, чьи права нарушены, могут обратиться за их защитой в суд на основании ст. 46 Конституции Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 утверждены "Правила пользования жилыми помещениями".
При пользовании жилыми помещениями граждане должны прежде всего ориентироваться на Правила пользования жилыми помещениями. Новые Правила утверждены Правительством РФ 21 января 2006 года*(28). Жильцы также не должны нарушать правила содержания и эксплуатации жилых помещений*(29), соблюдать требования противопожарной безопасности*(30) и санитарно-гигиенические требования*(31). Порча жилого помещения и находящегося в нем оборудования, самовольное их переоборудование либо использование жилого помещения не по назначению является административным правонарушением. Согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях виновные в таких действиях могут быть предупреждены или оштрафованы на сумму от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда из расчета один МРОТ - сто рублей. За самовольную перепланировку жилых помещений на виновного налагается штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда. Дела об административных правонарушениях граждан в отношении жилых помещений рассматривают органы государственной жилищной инспекции*(32), которые осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности. Они состоят из Главной государственной жилищной инспекции РФ и ее органов в субъектах РФ.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения, а именно их возникновение, ограничение, переход и прекращение права собственности, согласно ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации.
Право собственности относится к вещному праву. Его суть в том, что собственник наделяется правомочием по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Действия собственника не должны нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить российскому законодательству.
Вещные права - это принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений. В гражданском законодательстве объектами вещного права всегда являются индивидуально-определенные вещи.
К иным вещным правам на жилые помещения в соответствии со ст. 33 и 34 ЖК РФ относятся пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Государственная регистрация прав на жилые помещения проводится на всей территории РФ в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(33).
Государственная регистрация жилых помещений является единственным юридическим доказательством существования права собственности гражданина и юридического лица на зарегистрированные помещения. Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), являющаяся федеральным органом исполнительной власти. Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы*(34).
В отношении объектов недвижимого имущества Росрегистрация наделена следующими полномочиями:
1) осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;
2) координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;
3) обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде.
Территориальным органом Федеральной регистрационной службы является управление по субъекту РФ. Управление осуществляет государственную регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа*(35).
К полномочиям территориального органа (управления) в отношении объектов недвижимого имущества относятся:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с вышеназванным Федеральным законом, и регистрация таких документов;
2) проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверка законности сделок с недвижимым имуществом;
3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) совершение соответствующих надписей на правоустанавливающих документах и выдача документов, подтверждающих проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
5) принятие на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества;
6) выдача информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества;
7) выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
В случае отказа в государственной регистрации прав на жилой дом, квартиру, комнату либо если соответствующие органы уклоняются от государственной регистрации, их действия могут быть обжалованы собственником в судебном порядке. Граждане могут обратиться в суды общей юрисдикции, юридические лица - в арбитражные суды.
Государственная регистрация прав на жилые помещения проводится не позднее чем через месяц со дня подачи необходимых документов. Согласно п. 20, ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества взимается государственная пошлина с физических лиц в размере 500 рублей, с организаций - 7500 рублей. Датой государственной регистрации прав на жилые помещения является день внесения соответствующих записей о правах на такое помещение в Единый государственный реестр прав. В нем содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Государственная регистрация прав на жилое помещение подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации.
Право собственности на жилое помещение - его возникновение, ограничение, переход или прекращение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав, может быть оспорено заинтересованными лицами только в судебном порядке.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Под совокупностью жилых помещений понимаются все многоквартирные, жилые дома и другие постройки любой формы собственности, находящиеся на территории РФ, составляющие жилищный фонд. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных и жилых домах, в жилищный фонд не входят, и в них могут размещаться предприятия, учреждения и организации непромышленного характера (магазины, парикмахерские, юридические консультации, офисы фирм и др.).
2. Ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют частный жилищный фонд.
В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации частная собственность охраняется законом. Ее лишение возможно лишь по решению суда.
Жилые помещения могут принадлежать гражданам на правах собственности в следующих случаях.
1) После приватизации жилых помещений. Приватизация согласно Федеральному закону N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(36) осуществляется до 1 января 2007 г. в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Она проводится на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(37). Приватизация осуществляется бесплатно и на добровольной основе. В период указанного выше срока малоимущие граждане, у которых жилые помещения приватизированы, вправе отказаться от собственности на них. Принадлежащие этим гражданам на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения могут передаваться обратно в государственную и муниципальную собственность. В этих случаях с такими лицами заключается договор социального найма по правилам, установленным главой 8 ЖК РФ.
2) После построения жилых домов на законных основаниях (ст. 218 ГК РФ).
3) При получении жилых помещений в порядке наследования (ст. 1110 ГК РФ).
4) После приобретения квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).
5) При обмене жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).
6) В случае безвозмездного получения жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).
7) В случае получения жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). По такому договору гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение и др.), передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В собственности юридических лиц могут находиться жилые помещения, построенные или приобретенные ими за счет своих средств. Жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, могут предоставляться ими во владение и (или) пользование гражданам по договору найма или на иных условиях, а юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. Предоставляемые юридическими лицами жилые помещения используются только для проживания в них граждан.
Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ), составляют государственный жилищный фонд.
Муниципальный жилищный фонд составляют находящиеся в городских и сельских поселениях жилые помещения, которые на праве собственности принадлежат муниципальным образованиям.
3. Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договору социального найма*(38), составляют жилищный фонд социального использования. По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам во владение и пользование без приобретения права собственности на такое жилье. Данный договор заключается без установления срока его действия.
К отдельным категориям относят граждан, которые проживают в служебных квартирах, общежитиях, домах социального обслуживания населения или в жилых помещениях, относящихся к другим видам специализированного жилищного фонда. Предоставляются жилые помещения этим гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде по правилам раздела IV ЖК РФ, где такое жилье используется в качестве специализированных жилых помещений. Все такие помещения составляют специализированный жилищный фонд. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.
Индивидуальный жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (квартиры, комнаты, жилые дома или их часть), и жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц (товарищества собственников жилья (ТСЖ) и др.). Такие юридические лица создают граждане, собственники жилых помещений в многоквартирных домах для их совместного управления, содержания, ремонта и эксплуатации жилых помещений.
Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, использующих принадлежащие им на правах собственности жилые помещения на условиях возмездного пользования для проживания в них граждан. Собственники жилых помещений предоставляют их во владение и (или) пользование. Гражданам такие помещения предоставляются по договору найма или на иных условиях, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора.
4. Новый порядок государственного учета жилищного фонда, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, Правительством РФ пока не установлен. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"*(39).
Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получения информации о местонахождении жилых помещений, их количественном составе, качественном и техническом состоянии, уровне благоустройства, а также стоимости объектов жилищного фонда и об изменении этих показателей.
Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, независимо от их формы собственности подлежат государственному учету.
5. Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет.
Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - БТИ (бюро технической инвентаризации).
БТИ осуществляют следующие функции:
1) технический учет жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию;
2) контроль технического состояния жилых помещений;
3) оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
4) информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"*(40) и иными нормативными правовыми актами.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами*(41) на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленным БТИ.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям до принятия соответствующего федерального закона осуществляется органами государственной жилищной инспекции. Свою деятельность данные органы осуществляют на основании "Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации"*(42), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. (с изменениями по состоянию на 6 февраля 2006 г.).
Главная задача государственной жилищной инспекции РФ состоит в осуществлении контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и предоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг требованиям федерального стандарта качества.
Система органов государственной жилищной инспекции в РФ состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах РФ.
Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие функции:
1) координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
2) разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;
3) осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
4) участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда, а также осуществляет другие функции.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
1) за использованием жилищного фонда, его техническим состоянием и инженерным оборудованием;
2) за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
3) за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
4) за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
5) за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;
6) за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
7) за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания и перевода жилых помещений в нежилые, а также осуществляют другой контроль в сфере использования жилищного фонда.
Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан.
На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21-7.23 КоАП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.
Органы государственной жилищной инспекции также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
Спорные вопросы по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям Главного государственного жилищного инспектора РФ - Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
В случае несогласия юридических и физических лиц о приостановлении, ограничении или прекращении деятельности их предприятий, учреждений и организаций граждане могут обжаловать такие решения в судах общей юрисдикции, юридические лица - в арбитражных судах.
Рассмотрение споров не приостанавливает выполнение обжалуемых решений.

Статья 21. Страхование жилых помещений

В комментируемой статье под утратой жилого помещения понимается полная потеря такого помещения в результате его разрушения при пожаре, наводнении, сели, оползне, действий других негативных явлений. Повреждением считается изменение состояния жилого помещения после причинения ему вреда. В отличие от утраченных, поврежденные жилые помещения можно восстановить в прежнее состояние путем их реставрации или ремонта.
Данная статья предусматривает, что страхование жилых помещений осуществляется на добровольной основе. Решение об их страховании принимается гражданами и юридическими лицами самостоятельно. Возможность добровольного страхования закреплена в ст. 927 ГК РФ. Подробно страховые отношения регулируются Законом РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 31 декабря 1997 года*(43).
Добровольное страхование осуществляется путем заключения договора между страхователем и страховщиком на условиях и в порядке, установленных страховщиком на случай утраты (разрушения) или повреждения дома, квартиры, комнаты.
Объектами страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями на случай их утраты (разрушения) или повреждения.
Сторонами в договоре страхования жилых помещений выступают страхователь и страховщик. Такие договоры заключаются для компенсации убытков, понесенных владельцами жилых помещений при пожаре, наводнениях, наступлении других страховых случаев. Если названный договор заключен при отсутствии у страхователя интереса в сохранении застрахованного имущества, договор считается недействительным. Под страховым интересом понимается заинтересованность владельцев жилых помещений в обеспечении страховой защиты принадлежащего им имущества.
Страхователем является юридическое лицо или совершеннолетний дееспособный гражданин, которые заключили со страховщиком договор страхования.
Страховщиком признается юридическое лицо любой организационно-правовой формы и имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ.
Договор страхования, заключенный между страхователем и страховщиком, является основным документом, удостоверяющим действительность сделки страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ его цена не должна превышать действительную стоимость жилого помещения. В договоре определяются:
1) объекты страхования (конкретные жилые помещения и имущественные интересы страхователя или иного лица, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателя);
2) права и обязанности сторон;
3) перечень страховых рисков (предполагаемое событие или действие, на случай которого проводилось страхование);
4) страховая сумма (денежная сумма, определяемая договором, из которой рассчитывается размер выплат при наступлении страхового случая);
5) страховая премия (плата за страхование, уплачиваемая страхователем страховщику);
6) срок страхования.
Договор считается заключенным, если он подписан страхователем и страховщиком.
Спорные вопросы между страхователем и страховщиком в период действия договора разрешаются путем переговоров. Если таковые не приведут к соглашению, то заинтересованные стороны вправе обратиться в суд. При этом граждане могут обращаться в суды общей юрисдикции, а юридические лица - арбитражные и третейские суды.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Жилищный кодекс РФ урегулировал отношения по переводу жилых помещений в нежилые, а также порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Этому посвящена глава 3 ЖК РФ, состоящая из трех статей. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР этому вопросу была посвящена одна статья, которая допускала перевод жилых помещений в нежилые только в исключительных случаях. Перевод жилых помещений в нежилые чаще всего осуществляется для улучшения бытового обслуживания населения, например размещение магазина, парикмахерской или ателье. Нежилые строения в жилые нередко переводят дачники, члены садоводческих товариществ.
В комментируемой статье перевод жилого помещения в нежилое и наоборот допускается на условиях соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, в том числе ст. 54 Градостроительного кодекса РФ в случае реконструкции или капитального ремонта здания. Кроме того, отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые, регулируются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. В Москве, например, действует распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изменениями от 31 июля 1996 г.). Согласно этому распоряжению вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа, а перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы. Так, в г. Москве перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них офисов или использования для иной предпринимательской деятельности может осуществляться в исключительных случаях и только на первых этажах зданий. К заявлению о переводе жилых помещений в нежилые прилагается:
- технический паспорт или выписка из него, подготовленные БТИ;
- заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений (домов);
- заключение органа Госпожнадзора;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание (эксплуатацию) помещений (домов).
Таким образом, целью перевода жилого помещения в нежилое является необходимость изменения его функционального назначения. Перевод нежилого помещения в жилое производится в случаях переоформления строений, которые приспособлены для нормального проживания в них.
2. Ч. 2 комментируемой статьи определяет случаи, когда не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Это недопустимо, во-первых, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения; в-третьих, если жилое помещение используется его собственником или гражданином в качестве постоянного места проживания; в-четвертых, если переводимое помещение находится в залоге или обременено иными обязательствами перед другими лицами.
3. Ч. 3 комментируемой статьи определяет специальные условия перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение. Такими условиями являются:
- расположение квартиры на первом этаже;
- в случае нахождения переводимой квартиры выше первого этажа, помещения, находящиеся непосредственно под данной квартирой, не должны являться жилыми.
В ч. 4 установлены условия, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые. Это невозможно, если:
- помещение непригодно для постоянного проживания граждан, то есть не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства;
- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (это может быть договор социального или коммерческого найма, залог и др.).

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Комментируемая статья регулирует порядок перевода жилых помещений в нежилое или наоборот. Решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот отнесено к компетенции органов местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности (в г. Москве эти полномочия осуществляет орган исполнительной власти).
2. В ч. 2 установлен исчерпывающий перечень документов, которые необходимо представить в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений.
3. В соответствии с ч. 3 при решении вопросов перевода жилых помещений в нежилые никто не вправе требовать другие документы, кроме предусмотренных в ч. 2 комментируемой статьи.
4. В ч. 4 установлен срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Он не должен превышать сорока пяти дней со дня предоставления документов, указанных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
5. После принятия соответствующего решения, указанного в ч. 4, но не позднее чем через три рабочих дня орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю соответствующий документ, подтверждающий принятие решения о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Форма такого документа установлена Правительством РФ в Постановлении от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение"*(44). О своем решении орган местного самоуправления в течение трех дней информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению.
6. В соответствии с ч. 6 в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца помещения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ.
Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства или (и) перепланировки, подтверждается документом, предусмотренным ч. 5 настоящей статьи, свидетельствующим об окончании перевода помещения. Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основанием для осуществления переоборудования помещений с учетом проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.
В соответствии с ч. 9 завершение переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и наоборот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве жилого или нежилого.
В соответствии с ч. 10 в переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.
В городе Москве такой порядок регулируется распоряжением Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах"*(45).

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. В ч. 1 комментируемой статьи дан перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Такой отказ возможен в связи с нарушениями требований ст. 22 ЖК РФ, которые касаются условий перевода, а также частей 1 и 2 ст. 23 ЖК РФ, определяющих порядок перевода.
Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот должно содержать основания, по которым компетентный орган местного самоуправления отказывает заявителю. Согласно ст. 13 ГК РФ такое решение в течение трех дней направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке.
Статьями 16 и 1069 ГК РФ предусмотрена возможность компенсации убытков, которые были причинены собственнику жилища вследствие принятия органом местного самоуправления или органом исполнительной власти незаконного решения, повлекшего неправомерные действия с его квартирой или домом.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. В настоящее время собственники и наймодатели довольно часто занимаются переустройством и перепланировкой жилых помещений. Учитывая это, федеральный законодатель ввел в ЖК РФ специальную главу, состоящую из пяти статей, которые регулируют правовые отношения, возникающие при переустройстве и перепланировке жилых помещений. Такая работа может осуществляться применительно к объектам, отраженным в техническом паспорте на жилое помещение. Заметим, что в ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР эти вопросы регулировались лишь одной 84-й статьей.
В ч. 1 ст. 25 ЖК РФ раскрывается понятие переустройства жилого помещения. Под таковым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и приборов. К этому виду работ относится устройство туалетов, ванных комнат и кухонь, установка бытовых электроплит взамен газовых плит. Обязательным условием такой работы является внесение изменений в технический паспорт помещения.
2. В ч. 2 комментируемой статьи раскрывается понятие перепланировки жилого помещения. Это изменение конфигурации квартиры, которое также необходимо внести в технический паспорт жилого помещения. К этому виду работ относится разборка (полнаяили частичная) несущих перегородок (исключая межквартирные), устройство проемов в стенах или заделка дверных проемов, устройство внутренних лестниц, изменение конструкции полов. Эти работы должны осуществляться с учетом требований постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил инорм технической эксплуатации жилищного фонда"*(46).
Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти. В г. Москве эти вопросы регулируются московским Законом от 29 сентября 1999 г. N 37 (с изменениями от 7 апреля 2004 г.) "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", а также Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".
Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений осуществляется в органах местного самоуправления. Однако в Москве это полномочие относится к полномочиям городских органов исполнительной власти. Непосредственно уполномоченным органом по приему и рассмотрению заявок с последующей выдачей разрешений (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах является Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее - Мосжилинспекция).
Лица, виновные в самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, подвергаются административной ответственности. В соответствии с ч. 1 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (из расчета 100 рублей - один МРОТ).
Часть 2 названной статьи предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа в размере от 20 до 25 МРОТ. Ответственность за это правонарушение несут совершившие его совершеннолетние граждане.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи - своеобразное предупреждение о том, что переустройство и (или) перепланировка должны проводиться с соблюдением требований законодательства. Однако какие законодательные акты имеются в виду, в ней не определено. В то же время указывается, что согласование планируемого переустройства или предстоящей перепланировки осуществляется с органом местного самоуправления. Свое согласие этот орган должен выразить в соответствующем решении. В силу особой специфики деятельности органов местного самоуправления в городе Москве эту функцию в столице выполняет Мосжилинспекция. Она выдает разрешение на перепланировку и контролирует ее выполнение.
2. Ч. 2 обращена к собственникам жилых помещений, которые хотят провести переустройство или перепланировку жилого помещения. При этом в ней перечисляются документы, которые необходимо представить в орган, осуществляющий согласование. Заметим, что собственнику необязательно обращаться лично в этот орган. Эту работу за него может выполнить уполномоченное им лицо. В орган, осуществляющий согласование, необходимо представить шесть документов. При этом соответствующее заявление должно быть подготовлено по форме, утвержденной постановлением Правительства РФот 28 апреля 2005 г. N 266 (с изменениями от 21 сентября 2005 года)*(47).
Если жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятниками архитектуры, истории или культуры, то необходимо представить и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения в нем переустройства и (или) перепланировки. В ряде случаев не обойтись без согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма. Такой документ потребуется в том случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. То есть такая ситуация может возникнуть, когда инициирует проведение переустройства или перепланировки наниматель, а наймодатель не возражает против этого. Но такое согласие должны высказать и временно отсутствующие члены семьи нанимателя. Согласно статьям 40-41 ЖК РФ содержащийся в ч. 2 комментируемой статьи перечень документов расширяется при изменении размера общего имущества собственников в многоквартирном доме или в коммунальной квартире за счет получения от всех заинтересованных лиц соответствующего согласия в письменном виде.
3. Ч. 3 комментируемой статьи запрещает требовать от заявителей какие-либо дополнительные документы, кроме перечисленных в ч. 2 ст. 26. Эти запреты адресованы органам, которые осуществляют согласование документов о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. По принятии документов заявителю выдается расписка с указанием их перечня и даты принятия.
4. Ч. 4 ст. 26 также адресована органу, осуществляющему согласование. Он должен принять положительное или отрицательное решение в течение 45 дней, начиная со дня обращения заявителя в этот орган. Названным постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждена соответствующая форма решения этого органа.
5. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи принятое решение отправляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня после его принятия. Только выданный органом, осуществляющим согласование, документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Это правило закреплено в шестой части комментируемой статьи.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи определяет конкретные основания для принятия решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. При этом имеется в виду, что требования к работе по переустройству и (или) перепланировке определяются не только федеральным, но и региональным законодательством. Изыскивать новые основания для отказа орган, осуществляющий согласование, не может. Следует иметь в виду, что отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилых помещений последует, если такая работа приведет к ухудшению условий проживания других жильцов.
2. Ч. 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает осуществляющий согласование орган в случае принятия отказного решения указать конкретное нарушение, послужившее основанием для отказа в согласовании. При этом такое нарушение не должно выходить за пределы перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи оснований отказа. В этом видится важная гарантия объективного рассмотрения заявления о переустройстве жилого помещения.
3. Отказное решение передается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня после его принятия. При этом в ч. 3 комментируемой статьи заявителю предоставлено право обжаловать отказное решение в судебном порядке. Соответствующий спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен составляться акт приемочной комиссии. В Москве в такую комиссию входят представители Мосжилинспекции, территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика (автора) проекта, исполнителя (производителя) работ, а также заявителя, т.е. лица, в чьей квартире производилась перепланировка.
Мосжилинспекция наделена правом выявлять факты несанкционированной перепланировки и (или) переоборудования и принимать к нарушителям предусмотренные законодательством меры воздействия. Следует иметь в виду, что выдаваемые указанной инспекцией предписания являются обязательными для исполнения.
2. Акт приемной комиссии является документом, подтверждающим окончание соответствующих работ. Акт является документом, который направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Обязанность отправить его в эту организацию (орган) возложена на орган, который давал согласие на переустройство или перепланировку жилого помещения.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольное переустройство или перепланировка жилых помещений запрещены. В ч. 1 комментируемой статьи раскрывается сущность самовольных действий в указанной сфере. Таковыми являются работы, проведенные при отсутствии документа, разрешающего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, либо отступления от проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
2. Ответственность за осуществленные несанкционированные действия несет в соответствии с законодательством виновное в этом лицо.
3. В ч. 3 данной статьи на собственника самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения возлагается обязанность за свой счет и в разумные сроки привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Порядок выполнения таких работ определяет орган, осуществляющий согласование. Данное требование распространяется и на нанимателя жилого помещения по договору социального найма. При этом внесение штрафа за проведение несанкционированных работ не освобождает виновных от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.
4. Ч. 4 комментируемой статьи предусмотрено, что суд может сохранить самовольно переустроенное жилое помещение и признать произведенную перепланировку или переустройство законными. Однако такое решение он может вынести только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо произведенные работы не создают угрозу их жизни или здоровью. Если суд признал правомерной проведенную без предварительного согласования перепланировку, то у собственника жилья появляется возможность продать или подарить свою квартиру, т.е. полностью легализовать на нее свои права и стать ее полноценным хозяином.
5. Если суд не поддержал заявителя, самовольно переустроившего и (или) перепланировавшего жилое помещение, и орган, осуществляющий согласование, не отменил свое решение о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения. При этом, согласно ч. 5 комментируемой статьи, в отношении собственника данного жилого помещения суд принимает решение о продаже с публичных торгов такой квартиры. При этом ему выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника незаконно перестроенного или переоборудованного жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние. В отношении нанимателя такого помещения судом принимается решение и о расторжении договора социального найма, а на собственника этого жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние.
6. Ч. 6 ст. 29 ЖК РФ является гарантией исполнения новым собственником незаконно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязанности по проведению его в прежнее состояние. Если он этого не сделает в соответствии с процедурами, установленными ч. 5 комментируемой статьи, такое жилое помещение продается с публичных торгов.

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. То есть обладать правом владения, пользования и распоряжения данным имуществом, а также нести бремя ответственности по его содержанию. Жилище является одним из главных видов собственности. В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения (квартиры, комнаты) осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В этом случае государство обеспечивает защиту жилища, способствует созданию условий для пользования им.
2. Одним из способов распоряжения жилым помещением является предоставление собственником права владения и (или) пользования жилым помещением другим физическим или юридическим лицам. При этом гражданам жилое помещение предоставляется на основе договора найма, договора безвозмездного пользования или иного законного основания, а юридическим лицам на основе договора аренды или иного законного основания. Соответствующие договоры составляются с учетом требований гражданского законодательства и ЖК РФ. Так, например, договоры аренды заключаются в письменном виде. Если договор аренды заключен на срок более года, то он подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" отметил, что сдача собственником своего жилья внаем или в аренду с целью получения доходов не является предпринимательством и не может влечь ответственности за незаконное предпринимательство*(48).
3. Собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире. Указанные обязанности вытекают из норм статей 289-290 ГК РФ. В них предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не может отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В коммунальной квартире кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ и главе 16 ГК РФ места общего пользования в коммунальной квартире находятся в общей долевой собственности собственников комнат данной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
4. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Такие правила утверждены Постановлением Правительства РФ N 25 от 21 января 2006 г. "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"*(49). Данными Правилами установлены определенные обязанности для пользователей жилых помещений, например, поддержание надлежащего состояния жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдение чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других помещениях общего пользования. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности.
Названные правила распространяют свое действие только на нанимателей жилого помещения по договору социального найма, найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, найма специализированного жилого помещения, а также собственников жилого помещения и членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Однако Жилищный кодекс предусматривает и иные основания для пользования жилым помещением, например, на основании завещательного отказа, по договору ренты, на основании решения суда о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.
Контроль за содержанием жилых помещений осуществляют органы исполнительной власти и органы местного самоуправления. За бесхозяйственное содержание жилья виновный собственник может быть привлечен к административной ответственности. В случае неустранения собственником жилища существенных нарушений по его использованию органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут обратиться в суд с иском о признании утраты им права на жилое помещение. Согласно ст. 293 ГК РФ суд вправе принять решение о продаже жилья с публичных торгов.
Собственник жилого помещения вправе сдавать его для проживания другим гражданам на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые иные действия, не противоречащие закону, нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
При вселении собственником комнаты в коммунальной квартире третьих лиц необходимо получить согласие всех собственников, которым принадлежат жилые помещения в этой коммунальной квартире. Согласие собственников в этом случае может быть оформлено в простой письменной форме. В случае недостижения согласия либо его отсутствия лица, чьи права были нарушены, вправе в установленном порядке обратиться в суд.
Истребование согласия нанимателей (пользователей), проживающих в коммунальной квартире, при вселении собственником комнаты третьих лиц гражданским и жилищным законодательством РФ, а также нормативными правовыми актами города Москвы не предусмотрено.
Однако наниматели (пользователи) в случае нарушения их прав также вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
При этом действующее законодательство не содержит правовой нормы о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении собственником третьих лиц, а также о праве соседей требовать в этом случае от собственника сдаваемой комнаты или от вселяемых лиц каких-либо документов (договор, справки из медицинских учреждений).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Конституционность данной нормы ГК РФ подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 23 июня 2005 г. N 283-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шайдуллиной Халиды Жафяровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации"*(50).

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. Основные права членов семьи собственников жилых помещений установлены ст. 292 ГК РФ. Для целей жилищного законодательства членами семьи собственника жилого помещения признаются его супруг, дети, родители только в случае их совместного проживания с собственником жилого помещения. Помимо этого членами семьи собственника могут быть признаны иные родственники (братья, сестры, дядя, тетя, дедушка и т.п.), нетрудоспособные иждивенцы, а в виде исключения иные граждане, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов его семьи.
Однако определение членов семьи собственника, приведенное в ЖК РФ, не учитывает, что в случае признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ст. 51), учитывается жилищная обеспеченность на каждого члена семьи. В то же время жилищная обеспеченность члена семьи, проживающего по другому адресу, в том числе в данном населенном пункте, по логике ст. 31 ЖК РФ не должна учитываться. Например, в ситуации, когда один из супругов зарегистрирован по месту жительства вместе с несовершеннолетними детьми и обеспечен общей площадью жилого помещения менее учетной нормы, а другой супруг, проживающий по другому адресу и имеющий жилищную обеспеченность, многократно превышающую норму предоставления, неизбежно нарушение принципов социальной справедливости. Однако в случае подачи первым супругом заявления в уполномоченные органы о признании его и проживающих с ним несовершеннолетних детей нуждающимися в жилых помещениях положительное решение не будет принято.
В то же время при решении таких вопросов следует учитывать, что согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В жилищном законодательстве установлено, что право пользования жилым помещением у членов семьи собственника может быть ограничено соглашением между собственником и членами его семьи. В комментируемой статье не определяется форма такого соглашения. В связи с чем оно может быть заключено в устной форме и в случае спора подтверждаться свидетельскими показаниями. У членов семьи собственника жилого помещения существует обязанность использовать данное жилое помещение по назначению, т.е. для проживания или осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Дееспособные, т.е. способные приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности, члены семьи собственника жилого помещения несут ответственность, вытекающую из пользования жилым помещением, совместно с собственником такого помещения. Это означает, что если в результате пользования жилым помещением собственником и (или) членами его семьи будут нарушены права и законные интересы других лиц, то ответственность за это будут нести собственник совместно с дееспособными членами своей семьи, проживающими вместе с ним. Это положение может быть изменено соглашением между собственником и членами его семьи. В данном случае такое соглашение должно составляться на основании главы 9 (статьи 153-181) ГК РФ. В нем могут содержаться положения, предполагающие, что в случае неисполнения договорных обязательств член семьи лишается права на проживание в жилом помещении.
4. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования таким жилым помещением за членами семьи прежнего собственника. Право пользования жилым помещением также не сохраняется за бывшими членами семьи собственника жилого помещения, если между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи не заключено соответствующее соглашение. Вместе с тем следует учитывать норму ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(51). В ней установлено, что право пользования за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняется, если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Бывшими членами семьи собственника жилого помещения считаются члены семьи, прекратившие семейные отношения с собственником жилого помещения. Так, например, семейные отношения прекращаются в результате расторжения брака, признания брака недействительным, а также в случае лишения родительских прав. В соответствии со ст. 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением. Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника жилого помещения имеют дополнительные гарантии защиты своих прав. Так, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Основанием для принятия судом решения о сохранении жилого помещения за бывшим супругом или другими членами семьи могут быть лишь уважительные причины - тяжелая болезнь, преклонный возраст и т.п. При этом суд может поддержать требования к собственнику обеспечить этих лиц жилым помещением, если он выплачивает им алименты.
5. Право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника может быть сохранено судом на определенный срок, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, состояние здоровья, пенсионный возраст) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По окончании этого срока право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи прекращается, в случае если за это время не достигнуто соглашение о дальнейшем пользовании жилым помещением бывшим членом семьи. В случае если собственник жилого помещения утрачивает право собственности на это помещение, то бывший член его семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, также утрачивает право пользоваться данным помещением, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения указанного права. Например, в случае приобретения бывшим членом семьи права пользования иным жилым помещением. В случае продолжения пользования жилым помещением бывшим членом семьи на основании решения суда за ним сохраняются права и обязанности, которыми обладают члены семьи собственника жилого помещения. Гражданин, который пользуется жилым помещением на основании соглашения с собственником жилого помещения, обладает правами, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"*(52) внесены изменения в ст. 292 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования данным помещением утрачивают не только бывшие члены семьи, но и настоящие члены семьи бывшего собственника. Это правило распространяется и на случаи обращения взыскания на объект ипотеки (залога) недвижимости, например, в случае дефолта заемщика, который приобрел заложенную квартиру при помощи ипотечного банковского кредита.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения соответствующих затрат его собственников. В развитие конституционных положений в жилищном законодательстве появилась норма, определяющая порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанное изъятие производится путем выкупа жилого помещения у собственника, причем выкуп части жилого помещения возможен только с согласия его собственника. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельного участка осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. Федеральными законами или законами субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные случаи такого рода действий. К объектам государственного или муниципального значения относятся: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления и подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После указанной регистрации орган, принявший решение об изъятии, обязан письменно уведомить об этом собственника жилого помещения, причем сделать это необходимо не менее чем за год до изъятия. Если указанный орган намеревается изъять жилое помещение до прошествия года, то он сможет это сделать только с согласия собственника жилого помещения.
3. Собственник жилого помещения после получения уведомления об изъятии помещения вправе использовать данное помещение по своему усмотрению, т.е. собственник не ограничивается в праве собственности, однако несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения при определении выкупной цены жилого помещения. Следует заметить, что комментируемая статья не предполагает прямой запрет на возмещение собственнику убытков, связанных с затратами, значительно увеличивающими стоимость жилого помещения после получения уведомления об изъятии. Наоборот, соглашение и решение суда могут предусматривать обязанность возместить собственнику такие убытки. Однако при рассмотрении спора решение о размере и порядке возмещения убытков принимается по усмотрению суда.
Основанием для заключения соглашения, т.е. договора о выкупе жилого помещения, является решение о его принудительном изъятии. Сторонами такого договора являются собственники жилья - физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование. То есть покупателем выступает тот, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором находится аварийный дом. Действует он соответственно по правилам статей 124 и 125 ГК РФ. Если жилой дом принадлежит государству, субъекту РФ или муниципальному образованию, соглашение не заключается.
4. Размер выкупной цены жилого помещения, сроки выкупа и иные условия данной сделки устанавливаются соглашением с собственником жилого помещения, которое должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, в зависимости от того, для чьих нужд производится изъятие, уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если с собственником достигнуто соответствующее соглашение, то вместо части выкупной цены орган, изымающий жилое помещение, может предоставить другое жилое помещение. В размер выкупной цены входят: рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, которые связаны с изъятием жилого помещения, включая упущенную выгоду. К убыткам относятся: убытки в связи с изменением места проживания, временем пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (данный убыток может учитываться в размере выкупной цены жилого помещения, только если в соглашении о выкупе жилого помещения отсутствует право пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом (к данному виду убытков могут относиться транспортные расходы и оплата услуг грузчиков), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности (к таким убыткам можно отнести оплату услуг риелторов), оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (к таким убыткам могут относиться, например, обязанность арендодателя возместить арендаторам их убытки и уплатить штраф за досрочное прекращение аренды в связи с изъятием жилого помещения). К числу убытков, входящих в выкупную цену, входит также упущенная собственником выгода, например неполучение арендной платы за жилое помещение, что предусмотрено ст. 15 ГК РФ. В целом выкупная стоимость должна определяться с учетом рыночной стоимости сносимого жилого помещения. С этой целью могут быть привлечены профессиональные оценщики, которые действуют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(53). В целях определения единых подходов к порядку оценки стоимости имущества и выбору оценщиков для проведения обязательных оценок стоимости имущества в сделках с участием города Москвы Правительством Москвы утверждено Постановление от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы"*(54).
5. В случае если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии своего помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или иных условиях выкупа, то орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, вправе в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о выкупе жилого помещения предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
6. В случае если многоквартирный дом является аварийным и подлежащим сносу, то орган, признавший его таковым в порядке, установленном Правительством РФ, вправе требовать от собственников помещений в данном доме снести его в разумный срок, т.е. учитывая реальную ситуацию как для этого органа, так и для собственника (баланс интересов), за счет собственных средств. Предполагается, что разумным сроком в данном случае будет 1 год. Следует отметить, что данное требование распространяется не только на собственников квартир, но и собственников нежилых помещений, например магазинов, прачечных, парикмахерских и иных заведений, расположенных в многоквартирном доме. Орган, принявший решение о сносе аварийного дома, обязан сообщить об этом его собственникам. Если такое решение выполняется, то на находящемся в их общей долевой собственности земельном участке собственники могут построить новый дом либо произвести отчуждение этого участка, в том числе путем его продажи.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не осуществили снос аварийного дома в установленный срок, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. В этом случае каждое жилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд в порядке, установленном в данной статье, т.е. путем выкупа, а нежилые помещения - в порядке, определяемом статьями 279-283 ГК РФ, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательным отказом признается письменное распоряжение завещателя, входящее в завещание, обязывающее наследников по завещанию или по закону выполнить за счет наследства какие-либо обязанности имущественного характера в пользу других лиц (отказополучателей), например обязать наследников жилого помещения предоставить право пользоваться этим помещением какому-либо лицу на определенный срок. Следует обратить внимание, что при переходе права собственности на жилое помещение, обремененное завещательным отказом, право пользования таким помещением за отказополучателем сохраняется. По окончании срока пользования жилым помещением, указанным в завещании, отказополучатель обязан прекратить пользование данным помещением, если право пользования у него не возникло на ином законном основании (например, гражданин может заключить договор найма жилого помещения с собственником данного помещения). В процессе реализации послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ в июне 2005 г. был принят Федеральный закон от 1 июля 2005 года N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"*(55), в соответствии с которым с 1 января 2006 года не взимаются налоги с близких родственников умершего наследодателя на дом, квартиру и другое недвижимое имущество.
2. Только дееспособный отказополучатель, т.е. способный в соответствии со ст. 21 ГК РФ приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности, если иное не установлено соглашением, несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования данным помещением. Солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, означает обязанность дееспособного гражданина, проживающего в жилом помещении по завещательному отказу, исполнять обязанности и нести ответственность наравне с собственником такого помещения. Эта обязанность может быть отменена или ограничена только соглашением между гражданином и собственником помещения. Применение комментируемой нормы означает, что дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, обязан, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, участвовать совместно с собственником жилого помещения в содержании данного помещения, а также, в соответствии со статьями 153-154 ЖК РФ, вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги.
3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, имеет право потребовать государственной регистрации своего права пользования таким жилым помещением. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(56) и Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы"*(57) функция по регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, возложена на Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию).

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Применение данной статьи осуществляется с учетом главы 33 ГК РФ, которая называется "Рента и пожизненное содержание с иждивением".
В соответствии со ст. 601 ГК РФ на основании договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом получатель ренты продолжает пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и граждане, которым право пользования предоставлено на основании завещательного отказа (см. комментарий к ст. 33 ЖК РФ). Данная норма означает, что гражданин, получатель ренты, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с собственником жилого помещения, плательщиком ренты, ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением пожизненно. Договором пожизненного содержания с иждивением указанная ответственность может быть отменена или изменена. Инициативу его расторжения вправе проявить получатель ренты, если плательщик ренты не выполняет свои обязательства. При этом он может потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты стоимости этого помещения. В Москве, например, с пенсионерами и инвалидами договоры пожизненного содержания с иждивением заключает ГУП "Моссоцгарантия". Договоры заключаются при передаче такими гражданами своих жилых помещений в собственность города, а им ГУП "Моссоцгарантия" выплачивает ежемесячно ренту в размере от 1900 до 2600 рублей. Помимо этого гражданам, заключившим такой договор, также выплачивают 100-процентную компенсацию при оплате жилищно-коммунальных услуг.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. Граждане, утратившие право пользования жилым помещением (окончание договора найма жилого помещения; окончание срока, установленного судом, для пользования жилым помещением бывшим родственником собственника жилого помещения; окончание срока пользования жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу, и иные основания), обязаны прекратить им пользоваться и освободить указанное помещение. Собственник вправе обратиться в суд с заявлением о выселении гражданина, утратившего право пользования жилым помещением, если указанный гражданин не освободил помещение в установленный собственником срок. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"*(58), Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 118-ФЗ "О службе судебных приставов", Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года N 1316 "Вопросы Федеральной службы судебных приставов" и приказом Минюста России от 3 декабря 2004 года N 187 "Об утверждении Положения о территориальном органе Федеральной службы судебных приставов"*(59) принудительное исполнение решений судов (в том числе о выселении граждан) производится территориальными органами Федеральной службы судебных приставов по месту нахождения жилого помещения, в Москве таким органом является Главное управление Федеральной службы судебных приставов по г. Москве.
Собственника жилого помещения могут выселить за неуплату коммунальных платежей более чем за 6 месяцев, если по решению суда его признают банкротом. Такое жилое помещение продается на публичных торгах, с вырученной суммы удерживают долги и судебные издержки, а оставшуюся сумму возвращают бывшему владельцу.
Гражданину, пользующемуся жилым помещением на основании решения суда, по которому сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок или на основании завещательного отказа, использующему его не по назначению (например, для размещения промышленного производства) либо систематически, т.е. более одного раза, нарушающему законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращающемуся с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник такого помещения вправе вынести предупреждение о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения (частичное разрушение помещения), то собственник помещения вправе назначить гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Разумность назначения срока в данном случае может зависеть от ряда причин, например степени разрушения, скорости прогрессирования разрушения и материального положения гражданина. Собственник вправе обратиться в суд о выселении гражданина, если гражданин не прекратит осуществлять названные выше нарушения после вынесения предупреждения либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт по восстановлению жилого помещения.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Праву собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме посвящена также ст. 290 ГК РФ. В соответствии с этой статьей собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Следует отметить, что в комментируемой статье идет речь о помещениях в целом. Поэтому, по смыслу главы 3 ЖК РФ, все помещения можно разделить на жилые помещения и нежилые помещения. Ч. 1 настоящей статьи устанавливает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, а значит, не только собственникам квартир, но и собственникам нежилых помещений, например собственникам магазинов, расположенных на первом этаже многоквартирного дома. Помимо этого, в ней детально определено, что именно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Их технические и эксплуатационные характеристики содержатся в СНиП 02.08 01-89 "Жилые здания". В общее имущество также входят земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размер земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и его границы определяются по нормам земельного и градостроительного законодательства. Здесь также необходимо отметить, что ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(60) установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии со статьями 33, 36 Земельного кодекса РФ*(61), Федеральных законов "О землеустройстве"*(62), "О государственном земельном кадастре"*(63), рядом постановлений Правительства РФ. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом собственности, т.е. правом владения, пользования и распоряжения, на общее имущество в многоквартирном доме. Однако установлен запрет на отчуждение своей доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также на совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. При этом как участники долевой собственности они имеют равные права по отношению к общему имуществу и должны действовать согласованно и руководствоваться статьями 246 и 247 ГК РФ.
3. Реконструкция многоквартирного дома, влекущая уменьшение общего имущества, возможна только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
4. Объекты (или их части) общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушит права и законные интересы граждан и юридических лиц. Причем такая передача может осуществляться только на основании принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения. Такое решение считается принятым при наличии консенсуса собственников помещений в многоквартирном доме, ибо только в этом случае не будут ущемлены права каждого отдельно взятого собственника.
5. В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(64). При этом его государственная регистрация производится в Едином государственном реестре прав по заявлению собственников или уполномоченного ими лица. Такое заявление может подавать лицо, в пользу которого установлен сервитут, если у него имеется соглашение о сервитуте. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Данные нормы в полном объеме относятся и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. Помимо этого ЖК РФ установлено, что запрет собственников многоквартирного дома на сервитут земельного участка, на котором расположен данный дом, не допускается, если объекты, к которым необходим доступ лицам, требующим установления такого сервитута, существовали до принятия ЖК РФ.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Для определения доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо составить следующую пропорцию. Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в квадратных метрах (А) равна отношению площади всех помещений многоквартирного дома (Б), за вычетом площади помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (В), к площади помещения собственника, чью долю необходимо определить (Г).Данное правило носит императивный характер и не может быть изменено по соглашению участников долевой собственности.
2. При любых действиях с помещением в многоквартирном доме, влекущих смену собственника, например продажа квартиры, доля вправе общей собственности на общее имущество в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Это значит, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику автоматически переходит и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество такого дома. Аналогичные нормы содержит ГК РФ. Так, в его ст. 135 установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. В данном случае помещение в многоквартирном доме можно рассматривать как главную вещь, а долю в праве общей собственности на общее имущество в таком доме как принадлежность. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, сооружения и иное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в указанном доме.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относящаяся к конкретному помещению в этом доме, является величиной постоянной и при переходе права собственности на помещение не изменяется от предшествующего к новому собственнику.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме ограничен в распоряжении своей долей в праве общей собственности на общее имущество данного дома. Ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, то есть он не вправе продать, подарить, завещать и т.п. ЖК РФ распространяет действие этой нормы не только на собственников квартир, но и собственников других помещений в многоквартирном доме. Помимо этого в ЖК РФ появилась норма, запрещающая осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в натуре.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В развитие этой нормы жилищным законодательством установлено, что при переходе права собственности на помещения (как жилое, так и нежилое) в многоквартирном доме от одного собственника к другому вместе с этим помещением к новому собственнику переходит также доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается запрет на составление договоров, в которых содержатся условия, по которым возможен переход права собственности на помещение в многоквартирном доме без перехода доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме к новому собственнику. Если такой договор все же заключен, то он является ничтожным. В соответствии со статьями 166-167 ГК РФ ничтожной считается сделка, которая недействительна по основаниям, установленным в ГК РФ независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон договора, являющегося ничтожным, обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. В соответствии со ст. 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме. На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться собственниками помещений этого дома. К такому содержанию можно отнести, например, расходы собственников помещений многоквартирного дома на ремонт подъезда, поддержание в рабочем состоянии лифтов и иных инженерных коммуникаций, охрану многоквартирного дома, благоустройство придомовой территории, являющейся частью общего имущества собственников многоквартирного дома, и т.д.
2. Содержание общего имущества в многоквартирном доме выражается в обязательных расходах, которые несет собственник помещения в данном доме. Причем количество средств, которые собственник помещения в многоквартирном доме должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Эти вопросы регулируются действующими правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Они были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"*(65).

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, обладающий на праве собственности смежными помещениями, имеет право объединить их. Комментируемая статья не дает определения смежного помещения. Принимая во внимание определение смежной комнаты, которое давалось в ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР*(66), смежными помещениями можно назвать помещения, связанные между собой общим входом. Однако это не будет полностью верно, т.к. например, квартиры, имеющие общие границы, но обладающие разными входами, будут являться смежными помещениями. Так, квартиры, имеющие общие границы (расположенные рядом на одной лестничной площадке или друг над другом), возможно объединить. При этом возможно изменение их границ или разделение на несколько квартир. Такие изменения возможно проводить только в порядке, предусмотренном для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений (глава 4 ЖК РФ). Указанная перепланировка возможна, только если не потребует изменения границ чужого помещения или общего имущества в многоквартирном доме.
2. Ч. 2 данной статьи предусматривается возможность реконструкции, переустройства или перепланировки с присоединением части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Такое присоединение возможно при выполнении нескольких условий: если указанную перепланировку нельзя осуществить без присоединения к помещению части общего имущества, а также при наличии согласия каждого собственника помещения в многоквартирном доме. Например, если собственник всех помещений на верхнем этаже многоквартирного дома захочет объединить их все вместе, включая лестничную площадку, на которой они расположены, то такая перепланировка возможна только при наличии разрешения всех собственников помещений многоквартирного дома.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире, помимо права собственности на конкретную комнату, обладают также правом общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Общим имуществом в коммунальной квартире признаются помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таким помещениям можно отнести: туалет, ванную комнату, кухню, коридор и помещения для хранения вещей, расположенные в коридоре или кухне, то есть любую нежилую площадь.
2. В соответствии со статьями 246-247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому комментируемой статьей установлено, что переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире, влекущее изменение его размера, возможно только с согласия всех собственников комнат в такой квартире. Переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире должно проводиться в соответствии с нормами главы 4 ЖК РФ.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Для определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире необходимо составить следующую пропорцию. Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество комнат в коммунальной квартире в квадратных метрах (А) равна отношению площади всех помещений коммунальной квартиры (Б), за вычетом площади всех комнат в такой квартире (В), к площади комнаты собственника, чью долю необходимо определить (Г).

А = (Б - В)/Г

2. Помимо доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственнику комнаты в такой квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для вычисления доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо составить пропорцию, по которой такая доля в квадратных метра (А) равняется отношению доли коммунальной квартиры в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Б) (рассчитывается по правилам ст. 37 ЖК РФ) к сумме площади комнаты (В) и доли собственника этой комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в квадратных метрах (Г).

А = Б/(В + Г)

3. При любых действиях с комнатами в коммунальной квартире, влекущих смену собственника, например продажа комнаты, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (доме) следует судьбе права собственности на указанную комнату. Это значит, что при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику автоматически переходит и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество такой квартиры. Аналогичные нормы содержит ГК РФ. Так, в его ст. 135 установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. В данном случае комнату в коммунальной квартире можно рассматривать как главную вещь, а долю в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире как принадлежность.
4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, относящаяся к конкретной комнате в этой квартире, является величиной постоянной и при переходе права собственности на комнату не изменяется.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире ограничен в распоряжении своей долей в праве общей собственности на общее имущество данной квартиры. Ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. ЖК РФ распространяет действие этой нормы не только на собственников квартир, но и собственников комнат в коммунальных квартирах. Помимо этого появилась норма, запрещающая осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в натуре.
6. Ст. 250 ГК РФ установлено, что в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Данная норма в полной мере относится к собственникам комнат в коммунальных квартирах. Собственник комнаты, желающий ее продать, обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в этой коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. При нарушении данной нормы (преимущественного права покупки) любой другой собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки такой комнаты не допускается.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. В соответствии со ст. 41 ЖК РФ общее имущество в коммунальной квартире принадлежит собственникам комнат в такой квартире. На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому общее имущество в коммунальной квартире должно содержаться собственниками комнат этой квартиры. К такому содержанию можно отнести, например, расходы собственников комнат на ремонт сантехники, общей мебели, а также мест общего пользования (ванная, туалет, коридор и т.д.).
2. Содержание общего имущества в коммунальной квартире выражается в обязательных расходах, которые несет собственник комнаты в данной квартире. Причем количество средств, которые собственник комнаты в коммунальной квартире должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 42).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ у собственников помещений в многоквартирном доме существует право долевой собственности на общее имущество такого дома. На основании ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. В развитие этой нормы ЖК РФ установлено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
2. В соответствии со статьями 246-247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако решение любых вопросов, связанных с согласием всех участников, путем получения от каждого из них разрешения полностью парализовало бы решение таких вопросов. Поэтому решение части таких вопросов было возложено на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Такое собрание правомочно принимать решения о реконструкции многоквартирного дома, возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, а также ремонте общего имущества такого дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, выборе способа управления многоквартирным домом и иные вопросы.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. У собственников помещений в многоквартирном доме существует обязанность ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки, порядок его проведения и порядок уведомления жильцов о принятых на нем решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Однако такая обязанность не подкреплена их ответственностью за ее нарушение.
2. Помимо годового общего собрания у собственников помещений в многоквартирном доме существует право проведения внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, которые могут быть созваны по инициативе любого собственника помещения в таком доме.
3. Общее собрание (как годовое, так и внеочередное) собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), т.е. имеет достаточное количество участников для его проведения и право принимать какие-либо решения, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители(на основании доверенности от собственника на право участия такого представителя в указанном собрании вместо него), обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, т.е. половина плюс один голос, от общего числа голосов (как участвующих в собрании, так ине участвующих в нем). Причем количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В случае отсутствия кворума общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторно.
4. Обязанность по сообщению собственникам помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике, созывающем данное собрание. Указанное сообщение необходимо направить не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Сообщение может распространяться одним из способов, который утверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное собрание может решить, что сообщение направляется каждому собственнику заказным письмом или вручается лично под роспись в соответствующей учетной книге, либо размещается в доступном для всех собственников месте. Например, общее собрание может выбрать для этого доску объявлений на первом этаже многоквартирного дома.
5. Сообщение о проведении общего собрания в многоквартирном доме должно отвечать определенным требованиям. Такое сообщение должно содержать: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; сведения о форме проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дату, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестку дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание принимает все решения большинством голосов собственников, которые принимают участие в данном собрании. Фактически 25 процентов голосов от общего количества голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме плюс один голос - это тот минимум количества голосов, который необходим для принятия решений на общем собрании. Однако для принятия решений по некоторым вопросам требуется не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. К таким вопросам относятся:
1) вопрос о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) вопрос о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем необходимо отметить, что такой серьезный вопрос, касающийся всех собственников помещений в многоквартирном доме, как выбор способа управления многоквартирным домом (через управляющую компанию или непосредственно собственниками помещений), может быть решен простым большинством от общего числа собственников, принимающих участие в данном собрании. Решение общего собрания оформляется протоколом.
2. В ходе проведения общего собрания запрещено изменять повестку дня либо принимать решения, не включенные в эту повестку.
3. Принятые решения, а также итоги голосования в десятидневный срок должны быть доведены до сведения всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. Обязанность по доведению этих сведений до всех собственников возлагается на собственника, по чьей инициативе было созвано данное собрание. Указанная информация размещается таким собственником в доступном для всех собственников помещении данного дома месте, которое было определено общим собранием.
4. Решения и протоколы общих собраний хранятся в месте, которое определяется общим собранием.
5. Решения, принятые общим собранием, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принимал в нем участия, только в случае, если такие решения были приняты в пределах компетенции такого собрания и с соблюдением порядка принятия таких решений.
6. Собственник помещения имеет право обжаловать решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, в судебном порядке только в случае, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Такой собственник может обратиться в суд согласно подсудности, установленной ГПК РФ*(67), только если он не принимал участия в данном общем собрании либо голосовал против принятия оспариваемого решения. Заявление об обжаловании решения общего собрания может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Если собственник участвовал в общем собрании, то срок подачи заявления в суд исчисляется со дня принятия решения общим собранием. Если собственник не принимал участия в таком собрании, то исчисление срока подачи заявления начинается с момента размещения обжалуемого решения и протокола общего собрания в месте, определенном общим собранием. Однако у собственника могут быть уважительные причины, по которым он не смог узнать о принятом на общем собрании решении (командировка, болезнь и т.д.), в этом случае срок подачи такого заявления увеличивается. Суд вправе оставить в силе решение общего собрания, если голос собственника не смог бы повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику. Важно иметь в виду, что суд вправе оставить решения общего собрания в силе только при выполнении всех перечисленных условий. В случае отсутствия хотя бы одного из них иск подлежит удовлетворению. Условие о влиянии голоса собственника на результаты голосования относятся только к случаю неучастия его в таком собрании. Важной гарантией вынесения судом обоснованного решения является протокол общего собрания, которым документально подтверждаются принятые на нем решения. Ответственность за достоверность содержащихся в протоколе сведений несут председатель и секретарь собрания.
7. В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному лицу, то решения по всем вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, решаются этим лицом единолично и должны быть оформлены в письменном виде. На указанное лицо не распространяются нормы о порядке проведения общего собрания, однако такое лицо обязано оформлять документы о проведении годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Помимо обычного способа проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме существует иной способ, при котором решения принимаются без совместного присутствия собственников помещений путем заочного голосования. Заочным признается голосование, когда решения собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, передаются ими в определенное место или по определенному адресу. Такое место или адрес должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, рассылаемом всем собственникам помещений в таком доме.
2. Собственник помещения считается принявшим участие в заочном голосовании только в случае, если его решение получено до даты окончания приема решений, которая указывается в сообщении о проведении общего собрания. Все решения, полученные после окончания приема таких решений, при подсчете голосов не учитываются.
3. В передаваемых решениях собственники помещений, участвующие в заочном голосовании, должны указывать сведения о себе, сведения о документе, который подтверждает их право собственности на помещение в этом доме, а также конкретные решения по каждому вопросу повестки дня, которые должны быть выражены в формулировках "за", "против" или "воздержался". В комментируемой статье не определены правовые последствия несоблюдения некоторых требований, но очевидно, что в случае, например, отсутствия (полностью или частично) сведений о лице, участвующем в голосовании, такое решение не может учитываться при подсчете результатов голосования.

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Только собственники помещений в многоквартирном доме лично либо через своего представителя имеют право участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в таком доме. Данная норма вытекает из положений статей 246-247 ГК РФ, где указано, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Правомерность участия представителя собственника помещения в голосовании подтверждается в зависимости от того, в чьей собственности находится помещение: полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов или актов уполномоченных на то государственных органов (в случае, если помещение находится в собственности Российской Федерации или ее субъекта), или актов органов местного самоуправления (в случае, если помещение находится в собственности муниципального образования) либо доверенности(в случае, если помещение находится в собственности физического или юридического лица). Доверенность на голосование составляется в письменной форме и должна содержать сведения о собственнике помещения, который предоставляет право голосования своему представителю, и сведения о представителе собственника: его имя, место жительства и паспортные данные, а в случае если это юридическое лицо - наименование и место нахождения. Такая доверенность должна быть оформлена нотариально или ее могут заверить: организация, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационная организация по месту его жительства и администрация стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, а в случае, если доверителем является юридическое лицо, доверенность может выдаваться за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
3. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает количеством голосов, которое пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Методика определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме разъяснена в комментариях к статьям 37 и 40 настоящего Кодекса.
4. Порядок голосования на общем собрании может быть различным. Решения собственников на общем собрании могут приниматься письменно или иным способом, например поднятием рук в поддержку того или иного решения.
5. Порядок голосования на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, может быть только один. Решения собственников принимаются только в письменном виде.
6. В случае когда решения собственников принимаются в письменном виде, то подлежат учету только те бюллетени, в которых на один вопрос указан только один вариант ответа. Если на голосование поставлено несколько вопросов, то подлежат учету все решения собственников, однако если требование об одном варианте ответа на один вопрос не соблюдено только в одном из ответов, то это не означает признание недействительным всего бюллетеня, но ответы, в которых указанное требование не соблюдено, при подсчете голосов не учитываются.

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договорам социального найма

Положения данной главы распространяются только на обеспечение жилыми помещениями граждан, признанных малоимущими, и категорий лиц, установленных законодательством субъекта РФ, но порядок предоставления жилья которым региональными законами не определен. Предоставление жилых помещений по договору социального найма - это одна из форм социальной поддержки лиц, нуждающихся в дополнительной защите со стороны государства: малоимущих, ветеранов, инвалидов, детей-сирот, тяжелобольных и других лиц. Следует обратить внимание, что в федеральном законодательстве закреплено только право малоимущих на такую поддержку. Иные категории могут быть обеспечены жильем субъектом РФ или муниципальным образованием из жилищного фонда региона или соответствующего муниципалитета при наличии у них такой возможности.

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

1. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется исключительно за счет государственного или муниципального жилищного фонда социального назначения. Практически во всех случаях социального найма жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда. Из государственного фонда предоставляются жилые помещения в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге определенным федеральными законами категориям граждан. При этом обязанность предоставить им жилье возлагается именно на субъекты РФ или на Российскую Федерацию.
Социальное назначение данного жилищного фонда предполагает бесплатное предоставление жилья в пределах нормы предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). Более того, с малоимущих граждан не взимается плата за наем помещения. Однако они оплачивают коммунальные услуги, ремонт и несут иные расходы по содержанию жилого помещения.
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315*(68). Договор социального найма жилого помещения заключается между нанимателем и наймодателем на основании решения соответствующего органа о предоставлении указанным гражданам жилья. Такое жилье в виде квартиры или комнаты в государственном или муниципальном доме передается нанимателям в бессрочное пользование. При этом наймодатель предоставляет не только жилую площадь, но и обязуется за плату предоставлять или обеспечивать предоставление коммунальных услуг. В договоре определяются обязанности и права сторон, а также порядок его изменения, расторжения и прекращения.
2. В ч. 2 комментируемой статьи закреплено, что право найма социального жилья принадлежит малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Порядок признания граждан малоимущими с целью предоставления им социального жилья определяется региональным законодательством. Во многих субъектах Федерации такие законы уже приняты. Их основа заложена в Методических рекомендациях, утвержденных Приказом Министерства регионального развития РФ N 17 от 25 февраля 2005 г. При оценке обеспеченности гражданина должны учитываться доходы всех членов семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности каждого из них и подлежащего налогообложению. Многие виды доходов названы в Постановлении Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512*(69) "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи". Виды имущества, подлежащего налогообложению, определены в Законе РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц"*(70). Также перечни видов доходов и имущества содержатся в упомянутом Приказе Министерства регионального развития РФ. Субъекты Федерации могут примерные перечни изменить в соответствии с экономической ситуацией и другими особенностями.
К членам семьи гражданина, претендующего на получение статуса малоимущего, относятся лица, упомянутые в качестве таковых в жилищном законодательстве как проживающие совместно, а также в гражданском законодательстве, как связанные имущественными отношениями и отношениями родства и свойства. К членам семьи, как правило, относятся супруг (супруга), дети, родители, родственники и свойственники, другие лица, находящиеся на иждивении и вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи малоимущего.
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи наряду с малоимущими жилые помещения по договору социального найма могут быть предоставлены и иным категориям граждан, которые определяются в федеральных законах и законах субъектов РФ.
Федеральное законодательство не содержит норм, уточняющих реализацию права таких граждан на получение жилья. Предполагается, что при необходимости порядок, отличный от Жилищного кодекса, может быть установлен в соответствующих законах. Таких законов немало. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"*(71) (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), которые не имеют закрепленного за ними жилого помещения, после пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях профессионального образования, либо по возвращении из рядов Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются жилой площадью. Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения предоставляются на основании Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"*(72) (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ). Реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, обеспечиваются жилыми помещениями в установленном законодательством порядке - Закон РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий"*(73) (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ). Такое же право распространяется и на членов их семей. Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах"*(74) (в редакции Федерального закона от 2 января 2000 г. N 40-ФЗ) предоставляет возможность дополнить указанный перечень такими категориями, как инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами и медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, лица, награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда", лица, работавшие в период Великой Отечественной войны на объектах противовоздушной обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений, военно-морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог, признанные инвалидами, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, а также члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий.
Перечисленным категориям граждан жилье по договору социального найма предоставляется при условии признания их нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, которые определены ст. 51 ЖК РФ в порядке, установленном ст. 52 ЖК РФ.
4. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи жилые помещения муниципального жилого фонда могут предоставляться указанным в ч. 3 категориям граждан органами местного самоуправления только в случае, если последним переданы соответствующие государственные полномочия. Органы местного самоуправления могут быть наделены данными полномочиями законами субъектов РФ в порядке, установленном ст. 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(75).
5. Запрет на предоставление жилых помещений по договорам социального найма установлен в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

1. Понятия "норма предоставления площади жилого помещения" и "учетная норма площади жилого помещения" раскрыты в ЖК РФ более четко и подробно, нежели это было сделано в ранее действовавшем жилищном законодательстве.
Норма предоставления жилого помещения устанавливается как минимальное количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека при получении им жилого помещения по договору социального найма. Учетная норма определяется как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого устанавливается уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения с целью принятия их на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Иными словами можно сказать, что учетная норма определяет возможность гражданина претендовать на жилое помещение по договору социального найма. Таким образом, созданы правовые условия для реализации ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
2. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления. Исключение составляют города федерального значения - Москва и Санкт-Петербург, которым в соответствии со ст. 14 ЖК РФ предоставлено право самим решать, к компетенции каких органов (государственной власти или местного самоуправления) относится рассмотрение данного вопроса. Основным критерием для его решения является уровень обеспеченности граждан жильем в отдельно взятом населенном пункте. При этом размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. Во всех субъектах Федерации учетная норма и норма предоставления примерно одинаковы и составляют соответственно 10 метров и 18 метров.
3. В отличие от утратившего силу Жилищного кодекса РСФСР, устанавливавшего единую для всех категорий норму жилой площади, из содержания ч. 3 следует, что норма предоставления жилья устанавливается в зависимости от категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма. В отношении малоимущих граждан указанные нормы определяются органами местного самоуправления, а для иных категорий, перечисленных в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены иные нормативы, утвержденные Федеральным законом или законом субъекта РФ. Так, например, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), в том случае, если последние страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. N 817 "Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь"*(76). К числу таких заболеваний относятся активные формы туберкулеза всех органов и систем, психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения, проказа, ВИЧ-инфекция у детей и ряд других.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи, определяется в зависимости от:
- наличия жилого помещения у гражданина и членов его семьи, независимо от оснований его приобретения (на праве собственности или праве пользования);
- количества жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи гражданина, претендующего на получение жилого помещения;
- соответствия жилого помещения установленным требованиям;
- наличия больных, страдающих тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание нескольких семей в одной квартире невозможно.
Перечень оснований для признания граждан нуждающимися в целях предоставления им жилых помещений по договору социального найма в комментируемой статье является исчерпывающим и не подлежит расширению региональным законодательством. Одновременно необходимо заметить, что все граждане, признанные нуждающимися по вышеперечисленным основаниям, вправе требовать жилье только в том случае, если они являются малоимущими или согласно положениям ст. 49 ЖК РФ отнесены к другим категориям граждан, которым может быть предоставлено жилье из государственного или муниципального жилого фонда. Не является основанием для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, если он имеет право на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату. Такой вывод был сделан судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики от 1 июня 2003 года*(77).
Ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ*(78) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Гражданин, претендующий на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма, может быть признан нуждающимся, только если площадь жилого помещения на одного члена его семьи менее учетной нормы, установленной в соответствии с положениями ст. 50 ЖК РФ, и соблюдены все остальные требования, предъявляемые законодательством к заявителю (например, гражданство, срок проживания на территории муниципального образования, последствия намеренного ухудшения жилищных условий и др.). При этом учитываются все жилые помещения, в отношении которых заявитель или кто-либо из членов его семьи обладает правом собственности или правом пользования.
Соответствие жилого помещения установленным требованиям регулируется Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529, и некоторыми иными актами.
Нуждаемость в жилых помещениях возникает также, когда жилое помещение признается непригодным для постоянного проживания в порядке, установленном Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Это положение утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552*(79).
Для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении по основаниям п. 4 ч. 1 комментируемой статьи необходимо наличие нескольких условий в совокупности:
а) В квартире проживает не менее двух семей.
б) В одной из семей имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. Кроме того, при решении таких вопросов можно руководствоваться по аналогии Списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержденным приказом Минздрава СССР от 28 марта 1983 г. N 330 (в ред. приказа Минздрава СССР от 6 июня 1991 г. N 152) и некоторыми другими ведомственными актами.
в) Проживающие в указанной квартире наниматели или собственники, а также члены их семей не имеют иного жилого помещения по договору социального найма или на праве собственности.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Комментируемая статья вводит обязательность учета граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по договорам социального найма. Указанные граждане вправе претендовать на жилье только в том случае, если они состоят на учете в таком качестве.
2. На учет принимаются граждане по основаниям, предусмотренным положениями ст. 51 ЖК РФ и нормами законодательства. При этом если гражданин признан нуждающимся по нескольким основаниям, то право выбора быть принятым на учет по одному или нескольким основаниям остается за самим гражданином.
3. Принятие на учет ведется соответствующими органами местного самоуправления, за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, которые самостоятельно определяют органы, осуществляющие принятие на учет. Для принятия на учет гражданин подает заявление, как правило, по месту своего жительства. Однако законодательством может предусматриваться и иной порядок. Так, например, Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"*(80) (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) предусматривает принятие на учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, как по месту жительства (месту закрепления за ними жилой площади, ранее им принадлежащей), так и по месту их временного пребывания(месту нахождения учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежития, семьи опекуна (попечителя), приемной семьи). В соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих"*(81) (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) военнослужащие - граждане, проходящие военную службу по контракту, не более чем за три года до увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе либо в течение года при увольнении с военной службы по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями по ходатайству командиров воинских частей включаются органами местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан, уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилых помещений, или в списки членов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов. О принятом решении органы местного самоуправления в письменной форме сообщают соответствующим командирам воинских частей в трехмесячный срок и гарантируют предоставление жилых помещений после прибытия граждан, уволенных с военной службы, на избранное место жительства в течение трех месяцев. Согласно Закону РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий"*(82) (в ред. ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 122-ФЗ) признается право реабилитированных лиц, утративших жилые помещения в связи с репрессиями, возвращаться для проживания в те местности и населенные пункты, где они проживали до применения к ним репрессий. Это право распространяется также на членов их семей и других родственников, проживавших совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также на детей, родившихся в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении. По Положению о порядке предоставления льгот реабилитированным лицам и лицам, признанным пострадавшими от политических репрессий, утвержденному постановлением Правительства РФ от 3 мая 1994 г. N 419*(83) (в ред. постановления Правительства РФ от 13 июля 2004 г.), указанные лица принимаются на учет для обеспечения жилой площадью без представления документов о выписке с прежнего места жительства и сдаче занимаемого ими помещения.
Следует иметь в виду, что согласно ст. 27 Конституции Российской Федерации граждане РФ имеют право свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Местом жительства гражданина является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, иное жилое помещение, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма и на других законных основаниях. Это определение основывается на Законе РФ N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(84). Соответственно встать на учет гражданин может по месту жительства или в случаях, установленных законом, в ином месте, например по месту работы или службы.
4. Одновременно с заявлением гражданин, претендующий на получение жилого помещения по договору социального найма, представляет документы, подтверждающие его право состоять на учете. В комментируемой статье не приводится перечень требуемых документов. Поскольку порядок ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законами субъектов РФ, следовательно, и подробный, исчерпывающий перечень их должен быть обозначен в соответствующем законе. Все эти документы должны подтверждать право гражданина находиться на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
5. Заявление о принятии на учет рассматривается в течение тридцати рабочих дней. Решение о принятии на учет гражданина или об отказе ему в этом должно быть принято до истечения указанного в ч. 4 срока комментируемой статьи. Не позднее чем через три дня со дня принятия решения гражданин должен быть соответствующим образом проинформирован в письменной форме. Основания для отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях перечислены в ст. 53 ЖК РФ.
6. В настоящее время действует Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 (в ред. пост. Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 199)*(85), в части, не противоречащей ЖК РФ и законам субъектов Федерации. Региональные законы также не должны противоречить ЖК РФ.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Комментируемая статья определяет ограничение для граждан, умышленно совершивших действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. В течение установленного законами субъектов РФ срока, не менее чем пять лет (дополнительно см. ст. 57 ЖК РФ), такие граждане не могут претендовать на постановку их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Однако по прошествии указанного срока такие действия граждан перестают быть основанием для отказа в принятии решения о признании их нуждающимися в жилом помещении.
Необходимо отметить, что наказание за аналогичное правонарушение установлено статьями 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
15 января 2003 г. принят Закон города Москвы N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы". В нем перечисляются действия, которые могут считаться действиями, совершенными гражданами для ухудшения своих жилищных условий. В целях их обнаружения жилищными органами, ответственными за обеспечение граждан жилыми помещениями, осуществляется проверка сведений о наличии у граждан и членов их семей жилых помещений (доли жилых помещений), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также действий, совершенных гражданами и членами их семей, приведших к ухудшению жилищных условий. Указанные действия учитываются за пятилетний период, предшествующий решению о постановке на учет, и до решения вопроса об улучшении жилищных условий. При совершении гражданами либо членами их семей гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями либо действий, приведших к уменьшению размера занимаемых жилых помещений либо к их отчуждению, размер предоставляемого гражданам жилого помещения уменьшается на соответствующее количество квадратных метров общей площади.
Необходимо установить умысел, направленный на совершение действий по ухудшению жилищных условий, целью которых является именно признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Наглядным примером таких действий является предоставление права пользования жилым помещением лицам, не являющимся нуждающимися, продажа части жилого помещения без особой необходимости. Однако следует отметить, что введение конструкции умысла значительно усложнило применение нормы на практике, так как это придало ей значительный субъективизм. Достаточно сложно выяснить, была ли у гражданина жизненная необходимость ухудшать свои жилищные условия или нет. Это связано с тем, что в контексте данной статьи простая продажа комнаты в квартире с целью получения денежной выгоды будет считаться действием, приведшим к намеренному ухудшению жилищных условий, а те же действия, совершенные с целью оплаты необходимого лечения, которое невозможно получить в рамках медицинского страхования, не будут признаваться таковыми.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Комментируемая статья по содержанию непосредственно связана со ст. 52 ЖК РФ и является ее логическим завершением. В статье содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В первую очередь, это отсутствие полного комплекта документов, необходимых в соответствии со ст. 52 ЖК РФ, перечень которых устанавливается законодательством субъектов РФ. Во-вторых, возможен отказ, если представленные документы не подтверждают право гражданина состоять на учете как нуждающегося в жилом помещении по основаниям, предусмотренным ст. 51 ЖК РФ. В-третьих, основанием для отказного решения может послужить обращение гражданина ранее пятилетнего срока со дня совершения им действий по ухудшению его жилищных условий.
Решение об отказе оформляется в письменной форме, содержит обоснования такого отказа со ссылкой на закон, регистрируется в установленном порядке и направляется гражданину по почте в течение трех рабочих дней со дня принятия самого решения. При несогласии гражданина с решением об отказе в принятии его на учет как нуждающегося в жилом помещении последний вправе обжаловать его. Заявление в соответствии со ст. 254 ГПК РФ подается в суд по подсудности - в районный суд по месту жительства гражданина или по месту нахождения органа, осуществляющего принятие на учет. Гражданин вправе обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления. Порядок рассмотрения заявления судом регламентируется статьями 257-258 ГПК РФ.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. В связи с взаимосвязанности статей 55-56 ЖК РФ комментируются одновременно.
2. Граждане могут быть сняты с учета только по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Прежде всего гражданин вправе по своей инициативе обратиться в орган, осуществляющий принятие на учет, с заявлением о снятии его с учета. При этом каких-либо специальных обоснований для его волеизъявления не требуется. Снятию с учета подлежат также граждане, которые утратили основания, дающие им право получения жилого помещения по договору социального найма за счет государственного или муниципального жилищного фонда (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).
Выезд гражданина на место жительства в другое муниципальное образование может послужить основанием для снятия последнего с учета при следующих обстоятельствах. При смене постоянного места жительства необходимо, чтобы гражданин снялся с регистрационного учета по месту жительства с одновременной сдачей занимаемого им жилого помещения. В противном случае такой выезд невозможно квалифицировать как перемену постоянного места жительства. Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(86) (в ред. ФЗ от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ), гарантируя право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, ввел институт регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. В соответствии со ст. 3 указанного закона граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в порядке, установленном Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Эти правила утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713*(87) (в ред. пост. Правительства РФ от 12 марта 1997 N 290 с изм., внесенными в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П). В отношении городов Москвы и Санкт-Петербурга вопрос об изменении места жительства может рассматриваться только при условии, если гражданин выезжает за пределы города.
Предоставление гражданину от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения автоматически влечет за собой его снятие с учета. Порядок предоставления бюджетных средств на указанные цели в связи с отсутствием соответствующих положений в ЖК РФ устанавливается законодательством субъектов РФ.
В случае если в документах, послуживших основанием для постановки гражданина на учет, впоследствии выявляются какие-либо сведения, не соответствующие действительности, то на основании достоверных сведений гражданин должен быть снят с учета.
Неправомерные действия должностных лиц также влекут за собой снятие с учета граждан, изначально не имеющих права на получение жилого помещения по договору социального найма в установленном законодательством порядке. К числу таких действий относится получение взятки, халатность и т.п.
3. Снятие с учета граждан в качестве нуждающихся в получении жилого помещения возможно только на основании соответствующих документов. Решение о снятии с учета в соответствии с ч. 2 принимается в течение тридцати дней со дня выявления обстоятельств, которые послужили основанием для принятия такого решения. Оформляется такое решение в письменной форме с указанием оснований снятия с учета, установленных частью первой комментируемой статьи. Порядок выдачи решений о снятии с учета аналогичен порядку выдачи решений об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся (см. комментарий к ст. 53). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Ч. 1 комментируемой статьи закрепляет принцип обеспечения граждан жилыми помещениями по договорам социального найма. Статья устанавливает основной принцип очередности в обеспечении прав граждан на жилые помещения. Первым жилье получает тот, кто признан нуждающимся и встал на учет раньше. В ЖК РФ сохранилось понятие внеочередников. Это те категории нуждающихся, которые обеспечиваются жилыми помещениями по мере возникновения у них права на помощь государства в жилищной сфере. В тоже время в нем исключено понятие первоочередников, которое имелось в ранее действующем жилищном законодательстве.
В порядке очередности в зависимости от времени постановки на учет гражданам последовательно предоставляются жилые помещения. При этом дата постановки на учет определяется датой принятия решения, оформленного в порядке, установленном ч. 5 ст. 52 ЖК РФ.
2. Внеочередное предоставление жилых помещений совсем не означает, что такие граждане не ставятся на учет как нуждающиеся. Из содержания ст. 52 и ч. 3 комментируемой статьи следует, что жилые помещения предоставляются только гражданам, состоящим на учете. Такой вывод подтверждается и п. 32 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 (в редакции пост. Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 199)*(88). Указанные правила применяются с изменениями, внесенными определением Верховного Суда РФ от 18 сентября 2003 г. N КАС03-413*(89) в части, не противоречащей ЖК РФ.
Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, не подлежащими ремонту или реконструкции. Для отнесения жилых помещений к разряду непригодных для проживания необходимо руководствоваться правовыми актами, перечисленными в комментарии к ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, критерии и технические условия отнесения жилых помещений к категории ветхих или аварийных установлены Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденными приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446. Критерии отнесения жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания определены Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям (СанПиН 2.1.2. 1002-00), которые утверждены Минздравом РФ 15 декабря 2000 г.
Вне очереди обеспечиваются жилыми помещениями в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (см. комментарий к ст. 49 и 52 ЖК РФ), и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых утверждается постановлением Правительства России (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).
3. Жилые помещения из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам по договору социального найма, который заключается в порядке, установленном ст. 60 ЖК РФ или в ином порядке, установленном законодательством субъектов Федерации (для категорий граждан, определенных регионами, кроме малоимущих). Основанием для заключения указанного договора является решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. В трехдневный срок решения направляются гражданам, в отношении которых они приняты. В этих решениях указывается срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма.
4. Жилое помещение должно предоставляться в границах населенного пункта, где гражданин зарегистрирован по месту жительства, в виде отдельной квартиры, за исключением случаев, предусмотренных ст. 59 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 59 ЖК РФ). Общая площадь рассчитывается, исходя из нормы предоставления на одного человека, установленной ст. 50 ЖК РФ или законодательством для отдельных категорий нуждающихся (см. комментарий к ст. 50).
При определении общей площади жилья, предоставляемого гражданину по договору социального найма жилого помещения, учитываются жилые помещения, находящиеся не только у него в собственности, но и в пользовании.
5. Если при предоставлении гражданину жилого помещения будет установлено, что за срок, в течение которого применяются положения о намеренном ухудшении жилищных условий, он различными способами сознательно ухудшал свои жилищные условия, то определение размера жилого помещения, предоставляемого семье по договору социального найма, устанавливается при наличии соответствующих норм законодательства субъекта с учетом отчужденного помещения или иным способом утраченного права на жилое помещение. Порядок определения общей площади жилого помещения должен соответствовать ст. 50 ЖК РФ и ч. 5 комментируемой статьи. Иными словами, несмотря на определенные нарушения со стороны гражданина, объем площади предоставляемого ему жилого помещения должен складываться из расчета нормы предоставления на каждого члена семьи.

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

1. Договор социального найма заключается при условии предоставления жилого помещения в виде отдельных комнат для лиц разного пола. Исключение составляют супруги. По ранее действовавшему жилищному законодательству (ст. 41 ЖК РСФСР) не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Положения же комментируемой статьи допускают случаи, когда лица разного пола, не являющиеся супругами, согласны на проживание в одной комнате (однокомнатной квартире). Это согласие должно подтверждаться письменным заявлением в адрес органа, осуществляющего предоставление жилого помещения.
2. Законодатель дает возможность предоставлять по договорам социального найма жилое помещение большего размера, что зачастую целесообразно в связи с планировкой квартир в многоквартирных домах или обусловлено иными причинами. Однако при этом общая площадь жилья не должна превышать норму предоставления на одного человека более чем в два раза.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Положения комментируемой статьи вводят определенные ограничения при предоставлении жилых помещений в коммунальной квартире и, таким образом, явно направлены на уменьшение количества собственно коммунальных квартир. Вся статья представляет собой установление порядка, в соответствии с которым осуществляется предоставление освободившейся комнаты.
При освобождении комнаты в коммунальной квартире в первую очередь это жилое помещение предлагается проживающим в этой квартире малоимущим гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или могут быть признаны таковыми (то есть имеющими все основания встать на учет, но не подавшими заявление об этом в компетентные органы).
2. В ч. 2 комментируемой статьи определена следующая ступень очередности предоставления по договору социального найма освободившейся комнаты. При отсутствии нуждающихся жильцов освободившееся жилое помещение предоставляется малоимущим соседям, у которых общая площадь жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. То есть у претендента должно быть три основания: он должен быть малоимущим и иметь жилое помещение менее нормы предоставления и подать заявление о своем желании присоединить освободившуюся комнату.
3. В случае отсутствия в коммунальной квартире жильцов, указанных в частях 1 и 2 ст. 59, освободившееся жилое помещение продается одному из соседей, который обеспечен жилым помещением, общая площадь которого не превышает норму предоставления. Продажа такой комнаты осуществляется по рыночным ценам, определяемым в соответствующих субъектах РФ или муниципальных образованиях лицензированными оценщиками. Во всех перечисленных случаях жилое помещение предоставляется по письменному заявлению гражданина, претендующего на него. Такое заявление подается в государственный или муниципальный орган, который будет оформлять право гражданина на комнату.
4. Только в случае, когда в коммунальной квартире не обнаружилось перечисленных в ч. 1-3 данной статьи категорий граждан, жилое помещение предоставляется по договору социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, то есть очереднику.

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. Глава 8 ЖК РФ определяет условия, порядок заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения. Общие положения договора социального найма жилого помещения устанавливаются главой 35 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ. Основными отличиями договора социального найма являются:
а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;
б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия.
Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).
Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.
Следует отметить, что граждане, которые были приняты на учет до вступления ЖК РФ в действие (1 марта 2005 г.), сохраняют право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
2. Ч. 2 комментируемой статьи обеспечивает особую устойчивость договора социального найма жилого помещения посредством императивного установления бессрочности данного договора. В связи с этим к договору социального найма не применяются нормы ст. 683 и 684 ГК РФ.
3. Ч. 3 комментируемой статьи является логическим продолжением второй части ст. 60, так как в ней установлен запрет расторжения договора социального найма жилого помещения в случае изменения оснований и условий, в соответствии с которыми он был заключен с гражданином. Например, если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что наниматель и члены его семьи вправе пользоваться предоставленным им жилым помещением в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма. Таким образом, условия и ограничения пользования помещениями не могут быть установлены другими нормативными актами, кроме ЖК РФ.
2. Ч. 2 определяет права нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества в этом доме. Под общим имуществом в данном случае понимается имущество, включая помещения и оборудование, предназначенное для совместного использования лицами, проживающими в указанном доме, либо обеспечивающее проживание таковых лиц, но не относящееся к отдельным жилым помещениям. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи по существу совпадает с нормой ст. 673 ГК РФ и ограничивает предмет договора социального найма четырьмя видами жилых помещений (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Разница между ними лишь в том, что в ГК РФ вместо термина "предмет" употреблен термин "объект", в данном случае они являются синонимами. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47*(90).
2. Ч. 2 комментируемой статьи запрещает заключать договоры социального найма в отношении тех видов помещений, которые законодатель признает неприемлемыми для проживания отдельной семьи, к которым относятся смежные комнаты, т.е. комнаты, не имеющие отдельного входа, а связанные с другими комнатами общим входом, и помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Если ранее единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, выдаваемый на основании решения государственного органа, то согласно ЖК РФ при предоставлении жилого помещения обязательно заключение договора найма жилого помещения.
Договоры социального найма, заключенные ранее 1 марта 2005 года, переоформлению не подлежат.
Договор социального найма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(91).
Заключая договор социального найма, наниматель и члены его семьи меняют место жительства и подлежат регистрации по месту жительства в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(92). Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713*(93).
В соответствии с Правилами гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;
3) документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще заверенная копия).
Должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы вместе с адресными листками прибытия и формами статистического учета в органы регистрационного учета.
Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан по месту жительства и производят в их паспортах отметку о регистрации по месту жительства. Гражданам, регистрация которых производится по иным документам, удостоверяющим личность, выдается свидетельство о регистрации по месту жительства.
За регистрацию граждан по месту жительства взимается государственная пошлина в порядке и размерах, предусмотренных налоговым законодательством Российской Федерации.
2. Правительство РФ своим постановлением от 21 мая 2005 года N 315*(94) утвердило Типовой договор социального найма жилого помещения. Данным договором устанавливается, что наймодатель передает нанимателю и членам его семьи (если таковые имеются) конкретное жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное владение и пользование. Кроме того, в договоре определяются права и обязанности сторон, порядок его изменения, расторжения и прекращения. Вместе с тем следует отметить, что типовой договор не является обязательным для использования его сторонами. Наймодатель имеет право вносить в договор, который он предлагает для заключения гражданам, изменения и дополнения, которые не могут ухудшать положения нанимателя по сравнению с правилами, установленными Жилищным кодексом РФ и законодательством Российской Федерации. Наниматель же не может менять условия договора по своему усмотрению, так как права и обязанности сторон по договору должны быть одинаковы для всех лиц, заключающих его.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Комментируемая статья развивает положения ст. 675 ГК РФ, указывая на неизменность договора социального найма жилого помещения не только при смене собственника этого помещения, но и на то, что не подлежат изменению условия договора также в случае перехода иному лицу права хозяйственного ведения или оперативного управления на указанное жилое помещение. Таким образом, даже в случае передачи жилого помещения из муниципального или государственного жилого фонда в частный жилой фонд новый собственник не вправе изменить условия договора социального найма либо расторгнуть его. В то же время данная статья не соответствует концепции самого Жилищного кодекса, так как он предусматривает возможность заключения договора социального найма только в отношении жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. В отличие от ст. 676 ГК РФ комментируемая статья устанавливает не только обязанности, но и права наймодателя, закрепляя за ним право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следует отметить, что в новом типовом договоре социального найма жилого помещения наряду с указанными закреплены дополнительные права, в том числе требование допуска в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния.
2. Наймодатель обязан передать нанимателю помещение свободным от прав иных лиц на это помещение, т.е. свободное как от проживания, так и от иных прав третьих лиц. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность проводить капитальный ремонт жилого фонда, предоставленного по договору социального найма. Рекомендуемый перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, утвержден Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170*(95). "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В частности, к работам, осуществляемым в рамках капитального ремонта, относится утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров); установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей); ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов); ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления.
Наймодатель также обязан принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Перечень работ по содержанию жилых домов также установлен указанным постановлением Госстроя России. Следует отметить, что в указанном перечне нет четкого разделения на жилые помещения и общее имущество многоквартирного дома. Так, к таким работам относится устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения, проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах, утепление чердачных перекрытий, замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений, поставка доводчиков на входных дверях, мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках, удаление мусора из здания, его вывоз и т.д.
3. Содержащийся в ч. 2 перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим. Типовым договором социального найма жилого помещения на него возлагаются обязанности предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям, принимать участие в подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и ряд других.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. В ч. 1 комментируемой статьи сформулировано общее правило в отношении ответственности наймодателя. Ответственность устанавливается только законодательством, но основанием для ее применения может быть как нарушение жилищного законодательства, так и неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору социального найма жилого помещения.
2. Ч. 2 определяет конкретные основания и виды ответственности наймодателя при невыполнении им своих обязанностей по договору социального найма. Она наступает в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта:
- сданного внаем жилого помещения;
- общего имущества в многоквартирном доме;
- устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Данная статья определяет полномочия нанимателя, которым согласно ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин. Предоставленные в ч. 1 комментируемой статьи права позволяют нанимателю в широкой степени распоряжаться своими правами на предоставленное жилое помещение.
2. Ч. 2 данной статьи определяет, что содержащийся в ч. 1 перечень прав не является исчерпывающим. Он может быть дополнен федеральным законом или договором социального найма жилого помещения (в частности, в Типовом договоре социального найма предусмотрены такие дополнения). В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.
3. Наниматель обязан надлежащим образом использовать предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Его обязанности определены не только в ч. 3 комментируемой статьи, но и в статьях 678, 681, 682 ГК РФ и других нормативных правовых актах.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Данная статья не устанавливает конкретной ответственности нанимателя жилого помещения, но определяет основания для ее применения (те же, что и для наймодателя: неисполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма). Виды ответственности перечислены в ст. 83 ЖК РФ. Они могут быть установлены иными правовыми актами, но не договором социального найма (хотя в нем и могут быть продублированы установленные законодательством виды ответственности).

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментируемая статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Членов семьи можно условно разделить на три группы:
1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, - это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;
2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т.е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т.е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т.п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК РФ не указано. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в главе 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;
3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядок. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.
2. Установление равных полномочий нанимателя и членов его семьи показывает на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т.е. достигших восемнадцатилетнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т.е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, таки от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и частично. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
3. Ч. 3 комментируемой статьи является формальной гарантией для членов семьи нанимателя реализации ими своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Комментируемой статьей предусмотрено право нанимателя вселять граждан в качестве членов семьи в жилое помещение, в котором он проживает по договору социального найма. В ч. 1 определены условия такого вселения. При этом несовершеннолетних детей нанимателя можно вселить без согласия других членов семьи нанимателя и без согласия наймодателя; вселение супруга, родителей и совершеннолетних детей нанимателя возможно только с письменного согласия проживающих вместе с нанимателем членов его семьи; вселение иных лиц допускается только с письменного согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.
Во всех случаях, кроме вселения несовершеннолетних детей нанимателя, наймодатель вправе запретить вселение граждан в жилое помещение, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это исключение является важной гарантией прав несовершеннолетних.
2. Ч. 2 комментируемой статьи гарантирует вселенному члену семьи равные права с нанимателем и другими членами семьи. Неисполнение содержащегося в нем права не является основанием для его выселения из жилого помещения.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментируемая статья устанавливает равенство прав и обязанностей всех членов семьи нанимателя, указанных в договоре социального найма жилого помещения, проживающих вместе с нанимателем. При этом временное отсутствие не влечет изменение их полномочий, обусловленных договором социального найма, что весьма важно, например, в случае ремонта жилого дома, которому предшествовало временное выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, полученного на основании договора социального найма.
Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР в ст. 60 устанавливал, что временным отсутствием считалось непроживание на жилой площади в течение шести месяцев. Однако наниматель и члены его семьи при наличии уважительных причин сохраняли право на жилье на более длительный срок. Отсутствие такой нормы в новом ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что временное отсутствие может длиться неограниченный период.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Только наниматель жилого помещения вправе совершить обмен жилого помещения, в котором он проживает, на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Это право не распространяется на случаи, когда жилая площадь предоставлялась на основе коммерческого найма и других условиях.
Обмен требует письменного согласия наймодателя и письменного согласия всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе и отсутствующих). Порядок такого согласования не установлен, но, по всей видимости, он должен быть определен собственником жилого фонда, то есть соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления. Так, в Москве действует Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утвержденное распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 9 апреля 1996 года N 74. На уровне Российской Федерации единый порядок совершения обмена установлен Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года N 12*(96).
2. Членам семьи нанимателя дано право требовать от нанимателя обмена жилья на другое жилье социального назначения. Реализация этого права при необходимости может обеспечиваться судом путем подачи соответствующего иска.
3. В целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных усложнена процедура обмена с их участием. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке.
4. Ч. 5 комментируемой статьи закрепляет право нанимателя и членов его семьи осуществлять обмен независимо от места нахождения предоставленной им жилой площади в пределах всей страны без ограничения количества обменов. Однако обмен может производиться только из жилищного фонда, предназначенного для предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилых помещений между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. К ним следует отнести и споры о пользовании жилым помещением между нанимателем и членами его семьи. В этом случае обмен можно будет производить только после его завершения. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной власти и местного самоуправления (т.е. наймодателями) устанавливаться не могут.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилых помещений осуществляется на основании заключенного между нанимателями договора в простой письменной форме. Договор обмена не требует уплаты каких-либо дополнительных сумм, например компенсаций за отдаленность жилого помещения от метро и т.д. В противном случае такой обмен может быть признан судом недействительным.
2. Договор не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оригинал договора предоставляется наймодателю (если у нанимателей, заключивших договор, разные наймодатели - то каждому наймодателю), который должен в течение десяти рабочих дней дать в письменной форме согласие или отказ на обмен жилых помещений. Основания отказа четко установлены в ст. 73 ЖК РФ.
3. На основании договора обмена и письменного согласия каждого наймодателя договоры социального найма подлежат расторжению по прежнему месту жительства и одновременному заключению на новом месте жительства в течение десяти рабочих дней. Следует отметить, что такой порядок может вызвать определенные сложности при наличии у нанимателей, заключивших договор, разных наймодателей. По всей видимости, каждый из наймодателей должен заключать новый договор и расторгать старый вне зависимости от того, совершены ли аналогичные действия другим наймодателем или нет.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Договор обмена может быть оспорен и признан судом недействительным (оспоримым) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Соответствующий иск могут подать в суд наймодатель и другие заинтересованные лица.
Основаниями для такого судебного решения, согласно статьям 166-181 ГК РФ, являются, в частности, сделки:
1) не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов;
2) совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
3) мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
4) притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки;
5) совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
6) совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими(указанные сделки могут быть признаны судом недействительными по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате их совершения);
7) совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
8) совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
2. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, при признании судом обмена недействительным ни у нанимателя, ни у членов его семьи никаких новых прав не возникает. И если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся, стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства.
3. Убытки от виновных действий пострадавшая сторона подсчитывает в рублях. При этом ей должны компенсироваться расходы по переезду, ремонту обмененного жилья и т.д.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель вправе сдавать помещение в поднаем. Эти вопросы регулируются положениями ГК РФ (ст. 685 п. 1-3) и ЖК РФ. Для заключения договора поднайма наниматель обязан получить письменное согласие наймодателя и всех проживающих с нанимателем членов семьи.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех проживающих лиц (собственников, нанимателей и членов их семей, проживающих в других жилых помещениях этой квартиры).
3. Содержащееся в ч. 3 комментируемой статьи правило предполагает, что при нарушении поднанимателем условий пользования жильем ответственность перед наймодателем несет наниматель, который в свою очередь имеет право на регрессные требования к поднанимателю.
4. Исходя из смысла закона наймодатель отказывает нанимателю в заключении договора поднайма только в трех случаях:
1) если после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего станет меньше учетной нормы;
2) если в жилом помещении проживает гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне;
3) если в результате заключения этого договора в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий хроническим заболеванием, указанным в перечне, предусмотренном ЖК РФ.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма заключается в письменной форме. Также как и договор социального найма, договор поднайма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже отмечалось, ЖК РФ установил обязанность нанимателя получить согласие наймодателя на заключение договора поднайма. Как представляется, порядок получения такого согласия должен устанавливать сам наймодатель - т.е. соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления, которые являются собственниками жилищного фонда. Например, в Москве такой порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 года N 68.
2. Гражданин, заключивший договор поднайма, и члены его семьи обязаны зарегистрироваться в органах регистрационного учета. В зависимости от того, будут ли граждане постоянно или преимущественно проживать в данном жилом помещении или нет (т.е. будет ли это жилое помещение местом жительства для гражданина или только местом пребывания), порядок регистрации аналогичен порядку регистрации по месту жительства нанимателя по договору социального найма либо порядку регистрации временных жильцов (в обоих случаях обязательным документом, представляемым для регистрации, является договор поднайма).
3. Договор поднайма относится к числу срочных и возмездных. При этом если в договоре не указан срок его действия, то он считается заключенным на один год. При окончании срока действия договора поднайма у поднанимателя не возникает преимущественного права на его заключение на новый срок.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма является возмездным договором, существенным условием которого является плата за поднаем жилого помещения. В отношении платы в договоре следует определить:
1) порядок выплаты денежных средств по договору;
2) условия платы;
3) сроки внесения;
4) размер платы.
2. ЖК РФ предоставляет нанимателю полную свободу в вопросе установления размера платы по договору поднайма. Согласование размера платы с наймодателем в данном случае не требуется.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма, как срочный договор, прекращается по истечении срока, указанного в самом договоре, а также в случае прекращения действия основного договора - договора социального найма. При этом причина прекращения последнего не имеет значения. Таким образом, договор поднайма обусловлен действием договора социального найма. Без первого второй не существует.
2. Ч. 2 комментируемой статьи предполагает возможность досрочного расторжения договора поднайма. Договор поднайма подлежит расторжению либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при невыполнении поднанимателем условий договора.
3. Процедура расторжения договора поднайма по инициативе нанимателя довольно сложна и состоит из трех стадий. Первой обязательной стадией является предупреждение поднанимателя о нарушении договора. Вторая - определение срока устранения нарушений. Третья стадия - обращение в суд с иском о расторжении договора поднайма.
4. Наниматель вправе обратиться в суд и в случае если поднаниматель не желает освобождать жилое помещение после истечения срока договора или его расторжении. В случае удовлетворения иска поднаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья.
5. Последняя часть комментируемой статьи возлагает обязанность на нанимателя и поднанимателя за три месяца предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма. По ранее действовавшему Жилищному кодексу такая обязанность возлагалась только на нанимателя.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения имеет право вселять в него временных жильцов. Вопросы, связанные с вселением временных жильцов, регулируются ЖК РФ и ГК РФ. Согласно ст. 680 ГК РФ наниматель вправе вселить временных жильцов при условии предварительного уведомления наймодателя (т.е. соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления - в Москве такой порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 года N 68) и с общего согласия всех граждан, совместно с ним проживающих. Временные жильцы проживают безвозмездно - в этом указанные отношения отличаются от договора поднайма жилого помещения. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы.
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Это также означает, что срок проживания временного жильца в жилом помещении не может считаться в совокупности - для повторного вселения этого жильца (даже если до этого он прожил в жилом помещении меньше шести месяцев) требуется уведомлять наймодателя и получать согласие членов семьи.
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(97) граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания (т.е. гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно). В частности, согласно Правилам регистрации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713*(98), временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
3) документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (в данном случае таким документом является заявление соответствующего нанимателя).
Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.
Должностные лица, ответственные за регистрацию, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета. Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.
3. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем. Такое право предоставлено и постоянно с ним проживающим.
4. ЖК РФ специально оговорил последствия отказа временных жильцов освободить жилое помещение - они выселяются в судебном порядке без предоставления жилого помещения. В ЖК РФ не установлено, кто обращается в этом случае в суд с иском о выселении. Поэтому, надо полагать, этот вопрос решается в общем порядке, установленном гражданским законодательством. С иском вправе обращаться как сам наниматель, члены его семьи, проживающие в этом жилом помещении, так и соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, являющийся наймодателем. Такой порядок не допускает самоуправных действий со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Содержащаяся в ч. 1 норма рассчитана на граждан, занимающих большую жилую площадь, чем им необходимо. Заменить жилую площадь можно лишь на меньшую площадь, т.е. если имеющаяся квартира превышает учетную норму. При этом площадь жилого помещения, предоставляемого гражданину взамен жилого помещения большей площади, должна соответствовать нормам предоставления жилого помещения, установленным в порядке, предусмотренном ст. 50 ЖК РФ. Кроме того, соответствующая замена допускается в случае согласия всех членов семьи на переезд в меньшую квартиру. За несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных согласие дает опекун (попечитель) или орган опеки и попечительства. Следовательно, отсутствие между ними согласия не позволяет нанимателю произвести замену жилья. Обязанность наймодателя произвести замену не подкрепляется нормой об его ответственности в случае ее неисполнения. Добиваться исполнения наймодателем этого правила следует в судебном порядке.
2. Ч. 2 комментируемой статьи дает возможность федеральному и региональному законодателям расширять перечень оснований для замены жилой площади, что вполне актуально в условиях удорожания жилищно-коммунальных услуг.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи предусматривает право граждан, проживающих в жилом помещении на основании самостоятельных договоров найма жилого помещения и объединившихся в одну семью, на заключение единого договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. В этом случае нанимателем становится один из граждан, ранее являющийся нанимателем по самостоятельному договору найма. Другие граждане будут проживать в жилом помещении в качестве членов семьи нанимателя. В случае сокращения семьи по каким-либо причинам оставшиеся жильцы будут сохранять право на все жилище в полном объеме.
2. Стать новым нанимателем может каждый из дееспособных членов семьи. Однако для получения такого статуса необходимо согласие остальных членов семьи и наймодателя. В качестве специального и естественного основания изменения договора социального найма является смерть нанимателя. Вследствие такого юридического события нанимателем становится один из членов семьи умершего. Перезаключение договора не влечет изменения прав для других членов семьи бывшего нанимателя.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи договор социального найма каждая из его сторон в любое время имеет право по своей инициативе расторгнуть. Однако это право небезгранично. Наниматель может расторгнуть договор только при условии получения письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Кроме того, фактический выезд из квартиры нанимателя и членов его семьи в другое место жительства расценивается законодателем как расторжение договора социального найма. Только выезд должен быть не временным, а постоянным. Таким образом, наниматель и члены его семьи могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, и наймодатель не вправе препятствовать в этом.
2. Наймодатель ограничен в праве расторгнуть договор. Это можно сделать только в судебном порядке и только в строго определенных кодексом случаях:
1) при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) при использовании жилого помещения не по назначению;
5) при невозможности проживания нанимателя в жилом помещении - то есть при тех обстоятельствах, которые влекут за собой обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. При расторжении договора по первому основанию выселяемым в обязательном порядке предоставляется другое жилое помещение меньшего размера и с ними заключается новый договор социального найма. В иных случаях наймодателем жилье выселяемым не предоставляется.
Расторжение договора социального найма со стороны наймодателя происходит в основном в результате действий нанимателя, нарушающих условия договора. Поскольку наниматель несет ответственность перед наймодателем не только за свои действия, но и за действия временных жильцов и поднанимателей, то договор социального найма может быть расторгнут и в результате аналогичных действий указанных лиц.
В частности, это касается такого основания расторжения договора, как разрушение или повреждение жилого помещения. Что понимается под разрешением или повреждением жилых помещений, видимо, придется решать суду в зависимости от конкретной ситуации. Но в качестве общего понятия можно взять за основу такие действия нанимателя, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.
То же относится и к систематическому нарушению прав соседей и использованию жилого помещения не по назначению. В данном случае следует принимать во внимание требования к использованию жилого помещения, установленные уже упомянутыми Правилами.
3. Ч. 5 предусматривает прекращение договора социального найма жилого помещения в двух случаях:
1) в связи с утратой (разрушением) помещения;
2) со смертью одиноко проживающего нанимателя.
Таким образом, данные положения напрямую корреспондируются с нормами ГК РФ, устанавливающего основания прекращения обязательств - ст. 416 (Прекращение обязательства невозможностью исполнения), и ст. 418 ГК РФ (Прекращение обязательства смертью гражданина). То есть договор социального найма прекращается, когда исполнение обязательств по нему теряет всякий смысл из-за утраты предмета договора (жилого помещения) или смерти стороны договора (нанимателя). Иными словами, прекращение договора, в отличие от его расторжения, не зависит от воли сторон.
В случае смерти нанимателя, проживающего вместе с семьей, договор не прекращается. Договор должен быть перезаключен с другим членом семьи.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

В случае расторжения договора в судебном порядке либо в результате иных объективных причин (например, проведения наймодателем капитального ремонта) наниматель может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Причем в любом случае такое выселение производится исключительно в судебном порядке.
В зависимости от причин, которые повлекли за собой выселение нанимателя, ЖК РФ выделяет три способа выселения:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Выбор способа решения вопроса о расторжении договора обусловлен причиной, побудившей наймодателя обратиться в суд.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений осуществляется в тех случаях, когда проживание нанимателя в жилом помещении становится невозможным в силу объективных обстоятельств - сноса здания, перевода жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания. Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления. При выселении по указанным основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый. Таким же образом будет решаться вопрос, если после капитального ремонта или реконструкции здания жилая площадь, которую занимал наниматель, не сохранилась в прежнем объеме, т.е. существенно увеличилась или уменьшилась. Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но такое обращение в суд не освобождает его от обязанности предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Комментируемая статья является гарантией предоставления нанимателю нового благоустроенного жилья в случае сноса дома, где он занимал жилую площадь по договору социального найма. Она возлагает на наймодателя обязанность заключить новый договор социального найма на новое жилое помещение, предоставленное нанимателю. В целях придания этому процессу большей организованности в субъектах РФ приняты нормативные правовые акты, конкретизирующие порядок переселения граждан сносимых домов.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Как уже отмечалось ранее, в настоящее время порядок признания жилых помещений непригодным для проживания утвержден постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47*(99). В соответствии с указанным основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Так, в частности, жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.
Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.
В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.
В соответствии с указанным положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусопровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. Комментируемая ч. 1 данной статьи возлагает обязанность на наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи жилье на время проведения капитального ремонта или реконструкции из маневренного фонда. Таковым является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах, например в случае крупной аварии. В то же время наймодатель может предоставить выселяемым другое благоустроенное жилье и заключить с ними новые договоры социального найма до начала реконструкции или капитального ремонта.
При проведении капитального ремонта в жилом помещении наниматель также подлежит выселению в следующих случаях:
1) Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено.
2) Если при проведении капитального ремонта общая площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
3) Если при проведении капитального ремонта общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (следует отметить, что в ЖК РФ нет определения "существенного превышения нормы предоставления", очевидно, этот вопрос должен решаться нормативными актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления).
4) Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя - в этом случае договор социального найма не расторгается и нанимателю на время капитального ремонта предоставляется благоустроенное жилое помещение из маневренного жилищного фонда. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). По смыслу статьи 106 ЖК РФ при этом должен быть заключен договор найма маневренного жилищного фонда.
5) Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, то наймодатель также может с согласия нанимателя предоставить ему другое жилое помещение. В этом случае договор социального найма подлежит расторжению. На новое жилое помещение заключается новый договор социального найма.
2. Нормативным актом, определяющим содержание капитального ремонта, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования. Понятие реконструкции раскрывается в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.
3. При отказе нанимателя от переселения в жилье из маневренного фонда наймодатель вправе обратиться в суд, который может обязать нанимателя выполнить такое требование.
4. За нанимателем сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение в случае его уменьшения по сравнению с первоначальной площадью. В то же время принудительно вселить его на такую площадь нельзя. В случае отказа нанимателя вернуться на уменьшенную жилую площадь наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилье.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. В комментируемой статье не предусматривается возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире. Не закреплено в ней и право нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, требовать при выселении по основаниям, содержащимся в статьях 86-88 ЖК РФ, предоставления ему отдельного жилого помещения*(100).
2. К помещению, предоставляемому гражданам в связи с выселением, предъявляются следующие требования:
1) помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям города, села, другого населенного пункта, в котором оно находится;
2) помещение должно быть равно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
3) помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Уровень благоустроенности определяется наличием в новом жилье коммунальных услуг. Жилая площадь, на которую переселяют нанимателя и членов его семьи, должна быть равнозначной ранее занимаемой. Однако в ч. 2 комментируемой статьи не установлена обязанность наймодателя обеспечить соответствующее право нанимателя.
3. По ранее действовавшему Жилищному кодексу допускалось выселение граждан из аварийных домов на основании санкции прокурора. Новый ЖК предусматривает только судебное решение данного вопроса.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

При невнесении нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги он может быть выселен в судебном порядке с предоставлением ему другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. То есть жилое помещение предоставляется по нормам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Являются ли причины невнесения платы за жилое помещение уважительными либо нет, должен решать в каждом конкретном случае суд. Следует отметить, что переселение недобросовестного нанимателя в новое жилище не освобождает его от оплаты задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Содержащиеся в данной статье меры являются крайней формой воздействия на нерадивых жильцов со стороны наймодателя.
Выселение без предоставления другого жилого помещения осуществляется:
1) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
2) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание водном жилом помещении;
3) при использовании жилого помещения не по назначению. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи об устранении указанных нарушений (в какой форме, не указано, но скорее всего письменно) и может (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Являлся ли этот срок разумным, должен установить суд в каждом конкретном случае.
ЖК РФ не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Ст. 91 ЖК РФ оставляет определенный простор правоприменителю. Из жилого помещения в судебном порядке могут быть выселены либо все проживающие там лица, либо только те граждане, которые совершают действия, являющиеся основаниями для такого выселения.
2. Ч. 2 комментируемой статьи допускает возможность выселения из жилой площади граждан, лишенных родительских прав. Данный вопрос может быть решен только судом. Основанием для такого решения является признание судом невозможности проживания граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. Понятия жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам комментируемого раздела ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В зависимости от целей назначения жилых помещений в комментируемой ч. 1 ст. 92 определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
2. Ч. 2 ст. 92 определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. Во-первых, они должны находиться в государственном и муниципальном жилищных фондах. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ст. 19, ч. 2) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). Согласно вышеуказанной норме ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Таким образом, виды помещений специализированного жилищного фонда, указанные в ч. 1, не могут находиться в частном жилищном фонде.
Обязательным условием использования жилого помещения в качестве специализированного является отнесение его к специализированному жилищному фонду. Порядок, условия и требования этой процедуры устанавливаются Правительством РФ.
В комментируемой статье определены некоторые процедурные условия: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами; решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.
3. Ч. 3 устанавливает ограничения правового режима специализированных жилых помещений. Такие помещения не подлежат отчуждению, передаче внаем, за исключением их передачи по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом ЖК РФ.

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Комментируемая статья определяет цели использования жилых помещений, при которых жилые помещения относятся к служебным жилым помещениям.
Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечисленными в комментируемой статье государственными органами и организациями. Они возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, при прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом РФ и другими специальными федеральными законами.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Назначение жилых помещений в общежитиях обуславливается определенными сроками проживания граждан. Согласно ч. 1 комментируемой статьи проживание граждан в общежитиях связано временными рамками - периодом их работы, службы или обучения. И хотя в комментируемой норме не определяются органы или организации, предоставляющие жилые помещения в общежитиях, вместе с тем в данном случае усматривается, что гражданин находится с ним в трудовых или служебных отношениях, а также в отношениях по поводу обучения.
2. В связи с особым характером жилых помещений в общежитиях ч. 2 настоящей статьи устанавливает, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
3. Характер отношений с гражданами, проживающими в общежитиях, предназначение жилых помещений в них определяет обязанность органов или организаций укомплектовывать указанные жилые помещения мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Установленная ЖК РФ эта обязанность является непременным условием договора при предоставлении жилого помещения в общежитии.
В настоящее время предприятия и организации в г. Москве не могут полностью отказаться от привлечения иногородних рабочих. При этом зачастую применяется вахтовый метод. В некоторых общежитиях работники предприятий и организаций проживают вместе с членами своих семей многие годы. С целью постепенного создания условий для поквартирного и покомнатного расселения семейных граждан, предпосылок для сокращения количества общежитий Правительство Москвы приняло Постановление от 25 октября 1994 г. N 976 "О мерах, направленных на совершенствование использования общежитий" (с изменениями на 04.04.1996). В соответствии с данным постановлением в жилищный фонд города переводятся общежития или их часть, занимающая дом, подъезд в домах квартирной планировки, а также квартиры, используемые под общежития. Принятию решения уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о переводе общежития в жилищный фонд города должна предшествовать работа администрации данного общежития по предоставлению в нем каждой семье изолированного помещения.
В соответствии с Законом города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (с изменениями на 8 декабря 2004 г.) граждане, за исключением лиц, для которых город Москва является местом пребывания, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они проживают в городе Москве в общей сложности не менее 10 лет и занимают независимо от формы собственности жилые помещения в квартирах (домах) коридорной планировки или в общежитиях, независимо от нормы постановки на учет.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

В комментируемой статье установлен открытый перечень целей назначения жилых помещений маневренного фонда. Однако эти цели ограничиваются временными рамками, т.е. помещения могут быть предназначены только для временного проживания граждан. Срок проживания в них определяется в ч. 2 ст. 106 ЖК РФ.
Согласно п. 1 комментируемой статьи такие помещения предназначаются гражданам в случае капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилые помещения только по договорам социального найма.
П. 2 этой же статьи устанавливает, что жилые помещения могут быть также предназначены для граждан, утративших жилые помещения в результате взыскания на эти жилые помещения, если они были приобретены за счет кредита или целевого займа и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого кредита. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными.
Следующий п. 3 устанавливает, что жилые помещения в маневренном фонде предназначены для граждан, у которых также единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Вместе с тем ЖК РФ не определяет перечень таких чрезвычайных обстоятельств. Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 1999 г. N 282*(101) "Об утверждении Положения о резервном жилищном фонде" (с изменениями на 10 апреля 2001 г.) определено, что резервный жилищный фонд формируется для:
- неотложного переселения граждан из аварийных жилых домов, домов, грозящих обвалом;
- переселения граждан в связи со стихийными бедствиями и иными чрезвычайными обстоятельствами, представляющими угрозу здоровью и жизни людей;
- предоставления залогодателям и членам их семей, проживающим в заложенных жилых помещениях, в соответствии с Порядком предоставления и пользования жилыми помещениями резервного жилищного фонда в целях реализации Московской ипотечной программы.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Комментируемая статья определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Они рассчитаны на граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Особенностью проживания в таких домах является то, что лицам, нуждающимся в специальной социальной защите, одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

В комментируемой статье устанавливается назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Согласно данной норме правовой статус таких лиц определяется в порядке, установленном федеральным законом. В настоящее время признание лиц вынужденными переселенцами и беженцами осуществляется на основании законов Российской Федерации от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" и от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах", действующих с учетом внесенных в эти законы изменений Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

1. Российская Федерация является социальным государством, гарантирующим социальную защиту граждан. В этой связи комментируемая ч. 1 определяет цели назначения жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые нуждаются в специальной социальной защите. К числу таковых относятся, например, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Их правовой статус определен в Федеральном законе от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". Он действует с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.
Статьей 14 Закона Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы"*(102) (в редакции Закона города Москвы от 12 мая 1999 г. N 23-52) установлено, что отдельным категориям лиц предоставляются жилые помещения в фонде специализированного использования по договору безвозмездного пользования. В настоящее время такими категориями являются инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата (колясочники), дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, стационарных учреждениях социальной защиты и других аналогичных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Для защиты жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, издано Постановление Правительства Москвы от 31 августа 1999 г. N 797 "О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - выпускников детских домов и школ-интернатов"*(103), в соответствии с которым жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования в виде отдельной квартиры по социальным нормам сроком на 5 лет. Не менее чем за один месяц до окончания срока действия договора безвозмездного пользования жилым помещением уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы направляет уведомление о необходимости переоформления договора безвозмездного пользования жилым помещением на договор социального найма. В исключительных случаях по ходатайству органов социальной защиты населения и законных представителей и в интересах выпускников уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы принимает решение о продлении с согласия выпускника срока действия договора безвозмездного пользования жилым помещением либо о досрочном переоформлении договора безвозмездного пользования на договор социального найма.
В соответствии с Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 17 марта 2003 г. N 61 "О предоставлении отдельным категориям граждан специально оборудованных жилых помещений" инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, а также проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания инвалиды и дети-инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками, могут получить специально оборудованное жилое помещение по договору безвозмездного пользования. Жилые помещения, предоставляемые инвалидам в виде отдельной квартиры, могут оборудоваться специальными средствами и приспособлениями: подъемниками, поручнями, пандусами, отдельным входом с улицы и т.д. Общая площадь такой квартиры увеличена за счет расширения мест общего пользования в квартире. В случае изменения обстоятельств, послуживших основанием для предоставления инвалидам жилого помещения из жилищного фонда специализированного использования, семья подлежит обеспечению по нормам предоставления иным жилым помещением из жилищного фонда города Москвы. При этом подлежат выселению все граждане, проживающие в специально оборудованном жилом помещении, с предоставлением иного жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует норме предоставления для семьи данной численности, или по договору найма без учета таких норм, со снятием с учета.
В период действия договора безвозмездного пользования граждане обязаны в установленные договором сроки оплачивать жилищные, коммунальные и иные услуги, вносить плату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. Оплата за пользование жилым помещением по договору не взимается.
2. В соответствии с пунктом "ж" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы социальной защиты относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. В силу этого в ч. 2 комментируемой статьи определено, что категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, в том числе в предоставлении вышеуказанных жилых помещений, устанавливаются как федеральным законодательством, так и законодательством субъектов РФ.

Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Ч. 1 комментируемой статьи устанавливает, что основаниями для предоставления специализированных жилых помещений являются решения собственников таких жилых помещений. От имени собственника действуют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ). Согласно комментируемой норме решение о предоставлении специализированного жилого помещения принимается уполномоченным органом государственной власти, уполномоченным органом местного самоуправления или уполномоченным лицом по договорам найма специализированных жилых помещений (см. комментарий к ст. 100 ЖК РФ). Исключение составляет предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 109 ЖК РФ).
Решение о предоставлении специализированного жилого помещения служит основанием для заключения с гражданами договора найма такого жилого помещения.
2. Положение ч. 2 комментируемой статьи определяет правило, согласно которому специализированные жилые помещения предоставляются гражданам по основаниям, установленным настоящим Кодексом, тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Это означает, что гражданам, которые имеют в данном населенном пункте жилые помещения на праве собственности или пользующиеся ими по договору социального найма, не предоставляются жилые помещения специализированного жилищного фонда. Настоящий раздел ЖК РФ определяет назначение жилых помещений указанного фонда - временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, и в связи с определенными обстоятельствами.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено, что предоставление специализированных жилых помещений (за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан) осуществляется по договору найма специализированного жилого помещения. Комментируемая статья определяет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные права и обязанности сторон этого договора устанавливаются в зависимости от вида предоставляемого специализированного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104-108 ЖК РФ).
В комментируемой статье также указываются стороны договора найма специализированного жилого помещения и основные условия такого договора. Сторонами выступают: наймодатель - действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, или уполномоченный орган местного самоуправления, или уполномоченное им лицо; и наниматель - гражданин, которому предоставлено указанное жилое помещение. В качестве условий данного договора определяется обязанность наймодателя передать нанимателю специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Согласно комментируемой ч. 2 указанный в ч. 1 этой же статьи ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.
3. Ч. 3 определяет содержание договора найма специализированного жилого помещения: предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Основная часть этих условий договора найма специализированного жилого помещения определяется нормами данной статьи и раздела IV ЖК РФ.
Так, по общему правилу предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение - предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. комментарий к ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). В таком случае возможно вселение в одну комнату несколько лиц, не имеющих родственных отношений.
4. В силу специального режима жилого помещения, предоставляемого по договору найма специализированного жилого помещения, положение ч. 4 комментируемой статьи содержит ограничение для этих жилых помещений - его наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать егов поднаем другим лицам.
5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений (кроме пользования служебными жилыми помещениями) применяются правила ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ. Для пользования служебными жилыми помещения применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.
6. Комментируемая ч. 6 также определяет, что одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И соответственно они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.
Согласно ст. 69 к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
7. В ч. 7 установлена обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения.
8. С учетом того, что в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, ч. 8 комментируемой статьи устанавливается полномочие Правительства Российской Федерации утверждать типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Согласно ее ч. 1 стороны такого договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи, без соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
2. Ч. 2 устанавливает право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении наниматель обязан сообщить наймодателю.
3. В ч. 3 установлены особые порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя. Как уже отмечалось, он может требовать расторжения этого договора только в судебном порядке. Основаниями такого требования является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения:
- отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или)коммунальные услуги более шести месяцев;
- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использование жилого помещения не по его назначению.
- иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ.
По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК РФ).

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. В ч. 1 комментируемой статьи в качестве основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения предусматривается утрата такого жилого помещения. При этом комментируемая норма определяет такую утрату, как разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. То есть речь идет об уничтожении объекта договора найма. Причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма.
Комментируемая норма допускает возможность прекращения договора найма по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.
Прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК РФ). Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК РФ).
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для его прекращения (см. комментарий к ст. 106 ЖК РФ).
Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора.
2. Основания прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии устанавливаются и в ч. 2 комментируемой статьи. Это переход права собственности на указанные жилые помещения или передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В комментируемой ч. 1 ст. 103 предусматривается, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища. В этой связи принудительное выселение таких граждан может производиться только в судебном порядке. При этом такое выселение производится без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила составляют случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 102 ЖК РФ и ч. 2 комментируемой статьи.
Кроме того, исключение установлено в ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой "граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
2. Положения комментируемой ч. 2 определяют исключения из правила, установленного ч. 1 этой же статьи. Комментируемая норма содержит перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения. Общей характеристикой указанных лиц является то, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. При этом они должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
3. Ч. 3 комментируемой статьи устанавливает обязательные характеристики жилых помещений, предоставляемых гражданам, указанным в ее ч. 2. Такое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом указывается, что в расчет могут не приниматься такие характеристики, как благоустроенность и размер занимаемого жилого помещения, в которое могут выселить граждан из общежитий.
4. Выселение указанных в ч. 2 данной статьи граждан с предоставлением другого жилого помещения возлагается на прежнего собственника или юридическое лицо, передающими соответствующее жилое помещение.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность либо избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Комментируемая норма наряду с общими правилами, установленными настоящим разделом, определяет особенности предоставления служебных жилых помещений. Ч. 1 предусматривает, что предоставление служебных жилых помещений осуществляется в виде отдельной квартиры. Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
2. В ч. 2 определяются полномочия соответствующих органов по поводу установления категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения: органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации (п. 2 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ); органом государственной власти субъекта РФ - в жилищном фонде субъекта РФ (п. 2 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ); органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде (п. 3 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).
Предоставление служебного жилого помещения гражданину осуществляется на основании решения соответствующего уполномоченного органа, за которым на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено это помещение, что служит основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения.
3. Ч. 3 комментируемой статьи устанавливает срок, на который заключается договор найма служебного жилого помещения, а также специальные (по отношению к ст. 102 ЖК РФ) основания прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Так, договор найма служебного жилого помещения может быть заключен на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности или на выборной должности Российской Федерации, субъекта РФ. Окончание вышеуказанных отношений является основанием для прекращения договора найма служебных жилых помещений.

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Ч. 1 одним из специальных правил предоставления жилых помещений в общежитиях признает размер такого жилого помещения - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Граждане, которым предоставляется жилое помещение в общежитии, должны состоять в трудовых, служебных отношениях (либо обучаться в учебном заведении) с предприятием или учреждением, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится данное общежитие.
Решение о предоставлении гражданам жилого помещения в общежитии является основанием для заключения договора найма жилого помещения в общежитии. Характер прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения определяется требованиями, которые предъявляются общежитиям, и установлены в ст. 94 ЖК РФ.
2. Согласно комментируемой ч. 2 срок договора найма жилого помещения в общежитии ограничен периодом, в течение которого между сторонами указанного договора имеются трудовые отношения, отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно являются трудовой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образования.
Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе в составе соответственно государственного или муниципального жилищного фонда создать маневренный фонд.
Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения в маневренном фонде могут быть предоставлены для временного проживания:
- гражданам в случае капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма;
- гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения соответствующего взыскания на эти жилые помещения (если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);
- гражданам, у которых единственное помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
- иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством. Аналогично ст. 105 ЖК РФ ч. 1 комментируемой статьи решает вопрос о размере жилых помещений маневренного фонда - они предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. В соответствии со ст. 95 ЖК РФ установлено целевое назначение жилых помещений маневренного фонда. Они выделяются только для временного проживания граждан (п. 1-4). В этой связи ч. 2 определяет соответствующие сроки, на которые может быть заключен договор найма жилого помещения в маневренном фонде.
3. Ч. 3 комментируемой статьи устанавливает, что истечение периодов, указанных в ч. 2 этой же статьи, на которые заключен договор найма жилого помещения в маневренном фонде, является основанием прекращения данного договора.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Согласно ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите. Комментируемая статья определяет, что порядок, условия предоставления и пользования вышеуказанными жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Таким образом, соответствующий собственник государственного жилищного фонда определяет не только категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите государства (ст. 96 ЖК РФ), но и порядок, условия предоставления и пользования указанными жилыми помещениями.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

С учетом регулирования федеральным законодательством отношений, связанных с вынужденными переселенцами и лицами, признанными беженцами, комментируемая норма определяет, что порядок предоставления жилых помещений данным лицам устанавливается специальным законодательством - федеральными законами.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Комментируемая статья аналогично ч. 2 ст. 98 ЖК РФ (установление категорий граждан, нуждающихся в социальной защите, соответствующим законодательством) предусматривает, что порядок и условия предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищно-строительные кооперативы имеют длительную историю. Они появились после принятия ЦИК и СНК СССР постановления от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации". В советский период их деятельность регулировалась в главе 5 ЖК РСФСР и рядом других нормативных актов.
В ч. 1 комментируемой статьи раскрывается понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов. Таковыми являются добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства для удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с учетом экономической и политической обстановки в стране, доступности жилья и цен на него, уровня благосостояния населения, а также других факторов для многих было и остается наиболее оптимальным способом приобретения квартиры. Это связано с тем, что граждане, имея возможность участия в строительстве своей квартиры и дальнейшего проживания в ней, выплачивают ее стоимость в течение, как правило, продолжительного периода времени. В этом заключается правовая сущность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются юридическими лицами и характеризуются организационным единством, имущественной обособленностью, возможностями нести самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам. Они наделены правом выступать в гражданском обороте и при разрешении споров в судах от собственного имени. Организационное единство проявляется в наличии органов управления и учредительных документов, а имущественная обособленность - в наличии паевого фонда и самостоятельного баланса.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются некоммерческими организациями и обладают специальной (ограниченной или целевой) правоспособностью, поскольку могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь для достижения целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Например, заключать договоры с подрядными организациями на осуществление ремонта, а также иных работ, необходимых для содержания жилого дома.
По общему правилу все некоммерческие организации в качестве основной цели своей деятельности не преследуют извлечение прибыли и не распределяют ее между участниками (ч. 1 ст. 50 ГК РФ). Однако на жилищные и жилищно-строительные кооперативы это правило не распространяется. Согласно ч. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные от предпринимательской деятельности, в соответствии с законом и уставом распределяются между их членами. При этом распределению может подлежать только часть прибыли, которая осталась у кооператива после расчетов с бюджетом и внесения иных обязательных платежей (чистая прибыль).
Указание в ГК РФ на распределение доходов между членами кооператива не означает, что они не вправе в уставе или решениях общего собрания предусмотреть иной порядок использования прибыли. Кооператив, например, может на своем собрании решить направить ее на ремонт здания, строительство, оплату труда дежурных и другие общие для всех пайщиков цели.
Законодательная возможность распределения доходов от предпринимательской деятельности между пайщиками обусловлена целью существования жилищных и жилищно-строительных кооперативов - удовлетворение потребностей конкретной группы граждан в жилье, тогда как работа других некоммерческих организаций направлена на достижение нематериальных целей и общественных благ.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к юридическим лицам, являющимся собственниками принадлежащего им имущества. Их пайщики утрачивают право собственности на переданные средства и имеют лишь обязательственные права (требования), что проявляется в наличии у них права при выходе из кооператива или его ликвидации требовать передачи части имущества, причитающегося на их долю. При этом следует учитывать, что в состав имущества жилищных, жилищно-строительных кооперативов не входят квартиры, предоставленные членам кооператива (пайщикам), полностью внесшим свой паевой взнос за эти помещения (ч. 4 ст. 218 ГК РФ).
2. В соответствии с ч. 2 и 3 комментируемой статьи члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Различие между ними заключается в том, что первые покупают квартиры в готовом доме, а вторые вкладывают денежные средства в их строительство. При этом они не обязаны принимать личное трудовое участие в возведении дома, а также иной деятельности кооператива. В случае выполнения работы в кооперативе их отношения с ним регулируются Трудовым кодексом РФ.
3. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов.
Понятие и основные юридические характеристики потребительских кооперативов содержатся в ст. 116 ГК РФ. Ими признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы от других потребительских кооперативов отличаются целью создания - удовлетворение потребностей граждан в жилье.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи действие положений главы одиннадцатой ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Например, на жилищные накопительные кооперативы, целью создания которых также является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилых помещениях.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы для достижения поставленных целей кроме положений ЖК РФ руководствуются ГК РФ, предусматривающим общие положения о юридических лицах, в частности о потребительских кооперативах, законами субъектов РФ, а также иными касающимися их деятельности нормативными правовыми актами. При этом важно учитывать, что Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"*(104) (п. 3 ст. 1) и Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 9 "О потребительской кооперации в Российской Федерации"*(105) (ст. 2) на жилищные и жилищно-строительные кооперативы не распространяются.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Ч. 1 ст. 111 ЖК РФ определяет круг лиц, имеющих право вступить в жилищный и жилищно-строительный кооперативы. Это право возникает у граждан, достигших 16 лет, что на два года ниже по сравнению с ранее действовавшим Жилищным кодексом. Возможность реализации этого права не связана с городом или другим населенным пунктом, где проживает гражданин. Таким правом наделены также юридические лица любой организационно-правовой формы.
Нормативно-правовые акты, уставы жилищных и жилищно-строительных кооперативов могут устанавливать особые требования к составу своих пайщиков. Так, например, в соответствии с Распоряжением Мэра г. Москвы от 21.12.1994 г. N 628-РМ*(106) членами кооператива, созданного для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства в Московской области, могли быть только жители г. Москвы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Ограничения на вступление в кооператив могут быть предусмотрены и в его уставе. Например, в случае если юридические лица - учредители кооператива решат, что его членами имеют право стать только их сотрудники для удовлетворения своих потребностей в жилье.
2. В ч. 2 комментируемой статьи указано, что в случае если жилищные, жилищно-строительные кооперативы организуются при содействии органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ или органов местного самоуправления, преимущественное право на вступление в них имеют малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Следует отметить, что иностранные граждане и лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное, не могут входить в указанные группы лиц.
Представляется, что данная норма в большей степени является декларативной, так как у малоимущих граждан и граждан, признаваемых нуждающимися, вряд ли найдутся денежные средства для участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с учетом современных цен на жилье.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи определяется минимальное число членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Так, их количество должно быть не менее пяти. Максимальное число членов кооператива определяется числом жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации жилищного и жилищно-строительного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать кооператив. На собрании учредителей также обсуждается и утверждается устав кооператива - основополагающий документ, на основании которого он осуществляет свою деятельность.
В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи решения собрания учредителей об организации жилищного, жилищно-строительного кооперативов и утверждении их уставов считаются принятыми при условии, если за них проголосовали лица, желающие вступить в них (учредители). Очевидно, что количество данных лиц должно соответствовать положениям ч. 1 ст. 112 ЖК РФ. Кроме того, учредителями кооператива считаются только те лица, которые своим голосованием выразили желание создать жилищный кооператив.
Таким образом, членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за его организацию.
Все решения собрания учредителей оформляются протоколами. В ЖК РФ не содержится требований, предъявляемых к протоколу собрания учредителей, а также не указаны последствия его неправильного оформления или отсутствия.
Представляется, что в протоколе должны содержаться сведения о повестке и участниках собрания, а также о лице, ведущем протокол, и результатах голосования по каждому вопросу. Порядок оформления протокола должен быть урегулирован уставом, иными внутренними документами жилищного, жилищно-строительного кооператива. В них, в частности, должно быть установлено подписывающее его лицо.
Правильное оформление решений общего собрания является очень важным юридическим обстоятельством, так как нарушение порядка их принятия, в частности отсутствие протокола или его неправильное оформление, ведет к их недействительности.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. Устав является единственным учредительным документом жилищного и жилищно-строительного кооператива. В нем содержатся юридические характеристики данных юридических лиц, установлена компетенция органов управления, права и обязанности членов кооператива, иные положения. На его основании решаются все касающиеся деятельности кооперативов вопросы. Поэтому очень важно, чтобы устав соответствовал законодательству РФ.
В ч. 1 комментируемой статьи достаточно подробно перечислены сведения, которые должны содержаться в уставе. При этом предметом деятельности жилищного кооператива является приобретение и содержание жилого дома, а для жилищно-строительного кооператива добавляется еще и строительство кооперативного дома. Целью деятельности кооператива является удовлетворение потребностей его членов в жилых помещениях и организация надлежащего обслуживания дома. Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Неисполнение этого обязательства может стать основанием для ликвидации кооператива по требованию кредиторов в судебном порядке. Кроме того, его ликвидация возможна в случае его признания несостоятельным по основаниям, определенным в Федеральном законе от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"*(107). При составлении устава также необходимо учитывать статьи 52, 116 ГК РФ, в частности, тот факт, что в наименовании должно быть обязательно указано "жилищный или жилищно-строительный кооператив".
2. Устав жилищного и жилищно-строительного кооператива может содержать и иные сведения, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам. Такие сведения могут конкретизировать права членов кооператива и его органов управления.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Как и всякие юридические лица, жилищный и жилищно-строительный кооперативы подлежат государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(108). Кооперативы считаются созданными со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, как и иные юридические лица, приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В комментируемой статье перечислены обязательные органы управления кооперативом. Они традиционны для такого вида потребительских кооперативов. Их наличие должно быть закреплено в уставе. При этом следует иметь в виду, что высшим органом управления жилищным кооперативом является общее собрание членов жилищного кооператива. Его компетенция может быть передана конференции, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива. Наличие в жилищном, жилищно-строительном кооперативе, в котором большое количество членов, в качестве органа управления конференции позволит наиболее эффективно решать отнесенные к ее компетенции вопросы. Конференция будет являться так называемым представительным органом, в состав которой войдут наиболее уважаемые и квалифицированные члены кооператива. В связи с этим в уставе кооператива должен предусматриваться порядок их выдвижения, избрания, назначения, срок деятельности, возможность досрочного прекращения полномочий, меры контроля и обжалования их решений. Для оперативного решения управленческих вопросов предназначены правление жилищного кооператива и его председатель. Их полномочия определяются в Уставе жилищного кооператива на основе соответствующих статей ЖК РФ.
Порядок назначения или избрания органов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, их компетенция, срок деятельности определяются статьями 116-120 ЖК РФ, уставом, иными внутренними документами.
Важно учитывать, что все лица, которые в силу закона или учредительных документов кооператива вправе выступать от его имени, должны действовать исключительно в его интересах, добросовестно и разумно. Они обязаны по требованию учредителей, если иное не предусмотрено законом или уставом, возместить убытки, причиненные ими кооперативу.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива или конференция. Однако их деятельность будет считаться законной, если они созываются в порядке, установленном уставом кооператива.
При этом следует иметь в виду, что при определенных в ст. 115 ЖК РФ условиях конференция является органом управления, который создается вместо общего собрания. Однако представляется, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых число участников общего собрания членов более пятидесяти, в уставах могут предусмотреть наличие и общего собрания членов и конференции. При этом общее собрание будет выполнять роль вышестоящего органа, имеющего полномочия по пересмотру решений конференции в случае несогласия с ними большинства членов кооператива. В этом случае в уставе должны быть оговорены порядок и случаи созыва общего собрания, а также срок, в течение которого возможен пересмотр решений. Например, в случае несогласия с решением конференции более 50% всех членов кооператива. Мнения членов кооператива о решениях конференции можно выявлять путем опроса.
В случае наличия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в качестве органа управления конференции предусмотренная уставом возможность созыва общего собрания будет являться важной правовой гарантией для всех пайщиков, так как решения высшего органа управления имеют обязательную силу для всех членов.
2. Общее собрание или конференция решают наиболее важные вопросы, касающиеся деятельности кооператива и относящиеся к их исключительной компетенции. Этот круг вопросов определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ. К ним, в частности, относятся избрание органов управления и органов контроля (ч. 3 ст. 117 ЖК РФ). При этом важно учитывать, что каждый член кооператива обладает одним голосом независимо от размера паевого взноса. Правом одного голоса также обладают и несколько лиц в случае принадлежности им одного пая.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусматриваются порядок принятия, условия правомочности общего собрания членов кооператива и легитимности его решений. Так, общее собрание членов жилищного и жилищно-строительного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.
Порядок принятия решений общего собрания зависит от характера вопросов, выдвинутых на обсуждение. По общему правилу решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на собрании. По специально перечисленным в уставе вопросам необходимо более трех четвертей голосов членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании. К таким вопросам, например, могут быть отнесены крупные сделки, реорганизация кооператива.
Возможно принятие каких-либо решений путем опроса. При этом такое решение будет легитимным в случае участия в опросе более пятидесяти процентов всех членов кооператива.
2. Члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов должны соблюдать правила проведения общих собраний и принятия ими решений. Нарушение этих правил влечет необязательность принятых на собраниях решений.
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи в компетенцию общего собрания членов жилищного и жилищно-строительного кооператива входят избрание органа управления и контроль за его деятельностью. Порядок их избрания такого органа устанавливается уставом.
4. Все решения общего собрания членов жилищного, жилищно-строительного кооператива оформляются протоколами. В уставе должны быть предусмотрены порядок их составления, подписания, а также последствия их неправильного оформления или отсутствия.
Представляется, что в протоколе должны быть указаны состав участников собрания, лицо, ведущее протокол, повестка, результаты голосования, а также иная важная информация. Отсутствие протокола или его неправильное оформление является основанием для признания решения недействительным. Обязанность составить протокол возлагается на председателя и секретаря общего собрания. Своими подписями они гарантируют, что изложенные в протоколе сведения точно отражают все, что произошло на собрании. Принятые на собрании решения доводятся до сведения всех членов кооператива всеми удобными способами.
Протокол должен составляться и в случае принятия решений по результатам проведения опроса членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В нем должна быть указана форма принятия решения, результаты опроса, количество членов, участвующих в нем, а также иные важные обстоятельства.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1, 3. Правление жилищного и жилищно-строительного кооператива является коллегиальным исполнительным выборным органом с ограниченным сроком полномочий, который осуществляет текущее руководство деятельностью организации, а также решает иные вопросы, не отнесенные уставом к компетенции других органов управления. В частности, правление жилищного, жилищно-строительного кооператива избирает из своего состава председателя правления. Перечень вопросов, относимых к компетенции правления, не следует определять как закрытый или исчерпывающий. Ведь на правлении целесообразно решать все текущие вопросы деятельности кооператива. Однако целесообразно предусмотреть в уставе возможность отмены решений правления на собрании или конференции.
Состав правления формируется общим собранием членов жилищного и жилищно-строительного кооператива (конференцией) путем его избрания из числа пайщиков.
2. Количество членов правления, срок их деятельности (как правило, от двух до пяти лет), порядок принятия решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иными документами).
4. В связи с тем что правление избирается общим собранием, оно является и ему подотчетным. Выборность и подотчетность правления являются правовыми гарантиями для членов кооперативов, так как у них есть возможность его переизбрания, если иное не установлено в уставе.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного и жилищно-строительного кооператива является единоличным исполнительным органом. Однако, судя по названию, председатель правления должен возглавлять правление, а следовательно, и руководить его работой. Как лицо избираемое правлением, он подотчетен ему. Он избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом. В уставе могут быть предусмотрены обязательные требования, которым должен соответствовать председатель.
2. В ч. 2 комментируемой статьи обозначены основные направления деятельности председателя. На председателя правления возлагается обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Кроме того, он без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, а также осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции других органов.
3. Председатель правления должен осуществлять свою деятельность только в интересах кооператива с соблюдением принципов добросовестности и разумности. Это обусловлено наличием у него правомочий по совершению сделок от имени кооператива, представления его интересов, а также правом совершать иные действия от его имени без доверенности. Положение ч. 3 комментируемой статьи корреспондируется со ст. 53 ГК РФ, которой предусмотрено, что лицо, выступающее от имени юридического лица, обязано по требованию его учредителей возместить причиненные своей деятельностью нанесенные кооперативу убытки.
Важно учитывать, что такая мера ответственности установлена для любого лица, которое в силу закона, учредительных документов или на основании доверенности будет выступать от имени жилищного и жилищно-строительного кооператива.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. В жилищном и жилищно-строительном кооперативе для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью избирается ревизионная комиссия или ревизор. Наличие коллегиального (ревизионной комиссии) или единоличного (ревизора) контрольного органа зависит от общего количества членов кооператива, усмотрения учредителей, а также иных факторов и определяется уставом и другими внутренними документами.
Ревизионная комиссия или ревизор избираются общим собранием членов кооператива или конференцией на срок не более трех лет. При этом члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления, а также занимать иные должности в органах управления кооператива, быть бухгалтером кооператива. Данное положение является своеобразной гарантией непредвзятости и независимости финансово-контрольного органа.
2. В случае существования в кооперативе ревизионной комиссии ее возглавляет председатель, который избирается ее членами из своего состава.
3. В ч. 3 комментируемой статьи содержится перечень основных полномочий ревизионной комиссии (ревизора). По своей природе ревизионная комиссия или ревизор является не органом управления, а органом контроля. Этим определяется направленность их деятельности и объем полномочий. В частности, данный орган в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов кооператива (конференции)заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) также в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Естественно, слова "любое время" не означают, что комиссия или ревизор могут заниматься проверками днем и ночью. Такую работу лучше всего проводить на плановых началах.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например положением о ревизионной комиссии.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Граждане или юридические лица, которые не участвовали в создании жилищного и жилищно-строительного кооператива, не лишены возможности вступить в него в дальнейшем. Прием осуществляется на основе заявления, которое подается в правление жилищного кооператива. Форма заявления может быть установлена внутренними документами. Вероятно, внутренними документами могут предусматриваться и обязательное приложение к заявлению каких-либо дополнительных документов или сведений для получения информации о предполагаемых членах кооператива и наиболее объективного рассмотрения их кандидатур. Представляется, что для юридических лиц и граждан требования к кандидатам в члены кооператива могут предусматриваться различные.
2. Заявление заинтересованного лица о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания (конференцией).
Правовой анализ ч. 1 ст. 116 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что месячный срок установлен только для правления, так как общее собрание членов кооператива (конференция) не постоянно действующий орган, а созывается в порядке, установленном уставом кооператива. В связи с этим в уставе желательно предусматривать срок утверждения заявления общим собранием или в качестве основания его созыва предусматривать такую ситуацию. В противном случае решение этого вопроса может надолго затянуться. В то же время такое решение общего собрания можно оформить опросным путем, т.е. путем сбора необходимого числа подписей членов кооператива.
Месячный срок рассмотрения заявления внутренними документами кооператива может быть сокращен.
Гражданин или юридическое лицо признаются членами жилищного и жилищно-строительного кооператива и начинают нести соответствующие данному статусу обязанности с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием (конференцией).
Размеры вступительных взносов, порядок их уплаты предусматривается уставом или внутренними документами кооператива.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный и жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Представляется, что данная реорганизация возможна только в случае достижения уставной цели по удовлетворению потребностей граждан в жилье и отсутствия в качестве второй цели управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме.
Реорганизация жилищного, жилищно-строительного кооператива может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения по правилам ст. 57 ГК РФ. При этом представляется, что при реорганизации жилищного и жилищно-строительного кооператива до момента достижения целей, ради которых они были созданы, у них не должны меняться организационно-правовая форма и цели их создания. Например, жилищно-строительный кооператив создавался с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье путем вложения денежных средств в строительство двух домов. В связи с этим отсутствуют юридические препятствия для разделения на два жилищно-строительных кооператива.
Жилищный, жилищно-строительный кооператив считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
При реорганизации жилищного, жилищно-строительного кооператива в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.
Особым основанием для реорганизации и ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов является полное внесение его членами паевых взносов, поскольку согласно ч. 4 ст. 218 ГК РФ это обстоятельство влечет для них возникновение права собственности на соразмерные их паям жилые помещения и соответственно прекращение этого права у кооператива. Поэтому он должен быть преобразован в иной кооператив, в случае если в уставе в качестве цели деятельности предусмотрено только удовлетворение потребностей граждан в жилье, другую некоммерческую организацию, например товарищество собственников жилья, или ликвидирован.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный, жилищно-строительный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 61 ГК РФ). Он ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ в судебном порядке вследствие признания его несостоятельным (банкротом).
Особым основанием для ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов является полное внесение членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов паевых взносов. Оно сформулировано в ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". Данная норма вступает в силу с 1 января 2007 г. и будет применяться, если кооператив не преобразуется до указанной даты в товарищество собственников жилья. Требование о ликвидации по данному основанию предъявляет орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. В соответствии с ч. 4 ст. 116 ГК РФ всякий потребительский кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов в случае, если его члены в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса не исполнили обязанность по покрытию образовавшихся убытков путем дополнительных взносов. При этом важно учитывать, что члены жилищного, жилищно-строительного кооператива солидарно (совместно) несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Данные положения не следует толковать расширительно, т.е. нельзя возлагать на членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов обязанности по покрытию иных убытков, не установленных в ежегодном балансе, а также применять к ним меры ответственности. Наличие обязанности членов жилищного, жилищно-строительного кооператива вносить дополнительные взносы для покрытия убытков не означает, что кооператив не вправе изыскать другие источники для их устранения. К дополнительным взносам членов кооператива следует прибегать, если исчерпаны иные возможности покрыть убытки.

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Главным условием предоставления гражданину жилой площади в кооперативе является его членство в соответствующем кооперативе. Этот юридический факт является основанием для принятия решения общим собранием членов кооператива (конференции). Размер предоставляемой площади зависит от размера внесенного паевого взноса. При этом он не ограничен какими-либо "верхними" или "нижними" нормативами. Кроме того, возможно получение членом кооператива нескольких квартир. Естественно, если он внес соответствующий паевой взнос.
Решения общего собрания должны быть приняты по каждому жилому помещению.
2. Решение общего собрания (конференции) является основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного, жилищно-строительного кооператива. Поэтому очень важно, чтобы оно было юридически правильно оформлено. В противном случае законность проживания в квартире человека, который добросовестно уплачивал взносы, может быть поставлена под сомнение.
3. Членство в жилищном кооперативе является основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением. Это право относится к числу имущественных прав. Таковыми являются также право на пай, право на долю в общем имуществе кооператива и некоторые другие права. У членов кооперативов имеются и неимущественные права - право участвовать в общем собрании, право голосовать на собраниях и т.п. Правомочия владения и пользования включают в себя возможности проживания, ремонта, а также иные способы обладания, воздействия и эксплуатации квартиры, жилого помещения. Под распоряжением квартирой понимается возможность определения ее юридической судьбы. Например, продажи или сдачи в наем. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос, владеет, пользуется и распоряжается квартирой не в полной мере. Так, сдать ее внаем, поселить в ней временных жильцов он может только с согласия правления кооператива.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Пай - это денежная доля члена кооператива в общем паевом фонде кооператива. Порядок и условия их внесения определяются уставом кооператива. В уставе могут быть предусмотрены санкции, применяемые к членам кооператива, несвоевременно оплачивающим свои паи.
Паевые взносы, внесенные членами жилищного, жилищно-строительного кооператива, являются основными источниками пополнения имущества данного юридического лица и входят в его состав. В полном объеме права на занимаемую жилую площадь член кооператива приобретает после полной выплаты паевого взноса. Только после этого он становится полноценным собственником выделенной квартиры. С этого момента у него прекращается обязанность перед кооперативом по выплате паевого взноса.
2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. При этом важно учитывать, что каждый член кооператива обладает одним голосом независимо от размера паевого взноса. Правом одного голоса также обладают и несколько лиц в случае принадлежности им одного пая, т.е. долеобладатели части пая выступают единым субъектом во взаимоотношениях с кооперативом независимо от того, кто является членом кооператива. Супруги обладают правом на пай в равных долях, если его выплата производилась в период совместного проживания.
3. Получению кооперативной жилой площади способствует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(109), которым определен порядок привлечения и использования финансовых средств граждан на приобретение жилья.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментируемая статья закрепляет право пайщиков жилищных, жилищно-строительных кооперативов и проживающих совместно с ними членов их семей разрешить проживание в квартире, находящейся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80 ЖК РФ. Их вселение следует рассматривать как договор безвозмездного пользования жильем. На его основании временные жильцы приобретают право проживания в квартире члена кооператива.
Для этого необходимо взаимное согласие всех членов семьи члена кооператива и предварительное уведомление правления жилищного кооператива. При этом их согласие оформляется письменно. Вероятно, что правление жилищного кооператива в ряде случаев может запретить воспользоваться этим правом. В соответствии со ст. 80 ЖК РФ запрет может быть возложен в случае, если норма общей площади на каждого проживающего станет менее учетной. Однако трудно представить, что человек откажет приехавшим к нему родственникам в жилье по данному основанию. В то же время отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Важно учитывать, что временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением и не несут ответственность перед кооперативом. Ответственность за их действия, которые могут нанести вред жилому дому или квартире, несет член жилищного, жилищно-строительного кооператива. Временные жильцы обязаны съехать с квартиры не позднее семи дней после предъявления требования об этом члена кооператива или члена его семьи. Исключение - конкретная дата освобождения жилой площади в договоре между временным жильцом и членом кооператива. Если временный жилец не освобождает квартиру, то он может быть выселен в судебном порядке.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Ч. 1 комментируемой статьи предусматривает условия раздела жилых помещений в домах жилищного, жилищно-строительного кооператива между лицами, имеющими право на пай. Это допускается в случае, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Данное правило препятствует созданию коммунальных квартир. В советском жилищном законодательстве такой раздел допускался только между членом кооператива и его супругом, если они расторгли брак. Представляется, что возможно разделить и не полностью оплаченный пай.
В случае раздела жилого помещения каждое из лиц станет самостоятельным членом кооператива с правом голоса и всеми другими вытекающими последствиями.
2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. При этом суд вправе обязать члена кооператива и бывших членов его семьи переоборудовать неизолированные комнаты в изолированные. В случае если раздел квартиры невозможен, с члена кооператива могут взыскать в пользу его бывшего члена семьи денежную компенсацию в размере причитающейся доли паевого взноса. Однако эту сумму бывший член семьи вправе получить в случае согласия выехать на другое место жительства.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено право члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, сдавать внаем за плату часть занимаемой им квартиры, а в случае временного выбытия - все жилое помещение. Это возможно, во-первых, в случае согласия проживающих совместно с ним членов семьи, во-вторых, в случае согласия правления жилищного, жилищно-строительного кооператива. И в первом и во втором случаях согласие должно быть оформлено письменно. Необходимость получения согласия правления для осуществления данной сделки обусловлена отсутствием у члена кооператива, не полностью выплатившего паевый взнос, статуса собственника жилого помещения и соответственно правомочий владения, пользования, распоряжения им по своему усмотрению.
Реализация правомочия распоряжения квартирой путем ее сдачи внаем может послужить источником для своевременного исполнения обязанности по выплате паевого взноса.
2. Жилищный, жилищно-строительный кооператив в порядке, установленном уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении вышедших или исключенных членов, до приема в кооператив новых членов.
Данное правомочие обусловлено тем, что жилищный и жилищно-строительный кооперативы до момента уплаты их членами всех паевых взносов являются собственниками квартир. Однако права кооперативов по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями ограничены, так как в них на законных основаниях проживают пайщики. Ограничения по использованию данных правомочий также обусловлены целью, ради которой создавался кооператив, - удовлетворение потребностей граждан в жилье. Но в случае превышения количества квартир над количеством пайщиков у жилищных, жилищно-строительных кооперативов отсутствуют препятствия для распоряжения пустующими жилыми помещениями путем их сдачи внаем за плату. Вероятно, что стоимость таких квартир в последующем будет снижена. Представляется, что договор найма в этом случае будет заключаться с председателем правления кооператива и не потребует какого-либо утверждения общего собрания или правления. В уставе кооператива должен быть предусмотрен порядок расходования полученных средств.
3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного, жилищно-строительного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76-79 ЖК РФ. Важно учитывать, что передача жилого помещения в кооперативном доме внаем не допускается, если в этой квартире проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, предусмотренных в перечне Правительства РФ. К таким заболеваниям, в частности, относится туберкулез.
При заключении договора найма также необходимо руководствоваться ГК РФ. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 122) не позволял устанавливать оплату сдаваемой квартиры выше стоимости эксплутационных расходов. Новый ЖК не предусматривает таких ограничений. В договоре должны быть перечислены все граждане, которые вселяются в нанимаемое жилое помещение. Если в нем не указан срок их проживания, то сторона, которая будет инициировать его прекращение, обязана предупредить нанимателя за три месяца о необходимости освободить жилье. Если последний откажется это сделать, его можно выселить в судебном порядке.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива автоматически приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. Это правило корреспондируется с п. 4 ст. 218 ГК РФ. Данный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество является исключением, так как по общему правилу такой титул возникает только с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует учитывать, что для совершения в последующем сделок с квартирой член кооператива, ставший ее собственником, все-таки должен зарегистрировать свое право в данном реестре. Право собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом по своему усмотрению. При этом оно должно быть свободным от каких-либо обязательств.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном, жилищно-строительном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним пайщиком распространяется действие гл. 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме". Это положение обозначает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и другое имущество.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Любой член кооператива не связан с кооперативом пожизненной обязанностью быть его членом. И кооператив имеет право инициировать исключение нерадивого члена кооператива. Но делать это они могут в строго определенных случаях, перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи. Данный перечень является исчерпывающим. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР (ст. 123) конкретные основания исключения члена кооператива содержались в уставе кооператива. Теперь же они перечисляются в ЖК РФ. Поэтому если в уставе кооператива будут содержаться другие основания, то они не могут применяться на практике. В соответствии с ним членство прекращается в следующих случаях.
1) Добровольный выход из состава членов кооператива осуществляется на основании заявления, которое рассматривается в порядке, предусмотренном уставом. При этом член кооператива имеет право требовать выплаты ему паевого взноса.
2) Исключение из состава кооператива. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива может быть исключен на основании решения общего собрания (конференции) в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом. При этом в уставе должно быть оговорено, что считается грубым нарушением. Например, систематическая неуплата паевых взносов, порча общего имущества, нарушение прав других членов кооператива и т.п.
Члену жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Понятие "уважительная причина" является оценочным и в случае спора устанавливается судом. Факт исключения из кооператива не является основанием для лишения исключенного права собственности на жилую площадь в кооперативе, если он полностью выплатил паевой взнос. Не прекращаются его права и на долю в общем имуществе кооператива. Это положение может усложнить его дальнейшие взаимоотношения с кооперативом.
3) Ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива, не влечет переход его прав на собственность в кооперативе в порядке правопреемства, но она может перейти его кредиторам.
4) Ликвидация жилищного кооператива, равно как любого другого юридического лица, считается завершенной после внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц (ст. 63 ГК РФ).
5) В случае смерти гражданина, являющегося членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, принадлежащий гражданину пай признается имуществом и может входить в состав наследственной массы.
В случае смерти члена жилищного, жилищно-строительного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом некоторые из них, например супруг, имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Комментируемая статья предусматривает очередность использования преимущественного права вступления в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива в случае наследования пая несколькими лицами. Это право не увязывается с нуждаемостью наследников в улучшении жилищных условий. Однако инициировать вопрос о вступлении в члены кооператива должны сами наследники. Их права на наследуемую квартиру определяются по принципу наследования по закону - устанавливается четыре очереди наследников. В случае смерти члена жилищного, жилищно-строительного кооператива преимущественное право на вступление в его члены имеет его супруг при условии, что он (она) имеет право на часть пая. В случае если у супруга такое право отсутствует, то преимущественное право на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива имеет наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Данное право у этого наследника может также возникнуть и в случае отказа супруга от вступления в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива.
В случае если у умершего члена кооператива отсутствуют наследники, предусмотренные в ч. 1, 2 настоящей статьи, или они отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного и жилищно-строительного кооператива, то преимущественное право на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива имеет его наследник, не проживавший совместно с наследодателем.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в ч. 1-3 комментируемой статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
Органы управления жилищного, жилищно-строительного кооператива при принятии в состав своих членов лиц, использующих преимущественное право вступления, должны требовать у них доказательства правомерности его использования. Кроме того, целесообразно установить срок, в течение которого лица, указанные в настоящей статье, могут воспользоваться преимущественным правом. Данные вопросы должны быть отражены в уставе. Споры об отказе в приеме в члены кооператива должны рассматриваться в судах общей юрисдикции.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из него, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива.
Срок такой выплаты не может превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. Данное правило является важной правовой гарантией для исключенных граждан или юридических лиц.
Уставом может быть предусмотрен более короткий срок выплаты пая. При этом возможно выплачивать не номинальную, а рыночную стоимость пая. Ведь очевидно, что при вступлении в жилищно-строительный кооператив на этапе закладки котлована строящегося дома размер пая будет меньше, чем при вступлении в кооператив в момент, когда дом будет построен.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевый взнос и исключенный из состава пайщиков в связи с грубым неисполнением без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данную квартиру в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении. Установление двухмесячного срока для выселения обусловлено наличием обязанности у кооператива в такой же срок возвратить исключенному члену уплаченные средства. На лиц, полностью выплативших паевой взнос и ставших в этой связи собственниками жилого помещения в кооперативе, эти правила не распространяются.
2. В случае отказа освободить жилое помещение бывший член кооператива и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Инициативу в решении этого вопроса должны проявить должностные лица кооператива. Самоуправные действия с их стороны недопустимы.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Комментируемая статья может быть применена в случае принятия компетентным государственным органом или органом местного самоуправления решения о сносе дома и изъятии в этой связи у членов кооператива жилого помещения. При этом такое решение регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Таковыми в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее региональные подразделения. К выселяемым пайщикам и проживающим совместно с ними членам их семей, выплатившим пай, применяются правила ст. 32 ЖК РФ "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд", а для не выплативших - ст. 86 ЖК РФ "Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома". В первом случае на изъятие жилого помещения должно быть получено согласие собственника на выкуп сносимого жилья по согласованной цене. Если собственник и соответствующий орган не договорились по этому вопросу, то государственный или муниципальный орган может предъявить в суд иск о принудительном выкупе сносимого жилого помещения. В этом случае выкупная цена будет устанавливаться судом. На период расчетов с членами жилищных кооперативов, у которых нет другого жилья, им предоставляются жилые помещения из маневренного фонда.
Во втором случае члену кооператива и его семье предоставляется другое благоустроенное жилье по договору социального найма. Этим жильем их обеспечивает орган, принявший решение о сносе кооперативного дома.

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. В ст. 30 Конституции Российской Федерации закреплено право граждан РФ на объединения. К числу таковых относятся и товарищества собственников жилья (далее ТСЖ). ТСЖ относится к юридическим лицам - некоммерческим организациям. В ст. 50 ГК РФ определен критерий классификации юридических лиц на коммерческие и некоммерческие в зависимости от основной цели их создания и деятельности. Так, основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли с последующим распределением ее между участниками организации, основной же целью некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан. Согласно ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"*(110) такой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но это не ограничивает некоммерческие организации, в том числе и ТСЖ, в возможностях заниматься различными видами коммерческой деятельности. Полученная от нее прибыль должна направляться исключительно на достижение основной цели и решение уставных задач некоммерческой организации.
В ч. 1 комментируемой статьи содержится указание на лиц, которые могут создать и быть членами ТСЖ. Таковыми являются собственники помещений в многоквартирном доме. Причем как жилых, т.е. квартир, так и нежилых помещений. Этот вывод обусловлен содержанием ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.
В определении ТСЖ названы основные цели его создания. Таких целей несколько. Во-первых, ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения эксплуатации этого комплекса. В ч. 1 ст. 161 ЖК РФ сформулированы задачи управления многоквартирным домом. Однако законодатель, употребив понятие "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме", не раскрывает его определение. Раскрыть его можно с учетом ст. 36 ЖК РФ, в которой дается определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В такое имущество включается земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Следовательно, под "комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме" понимается совокупность следующих объектов недвижимости: сам многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме является объектом управления. Поэтому в подзаконных актах, направленных на реализацию ЖК РФ в сфере управления многоквартирными домами, допустимо употребление терминов "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" и "объект управления".
Во-вторых, ТСЖ создается для совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с этим установлены права товарищества на принятие решений о распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В ст. 137, 145 и 152 ЖК РФ закреплены права товарищества на принятие решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование, аренду, внаем, надстройке, перестройке части общего имущества в многоквартирном доме. При их реализации не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления принимают примерные уставы товариществ собственников жилья. Можно ориентироваться и на Примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, от 3 августа 1998 г. Правопреемником этого министерства является Федеральное агентство по жилищно-коммунальному хозяйству.
3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. До принятия ЖК РФ, согласно ст. 25 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(111), решение о создании ТСЖ принималось "простым большинством голосов собственников, присутствующих на общем собрании". Причем членами товарищества автоматически становились и те лица, которые либо голосовали против такого решения, либо вообще по каким-либо причинам не участвовали в голосовании. Теперь этот порядок изменен, что позволяет более полно учитывать волю собственников помещений в многоквартирном доме.
4. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Однако уставом товарищества может быть установлен ограниченный срок его деятельности. По истечении этого срока товарищество должно быть ликвидировано в установленном законодательством порядке.
5. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(112), а также имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам товарищества. Однако исключением из этого правила являются случаи, подпадающие под норму п. 3 ст. 56 ГК РФ, допускающую субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, которое объявлено банкротом.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" не содержал такого ограничения. Следует отметить, что в ЖК РФ не раскрыто понятие "один многоквартирный дом". Между тем нет ясности, можно ли отнести к "одному многоквартирному дому" один из корпусов или одного из строений многоквартирного дома? Как будет определяться в этой связи статус корпусов и строений, которые зачастую ведут все свои коммуникации из другого дома, неразрывно с ним связаны и зависят от него? Ответы на эти вопросы, видимо, даст судебная практика.
ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (но не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Критерию об обязательном наличии двух домовладельцев будет отвечать объединение, например, одного частного собственника квартиры и органа местного самоуправления как собственника всех остальных квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду. ТСЖ могут создаваться также на базе нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (например, современные коттеджные поселки).
Таким образом, ТСЖ могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчает и упрощает эксплуатацию ими своих домов, а также объектов общей долевой собственности (общие дороги, тротуары, земли общего пользования, объекты инженерной инфраструктуры и т.д.). Принципы деятельности ТСЖ могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные кооперативы, на дачные кооперативы и садоводческие товарищества.
2. Решение о создании ТСЖ принимается в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям). Очевидно, что ТСЖ не может быть образовано, если все помещения в многоквартирном доме находятся у заинтересованных лиц на праве аренды, найма или на других ограниченных вещных правах. Только физические и юридические лица, обладающие помещениями на праве собственности, т.е. имеющие правомочия по владению, пользованию, распоряжению этим имуществом, могут стать членами ТСЖ (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).
3. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(113) государственная регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган - федеральную налоговую службу и ее территориальные органы в субъектах РФ - представляются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации по форме, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей"*(114);
- решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания;
- учредительные документы юридического лица - устав; дополнительно могут быть представлены: учредительный договор, соглашение об определении долей участия членов ТСЖ, подписанные всеми учредителями ТСЖ (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- документ об уплате государственной пошлины, в данном случае размер государственной пошлины равняется 2 тыс. рублей.
Регистрация ТСЖ осуществлялась по процедуре, которая регламентировалась главой IV Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья", решениями исполнительных органов субъектов РФ, регулирующими как вопросы регистрации юридических лиц в целом (в том числе и некоммерческих организаций), так и конкретные вопросы, касающиеся создания и деятельности ТСЖ. После издания Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" существовавший порядок регистрации товариществ изменен. В настоящее время регистрирующие органы не вправе и не обязаны проводить какую-либо проверку учредительных документов и правильности подсчета голосов при проведении собрания. В связи с этим стали создаваться ТСЖ, в которых учредители имеют меньше 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В нарушение законодательства такие ТСЖ принимают дома в управление, по существу "узурпируя" власть в доме и права собственников помещений. Защитой собственников помещений в данном случае является требование, изложенное в ст. 141 ЖК РФ: "...Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". Сложность процедуры ликвидации юридического лица (см. комментарий к ст. 141) приводит к выводу о том, что указанное требование о ликвидации ТСЖ является скорее декларацией, чем реальной защитой собственников помещений перед лицом незаконно созданных ТСЖ. Поэтому целесообразно внести изменения в ст. 141 ЖК РФ, предусмотрев ликвидацию подобных ТСЖ регистрирующим органом в судебном порядке по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме, принявших решение о ликвидации на общем собрании.
Контроль за проведением собраний по созданию ТСЖ, проверку учредительных документов могли бы осуществлять органы местного самоуправления или уполномоченные органы исполнительной власти в субъектах РФ.
4. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, то есть внесения записи о ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоения Основного государственного регистрационного номера (ОГРН). После государственной регистрации ТСЖ может осуществлять деятельность, предусмотренную его уставом. Товарищество представляет общие интересы своих членов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренная Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425, исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) предприятиями возможности обслуживать жилищный фонд. В соответствии с комментируемой статьей ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью. Поэтому обладает только теми полномочиями, которые соответствуют целям его учреждения и деятельности и закреплены в его уставе. К числу основных полномочий ТСЖ относится право заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Таким образом, ЖК РФ дает товариществу возможность нанять специализированную управляющую организацию, которая, в свою очередь, привлечет на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя. Заключение договоров ТСЖ, не обусловленных целями их деятельности, в судебном порядке могут быть признаны ничтожными.
Согласно ст. 152 ЖК РФ ТСЖ также вправе заниматься деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в многоквартирном доме.
Положения комментируемой статьи о правах ТСЖ предоставляют товариществу возможность обеспечивать защиту прав объединившихся собственников, влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг. Это позволяет освободить государство и органы местного самоуправления от расходов на содержание жилья, привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Товарищество может снизить затраты собственников помещений на содержание и ремонт многоквартирного дома за счет повышения эффективности управления, приняв меры, направленные на извлечение дополнительного дохода от использования отдельных объектов общего имущества (например, за счет сдачи в аренду части помещений общего имущества, размещения рекламы на отдельных конструктивных элементах здания и земельном участке, входящем в состав общего имущества).
В случае обслуживания помещений самим товариществом оно нанимает по трудовому соглашению необходимых работников (электриков, уборщиц и т.д.). Возможно сосуществование товарищества и ремонтно-эксплуатационной организации, с которой товарищество заключает в данном случае договор на обслуживание. Кроме того, необходимо товариществу заключать договоры на обслуживание газового и лифтового оборудования, так как такого рода деятельность может осуществляться только специализированными организациями.
В ч. 2 комментируемой статьи перечислены виды деятельности, которые может вести товарищество в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. По вопросу особенностей принятия решений по данным видам деятельности товарищества см. комментарий к ст. 145 ЖК РФ.
2. Собственники помещений в ТСЖ обязаны обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в их собственности, а также перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других собственников. Расходы по содержанию и ремонту общего имущества обязаны нести члены ТСЖ.
Размер обязательных платежей каждого собственника помещения на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество. Характерно, что неиспользование принадлежащего собственнику помещения либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для полного или частичного освобождения его от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к нему судебный иск с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. Товарищество может требовать от собственника помещения полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения им обязательств. При отказе такие вопросы решаются в судебном порядке. Убытками считаются в данном случае расходы товарищества, которые оно понесло из-за неуплаты собственником помещений причитающихся с него денежных средств. Собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица) оплачивают водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством, а также налог на недвижимое имущество, а при использовании собственных помещений для извлечения прибыли и другие установленные законодательством налоги.
3. ТСЖ вправе заключать любые договоры в соответствии с законодательством РФ, которые позволяют эффективно эксплуатировать недвижимое имущество в многоквартирном доме. Соответствующие договоры и приобретенные права по ним должны быть оформлены по правилам, установленным законодательством РФ для соответствующих видов правоотношений. Например, для признания права аренды недвижимого имущества также требуется государственная регистрация. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, в которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

В комментируемой статье установлен перечень обязанностей ТСЖ, подлежащий исполнению товариществом и всеми его членами. Таких обязанностей восемь. Однако их число может быть увеличено в уставе товарищества и иных нормативных правовых актах.
1. Прежде всего в своей деятельности ТСЖ обязаны руководствоваться положениями ЖК РФ, федеральными законами, другими нормативными правовыми актами и уставом товарищества. В данном положении закреплен общий принцип соблюдения законности при осуществлении любых видов деятельности. Вступая в правоотношения, в том числе гражданско-правовые, как с собственниками жилья, так и с любыми третьими лицами, ТСЖ не должно совершать противоправных деяний и действовать вопреки нормам закона.
2. Товарищество обладает гражданской правосубъектностью с момента своей государственной регистрации, что может выражаться, в частности, в возможности участия в любых сделках от собственного имени. Выступая стороной в договоре, ТСЖ обладает правами и несет обязанности в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящей статье установлено право для ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в этом доме, не являющимися членами товарищества. Заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, является лишь одним из способов для установления дополнительных договорных отношений между товариществом и данной категорией собственников помещений. Главенствующую же роль в установлении договорных отношений между товариществом и данной категорией собственников помещений выполняет договор управления многоквартирным домом. С собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ, товарищество может не заключать договоры управления многоквартирным домом. При этом отношения, возникающие между ТСЖ и его членами при осуществлении функций управления многоквартирным домом, регулируются ЖК РФ и уставом товарищества.
3. Выступая стороной в гражданско-правовых договорах, ТСЖ несет обязанности в соответствии с положениями ГК РФ, ЖК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями этих договоров и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
4. Одной из обязанностей ТСЖ является обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Сюда входит уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями, техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт, обеспечение бесперебойного функционирования электросетей, канализационных и очистительных сооружений, лифтов, систем и коммуникаций водообеспечения, отопления, средств телевизионного и радиовещания, системы вывоза мусора и других элементов коммунального хозяйства. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Однако в настоящее время перечисленные виды работ регламентированы "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170.
5. Каждый собственник жилого помещения обязан обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других собственников. В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Из положений ст. 153 и 154 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме. Таким образом, выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме сводится к обязанностям своевременно вносить плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в нем. ТСЖ, как управляющая организация, должно своевременно направлять собственникам уведомления о размерах платежей и следить за исполнением этих обязанностей собственников, а также принимать меры воздействия к собственникам, не вносящим своевременно плату за указанные услуги и работы, вплоть до обращения в суд с иском к неплательщикам. Размер оплаты каждого собственника помещения пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество, рассчитанной в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
6. Товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Это означает, что порядок использования общей собственности в многоквартирном доме не должен ущемлять права и законные интересы одних собственников помещений и устанавливать привилегии другим собственникам. Всвою очередь, товарищество должно исключить возможность несанкционированного доступа любых третьих лиц к пользованию указанным общим имуществом. Принятие решений по вопросам владения и пользования общим имуществом в установленных ЖК РФ пределах (например, сдача в аренду) отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, которое вправе принимать соответствующее решение не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. При этом вопросы отчуждения отдельных помещений общего имущества решаются при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьями 36 и 40 ЖК РФ. Очевидно, что вопрос о распределении между членами ТСЖ возможностей пользоваться общей собственностью и о допуске третьих лиц (не участвующих в ТСЖ) должен решаться на общем собрании членов ТСЖ. Кроме этого, в ст. 30 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения соблюдать правила содержания общего имущества в доме.
7. Товарищество обязано принимать любые законные меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме. Данная обязанность подразумевает возможность обращений ТСЖ в любые государственные и муниципальные органы, организации для предотвращения или прекращения указанных нарушений, в том числе в органы внутренних дел, органы прокуратуры, во все судебные инстанции, в районные управы, префектуры, правительства субъектов РФ, Правительство РФ и другие органы. ТСЖ может делать запросы, заявлять ходатайства, отправлять заявления и использовать любые другие не запрещенные законодательством способы защиты интересов товарищества, его членов и собственников помещений.
8. Товарищество обязано представлять общие законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, любыми государственными и муниципальными органами, организациями по поводу осуществления указанными собственниками своих прав, обязанностей и соблюдения законных интересов в отношениях по владению, пользованию и распоряжению помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. Товарищество может создаваться не только на базе находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в строящемся доме. Такое ТСЖ может быть создано лицами, которые будут собственниками помещений в нем на основании договора или по иным законным основаниям. Указанными лицами могут быть соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по договорам инвестирования, а также лица, участвующие в финансировании строительства дома в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения в собственность после строительства. В состав учредителей товарищества могут входить заказчики строительства дома, застройщики, органы государственной власти и местного самоуправления, иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения в строящемся доме. Исходя из смысла понятия "товарищество", а также правовой природы возникновения общего имущества в многоквартирном доме, для управления которым создается товарищество, количество учредителей и членов ТСЖ должно быть не менее двух лиц.
2. Указанные в ч. 1 комментируемой статьи лица принимают решение о создании ТСЖ в строящемся доме на своем общем собрании в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Количество голосов, которым обладает каждый будущий собственник помещения на общем собрании, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в строящемся доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество будущего собственника помещения (помещений) в строящемся доме пропорциональна общей площади данного помещения (помещений). В свою очередь, площадь помещения (помещений), которое будет принадлежать на праве собственности данному лицу, определяется в соответствии с договором об инвестировании или иным договором о привлечении денежных средств в строительство многоквартирного дома с учетом данных поэтажного плана строящегося многоквартирного дома, указанных в проектной документации. При расчетах долей следует учесть то, что ста процентам долей(голосов) всех будущих собственников помещений пропорциональна суммарная площадь всех помещений в строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после строительства дома. Общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (домах), правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие будущие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в строящемся доме (домах). Решение общего собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме (домах) может быть принято путем заочного голосования опросным методом. Порядок подготовки, проведения общего собрания и принятия решения установлен статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании ТСЖ, принятии устава, выборе правления, ревизионной комиссии и по другим вопросам принимается, если за него проголосовали будущие собственники помещений, принявшие участие в собрании или в голосовании и обладающие более 50% голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании или принявших участие в голосовании путем заочного голосования. Но при этом по аналогии со ст. 135 (ч. 3) ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.
По аналогии с ТСЖ в построенных домах ТСЖ в строящемся доме может быть создано также при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учетом требований ст. 136 ЖК РФ. ТСЖ может быть создано также и в реконструируемом доме. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым принадлежали на праве собственности помещения в многоквартирном доме до его реконструкции и которые будут иметь право собственности на помещения в данном доме после его реконструкции.
Исходя из целей создания и деятельности ТСЖ, указанных в ст. 135 ЖК РФ (см. также комментарий к ст. 135), ТСЖ вправе участвовать в работе государственной комиссии по приемке построенного дома, а также государственной комиссии по сдаче-приемке дома в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.
3. По вопросу о государственной регистрации ТСЖ в строящихся многоквартирных домах см. комментарии к статьям 135, 136.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Статья предусматривает возможность реорганизации ТСЖ, которая осуществляется в порядке, установленном статьями 57-60 ГК РФ и статьями 14-16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(115).
Реорганизация является специфическим способом образования новых и прекращения действующих юридических лиц. Реорганизация юридического лица может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Слиянием юридических лиц признается создание нового юридического лица с передачей ему всех полномочий двух или нескольких юридических лиц и прекращением их существования. Присоединением юридического лица считается прекращение одного или нескольких юридических лиц с передачей всех их полномочий другому ранее созданному юридическому лицу. Под разделением юридического лица понимается ликвидация юридического лица с передачей всех его прав и обязанностей вновь созданным юридическим лицам. Выделением юридического лица признается создание одного или нескольких юридических лиц с передачей ему (им) части прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица. Преобразование юридического лица состоит в его ликвидации и образовании на основе ликвидационного юридического лица нового, но другой организационно-правовой формы.
Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена по решению его участников либо органа ТСЖ, уполномоченного на то учредительными документами.
При реорганизации юридического лица в форме слияния, разделения, выделения и преобразования организационным следствием реорганизации является создание новых юридических лиц. В связи с этим реорганизация юридического лица в названных формах считается состоявшейся с момента государственной регистрации всех вновь возникших юридических лиц.
При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица новое юридическое лицо не создается. Завершение реорганизации обоих юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.
Реорганизация связана с переходом полномочий реорганизуемого ТСЖ к существующим (при присоединении) или вновь возникающим (в остальных случаях) юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (см. статьи 129, 387 ГК РФ).
Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов регулируются ст. 50 части первой Налогового кодекса РФ.
Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.
При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.
При реорганизации юридического лица путем разделения и выделения права и обязанности распределяются в соответствии с разделительным балансом. В первом случае - между юридическими лицами, возникшими на основе разделенного юридического лица; во втором случае - между реорганизованным и выделившимися из него юридическими лицами.
Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица перед его кредиторами.
В соответствии с существующей практикой в состав передаточного акта и разделительного баланса включается бухгалтерская отчетность, составляемая в установленном Минфином РФ порядке, в объеме форм годового бухгалтерского отчета на последнюю отчетную дату (дату реорганизации). (См. указания о бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденные Приказом Минфина РФ от 28 июля 1995 г. N 81).
Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности при реорганизации юридические лица обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка.
Участники ТСЖ или орган, принявшие решение о реорганизации ТСЖ, обязаны письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого товарищества. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Это связано с общим принципом недопустимости перевода долга без согласия кредитора, предусмотренным п. 1 ст. 391 ГК РФ. Поскольку кредитор не вправе воспрепятствовать реорганизации, влекущей замену стороны в обязательстве, он вправе письменно потребовать досрочного прекращения либо досрочного исполнения гражданско-правового обязательства, должником по которому является реорганизуемое юридическое лицо, и возмещения убытков. При этом обязательство может быть прекращено с использованием способов, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором, в том числе путем расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Досрочное исполнение обязательства должником по требованию кредитора является самостоятельным способом прекращения обязательства, к которому применимы положения ст. 408 ГК РФ о прекращении обязательства исполнением.
Ст. 14 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(116) содержит исчерпывающий перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации:
а) Подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ 19 июня 2002 г. N 439.
б) Учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
в) Решение о реорганизации ТСЖ. Указанное решение может быть представлено в виде протокола общего собрания участников ТСЖ или в виде соответствующего решения, постановления правления ТСЖ, в зависимости от того, к чьей компетенции относится принятие данного решения. В соответствии со ст. 145 ЖК РФ решение о реорганизации ТСЖ относится к компетенции общего собрания членов товарищества.
г) Передаточный акт или разделительный баланс, утвержденные участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц. Непредставление передаточного акта или разделительного баланса, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (п. 2 ст. 59 ГК РФ).
д) Документ об уплате государственной пошлины. В настоящее время размер государственной пошлины составляет 2000 рублей.
Регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов.
Комментируемая статья устанавливает порядок государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации.
Государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, осуществляется территориальным органом Федеральной налоговой службы по месту нахождения реорганизуемого юридического лица.
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью заявителя, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом (если документы представляются непосредственно заявителем); при поступлении документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.
Регистрация создаваемых путем реорганизации юридических лиц осуществляется тем органом, на территории ведения которого расположено место нахождения реорганизуемого юридического лица.
Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.
2. Утративший силу Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" не предусматривал для ТСЖ возможности его преобразования в другой вид юридического лица. ЖК РФ допускает реорганизацию ТСЖ в две формы: жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такое преобразование возможно, например, при возникновении у ТСЖ целей, которые ЖК РФ отнесены к целям жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ст. 110 ЖК РФ), а именно удовлетворение потребностей граждан в жилье путем приобретения, строительства, реконструкции многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 57 ГК РФ учредителями такого кооператива должны выступить участники общего собрания ТСЖ.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Комментируемая статья предусматривает возможность ликвидации ТСЖ. Она осуществляется в общем порядке, установленном статьями 61-64 ГК РФ и статьями 20-22 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
В ст. 61 ГК РФ установлено два вида ликвидации юридического лица - добровольный и принудительный (по решению суда). В отличие от реорганизации ликвидация юридического лица не связана с переходом его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Юридические лица могут быть ликвидированы добровольно в любое время без указания оснований. В ГК РФ содержится примерный перечень оснований для ликвидации юридического лица по решению его участников либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Это может произойти:
- в связи с истечением срока, на который создавалось юридическое лицо;
- в связи с достижением цели, ради которой было создано юридическое лицо.
2. Ч. 2 комментируемой статьи предусматривает одно специальное основание обязательной ликвидации товарищества собственников жилья. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Эта обязанность собрания соответствует требованиям ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда только по указанным в ГК РФ основаниям. Соответствующее решение может быть принято:
- в случае допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);
- если будет установлена деятельность ТСЖ без надлежащего разрешения (лицензии);
- когда ТСЖ занимается запрещенной законом деятельностью либо неоднократно или грубо нарушает законы и иные правовые акты.
Последнее из названных оснований подтверждено совместным Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В нем было разъяснено, что неисполнение юридическим лицом требований, содержащихся не в ГК РФ, а в иных законах, может служить основанием для его ликвидации, если суд квалифицирует соответствующие действия (бездействия) как неоднократные или грубые нарушения данного закона или иного правового акта.
Требование о ликвидации юридического лица по основаниям, предусмотренным ГК РФ, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому предоставлено законом право на предъявление такого требования. В частности, в соответствующих случаях иски о принудительной ликвидации юридических лиц могут заявляться налоговыми органами (на основании ст. 31 ч. 1 Налогового кодекса РФ).
При рассмотрении указанных исков и оценке обоснованности заявленных требований Президиум ВАС РФ рекомендовал судам выявлять наличие оснований для ликвидации соответствующего юридического лица, на которые ссылается истец.
Ликвидация ТСЖ представляет собой специальную достаточно длительную процедуру прекращения деятельности товарищества. Она проводится под контролем органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Сведения о нахождении ТСЖ в процессе ликвидации вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц. Указанная запись свидетельствует о наличии изменений, происходящих в объеме гражданской правоспособности юридического лица. С этого момента не допускается:
- государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы ликвидируемого ТСЖ;
- государственная регистрация юридических лиц, учредителем которых выступает ликвидируемое ТСЖ;
- государственная регистрация юридических лиц, которые возникают в результате реорганизации ликвидируемого ТСЖ.
Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества в порядке, предусмотренном ст. 145 и 146 ЖК РФ. При этом общее собрание назначает ликвидационную комиссию. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.
Законодательство возлагает на общее собрание, принявшее решение о ликвидации ТСЖ, ряд обязанностей, обусловленных необходимостью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц и обеспечения государственного контроля за проведением ликвидации. Находящееся в процессе ликвидации ТСЖ не утрачивает своей дееспособности (в частности, оно обязано правильно и своевременно начислять и выплачивать налоги и сборы, предусмотренные действующим налоговым законодательством). При принятии решения о ликвидации и назначении ликвидационной комиссии ТСЖ прекращает сдавать бухгалтерскую отчетность и платить налоги. ТСЖ обязано расплатиться с кредиторами по своим долгам, в том числе и по налоговым обязательствам. Дееспособность прекращается с момента внесения записи о ликвидации в соответствующий реестр юридических лиц.
Ликвидация осуществляется в следующей последовательности:
1. Принятие общим собранием ТСЖ решения о ликвидации ТСЖ и назначение ликвидационной комиссии; утверждение состава ликвидационной комиссии; утверждение проекта порядка и сроков ликвидации.
2. Согласование с регистрирующим органом состава ликвидационной комиссии и внесение сведений в Единый государственной реестр юридических лиц о том, что ТСЖ находится в процессе ликвидации.
3. Направление сообщения о ликвидации по установленной форме в налоговый орган по месту учета в трехдневный срок с момента принятия решения о ликвидации. Кроме того, ликвидационная комиссия в письменном виде уведомляет о принятом общим собранием ТСЖ решении внебюджетные фонды.
4. Размещение сообщения о ликвидации ТСЖ, а также о порядке и сроке заявления требований его кредиторами (этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации) в печатных средствах массовой информации.
5. Проведение заседания ликвидационной комиссии после окончания срока предъявления требований кредиторами, на котором утверждается проект промежуточного ликвидационного баланса. Проект должен содержать сведения о составе имущества ликвидируемого ТСЖ, перечень предъявляемых кредиторами требований, а также информацию о результатах их рассмотрения.
6. Согласование промежуточного ликвидационного баланса с органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.
7. Ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений (в том случае, когда денежных средств ТСЖ недостаточно для удовлетворения требований кредиторов).
8. Ликвидационная комиссия подает заявления о снятии с учета в налоговый орган и внебюджетные фонды, которые проводят проверки ликвидируемого ТСЖ. По окончании проверок данные органы выдают справки об отсутствии задолженности у ТСЖ соответственно перед бюджетом и внебюджетными фондами.
9. Со дня согласования с регистрирующим органом промежуточного баланса ликвидационная комиссия производит денежные выплаты кредиторам ТСЖ в следующей очередности:
- первая очередь - удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое ТСЖ несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

стр. 1
(всего 2)

СОДЕРЖАНИЕ

>>