<<

стр. 2
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

утв. Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425, и в Постановлении Правительства
РФ "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных
услуг" от 26.05.97 N 621.
Указанным постановлением установлено, что при сохранении за органами
государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного
самоуправления права устанавливать основные параметры перехода на новую систему
оплаты жилья и коммунальных услуг будет создана система, при которой объем
финансирования из федерального бюджета (в первую очередь в виде трансфертов)
будет рассчитываться исходя из федеральных стандартов. При этом субъектам
Российской Федерации рекомендуется использовать аналогичный механизм распределения
бюджетных средств между муниципальными образованиями. Федеральный стандарт
нормы площади жилья. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации
вправе в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливать
региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать
такое право органам местного самоуправления. Однако при перераспределении
средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации Правительство
РФ будет руководствоваться федеральным стандартом. Федеральный стандарт нормы
площади жилья определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения
жильем: 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех
и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек, 33 кв. м - на одиноко
проживающих граждан.
Федеральный стандарт стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг
на 1 кв. м общей площади жилья. Указанный стандарт рассчитывается исходя из
стандартного набора жилищно-коммунальных услуг: содержания и ремонта жилья,
включая капитальный ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение,
электроснабжение, с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней
сложившейся по экономическим районам Российской Федерации предельной стоимости
предоставления жилищно-коммунальных услуг. Данный стандарт ежегодно пересматривается,
при этом изменение величины федерального стандарта должно осуществляться с
учетом общего уровня инфляции (за исключением случаев отмены перекрестного
субсидирования, а также резкого изменения цен на энергоносители).
Таким образом, социальная норма площади жилья устанавливается как на
федеральном, так и на региональном уровне (на территории каждого субъекта
РФ). При этом региональный стандарт должен быть не ниже федерального стандарта
социальной нормы площади жилья.
4. В субъектах Российской Федерации этот вопрос решается по-разному.
Например, ст. 13 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве"
от 11.03.98 N 6 установлено, что социальная норма - размер общей площади,
приходящейся на одного человека, в пределах которого осуществляется предоставление
жилья по договору социального найма, составляет 18 кв. м общей площади на
одного человека. При этом размер общей площади определяется как сумма площадей
всех помещений квартиры, включая жилые комнаты, кухни, холлы, встроенные шкафы,
лоджии, балконы, веранды, террасы и холодные кладовые.
По-иному этот вопрос урегулирован Законом Ханты-Мансийского автономного
округа "О порядке и условиях предоставления жилища в Ханты-Мансийском автономном
округе" от 28.05.98 N 105: в соответствии со ст. 22 предоставляемое гражданам
жилище должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного
пункта, размером, соответствующим социальной норме площади жилища: от 16 до
22 кв. м общей площади (от 9 до 12 кв. м жилой площади) на одного человека.

Комментарий к статье 12

1. Принципиальное значение данной статьи заключается в том, что в ней
дано определение понятия жилищного фонда социального использования, а также
установлено, из каких жилищных фондов формируется фонд социального использования.
Однако она нуждается в уточнении с учетом Конституции РФ (ст. 8) и ГК РФ (ст.
112), в которых названы три формы собственности (частная, государственная
и муниципальная). На вопрос о жилищных фондах, из которых формируется жилищный
фонд социального использования, дан конкретный ответ в ст. 672 ГК РФ: по договору
социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в государственном
и муниципальном жилищном фонде социального использования.
2. В ч. 1 ст. 12 жилищный фонд социального использования представлен
как совокупность жилых помещений, заселяемых на условиях договора найма (в
соответствии со ст. 672 ГК РФ такой договор называется договором социального
найма жилого помещения; см. также коммент. к ст. 13 Основ и ст. 51 ЖК), и
специализированных домов (перечень последних дан в ст. 1 Основ: общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких
престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.).
3. Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом
о приватизации (см. коммент. к указанному Закону). В частности, в ст. 4 Закона
о приватизации дан перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена.

Комментарий к статье 13

1. В ЖК данному вопросу посвящена гл. 1 разд. III, которая называется
"Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного
фонда". В этой же гл. имеется ст. 49, предусматривающая, что правила учета
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых
помещений, утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.
Во исполнение указанной статьи ЖК было принято Постановление Совета Министров
РСФСР "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
и предоставления жилых помещений в РСФСР" от 31.07.84 N 335, п. 1 которого
были утверждены Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР.
При этом п. 2 было предложено Советам Министров автономных республик,
исполнительным комитетам краевых, областных, Московского и Ленинградского
городских Советов народных депутатов:
а) на основании Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР с учетом местных
условий разработать и по согласованию с советами профессиональных союзов утвердить
правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилых помещений в автономной республике, крае, области, городах Москве и Ленинграде;
б) определить порядок выделения жилой площади для обеспечения граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий и пользующихся правом внеочередного
и первоочередного получения жилых помещений.
Иными словами, ЖК РСФСР и Примерными правилами был определен порядок
предоставления жилых помещений по договору найма, а в местных правилах были
определены или конкретизированы некоторые условия обеспечения граждан жильем.
Здесь необходимо сделать поправку на то, что в настоящее время речь должна
идти о предоставлении жилых помещений по договору социального найма и только
в домах государственного и муниципального жилищного фонда (см. коммент. к
ст. 7 и 12 Основ).
2. Ст. 13 Основ относит вопрос определения порядка и условий предоставления
жилого помещения по договору социального найма к компетенции органов государственной
власти РФ и субъектов РФ: к законодательным (представительным) органам и к
органам исполнительной власти федерального и регионального уровня (об органах
власти см. коммент. к ст. 3 Основ). При этом данной статьей не предусмотрено
участие соответствующих региональных органов профессиональных союзов.
Совместная компетенция федеральных органов власти и органов власти субъектов
РФ в установлении порядка и условий предоставления жилья соответствует ныне
действующей Конституции РФ (ст. 72), относящей жилищное законодательство к
предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.
3. Статья не содержит каких-либо основополагающих норм относительно изменения
порядка и условий предоставления жилья гражданам. Однако следует иметь в виду,
что эти условия и порядок должны быть иными по сравнению с ЖК и Примерными
правилами, поскольку Основы предусматривают регулирование этих вопросов в
условиях формирования рыночных отношений в жилищной сфере (см. коммент. к
ст. 2 Основ). Жилые помещения по договору найма должны предоставляться, как
отмечается в статье, в "соответствии с существующей очередью на улучшение
жилищных условий", т.е. должен действовать порядок, предусмотренный ст. 33
ЖК: "жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете и нуждающимся
в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия
их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие
право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются
в отдельные списки".
Кроме того, в статье указано, что жилые помещения должны предоставляться
с учетом льгот, установленных органами государственной власти РФ и органами
государственной власти субъектов РФ. Исходя из Конституции РФ (см. ст. 10,
11, 71, 72, 73 и 76), устанавливающей, что указанные органы самостоятельны
в решении вопросов, отнесенных к их компетенции, следует сделать вывод, что
льготы могут быть любыми (касающимися как определения порядка учета нуждающихся
в жилье граждан, так и предоставления им жилых помещений).
4. Что касается решения вопросов, какой государственный орган субъекта
РФ (законодательный или орган исполнительной власти) должен определять порядок
и условия предоставления жилья и какой правовой акт (закон, постановление
и др.) применять, то эти вопросы, как следует из Конституции РФ (ст. 76),
отнесены к ведению указанных органов власти. Например, в г. Москве Положение
о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
и предоставления жилья в городе Москве (от 24.12.97) утверждено постановлением
Московской городской Думы, а в Ханты-Мансийском автономном округе принят Закон
Ханты-Мансийского автономного округа "О порядке и условиях предоставления
жилища в Ханты-Мансийском автономном округе" (от 28.05.98).
5. По вопросу заселения жилых помещений на основании ордера см. коммент.
к ст. 21 Основ и ст. 47 ЖК.

Комментарий к статье 14

1. В статье затрагиваются по крайней мере три вопроса: о видах жилищного
фонда, в которых предоставляются гражданам жилые помещения по договору найма,
о размерах предоставляемой в этих случаях жилой площади и о сторонах договора
найма. При этом в статье не раскрывается само понятие договора найма жилого
помещения (оно содержится в ст. 1 Основ и ст. 51 ЖК). В ст. 672 ГК РФ этот
договор называется "договором социального найма жилого помещения" и указывается,
что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном
жилищным законодательством, к нему применяются правила ст. 674, 675, 678,
680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору
социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Таким образом, на основании ст. 672 ГК РФ указанный договор должен называться
по-иному: "договор социального найма жилого помещения". Кроме того, в п. 1
ст. 672 ГК РФ установлено, что по договору социального найма жилые помещения
предоставляются в государственном и муниципальном фонде социального использования,
т. е. в статье подчеркивается, что не все государственное и муниципальное
жилье должно заселяться гражданами по договору социального найма (предоставляться
бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий), а лишь его
определенная доля. Как следует из ст. 19 Основ, другая часть государственного
и муниципального жилищного фонда может быть продана (см. коммент. к этой статье).
И наконец, часть жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищного фонда может быть использована для предоставления жилья по договору
коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ). Название "договор коммерческого найма"
возникло в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской
Федерации, а в ГК РФ это "договор найма жилого помещения" (в отличие от "договора
социального найма жилого помещения"). Основная цель договора коммерческого
найма - получение собственниками жилых помещений прибыли от сдачи этих помещений
в наем; он заменил используемый ранее в этих случаях договор аренды жилого
помещения (см. коммент. к ст. 17 Основ).
2. В ч. 1 настоящей статьи (как и в ч. 1 ст. 12) говорится о предоставлении
жилого помещения по договору социального найма в пределах нормы жилой площади,
а в ч. 2 говорится о сохранении права найма независимо от площади занимаемого
жилого помещения. Иначе говоря, жилое помещение должно предоставляться гражданам
максимально по 12 кв. м жилой площади на человека (ст. 38 ЖК), а минимальный
размер предоставляемой жилой площади определен ст. 11 Основ. Кроме того, здесь
содержится норма, запрещающая изымать излишки жилой площади; она не является
новеллой - ЖК и другие акты не предусматривают изъятие излишка площади (уплотнение);
это допускалось ранее действовавшим законодательством, когда жилая площадь
сверх установленной в тот период нормы (9 кв. м) на человека могла быть заселена
другими гражданами, если излишки были в виде изолированной комнаты (внутрикомнатные
излишки не изымались).
3. Следует иметь в виду, что в соответствии с Конституцией РФ 1993 г.
предоставление жилых помещений по договору социального найма предусмотрено
не всем нуждающимся в жилье гражданам, а лишь тем, кто является "малоимущим,
а также "иным указанным в законе гражданам". Более подробно по данному вопросу
см. коммент. к ст. 2 Основ и ст. 51 ЖК.
4. В ч. 3 настоящей статьи указываются стороны договора. В качестве наймодателя:
местная администрация, государственные и муниципальные предприятия (учреждения)
и общественные объединения, а в качестве нанимателя - граждане. В отличие
от ст. 51 ЖК здесь право быть наймодателем предоставлено органам государственной
власти (на период принятия Закона, а сейчас - органам местного самоуправления)
и непосредственно самим общественным объединениям. Ранее эта функция возлагалась
на жилищно-эксплуатационные организации (см. коммент. к ст. 22 ЖК).
Что касается общественных объединений и общественного жилищного фонда,
то их имущество относится к частной форме собственности, и, следовательно,
этот жилищный фонд относится к частному жилищному фонду и в нем не должны
предоставляться жилые помещения по договору социального найма (см. коммент.
к ст. 7 и 12 Основ).

Комментарий к статье 15

1. Ранее (до принятия Основ) порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные
услуги регулировался ст. 55-57 ЖК. При этом действовали нормативные акты,
принятые задолго до его введения в действие (1 января 1984 г.). Квартплата
взималась на основании Постановления ВЦИК и СНК РСФСР "Об оплате жилых помещений
в городах и рабочих поселках" от 14.05.28 и Постановления ЦИК и СНК СССР "О
жилищной политике" от 04.01.28 по ставке 13,2 коп. за 1 кв. м жилой площади,
а в жилых домах с повышенным уровнем благоустройства - 16,5 коп. за 1 кв.
м (на 25% выше). Этот размер квартплаты не изменялся более 60 лет и являлся,
по существу, символическим (составлял примерно 2%, а с коммунальными услугами
- 4% от дохода семьи). Необходимо отметить, что затраты на содержание и ремонт
государственного жилищного фонда в 1992 г. оплачивались гражданами лишь на
1%, а коммунальные услуги - на 8%. С переходом страны к рыночной экономике
такое "замораживание" оплаты за жилье стало дестабилизующим фактором для развития
жилищно-коммунального хозяйства. В этой связи в настоящей статье предусмотрен
переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг по договору социального
найма.
2. В настоящее время по вопросу оплаты за жилье следует руководствоваться
данной статьей, а не ЖК.
Новая система оплаты жилья предусматривает поэтапный переход в течение
10 лет (в первоначальной редакции статьи это предусматривалось в течение 5
лет) к полному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации
и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Первоначально по данному вопросу было принято Постановление Совета Министров
- Правительства РФ "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных
услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате
жилья и коммунальных услуг" от 22.09.93 N 935, которое действовало почти три
года и утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ "Об
упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" от 18.06.96 N 707.
3. Указанным постановлением отмечено, что оно принято в соответствии
со ст.15 Основ (основная цель "обновления" постановления - изменение срока
перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг) и в целях повышения
уровня социальной защиты граждан при осуществлении реформирования системы
оплаты жилья и коммунальных услуг.
Правительство Российской Федерации постановило:
а) Продолжить переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг,
обеспечив к 2003 г. уровень платежей граждан в размере полного возмещения
затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Структура
платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый
платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования
в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых
помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц.
В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как
плату за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства или реконструкции).
б) Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно осуществляться
с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления
им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах
социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг
с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
в) Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации
и органам местного самоуправления:
завершить переход на договорные отношения собственников жилищного фонда
и объектов коммунального хозяйства: с нанимателями жилых помещений; с субъектами
хозяйствования - жилищными ремонтно-эксплуатационными и коммунальными организациями;
на основе Положения о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий)
на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденного настоящим постановлением,
внести необходимые изменения в действующий порядок предоставления компенсаций
гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг.
г) Установить, что сбор платежей за коммунальные услуги и оплата жилья,
предоставляемого в наем, производятся собственником жилья или организацией,
уполномоченной выполнять эти функции.
д) Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации
устанавливать уровень платежей граждан за содержание и ремонт жилья и коммунальные
услуги в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные
услуги по годам переходного периода дифференцированно по представлению органов
местного самоуправления в зависимости от складывающейся финансовой ситуации
с учетом необходимости предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на
оплату жилья и коммунальных услуг.
е) Органами местного самоуправления утверждаются: нормативы потребления
жилищно-коммунальных услуг; ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги
(кроме тарифов на электрическую энергию и газ).
Названным постановлением также было утверждено Положение о порядке предоставления
гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.
4. Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются
гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и
органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья
и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума,
совокупного дохода семьи и действующих льгот. При этом собственные расходы
граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий
установленный прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в
пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных
услуг не должны превышать 0,5 установленного федеральным законом минимального
размера оплаты труда.
Социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления
на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной
власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня
жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений
в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. Величина
компенсаций для граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека,
не превышающий установленный прожиточный минимум, определяется как максимальное
значение компенсаций, рассчитанных по двум основаниям. Величина компенсаций
по первому основанию определяется как разница между принятыми на данный период
размерами оплаты жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади
жилья и нормативов потребления коммунальных услуг и предельно допустимыми
расходами граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, определяемых в соответствии
с настоящим Положением. Величина компенсаций по второму основанию определяется
как разница между принятыми на данный период размерами оплаты жилья и коммунальных
услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных
услуг и 0,5 установленного федеральным законом минимального размера оплаты
труда. Величина компенсаций для граждан, имеющих совокупный доход семьи на
одного человека, превышающий прожиточный минимум, определяется по первому
основанию. При расчете величины компенсаций недопустимо исключение отдельных
видов коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, горячее
водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение). Органам государственной власти
субъектов Российской Федерации было рекомендовано по представлению органов
местного самоуправления устанавливать предельно допустимую долю собственных
расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг исходя из социальной
нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, учитывая,
что к 2003 г. ее величина не должна превышать 20% совокупного дохода семьи.
Компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда. Компенсации могут предоставляться
членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также гражданам, имеющим
в собственности жилые помещения. Граждане, сдающие жилые помещения в поднаем,
утрачивают право на компенсацию. Компенсация назначается органом местного
самоуправления (уполномоченной выполнять эти функции организацией) после предоставления
гражданином необходимых документов о составе семьи, размерах занимаемой площади,
расходах на оплату жилья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и других
документов, предусмотренных порядком предоставления компенсаций гражданам
на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждаемым органом исполнительной
власти субъектов РФ и органом местного самоуправления. Предоставление компенсаций
всем имеющим на это право гражданам - непременное условие законности решений
органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных
услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями
на местном уровне не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления
гражданам компенсаций. В качестве источников средств, направляемых на компенсации,
используются: часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей
за жилье и коммунальные услуги, средства соответствующих бюджетов, а также
собственные средства организаций, в хозяйственном ведении или оперативном
управлении которых находится жилищный фонд. При этом организации, имеющие
в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный
или муниципальный жилищный фонд, обязаны компенсировать затраты, связанные
с предоставлением компенсаций, всем имеющим на то право гражданам, проживающим
в вышеуказанном фонде, за счет собственных средств. Компенсации предоставляются
гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные
услуги.
5. Указом Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в
Российской Федерации" от 28.04.97 N 425 одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации. В ней нашли отражение и вопросы оплаты жилья
и коммунальных услуг. В частности, отмечено, что "единственным способом преодоления
кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного
дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями
при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического
стимулирования улучшения качества обслуживания".
В Концепции указывается, что необходимо регулярно пересматривать ставки
оплаты жилья и тарифы на коммунальные услуги, не допуская уменьшения доли
платежей населения в общем объеме финансирования затрат на предоставление
жилищно-коммунальных услуг. С учетом роста реальных доходов населения продолжить
увеличение доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и развитие
объектов жилищно-коммунального хозяйства. Ставка оплаты жилья, предоставляемого
по договору найма в государственном и муниципальном жилищных фондах, должна
включать не только оплату за содержание и ремонт жилья, в том числе капитальный,
но и плату за его наем. Плата за наем жилья, которая является доходом собственника
муниципального жилья, в рыночных условиях определяется соотношением спроса
и предложения на конкретное жилье. В переходный период базовая величина платы
за наем должна отражать амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление)
жилищного фонда в среднем по населенному пункту, которая должна быть дифференцированна
в зависимости от качества и местоположения жилья. В указанный период население
оплачивает часть отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление
жилья, которая должна определяться исходя из местных условий, динамики реальных
доходов населения и других факторов.
В дальнейшем в ставку оплаты жилья в качестве отдельной составляющей
следует включать отчисления на страхование жилищного фонда, а также переходить
на полное возмещение затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
При этом определены федеральный стандарт уровня платежей граждан и максимально
допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных
услуг.
Федеральный стандарт уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат
на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги. При распределении
средств федерального бюджета Правительство Российской Федерации будет исходить
из того, что доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных
услуг по отношению к уровню затрат на предоставление жилищно-коммунальных
услуг составляет (%):
1997 г. 35
1998 г. 50
1999 г. 60
2000 г. 70
2001 г. 80
2002 г. 90
2003 г. 100.

Указанное положение не отменяет право органов местного самоуправления
в течение переходного периода самостоятельно устанавливать уровень платежей
граждан, однако установление предельного уровня ниже уровня федерального стандарта
не может служить основанием для перераспределения средств. При этом статьи
по финансированию жилищнокоммунального хозяйства в местных бюджетах рекомендуется
предусматривать защищенными.
Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья
и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе исходя из социальной нормы
площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.
Данный норматив позволяет рассчитать объем средств, необходимых для предоставления
компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг низкодоходным
категориям граждан. Конкретные величины указанных компенсаций (субсидий) устанавливаются
решениями органов местного самоуправления, но при распределении средств федерального
бюджета необходимо учитывать, что потребность в компенсациях (субсидиях) на
оплату жилищно-коммунальных услуг для низкодоходных категорий граждан будет
рассчитываться исходя из следующих величин максимально допустимой доли расходов
(в % от совокупного семейного дохода):
1997 г. 16
1998 г. 18
1999 г. 19
2000 г. 20
2001 г. 22
2002 г. 23
2003 г. 25.

По данному вопросу см. также коммент. к ст. 11 Основ.
6. Какова сегодня доля расходов населения на эти цели? В Постановлении
Правительства РФ "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты
жилья и коммунальных услуг на 1998 год" от 30.05.98 N 536 установлены на 1998
г. следующие федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты коммунальных
услуг:
федеральный стандарт уровня платежей граждан за предоставляемые жилищно-коммунальные
услуги в целом по всем видам этих услуг в размере 50 % от их стоимости в 1998
г.;
федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов
граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах
федерального стандарта социальной нормы площади жилья и нормативов потребления
коммунальных услуг в размере 18%.
Федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных
услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц установлен указанным постановлением
дифференцированно по экономическим районам Российской Федерации: от 6,9 руб.
(в Волго-Вятском районе) до 29,5 руб. (в арктических районах); в среднем по
России, а также по г.Москве и Московской области этот показатель составляет
9,2 руб. Например, за квартиру общей площадью 70 кв. м нужно платить в г.
Москве не более 322 рублей (70 х 9,2 : 2 = 322).
7. Согласно Закону г. Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве"
от 11.03.98 оплата жилья в государственном, муниципальном и частном жилищном
фонде города включает:
а) плату за содержание мест общего пользования в жилых домах и придомовой
территории (за техническое обслуживание дома и придомовой территории);
б) плату за наем жилья (в домах государственного и муниципального жилищного
фонда).
Уровень максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату
жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, в пределах социальной
нормы жилья, утверждается Московской городской Думой. Плата за содержание
и ремонт жилья, занимаемого по договорам социального или коммерческого найма,
устанавливается Правительством Москвы по согласованию с Московской городской
Думой.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения, включая оборудование
индивидуального (семейного) пользования, является обязанностью нанимателя,
оплачивается нанимателем за счет собственных средств и не входит в оплату
жилья и коммунальных услуг. Текущий ремонт жилого помещения, принадлежащего
гражданам на праве собственности, является обязанностью собственника данного
жилого помещения (если иное не установлено договором на обслуживание), оплачивается
им за счет собственных средств и не входит в оплату услуг технического обслуживания
и коммунальных услуг.
Плата за жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов
должна компенсировать затраты на текущую эксплуатацию и обеспечивать наймодателю
установленный уровень рентабельности. Плата за техническое обслуживание жилья,
принадлежащего гражданам на праве собственности, предусматривает возмещение
издержек на обслуживание, капитальный, текущий ремонт мест общего пользования
в жилых домах, придомовой территории и устанавливается в порядке, определенном
законодательством города.
Капитальный ремонт дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
производится за счет средств наймодателя.
Тарифы на коммунальные услуги утверждаются Региональной межведомственной
комиссией по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы с учетом
предельного уровня платежей (в процентах к затратам, обеспечивающим полное
возмещение издержек на предоставление коммунальных услуг), установленного
в порядке, определенном законодательством. Ставки оплаты коммунальных услуг
утверждаются Правительством Москвы по согласованию с Московской городской
Думой. Оплата жилья и коммунальных услуг нанимателем производится с момента
заключения договора найма.
В г. Москве ставки оплаты жилья и коммунальных услуг установлены Постановлением
Правительства г. Москвы "О ставках оплаты жилищно-коммунальных услуг" от 30.12.97
N 934. При этом предусмотрено, что установленные ставки оплаты жилья по договору
найма касаются случая, когда граждане имеют одно и единственное жилье и в
нем проживают. Расходы по другим жилым помещениям граждане должны нести по
иным ставкам (с учетом полного возмещения затрат на содержание жилья).
8. Ч. 6 данной статьи предусмотрено выселение граждан из жилых помещений,
если ими в течение шести месяцев не производится оплата жилья и коммунальных
услуг. В этих случаях граждане, занимающие жилое помещение по договору найма,
в судебном порядке могут быть переселены на меньшую площадь (по нормам общежития
- 6 кв. м на человека), отвечающую санитарным и техническим требованиям, т.
е. предоставляемое жилое помещение может быть неблагоустроенным и (или) в
коммунальной квартире. (См. также коммент. к ст. 97 ЖК.) Указанное положение
нашло закрепление в ст. 18 Основ (в отношении арендаторов), а также в ст.
687 ГК РФ, где предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения в
случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.

Комментарий к статье 16

1. Название настоящей статьи является слишком общим (не конкретизировано,
о каком пользовании коммунальными квартирами идет речь). Более точное название
имеет ст. 46 ЖК, которая называется "Заселение освободившихся в квартире жилых
помещений". В ст. 46 ЖК и комментируемой статье урегулированы одинаковые вопросы,
касающиеся предоставления жилых помещений в коммунальных квартирах (комнаты
или комнат) по договору социального найма гражданам, проживающим в этих квартирах.
Однако настоящая статья содержит нормы, предусматривающие и иные пути заселения
указанных жилых помещений (по договору аренды или купли-продажи), а также
возможность заселения не свободных комнат в коммунальных квартирах путем отселения
проживающих в них граждан в другие жилые помещения, которые должны быть переданы
им в частную собственность.
2. Согласно ЖК (см. ст. 28, 101 и др.) жилые помещения предоставляются
гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры. Вместе с тем законодательством
не запрещено предоставление жилого помещения в виде комнаты или нескольких
комнат. Если квартира занята несколькими гражданами (семьями), которые пользуются
предоставленными им комнатами по отдельным договорам найма, то такая квартира
считается коммунальной. Такие квартиры еще называют общими и многонаселенными.
Квартира может превратиться из отдельной в коммунальную в случае изменения
договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст.
86 ЖК), т.е. в случае раздела занимаемой жилой площади между совершеннолетними
членами семьи и заключения ими самостоятельных договоров найма.
3. Цель настоящей статьи (как и ст. 46 ЖК) - улучшение жилищных условий
граждан, в том числе обеспечение их жилыми помещениями в виде отдельной квартиры.
4. В ч. 1 говорится лишь об "изолированных жилых помещениях" (см. ст.
52 ЖК), которые могут быть заселены в порядке, установленном настоящей статьей.
В отличие от смежных комнат, которые связаны общим входом, изолированные комнаты
могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, т.е. находиться
в пользовании других граждан (соседей по квартире). Между тем в ч. 1 ст. 46
ЖК предусматривается и порядок заселения смежных комнат: "если в квартире
освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем
жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование". Конечно,
трудно предположить в наше время проживание чужих людей в смежных комнатах
(речь идет о пользовании ими комнатами по отдельным договорам найма). Такая
ситуация, по-видимому, возможна при осуществлении незаконной перепланировки
смежных комнат в изолированные. В принципе и так ясно, что если освободившаяся
комната не является изолированной, то она на основании ст. 52 ЖК не заселяется
другими гражданами. В этой связи ч. 1 настоящей статьи вообще не рассматриваются
в качестве объекта заселения смежные комнаты, а только изолированные.
5. В ч. 1 и 2 установлена очередность на заселение освобождающихся изолированных
комнат. В первую очередь они должны предоставляться нуждающимся в улучшении
жилищных условий гражданам (т.е. гражданам, которые по установленным основаниям
(см. ст. 29 ЖК и коммент. к ней) вправе состоять на учете в качестве очередников
на получение другого жилья; при этом данная статья и ст. 46 ЖК не устанавливают
в качестве обязательного условия нахождения на квартирном учете граждан, а
лишь возникновение нуждаемости в жилье). Во вторую очередь освобождающиеся
жилые помещения смогут получить граждане, имеющие менее 12 кв. м жилой площади
на человека; при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь (о
дополнительной площади см. коммент. к ст. 39 ЖК). В данном случае воспроизводятся
нормы ч. 2 ст. 46 ЖК, которая действует с 1 января 1984 г. На этот счет сложилась
судебная практика, в частности указанные вопросы нашли отражение в Постановлении
Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений
Верховного Суда РСФСР от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10).
В указанном постановлении отмечено следующее.
Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях, прав,
предусмотренных ст. 46 ЖК, не имеют. Правила ст. 46 ЖК о заселении освободившихся
в квартире жилых помещений не применяются к случаям, когда в квартире, в которой
проживают наниматели служебных жилых помещений, освободилось служебное жилое
помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не
изменен.
При решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении
жилого помещения в порядке ст. 46 ЖК, следует иметь в виду, что освободившееся
изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим
в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы
на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь
при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей,
претендующих на получение этого помещения (ст. 29 ЖК).
При этом также необходимо учитывать, что иск может быть удовлетворен
при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося
жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает
нормы, установленной ст. 38 ЖК, кроме случаев, когда наниматель или члены
его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо когда такое превышение
является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой
площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом
всех обстоятельств дела. Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя
(например, в связи с рождением ребенка, вселением в установленном порядке
члена семьи и т. п.), а также обстоятельства, связанные с возникновением у
нанимателя или членов его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются
судом при решении вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося
изолированного жилого помещения за период со дня освобождения помещения до
его предоставления другому лицу, а если помещение никому не предоставлено,
- до разрешения дела в суде.
Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и
более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из них относится к
лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать
предпочтение, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей
степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых
ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания
конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку
помещений и т. п.).
В третью очередь на получение освобождающихся жилых помещений в коммунальных
квартирах могут претендовать другие проживающие в них граждане, не перечисленные
в ч. 1 настоящей статьи, т.е. не являющиеся нуждающимися в улучшении жилищных
условий и обеспеченные жилой площадью по установленной норме (с учетом права
на дополнительную жилую площадь). Они вправе получить указанные жилые помещения
по договору аренды (см. коммент. к ст. 17) или по договору купли-продажи.
Широкое распространение получила практика продажи освободившихся комнат в
г.Москве, которая проводится Департаментом муниципального жилья через уполномоченные
им организации в целях ликвидации коммунальных квартир и получения дополнительных
средств для строительства, реконструкции, ремонта жилищного фонда.
Условия и порядок продажи определены Положением о порядке и условиях
продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир (прил.
к распоряжению мэра Москвы от 19.08.93 N 490-РМ):
продажа освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах может
производиться только гражданам, проживающим в этих квартирах. Необходимым
условием продажи является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию
занимаемой жилой площади;
в собственность (совместную, долевую) москвичей могут быть проданы освобождающиеся
(свободные) комнаты при отсутствии в этих коммунальных квартирах граждан,
указанных в ч. 1 ст. 16 Основ, а также других нанимателей, желающих получить
жилое помещение по договору аренды;
гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий
в муниципальных округах (в том числе и очередников на жилье в ЖСК), предоставляется
приоритетное право покупки жилья в порядке и на условиях, установленных в
прил. N 2 Постановления Правительства Москвы "Об упорядочении организации
управления жилищным фондом в г. Москве" от 16.02.93 N 142;
продажа освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах осуществляется
путем заключения договора купли-продажи между уполномоченными Департаментом
муниципального жилья организациями и физическими лицами;
граждане, желающие купить освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальной
квартире, представляют в уполномоченные Департаментом муниципального жилья
организации следующие документы: заявление о покупке комнат(ы) (прил. N 1);
заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на приватизацию занимаемой
жилой площади и оформленный в РЭУ и не зарегистрированный Департаментом муниципального
жилья договор передачи по форме, установленной в прил. N 3 к Постановлению
Правительства Москвы от 22.06.93 N 572;
копию финансового лицевого счета;
выписку из домовой книги;
справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья (прил. N
2);
справку БТИ об исходной стоимости комнаты (комнат) квартиры (прил. N
3);
освобождающиеся (свободные) изолированные жилые помещения в коммунальных
квартирах, где проживает несколько нанимателей, ни один из которых не имеет
права претендовать на них согласно ст. 46 ЖК и ч. 1 ст. 16 Основ, продаются
нанимателями этих коммунальных квартир по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом
муниципального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья;
при наличии на свободную жилую площадь нескольких претендентов она может
быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно каждому претенденту,
либо в совместную или долевую собственность под общие цели. В случае возникновения
между претендентами спорных вопросов они выносятся на обсуждение общественных
жилищных комиссий территориальных управлений, решения которых могут быть обжалованы
в общественных жилищных комиссиях округа, города либо в народном суде;
договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, подлежит обязательной
регистрации в Департаменте муниципального жилья. Регистрация договоров купли-продажи
на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров
передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится Департаментом
муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства
о собственности на жилище установленной формы;
при отказе лиц, подавших заявление в Департамент муниципального жилья,
от покупки освобождающихся (свободных) комнат и отсутствии претендентов на
их приобретение среди жильцов коммунальной квартиры они предоставляются в
соответствии с ч. 4 ст. 16 Основ другим гражданам в установленном порядке
по договору найма. В этом случае оформленные ранее гражданами в РЭУ договора
передачи на приватизацию части коммунальной квартиры не регистрируются в Департаменте
муниципального жилья и право собственности не возникает;
после заселения освобождающихся (свободных) комнат в коммунальной квартире
гражданами по договору найма ее приватизация в случае согласия всех совместно
проживающих жильцов может быть осуществлена в установленном порядке.
Здесь следует отметить, что установленное Положением обязательное условие
продажи освободившейся комнаты (комнат) в коммунальной квартире - согласие
всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади - входит
в противоречие с ч. 2 комментируемой статьи Основ, которой такое ограничение
не предусмотрено.
6. Ч. 3 предусмотрен и четвертый вариант заселения комнат в коммунальных
квартирах и соответственно улучшения жилищных условий, проживающих в них.
Один из нанимателей вправе (с согласия других нанимателей) приобрести для
них и передать им в собственность иные жилые помещения, т.е. отселить их.
Это возможно, как указано выше, только на добровольной основе. Кроме того,
должно быть в этих случаях получено согласие на отселение и членов семьи (в
соответствии со ст. 53 ЖК они пользуются наравне с нанимателем всеми правами,
вытекающими из договора найма жилого помещения).
В случае отселения других жильцов из квартиры оставшийся проживать в
ней наниматель вправе заселить все освободившиеся комнаты независимо от их
размера. При этом не действуют правила ч. 1 настоящей статьи, предусматривающие
заселение освобождающихся комнат только гражданами, нуждающимися в улучшении
жилищных условий, или не обеспеченными жильем по установленным нормам. Не
применяются и правила ч. 2 о заселении этих жилых помещений на основании договоров
аренды или купли-продажи, т. е. эти жилые помещения присоединяются к жилой
площади, ранее занимаемой нанимателем, для использования их на условиях договора
социального найма. Записи о заселении нанимателем освободившихся в квартире
комнат "без дополнительной платы" и о том, что он может "приватизировать их
в установленном порядке", юридически сформулированы неточно, однако имеют
уточняющее значение, из которого можно сделать вывод, в каком все-таки порядке
заселяются эти жилые помещения. Что касается предоставления такому нанимателю
права на приватизацию занимаемой жилой площади, то эта запись является излишней,
поскольку согласно ст. 2 Закона о приватизации граждане приватизируют всю
занимаемую площадь независимо от ее размера (см. коммент. к ст. 2 указанного
Закона).
7. Следует иметь в виду (поскольку в самой статье об этом не говорится),
что право на заселение освобождающихся жилых помещений возникает только у
граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда,
т. е. в жилищных фондах, где жилые помещения предоставляются по договору социального
найма. Правила настоящей статьи не распространяются на служебные жилые помещения
и общежития. Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84
(Постановление N 5), которое дано по ст. 46 ЖК, указанный порядок заселения
освободившихся комнат не применяется к случаям, когда в квартире, в которой
проживают наниматели неслужебных жилых помещений, освободилось служебное жилое
помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не
изменен (не принято решение о переводе служебного жилого помещения в неслужебное).
По вопросу пользования служебными жилыми помещениями см. коммент. к ст. 105
ЖК.
8. Правила ч. 4 применяются только в том случае, если не реализованы
правила ч. 1-3 настоящей статьи; жилые помещения в таком случае заселяются
в общем порядке (по договору социального найма). О порядке предоставления
жилых помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, см. коммент.
к ст. 13 Основ и ст. 28 ЖК.

Комментарий к статье 17

1. Понятие договора аренды дано в ст. 1 Основ, где говорится о предоставлении
в аренду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения. Ст. 17 конкретизирует,
что по указанному договору могут предоставляться только отдельные квартиры
или жилые дома любой площади, т. е. комната(ы) (в отличие от договора социального
найма) не может быть предметом договора аренды.
2. Впервые упоминание об аренде жилых помещений как о самостоятельном
договоре в жилищной сфере появилось в ЖК (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91
N 1552-1). В ст. 10, 541, 131, 132, 133, 136 ЖК появились записи об аренде
жилых помещений и об арендаторах. В частности, в ст. 10 указывается, что граждане
имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору
аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного
фонда. В Основах же говорится об аренде жилых помещений не только физическими
лицами (гражданами), но и юридическими лицами. Исходя из указанных статей
ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), полагаем, что и
Основы предусматривали предоставление юридическим лицам жилых помещений в
аренду также для этих целей. В частности, ГК РФ на этот счет имеет прямую
норму (согласно п.2 ст. 671 юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено
во владение и(или) пользование на основе договора аренды, юридические лица
могут использовать жилое помещение только для проживания граждан).
3. В ч. 1 закреплено, что в качестве арендодателей выступают собственники
жилищного фонда. Вместе с тем в ч. 2 указано, что порядок, сроки и условия
аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным
собственником лицом (органом).
4. В ч. 1 также установлено, что для использования жилищного фонда по
договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений
в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Эта доля определяется
Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Фактически этот вопрос находит отражение только в законодательстве субъектов
Российской Федерации, где он решается с учетом местных условий (наличие жилищного
фонда, в том числе в домах государственного и муниципального жилищного фонда,
средняя обеспеченность граждан жильем, количество очередников и др.). Например,
Постановлением Правительства Москвы "О Московской городской программе "Жилище"
от 19.09.95 N 782 аренда жилых помещений рассматривалась как один из способов
улучшения жилищных условий граждан со средними доходами.
5. Ч. 2 установлено, что порядок, сроки и условия аренды определяются
договором между арендатором (гражданином или юридическим лицом) и арендодателем
(собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом)).
Вместе с тем ст. 131 ЖК предусмотрен несколько иной подход к решению
этих вопросов; согласно указанной статье форма договора аренды, а также срок,
на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением
сторон, если иное не предусмотрено законодательством. Федеральное законодательство
относительно регламентации аренды жилых помещений каких-либо конкретных норм
не содержит. В этой связи следует руководствоваться ч. 2 ст. 17 Основ.
6. Ч. 3 предусмотрено получение согласия на передачу жилых помещений
на основе договоров аренды иным лицам (юридическим лицам и гражданам) всех
проживающих в этих домах совершеннолетних граждан. Какого-то конкретного правового
механизма реализации этого положения не имеется, и оно, по-видимому, имеет
"предупредительный характер": не допустить ухудшения жилищных условий граждан.
7. ГК РФ установил принципиально новый подход к заключению договоров
аренды на жилые помещения, так как такой вид гражданско-правового договора
им не предусмотрен (например, гл. 34 ГК РФ, касающаяся аренды имущества, не
содержит какого-либо упоминания об аренде жилых помещений, а в ст. 671 говорится
лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). По существу в отношении
граждан договор аренды жилых помещений заменен договором найма жилых помещений
(гл. 35 ГК РФ), который в юридической литературе и законодательстве субъектов
Российской Федерации получил название "договор коммерческого найма жилого
помещения". Этот договор включает основные признаки, характерные для договора
аренды (жилое помещение передается гражданам во владение и пользование на
определенный срок, многие вопросы, касающиеся условий договора найма, в том
числе оплата за жилье, определяются по соглашению сторон).

Комментарий к статье 18

1. В отличие от договора социального найма оплата жилья и коммунальных
услуг по договору аренды устанавливается по соглашению сторон (собственником
либо уполномоченным собственником лицом (органом) и арендатором). Вместе с
тем установлено, что в домах государственного и муниципального жилищных фондов
осуществляется регулирование оплаты жилья и коммунальных услуг Правительством
РФ, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местной
администрацией. Что касается частного жилищного фонда (в домах жилищного фонда,
находящегося в собственности приватизированных организаций), то вопросы оплаты
жилья и коммунальных услуг могут быть урегулированы, в том числе с учетом
социальной защиты, в коллективных договорах. Коллективные договоры могут заключаться
в любых организациях (независимо от их организационно-правовой формы) в соответствии
с Законом РФ "О коллективных договорах и соглашениях" от 11.03.92 N 2490-1
(в ред. ФЗ от 24.11.95 N 176-ФЗ).
2. В ч. 3 говорится только о возможности предоставления гражданам, арендующим
жилье, компенсаций (субсидий) с учетом совокупного дохода семьи и действующих
льгот, т. е. законодательством не предусмотрено их предоставление в обязательном
порядке, и этот вопрос может быть решен по усмотрению соответствующих органов
(организаций).
3. В ч. 4 предусмотрено выселение граждан, если длительное время (в течение
шести месяцев) не производится оплата жилья и коммунальных услуг по договору
аренды. Аналогичные меры установлены в отношении нанимателей жилых помещений
(см. коммент. к ст. 15 Основ).
4. Учитывая, что договор аренды жилого помещения не предусмотрен новым
ГК РФ (см. гл. 35), то по существу в данной статье речь должна идти о плате
за жилое помещение по договору найма (договору коммерческого найма). Согласно
ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению
сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом
установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная
в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера
платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных
законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем
в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором
сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке,
установленном ЖК.
См. также коммент. к ст. 17 Основ и ст. 51 ЖК.

Комментарий к статье 19

1. В Основах снимаются всякие ограничения, касающиеся осуществления права
собственности на недвижимость в жилищной сфере (ст. 6). При этом подчеркивается,
что частная собственность на недвижимое имущество не ограничивается ни по
количеству, ни по размерам, ни по стоимости. Провозглашенный принцип в равной
мере относится как к физическим, так и к юридическим лицам, которые вправе
иметь в частной собственности несколько квартир или жилых домов, что ранее
действовавшим гражданским и жилищным законодательством не допускалось (см.
коммент. к ст. 6 Основ).
2. Настоящая статья посвящена приобретению права частной собственности
на жилье у граждан; в ней перечислены основания для возникновения этого права.
Следует отметить, что указанные основания позднее нашли закрепление в ст.
218 ГК РФ и касаются не только граждан, но и юридических лиц.
3. Приватизация жилых помещений осуществляется только гражданами (физическими
лицами) в соответствии с Законом о приватизации. Она означает передачу жилья
из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и
осуществляется на добровольной основе и бесплатно. Подробнее по вопросу приватизации
жилья см. коммент. к указанному Закону.
4. Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах
само по себе не является основанием для возникновения права собственности
на квартиру. Прежнее (ст. 13 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР от 24.12.90
N 443-1, который в настоящее время не действует в связи с принятием части
первой ГК РФ) и действующее законодательство (п. 4 ст. 218 ГК РФ) увязывают
возникновение права собственности на кооперативную квартиру с полной выплатой
ее стоимости (полным погашением суммы пая), хотя по общему правилу момент
возникновения права собственности на новое строение возникает с момента его
государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Иными словами, для ЖСК установлена
законом особенность приобретения права собственности на кооперативную квартиру
(такое право возникает не после регистрации недвижимости, а после погашения
стоимости квартиры и независимо от воли члена ЖСК). В этой связи в Постановлении
Правительства Москвы "Об оформлении права собственности граждан в домах жилищных
и жилищно-строительных кооперативов" от 07.04.92 N 188 установлен порядок
оформления права собственности на квартиру в ЖСК и ЖК.
Позднее указанное выше постановление было дополнено Постановлением Правительства
Москвы "Об особенностях оформления права собственности на жилые помещения
в ЖСК и ЖК" от 01.11.94, в котором предусматривается порядок регистрации указанных
квартир после смерти наследователя: "в случае, если член ЖСК, полностью выплативший
пай, но не успевший зарегистрировать свое право собственности, умер, правлениями
ЖК и ЖСК по запросу нотариальных контор выдается справка установленного образца,
которая подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья".
5. В п. 4 комментируемой статьи в качестве основания приобретения права
собственности на жилье указывается лишь купля-продажа. В равной степени это
относится и к другим гражданско-правовым договорам (мены, дарения и др.),
которые также могут служить основанием для перехода права собственности к
другим лицам. Соответствующие нормы предусмотрены ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может
быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения
или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина
право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству
к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Указанные положения
о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются
на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и
квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение
или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть
двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными
при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими
статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности
и дееспособности сторон и т. п.
6. Купля-продажа жилых помещений - одна из наиболее распространенных
сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе
ст. 549-558. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако
стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163),
хотя, как следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора
не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности
на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной
регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право
собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558).
Ст. 558, которой предусмотрены особенности продажи жилых помещений, установлено,
что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с
законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,
является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением.
7. В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены
жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая
из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен
на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому
договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору
мены применяются соответственно правила о купле-продажи (гл. 30 ГК РФ); каждая
из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем
товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную
сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным
законодательством.
В соответствии со ст. 20 Основ наниматель жилого помещения в домах государственного
и муниципального жилищного фонда имеет право с согласия проживающих совместно
с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения
с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Кроме того, наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального
жилищного фонда имеет право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного
собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних
членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения
собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности
на жилой дом (жилое помещение). До принятия Основ обмен жилых помещений регулировался
ЖК и Инструкцией "О порядке обмена жилых помещений", утв. Приказом Министра
коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12. Эти акты не предусматривали
возможность обмена жилого помещения, занимаемого по договору найма, на жилое
помещение, находящееся в собственности граждан. Однако на практике в исключительных
случаях (при наличии уважительных причин) такие обмены разрешались по отдельным
решениям Совета Министров РСФСР. (См. также коммент. к ст. 20 Основ и ст.
67 ЖК.)
8. Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения
по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна
сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу
(одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи
ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573).
При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573,
должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Ст. 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными
представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной
защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении,
содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан;
государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в
связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных
обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями.
На обычные подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных
законом минимальных размеров оплаты труда, этот запрет не распространяется.
Что касается государственных и муниципальных предприятий и учреждений, то
они вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ).
В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый
совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или
близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде
отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может
быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет
одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное
жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Согласно ст.
580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина
вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем,
если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому,
не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о
них одаряемого.
9. В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может
передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество
новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной
денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583
ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению,
а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также
государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора
относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное
удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому
имуществу.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено
новым собственником:
1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются
правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ);
2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила
о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты
ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога
на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает
проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен
договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587
ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам,
за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор
и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только
граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону
и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах
данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству
либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное
не предусмотрено законом или договором.
Рента может быть постоянной и пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей,
выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной
сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты
путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной
форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более
длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате
ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если
иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть,
что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя
ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения
договора (ст. 592 ГК РФ).
Ст. 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по
требованию получателя ренты:
если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если
иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты
ренты;
если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства,
очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере
и в сроки, которые установлены договором;
если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность
или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной
в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому
жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой
суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается
за аналогичное имущество.
Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее - ГК РСФСР,
но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи
жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в
случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в
качестве объекта сделки были индивидуальные жилые дома.
Ст. 596 нового ГК РФ также предусмотрена пожизненная рента. Она может
быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату
ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается
установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в
праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти
одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит
к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты
обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре
как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение
его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на
месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного
законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается
и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ). Пожизненная рента должна выплачиваться
по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты
получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения
договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество
отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора
потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной
цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не
освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
10. Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) - разновидность
договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин
передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому
лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина
и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не
установлено ст. 601-605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности
в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина,
также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком
ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц
не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).
Ст. 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом
новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом
обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного
содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение
этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ,
а именно:
в случае смерти получателя ренты;
при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок,
которые могут совершаться с жилыми помещениями, они являются наиболее распространенными
в практике гражданского оборота.
11. Ч. 2 комментируемой статьи установлено, что часть жилья в домах государственного
и муниципального жилищных фондов может быть продана и что эта доля государственного
и муниципального жилья определяется Правительством РФ и органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации на конкретный срок (год, полгода и др.).
По данному вопросу в ЖК имеется ст. 49.1 (см. коммент. к ней).
Правительство РФ правовых актов по указанному вопросу не принимало. Вместе
с тем его решение нашло отражение в законодательстве субъектов Российской
Федерации. Так, согласно Закону г. Москвы "Основы жилищной политики в городе
Москве" от 11.03.98 Московская городская Дума по представлению Правительства
Москвы ежегодно утверждает приоритеты распределения жилой площади во вновь
вводимых в эксплуатацию государственном и муниципальном жилищных фондах Москвы,
предоставляемой по договорам социального найма или коммерческого найма, а
также подлежащей продаже.
12. Ч. 3 настоящей статьи запрещается продажа заселенных квартир и домов,
занимаемых по договору социального найма или аренды, другим лицам без согласия
проживающих в них совершеннолетних граждан.
13. Ч. 4 статьи не предусматривается обязательное предоставление компенсаций
(субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам, имеющим жилые помещения
в собственности.

Комментарий к статье 20

1. Данная статья по-новому регулирует отношения, касающиеся обмена жилых
помещений: она предусматривает обмен жилых помещений, занимаемых по договору
найма, на другие жилые помещения, а также обмен (передачу в порядке обмена)
жилых помещений, находящихся в собственности граждан. В статье называются
стороны, участвующие в обмене (наниматели, арендаторы и собственники жилых
помещений). При этом необходимо иметь в виду, что под "арендаторами" подразумеваются
только граждане, которые, как указано в ч. 1, производят обмен с согласия
проживающих совместно с ними совершеннолетними членами семьи. Между тем в
ст. 17 Основ и ст. 671 ГК РФ упоминаются в качестве арендаторов и юридические
лица, но они не могут обменивать жилые помещения, переданные им в аренду,
поскольку не являются непосредственными пользователями жилых помещений (как
и по договору найма, по договору аренды жилое помещение должно использоваться
по назначению - для проживания граждан). В ч. 2 установлено, что наниматель
и арендатор может обменять занимаемое им жилое помещение на жилое помещение,
находящееся в собственности граждан, и в свою очередь принадлежащую ему квартиру
или иное жилое помещение на жилое помещение, занимаемое по договору найма.
Конечно, это не обмен жилых помещений в "чистом" виде, поэтому в статье говорится
о "передаче обязанностей по договору найма или аренды собственнику частного
жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое
помещение)". Иными словами, стороны должны оформить в установленном порядке
обмен, и дополнительно собственник по договору (купли-продажи, дарения и др.)
должен передать жилое помещение в собственность другой стороне. Этот договор
должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован (см. коммент. к
ст. 6 Основ). Ранее законодательством такой обмен не был предусмотрен, поскольку
считалось, что он не является равноценным (передавалось нанимателям право
пользования жилым помещением взамен получения права собственности). Однако
на практике указанные обмены совершались, но только в порядке исключения при
наличии уважительных причин. Согласно протокольному решению Совета Министров
РСФСР они разрешались непосредственно Советом Министров РСФСР по согласованию
с Советом Министров АССР, крайисполкомами, облисполкомами, Московским и Ленинградским
горисполкомами, например, в случаях, когда инвалид нуждался по состоянию здоровья
в благоустроенной жилой площади, а проживал в неблагоустроенном частном доме,
или многодетная семья нуждалась в подсобном хозяйстве (огороде, содержание
скота и др.), а проживала в городской квартире.
2. В ч. 3 записано, что обмен жилых помещений оформляется "в установленном
порядке". Эта норма отсылочная: порядок обмена регулируется ст. 67-75 ЖК,
а также Инструкцией о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Министра
коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12), которая не утратила силу.
Однако, безусловно, ее необходимо применять с учетом действующего гражданского
и жилищного законодательства (см. коммент. к ст. 72 ЖК).
3. В ч. 3 говорится о том, что в обмене жилых помещений не допускаются
административные ограничения. С юридической точки зрения запись "административные
ограничения" является неточной. В данном случае речь идет о том, что какие-либо
ограничения в обмене жилых помещений устанавливаются только законодательством
(см. ст. 73 ЖК), а признание обмена недействительным производится в судебном
порядке (см. ст. 74 ЖК); поэтому органы государственной власти, органы местного
самоуправления, должностные лица не должны допускать действий, препятствующих
обмену жилых помещений в нарушение действующего законодательства, или запрещать
обмен жилых помещений. Однако Инструкция о порядке обмена жилых помещений
(1967 г.) содержит также нормы "административного характера". Так, п. 10 установлено,
что при иногороднем обмене, в результате которого граждане получат по обмену
жилое помещение в гг. Москве, Ленинграде и курортных местностях, обменные
ордера выдаются только в этих городах в соответствии с правилами прописки
в гг. Москве, Ленинграде и курортных зонах. В этой связи положения п. 10 в
части увязки прописки (ныне - регистрации) с порядком обмена жилых помещений
противоречат ст. 20 Основ и не должны применяться. Кроме того, на практике
местные органы чинят и другие "административные" препятствия. Например, в
Москве действует строгая установка о том, что при иногороднем обмене должно
быть одинаковое количество граждан, въезжающих в Москву и выезжающих из Москвы.
В противном случае обмен не разрешается также на основании "административных"
норм: гражданам отказывают в прописке (регистрации по месту жительства) в
Москве.
5. Следует отличать данный обмен жилых помещений (договор об обмене жилых
помещений), который осуществляется в рамках жилищного законодательства, от
гражданско-правового договора мены (см. гл. 31 ГК РФ), когда по договору мены
каждая из сторон - собственников жилого помещения обязуется передать в собственность
другой стороне принадлежащее ей жилое помещение (ст. 567 ГК РФ), т. е. в таких
случаях производится обмен имуществом (в данном случае - жильем), находящимся
в собственности обменивающихся сторон.

Комментарий к статье 21

1. В коммент. к ст. 7 Основ указываются (с учетом норм Конституции РФ
и ГК РФ) три вида жилищного фонда: частный, государственный и муниципальный.
В зависимости от вида жилищного фонда, классификация которого произведена
по формам собственности, законодательством определен правовой режим использования
каждого вида жилищного фонда.
2. По договору найма (по новой терминологии: по договору социального
найма жилого помещения - см. ст. 672 ГК РФ, коммент. к ст. 13 и 14 Основ и
ст. 51 ЖК) жилые помещения заселяются только в домах государственного и муниципального
жилищного фонда. Основанием для заселения этих жилых помещений является ордер;
в ст. 47 ЖК подчеркивается, что ордер является единственным основанием для
вселения в предоставленное жилое помещение (см. коммент. к ст. 47 ЖК), т.
е. другие документы или действия должностных лиц не могут служить основанием
для вселения граждан в жилое помещение, в том числе решение органов местного
самоуправления или администрации и профкома организации о предоставлении жилого
помещения гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Согласно
ст. 47 и 51 ЖК ордер выполняет две функции: является основанием для вселения
в предоставленное жилое помещение и основанием для заключения договора социального
найма.
Порядок оформления и выдачи ордеров определен разд. VI Примерных правил
(см. коммент. к ст. 49 ЖК). Он выдается органами местного самоуправления на
все жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда;
форма ордера установлена в прил. N 4 к Примерным правилам.
3. В комментируемой статье в качестве другого основания для заселения
жилого помещения называется договор аренды. В Основах по вопросу аренды жилого
помещения имеется ст. 17, где указывается, что собственники жилищного фонда
имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры или жилые
дома по договорам аренды. Соответствующие нормы о порядке предоставления гражданам
жилых помещений по договору аренды содержат ст. 10, 131, 132, 133 и 135 ЖК.
Вместе с тем следует иметь в виду, что ст. 671 ГК РФ предусматривает возможность
заключения договора аренды жилого помещения только для юридических лиц с последующим
использованием этих жилых помещений только для проживания граждан. Что касается
граждан, то согласно гл. 35 ГК РФ им может быть предоставлено жилое помещение
в домах частного жилищного фонда (да и в домах государственного и муниципального
жилищного фонда часть жилых помещений может выделяться на эти цели) по договору
найма (в юридической литературе он получил название "договор коммерческого
найма" в отличие от договора социального найма), который содержит основные
признаки, характерные для договора аренды (передача жилья во владение и пользование
на определенный срок, на условиях, установленных соглашением сторон, и т.п.).
Иными словами, ГК РФ не предусматривает сдачу гражданам жилых помещений в
аренду. В случае сдачи жилья по договору коммерческого найма основанием для
заселения жилого помещения является договор найма. Кроме того, согласно ГК
РФ жилое помещение может быть передано гражданам в пользование и на основании
других договоров (например, на основании договора о безвозмездном пользовании),
и соответственно другой гражданско-правовой договор будет служить основанием
для заселения жилого помещения.
4. Частный жилищный фонд может находиться в собственности физических
лиц (граждан) или юридических лиц (не относящихся к государственным и муниципальным
организациям). Жилье может быть приобретено гражданином в частную собственность
без ограничения его количества, размеров и стоимости по различным основаниям,
перечисленным в ст. 19 Основ (путем приватизации занимаемого жилого помещения,
купли-продажи и др.). Каких-либо ограничений на приобретение жилья в частную
собственность для юридических лиц законодательством также не установлено (см.
ст. 6 Основ и ст. 218 ГК РФ). Для собственника документом, удостоверяющим
право собственности на жилое помещение, может служить договор купли-продажи,
мены, дарения и др., свидетельство о праве собственности (для члена ЖСК, полностью
выплатившего пай за квартиру) и другие правоустанавливающие документы. Следует
также иметь в виду, что жилые помещения относятся к недвижимому имуществу
и право собственности на них возникает только после регистрации их в установленном
порядке. Порядок государственной регистрации жилых помещений в учреждениях
юстиции определен ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ. По данному
вопросу см. коммент. к ст. 6 Основ.

Раздел IV Регулирование земельных отношений, строительства, содержания
и ремонта жилья. Налогово-кредитная поддержка жилищной реформы

Комментарий к статье 23

1. Понятие "застройщик" дано в ст. 1 Основ. Застройщик - физическое или
юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт
жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него),
в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо
для продажи.
К застройщикам относятся как физические, так и юридические лица, которые
вправе получить или приобрести земельный участок для жилищного строительства
в зонах, предусмотренных градостроительной документацией (документацией о
градостроительном планировании развития территорий и об их застройке).
Согласно ст. 28 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ градостроительное
планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются
посредством разработки градостроительной документации о градостроительном
планировании развития территории Российской Федерации и частей территории
Российской Федерации; территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий
субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских поселений,
других муниципальных образований и об их застройке.
Градостроительная документация для территорий городских и сельских поселений,
других муниципальных образований включает в себя:
1) градостроительную документацию о градостроительном планировании развития
территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований,
а именно:
территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития
территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);
генеральные планы городских и сельских поселений;
проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных
образований. 2) градостроительную документацию о застройке территорий городских
и сельских поселений, а именно:
проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее
- проект планировки);
проекты межевания территорий;
проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной
структуры городских и сельских поселений (далее - проект застройки).
Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный
вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными,
экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого
вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные
положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации
соответствующего вида.
2. Ст. 22 Градостроительного кодекса РФ определены полномочия органов
государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительства;
в частности, к их полномочиям на соответствующих территориях относятся вопросы:
разработки и принятия законов и иных нормативно-правовых актов субъектов
Российской Федерации в области градостроительства в соответствии с Конституцией
Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а
также конституциями или уставами субъектов Российской Федерации;
установления государственной политики в области градостроительства;
утверждения границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования
и порядка особого регулирования градостроительной деятельности на указанных
территориях;
утверждения проектов черты городских и сельских поселений, черты других
муниципальных образований;
утверждения границ пригородных зон городов;
утверждения и реализации градостроительной документации о градостроительном
планировании развития территорий субъектов Российской Федерации, а также схем
и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и
благоустройства указанных территорий;
установления порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости;
принятия решений об обеспечении потребности городских и сельских поселений
в земельных участках из земель, находящихся в собственности субъектов Российской
Федерации;
принятия решений о строительстве объектов недвижимости значения субъектов
Российской Федерации и о подготовке документов для получения разрешений на
их строительство;
осуществления государственного контроля за соблюдением законов и иных
нормативноправовых актов в области градостроительства.
Согласно ст. 23 Градостроительного кодекса РФ в ведении муниципальных
образований в области градостроительства находятся:
утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном
планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных
образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной
и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;
разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других
муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной
власти предложений об их утверждении;
организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости
городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках
из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение
органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;
организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга
объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного
самоуправления соответствующими полномочиями;
выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;
разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах
своей компетенции;
финансирование разработки и реализации градостроительной документации
о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских
поселений, других муниципальных образований и об их застройке, программ, проведения
научноисследовательских работ, а также разработки проектов нормативно-правовых
актов органов местного самоуправления в области градостроительства;
осуществление контроля за соблюдением нормативно-правовых актов органов
местного самоуправления в области градостроительства;
осуществление контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации
о градостроительстве;
утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских
и сельских поселений, других муниципальных образований;
информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области
градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам в области
градостроительства;
выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации
о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских
поселений, других муниципальных образований и об их застройке.
3. Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность
без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного
строительства на отведенном земельном участке (см. коммент. к ст. 6 Основ).
Причем согласно ст. 22 таким правом пользуются и граждане, имеющие другие
жилые помещения, т. е. граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися
в улучшении жилищных условий (см. также коммент. к ст. 29 ЖК).
4. В целях реализации права собственности граждан на землю был принят
Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность
и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,
садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23.12.92 N 4196-1.
Ст. 1 указанного Закона установлено, что передача земельных участков
для указанных целей, в том числе для жилищного строительства, в частную собственность
осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации
и республик в составе Российской Федерации и настоящим Законом.
По вопросу заключения таких сделок Закон содержит лишь следующие положения:
продажа участка производится собственником самостоятельно путем договора с
покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам
и землеустройству по результатам проведения в установленном порядке конкурса
или аукциона; договор купли-продажи земельного участка (купчая) подлежит нотариальному
удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам
и землеустройству.
Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30.05.93 N 503
был утвержден порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных
участков, Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству утвердил "Типовой
договор купли-продажи (купчую) земельного участка" от 02.06.93 N 1-161770.
Наряду с ГК РФ они составляют нормативно-правовую базу для совершения такого
рода сделок. Одно из основных условий заключения договора купли-продажи земельного
участка - отсутствие земельных споров по данному участку и сохранение целевого
назначения и режима использования земель.
В ГК РФ имеется специальная гл. 17 "Право собственности и другие вещные
права на землю", которая содержит положения, касающиеся условий приобретения
земельных участков и пользования ими. Однако указанная глава Кодекса будет
введена в действие только после принятия нового Земельного кодекса РФ.
5. Градостроительным кодексом РФ (ст. 66) предусмотрена ответственность,
в том числе административная, за нарушение законодательства Российской Федерации
о градостроительстве. Административная ответственность устанавливается за
следующие нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве:
нарушение установленного порядка разработки и утверждения градостроительной
документации - влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц в размере
от тридцати до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда;
нарушение прав граждан на участие в обсуждении градостроительной документации
- влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц в размере от двадцати
до тридцати минимальных размеров оплаты труда;
предоставление земельных участков с нарушением требований градостроительной
документации о застройке территорий городских и сельских поселений и правил
застройки - влечет за собой наложение штрафа на юридических лиц в размере
от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц
- от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда;
строительство объектов недвижимости без разрешений на строительство (самовольная
постройка) - влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от десяти
до тридцати минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от ста
до двухсот минимальных размеров оплаты труда;
уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов
архитектуры и градостроительства - влечет за собой наложение штрафа на граждан
в размере от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда, на юридических
лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных
лиц - от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда;
нарушение установленного градостроительной документацией и градостроительными
регламентами правового режима использования территориальных зон - влечет за
собой наложение штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти до ста минимальных
размеров оплаты труда, на должностных лиц - от двадцати до тридцати минимальных
размеров оплаты труда;
нарушение разрешенного использования земельных участков и иных объектов
недвижимости - влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от десяти
до двадцати минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от пятидесяти
до ста минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от двадцати
до тридцати минимальных размеров оплаты труда.
Порядок наложения штрафов за нарушение законодательства Российской Федерации
о градостроительстве устанавливается законодательством об административных
правонарушениях. Штрафы налагаются должностными лицами органов архитектуры
и градостроительства или комиссиями, созданными соответствующими органами
архитектуры и градостроительства, в пределах их компетенции, а также комиссиями,
уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации,
либо органами местного самоуправления.

Комментарий к статье 24

1. В статье установлен принцип осуществления проектирования, строительства
и реконструкции жилищного фонда - указанные работы должны размещаться, как
правило, на конкурсной основе, с привлечением проектных и строительных организаций
любых форм собственности. Иначе говоря, при финансировании работ по проектированию,
строительству и реконструкции жилищного фонда органы государственной власти
и органы местного самоуправления должны изыскивать наиболее рациональные способы
проведения этих работ.
2. Вопросы оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда нашли
закрепление в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской
Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425.
В Концепции подчеркивается, что важнейшим элементом реформы должно стать
создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы,
что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать
ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ

<<

стр. 2
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>