<<

стр. 3
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной
сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий
монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного)
организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:
формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на
обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;
организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные
услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение
договорных обязательств;
привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности
для оказания жилищно-коммунальных услуг.
Контроль за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками
объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями и потребителями
услуг, надзор за состоянием государственного, муниципального и частного жилищных
фондов, а также указанных объектов, за выполнением обязательных технологических
процессов, обеспечивающих экологическую безопасность населения, могут осуществляться
как органами местного самоуправления, так и органами государственной жилищной
инспекции субъекта Российской Федерации.
Необходимая предпосылка развития конкуренции - демонополизация жилищнокоммунального
хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции,
относятся:
управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;
привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления
коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные
с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение
от емкостного и баллонного газа и др.);
выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства
(ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства
и т.п.);
проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального
назначения и т.п.
Органам местного самоуправления рекомендовано ускорить процесс разгосударствления
организаций жилищно-коммунального хозяйства, функционирующих в этой сфере,
обеспечить реальное равноправие хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых
форм и заключение соответствующих договоров на конкурсной основе.

Комментарий к статье 25

1. Данная статья посвящена вопросу оказания помощи гражданам со стороны
государственных органов и органов местного самоуправления в строительстве
или приобретении жилья путем предоставления на эти цели кредитов и компенсаций
(субсидий). Она основывается на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой органы
государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное
строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (по данному
вопросу см. коммент. к ст. 2 Основ); для малоимущих, иных указанных в законе
граждан жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,
муниципальных и других жилищных фондов.
Предоставление гражданам жилищных субсидий и кредитов на жилищное строительство
или приобретение жилья является формой удовлетворения потребности граждан
в жилище "за доступную плату".
2. Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность
без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем строительства,
куплипродажи и по другим основаниям (ст. 6 и 19). Основами также установлено,
что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства
жилья. Причем таким правом пользуются все граждане, в том числе граждане,
которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных
условий (ст. 22-25).
В целях реализации права на жилище в новых социально-экономических условиях
были приняты Указ Президента РФ "О государственной поддержке граждан в строительстве
и приобретении жилья" от 29.03.96 N 430 и Постановление Правительства РФ "О
предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" от
03.08.96 N 937. В этих нормативных актах жилищные субсидии признаны основной
формой привлечения бюджетных средств для инвестирования в жилищную сферу.
Что же касается вопросов о предоставления гражданам кредитов на строительство,
реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента
РФ от 10.06.94 N 1180, которым утверждено Положение о жилищных кредитах. Нужно
обратить внимание, что кредиты могут предоставляться на указанные цели как
юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для
улучшения жилищных условий. Способом обеспечения кредита является залог в
виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком. По этому вопросу действует
Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного
кредитования" от 28.02.96 N 293.
Улучшить свои жилищные условия гражданин может и за счет приобретения
ценных бумаг в виде жилищных сертификатов (см. Положение о выпуске и обращении
жилищных сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1180.
3. По постановлению Правительства РФ от N 937 субсидии предоставляются
гражданам по их желанию, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и
состоят на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно
действующему законодательству право на льготное финансирование строительства
или приобретения жилья, но не использовавшим это право.
Жилищные субсидии предоставляются федеральными органами исполнительной
власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления,
предприятиями, организациями, воинскими частями и формированиями.
За счет средств федерального бюджета субсидия предоставляется (в пределах
предусмотренных объемов) следующим категориям граждан:
военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы в запас или отставку;
лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных
к районам Крайнего Севера, не менее 10 лет;
лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;
лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций
и стихийных бедствий;
лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции;
сотрудникам центрального аппарата Министерства внутренних дел Российской
Федерации, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов
Российской Федерации, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно
подчиненных Министерству внутренних дел Российской Федерации;
спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных
аварийноспасательных формирований федеральных органов исполнительной власти;
членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства
по несению государственной и иной службы, переселившимся в пограничные районы
Российской Федерации;
молодым малообеспеченным семьям (одному из супругов в возрасте не старше
30 лет). (В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации
"О дополнительных мерах поддержки молодежи в Российской Федерации" от 03.04.96
N 387) безвозмездная субсидия молодым малообеспеченным семьям предоставляется
начиная с 1997 г.);
лицам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации
право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но
не использовавшим это право.
Предоставление субсидии гражданам за счет средств федерального бюджета
осуществляется в местах проживания, избранных указанными лицами, если иное
не установлено федеральными законами. Другим категориям граждан (не перечисленным
выше), нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется
за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов,
а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) - за счет
средств этих предприятий и организаций.
Субсидия может быть использована гражданами по их желанию:
на приобретение готового жилья по их выбору;
на финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений
по индивидуальному графику за выполненный объем работ;
на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного
дома высокой степени технической готовности (не менее 70 %).
Субсидия предоставляется на строительство жилья или приобретение квартиры
или индивидуального жилого дома, соответствующих типовым потребительским качествам
в данном регионе, по социальной норме площади жилья для семьи, получающей
субсидию, но не более 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей
из трех и более человек, 42 кв. м общей площади на семью из двух человек и
33 кв. м общей площади на одного человека. Размер предоставляемой субсидии
различный: от 5 до 70% средней рыночной стоимости жилья. Он определяется в
зависимости от отношения месячного дохода на одного члена семьи к установленному
минимальному месячному размеру оплаты труда гражданина, получающего субсидию,
и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий.
Для некоторых категорий граждан, например военнослужащих, этот размер выше
и составляет - в зависимости от продолжительности военной службы - от 75 до
100% стоимости жилья.
Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению
жилищных условий.
Лицам, получившим субсидию, иные формы льготного финансирования (кредитования)
строительства или приобретения жилья не предоставляются.
Право гражданина на получение субсидии удостоверяется свидетельством
о предоставлении безвозмездной субсидии, срок действия которого не должен
превышать шести месяцев. Свидетельство дает право гражданину открыть в одном
из уполномоченных банков именной блокированный целевой счет, предназначенный
для зачисления субсидии в течение не более двух недель со дня открытия счета.
Выбор банков, уполномоченных для обслуживания средств субсидии, производится
предоставляющим субсидию органом или предприятием (организацией) на конкурсной
основе с учетом:
устойчивости финансового положения;
способности обеспечить защиту средств субсидии от инфляционного обесценения
и контроль за целевым использованием этих средств;
достаточности финансовых ресурсов для завершения строительства жилых
домов и оплаты приобретения жилья в срок, не превышающий срок действия свидетельства;
предложений банков по предоставлению гражданам - получателям субсидий
в соответствии с их возможностью оплаты жилищных кредитов по приемлемым процентным
ставкам в пределах недостающей (сверх субсидии) стоимости жилья площадью,
соответствующей социальной норме.
Уполномоченный банк в течение срока действия свидетельства под контролем
органа, предприятия или организации, предоставивших субсидию, обеспечивает:
обслуживание средств субсидии; защиту средств субсидии от инфляционного обесценения
в соответствии с согласованной процедурой; осуществляет платежи непосредственно
продавцу жилья или застройщику в соответствии с выбранным получателем субсидии
(по его заявлению и разрешению органа, предоставившего субсидию) вариантом
приобретения жилья. Уполномоченный банк перечисляет средства субсидии одновременно
или после внесения получателем субсидии собственных и (или) заемных средств,
недостающих для строительства или приобретения жилья.
4. Согласно Указу Президента РФ от 10.06.94 N 1180 и Положению о жилищных
кредитах, утвержденному этим Указом, основной целью выделения кредитов является
оказание гражданам кредитно-финансовой поддержки в решении жилищной проблемы
при использовании ими собственных средств, а также безвозмездных субсидий,
получаемых на строительство или приобретение жилья. Положение устанавливает
порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим
и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство
земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого
имущества (ипотека).
При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья
банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:
краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и
физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное
строительство (земельный кредит);
краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый
юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный
кредит);
долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для
приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода
застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения
соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию)
жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда
на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства
(реконструкции). Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных
принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности,
платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является
предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство
или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее
жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого
имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных
прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые
в соответствии с законодательством могут использоваться в качестве залога.
Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о
его платежеспособности.
Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной
линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости
законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе осуществлять финансирование
работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком
строительства. В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию
этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением
стоимости и графика строительства. Сумма выдаваемого банком кредита не должна,
как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства
земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной
в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных
или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не
менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика
при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об
ипотеке).
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры
кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная
ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства
заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности
и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный
возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора,
другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию
с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной
процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей
заемщика.
В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются
форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Предметом залога могут быть:
земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика,
или другие имущественные права на этот участок;
готовое жилье или незавершенное строительство;
другие виды имущества и имущественных прав.
В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками
жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка,
в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой
компании и других юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный
счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических
лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой
компании и других юридических лиц.
На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ
кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет
строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного
жилья - продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении
застройки.
До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик
не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные
права на недвижимое имущество третьему лицу.
В случае невозможности возврата кредита заемщиком приводится обращение
взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в
порядке и на условиях, определяемых законодательством.
При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство
или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать
выданные ссуды.

Комментарий к статье 26

1. Налог на имущество физических лиц установлен Законом РФ "О налогах
на имущество физических лиц" от 09.12.91 N 2003-1.
Согласно ст. 1 указанного Закона налог на строения, помещения и сооружения
(включая жилые дома, квартиры, комнаты) уплачивается ежегодно по ставке 0,1%
от их инвентаризационной стоимости, а в случае, если таковая не определялась,
- от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой для расчета
суммы по государственному обязательному страхованию.
Налог исчисляется по состоянию на 1 января каждого года налоговыми органами
на основании данных инвентаризационной стоимости, предоставляемых органами
коммунального хозяйства, или по стоимости, применяемой при страховой оценке
строений (как правило, данные БТИ относительно стоимости жилья имеются в городах;
в сельской местности инвентаризация жилых домов не везде проведена).
Налог не уплачивается:
пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном
пенсионным законодательством Российской Федерации;
гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные
сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах,
в которых велись боевые действия. Льгота предоставляется на основании свидетельства
о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской
частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией
Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской
Федерации;
родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших
при исполнении служебных обязанностей. Льгота предоставляется им на основании
справки о гибели военнослужащего либо государственного служащего, выданной
соответствующими государственными органами. Супругам государственных служащих,
погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только
в том случае, если они не вступили в повторный брак;
со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая
жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на
праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских,
ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых
для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций
культуры, - на период такого их использования.
2. Кроме того, от налогов, установленных указанным Законом (включая на
жилье), освобождены:
Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, лица, награжденные
орденом Славы трех степеней;
инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
участники гражданской и Отечественной войн;
лица, получающие льготы в связи с аварией на Чернобыльской АЭС, а также
лица, указанные в ст. 2, 3, 5, 6 Закона РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся
воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении
"Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" от 20.05.93 N 4995-1;
лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого
риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных
установок на средствах вооружения и военных объектах;
члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей
военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного
удостоверения, в котором проставлен штамп "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего
воина" или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя
учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения.
В случае если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется
им на основании справки о гибели военнослужащего.
Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми
органами ежегодно не позднее 1 августа; уплата налога производится владельцами
равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Комментарий к статье 27

Данной статьей предусмотрено предоставление налоговых льгот при строительстве
или приобретении жилья. При этом льготы могут устанавливаться как в отношении
граждан, осуществляющих строительство (приобретение) жилых помещений, так
и в отношении организаций, эксплуатирующих жилищный фонд.
Законодательством предусмотрены конкретные нормы, устанавливающие налоговые
льготы.
Так, Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 07.12.91 N
1998-1 (в настоящее время в ред. Федерального закона от 10.01.97 N 11-ФЗ)
предусматривается уменьшение совокупного годового дохода гражданина, который
являлся покупателем жилья или застройщиком квартиры, дачи, садового домика
в отчетном году, на сумму произведенных им с этой целью затрат, включая суммы,
направленные на погашение кредитов, полученных в банках и других кредитных
учреждениях на эти цели, в пределах 5000-кратного размера установленной законом
минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период, а также
суммы, направленные на погашение кредитов, полученных на эти цели. Эти суммы
не должны превышать размер совокупного дохода физических лиц за указанный
период.
Предоставление льготы гражданам на сумму затрат по приобретению (строительству)
жилья не ставится в зависимость от наличия права собственности на покупаемое
жилье или степени готовности строящегося жилья к сдаче в эксплуатацию. При
этом гражданин должен предоставить следующие документы:
декларацию о полученных в отчетном году доходах с отметкой бухгалтерии
предприятия или налогового органа;
заявление с просьбой о предоставлении льготы по подоходному налогу с
приложением копий документов, подтверждающих произведенные расходы (договор
купли-продажи, договор между застройщиком и физическим лицом на покупку права
быть владельцем жилья путем внесения соответствующих финансовых и материальных
средств, квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающая внесение
гражданином средств по договору, или иные документы).
В Законе РФ "О налоге на имущество предприятий" от 13.12.91 N 2030-1
(с изменениями и дополнениями в ст. 4 и 5) предусматриваются налоговые льготы,
освобождающие от налога имущество предприятия, учреждения и организации жилищно-коммунального
хозяйства и другие льготы.
Законом РФ "О налоге на прибыль предприятий и организаций" от 27.12.91
N 2116-1 (ст. 7), установлены льготы при исчислении налога на прибыль применительно
к жилищной сфере.
Предусмотрено, что облагаемая прибыль уменьшается на суммы затрат предприятий
(в соответствии с утвержденными местными органами государственной власти нормативами)
на содержание находящихся на балансе этих предприятий домов престарелых и
инвалидов, других домов жилищного фонда, а также затрат на эти цели при долевом
участии предприятий.

Комментарий к статье 28

1. Ч. 1 предусмотрено, что труд граждан, самостоятельно осуществляющих
индивидуальное жилищное строительство, должен в течение двух лет оплачиваться
"в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных,
участвующих в общественных работах". То есть указанные граждане вправе получать
одновременно пособие по безработице и вознаграждение как лица, участвующие
в общественных работах.
Однако в законодательстве Российской Федерации о труде указанные нормы
об "оплате труда" граждан, осуществляющих строительство жилья, не нашли закрепления.
Порядок и условия признания граждан безработными и участия их в общественных
работах определены Федеральным законом РФ "О занятости населения в Российской
Федерации" от 19.04.91 N 1032-1 (в ред. ФЗ от 20.04.96 N 36-ФЗ; ФЗ от 21.07.98
N 117-ФЗ) и Положением об организации общественных работ, утв. Постановлением
Правительства РФ от 14.07.97 N 875.
Так, согласно ст. 24 упомянутого Закона органы исполнительной власти
субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления по предложению
и при участии органов службы занятости организуют в целях обеспечения временной
занятости населения проведение оплачиваемых общественных работ в организациях,
находящихся в их собственности, и по договорам - в других организациях. С
лицами, желающими участвовать в общественных работах, заключается срочный
трудовой договор сроком до шести месяцев. Преимущественным правом на заключение
такого договора пользуются безработные граждане, не получающие пособия по
безработице, безработные граждане, состоящие на учете в органах службы занятости
свыше шести месяцев. Граждане, зарегистрированные в органах службы занятости,
также имеют право на участие в общественных работах.
Оплата труда граждан, занятых на общественных работах, производится в
соответствии с законодательством Российской Федерации. В период участия граждан
из числа безработных в общественных работах за счет средств фонда занятости
им устанавливаются доплаты к заработку в размере причитавшегося им пособия
по безработице. При этом со дня заключения срочного трудового договора на
участие в общественных работах максимальный период предоставления доплат в
суммарном исчислении не должен превышать шести месяцев.
На граждан, занятых на общественных работах, распространяется законодательство
Российской Федерации о труде и социальном страховании. Финансирование общественных
работ производится за счет средств организаций, в которых организуются эти
работы, и привлечения при необходимости средств субъектов Российской Федерации
и фонда занятости.
2. В ч. 2 перечислены некоторые категории граждан (военнослужащие, беженцы
и др.), которым законодательством могут быть установлены жилищные льготы.
Однако эти нормы имеют отсылочный характер (т.е. могут быть предусмотрены
в других законах или иных нормативно-правовых актах). При этом следует иметь
в виду, что такие льготы могут быть установлены как законодательством Российской
Федерации, так и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 72
Конституции РФ).
См. также коммент. к ст. 25 Основ.


Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР
(в ред. Указов Президиума Верховного Совета РСФСР
от 18.01.85; от 29.08.86; Закона РСФСР от 07.07.87;
Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18.11.88; от 19.12.88;
от 22.06.89; Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1;
Федеральных законов от 27.01.95 N 10-ФЗ; от 22.08.95 N 151-ФЗ;
от 28.03.98 N 45-ФЗ)

Раздел I. Общие положения (ст. 1 - 15)
Раздел II. Управление жилищным фондом (ст. 16 - 27)
Раздел III. Обеспечение граждан жилыми помещениями. (ст. 28 - 139)
Пользование жилыми помещениями
Глава 1. Предоставление жилых помещений в домах (ст. 28 - 49)
государственного и общественного
жилищного фонда
Глава 1.1 Приобретение гражданами жилых помещений (ст. 49.1 - 49.3)
в домах государственного и муниципального
жилищного фонда
Глава 2. Пользование жилыми помещениями в домах (ст. 50 - 100)
государственного и общественного
жилищного фонда
Глава 3. Пользование служебными жилыми помещениями (ст. 101 - 108)
Глава 4. Пользование общежитиями (ст. 109 - 110)
Глава 5. Обеспечение граждан жилыми помещениями (ст. 111 - 126)
в домах жилищно-строительных кооперативов
и пользование ими
Глава 6. Пользование жилыми помещениями в домах (ст. 127 - 139)
индивидуального жилищного фонда
Раздел IV. Обеспечение сохранности жилищного фонда, (ст. 140 - 153)
его эксплуатация и ремонт
Раздел V. Ответственность за нарушение (ст. 154 - 155)
жилищного законодательства
Раздел VI. Разрешение жилищных споров (ст. 156)
Раздел VII. Заключительные положения (ст. 157 - 158)

Комментарий к Преамбуле

1. Многие положения ЖК, принятого Верховным Советом РСФСР в 1983 г.,
устарели и входят в противоречие с новой Конституцией РФ 1993 г., которая
отражает кардинальные перемены в политической и социально-экономической жизни
России и создает правовую базу для развития жилищного законодательства в условиях
рыночных отношений. Жилищная сфера - одна из важнейших областей народного
хозяйства, поэтому происходящие в стране экономические изменения не могли
не затронуть отношения, касающиеся обеспечения граждан жильем. В основе проводимой
в Российской Федерации жилищной реформы заложен поэтапный переход от выполнения
государством практически всех функций, связанных с реализацией права граждан
на жилище (финансирование и строительство жилья, его распределение и использование
и др.), что характерно для административно-командной экономики, к формированию
рыночных отношений в жилищной сфере. Изменился принцип обеспечения граждан
жильем - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет средств
государственного бюджета, к преимущественному его строительству (приобретению)
за счет средств граждан при сохранении льгот для социально незащищенных слоев
населения. Такой подход базируется на нормах действующей Конституции РФ, в
частности ее ст. 40, закрепляющей право граждан на жилище в новых социально-экономических
условиях.
Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР в доперестроечный период
было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем.
В середине 80-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000
г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, однако решение
этой задачи практически не состоялось, нуждаемость в жилье существенно не
изменилась. В списках очередников на получение жилых помещений на начало 1990
г. в СССР состояло более 14 млн семей или одиноких граждан (23% всех городских
семей, в том числе в РСФСР - 25%).
Современная государственная жилищная политика базируется на положениях
Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 N 4218-1
(в ред. ФЗ от 12.01.96 N 9-ФЗ; от 21.04.97 N 68-ФЗ), который определяет основные
принципы реализации права граждан на жилище в новых социально-экономических
условиях, предусматривает иные пути решения жилищной проблемы.
2. Что касается названных в преамбуле государственных задач (обеспечение
сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы и повышения уровня
благоустройства жилых домов), то эти задачи не утратили актуальности, как
не утратило своего значения положение, обязывающее граждан бережно относиться
к предоставленному им жилищу.
Многие положения преамбулы, в том числе о задачах российского жилищного
законодательства, получили свое развитие в соответствующих статьях ЖК (см.
коммент. к ст. 1-3, 10, 18 ЖК).

Раздел I Общие положения

Комментарий к статье 1

1. В данной статье делается ссылка на Конституцию СССР 1977 г. и Конституцию
РСФСР 1978 г., которые утратили силу. В настоящее время следует руководствоваться
положениями Конституции РФ. Новая Конституция занимает главенствующее положение
в правовой системе страны. Ее положения являются первичными по отношению к
другим правовым актам, принимаемым на территории Российской Федерации. Федеральные
законы, конституции республик, уставы краев, областей, городов федерального
значения, автономной области и автономных округов должны соответствовать Конституции
РФ (ст. 15). Это касается и правовых актов жилищного законодательства, в том
числе Жилищного кодекса РСФСР, нормы которых применяются лишь в части, не
противоречащей Конституции Российской Федерации.
2. Конституция РФ 1993 г. также содержит специальную статью (ст. 40),
которая включена в гл. 2 "Права и свободы человека и гражданина". Она состоит
из трех частей.
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен
жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют
жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище,
оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных
и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Как видно из ч. 1, Конституцией РФ провозглашено право граждан на жилище,
которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Однако
содержание данного права изменилось. Теперь всем гражданам, нуждающимся в
жилье, государство уже не может гарантировать "благоустроенное жилище", а
также невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Конституция РФ закрепила
принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути
решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (то есть на условиях
договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется двум
категориям граждан: а) малоимущим, б) иным указанным в законе лицам (более
конкретно по вопросу обеспечения граждан жильем см. коммент. к ст. 28 ЖК и
ст. 25 Основ).

Комментарий к статьям 2 и 3

1. Жилищное законодательство представляет собой систему нормативно-правовых
актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с
удовлетворением жилищной потребности граждан. В данной статье делается ссылка
на Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г. (далее
в коммент. Основы 1981 г.), в соответствии с которыми должны были издаваться
другие акты жилищного законодательства, в том числе жилищные кодексы союзных
республик. Сегодня Основы жилищного законодательства не являются правовой
базой для российского жилищного законодательства. Нормы законодательных актов
СССР (в их числе Основы 1981 г.) на основании Постановлений Верховного Совета
Российской Федерации "О ратификации Соглашения о создании Содружества Независимых
Государств" от 12.12.91 и "О некоторых вопросах применения законодательства
Союза ССР на территории Российской Федерации" от 03.03.93 N 4604-1 (в ред.
ФЗ от 30.11.94 N 52-ФЗ; от 26.01.96 N 15-ФЗ, Воздушного кодекса РФ от 19.03.97
N 60-ФЗ) применяются на территории Российской Федерации постольку, поскольку
они не противоречат Конституции РФ и законодательству Российской Федерации.
Иными словами, действие Основ 1981 г. на территории Российской Федерации не
утратило силу, однако в настоящее время нормы ЖК РСФСР по отношению к ним
являются приоритетными, и именно в этой связи Основы 1981 г. утратили свое
практическое значение, за исключением ряда норм (см., например, ст. 21.1 и
ч. 3 и 5 ст. 37 Основ 1981 г.).
2. Согласно Конституции РФ (ст. 72) жилищное законодательство находится
в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными
органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными
органами субъектов Российской Федерации.
На федеральном уровне это следующие акты:
а) Законодательные акты Российской Федерации - законы и другие нормативные
правовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными)
органами: Съездами народных депутатов РСФСР и РФ, Верховным Советом РСФСР
и РФ, а также Федеральным Собранием - парламентом Российской Федерации. По
форме это законы РСФСР и РФ, федеральные законы и постановления Съездов народных
депутатов и Верховных Советов.
Наибольшее значение, конечно, имеют законы, в соответствии с которыми
должны приниматься другие нормативные акты. В качестве примера можно назвать
ЖК РСФСР, Основы, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"
от 15.06.96 N 72-ФЗ. В настоящее время к законодательным актам, принимаемым
на федеральном уровне, относятся только федеральные законы.
б) Нормативные указы Президента Российской Федерации (ст. 90 Конституции
РФ), а также утверждаемые указами положения (например, Указ Президента РФ
"О жилищных кредитах" от 10.06.94 N 1180 и Положение о жилищных кредитах,
утв. этим Указом). В качестве примера можно назвать и Указы Президента РФ
"О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.96 N
293 (в ред. Указа Президента РФ от 09.07.97 N 710) и "О государственной поддержке
граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29.03.96 N 430, касающиеся
решения жилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики.
в) Нормативные постановления Правительства Российской Федерации (ст.
115 Конституции РФ). Для примера можно указать Постановления Правительства
РФ "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства" от
22.06.94 N 743 (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.95 N 450) и
"О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение
жилья" от 03.08.96 N 937. Здесь нужно иметь в виду, что источниками жилищного
права являются и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами.
Правительство также утверждает различного рода нормативные акты типа
правил или положений, которые также являются источниками жилищного права.
Им утверждены: Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (Постановление Совета Министров
РСФСР от 31.07.84 N 335 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92
N 34; от 23.07.93 N 726; от 28.02.96 N 199)), Примерное положение об общежитиях
(Постановление Совета Министров РСФСР от 11.08.88 N 328 (в ред. Постановления
Правительства РФ от 23.07.93 N 726)) и др.
г) Нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов
и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать
на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их компетенции.
Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержать
нормы жилищного права. Например, "Инструкция о порядке обмена жилых помещений"
утверждена Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12,
"Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" утверждено Решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству
от 18.11.93 N 4.
На республиканском уровне нормы жилищного законодательства содержат конституции
республик и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального
значения, автономной области и автономных округах - уставы этих субъектов
и их законодательство. Акты могут издаваться законодательными (представительными)
органами субъектов РФ и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы,
касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных
услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы
и иные правовые акты субъектов Российской Федерации не должны противоречить
федеральным законам.
Нормативные акты по вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают органы
местного самоуправления в случае наделения законом этих органов государственными
полномочиями (ст. 132 Конституции РФ; Федеральный закон "Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28.08.95 N
154-ФЗ (в ред. ФЗ от 22.04.96 N 38-ФЗ; от 26.11.96 N 141-ФЗ; от 17.03.97 N
55-ФЗ)).
Продолжают действовать многие нормативные акты государственных органов
СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов
Российской Федерации в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательству
РФ.
3. Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном
законодательстве, должны соответствовать новому Гражданскому кодексу Российской
Федерации (см. п. 2 ст. 3 ГК РФ).
Кроме того, ЖК, принятый до перехода страны к рыночной экономике, равно
как и другие акты жилищного законодательства, должен применяться и в соответствии
с Основами, которые определяют "основные принципы реализации конституционного
права граждан Российской Федерации на жилье в новых социально-экономических
условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений
при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости
в жилищной сфере". Однако и положения Основ в случаях несоответствия их новому
ГК РФ применяться не должны.
Наиболее значимые акты жилищного законодательства следующие.
ЖК, несмотря на то, что многие его положения входят в противоречие с
Конституцией РФ, ГК РФ и Основами, является одним из основных актов жилищного
законодательства. ЖК состоит из 7 разделов:
раздел I - "Общие положения";
раздел II - "Управление жилищным фондом";
раздел III - "Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми
помещениями";
раздел IV - "Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация
и ремонт";
раздел V - "Ответственность за нарушение жилищного законодательства";
раздел VI - "Разрешение жилищных споров";
раздел VII - "Заключительные положения".
В ЖК по сравнению с другими законами наиболее полно нашли урегулирование
вопросы, касающиеся предоставления жилых помещений и пользования ими.
Закон о приватизации установил основные принципы и условия осуществления
приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории
Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного
жилья. Основы - качественно новый этап в формировании правовой базы урегулирования
жилищных отношений. Основы содержат важные положения о новых подходах в решении
жилищной проблемы, а также регулируют вопросы собственности и недвижимости
в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления
и использования жилищного фонда, что было характерно для прежнего жилищного
законодательства, заложили не только общие направления применительно к жилищным
отношениям, но и указали направления развития отношений собственности и земельных
отношений. Кроме того, Основы содержат нормы прямого действия, которые, например,
касаются установления нового порядка оплаты жилых помещений и коммунальных
услуг, заселения освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений (комнат).
Основы состоят из 4 разделов (28 статей):
раздел I - "Общие положения";
раздел II - "Собственность в жилищной сфере";
раздел III - "Обеспечение граждан жилищем, пользование жилищным фондом,
социальные гарантии в жилищной сфере";
раздел IV - "Регулирование земельных отношений, строительства, содержания
и ремонта жилья. Налогово-кредитная поддержка жилищной реформы".
Основы приоритетны по отношению к другим актам жилищного законодательства.
Это вытекает из Постановления Верховного Совета РФ "О введении в действие
Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"" от
24.12.92 N 4219-1 (в ред. Постановления Верховного Совета РФ от 04.06.96 N
5105-1), п. 2 которого установлено, что впредь до приведения в соответствие
с Основами законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации применяются лишь в части, не противоречащей Основам. Это относится
и к ЖК.

Комментарий к статье 4

1. Понятие "жилищный фонд" употребляется в жилищном законодательстве
давно. Однако конкретного определения этого понятия в законодательстве не
было. Впервые определение понятия "жилищный фонд" было дано в Основах.
ЖК установил, что жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения
в других строениях. В ст. 7 Кодекса указывается, что жилые дома и жилые помещения
предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования
в качестве служебных жилых помещений и общежитий, т.е. и для временного проживания
граждан.
В отличие от ЖК Основы включают в жилищный фонд практически любое пригодное
для проживания жилое помещение, в том числе гостиницы-приюты, дома маневренного
фонда и т.п. Согласно ст. 1 Основ, жилищный фонд - совокупность всех жилых
помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные
дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома
для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.),
квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях,
пригодные для проживания. В данном случае следует руководствоваться понятием
Основ, а не ЖК (по данному вопросу см. также коммент. к ст. 5 ЖК и ст. 7 Основ).
2. Здесь уместно определиться и с понятием "жилое помещение", поскольку
жилищный фонд состоит из жилых помещений. Для этого следует обратиться к ст.
673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное
жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом,
часть квартиры или жилого дома). При этом, как следует из ст. 52 ЖК, не являются
самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением,
подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное для постоянного
проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным
жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК), т.е. соответствовать установленным
санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к
условиям данного населенного пункта и т.п.

Комментарий к статье 5

1. В статье дается традиционная классификация, используемая в жилищном
законодательстве, - по принадлежности к формам собственности. Однако эта классификация
жилищного фонда устарела, поскольку изменились формы собственности. В ст.
7 Основ называются четыре вида жилищного фонда: частный, государственный,
муниципальный и общественный. Но и этот перечень устарел, поскольку ст. 212
ГК РФ, которым мы должны руководствоваться в данном случае, предусматривает
только три формы собственности: частную, государственную и муниципальную.
Этим формам собственности, по нашему мнению, должны соответствовать виды жилищного
фонда. Общественный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в собственности
общественных объединений, в настоящее время нет оснований выделять в качестве
самостоятельного жилищного фонда, так как имущество этих объединений согласно
гражданскому законодательству относится к частной форме собственности.
На основании ст. 212-215 ГК РФ жилищный фонд следует подразделять в зависимости
от формы собственности на следующие виды:
1. Частный жилищный фонд: а) фонд, находящийся в собственности юридических
лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный
за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов
с не полностью выплаченным паевым взносом;
б) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома,
приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в
домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным
паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома,
приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных
законодательством.
2. Государственный жилищный фонд:
а) находящийся в государственной собственности Российской Федерации,
в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении
государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;
б) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации,
в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении
предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской
Федерации.
3. Муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного
муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении
или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности
подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют
в своем составе по два подвида (см. также коммент. к ст. 7 Основ).
2. Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение
с точки зрения использования каждого его вида.
Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным
фондом (жилыми помещениями) сами собственники на основании соответствующих
статей ГК РФ (см. ст. 209, 212-215, 288, 289 и др.). Основы и ГК РФ, устанавливая
право частной собственности на недвижимость, в том числе в жилищной сфере,
сняли всякие ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и
квартир, которые могут находиться в собственности юридических или физических
лиц. В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется
иной порядок использования жилых помещений. В частности, в этих домах большая
часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора
социального найма жилого помещения), что невозможно в частном жилищном фонде.
3. От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных
образований права собственника жилищного фонда осуществляют согласно ст. 125
ГК РФ соответствующие органы и лица. Например, от имени Российской Федерации
общее управление федеральной собственностью возложено на Министерство государственного
имущества Российской Федерации.
В целях выполнения возложенных на Мингосимущество России задач оно в
установленном законодательством порядке:
организует и принимает в пределах своей компетенции решения о приватизации
находящихся в федеральной собственности государственных предприятий;
передает объекты федеральной собственности Российскому фонду федерального
имущества для продажи;
осуществляет, в том числе через свои территориальные органы, контроль
за управлением и распоряжением объектами федеральной собственности, их использованием
по назначению и сохранностью;
разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся
в федеральной собственности объектов недвижимости (включая земельные участки)
и управлению этими объектами;
оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной
собственности, в хозяйственное ведение и оперативное управление, дает согласие
на продажу недвижимого имущества, закрепленного в хозяйственном ведении, на
передачу его в аренду или залог либо на распоряжение этим имуществом иным
способом, а также ведет учет (реестр) договоров о залоге объектов федеральной
собственности;
осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью
относящегося к федеральной собственности государственного имущества, находящегося
в хозяйственном ведении и оперативном управлении юридических лиц, а также
переданного в установленном порядке иным лицам, и в случае нарушения установленных
правил распоряжения этим имуществом и его использования принимает необходимые
меры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Комментарий к статье 6

1. В ст. 5 ЖК (см. коммент. к указанной ст.) под государственным жилищным
фондом подразумевается жилищный фонд, принадлежащий государству. Понятие,
применяемое в ст. 5 по отношению к государственному жилищному фонду, устарело,
поскольку данная запись не учитывает положения Конституции РФ (см. ч. 2 ст.
8), ГК РФ (см. ст. 212-215) и Основ (см. ч. 2 ст. 7). В этой связи государственный
жилищный фонд должен подразделяться на жилищный фонд, находящийся в федеральной
собственности (Российской Федерации) и в собственности субъектов Российской
Федерации (республик, краев, областей и др.), т.е. он уже не является единым
и не принадлежит одному собственнику - государству.
Сказанное выше имеет определяющее значение для применения настоящей статьи
(ст. 6). Другими словами, под государственным жилищным фондом мы должны иметь
в виду: а) жилищный фонд, принадлежащий Российской Федерации (как государству);
б) жилищный фонд, принадлежащий ее субъектам. Разграничение объектов в жилищной
сфере осуществлялось на основании Постановления Верховного Совета РФ "О разграничении
государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность,
государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев,
областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга
и муниципальную собственность" от 27.12.91 N 3020-1 (в ред. Постановлений
Верховного Совета РФ от 23.05.92 N 2824-1; от 21.01.93 N 4375-1; от 21.07.93
N 5475-1; Постановления Конституционного Суда РФ от 10.09.93 N 15-П). В частности,
согласно прил. N 3 к указанному Постановлению в числе объектов, относящихся
к муниципальной собственности, указан жилищный фонд, находящийся в управлении
исполкомов местных советов народных депутатов (местной администрации).
2. Ч. 2 ст. 6 в свою очередь подразделяет государственный жилищный фонд,
находящийся в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных
Советов), и ведомственный жилищный фонд (находящийся в ведении министерств,
государственных комитетов и ведомств), что входит в противоречие с Конституцией
РФ и законами Российской Федерации, принятыми позже.
Как указывалось выше, мы не можем руководствоваться понятиями о государственном
жилищном фонде, которые даны в ст. 5 и 6 ЖК. Здесь необходимо иметь в виду
следующее:
1) местных Советов народных депутатов (как органов государственной власти)
в настоящее время не существует, их заменяют органы местного самоуправления
(см. ст. 12, 130-132 Конституции РФ, ст. 52, 62 и 73 Закона РСФСР "О местном
самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.91 N 1550-1 (в ред. Законов
РФ от 24.06.92 N 3119-1; от 22.10.92 N 3703-1; от 28.04.93 N 4888-1; Указа
Президента РФ от 22.12.93 N 2265; ФЗ от 28.08.95 N 154-ФЗ) и ст. 6, 29 Федерального
закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации" от 28.08.95 N 154-ФЗ (в ред. ФЗ от 22.04.96 N 38-ФЗ; от 26.11.96
N 141-ФЗ; от 17.03.97 N 55-ФЗ), которые согласно ст. 125 и 215 ГК РФ в рамках
их компетенции осуществляют права собственника в отношении муниципального
жилищного фонда;
2) ведомственного жилищного фонда в том понимании, которое ему придается
в ч. 1 ст. 6, также нет (ранее существовала строгая вертикаль органов (организаций)
по управлению госимуществом по отраслевому признаку, сейчас эта "вертикаль"
отсутствует); поэтому о "ведомственном" жилищном фонде можно говорить не только
применительно к жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении или
оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и
296 ГК РФ), но и применительно к муниципальным предприятиям и учреждениям.
При этом "ведомства" на федеральном уровне и на уровне субъектов Российской
Федерации являются самостоятельными и подчиняются соответственно только своим
органам исполнительной власти. По данному вопросу см. также коммент. к ст.
7 Основ.
3. Ч. 2 ст. 6 следует применять с учетом положений ст. 9 Основ, в частности
следует иметь в виду, что ведомственный жилищный фонд может передаваться в
ведение органов местного самоуправления, а не местных Советов народных депутатов.

Комментарий к статье 7

1. В ст. 4 ЖК установлено, что жилищный фонд образуют жилые дома, а также
жилые помещения в других строениях. В ст. 7 Кодекса указывается, что жилые
дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан,
а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий,
то есть и для временного проживания граждан. Правовой режим служебных помещений
и общежитий определен в разд. III, гл. 3 и 4 ЖК, Основами (ст. 1) установлено,
что жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности,
включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты,
дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты
для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. По этому вопросу
следует руководствоваться понятием Основ. Что касается понятия "жилое помещение",
то следует обратиться к ст. 673 ГК РФ, где записано, что жилым помещением
может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Кроме того, необходимо
иметь в виду, что согласно ст. 52 ЖК не являются самостоятельным предметом
договора найма подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное
для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать
требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК).
Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии
с их назначением, т.е. для проживания граждан (в качестве собственника, члена
ЖСК, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, членов семьи перечисленных
граждан).
2. В ч. 2 ст. 7 содержится запрещение на предоставление (размещение)
в жилых домах помещений для нужд промышленного характера, то есть это правило
касается не только непосредственно жилых помещений, но и нежилых помещений,
которые предназначаются для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного
характера (ч. 2 ст. 4 ЖК).Под промышленностью подразумевается отрасль производства,
охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства
и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения
соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям (см. коммент.
к ст. 40 ЖК).

Комментарий к статье 8

1. Ч. 1 ст. 8 установлено, что на основании проводимого компетентными
органами обследования определяется состояние жилых домов и жилых помещений.
Непригодные для проживания жилые дома (жилые помещения, т.е. помещения, которые
не удовлетворяют установленным требованиям (не соответствуют санитарным и
техническим требованиям), переоборудуются для других целей - для нужд непромышленного
характера (для торговых, бытовых и иных целей), или сносятся (если их дальнейшее
использование, в том числе в качестве нежилых помещений, является невозможным)
по решению органов власти субъектов Российской Федерации.
2. Порядок проведения обследования состояния жилых домов и жилых помещений,
а также признание их непригодными для проживания определяются "Положением
по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного
жилищного фонда для постоянного проживания" (утв. Приказом Министра жилищно-коммунального
хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529), которым следует руководствоваться с учетом
того, что этими вопросами должны заниматься органы местного самоуправления.
Согласно указанному Положению рассмотрение вопросов о непригодности жилых
домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственные
комиссии, состоящие из представителей органа местного самоуправления, жилищной
организации, санэпидемстанции, госпожнадзора, БТИ и др., т.е. отраслевых специалистов.
К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:
каменные дома с физическим износом свыше 70%;
деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды
с физическим износом свыше 65%.
Независимо от указанных условий к непригодным для проживания относятся
жилые дома:
а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных
зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах
с особыми условиями, запрещенных к застройке строительными нормами и правилами
(СНиП);
б) расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт
и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин,
могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно
затапливаемых паводковыми водами;
в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок,
неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения не могут быть устранены
с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям
для особых условий строительства и эксплуатации;
г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение,
предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом,
как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10-20 лет;
д) при возникновении угрозы аварии (обрушения) здания в результате достижения
предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций,
повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания
здания;
е) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение
восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической
точки зрения;
ж) в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической
эксплуатации здания.
К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям относятся:
а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений
и оборудования, запрещенных СНиП, эксплуатация которых приводит к возникновению
в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению
территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности
- в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства
из здания;
б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства;
г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают
установленным показателям;
д) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы
обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны,
простенки, панели и т.п.).
На основании материалов (акта об отнесении здания к непригодным и др.),
представленных межведомственной комиссией, решение о признании жилого дома
или жилого помещения непригодным для постоянного проживания выносится органом
местного самоуправления (местной администрацией). Утвержденные этим органом
акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального
ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания
жилых домов и жилых помещений либо с их сносом или переоборудованием для использования
в других целях, в том числе вопросов отселения и улучшения жилищных условий
граждан, в установленном законодательном порядке.

Комментарий к статье 9

1. В ч. 1 говорится о государственном и общественном жилищном фонде,
что не соответствует правильной классификации жилищного фонда (см. коммент.
к ст. 5). Предусмотренный в этой части порядок перевода пригодных для проживания
жилых домов (жилых помещений) относится к государственному и муниципальному
жилищному фонду. Общественный жилищный фонд, который ранее был по своему правовому
режиму сходен с государственным жилищным фондом, в настоящее время входит
в состав частного жилищного фонда.
2. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается
- это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению (для
проживания граждан). Но могут быть исключения: на практике решение этого вопроса
связано с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать
некоторые жилые помещения для нужд непромышленного характера или в связи с
неудобствами, которые испытывают жильцы в связи с проведением указанных мероприятий.
Решение этого вопроса, связанного с исключением конкретных жилых домов или
жилых помещений из жилищного фонда, отнесено к компетенции органов власти
субъектов Российской Федерации. При этом перевод жилых домов и жилых помещений
в нежилые должен осуществляться по предложению собственников жилищного фонда,
предприятий и учреждений, в хозяйственном ведении или оперативном управлении
которых находится жилищный фонд.
3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых помещений в нежилые производится
в порядке, определяемом жилищным законодательством, т.е. данной статьей ЖК.
В этой связи для частного жилищного фонда должен действовать общий порядок
перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые. В частности, этот вопрос
в г.Москве урегулирован распоряжением мэра Москвы от 11.11.94 N 560-РМ и Положением,
утв. указанным распоряжением. Это Положение устанавливает в г.Москве общие
требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд независимо от
нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности
общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном
ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных
комитетов и ведомств.
Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые, рассматриваются
межведомственной комиссией административного округа; они также могут рассматриваться
непосредственно на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного
фонда.
Вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются
только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.
В случае обжалования решения межведомственных комиссий муниципального
округа (территориального управления) или административного округа эти вопросы
рассматриваются на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного
фонда. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской
по вопросу перевода жилых помещений в нежилые утверждаются Департаментом муниципального
жилья, а перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению
правительства Москвы.
Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд согласно
указанному Положению:
признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания
согласно пп. 2.2, 2.3 и 2.4 "Положения об оценке непригодности жилых домов
и жилых помещений государственно-го и общественного жилищного фонда для постоянного
проживания" (утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР
от 05.11.85 N 529);
признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения
причин, обусловливающих непригодность) для проживания;
признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального
назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях
улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения
дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и
т.п.
4. Согласно "Положению о государственной жилищной инспекции в Российской
Федерации" (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 (в ред.
Постановлений Правительства РФ от 24.02.95 N 182; от 13.10.97 N 1303)), контроль
за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными
для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляют органы
государственной жилищной инспекции.

Комментарий к статье 10

1. В ч. 1 указаны способы реализации вопроса гражданами права на жилище:
получение жилого помещения по договору найма (по договору социального найма
- по новой терминологии; см. коммент. к ст. 50 и 51 ЖК) или аренды в домах
государственного и муниципального жилищного фонда. Договор аренды жилых помещений
в качестве самостоятельного гражданско-правового договора новый ГК РФ (см.
гл. 34) не предусматривает, его заменил договор найма (коммерческого найма
- гл. 35 ГК РФ), который фактически включает в себя основные элементы аренды.
Вместе с тем на этот счет имеется и другое мнение - о том, что договор аренды
жилого помещения не утратил своего значения (см.: Толстой Ю. К. Жилищное право:
Учеб. пособие. М.: Постфактум, 1996. С. 32).
В ч. 1 также указывается, что граждане могут решить свой жилищный вопрос
путем получения квартиры в домах ЖСК, приобретения жилого помещения в собственность
в домах государственного и муниципального жилищного фонда и путем индивидуального
жилищного строительства. Эти права граждан находят развитие в соответствующих
статьях Кодекса (см. ст. 28, 491, 111, 127 и др.).
2. В ч. 2 говорится о предоставлении жилых помещений по договору социального
найма и в домах жилищно-строительных кооперативов в бессрочное пользование,
в отличие от договора аренды (коммерческого найма), который предусматривает
срочный характер предоставления жилого помещения во владение и пользование.
3. В ч. 5 перечислены основные обязанности граждан, связанные с пользованием
жилым помещением. Более подробно они изложены в других статьях и соответствующих
нормативных актах. В частности, относительно прав и обязанностей нанимателя
жилого помещения см. разд. III, гл. 2 ЖК; разд. III Основ, "Правила пользования
жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории" (утв.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений
Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726)).

Комментарий к статьям 11 - 15

1. Компетенция соответствующих органов государственной власти и органов
местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений существенно
изменилась. Во-первых, утратила свое практическое значение ст. 11, где говорится
о компетенции СССР. Вовторых, следует иметь в виду, что перечисленные в ст.
13 и 14 субъекты (государственные органы) на основании ст. 65, 66, 73 и др.
Конституции РФ пользуются равными правами, в том числе в области жилищных
отношений.
Кроме того, следует иметь в виду, что согласно ст. 72 Конституции РФ
жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации
и субъектов Российской Федерации. По предметам их совместного ведения издаются
федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные
правовые акты субъектов Российской Федерации. Вне пределов ведения Российской
Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная
область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование,
включая принятие законов и иных нормативных правовых актов.
Итак, ст. 13 и 14 следует применять с учетом соответствующих положений
Конституции РФ, конституций республик и уставов других субъектов РФ, а также
их законодательства.
2. Ст. 13, 14 и 15 относительно компетенции органов государственной власти
и органов местного самоуправления следует также применять с учетом ст. 3 Основ
(см. коммент. к ст. 3 Основ).
Как известно, органы местного самоуправления были трансформированы из
системы Советов. Относительно их компетенции следует руководствоваться Федеральным
законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации" от 28.08.95 N 154-ФЗ (в ред. ФЗ от 22.04.96 N 38-ФЗ; от 26.11.96
N 141-ФЗ; от 17.03.97 N 55-ФЗ), согласно которому к вопросам местного значения
относятся содержание и использование муниципального жилищного фонда.
Более подробную компетенцию органов местного самоуправления (администрации
городов, районов, поселков и др.) содержат ст. 52, 62 и 73 Закона РСФСР "О
местном самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.91 N 1550-1 (в ред.
Законов РФ от 24.06.92 N 3119-1; от 22.10.92 N 3703-1; от 28.04.93 N 4888-1;
Указа Президента РФ от 22.12.93 N 2265; ФЗ от 28.08.95 N 154-ФЗ).
Поселковая, сельская администрации в области строительства, жилищного
хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:
организует подготовку проектов застройки населенных пунктов, утверждает
проекты и титульные списки строек, осуществляемых за счет средств местного
бюджета, и контролирует их соблюдение;
организует за счет собственных средств и на долевых началах строительство
и ремонт муниципальных жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного
назначения, дорог, привлекает в установленном порядке к дорожному строительству
колхозы, совхозы, другие предприятия и организации;
организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального
и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового
обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;
распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет
учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им
жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;
решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений,
аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также
выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих
гражданам, и др.
Районная администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового
обслуживания населения:
организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального
и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового
обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;
распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет
учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляет им жилые
помещения в домах муниципального жилищного фонда;
решает вопросы продажи домов и квартир, использования собственности,
а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих
гражданам;
осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, всех
объектов коммунального хозяйства, обеспечивает бесперебойное коммунальное
обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения;
принимает меры по обеспечению населения топливом и др.
Городская администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового
обслуживания населения:
организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального
и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового
обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;
распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет
учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им
жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решает вопросы продажи
домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений,
находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение
жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам; осуществляет
контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального
хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, обеспечивает
бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов
водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения; принимает меры по обеспечению населения
топливом и др.

Раздел II Управление жилищным фондом

Комментарий к статьям 16 - 17

1. В ст. 16 перечислены действующие на период принятия Основ жилищного
законодательства СССР и союзных республик (1981 г.) и ЖК (1983 г.) государственные
органы, которые в соответствии с их компетенцией должны осуществлять управление
в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда. Например,
Совет Министров СССР осуществлял меры по совершенствованию управления жилищным
хозяйством, улучшению планирования, финансирования и организации работ по
эксплуатации и ремонту жилых домов, развитию производственно-технической базы
ремонтно-строительных организаций, улучшению материально-технического обеспечения
работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и др. Госплан СССР разрабатывал
годовые, пятилетние и перспективные планы капитального ремонта жилищного фонда.
Госгражданстрой СССР осуществлял единую техническую политику в области капитального
и текущего ремонта, устанавливал порядок согласования типовых проектов жилых
домов с министерствами жилищно-коммунального хозяйства (министерствами коммунального
хозяйства) союзных республик, разрабатывал и утверждал нормы проектирования
помещений для жилищно-эксплуатационных организаций и их баз.
Советы Министров союзных республик, министерства и ведомства СССР разрабатывали
и утверждали схемы управления жилищным хозяйством, находящегося в ведении
исполкомов местных Советов, предприятий и организаций; обеспечивали проведение
обследования состояния жилых домов и разработку перспективных планов капитального
ремонта.
Специально уполномоченными государственными органами в этой области согласно
ч. 2 ст. 16 названы Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР (Положение
о Министерстве было утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.03.74
N 149) и его органы на местах в пределах их компетенции (управления жилищно-коммунального
хозяйства краев, областей, городские управления коммунального и жилищного
хозяйства и др.).
2. В настоящее время, после принятия Конституции РФ 1993 г. и изменения
системы органов власти, вопросы, касающиеся государственного управления в
области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда, входят в
компетенцию органов исполнительной власти как федерального, так и регионального
уровня.
Так, компетенция Правительства Российской Федерации определена Конституцией
РФ (ст. 114) и Федеральным конституционным законом "О Правительстве Российской
Федерации" от 17.12.97 N 2-ФКЗ (в ред. ФКЗ от 31.12.97 N 3-ФКЗ).
Специально уполномоченным государственным органом на федеральном уровне
в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда являлось
Министерство строительства Российской Федерации (Положение о Министерстве
утв. Постановлением Правительства РФ от 17.10.94 N 1170). Указом Президента
РФ "О структуре федеральных органов исполнительной власти" от 22.09.98 N 1142
образован Государственный комитет Российской Федерации по строительной, архитектурной
и жилищной политике, на который возложены указанные вопросы.
Основными задачами и функциями этого органа исполнительной власти являются:
разработка и обеспечение реализации государственной политики в области
строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства,
разработка системы форм и методов государственного регулирования в этих сферах,
адекватных новым экономическим условиям, содействие формированию и развитию
рыночных отношений, социального партнерства, системы государственных гарантий
работникам в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной деятельности;
координация деятельности органов управления по архитектуре, строительству,
градостроительству и жилищно-коммунальному хозяйству субъектов Российской
Федерации; проведение научно-технической политики, разработка системы нормативных
документов (нормы, правила, стандарты и др.) в строительстве, градостроительстве,
инженерных изысканиях, проектировании, а также в области эксплуатации, капитального
ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства; разработка
федеральной жилищной политики и участие в ее реализации, подготовка предложений
по формированию программ развития социальной сферы и коммунальной инфраструктуры;
разработка политики структурной перестройки базы строительной индустрии
и промышленности строительных материалов и содействие ее реализации;
осуществление практических мер по совершенствованию градостроительства
и системы расселения, повышению качества архитектурно-планировочных и архитектурно-художественных
решений зданий, сооружений и предприятий при застройке городов и других поселений
в целях создания полноценной среды для жизнедеятельности населения.
3. Кроме того, согласно ГК РФ (см. ст. 125, 209, 212, 215, 671 и др.)
и Основам (см. ст. 3, 4, 6 и др.), наряду с указанными выше государственными
органами в частном жилищном фонде его управление должно осуществляться непосредственно
собственником либо уполномоченным им органом.
Собственники либо уполномоченные ими органы вправе заключить договоры
на управление жилищным фондом с соответствующими организациями. Жилищные и
жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе
самостоятельно управлять домом или нанимать управляющего, а также заключать
договор с соответствующей управляющей организацией. Управление жилищным фондом
должно осуществляться с соблюдением требований настоящего Кодекса, законодательных
и иных нормативных актов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации,
решений органов местного самоуправления.

Комментарий к статьям 18 - 21

1. В ч. 1 и 3 ст. 18 предусмотрено участие профсоюзов, других общественных
организаций, трудовых коллективов, а также граждан в управлении жилищным фондом
и обеспечении его сохранности. В этой связи прежде всего следует отметить,
что в настоящее время необходимо говорить не о государственном и общественном
жилищном фонде, а о государственном и муниципальном жилищном фонде (см. коммент.
к ст. 5 ЖК и ст. 7 Основ). Кроме того, вопросы, касающиеся деятельности общественных
объединений, включая профсоюзы, урегулированы в Конституции РФ (ст. 30 и 32)
и Федеральными законами "Об общественных объединениях" от 19.05.95 N 82-ФЗ
(в ред. ФЗ от 17.05.95 N 78-ФЗ; от 19.07.98 N 112-ФЗ), "О профессиональных
союзах, их правах и гарантиях деятельности" от 12.01.96 N 10-ФЗ. В частности,
согласно ст. 5 и 7 ФЗ "Об общественных объединениях" "общественное объединение"
- любое добровольное объединение граждан, созданное по их инициативе для реализации
общих уставных целей.
Общественные объединения могут создаваться в одной из следующих организационноправовых
форм:
общественная организация;
общественное движение;
общественный фонд;
общественное учреждение;
орган общественной самодеятельности.
При этом понятием "общественное объединение" охватываются все объединения,
включая профсоюзы и трудовые коллективы.
Согласно ст. 27 указанного ФЗ для осуществления уставных целей общественное
объединение, в частности, имеет право:
участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов
местного самоуправления в порядке и объеме, предусмотренными настоящим Федеральным
законом и другими законами;
представлять и защищать свои права, законные интересы своих членов и
участников, а также других граждан в органах государственной власти, органах
местного самоуправления и общественных объединениях;
выступать с инициативами по различным вопросам общественной жизни, вносить
предложения в органы государственной власти.
Безусловно, закрепленные в ФЗ права общественных объединений распространяются
на жилищную сферу. Об этом говорится и в ст. 5 Основ; при этом следует отметить
одну важную деталь: в указанной статье говорится не только о государственном
и муниципальном жилищном фонде, а о любом жилищном фонде. Иначе говоря, в
ст. 5 содержится правовая база для участия граждан и других лиц в управлении
жилищным фондом и обеспечении его сохранности. Формы участия могут быть разнообразными:
домовые комитеты, уличные и квартальные комитеты, добровольные ремонтные дружины
и др. Например, в соответствии с Законом г. Москвы "О территориальном общественном
самоуправлении в городе Москве" жители кварталов, улиц, домов вправе избирать
комитеты (советы) на учредительном собрании или сходе граждан для представительства
их интересов в органах власти и поддержания общественного порядка на своей
территории.
Профессиональные союзы непосредственно участвуют в принятии совместного
с администрацией решения о приеме граждан на учет и предоставлении им жилых
помещений. При приеме на учет по месту работы принимаются во внимание рекомендации
трудового коллектива, а вопрос о предоставлении жилого помещения решается
при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (если жилье предоставляется
по месту жительства) или жилищно-бытовой комиссией профкома (если жилье предоставляется
по месту работы) (см. коммент. к ст. 31, 42 и 43 ЖК).
2. Ст. 18 была дополнена ч. 2 позднее в целях расширения прав трудовых
коллективов. Она касается льгот, которые могут быть установлены для работников
на предприятиях и в учреждениях при решении вопроса улучшения их жилищных
условий. Условия (основания) принятия граждан на учет и предоставления им
жилой площади в льготном порядке установлены ст. 29 и 36 ЖК. В указанных статьях
сказано, что вопросы, касающиеся порядка принятия граждан на учет и предоставления
им жилых помещений, в том числе на льготных условиях, относятся к компетенции
государственных органов (федеральных и субъектов РФ). В данной же статье такое
право предоставлено трудовым коллективам, организациям, т.е. они вправе устанавливать
для отдельных категорий работников льготные (дополнительные) основания для
принятия на учет, а для новаторов и передовиков производства - также право
на первоочередное предоставление жилого помещения (ст. 36 ЖК). Кроме того,
трудовым коллективам предоставлено право определять количество жилой площади,
которое необходимо выделять для этих целей (законодательством не урегулирован
вопрос, какое количество от вводимого в эксплуатацию жилья должно направляться
очередникам по спискам общей очереди и по спискам граждан, имеющих право на
первоочередное и внеочередное получение жилых помещений; см. также коммент.
к ст. 36 и 37).
Необходимо иметь в виду, что перечисленные выше вопросы могут решаться
трудовыми коллективами только в тех случаях, если на предприятии или в учреждении
заключаются коллективные договоры. Коллективные договоры могут заключаться
в соответствии с Законом РФ "О коллективных договорах и соглашениях" от 11.03.92
N 2490-1 (в ред. ФЗ от 24.11.95 N 176-ФЗ) во всех организациях. Однако нужно
учитывать, что указанные жилищные льготы могут быть установлены только на
государственных и муниципальных предприятиях (учреждениях), т. е. в тех организациях,
где жилые помещения предоставляются по договору социального найма (см. коммент.
к ст. 51 ЖК и ст. 13 и 14 Основ).
3. "Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде" утверждено
Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 09.08.68 N 548. Его, конечно,
следует применять с учетом более позднего законодательства. Согласно указанному
положению домовый комитет образуется в целях широкого привлечения населения
к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной
организации по обеспечению сохранности жилищ и др.
Домовый комитет избирается на общем собрании жильцов или их представителей
от домов, корпусов, подъездов открытым голосованием сроком на 2 года в составе
не менее 7 человек.
Основная задача домового комитета - активно участвовать в управлении
жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации в улучшении
эксплуатации и содержания государственного жилищного фонда.
В этих целях домовый комитет:
принимает участие в разработке проектов хозяйственно-финансовых планов
жилищноэксплуатационной организации, а также мероприятий по улучшению эксплуатации
и сохранности жилищного фонда; осуществляет контроль за соблюдением правил
и норм технической эксплуатации жилищного фонда, оказывает жилищно-эксплуатационной
организации, а также жильцам помощь в организации ремонта квартир и мест общего
пользования;
принимает меры общественного воздействия в отношении нанимателей жилых
помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования этими помещениями;
участвует в комиссиях по осмотру жилого фонда, в отборе домов для текущего
и капитального ремонта, проводит периодически массовые общественные проверки
технического состояния жилых домов и их оборудования;
следит за своевременным и качественным выполнением работы по капитальному
ремонту жилых домов. Представители домового комитета включаются в состав комиссий
исполкома местного Совета депутатов трудящихся, предприятия, учреждения и
организации по приемке жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта;
осуществляет контроль за расходованием жилищно-эксплуатационной организацией
материалов, выделяемых на текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, а
также на проведение работ по его благоустройству;
выделяет своего представителя для участия в ревизиях хозяйственно-финансовой
деятельности жилищно-эксплуатационной организации;
оказывает помощь жилищно-эксплуатационной организации в осуществлении
мероприятий, направленных на снижение потерь тепловой, электрической энергии,
газа и воды в жилищном хозяйстве;
участвует в подготовке предложений о премировании руководящих, инженерно-технических
работников, рабочих и служащих жилищно-эксплуатационной организации;
участвует в организации социалистического соревнования жильцов за образцовый
порядок и высокую культуру быта, а также за отличное содержание квартир, домов,
лестничных клеток, лифтов, оборудования, придомовых участков;
участвует в работе по заключению договоров найма жилых помещений между
нанимателями и жилищно-эксплуатационной организацией, проверяет их выполнение,
соблюдение сроков проведения текущего ремонта квартиросъемщиками и наймодателем;
участвует в составлении актов о сдаче квартиросъемщиками освобождаемых
жилых помещений;
содействует своевременному поступлению квартирной и арендной платы, платы
за коммунальные услуги, принимает меры общественного воздействия в отношении
лиц, несвоевременно оплачивающих жилую площадь и коммунальные услуги, осуществляет
контроль за правильным начислением этих платежей, участвует в рассмотрении
сметы расходов на центральное отопление и снабжение горячей водой;
рассматривает факты нарушения Правил пользования жилым помещением, невыполнения
обязательств по договору найма жилого помещения, а также порядка пользования
общими помещениями в квартирах, занимаемых несколькими семьями.

Комментарий к статье 22

1. В статье перечислены основные функции жилищно-эксплуатационной организации,
т.е. специализированной организации, которая непосредственно осуществляет
эксплуатацию государственного и общественного жилищного фонда. В соответствии
с гражданским законодательством следует говорить о трех видах жилищного фонда:
государственном, муниципальном и частном (подробнее о классификации жилищного
фонда см. коммент. к ст. 7 Основ и ст. 5 ЖК).
Кодексом не определены конкретные виды жилищно-эксплуатационных организаций.
В Типовом положении (1963 г.) такой организацией называются управления домами
(жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило,
создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы.
В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством
являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные
конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные
участки (РЭУ) и др.
Указанные службы в основном являются государственными и муниципальными
жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями. Однако имеются
также организации, образованные на базе частной формы собственности.
Жилищно-эксплуатационная организация является управляющей организацией,
которая действует от лица собственника жилищного фонда или уполномоченной
им организации на основании заключенного с ней договора. Управляющая организация
должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию
и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными
услугами.
2. Действующее гражданское законодательство предусматривает виды юридических
лиц (организационно-правовых форм), которые могут быть государственными и
муниципальными организациями. Согласно ст. 48, 50, 113 и 120 ГК РФ к этим
организационно-правовым формам относятся предприятия и учреждения. Жилищно-эксплуатационные
организации по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным
унитарным предприятиям (ст. 113 ГК РФ). Имущество (жилищный фонд и другие
объекты) закрепляется за ними собственником на праве хозяйственного ведения.
Необходимо отметить и еще одну особенность современного законодательства
- оно предусматривает, что указанные организации могут обслуживать и частный
жилищный фонд (см. коммент. к ст. 147 ЖК и ст. 22 Закона о приватизации).
Кроме того, положение ч. 2 настоящей статьи о том, что жилой дом может эксплуатироваться
только одной организацией, устарело.
Собственники жилых помещений, в том числе приватизированных, вправе самостоятельно
определять организацию для обслуживания своих жилых помещений (см. коммент.
к ст. 23 Закона о приватизации).
3. Одна из основных функций жилищно-эксплуатационной организации та,
что она является наймодателем по договору (см. коммент. к ст. 51 ЖК).
4. Типовое положение об управлении домами, эксплуатационной конторе (жилищной
конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утв. Приказом Министерства
коммунального хозяйства РСФСР от 08.07.63 N 204, является действующим; вместе
с тем его следует применять с учетом законодательства последних лет, в частности
с учетом ГК РФ.
Госкомимущество РФ Распоряжением от 22.11.95 N 1707-р (в ред. Распоряжения
Госкомимущества РФ от 21.11.96 N 1221-р) в целях упорядочения процесса управления
недвижимым имуществом (в том числе жилищного фонда), находящимся в федеральной
собственности, утвердило "Устав (примерный) государственного унитарного эксплуатационного
предприятия", который подготовлен на базе нового ГК РФ (см.: Жилищное законодательство
России: Сб. норм. док. с коммент.; сост. Д. В. Примаков. М., 1996. С.347).

Комментарий к статье 23

<<

стр. 3
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>