<<

стр. 4
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>


1. Передача части ведомственной жилой площади местным Советам народных
депутатов и другим организациям (Министерству обороны, подрядным строительным
организациям и др.) осуществлялась на основании союзного законодательства,
и этот порядок касался только жилой площади, построенной за счет государственных
капитальных вложений.
Предприятия и организации были обязаны передавать в распоряжение исполкомов
местных Советов 10% всей жилой площади во вновь построенных домах для предоставления
инвалидам Отечественной войны и членам семей погибших воинов (Постановление
Совета Народных Комиссаров СССР от 21.09.45 N 2436).
Исполкомы Советов народных депутатов при выделении предприятиям и организациям
жилой площади в домах, построенных за счет средств предприятий и организаций,
переданных исполкомам Советов народных депутатов в порядке долевого участия,
вправе были удерживать часть жилой площади в размере:
до 6% - для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи
с отводом земельных участков под жилищное строительство;
до 2% - для предоставления служебной жилой площади работникам, непосредственно
занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда (Постановление Совета
Министров СССР от 07.09.70 N 741).
Заказчики, независимо от их ведомственной принадлежности, должны были
передавать подрядным строительным организациям общесоюзных и союзно-республиканских
министерств и исполкомов Советов народных депутатов для заселения строителями
10% введенной в эксплуатацию жилой площади в домах, построенных этими подрядными
организациями (Постановление Совета Министров СССР от 10.05.67 N 405).
Действовали и другие постановления Совета Министров СССР. Размер указанных
удержаний ведомственной площади в ряде случаев достигал 50-70% от вводимого
организациями жилья; по существу указанными постановлениями предусматривалось
перераспределение государственных средств среди государственных органов и
организаций в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан, нуждающихся
в улучшении жилищных условий (инвалидов войны, военнослужащих, уволенных в
запас или отставку, строителей и др.).
2. Данная статья на территории Российской Федерации в настоящее время
не применяется, поскольку законодательством Российской Федерации эти удержания
ведомственной жилой площади не предусмотрены. Кроме того, это было возможно
в условиях старого хозяйствования, когда основное имущество, в том числе жилье,
находилось в собственности государства.

Комментарий к статье 24

1. Долевое участие в жилищном строительстве предприятий, учреждений,
организаций - наиболее распространенный способ ведения городского жилищного
строительства. Жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке
долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется
между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.
В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР "О мерах по расширению
в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов
культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства" от 01.03.78 N 173
в городах были созданы службы единого заказчика по строительству подрядным
способом жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального
хозяйства. Функции единого заказчика были возложены на исполкомы Советов народных
депутатов или на предприятия (организации) министерств и ведомств, осуществляющих
основные объемы строительства объектов производственного и непроизводственного
назначения в данном городе. Единому заказчику предприятиями (организациями),
независимо от их ведомственного подчинения, передаются в порядке долевого
участия капитальные вложения на жилищное строительство и строительство детских
дошкольных учреждений, а также на строительство, расширение и реконструкцию
объектов городского хозяйства совместного пользования, если средства на эти
цели предусмотрены в сметах на строительство объектов производственного назначения
и планах капитальных вложений.
2. Споры по данному вопросу в соответствии с действующим законодательством
рассматриваются арбитражными судами. Высшим Арбитражным Судом на основании
судебноарбитражной практики приняты соответствующие рекомендации (Письмо ВАС
от 20.05.93 N С-13/ОП-167).
В письме разъяснено, что в случае, когда для определенного жилого дома
дольщик перечислил основному заказчику средства, а в заключенном между сторонами
договоре содержится условие о количестве квартир из одной, двух, трех и более
комнат, подлежащих передаче дольщику заказчиком после принятия дома в эксплуатацию,
рекомендуется исходить из следующего. При невыполнении заказчиком своих обязательств
по передаче обусловленной договором жилой площади дольщику последний вправе
обратиться в арбитражный суд с иском о передаче соответствующей площади в
натуре.
Если в договоре стороны не определили конкретные квартиры, подлежащие
передаче дольщику, и спор разрешается до выдачи ордеров гражданам и до заселения
введенного в эксплуатацию дома, арбитражный суд может принять решение о передаче
заказчиком дольщику определенных квартир.
Если при разрешении указанных споров будет выявлено, что в процессе строительства
жилого дома произошло его удорожание и дольщик по требованию заказчика не
перечислил дополнительные суммы, то решение, обязывающее заказчика передать
дольщику квартиры, должно быть принято в пределах ранее переданных средств,
При этом количество передаваемых дольщику квартир должно определяться исходя
из стоимости жилплощади на момент выделения квартир.
В тех случаях, когда при разрешении спора установлено, что жилой дом
заселен на основании надлежаще выданных ордеров, арбитражный суд, руководствуясь
ст. 30 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с согласия
истца (дольщика) вправе изменить основание и предмет иска: вместо передачи
жилой площади в натуре решить вопрос о взыскании с заказчика стоимости подлежащих
передаче квартир; обязать заказчика приобрести и передать дольщику соответствующее
количество квартир; возвратить дольщику средства, внесенные им на строительство
жилого дома. В последнем случае дольщик будет иметь право требовать возмещения
убытков в связи с приобретением соответствующего количества квартир.
3. Ч. 2 ст. 24 практически утратила силу в связи с тем, что организации-дольщики
в настоящее время не должны передавать часть жилой площади органам местного
самоуправления и другим органам (организациям) (см. коммент. к ст. 23 ЖК).

Комментарий к статье 25

1. В настоящее время по данному вопросу следует руководствоваться "Положением
о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Постановлением
Правительства РФ от 13.10.97 N 1301. Согласно указанному Положению основная
задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении,
количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства,
стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые
дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного
фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,
ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения
в других строениях, пригодные для проживания.
Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение
из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством
Российской Федерации.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает
в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский
учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический
учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой
для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации
и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых
строений и жилых помещений.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные
и муниципальные органы технической инвентаризации - унитарные предприятия,
службы, управления, центры, бюро (далее именуются БТИ), методическое обеспечение
которых осуществляет государственная специализированная организация.
Ранее действовало Постановление Совета Министров СССР "О порядке государственного
учета жилищного фонда" от 10.02.85 N 136, которым было установлено, что в
составе жилищного фонда не учитываются дачи дачно-строительных кооперативов,
садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные
для сезонного или временного проживания (независимо от длительности проживания
в них граждан). Однако это положение входило в противоречие с российским законодательством,
так как ст. 9 Основ предусмотрено право граждан, имеющих собственные жилые
строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие
установленным требованиям, переоформлять их в качестве жилых домов. В случае
признания строений, расположенных на садовых и дачных земельных участках в
качестве жилых, эти жилые помещения могут считаться местом постоянного жительства
гражданина, и, следовательно, ему принадлежат все права, установленные законодательством
для собственников жилых помещений, в том числе право на регистрацию по данному
месту жительства и право на вселение других лиц в это жилое помещение.
2. Следует различать понятия "государственный учет жилищного фонда" и
"государственная регистрация прав на недвижимое имущество".
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные
права в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Наряду с правом собственности
у субъектов жилищных правоотношений могут быть следующие вещные права: право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
пользования, ипотека и др. Учитывая, что жилые помещения относятся к недвижимости,
эти вещные права согласно ГК РФ подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре учреждениями юстиции. Не подлежат государственной
регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого
помещения или членства в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах.
Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основании
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ. Указанным ФЗ предусмотрено завершение
создания системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним к 2000 г., т. е. указанную регистрацию пока будут осуществлять
и органы местного самоуправления.

Комментарий к статьям 26 и 27

1. Ст. 26 и 27 ЖК посвящены государственному управлению в области использования
и сохранности жилищного фонда. Предусмотрено также осуществление государственного
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.
Этот контроль должен осуществляться Советами народных депутатов, их исполнительными
и распорядительными органами, а также специально уполномоченными на то государственными
органами в порядке, установленном законодательством СССР. В настоящее время
такой контроль осуществляется соответствующими государственными органами.
Речь идет о контроле со стороны государства в отношении всех участников жилищных
правоотношений (министерств, организаций, должностных лиц и граждан). См.
также коммент. к ст. 16 и 17 ЖК и ст. 3 и 4 Основ.
2. В связи с переходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг
и новым порядком предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате
жилья и коммунальных услуг и в целях обеспечения государственного контроля
за использованием и сохранностью жилищного фонда Правительством РФ было издано
Постановление "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации"
от 26.09.94 N 1086 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 24.02.95 N 182;
от 13.10.97 N 1303), которым утверждено Положение об указанной инспекции.
Государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной
государственной жилищной инспекции и органов государственной жилищной инспекции
субъектов Российской Федерации.
Главная задача государственной жилищной инспекции в Российской Федерации
- контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от
его принадлежности, в части обеспечения прав и законных интересов граждан
и государства.
Государственная жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в
формах и способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации,
с учетом закрепленного в Конституции Российской Федерации права местного самоуправления
обеспечивать самостоятельное решение населением вопросов местного значения,
а также вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие основные
функции:
координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по
контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах,
другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения
по обеспечению сохранности и улучшению использования, содержания и ремонта
жилищного фонда;
разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности
государственной жилищной инспекции;
осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных
нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом
жилищного фонда;
осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке
кадров органов государственной жилищной инспекции;
участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок
использования, ремонта и содержания жилищного фонда.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за:
использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования,
своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии
с действующими нормативнотехническими и проектными документами;
обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных
услуг;
санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной
с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических
ресурсов и воды;
соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными
услугами (отоплением, электро-, водо-, газоснабжением и т. д.);
соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными
для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;
Органы государственной жилищной инспекции имеют право: проводить инспекционные
обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами
и функциями, определенными данным Положением;
давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного
фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий
на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими
грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных
с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности
в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях;
в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации, применять финансовые санкции за несоблюдение
нормативнотехнических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного
фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных
недостатков.

Раздел III Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми
помещениями

Глава 1 Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного
жилищного фонда

Комментарий к статье 28

1. Исходя из соответствующих положений гражданского и жилищного законодательства,
касающихся форм собственности и видов жилищных фондов, следует иметь в виду,
что установленный ч. 1 порядок предоставления жилых помещений распространяется
на жилые дома (жилые помещения) государственного и муниципального жилищного
фонда. Общественный жилищный фонд теперь не является самостоятельным видом
жилищного фонда и относится к частному жилищному фонду (собственниками имущества,
в том числе жилья, политических партий, профсоюзных и иных общественных объединений
являются сами организации - юридические лица). Только они вправе определять
порядок использования находящегося в их собственности жилья. Другими словами,
бесплатное предоставление жилых помещений в домах упомянутых организаций законодательством
не предусмотрено (см. коммент. к ст. 5 ЖК и ст. 7 Основ). Эти изменения законодательства
в данном разделе ЖК не учтены, однако они вытекают из ст. 672 ГК РФ, на положения
которой должно ориентироваться жилищное законодательство, где в качестве жилья
социального использования упоминаются только государственный и муниципальный
жилищные фонды. Кроме того, Постановлениями Правительства РФ от 18.01.92 N
34; от 23.07.93 N 726; от 28.02.96 N 199 внесены изменения в "Примерные правила
учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление
жилых помещений в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84
N 335. В частности, в п. 3 теперь записано, что жилые помещения на условиях
договора найма предоставляются гражданам только в домах государственного и
муниципального жилищного фонда.
2. В данной статье говорится о предоставлении жилых помещений на условиях
договора найма. Здесь не следует смешивать понятие "договор найма жилого помещения",
применяемое в ЖК, с аналогичным понятием, используемым в ГК РФ (гл. 35). В
настоящей статье ЖК имеется в виду договор социального найма жилого помещения
(см. ст. 672 ГК и ст. 11-14 Основ), а в ГК РФ имеется в виду договор коммерческого
найма жилого помещения, когда собственники жилья - юридические и физические
лица - сдают его другим лицам для получения дохода (см. коммент. к ст. 51
ЖК).
3. Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма
означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий (по вопросу установления нуждаемости в жилье см. коммент. к ст. 29
ЖК).
Порядок предоставления жилого помещения по договору найма (по терминологии
ГК РФ - по договору социального найма жилого помещения) установлен ЖК, Примерными
правилами, а более конкретно определяется в местных правилах, которые утверждены
органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Жилье в этих
случаях предоставляется бесплатно всем гражданам.
Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право.
Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. При
этом необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации данный вопрос в
определенной мере нашел закрепление.
Во-первых, ст. 10 Закона установлено, что в период перехода к рыночным
отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется
действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Во-вторых,
ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных
к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства,
ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей,
семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся
в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений
в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора
найма. Также ст. 9 Закона предусмотрено, что законодательством Российской
Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может
быть предоставлено и другим категориям граждан.
В этой связи принципиальное значение имеет урегулирование законодательством
вопроса, кому в настоящее время жилое помещение должно предоставляться на
условиях договора найма (в жилищном фонде социального использования по договору
социального найма жилого помещения), т. е. бесплатно.
Поэтому указанный перечень должен складываться из следующих категорий:
а) малоимущие граждане;
б) лица, перечисленные в ст. 9 Закона о приватизации;
в) иные указанные в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов
РФ лица (круг их практически не ограничен).
Что касается положения ст. 10 Закона о приватизации, которой предусмотрено
обеспечение социальным жильем в переходный период к рыночным отношениям всех
нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, то его следует рассматривать
с учетом ст. 40 Конституции РФ, нормы которой являются приоритетными по отношению
к другим законам.
В соответствии со ст. 10 и 28 ЖК граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных
условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного
и муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном ЖК и другими актами
жилищного законодательства. Пользование жилыми помещениями в домах государственного
и муниципального жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором
найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
4. Законодательством установлен еще ряд условий, при которых у гражданина
возникает право на получение жилой площади.
Во-первых, жилые помещения предоставляются гражданам, постоянно проживающим
в данном населенном пункте. Примерные правила уточняют, что обязательным условием
для принятия на учет нуждающихся в жилье граждан и предоставления им жилых
помещений является постоянное проживание (с постоянной пропиской) в данном
населенном пункте (п. 8). В настоящее время под пропиской, конечно, нужно
иметь в виду регистрацию по месту жительства. Вопросы регистрации граждан
по месту жительства урегулированы "Правилами регистрации и снятия граждан
Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту
жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных
за регистрацию", утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 N 713 (в
ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.96 N 512; от 14.02.97 N 172),
а также правилами (положениями), принятыми органами государственной власти
субъектов РФ.
Это общее правило. Законодательством предусмотрены исключения. В частности,
об этом записано в ст. 30 ЖК (в случаях и порядке, установленном законодательством,
граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства). Так, Постановлением
Совета Министров СССР "О гарантиях и компенсациях при переезде на работу в
другую местность" от 15.07.81 N 677 установлено, что работникам, которые переехали
в связи с переводом их на работу в другую местность, и членам их семей жилое
помещение предоставляется по новому месту работы (в другом населенном пункте)
на условиях, предусмотренных трудовым договором. Как правило, такие работники
обеспечиваются жильем в льготном порядке. Данное положение нашло закрепление
и в п. 29 Примерных правил. Кроме того, в п. 8 Примерных правил предоставлено
право государственным органам субъектов Российской Федерации, в порядке исключения,
принимать на учет нуждающихся в жилье работников, проживающих в других близлежащих
населенных пунктах.
5. ЖК (ст. 10 и 28) установлен одинаковый порядок принятия на учет и
обеспечения жилыми помещениями граждан независимо от вида жилищного фонда,
в котором они проживают (нуждающиеся в жилье члены ЖСК и граждане, имеющие
в собственности жилой дом (квартиру), вправе на общих основаниях получить
жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда).
Данное положение появилось впервые в ст. 18 Основ 1981 г. и позднее в ЖК.
Наличие такой нормы связано с тем, что ранее (до принятия Основ 1981 г. и
ЖК) в некоторых местных правилах был установлен запрет на обеспечение государственным
жильем граждан, имеющих жилой дом в личной собственности или проживающих в
домах жилищно-строительных кооперативов.

Комментарий к статье 29

1. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие
обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого
субъектом Российской Федерации (далее - учетная норма). В среднем по Российской
Федерации размер учетной нормы составляет от 6 до 8 кв. м жилой площади на
человека.
В ряде регионов эта норма установлена по общей площади. Так, в г. Москве
согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, и предоставления жилья в г. Москве, утв. Постановлением
Московской городской Думы от 24.12.97 N 95-ПД, нуждающимися в улучшении жилищных
условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв. м
общей площади для отдельных квартир и менее 18 кв. м общей площади для коммунальных
квартир.
При определении размера учетной нормы прежде всего учитывается уровень
обеспеченности граждан жилой площадью, объем жилищного строительства, число
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сроки обеспечения жилой
площадью и другие обстоятельства.
Для инвалидов Великой Отечественной войны, семей погибших или пропавших
без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также
для других категорий граждан, имеющих право на первоочередное получение жилых
помещений, учетная норма во многих регионах установлена на основании п. 7
Примерных правил на 1-2 кв. м выше.
2. Возникают вопросы относительно признания нуждающимися в улучшении
жилищных условий граждан, проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем
установленным санитарным и техническим требованиям.
Жилые помещения (жилые дома) признаются не отвечающими санитарным и техническим
требованиям по следующим показателям:
аварийное состояние помещений; непригодность, неисправность внутренних
инженерных и санитарно-технических систем, устройств и оборудования (водоснабжения,
канализации, отопления, вентиляции, санитарно-технических приборов), если
эти неисправности не устранимы; неудовлетворительное техническое состояние
конструктивных элементов и отделки помещений;
размещение жилого дома, квартиры в непосредственной близости или в санитарно-защитной
зоне предприятия, являющегося интенсивным источником шума, загрязнения воздуха
и других неблагоприятных факторов, подтвержденных результатами лабораторных
данных; наличие в непосредственной близости других вредных источников, оказывающих
отрицательное влияние на здоровье жильцов или угрожающих их здоровью; размещение
жилой квартиры в нежилом здании;
неблагоприятное расположение жилой квартиры, комнаты в жилом доме: расположение
жилых помещений в подвальных и цокольных этажах; примыкание жилых комнат и
спален к санузлам, а также к кухням соседних квартир посредством стен, на
которых закреплены сантехнические приборы, являющиеся источником повышенного
шума; недостаточная изоляция жилых помещений коммунальной квартиры от санузла
и кухни; размещение в примыкающих к жилым помещениям соседних помещениях,
а также в подвальных помещениях под жилой квартирой производственного, инженерного
оборудования и коммуникаций, являющихся источниками повышенного шума, загазованности,
влажности и других неблагоприятных факторов;
наличие факторов, способствующих или вызывающих существенные отклонения
микроклимата от нормативных показателей: промерзание стен, потолков, наличие
влаги, плесени на стенах, потолках, протечек на стенах, потолках. Загрязнение
воздушной среды жилых помещений или недостаточный воздухообмен: загазованность
жилой квартиры от внешних и внутренних источников, отсутствие естественной
вентиляции в санузлах и кухнях. Проникающий в жилые помещения интенсивный
шум (вибрация): от внутренних источников (инженерного оборудования), от внешних
источников постоянного действия, бытовой шум.
По данному вопросу действует "Положение по оценке непригодности жилых
домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для
постоянного проживания", утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства
РСФСР от 05.11.95 N 529. Согласно указанному Положению нуждаемость в улучшении
жилищных условий возникает в тех случаях, когда жилое помещение признается
в установленном порядке непригодным для постоянного проживания; следует также
отметить, что признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания
не означает, что вопрос о предоставлении жилья должен решаться незамедлительно
(этот факт лишь порождает право гражданина на принятие его на учет для улучшения
жилищных условий) независимо от размера квартиры (комнаты).
3. Признаются нуждающимися граждане, проживающие в квартирах, занятых
несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание
с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно.
В данном случае речь идет о коммунальных квартирах, и не имеет значения размер
занимаемой комнаты (комнат).
4. Проживающие по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах
признаются нуждающимися в жилье, если между семьями нет родственных отношений;
они должны приниматься на учет для улучшения жилищных условий также независимо
от размера занимаемой ими площади.
5. Вопрос о признании граждан, проживающих в общежитии, нуждающимися
в улучшении жилищных условий, должен решаться только при наличии общих требований,
т.е. нуждающимися в улучшении жилищных условий могут признаваться лишь граждане,
которые постоянно проживают в общежитии.
6. Граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору найма (поднайма),
признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий на основании следующих
критериев: а) они снимают жилье у других лиц, т.е. имеют жилое помещение во
временном пользовании; б) пользование жилым помещением на указанных выше условиях
должно иметь длительный характер (в регионах этот срок в среднем составляет
3-5 лет). При этом необходимо, конечно, иметь документальное подтверждение
данного факта (письменное оформление договора найма (поднайма), регистрация
по месту жительства и др.).
7. Наиболее полный перечень оснований признания граждан нуждающимися
в улучшении жилищных условий содержат местные правила, так как согласно п.
7 Примерных правил с учетом местных условий в правилах, которые утверждаются
государственными органами субъектов Российской Федерации, могут быть предусмотрены
дополнительные основания для принятия граждан на учет. В этой связи в указанных
правилах многих субъектов Российской Федерации предусмотрено, например, принятие
на учет граждан, проживающих в неблагоустроенных жилых помещениях и коммунальных
квартирах.
8. На практике часто возникает вопрос: влияют ли на установление нуждаемости
в жилье размер кухни, мест общего пользования в квартире и т.п.? Как правило,
указанные обстоятельства не учитываются при решении вопроса о принятии гражданина
на учет. Не учитываются при принятии на учет и требования, которые установлены
законодательством для предоставляемых жилых помещений: не допускается заселение
одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов; не подлежат
заселению двумя и более семьями квартиры, которые по своему размеру не обеспечивают
установленных санитарных требований для проживания более одной семьи (п. 43
Примерных правил). То есть эти требования должны обязательно соблюдаться сейчас
лишь в отношении предоставляемых жилых помещений, если иное не предусмотрено
местными правилами.

Комментарий к статье 30

1. В соответствии с действующим законодательством граждане, нуждающиеся
в улучшении жилищных условий, могут состоять на учете одновременно по месту
жительства и работы. Это является гарантией осуществления конституционного
права на жилище. Как известно, не всегда предприятия, учреждения могут обеспечить
жильем всех нуждающихся работников. Нельзя забывать, что при прекращении трудовых
отношений работники, как правило, снимаются с учета по месту работы, и в этом
случае граждане имеют возможность получить жилье по месту жительства (в органах
местного самоуправления). П. 8 Примерных правил предоставлено право государственным
органам субъектов Российской Федерации разрешать принимать на учет по месту
работы граждан, проживающих в других близлежащих населенных пунктах и длительное
время добросовестно проработавших в организациях, где ведется учет нуждающихся
в жилье граждан.
Иное исключение при принятии на учет иногородних граждан предусмотрено
в Федеральном законе "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ, которым
установлено (см. п. 13 ст. 15), что военнослужащие, проходящие военную службу
по контракту, не более чем за три года до увольнения с военной службы по достижении
ими предельного возраста пребывания на военной службе либо в течение года
при увольнении с военной службы по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными
мероприятиями по ходатайству командиров воинских частей включаются органами
местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан,
уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилых помещений, или в
списки членов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов.
2. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства,
осуществляется органами местного самоуправления. Что касается учета нуждающихся
в жилье граждан по месту работы, то это относится к работающим на государственных
или муниципальных предприятиях и в учреждениях, имеющих жилищный фонд и ведущих
жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве.
3. Равным правом на получение жилого помещения по прежнему месту работы
пользуются пенсионеры, то есть лица, которым назначена пенсия в соответствии
с законодательством Российской Федерации. Этим лицам также не запрещено состоять
на учете по новому месту работы - в другой организации - после их выхода на
пенсию.

Комментарий к статье 31

1. Данная статья касается непосредственно порядка принятия на учет граждан,
которые по утановленным законодательством основаниям, являются нуждающимися
в улучшении жилищных условий.
2. Для принятия на учет гражданином подается заявление. К заявлению прилагаются:
выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, в необходимых
случаях, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения
и другие документы, имеющие значение для решения данного вопроса. Заявление
регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет, нуждающихся
в улучшении жилищных условий, которая ведется по установленной форме. Поступившее
заявление гражданина проверяется в органах местного самоуправления общественной
комиссией по жилищным вопросам, а на предприятиях, в учреждениях - жилищно-бытовой
комиссией профсоюзного комитета. По результатам обследования составляется
акт проверки жилищных условий по установленной форме. В акте должно быть указано,
в частности, в каком доме находится жилое помещение, размер занимаемого жилого
помещения, количество комнат, степень благоустройства дома (жилого помещения).
В акте указываются все граждане, постоянно проживающие в помещении.
После этого соответствующая комиссия рассматривает заявление и материалы
проверки жилищных условий и вносит предложение о принятии гражданина на учет
или отказе в постановке на учет соответственно органу местного самоуправления
или администрации и профсоюзному комитету предприятия, учреждения. Иначе говоря,
предложения указанных комиссий имеют рекомендательный характер. Принятие же
на учет производится по месту жительства решением органа местного самоуправления,
а по месту работы - совместным решением администрации и профкома предприятия,
учреждения.
3. Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, рассматриваются в течение одного месяца. О принятом решении сообщается
гражданам в письменной форме. Принятые на учет граждане включаются в книги
учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ведутся в
органах местного самоуправления и на предприятиях, в учреждениях как документы
строгой отчетности по установленной форме. На каждого гражданина, принятого
на учет, заводится учетное дело, которое содержит все необходимые документы,
являющиеся основанием для постановки на учет.

Комментарий к статье 32

Граждане, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий,
сохраняют право состоять на учете до получения жилого помещения. Они снимаются
с него только в случаях, предусмотренных в ст. 32 ЖК.
Согласно п. 1 ст. 32 граждане снимаются с учета, если у них улучшились
жилищные условия и отпали основания для предоставления жилого помещения. Основанием
для предоставления жилых помещений является нуждаемость в улучшении жилищных
условий. Поэтому граждане снимаются с учета, если отпали основания признания
их нуждающимися (ст. 29 ЖК). При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии
с п. 1 ст. 29 ЖК граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий,
если они обеспечены площадью ниже установленной нормы на одного человека (учетной
нормы). На практике часто встречаются ситуации, когда в связи с выбытием отдельных
членов семьи оставшиеся в жилом помещении граждане оказываются обеспеченными
жилой площадью выше учетной нормы, но меньше минимальной нормы, по которой
предоставляются жилые помещения.
По этому вопросу Примерные правила уточняют (п. 20 и 42), что в таких
случаях ориентация должна быть не на учетную норму, а на минимальную норму
предоставляемой жилой площади (она составляет в целом по стране 9 кв.м жилой
площади) или социальную норму жилья по общей площади. Иными словами, законодательством
предусмотрены льготные условия сохранения за гражданами права состоять на
учете.
На практике возникают вопросы о праве граждан состоять на учете при получении
ими служебного жилого помещения. Граждане, получившие служебную площадь, не
могут быть сняты с учета, поскольку эта площадь предоставляется не в порядке
улучшения жилищных условий, а в связи с работой и на период трудовых отношений
с предприятием, учреждением, организацией, т. е. во временное пользование.
В п. 2 ст. 32 записано, что граждане снимаются с учета при выезде на
другое постоянное место жительства. Речь идет о переезде граждан в другой
населенный пункт для постоянного проживания. По данному основанию граждане
должны сниматься с учета и по месту их прежнего жительства, и по прежнему
месту работы.
Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами
жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного
Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил, что при разрешении споров о расторжении
договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство
в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о
поселении нанимателя в другом населенном пункте или в другом жилом помещении
данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о
выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу
по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.
В силу ст. 89 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения считается в таком случае
расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи (п. 9).
Согласно п. 3 ст. 32 граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении
жилищных условий при выявлении в представленных документах не соответствующих
действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших
основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных
лиц при решении вопроса о принятии на учет.
В представленных документах могут содержаться, например, неправильные
сведения о составе семьи (указано не то число), состоянии здоровья отдельных
членов семьи (справка выдана незаконно), о санитарном и техническом состоянии
жилого помещения и т.п. Гражданин снимается с учета только в том случае, если
будет установлено, что он действительно не нуждается в улучшении жилищных
условий, т.е. нет оснований, предусмотренных ст. 29 ЖК.
Совершение неправомерных действий должностным лицом при решении вопроса
о принятии на учет зачастую связано с принятием на учет граждан, которые не
нуждаются в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК).
4. Перечисленные в п. 4 ст. 32 основания сохранения за гражданами права
состоять на учете касаются только случаев, когда они продолжают нуждаться
в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК).
5. Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане
приняты на учет (см. коммент. к ст. 31 ЖК).

Комментарий к статье 33

1. В ч. 1 установлен принцип обеспечения граждан жильем в порядке очередности:
жилое помещение должно им предоставляться, исходя из времени принятия их на
учет. Временем принятия на учет следует считать дату решения соответствующего
органа (организации) о принятии гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных
условий, на учет (см. коммент. к ст. 30 и 31 ЖК). На практике не всегда соблюдается
месячный срок, установленный ст. 31 ЖК, рассмотрения заявления о принятии
гражданина на учет. Поэтому граждане, обратившиеся с заявлением в разное время,
могут быть приняты на учет одним решением. Как быть в таких случаях? В этих
случаях при установлении очередности необходимо ориентироваться на время подачи
заявления (дату регистрации их заявления в Книге регистрации заявлений граждан
о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий).
2. Принятые на учет граждане должны включаться в соответствующие списки.
Примерные правила (п. 15) конкретизируют: "учет граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, ведется по единому списку, из которого одновременно в отдельные
списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное
получение жилых помещений", т.е. гражданин, имеющий льготы, должен состоять
одновременно как в общем списке, так и в списке граждан, имеющих право на
первоочередное (внеочередное) получение жилого помещения.
3. На практике иногда составляют единый список лиц, имеющих право на
первоочередное получение жилых помещений, в той последовательности, в которой
они указаны в ст. 36 ЖК, независимо от того, когда граждане были приняты на
учет. Это неправильно. Все категории граждан, перечисленные в ст. 36 ЖК, имеют
равное право на первоочередное получение жилых помещений. Однако и здесь по
каждому списку должен быть соблюден принцип предоставления жилых помещений
в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет.
Часто возникает вопрос: могут ли граждане, включенные в отдельные списки,
одновременно состоять в общих списках на получение жилья, если они приобретали
право на первоочередное получение жилого помещения позднее, чем были приняты
на учет, и не всегда известно, по какому списку раньше им предоставят жилое
помещение?
По смыслу ч. 2 ст. 33 ЖК все граждане, в том числе и льготники, включаются
в общий список. Но последние дополнительно включаются в отдельные списки.
Другими словами, граждане, имеющие право на первоочередное получение жилых
помещений, при включении в отдельные списки остаются одновременно в общем
списке. В этих случаях время принятия на учет по общему списку не должно влиять
на очередность в льготном списке.

Комментарий к статье 34

1. Очередность на получение жилых помещений может быть перенесена только
работникам, состоящим на учете по месту работы, то есть она не может быть
перенесена гражданам, состоящим на учете по месту их жительства в органах
местного самоуправления.
Очередность вправе перенести администрация данного предприятия, учреждения,
организации и только по согласованию с профсоюзным комитетом.
В ст. 34 дается примерный перечень оснований перенесения очередности.
Этот перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен другим законодательством.
2. В ст. 34 нет указаний о том, может ли очередность на получение жилых
помещений переноситься на более поздние сроки за первое правонарушение или
только при его повторении.
Вместе с тем Примерными правилами (п. 30) установлено, что такие решения
принимаются на основании материалов о привлечении к дисциплинарной, административной
или уголовной ответственности либо о применении к указанным гражданам мер
общественного воздействия.

Комментарий к статье 35

1. Ст. 30 предусмотрено ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, на государственных и муниципальных предприятиях (учреждениях),
имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое
участие в жилищном строительстве. щимся в улучшении жилищных условий:
1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших
без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам,
награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных
Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний,
перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством
Союза ССР порядке;
4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской
и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР,
партизанам гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам,
принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;
5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных
обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни,
по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве
в результате несчастного случая;
7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в
сфере производства;
8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям
(имеющим троих и более детей) и одиноким матерям;
9) семьям при рождении близнецов;
10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ
и профессионально-технических учебных заведений;
11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных
аварийно-спасательных формирований.
Законодательством Союза ССР и РСФСР право первоочередного получения жилого
помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан (в ред. Закона
РСФСР от 07.07.87 и Федерального закона от 22.08.95 N 151-ФЗ // Ведомости
РСФСР. 1987. N 29. Ст. 1060; СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3503).

Комментарий к статье 36

1. Настоящей статьей определен перечень категорий граждан, пользующихся
правом на первоочередное предоставление жилых помещений.
Указанный перечень не является полным. Имеются и другие категории граждан,
которым федеральными законами или подзаконными актами предоставлено право
на первоочередное получение жилого помещения.
Так, согласно Закону РСФСР "О реабилитации жертв политических репрессий"
от 18.10.91 N 1761-1 (в ред. Законов РФ от 26.06.92 N 3230-1; от 22.12.92
N 4185-1; от 03.09.93 N 5698-1; Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2288; ФЗ
от 04.11.95 N 166-ФЗ; Указа Президента РФ от 08.06.96 N 858) право на первоочередное
предоставление жилья имеют реабилитированные граждане.
Федеральным законом "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.92
N 2202-1 (в ред. ФЗ от 17.11.95 N 168-ФЗ) право на первоочередное предоставление
жилого помещения установлено в отношении прокуроров и следователей. Кроме
того, в ряде законов установлены конкретные сроки обеспечения их жильем.
2. Перечисленные в статье граждане должны включаться в отдельные списки
на предоставление жилых помещений (см. коммент. к ст. 33 ЖК). П. 22 Примерных
правил также установлено, что конкретный порядок предоставления жилых помещений
указанным категориям граждан определяется в местных (т.е. действующих на территории
субъектов Российской Федерации) правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, и предоставления жилых помещений. Например, Законом Ханты-Мансийского
автономного округа "О порядке и условиях предоставления жилища в Ханты-Мансийском
автономном округе" от 28.05.98 N 105 установлено, что лица, имеющие право
на первоочередное предоставление жилища на условиях договора социального найма,
включаются в Список N 1"а" - первоочередной (т. е. все категории этих граждан
зачисляются в один список).
3. Данной статьей Кодекса и другим федеральным законодательством не предусмотрено
предоставление жилой площади в льготном порядке лицам только единожды. Правом
на первоочередное обеспечение жилой площадью они могут пользоваться неоднократно
(по мере возникновения нуждаемости в жилье). Законы и другие нормативные правовые
акты субъектов Российской Федерации не должны противоречить федеральным законам
(ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Между тем п. 33 Положения о порядке постановки
на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилья в городе Москве (утв. Постановлением Московской городской Думы от 24.12.97
N 95-ПД) установлено, что льготы по первоочередному и внеочередному предоставлению
жилой площади при получении жилья из фонда социального пользования могут быть
использованы гражданином только один раз.
4. При применении ст. 36 ЖК возникают вопросы, касающиеся отнесения граждан
к лицам, имеющим право на первоочередное получение жилых помещений.
Так, в п. 23 Примерных правил указывается, что к членам семей военнослужащих
и партизан, погибших или пропавших без вести, относятся: иждивенцы погибшего
или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители,
супруг, не вступивший в брак вторично, независимо от получения им пенсии;
дети, не имеющие своих семей или хотя имеющие свои семьи, но ставшие инвалидами
до достижения совершеннолетия, а также имеющие свои семьи дети, оба родителя
которых погибли или пропали без вести. список дополнен Приказами Министерства
здравоохранения СССР от 23.12.86 N 1650; от 05.03.88 N 187; от 06.06.91 N
152. Согласно Инструкции, утв. Приказом N 330, медицинское заключение о заболевании,
дающее право больным на первоочередное получение жилой площади, выдается врачебноконсультационными
комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или
по месту работы больного. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом
учреждении больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим врачом
и главным врачом. Медицинское заключение выдается только в случае, если у
больного имеется заболевание, предусмотренное списком заболеваний, дающих
право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой
площади.
Относительно предоставления жилищных льгот ветеранам войны следует руководствоваться
Федеральным законом "О ветеранах" от 12.01.95 N 5-ФЗ, где в ст. 2 перечислены
категории граждан, относящиеся к участникам Великой Отечественной войны.
Согласно действующему законодательству и сложившейся практике под "инвалидами
труда", пользующимися льготами, имеются в виду все инвалиды труда I и II групп,
в том числе ставшие инвалидами вследствие общего заболевания.
К работникам сферы производства относятся не только работники, занятые
в сфере материального производства, но и работники, занятые в иных производственных
сферах. Относительно определения длительности работы в сфере производства
п. 23 Примерных правил предусмотрено, что срок длительности работы в сфере
производства, дающий право на получение жилого помещения в первую очередь,
устанавливается коллективным договором профкома с администрацией предприятия
(учреждения).
Что касается предоставления льгот одиноким матерям, то к имеющим право
на первоочередное получение жилья относятся матери, имеющие право на получение
ежемесячного пособия на содержание и воспитание ребенка в повышенном размере.

Комментарий к статье 37

1. В статье перечислены случаи, когда жилое помещение предоставляется
гражданам вне очереди. Однако перечень этих случаев не является исчерпывающим.
Согласно п. 4 внеочередное предоставление жилых помещений может быть предусмотрено
законодательством и в других случаях. Например, Законом РФ "О статусе судей
в Российской Федерации" от 26.06.92 N 3132-1 (в ред. Закона РФ от 14.04.93
N 4791-1; Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2288; ФЗ от 21.06.95 N 91-ФЗ)
судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны обеспечиваться жилыми
помещениями во внеочередном порядке (в шестимесячный срок).
2. Само понятие "внеочередное" предоставление жилого помещения как-бы
подразумевает, что оно должно предоставляться без всякой очереди, т.е. без
принятия на учет и включения в список на получение жилых помещений. Но это
не так. Законодательством предусмотрен общий порядок осуществления учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий и пользующихся правом на внеочередное
предоставление жилых помещений (см. коммент. к ст. 33 ЖК).
Вместе с тем п. 32 Примерных правил допускается предоставление жилых
помещений гражданам, не состоящим на учете для улучшения жилищных условий,
в случаях неотложного их расселения (в связи со стихийным бедствием, из домов,
грозящих обвалом, подлежащих сносу и т.п.).
3. Относительно действия п. 3 данной статьи следует иметь в виду, что
его нужно применять с учетом ст. 182 КЗоТ РФ (в ред. ФЗ от 24.11.95 N 182-ФЗ).
Указанной статьей установлено:
лица, окончившие образовательные учреждения начального, среднего и высшего
профессионального образования, обеспечиваются работой в соответствии с полученной
специальностью и квалификацией на основании договоров (контрактов), заключаемых
ими с работодателями, или на основании договоров о подготовке специалистов,
заключаемых образовательными учреждениями начального, среднего и высшего профессионального
образования и работодателями;
органы исполнительной власти, в ведении которых находятся образовательные
учреждения начального, среднего и высшего профессионального образования, и
органы государственной службы занятости оказывают содействие в трудоустройстве
выпускников образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального
образования с учетом их профессиональной подготовки и квалификации. По желанию
выпускников указанных образовательных учреждений содействие в трудоустройстве
им может оказываться негосударственными службами занятости;
отказ работодателя в приеме на работу выпускникам образовательных учреждений
начального, среднего и высшего профессионального образования в соответствии
с указанными в части первой настоящей статьи договорами (контрактами) может
быть обжалован ими в суд;
в случае отказа в приеме на работу выпускникам образовательных учреждений
начального, среднего и высшего профессионального образования, прибывшим на
работу в соответствии с названными договорами (контрактами), работодатель
несет ответственность в порядке, определяемом законодательством Российской
Федерации.

Комментарий к статье 38

1. Норма жилой площади установлена ЖК в размере 12 кв. м на одного человека.
2. Норма жилой площади используется в разных значениях. Так, согласно
ст. 38 ЖК она является предельным размером предоставляемой жилой площади:
жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади,
за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством
РФ. На практике жилое помещение предоставляется в Российской Федерации гражданам
в размере от 9 до 12 кв. м. В некоторых регионах предоставление жилья осуществляется
по общей площади, в частности ст. 1 и 11 Основ введено новое понятие - "социальная
норма площади жилья" (см. коммент. к ст. 11 Основ).
3. Норма жилой площади имеет практическое значение и в других случаях,
например при решении вопроса о предоставлении дополнительной жилой площади
(ст. 39 ЖК), при предоставлении нанимателю или собственнику квартиры другого
жилого помещения (ст. 49-3, 75, 82, 83 ЖК), при разделе жилой площади (ст.
86 ЖК) т. д.

Комментарий к статье 39

1. Данной статьей предусмотрено предоставление отдельным категориям граждан
дополнительной жилой площади, то есть жилой площади сверх нормы - 12 кв. м
на человека. В настоящее время на территории ряда субъектов, в том числе г.Москвы,
предоставление жилья осуществляется по общей площади. Это нашло отражение
и в федеральных законах. Так, согласно ст. 15 Федерального закона от "О статусе
военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ офицеры в воинских званиях полковник,
ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории
военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения
размером не менее 15 и не более 25 кв. м.
2. Конкретного перечня всех категорий граждан, имеющих право на получение
дополнительной площади, данная статья не содержит. Нет этого перечня и в других
нормативных актах. Поэтому по этому вопросу продолжает действовать Постановление
ВЦИК и СНК РСФСР "О праве пользования дополнительной жилой площадью" от 28.02.30,
отдельные законы и другие нормативные правовые акты. Например, во исполнение
Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"
от 24.11.95 N 181-ФЗ Постановлением Правительства РФ от 28.02.96 N 214 утвержден
"Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную
жилую площадь в виде отдельной комнаты".
3. До принятия Основ 1981 г. и ЖК вопрос о предоставлении дополнительной
площади решался по усмотрению органов (организаций), которые предоставляли
жилье гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в зависимости от
имеющихся возможностей. В настоящей статье Кодекса содержится императивная
норма о предоставлении дополнительной площади. Однако на практике указанные
органы (организации), ссылаясь на отсутствие специального законодательного
акта, определяющего порядок и условия предоставления дополнительной жилой
площади (ч. 2 ст. 39 ЖК), зачастую отказывали гражданам в ее предоставлении.
В последние годы в принимаемых законах стали включаться конкретные нормы о
предоставлении дополнительной площади, из которых следует, что она должна
выделяться в обязательном порядке; при этом отсутствие дополнительной площади
рассматривается как самостоятельное основание для признания гражданина нуждающимся
в улучшении жилищных условий. Например, ст. 17 ФЗ "О социальной защите инвалидов
в Российской Федерации" установлено, что инвалиды имеют право на дополнительную
жилую площадь в виде отдельной комнаты, и это право учитывается при постановке
на учет для улучшения жилищных условий и предоставлении жилого помещения в
домах государственного или муниципального жилищного фонда.

Комментарий к статьям 40 - 41

1. В ст. 40 указаны требования, которым должны отвечать предоставляемые
гражданам жилые помещения по договору социального найма. Данная статья находится
в гл. 1 ЖК и прежде всего касается жилых помещений, которыми должны обеспечиваться
граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Однако перечисленные в
статье требования относятся и к другим случаям предостаставления жилых помещений
(см., например, ст. 96 ЖК, где говорится о предоставлении жилой площади в
связи с выселением граждан).
2. В указанной статье названы три требования, которым должны соответствовать
жилые помещения:
а) они должны быть благоустроенными применительно к условиям данного
населенного пункта. К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное
отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень
благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: в городах он значительно
выше (так, в настоящее время 90% квартир обеспечены водопроводом, 87% - центральным
отоплением), в сельской местности, как правило, полностью благоустроенными
являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому понятие "благоустроенное
жилое помещение" будет зависеть от степени благоустроенности имеющегося в
населенном пункте жилищного фонда, а именно государственного и муниципального;
б) предоставляемые жилые помещения должны соответствовать установленным
санитарным и техническим требованиям. То есть они должны отвечать, в частности,
объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.),
температурно-влажностным показателям (температура и влажность помещения, загрязненность
воздуха и т.п.). При этом жилые помещения должны отвечать и строительным показателям
(не быть аварийными, ветхими, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и
других временных строениях). Полный перечень указанных показателей содержит
"Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного
и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. Приказом
Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529. По данному
вопросу см. также коммент. к ст. 29 ЖК;
в) жилые помещения должны быть по площади размером не менее минимального
размера, установленного субъектом Российской Федерации (в целом по стране
он составляет не менее 9 кв. м жилой площади на человека), но в пределах нормы
жилой площади - 12 кв. м, за исключением случаев, установленных законодательством
(например, при предоставлении дополнительной площади). По этому вопросу см.
также коммент. к ст. 38 и 39 ЖК.
3. В ст. 40 нет прямой записи, что жилое помещение должно предоставляться
на территории данного населенного пункта. Однако это следует из его содержания,
а также из ст. 96 ЖК, где указано, что предоставляемое жилое помещение должно
находиться в черте данного населенного пункта.
4. В ст. 41 указаны дополнительные требования, которым должны соответствовать
жилые помещения (наряду с требованиями, перечисленными в ст. 40 ЖК). Нельзя
вселить, например, в однокомнатную квартиру мать и сына старше девяти лет,
а вселить в эту квартиру супругов можно.
Что касается учета состояния здоровья и других обстоятельств при предоставлении
жилья, то этот вопрос находит закрепление и в местных правилах (о предоставлении
жилья инвалидам и больным в домах с лифтами и т.п.), а также в федеральных
законах (так, согласно ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов
в Российской Федерации" от 24.11.95 N 181-ФЗ жилые помещения, занимаемые инвалидами,
оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной
программой реабилитации инвалида).

Комментарий к статье 41.1

Данной статьей предусмотрены жилищные льготы для лиц, работающих в колхозах
и других сельскохозяйственных кооперативах, которые могут быть установлены
в указанных организациях общим собранием или собранием уполномоченных. Вместе
с тем следует отметить, что настоящей статьей Кодекс был дополнен в 1989 г.,
т. е. в период, когда законодательством были предусмотрены иные виды юридических
лиц, чем в настоящее время. Сейчас следует руководствоваться ст. 50 и др.
ст. ГК РФ, согласно которым организационно-правовыми формами, относящимися
к государственным и муниципальным организациям, являются государственные и
муниципальные унитарные предприятия и государственные и муниципальные учреждения
(ст. 113 и 120 ГК РФ). Только в указанных организациях жилая площадь может
предоставляться по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ). Организации
с частной формой собственности, в том числе производственные кооперативы (ст.
107 ГК РФ), владеют, пользуются, распоряжаются жилищным фондом самостоятельно
(см. коммент. к ст. 6 Основ).

Комментарий к статьям 42 - 46

1. Указанными статьями Кодекса, а также п. 31-46 Примерных правил определен
порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма, в том
числе перечислены органы, которые принимают решение о предоставлении жилых
помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Прежде всего следует иметь в виду, что в настоящее время в соответствии
с Конституцией РФ и ГК РФ речь должна идти о предоставлении жилых помещений
в домах государственного и муниципального жилищного фонда; при этом решение
о предоставлении жилых помещений по месту жительства граждан принимается районной,
городской, районной в городе администрацией (органами местного самоуправления)
при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, а на государственных
и муниципальных предприятиях (учреждениях), т. е. в ведомственном жилищном
фонде, такое решение принимается администрацией совместно с профкомом организации
(при участии жилищно-бытовой комиссии профкома).
2. Местная администрация, администрация предприятия и учреждения обязаны
ежегодно составлять из числа взятых на учет в порядке очередности граждан
списки лиц, которым намечается предоставить жилую площадь в текущем году.
Списки очередников вывешиваются для общего сведения.
При составлении ежегодных списков граждан на получение жилой площади
учитываются: время принятия на учет, а также право граждан на первоочередное
и внеочередное получение жилых помещений.
Не допускается предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим
на учете, за исключением случаев неотложного расселения граждан (из домов,
грозящих обвалом, и т.п.).
Перед предоставлением жилых помещений граждане вновь должны представить
заявление, выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и -
в необходимых случаях - справки бюро технической инвентаризации, учреждений
здравоохранения и другие документы, относящиеся к решению вопроса, а также
письменное обязательство совершеннолетних членов семьи об освобождении ими
после получения жилого помещения ранее занимаемой жилой площади.
Общественная комиссия по жилищным вопросам местной администрации или
жилищнобытовая комиссия профкома перед предоставлением жилых помещений вновь
проверяет жилищные условия каждого очередника и вносит предложение соответственно
местной администрации (органам местного самоуправления) или администрации
и профкому предприятия, учреждения.
Решение администрации и профкома организации подлежит обязательному утверждению
местной администрацией.
3. Ст. 45 ЖК предусмотрено повторное заселение жилых помещений, освободившихся
в домах, построенных с привлечением средств предприятий (учреждений), работниками
этих организаций. Однако они вправе заселять жилые помещения только работниками,
которые нуждаются в улучшении жилищных условий. В том случае, когда таких
работников нет, они теряют такое право и жилая площадь заселяется местной
администрацией гражданами, которые стоят на учете по улучшению жилищных условий
по месту жительства. См. также коммент. к ст. 23 и 24 ЖК.
4. Ст. 46 ЖК определен порядок заселения освобождающихся жилых помещений
в коммунальных квартирах. Спорные вопросы о заселении указанных жилых помещений
разрешаются в судебном порядке. Они также нашли отражение в Постановлении
Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред Постановлений
Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10).
Пленум Верховного Суда РФ указал судам, что, поскольку ст. 46 ЖК не содержит
изъятий, исключающих возможность ее применения в случаях освобождения в квартире
изолированных жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного
фонда, правила этой статьи могут применяться при освобождении таких помещений
в домах указанного фонда независимо от принадлежности, в том числе и в домах,
переданных государственными предприятиями, учреждениями, организациями исполкомам
местных Советов народных депутатов, а также в построенных с привлечением в
порядке долевого участия средств предприятий, учреждений, организаций (ст.
45 ЖК). Заселение освободившихся жилых помещений в таких домах работниками
предприятий, учреждений, организаций, которым независимо от ведомственной
принадлежности дома предоставлено право повторного заселения, может иметь
место только при отсутствии в квартире граждан, указанных в ч. 2 ст. 46 ЖК,
претендующих на получение этих помещений.
Пленум Верховного Суда РФ также разъяснил, что если наниматель служебного
жилого помещения будет претендовать на занятие освободившегося в той же квартире
изолированного жилого помещения, которое не является служебным (и наоборот),
ст. 46 ЖК не подлежит применению, поскольку такая передача связана с изменением
режима пользования жилым помещением.
Пленум Верховного Суда РФ не ответил, однако, на вопрос, действует ли
правило ст. 46 ЖК, если освободилось также служебное помещение.
Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами
жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного
Суда СССР от 30.11.90 N 14) указал, что правила ст. 46 ЖК о заселении освободившегося
в квартире жилого помещения не применяются к случаям заключения договора найма
служебного жилого помещения. Пленум Верховного Суда СССР также разъяснил,
что, если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в
квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном
порядке выдачу ордера и требовать предоставления жилого помещения этим нанимателям.
Пленум Верховного Суда РФ в указанном Постановлении кроме того отметил,
что при решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении
жилого помещения в порядке ст. 46 ЖК, следует иметь в виду, что освобождающееся
изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим
в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы
на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь
при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей,
претендующих на получение этого помещения (ст. 29 ЖК). Необходимо также учитывать,
что иск может быть удовлетворен при условии, если размер занимаемого нанимателем
жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует,
в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК, кроме случаев,
когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь
либо такое превышение является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение
размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае
с учетом всех обстоятельств дела.
Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя (например, в связи
с рождением ребенка, вселением в установленном порядке члена семьи и т.п.),
а также обстоятельства, связанные с возникновением у нанимателя или членов
его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются судом при решении
вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося изолированного
жилого помещения за период со дня освобождения помещения до его предоставления
другому лицу, а если помещение никому не предоставлено, - до разрешения дела
в суде.
Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и
более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится
к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать
преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей
степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых
ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания
конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку
помещений и т. п.).
Необходимо иметь в виду, что вопросы заселения освободившихся жилых помещений
в коммунальных квартирах урегулированы ст. 16 Основ. В частности, указанной
статьей дополнительно предусмотрены купля-продажа или аренда этих жилых помещений
и др. (см. коммент. к ст. 16 Основ).

Комментарий к статье 47

1. Согласно ст. 52, 62 и 73 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской
Федерации" от 06.07.91 N 1550-1 (в ред. Законов РФ от 24.06.92 N 3119-1; от
22.10.92 N 3703-1; от 28.04.93 N 4888-1; Указа Президента РФ от 22.12.93 N
2265; ФЗ от 28.08.95 N 154-ФЗ) выдача ордеров на заселение жилых помещений
в домах государственного и муниципального жилищного фондов входит в компетенцию
органов местного самоуправления (местной администрации). Общественный жилищный
фонд в настоящее время согласно классификации по формам собственности относится
к частному жилищному фонду, и на него не распространяется порядок предоставления
жилых помещений на условиях договора социального найма, и, следовательно,
ордера в этом жилищном фонде не выдаются (по данному вопросу см. коммент.
к ст. 4 и 28 ЖК и ст. 14 и 21 Основ).
2. Ордер выдается после принятия в установленном порядке решения о предоставлении
конкретного жилого помещения гражданину органом местного самоуправления, администрацией
и профкомом предприятия и учреждения (по жилищному фонду, который находится
в их хозяйственном ведении или оперативном управлении).
Гражданин, которому предоставлено жилое помещение, не вправе вселиться
в жилое помещение до получения ордера. Документом, дающим право вселиться
в помещение, является не решение о предоставлении, а ордер, выданный на основании
этого решения. Ордер является единственным документом, дающим право на вселение
в жилое помещение; никакие другие письменные и устные указания органов или
должностных лиц не могут заменить ордер. Бланки ордеров хранятся в органах
местного самоуправления как документы строгой отчетности. Выдача ордеров на
заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о
предоставлении жилого помещения, и он может быть выдан только на фактически
свободное жилое помещение.
Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое
помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной
в установленном порядке. При получении ордера должны быть предъявлены паспорта
(свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов
семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних
членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение.
Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в случаях:
когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении
жилого помещения; выявления других обстоятельств, которые могли повлиять на
решение вопроса о предоставлении жилого помещения. При вселении в предоставленное
жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию,
где он хранится как документ строгой отчетности (п. 47-51 Примерных правил).
3. Форма ордера установлена Примерными правилами и дана в прил. N 4 Примерных
правил.
4. Выдача ордеров в закрытых военных городках производится не органами
местного самоуправления, а квартирно-эксплуатационной частью района (гарнизона).
Согласно Федеральному закону,15018 "О статусе военнослужащих" от 27.05.98
N 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах
военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные
обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных
пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ
по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального
органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена
военная служба).

Комментарий к статье 48

1. Статьей предусматривается только судебный порядок признания ордера
недействительным. В ней перечислены наиболее серьезные нарушения порядка предоставления
жилых помещений, которые могут служить основанием для признания ордера недействительным.
При этом не имеет значения, кто (органы, организации, должностные лица или
граждане) допустил неправомерные действия, связанные с нарушением установленных
порядка и условий предоставления жилья.
2. Необходимо иметь в виду, что с исковым заявлением в суд по данному
вопросу может обратиться не всякое лицо. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении
от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89
N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) разъяснил, что с заявлением о признании
ордера недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых
помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или
местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор
в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора эти лица
извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в качестве истцов
(ч. 2 ст. 33 ГПК). Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться
в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права
на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.
Кроме того, при рассмотрении дел по искам о признании недействительными
ордеров, предъявленным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых
помещений, суду необходимо выяснять:
действительно ли была нарушена очередность при предоставлении ответчику
жилого помещения;
имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное
предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии с
законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора;
не было ли в установленном порядке, например в соответствии со ст. 411
ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищных
условий, жилого помещения вне очереди;
если при выдаче ордера очередность предоставления жилых помещений не
была соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие
на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не претендовали
на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру
большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства,
препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например,
граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика,
получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник
спор).
В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие
неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления
другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались
жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда,
им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или
другое. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане,
указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения
или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

Комментарий к статье 49

1. В соответствии с данной статьей Кодекса Постановлением Совета Министров
РСФСР от 31.07.84 N 335 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92
N 34; от 23.07.93 N 726; от 28.02.96 N 199) утверждены Примерные правила учета
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых
помещений в РСФСР. Как следует из названия, они являются примерными. Во исполнение
указанного Постановления на основании этих правил были разработаны и утверждены
правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилых помещений на территории каждого субъекта Российской Федерации. Местные
правила согласно п. 2 названного Постановления должны утверждаться органами
государственной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с советами
профессиональных союзов. Практически в большинстве регионов они утверждались
совместным решением государственных и профсоюзных органов. В настоящее время
ст. 13 Основ установлено, что порядок и условия предоставления жилого помещения
по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют
органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации, т. е. участие профсоюзных органов на региональном уровне в утверждении
указанных правил не предусмотрено.
В местных правилах должны быть урегулированы, в частности, вопросы о
дополнительных основаниях признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных
условий и о минимальной норме предоставляемой жилой площади и другие вопросы,
связанные с местными условиями.
2. Некоторые положения Примерных правил устарели, несмотря на то, что
в них вносились изменения. Прежде всего это относится к старым названиям органов
государственной власти и видам жилищного фонда (общественный жилищный фонд
по своему правовому положению приравнивается к государственному и муниципальному
жилищному фонду, что не соответствует новому ГК РФ).
В ряде регионов приняты новые местные правила на базе федеральных законов,
принятых в последние годы, в частности с учетом Основ и ГК РФ. Например, в
г. Москве действует Положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся
в улучшении жилищных условий, и предоставление жилья в городе Москве, утв.
постановлением Московской городской Думы от 24.12.97 N 95-ПД, которые отражают
происходящие перемены в социально-экономической жизни страны в связи с переходом
к рыночной экономике.

Глава 1.1 Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного
и муниципального жилищного фонда (введена Законом РСФСР от 06.07.91 N 1552-1//
Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963)

Комментарий к статьям 49.1 - 49.2

1. Ст. 49.1, дополнившей ЖК в 1991 г., предусмотрен новый способ улучшения
жилищных условий граждан, который характерен для рыночной экономики: приобретение
жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда
за плату.
2. Правовая основа функционирования рыночного механизма - Закон РФ "Об
основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 N 4218-1 (в ред. ФЗ от
12.01.96 N 9-ФЗ; от 21.04.97 N 68-ФЗ). В развитие его положений принято несколько
указов Президента Российской Федерации, в которых предусматривается право
граждан на получение безвозмездных субсидий и жилищных кредитов на строительство
или приобретение жилья.
Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность
без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного
строительства, купли-продажи жилья и по другим основаниям. Основами также
установлено, что граждане имеют право на получение земельного участка для
строительства жилья. Причем таким правом пользуются все граждане, в том числе
граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении
жилищных условий (ст. 22-25 Основ).
Необходимо также назвать Указ Президента РФ "О государственной поддержке
граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29.03.96 N 430 и Постановление
Правительства РФ "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся
в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или
приобретение жилья" от 03.08.96 N 937. В этих нормативных актах жилищные субсидии
признаны основной формой привлечения бюджетных средств для инвестирования
в жилищную сферу.
Что же касается вопроса о предоставлении гражданам кредитов на строительство,
реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента
РФ от 10.06.94 N 1180, которым утверждено Положение о жилищных кредитах. Нужно
обратить внимание, что кредиты могут предоставляться на указанные цели как
юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для
улучшения жилищных условий. Способом обеспечения кредита является залог в
виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком. В этой связи следует
иметь в виду Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного
кредитования" от 28.02.96 N 293 (в ред. Указа Президента РФ от 09.07.97 N
710).
В соответствии с законодательством граждане вправе приобрести жилье в
собственность на основании разнообразных гражданско-правовых сделок, например
по договору купли-продажи, мены и др. Здесь нужно иметь в виду, что порядок
совершения этих сделок и регистрации прав на недвижимое имущество (дома, квартиры)
регулируется гражданским законодательством. Кстати, новый ГК РФ не требует
нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, за исключением оформления
договора ренты.
Улучшить свои жилищные условия гражданин может за счет приобретения ценных
бумаг в виде жилищных сертификатов (см. Положение о выпуске и обращении жилищных
сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10.06.94).
3. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может
быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения
или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в
полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях
являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры)
и односторонними.
Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований,
установленных гл. 9 (ст. 153-165) и др. ст. ГК РФ. Эти требования касаются
содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
По вопросу купли-продажи жилых помещений нужно руководствоваться гл.
30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме
(ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение
сделки (ст. 163). При этом государственная регистрация перехода права собственности
на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной
регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право
собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558). Ст.
558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие
в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав
на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать
в собственность другой стороне один товар (в данном случае - жилье) в обмен
на другой. К договору мены применяются правила о купле-продажи (гл. 30 ГК
РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать,
и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье.
Одаряемый вправе в любое время от передачи ему дара отказаться, и в этом случае
договор дарения считается расторгнутым (ст. 573). При этом отказ от подаренного
жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573, должен быть совершен в письменной
форме и подлежит государственной регистрации.
Согласно гл. 33 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может передаваться
другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник
обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной
суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача
имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный
договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий
отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации
(ст. 584). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует
из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение и государственная
регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу. Рента может
быть постоянной и пожизненной. Пожизненная рента была предусмотрена законодательством
и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР
договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца
заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные
граждане, а в качестве объекта сделки были индивидуальные жилые дома.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является
разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты
- гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость
другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением
гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К этому договору применяются
правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601-605 ГК РФ. Предоставление
содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании
и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход
за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных
услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее
двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602). Ст. 604 ГК РФ предусмотрен
ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником, который
вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое
имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с
предварительного согласия получателя ренты.
4. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования
и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать
в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц,
передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным способом.
Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ.
В частности, предусмотрены следующие основания:
право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом
на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении
имущества;
в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество
переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом;
член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного и иного потребительского
кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие
свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное
этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество
(следует иметь в виду, что в этих случаях юридическим фактом возникновения
права собственности на перечисленное имущество является не регистрация его
в соответствующих государственных органах (ст. 131 ГК РФ), а выплата паевого
взноса).
Основания прекращения права собственности на имущество перечислены в
ст. 235 ГК РФ. В их числе: отчуждение собственником своего имущества другим
лицам, отказ собственника от права собственности, обращение взыскания на имущество,
приватизация имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
и другие основания.
Изменение отношений собственности в стране началось с принятием Закона
СССР "О собственности в СССР" и Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", которые
провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином
или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничивается.
Этот принцип Основы распространили на жилищную сферу. Согласно ст. 6 Основ
недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной
собственности граждан и юридических лиц. Частная собственность на недвижимость
в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается
правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных органах. Собственник
недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством,
владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду,
отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать
иные действия, не нарушающие законодательство и жилищные права других лиц.
До принятия этих законов наличие у граждан недвижимости ограничивалось.
Принятые в 90-х годах законодательные акты и ГК РФ, устанавливая право частной
собственности на недвижимость, в том числе в жилищной сфере, сняли всякие
ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и квартир, которые
могут находиться в собственности юридических или физических лиц. (См. также
коммент. к ст. 6 Основ.)

Комментарий к статье 49.3

1. В данной статье закрепляется порядок возмещения гражданам за жилое
помещение, находящееся в их собственности, в связи со сносом жилого дома для
государственных нужд. В таких случаях собственнику предоставляется равноценное
жилое помещение (т. е. по площади, количеству комнат, благоустройству и др.
оно должно быть равнозначным) или иная компенсация (например, денежная). Споры
разрешаются в судебном порядке.
2. Следует отличать условия предоставления жилого помещения, предусмотренные
настоящей статьей, от условий, которые установлены ст. 92 ЖК, где речь идет
о предоставлении жилых помещений нанимателям (см. коммент. к ст. 92 и 96 ЖК).
Как указывалось выше, в случае принудительного изъятия имущества у собственника
жилья ему гарантируется равноценное имущество; нанимателю же должно быть выделено
только благоустроенное жилое помещение (ст. 96 ЖК); и, кроме того, здесь в
предпочтительном положении по сравнению с собственниками жилья оказываются
наниматели, проживающие в стесненных условиях: им в этом случае предоставляется
жилье по установленным нормам, т.е. полученное жилое помещение по размеру
будет больше имевшегося.
3. Положения данной статьи соответствуют нынешней Конституции РФ, где
в ст. 35 заложены основы принудительного лишения права собственности на жилое
помещение: "никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено
только при условии предварительного и равноценного возмещения".
Эти вопросы нашли отражение и в ст. 10 Основ (см. коммент. к ст. 10 Основ).

Глава 2 Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного
жилищного фонда

Комментарий к статье 50

1. В соответствии с гражданским законодательством в настоящее время следует
говорить о государственном и муниципальном жилищном фонде и договоре социального
найма жилого помещения (см. коммент. к ст. 6, 9 и 14 Основ и ст. 28 и 51 ЖК).
2. В настоящее время сохраняют свое действие принятые в соответствии
с данной статьей "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого
дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовой договор найма жилого помещения
в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в
РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред.
Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).
Положения указанных Правил и Типового договора следует применять, как
указывалось выше, с учетом ГК РФ (гл. 35) и Основ, нормы которых являются
приоритетными по отношению к нормам ЖК, при этом последние применяются лишь
в тех случаях, когда они не противоречат ГК РФ и Основам.

<<

стр. 4
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>