<<

стр. 5
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

Комментарий к статье 51

1. В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы
нормами гражданского и жилищного законодательства.
В ГК Российской Федерации, ч. вторая которого действует с 1 марта 1996
г., найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена отдельная
гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма
жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В
первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма
в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим
на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения
осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах,
т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.
При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым
по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон
(наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно,
по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении
такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит
срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет), и обязательное
сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока
договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в
домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и
нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального
найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном
и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых
помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось
выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма
в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия
"коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе,
а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения".
2. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения
заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным
законодательством. В этой статье указывается, что к такому договору применяются
только ст. 674, 675, 678, 680, 681 и 685 (п. 1-3) ГК РФ. О чем они? О форме
договора найма, об обязанностях нанимателя, о ремонте жилого помещения и т.
п. Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма
жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
3. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного
и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера, т.е. административного
акта. Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием
для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения
договора социального найма жилого помещения.
Договор социального найма заключается в письменной форме, сторонами которого
являются государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя
которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по
пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержатся в
ЖК, а также в "Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого
дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовом договоре найма жилого помещения
в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением
Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства
РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).
4. Договор социального найма - это соглашение, по которому наймодатель
обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное
для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату
(комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое
помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить
квартирную плату и плату за коммунальные услуги.
5. Здесь важно отметить, что согласно ст. 14 Основ указанный договор
заключается с гражданами, вновь получившими жилое помещение в домах государственного
и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (12 кв. м
на человека), и сохраняется право найма (на условиях этого договора, независимо
от площади занимаемого жилого помещения) за гражданами, ранее получившими
жилье в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда
(см. коммент. к ст. 13 и 14 Основ).

Комментарий к статье 52

1. Согласно ч. 1 ст. 52 в качестве предмета договора социального найма
может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квартира или комната
(комнаты)). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ: "Объектом
договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры
или жилого дома). Иначе говоря, ГК РФ подчеркивается, что не всякое жилое
помещение может быть использовано для проживания граждан по договору найма,
лишь то, которое отвечает установленным требованиям. В частности, эти требования
установлены ст. 40 ЖК (см. коммент к ст. 40).
2. Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты
(связанные общим входом, т.е. не изолированные комнаты), подсобные помещения
(кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не может рассматриваться как жилое
помещение, которым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты. Вместе
с тем разрешается сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст.
76 ЖК).

Комментарий к статьям 53 - 54

1. Согласно ГК РФ (ст. 672) и ЖК (ст. 53) члены семьи нанимателя, проживающие
по договору социального найма жилого помещения, пользуются всеми правами и
несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.
Понятие "член семьи нанимателя" дано в ст. 53 ЖК. К членам семьи нанимателя
относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные
иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами
семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним
общее хозяйство. Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания
гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда
СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства"
от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14)
разъяснил по данному вопросу, что, разрешая вопрос о признании членом семьи
нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить
характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить,
имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной
помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя
и членов его семьи последние участвуют в решении некоторых вопросов, в частности
дают согласие на:
вселение в жилое помещение других лиц (ст. 54 ЖК);
обмен занимаемого жилого помещения (ст. 67 и 70 ЖК);
сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК);
изменение договора найма (ст. 85 ЖК).
По требованию членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен
с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти
нанимателя или его выезда из жилого помещения договор найма заключается с
одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 86
и 88 ЖК).
2. Наниматель жилого помещения вправе вселить в занимаемое им жилое помещение
своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев
и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов
семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не
требуется согласия остальных членов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК).
Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными
членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются
или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами,
нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения
о порядке пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 54 ЖК). Как следует из ч.
2 ст. 54 ЖК, указанное соглашение может ограничивать право вселяемого (например,
возможно вселение другого члена семьи на определенный срок, но при условии
пользования только одной из комнат и т.п.). Если гражданин вселен без каких-либо
дополнительных требований (иными словами, без ограничений в пользовании жилым
помещением), то он приобретает равные права с другими членами семьи нанимателя
на занимаемую ими жилую площадь.
3. Вопрос о соответствии Конституции РФ положений ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК
рассматривался Конституционным Судом РФ. Чем это вызвано?
Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения,
выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25.06.93
N 5242-1 вместо прописки введен регистрационный учет граждан. Однако на практике
существенных изменений в получении "вида на жительство" не произошло. Прежнее
законодательство, в частности ЖК (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на
проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной
жилой площади. Аналогичную позицию занимали суды, руководствуясь, в частности,
Постановлением Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами
жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного
Суда СССР от 30.11.90 N 14). Норма ч. 1 ст. 54 ЖК, где под записью о вселении
в установленном порядке подразумевалась прописка, была признана Конституционным
Судом РФ неконституционной (Постановление от 25.04.95 "По делу о проверке
конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР
в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой"). Справедливости ради следует
отметить, что до принятия указанного Постановления Конституционного Суда РФ
судами рассматривались иски граждан об отказе компетентных органов в прописке
в жилые помещения, которые перешли в их собственность по наследству, и удовлетворялись
на основании соответствующих положений Конституции РФ и Закона РФ "О праве
граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания
и жительства в пределах Российской Федерации". В основном практика отказов
гражданам в прописке имела место в гг. Москве и Санкт-Петербурге.
Основанием к рассмотрению указанного дела в Конституционном Суде РФ являлась
обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции
РФ положения оспариваемых норм ст. 54 ЖК о том, что наниматель вправе вселить
в занимаемое им жилое помещение других лиц "в установленном порядке", подразумевая
под этим соблюдение правил прописки.
В Постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено следующее:
положение ч. 1 ст. 54 ЖК о праве нанимателя на вселение других граждан
в занимаемое им жилое помещение "в установленном порядке" носит бланкетный
характер. Неопределенность его юридического содержания не позволяет ответить
на вопрос, какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и
порождает произвольное понимание того, что он означает по своему существу;
отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать
порядок" вселения в жилое помещение, позволяет законодательным и исполнительным
органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать
его по собственному усмотрению, что может привести к нарушению конституционного
права граждан на жилище и произвольному лишению их жилья.
Противоречива также и судебная практика применения ч. 1 ст. 54 ЖК. При
юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами
по-разному, что влечет неодинаковые правовые последствия для граждан.
Судебное толкование ЖК сложилось как признание того, что осуществление
жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой
придавалось правоустанавливающее значение.
Несмотря на то что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ "О применении
судами Российской Федерации постановлений Пленума Верховного Суда СССР" от
22.04.92 N 8 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93
N 11) установлено, что до принятия соответствующих законодательных актов Российской
Федерации нормы бывшего СССР и разъяснения по их применению, содержащиеся
в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР, могут применяться судами в
части, не противоречащей Конституции РФ и Соглашению о создании Содружества
Независимых Государств, правоприменительные органы при решении вопроса вселения
в жилое помещение нередко руководствуются отмененными нормативными актами,
нарушая требования ст. 18 Конституции РФ, согласно которой "права и свободы
человека и гражданина являются непосредственно действующими" и "определяют
смысл, содержание и применение законов", и ч. 1 ст. 27 Конституции РФ, закрепляющей
право свободно выбирать место пребывания и жительства, поскольку его реализация
ставится в зависимость от получения разрешения на прописку.
Из Конституции РФ и Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на
свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие
таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав
и свобод граждан (ст. 3 указанного Закона), в том числе права на жилище. Однако
до настоящего времени "установленный порядок", определяющий процедуру вселения
в жилое помещение, понимается в правоприменительной практике исключительно
как соблюдение положений о прописке, что имело место и при разрешении дела
гражданки Л. Н. Ситаловой (со ссылкой на ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК).
Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 ЖК, как в его буквальном истолковании,
так и в том смысле, который ему придается сложившейся правоприменительной
практикой, приводит к нарушению прав и свобод граждан, описанных в ст. 18,
19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), не согласуется с основаниями и условиями
ограничения, закрепленными в ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ.
В этой связи Конституционный Суд РФ постановил признать содержащиеся
в ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК положения об "установленном порядке" как процедуре вселения
в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующими
Конституции РФ. Следовательно, они не подлежат применению.
4. Вселенные нанимателем другие граждане, в зависимости от условий поселения,
могут проживать в качестве:
членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи (ст.
54 ЖК);
членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами
семьи (ст. 54 ЖК);
поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся вообще правом на
жилую площадь (ст. 76 и 81 ЖК).

Комментарий к статье 54.1

1. Данной статьей ЖК дополнен в июле 1991 г. после принятия Закона о
приватизации (от 04.07.91 N 1541-1). Закон послужил правовой основой для начала
приватизации. В него трижды - 23.12.92, 11.08.94 и 28.03.98 - вносились изменения
и дополнения.
2. Приватизация жилищного фонда осуществляется в Российской Федерации
на основании указанного Закона. В собственность граждан передано свыше 12
млн квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Бесплатная
приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка
жилья.
3. В соответствии с Законом приватизацией жилья считается бесплатная
передача в собственность граждан на договорной основе занимаемых ими жилых
помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В целом на территории
Российской Федерации таковой она стала с декабря 1992 г. (после внесения Законом
РФ от 23.12.92 N 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого
приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере
18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялись бесплатно, а остальная
площадь - за плату.
4. В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации жилое помещение может
быть передано в собственность всех проживающих в квартире граждан, в собственность
нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в
том числе несовершеннолетних.
5. В Законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) записано, что приватизация жилья
возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Кроме того, в п. 6 Постановления Верховного Совета РСФСР "О введении в действие
Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР" рекомендовалось общественным
объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в
их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных
для государственного и муниципального жилищного фоща, Действие п. 6 сегодня
не сохраняется, поскольку имущество общественных объединений, в том числе
жилищный фонд, после введения в действие ГК РФ приобрело иной правовой режим.
Оно относится к частной форме собственности, и, следовательно, о приватизации
жилья, согласно указанному Закону, речи быть не может. Передача жилых помещений
в этом фонде теперь возможна только на основании гражданско-правовых сделок
(купли-продажи, дарения и др.).
6. В соответствии со ст. 1 и 2 Закона о приватизации осуществляется приватизация
жилых помещений, занимаемых гражданами по договору найма или аренды. Граждане,
забронировавшие жилые помещения, вправе приватизировать жилое помещение по
месту его бронирования, т. е. по месту постоянного жительства.
7. Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает
не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его
семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК. Другие граждане, поднаниматели и
временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку
они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое
помещение.
8. Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14
до 18 лет. Это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя,
проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами
и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Согласие должно быть
выражено в письменной форме.
9. Граждане вправе по своему усмотрению приобрести занимаемое жилье в
собственность или продолжать пользоваться по договору найма. Никто не вправе
настаивать на обязательной приватизации жилого помещения.
10. Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается
гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы,
касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244
ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли
каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения
таких долей (совместная собственность).

Комментарий к статьям 55 - 57

1. Ст. 55 ЖК, касающаяся установления платы за жилое помещение, устарела.
Теперь следует руководствоваться ст. 15 Основ и Постановлением Правительства
РФ "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах
по социальной защите населения" от 02.08.99 N 887. Указанными актами предусмотрено,
что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна устанавливаться
в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья,
а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных
услуг будет осуществляться поэтапно в течение 15 лет, т.е. до 2008 г. Пока
граждане, проживающие в этих жилых помещениях, возмещают лишь часть затрат
наймодателя (в 1999 г. должно быть 60%). Для малоимущих граждан предусмотрены
меры социальной защиты в виде компенсаций (субсидий), обеспечивающих оплату
жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных
услуг.
2. Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 одобрена Концепция реформы
жилищно-коммунального хозяйства, которой определены основные направления преобразований
в этой отрасли, в том числе временные рамки проведения реформы: 1997-2003
гг.
Как отмечено в Концепции, способом преодоления кризиса является изменение
системы финансирования, т. е. переход от бюджетного датирования к оплате в
полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения
социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества
обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение бюджетных
расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов
у населения. Согласно Концепции предусмотрен рост доли платежей населения
в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг с 35 до 100%.
Вопросы, касающиеся реформирования жилищно-коммунального хозяйства, нашли
отражение и в Программе Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка
и экономический рост в 1997-2000 годах" (утв. Постановлением Правительства
РФ от 31.03.97 N 360).
Основные направления реформы жилищно-коммунального хозяйства:
совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение
уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья
в зависимости от его качества и местоположения;
совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных
услуг: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности
средств, выделяемых на социальную защиту населения;
совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование
специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные
отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной
среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество
потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья,
передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья
- создание товариществ собственников жилья;
изменение системы распределения между регионами средств федерального
бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных
стандартов.
Концепцией предусмотрено создание "эффективной системы мер воздействия
на должников", которые в срок не вносят плату за жилье и коммунальные услуги
(разд. IV). В этой связи следует отметить, что ст. 15 Основ установлено: если
оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев,
граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения,
отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития (аналогичное
положение содержит и ст. 687 ГК РФ). Такие меры могут быть применены к должнику
- нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой благоустроенной квартиры
ему будет предоставлено жилье, в том числе в коммунальной квартире и с меньшими
коммунальными удобствами, по 6 кв. м жилой площади на человека. Если квартира
приватизирована и у собственника квартиры нет другого имущества для погашения
долга, то в счет погашения долга пойдет квартира.
3. Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг определен Постановлением
Правительства РФ от 18.06.96 N 707.
Правительство РФ постановило продолжить переход на новую систему оплаты
жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 г. уровень платежей граждан в
размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на
коммунальные услуги. При этом структура платежей населения за жилье всех форм
собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая
капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях; второй платеж
- за коммунальные услуги; собственник жилых помещений осуществляет третий
платеж - налог на имущество физических лиц, наниматель жилья тоже должен осуществлять
третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства
или реконструкции).
Отмечено, что повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно
осуществляться с одновременным применением мер социальной защиты граждан в
виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных
услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных
услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих
льгот.
Рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации
и органам местного самоуправления:
а) завершить переход на договорные отношения собственников жилищного
фонда и объектов коммунального хозяйства с нанимателями жилых помещений и
с субъектами хозяйствования - жилищными ремонтно-эксплуатационными и коммунальными
организациями;
б) на основе Положения о порядке предоставления гражданам компенсаций
(субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденного настоящим Постановлением,
внести необходимые изменения в действующий порядок предоставления компенсаций
гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг;
в) устанавливать уровень платежей граждан за содержание и ремонт жилья
и коммунальные услуги в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья
и коммунальные услуги по годам переходного периода дифференцированно по представлению
органов местного самоуправления в зависимости от складывающейся финансовой
ситуации с учетом необходимости предоставления гражданам компенсаций (субсидий)
на оплату жилья и коммунальных услуг.
Определено, что сбор платежей за коммунальные услуги и оплата жилья,
предоставляемого в наем, производятся собственником жилья или организацией,
уполномоченной выполнять эти функции.
Установлено, что органами местного самоуправления утверждаются:  нормативы
потребления жилищно-коммунальных услуг; ставки и тарифы на жилищно-коммунальные
услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ).
4. Ст. 56 ЖК установлено, что наниматель обязан вносить квартирную плату
ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата
за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию
и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном
порядке тарифам. Следует также отметить, что Постановлением Правительства
РФ от 18.06.96 N 707 отменена пеня за несвоевременное внесение платы за жилую
площадь и коммунальные услуги (1 % за каждый день просрочки), установленная
ранее Постановлением Правительства РФ от 22.09.93 N 935.
5. Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 N 707 утверждено Положение
о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья
и коммунальных услуг.
Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются
гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и
органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья
и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума,
совокупного дохода семьи и действующих льгот. При этом собственные расходы
граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий
установленный прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в
пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных
услуг не должны превышать 0,5 установленного федеральным законом минимального
размера оплаты труда. Социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному
размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому
органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости
от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых
типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и
других факторов.
Величина компенсаций для граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного
человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, определяется как
максимальное значение компенсаций, рассчитанных по двум основаниям. Величина
компенсаций по первому основанию определяется как разница между принятыми
на данный период размерами оплаты жилья и коммунальных услуг исходя из социальной
нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг и предельно
допустимыми расходами граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, определяемых
в соответствии с настоящим Положением. Величина компенсаций по второму основанию
определяется как разница между принятыми на данный период размерами оплаты
жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов
потребления коммунальных услуг и 0,5 установленного федеральным законом минимального
размера оплаты труда. Величина компенсаций для граждан, имеющих совокупный
доход семьи на одного человека, превышающий прожиточный минимум, определяется
по первому основанию.
При расчете величины компенсаций недопустимо исключение отдельных видов
коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, горячего
водоснабжения).
Органам государственной власти субъектов Российской Федерации рекомендовано
по представлению органов местного самоуправления устанавливать предельно допустимую
долю собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг исходя
из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг,
учитывая, что к 2003 г. ее величина не должна превышать 20% совокупного дохода
семьи.
Компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений -
в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Компенсации могут
предоставляться членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также
гражданам, имеющим в собственности жилые помещения.
Граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию.
Компенсация назначается органом местного самоуправления (уполномоченной выполнять
эти функции организацией) после предоставления гражданином необходимых документов
о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жилья и коммунальных
услуг, совокупном доходе семьи и других документов, предусмотренных порядком
предоставления компенсаций гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг,
утверждаемым органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации
и органом местного самоуправления.
Предоставление компенсаций всем имеющим на это право гражданам является
непременным условием законности решений органов местного самоуправления об
увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых
взаимоотношений между организациями на местном уровне не может служить основанием
для отказа либо задержки предоставления гражданам компенсаций.
В качестве источников средств, направляемых на компенсации, используются:
часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей за жилье и коммунальные
услуги, средства соответствующих бюджетов, а также собственные средства организаций,
в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный
фонд.
При этом организации, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном
управлении государственный или муниципальный жилищный фонд, обязаны компенсировать
затраты, связанные с предоставлением компенсаций, за счет собственных средств.
Компенсации предоставляются гражданам в безналичной форме в виде уменьшения
их платежа за жилье и коммунальные услуги.
Порядок предоставления и учета средств, направляемых на компенсации,
устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации
и органами местного самоуправления.

Комментарий к статье 58

1. В ч. 1 ст. 58 указывается, что льготы по квартирной плате и плате
за коммунальные услуги устанавливаются законодательством СССР. Данное положение
устарело. Однако продолжают действовать некоторые нормативные правовые акты
бывшего Союза ССР и РСФСР, которыми установлены льготы.
Сейчас полностью или частично освобождены от платы за жилое помещение
и коммунальные услуги более сорока категорий граждан. В их числе:
Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры
ордена Славы (Закон РФ "О статусе героев Советского Союза, Героев Российской
Федерации и полных кавалеров ордена Славы" от 15.01.93 N 4301-1 (в ред. ФЗ
от 30.07.96 N 98-ФЗ)). Ст. 5 указанного Закона предусмотрено освобождение
Героев, полных кавалеров ордена Славы и совместно проживающих с ними членов
их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания
и эксплуатации жилья) и оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, канализация,
газ, электричество, горячее водоснабжение, центральное отопление, а в домах,
не имеющих центрального отопления, - предоставление топлива, приобретаемого
в пределах норм, установленных для продажи населению, и другие коммунальные
услуги), т.е. полностью от оплаты за квартиры, коммунальные услуги и топливо;
инвалиды (Федеральный закон "О социальной защите инвалидов в Российской
Федерации" от 24.11.95 N 181-ФЗ). Ст. 17 ФЗ установлено, что инвалидам и семьям,
имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% с квартирной платы
(в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда)
и оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда),
а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - со стоимости топлива,
приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Согласно
Правилам, утв. Постановлением Правительства РФ "О предоставлении льгот инвалидам
и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате
жилья и коммунальных услуг" от 27.07.96 N 901, для получения льгот по оплате
жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива инвалиды и семьи, имеющие
детей-инвалидов, обращаются в организации, осуществляющие сбор платежей за
оплату жилья, коммунальных услуг и приобретаемое топливо (жилищные ремонтно-эксплуатационные
предприятия, коммунальные предприятия и т. п.). Основанием для предоставления
льгот по оплате жилья, коммунальных услуг, приобретаемого топлива является
справка, подтверждающая факт установления инвалидности, выданная учреждениями
государственной службы медико-социальной экспертизы.
Расходы, связанные с предоставлением указанных льгот, возмещаются:
по государственному жилищному фонду, находящемуся в федеральной собственности,
- за счет средств федерального бюджета;
по государственному жилищному фонду, находящемуся в собственности субъектов
Российской Федерации, по муниципальному жилищному фонду, а также по общественному
жилищному фонду - в порядке, установленном субъектами Российской Федерации
и органами местного самоуправления.
Дополнительные льготы инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, могут
устанавливаться органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации
и органами местного самоуправления за счет собственных средств.
В связи с финансовыми затруднениями в настоящее время указанные льготы
предоставляются не в полном объеме, в частности это касается Федерального
закона "О ветеранах" от 12.12.95 N 5-ФЗ.

Комментарий к статье 59

1. Начиная с 30-х гг. в РФ был принят ряд нормативных актов, которыми
установлены жилищные льготы квалифицированным педагогическим, медицинским
и другим работникам, проживающим и работающим в сельской местности и рабочих
поселках. Эти льготы были предусмотрены в целях привлечения специалистов в
указанные населенные пункты. Так, п. 10 Постановления ВЦИК и СНК РСФСР "О
льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках"
от 10.06.30 установлено, что указанным работникам должны быть предоставлены
местными органами или соответствующим предприятием, учреждением или организацией
бесплатные квартиры с отоплением и освещением в натуре. В данном случае под
"бесплатной квартирой" имеется в виду то, что эти работники вправе проживать
в предоставленных им жилых помещениях бесплатно (без внесения платы за жилье);
они освобождены также от платы за отопление (если отопление печное, то от
платы за топливо, которое должно доставляться на дом, т.е. в натуре); еще
предусмотрено освобождение от платы за освещение (не в целом за электроэнергию,
а именно за освещение).
Этот перечень льгот сложился несколько десятилетий назад и сохранен в
ЖК. Другие коммунальные услуги эти работники оплачивают на общих основаниях
(однако зачастую квартиры в сельской местности и рабочих поселках являются
неблагоустроенными).
2. Согласно ч. 2 ст. 59 перечни категорий специалистов, имеющих право
на бесплатные жилые помещения с отоплением и освещением, и порядок предоставления
им жилых помещений устанавливаются Правительством РФ. Продолжают действовать
по этому вопросу и некоторые акты СССР.
К числу специалистов, обеспечиваемых бесплатно жилым помещением с отоплением
и освещением, в частности, относятся проживающие в сельской местности и рабочих
поселках квалифицированные медицинские, ветеринарные, сельскохозяйственные
работники - директора (заведующие), художественные руководители, инструкторы
и методисты клубных учреждений, а также режиссеры, художники - заведующие
постановочной частью, дирижеры, балетмейстеры, хормейстеры и концертмейстеры-аккомпаниаторы
народных самодеятельных театров и любительских коллективов, библиотечные работники
- директора (заведующие) библиотек и их филиалов, старшие библиотекари, старшие
библиографы, библиотекари, библиографы, младшие библиотекари и методисты.
Бесплатно квартиры с отоплением и освещением указанным специалистам предоставляются
местной администрацией, а также предприятиями, учреждениями или организациями.
При отсутствии свободных квартир необходимая жилая площадь с отоплением и
освещением работнику и членам его семьи должна предоставляться в наемных помещениях.
Жилая площадь предоставляется по нормам, установленным в данной местности.
За перешедшими на пенсию врачами, провизорами и средним медицинским и
фармацевтическим персоналом и за проживающими с ними членами семей сохраняется
право на бесплатные квартиры с отоплением и освещением, если общий стаж работы
указанных работников в сельской местности или рабочих поселках составляет
не менее 10 лет.
В настоящее время в связи с отсутствием необходимых средств у местных
органов и организаций, где работают указанные специалисты, не всегда эти льготы
предоставляются в полном объеме, что является нарушением действующего законодательства.

Комментарий к статьям 60 - 61

1. В ст. 60, как и в ст. 62 (см. коммент. к ст. 62), установлены случаи,
когда жилые помещения сохраняются за гражданами в случаях их длительного,
но временного отсутствия по месту постоянного жительства. Речь идет в данной
статье о нанимателях и членах их семей, т.е. о гражданах, которые пользуются
жилыми помещениями по договору социального найма. Как следует из законодательства,
положения этой статьи не касаются собственников жилых помещений; они сами
решают: проживать им в жилом помещении или использовать его для проживания
других граждан (см. коммент. к ст. 6 Основ).
2. Ст. 60 следует применять с учетом Постановления Конституционного Суда
РФ "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй
статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского
народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е.
А. Оглоблина, А. Н. Ващука" от 23.06.95 N 8-П. Основанием к рассмотрению дела
явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли
Конституции РФ положения ч. 1 ст. 60, предусматривающей, что жилое помещение
сохраняется за временно отсутствующими гражданами в течение шести месяцев,
и п. 8 ч. 2 указанной статьи, которым предусматривается, что в случае осуждения
лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев жилое помещение за ним
сохраняется до приведения приговора в исполнение.
Конституционный Суд РФ признал указанные положения не соответствующими
Конституции РФ, и, следовательно, они утратили силу с момента провозглашения
названного постановления. Иными словами, признано, что временное отсутствие
граждан само по себе не является основанием для лишения их права пользования
жилыми помещениями.
3. Как указывалось в коммент. к ст. 60 ЖК, решение вопроса о признании
лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого
лица сверх установленных сроков должно производиться с учетом указанного выше
постановления Конституционного Суда РФ. Данной статьей предусмотрен только
судебный порядок признания лиц утратившими право на жилую площадь.
О расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении
из жилых помещений см. коммент. к ст. 89, 90 и 99 ЖК.

Комментарий к статьям 62 - 65

1. Бронирование жилых помещений является самостоятельным институтом сохранения
права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи. Ранее
(до принятия ЖК в 1983 г.) отношения, касающиеся бронирования жилья, были
урегулированы ст. 308-311 ГК РСФСР.
В отличие от случаев временного отсутствия граждан, перечисленных в ст.
60 ЖК, бронирование жилого помещения предполагает сохранение его за гражданами
в других случаях, указанных в ст. 62 и п. 2 Инструкции о порядке бронирования
жилого помещения, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N
336 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 28.02.96 N
199).
2. Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их семей по договору
социального найма, бронируются:
а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы территории Российской
Федерации, - на все время пребывания за границей;
б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним
местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных
законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в
приравненных к ним местностях. Перечень указанных районов (местностей) утв.
Постановлением Совета Министров СССР от 10.11.67 N 1029 (в ред. Постановления
Совета Министров СССР от 03.01.83 N 12) с последующими изменениями и дополнениями;
в) в других случаях, предусмотренных законодательством. Эти случаи, как
правило, не связаны с выездом за границу или в районы Крайнего Севера. Например,
Постановлением Правительства РФ "О льготах для граждан, переселяющихся для
работы в сельскую местность" от 25.05.94 N 533 предусмотрено бронирование
жилой площади сроком на три года за семьями, заключившими договор о переселении
в сельскую местность для постоянной работы. Ранее отдельными постановлениями
правительства предусматривалось бронирование жилых помещений при выезде на
работу на важнейшие стройки страны.
3. За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение,
занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены
семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется
и за выезжающими членами семьи.
Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое
же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи.
Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее
шести месяцев с момента выезда.
По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано
за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на
указанное жилое помещение.
4. При бронировании жилья местной администрацией выдается для представления
наймодателю охранное свидетельство (броня) по установленной форме. Срок действия
охранного свидетельства (брони) исчисляется со дня его выдачи. Оно выдается
по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности
жилого дома.
Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных
жилых помещений по установленной форме.
Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его
семьи) или по его доверенности - другим лицом подается заявление, к которому
прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение;
при выезде на работу по трудовому договору - копия трудового договора; а в
других случаях - ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации.
Членами семьи работника, выезжающими к месту работы этого работника,
подается только заявление.
4. При продлении времени пребывания за границей, перезаключении или продлении
трудового договора, а также в других случаях, предусмотренных законодательством,
охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина
с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения
(копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организации).
5. П. 11 Инструкции о порядке бронирования жилого помещения перечислены
случаи, когда жилое помещение не подлежит бронированию.
Жилое помещение не бронируется:
а) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого
помещения;
б) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;
в) за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда;
г) за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах,
находящихся в собственности граждан.
Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в
судебном порядке.
6. Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут
обязанности по договору найма жилого помещения (в том числе право на приватизацию
жилья).
Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим
гражданином, не считается излишней.
Наниматель вправе в установленном порядке заселить по договору поднайма
забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах
срока действия охранного свидетельства (брони). Ст. 65 установлен особый порядок
прекращения договора поднайма забронированного жилого помещения (в отличие
от порядка, предусмотренного ч. 1 и 2 ст. 80 ЖК) - в данном случае жильцы
обязаны незамедлительно освободить указанное помещение. По вопросу пользования
жилым помещением по договору поднайма или временными жильцами см. также коммент.
к ст. 80 и 81 ЖК.
7. Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после
окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование
о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии со
ст. 62 ЖК расторгается в судебном порядке (п. 16 Инструкции о порядке бронирования
жилого помещения). Следует отметить, что данный пункт следует применять с
учетом Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности
части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи
с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами
граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука" от 23.06.95 N 8-П (см.
коммент. к ст. 60 ЖК).

Комментарий к статье 66

1. Ст. 66 установлено, что временно отсутствующие граждане сохраняют
все права по договору социального найма жилого помещения. В частности, согласно
ст. 76 и 81 ЖК и п. 3 "Типового договора найма жилого помещения" временно
отсутствующие граждане вправе сдавать жилое помещение в поднаем или заселять
временными жильцами (см. коммент. к ст.76 и 81 ЖК).
Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи также несут обязанности,
вытекающие из договора социального найма.
Например, за ними сохраняются обязанности по оплате жилья. В соответствии
с п. 9 "Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой
территории в РСФСР" (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85
N 415) в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца от оплаты
за жилье (квартплаты), телефон и отопление они не освобождаются. Однако оплата
за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается.
Иначе говоря, оплата коммунальных услуг осуществляется только в случае их
фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан).
2. Жилая площадь, которая находится в пользовании временно отсутствующих
лиц, не может быть изъята, в это жилое помещение не могут быть вселены другие
граждане и т.п. (т.е. она не является излишней, и наниматель и члены его семьи
не могут быть в чем-то ущемлены). Ранее ч. 2 ст. 66 ЖК имела важное практическое
значение при начислении квартирной платы, поскольку излишки жилой площади
оплачивались в повышенном размере (см. коммент. к ст. 55 ЖК).

Комментарий к статьям 67 - 74

1. Положения указанных статей Кодекса, а также Инструкции о порядке обмена
жилых помещений (утв. Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67
N 12) следует применять с учетом ГК РФ и Основ. В частности, ст. 20 Основ
предусмотрен обмен жилых помещений, находящихся в собственности и занимаемых
гражданами по договору аренды (см. коммент. к ст. 20 Основ). На территории
некоторых субъектов РФ действуют новые нормативные правовые акты, регулирующие
порядок обмена жилых помещений. Например, в г. Москве распоряжением Департамента
муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74 утверждено Временное
положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, которым
предусмотрен обмен (мена) жилых помещений различных форм собственности.
2. Ст. 68 ЖК установлен порядок обмена жилых помещений по требованию
члена семьи (бывшего члена семьи) нанимателя, т.е. в данной статье речь идет
о принудительном обмене жилой площади, осуществление которого возможно только
в судебном порядке. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике
применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления
Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) отмечено, что при рассмотрении
дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверять,
заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом
помещении.
Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые
должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств,
препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться
предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру,
отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение,
расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе
не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде
семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются
отдельной квартирой.
3. Обмен жилых помещений в домах организаций (ст. 69 ЖК) с их согласия
имел практическое значение, когда союзным законодательством ряд отраслей были
отнесены к важнейшим, в домах которых не разрешался обмен жилыми помещениями
(см. п. 6 ст. 73 ЖК). В настоящее время это законодательство на территории
Российской Федерации не применяется, и п. 6 из ст. 73 исключен.
Вместе с тем следует иметь в виду, что и сегодня государственные и муниципальные
предприятия и учреждения (наймодатели) должны участвовать в обмене жилого
помещения. Однако их отказ должен иметь правовое обоснование, например дом,
в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. В иных случаях решение
суда будет в пользу гражданина, которому организация отказала в согласии на
обмен занимаемого жилого помещения.
Ст. 70 ЖК предусмотрен так называемый "родственный обмен". Ранее такой
обмен не разрешался, так как считалось, что это не обмен, а переуступка площади.
Зачастую такой обмен оформлялся (и в настоящее время оформляется) с целью
сохранения жилой площади для родственников. Граждане оформляют в установленном
порядке обмен, регистрируются по новому месту жительства, однако фактически
продолжают проживать по старому месту жительства. Его в этом случае можно
признать в судебном порядке недействительным (п. 2 ст. 74).

Комментарий к статье 75

Данной статьей предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого
нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую ее действие увязывают
с трудностями граждан по оплате жилья. Однако статья на практике редко применялась,
так как, вопервых, она не предусматривала обязанности местных органов и организаций
по удовлетворению указанных в ней требований граждан, а во-вторых, сказывалось
отсутствие свободного жилищного фонда.
Аналогичная норма, но уже с обязанностью местной администрации и организаций
удовлетворять такие обращения граждан, содержится в ст. 15 Основ. Но и эта
статья нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос
о замене больших квартир на меньшие путем оформления договора купли-продажи,
мены и т.п., получив от этого существенную материальную выгоду.

Комментарий к статьям 76 - 80

1. Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие
от проживания временных жильцов - ст. 81 ЖК).
В ГК РФ вопросы поднайма жилого помещения урегулированы ст. 685, п. 1-3
которой применяются к договору социального найма жилого помещения. Указанными
пунктами установлено следующее:
по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя
передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.
Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается
наниматель;
договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения
требований законодательства о норме жилой площади на одного человека;
договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Правила сдачи жилого помещения в поднаем, о которых говорится в ч. 4
ст. 76 ЖК, в виде отдельного нормативного акта не принимались.
2. В ст. 77 ЖК перечислены условия (случаи), при которых сдача жилого
помещения не допускается. Кроме того, следует иметь в виду, что согласно ч.
2 ст. 106 ЖК служебные жилые помещения также не подлежат сдачи в поднаем.
3. Относительно применения ст. 78 и 79 необходимо учитывать, что в новом
ГК РФ не употребляется понятие "нетрудовые доходы" и не предусмотрены какие-либо
санкции к лицам, их извлекающим.
4. Ст. 80 предусмотрено выселение поднанимателей из жилых помещений в
судебном порядке.
При этом следует иметь в виду, что согласно разъяснению Пленума Верховного
Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87
N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) срок
исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения
лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку
они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

Комментарий к статье 81

1. По данному вопросу в ГК РФ имеется ст. 680, согласно которой: "Наниматель
и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным
уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом
помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание
временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме
жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может
превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым
помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного
с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со
дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином,
постоянно с ним проживающим".
Поэтому следует применять нормы настоящей статьи с учетом ст. 680 ГК
РФ.
2. ЖК и ГК РФ предусматривают безвозмездное пользование жилыми помещениями
временными жильцами. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что от оплаты за
коммунальные услуги они не освобождаются (см. коммент. к ст. 57 ЖК).

Комментарий к статьям 82 - 83

1. В ст. 82 предусмотрены два варианта переселения нанимателя и членов
его семьи на другую жилую площадь в случае проведения капитального ремонта
жилого дома, когда указанный ремонт должен производиться с обязательным отселением
проживающих жильцов:
а) на период проведения капитального ремонта; в этом случае жилое помещение
предоставляется в жилищном фонде, используемом для временного проживания граждан
(в домах маневренного фонда); оно должно соответствовать лишь установленным
санитарным и техническим требованиям (см. ст. 40 и 97 ЖК и коммент. к ним),
без соблюдения других требований, предъявляемых к жилым помещениям (ст. 38,
40 и 41 ЖК). В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от
26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.98
N 5; от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснено, что при разрешении споров
о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта
дома (ст. 82 ЖК) необходимо выяснять, находится ли предоставляемое жилое помещение
в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан
с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов,
а также продолжительности капитального ремонта;
б) на постоянную жилую площадь (ч. 5 ст. 82 ЖК), т. е. жильцам сразу
же предоставляется для проживания другое благоустроенное жилое помещение (см.
коммент. к ст. 96 ЖК). Такой вариант переселения граждан возможен только с
обоюдного согласия двух сторон: наймодателя и нанимателя и членов его семьи.
В указанном выше Постановлении Пленума Верховного Суда РФ подчеркнуто, что
суду не подведомственны споры о предоставлении нанимателю в постоянное пользование
другого благоустроенного жилого помещения взамен того, которым он обеспечивается
на время капитального ремонта, поскольку в указанных случаях жилое помещение
может предоставляться в постоянное пользование лишь при согласии наймодателя,
нанимателя и членов его семьи (ч. 5 ст. 82 ЖК) и каждый из них не может принуждаться
к этому.
2. Ст. 83 ЖК, так же как и ч. 5 ст. 82, предусмотрено предоставление
нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения (см.
коммент. к ст. 96). Однако в данном случае оно должно предоставляться в обязательном
порядке (до начала капитального ремонта дома), если жилое помещение в результате
капитального ремонта:
не может быть сохранено;
существенно уменьшится;
существенно увеличится.
Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления
Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил, что при разрешении
споров, возникающих в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, следует
учитывать, что, если в результате такого ремонта занимаемое нанимателем жилое
помещение не может быть сохранено или существенно увеличится, нанимателю и
членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено
другое благоустроенное жилое помещение. Увеличение жилого помещения считается
существенным, если его размеры превысят установленную законодательством союзной
республики норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии на нее
права), в результате чего образуются ее излишки. При существенном уменьшении
жилого помещения нанимателю до начала капитального ремонта должно быть предоставлено
в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Комментарий к статье 84

1. Данной статьей допускается возможность переустройства и перепланировки
жилого помещения и подсобных помещений (понятия "жилое помещение" и "подсобные
помещения" даны в ст. 52 ЖК и коммент. к ней) только с согласия нанимателя,
совершеннолетних членов его семьи, наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации
и др.) и органов местного самоуправления (местной администрации).
Если разрешения местной администрации на проведение переоборудования
или перепланировки помещения нет, то такие споры суду не подведомственны.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих
в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N
5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93
N 11 и 25.10.96 N 10); от 25.10.96 N 10) разъяснено, что, разрешая споры,
связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений,
следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя
(ст. 84 ЖК) и как наиболее целесообразно произвести переустройство указанных
помещений, для чего необходимо в соответствии с ч. 2 ст. 42 (п. 11) ГПК привлекать
к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства.

Комментарий к статьям 85 - 88

1. Согласно ст. 53 ЖК наниматель и члены его семьи пользуются равными
правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В этой
связи условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих
(совершеннолетних членов семьи). Кроме того, необходимо согласие наймодателя
(ст. 85 ЖК).
2. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение
в руководящих разъяснениях судебных органов. Так, Постановлением Пленума Верховного
Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении
Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного
Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) установлено, что в
силу ст. 86 ЖК суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения,
если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с
учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может
быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат
(ст. 52 ЖК).
В случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю
жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований
изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой
площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на
это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора
найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.
В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами
жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума
Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) отмечено (п. 10), что, разрешая спор
о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды
должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно
лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик
(ст. 86 ЖК). Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире,
если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности
заключения нескольких договоров найма.
Кроме того, отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых
помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением
нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами
семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение,
определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это
обстоятельство.
Указано также (п. 12), если дополнительная жилая площадь в виде отдельной
комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены
семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади,
подлежащей разделу.

Комментарий к статьям 89 - 90

1. Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения
с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае
выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место
договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка,
установленного данной статьей, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя
по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об
этом наймодателя.
Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами
жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума
Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил (п. 9), что при разрешении
споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи
на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства,
свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте
или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами
могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы
и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому
месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК договор найма жилого помещения считается
в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.
2. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение граждан
из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законом,
и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом
(ст. 90 ЖК). Здесь не следует смешивать указанный порядок выселения нанимателя
и членов его семьи, которые пользуются жилым помещением на основании договора
найма, с административным порядком выселения лиц, самоуправно занявших жилое
помещение (ч. 2 ст. 90 ЖК). В последнем случае речь идет, как следует из данной
статьи Кодекса, о гражданах, которые вселились в жилое помещение неправомерно,
т. е. не на основании закона (без ордера и договора найма). Здесь следует
отметить, что положения ч. 2 ст. 90 следует применять с учетом Постановления
Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности правоприменительной
практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке
конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно
занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности
отказа в возбуждении уголовного дела" от 05.02.93 N 2-П, согласно которому
теперь выселяемые в административном порядке граждане вправе обжаловать действия
прокурора в судебном порядке.
3. ЖК предусматривает два вида выселения: с предоставлением другого жилого
помещения и без предоставления.
Граждане выселяются из жилых домов государственного и муниципального
жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения,
если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст.92);
дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93);
дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст.92);
выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с
Вооруженными Силами РФ (ст. 94).
Помещение, которое предоставляется гражданам в этих случаях, должно отвечать
требованиям ст. 40, 41 и 96 ЖК.
Выселение из жилого помещения нанимателя и членов его семьи возможно
и с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения, но отвечающего установленным
санитарным и техническим требованиям. Такое выселение предусмотрено ст. 95
ЖК в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если
они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию,
а ст. 15 Основ - в отношении граждан, которые в течение шести месяцев не вносят
плату за жилье и коммунальные услуги.
В случае спора конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемому,
должно быть указано в решении суда. Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного
Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87
N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) суд,
рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения,
отвечающего санитарным и техническим требованиям, обязан истребовать доказательства,
подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение.
Ст. 98 ЖК установлены случаи выселения граждан без предоставления другого
жилого помещения (см. коммент. к указанной ст.).

Комментарий к статьям 91 - 98

1. Ст. 90 ЖК установлено, что выселение граждан из занимаемых помещений,
занимаемых ими по договору социального найма, допускается лишь на законных
основаниях. Выселение производится в судебном порядке, кроме двух случаев,
когда выселение допускается в административном порядке с санкции прокурора:
лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 93), и лиц, самоуправно занявших
жилое помещение (ст. 99).
2. Законодательством предусмотрены два варианта выселения граждан: с
предоставлением другого жилого помещения (ст. 92, 93, 94 ЖК; ст. 15 и 18 Основ
- см. коммент.) и без предоставления другого жилого помещения (ст. 98 и 99
ЖК).
3. При этом следует обратить внимание, что в одних случаях предоставляемое
жилое помещение в связи с выселением должно быть благоустроенным (ст. 91-94
ЖК), а в других случаях оно может быть неблагоустроенным (ст. 95 ЖК). В перечисленных
статьях соответственно указывается, что предоставляется "благоустроенное жилое
помещение" или "другое жилое помещение" (т.е. неблагоустроенное).
Требования, которые установлены законодательством для благоустроенных
жилых помещений, содержатся в ст. 96, а для неблагоустроенных жилых помещений
- в ст. 97 ЖК.
В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами
жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума
Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14), в частности, отмечено, что в случаях,
когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением
им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает
ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям
данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в
домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое помещение
должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа.
Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена
отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое
занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право
и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством
норм жилой и дополнительной площади. При выселении из жилого помещения, размер
которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте,
выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос
о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается
заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие
внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением
(п. 15).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от
26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от от 29.08.89
N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10)(п. 19) обращено внимание, что при выселении
с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо
тщательно проверить, отвечает ли оно требованиям ст. 96 ЖК, имея в виду, что
отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения,
из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления
жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона.
Относительно предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 97
ЖК в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 N 2 разъясняется,
что, рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения,
отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан истребовать доказательства,
подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение.
При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической
службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о
его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности
с другими доказательствами.
4. Фактически перестал действовать и п. 2 ст. 95 ЖК, определяющий порядок
выселения граждан из домов колхозов. Во-первых, на основании принятых в 90-х
годах постановлений Правительства РФ жилищный фонд колхозов был передан местным
органам власти; во-вторых, новое гражданское законодательство не предусматривает
такой организационно-правовой формы, как колхозы (в настоящее время колхозы
преобразовались в иные организационно-правовые формы, в частности, в акционерные
общества).

Комментарий к статье 99

1. Согласно ст. 90 ЖК выселение граждан из занимаемых жилых помещений
производится в судебном порядке, т.е. на основании судебного решения по конкретному
делу. Исключение составляют два случая, когда выселение из жилых помещений
допускается в административном порядке с санкции прокурора:
а) выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение, т.е. лиц, которые
вселились в жилое помещение неправомерно (без решения соответствующих органов
(организаций) и без ордера (ст. 42, 43 и 47 ЖК) и без заключения договора
найма (ст. 51 ЖК);
б) выселение нанимателя и членов его семьи из жилых домов, грозящих обвалом.
В данном случае граждане пользуются жилым помещением на законных основаниях.
Однако в связи с необходимостью в срочном расселении граждан законом установлен
более оперативный (внесудебный) порядок выселения граждан.
Выселение в первом случае производится без предоставления гражданам другого
жилого помещения (ст. 99), во втором случае - с предоставлением другого благоустроенного
жилого помещения (ст. 91 ЖК).
2. Вопрос о правоприменительной практике выселения граждан из самоуправно
занятых жилых помещений рассматривался Конституционным Судом Российской Федерации,
который в Постановлении "По делу о проверке конституционности правоприменительной
практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке
конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно
занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности
отказа в возбуждении уголовного дела" от 05.02.93 N 2-П признал не соответствующим
Конституции РФ обыкновение правоприменительной практики выселения граждан
из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке с санкции
прокурора (без возможности последующего обращения в суд), сложившегося в результате
применения ст. 90 и 99 ЖК. Иными словами, Конституционный Суд РФ признал право
указанных граждан на обжалование постановления прокурора о выселении граждан
в административном порядке в суд. Ранее такое обжалование было возможным только
в порядке подчиненности вышестоящему прокурору.

Комментарий к статье 100

1. Основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным
определены ст. 48 ЖК (см. коммент. к ней). В частности, установлено, что признание
ордера на жилое помещение недействительным производится в судебном порядке.
2. Настоящая статья предусматривает два варианта выселения граждан из
жилых помещений в случае признания ордера на занимаемое жилое помещение недействительным:
а) без предоставления другого жилого помещения (если проживающие в жилом
помещении лица допустили неправомерные действия при получении занимаемого
жилого помещения);
б) с предоставлением другого жилого помещения (в других случаях признания
ордера на жилое помещение недействительным).
При этом следует иметь в виду, что во всех случаях признания ордера недействительным
гражданам предоставляется (возвращается) жилое помещение, которым они ранее
пользовались в доме государственного или муниципального жилищного фонда, или
другое жилое помещение (если в ранее занимаемое жилое помещение они по каким-либо
причинам не могут быть вселены).

Нумерация пунктов источника сохранена

2. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от
26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от от 29.08.89
N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) разъяснил, что при решении вопроса о принятии
заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям,
предусмотренным ст. 100 ЖК, т. е. в связи с признанием ордера недействительным,
следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое
помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, когда на нем самом
лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение
выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании
ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования
которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании
ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья
не вправе требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для
предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию
в деле исполком местного Совета народных депутатов или предприятие, учреждение,
организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена
обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

Глава 3 Пользование служебными жилыми помещениями

Комментарий к статьям 101 - 108

1. Ст. 101 ЖК предусмотрено предоставление гражданам служебных жилых
помещений. Эти жилые помещения предоставляются только на период работы (занятия
определенной должности) определенных категорий работников, которые в связи
со спецификой их работы должны проживать по месту работы или вблизи от него.
Жилищные права граждан, проживающих в указанных помещениях, ограничены
по сравнению с правами нанимателей других жилых помещений (неслужебных): они
не могут, например, обменивать, бронировать занимаемое служебное жилое помещение
(см. ч. 2 ст. 106).
Приватизация служебных жилых помещений также имеет свои особенности (см.
коммент. к ст. 4 Закона о приватизации).
2. Ст. 102 ЖК предусматривается установление перечня категорий работников,
которым должны предоставляться служебные жилые помещения. Однако соответствующий
нормативный акт не был принят (практически объединить все категории этих работников
очень сложно), и попрежнему служебное жилье предоставляется на основании отдельных
законов и других нормативных актов.
Отметим, что не утратили свое действие Постановления Совета Министров
РСФСР, принятые в 60-70-х годах:
согласно Постановлению "О повышении ответственности за сохранность и
содержание в исправном состоянии жилищного фонда" от 18.10.62 N 1390 служебные
жилые помещения предоставляются работникам жилищно-эксплуатационных организаций
- слесарям, дворникам, техникам-смотрителям;
Постановлением "О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов,
поселков и других населенных пунктов" от 12.01.70 N 15 предусмотрено обеспечение
служебным жильем рабочих и служащих, занятых на работе по эксплуатации газовых
систем;
на основании Постановления "О выделении в столицах автономных республик,
краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений
для почтальонов" от 16.04.75 N 234 служебные жилые помещения предоставляются
почтальонам.
В 80-х и 90-х годах также принимались нормативные акты, в которых предусматривалось
предоставление служебного жилья, например:
сотрудникам милиции (Закон РСФСР "О милиции" от 18.04.91 N 1026-1 (в
ред. Законов РФ от 18.02.93 N 4510-1; от 01.07.93 N 5304-1; ФЗ от 15.06.96
N 73-ФЗ));
работникам государственных природных заповедников и национальных природных
парков (Постановление Совета Министров - Правительства РФ "О мерах по усилению
социальной защищенности работников государственных природных заповедников
и национальных природных парков" от 11.10.93 N 1027);
депутатам Совета Федерации и Государственной Думы Федерального Собрания
Российской Федерации (Федеральный закон "О статусе депутата Совета Федерации
и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации"
от 08.05.94 N 3-ФЗ (в ред. ФЗ от 12.03.96 N 24-ФЗ; от 15.08.96 N 114-ФЗ)).
Всего принято более пятнадцати актов, которыми предусматривается предоставление
различным категориям работников служебных жилых помещений.
3. Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации
предприятия, учреждения (профкомы участие в решении этих вопросов не принимают)
и включаются в число служебных решением органа местного самоуправления, который
выдает ордера на служебные жилые помещения по установленной форме. Под служебные
жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры (ст. 101 ЖК).
При предоставлении служебного жилья должны соблюдаться и другие требования
(ст. 38, 40, 41 ЖК), предъявляемые к жилым помещениям, поскольку иных требований
(именно для служебных жилых помещений) законодательством не установлено.
4. Ст. 107 и 108 установлены случаи выселения из служебных жилых помещений:
с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. Предоставляемое
жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 97 (см. коммент. к указанной
ст.).
5. Действующим федеральным законодательством не предусмотрен перевод
служебных жилых помещений в неслужебные. Вместе с тем в ряде субъектов Российской
Федерации, в том числе г.Москве, действуют нормативные акты, на основании
которых за гражданами, проработавшими не менее 10 лет в организациях, предоставивших
им служебное жилье, закрепляется занимаемое жилое помещение. Иными словами,
это жилое помещение исключается из числа служебных, и гражданин продолжает
пользоваться им уже по договору социального найма.

Глава 4 Пользование общежитиями

Комментарий к статьям 109 - 110

1. Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения могут использоваться
в установленном порядке в качестве общежитий. Основы (см. коммент. к ст. 1
Основ) относят общежития к специализированным домам. Ст. 109 ЖК также подчеркивается,
что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные
для этих целей жилые дома, предназначенные для временного проживания граждан
(на период работы или учебы). В этой статье нет указания (как в прежнем законодательстве)
о том, что общежития должны заселяться одинокими гражданами. В частности,
п. 11 "Примерного положения об общежитиях", утв. Постановлением Совета Министров
РСФСР от 11.08.88 N 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93
N 726), установлено, что семьям должны предоставляться изолированные жилые
помещения, т. е. комнаты.
Указанным Примерным положением подробно регламентированы вопросы, касающиеся
порядка предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею.
2. В ст. 110 ЖК отмечается, что по окончании работы по срочному трудовому
договору или срока обучения граждане подлежат выселению без предоставления
другого жилого помещения. Однако другие работники, трудовые отношения которых
не носят срочный характер (ч. 2 ст. 110), могут быть выселены только с предоставлением
другого жилья, за исключением случаев: увольнения по собственному желанию
без уважительной причины, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение
преступления.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих
в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N
5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от от 29.08.89 N 5, 21.12.93
N 11 и 25.10.96 N 10) разъясняется, что, разрешая споры о выселении из общежития,
следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком,
для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства:
находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца;
построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для
этой цели;
имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития;
выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в
общежитии;
укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием,
инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий
и отдыха граждан;
имеются ли штаты для обслуживания общежития;
взимается ли плата за пользование им как за общежитие и др.
Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании
и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том,
распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой
режим общежития.
При рассмотрении дела о выселении из общежития, предоставленного в связи
с работой, необходимо выяснять, какой трудовой договор был заключен между
истцом и ответчиком и по каким основаниям он был прекращен, имея в виду, что
в соответствии со ст. 110 ЖК без предоставления другого жилого помещения могут
быть выселены прекратившие работу сезонные, временные работники, лица, работающие
по срочному трудовому договору, а также работники, уволившиеся по собственному
желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины
или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям,
а также лица, перечисленные в ст. 108 ЖК, могут быть выселены лишь с предоставлением
им другого жилого помещения, отвечающего требованиям ст. 97 ЖК. Если общежитие
было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые имеют право
на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен
иск о выселении по этому основанию, необходимо, применительно к ст. 48 ЖК,
решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади
в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных ст. 100 ЖК (п. 24
и 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Глава 5 Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищностроительных
кооперативов и пользование ими

Комментарий к статьям 111 - 126

1. Гл. 5 разд. III ЖК урегулированы вопросы, касающиеся обеспечения граждан
жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользования
ими.
Прежде всего следует отметить, что законодательство и само жилищно-кооперативное
строительство за последние годы претерпели существенные изменения.
Указанные выше статьи продолжают действовать; не утратили силу и подзаконные
акты о жилищной кооперации (например, Постановление ЦК КПСС и Совета Министров
СССР "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" от 31.03.88 N 406.
Однако Примерный устав жилищно-строительного кооператива (ст. 114 ЖК) утратил
силу, и в настоящее время деятельность жилищно-строительных кооперативов должна
осуществляться на основании уставов, принимаемых общим собранием граждан,
вступающих в кооператив. По своей организационно-правовой форме ЖСК - некоммерческая
организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ). Поэтому на него
распространяются положения ГК РФ, установленные для юридических лиц, а также
положения Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12.01.96
N 7-ФЗ.
Из-за отсутствия средств (кредитов, субсидий), которые ранее выделялись
государством в целях оказания финансовой помощи жилищно-строительным кооперативам,
они превратились в жилищные кооперативы. То есть в современных условиях сами
кооперативы непосредственно не осуществляют строительство жилых домов, а приобретают
готовый жилой дом (за собственные средства членов кооператива). Однако жилищно-кооперативное
строительство полностью не утратило своего значения. Например, в г. Москве
оно сохранено только для отдельных категорий граждан. Согласно распоряжению
мэра г. Москвы "О строительстве домов ЖСК, сформированных в 1995-1996 годах"
от 12.02.96 N 30-РМ для инвалидов и участников Великой Отечественной войны,
коренных москвичей и некоторых других категорий граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, до 50% затрат на строительство домов ЖСК покрывается из
городского бюджета. На смену ЖСК и ЖК в современных рыночных условиях, когда
жилищное строительство, как правило, финансируется гражданами - будущими собственниками
квартир, приходит новое объединение домовладельцев - товарищество собственников
жилья (по данному вопросу см. коммент. к ст. 23 Закона о приватизации).
2. Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК, и условия приема в
члены кооператива определены ст. 112 и 113 ЖК. Согласно законодательству они
должны соответствовать порядку и условиям, установленным для предоставления
жилых помещений по договору социального найма (см. коммент. к ст. 28-30, 33
ЖК и др.). Однако на практике в местных правилах зачастую устанавливались
более льготные условия принятия на учет и обеспечения граждан кооперативными
квартирами.
3. По вопросу обмена жилых помещений см. коммент. к ст. 67 ЖК.
4. По вопросу оплаты за техническое обслуживание домов ЖСК см. коммент.
к ст. 147 ЖК.
5. Положения ст. 121-124 следует применять с учетом ГК РФ. В частности,
согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ члены ЖСК и ЖК, полностью внесшие паевой взнос
за квартиру, приобретают право собственности на эту квартиру. Поэтому по вопросам
сдачи кооперативного жилья внаем, выселения из кооперативных жилых домов и
др. следует руководствоваться соответствующими положениями гражданского законодательства.
6. Прекращение деятельности ЖСК (ст. 126 ЖК), т. е. его ликвидация, должно
осуществляться в соответствии со ст. 61-64 ГК РФ.

Глава 6 Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного
фонда

Комментарий к статьям 127 - 139

1. Данной гл. 6 урегулированы вопросы, касающиеся пользования жилыми
помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности. В 1991 г. в
большинство ее статей внесены изменения и дополнения (практически одновременно
с принятием Закона о приватизации; см. также коммент. к указанному Закону).
Ранее в настоящей главе речь шла только о жилых домах, находящихся в собственности
граждан (индивидуальном жилищном фонде).
При применении норм гл. 6 следует иметь в виду, что многие ее положения
не согласуются с соответствующими нормами ГК РФ по вопросам, касающимся осуществления
права собственности на принадлежащие гражданам жилые дома (квартиры), владения
и пользования ими. Кроме того, следует учитывать, что в настоящее время частная
собственность на недвижимость в жилищной сфере (в том числе жилые помещения)
не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Иными словами, граждане
могут иметь в частной собственности несколько жилых помещений и использовать
их не только для личного проживания и для проживания членов их семей (см.
коммент. к ст. 6 Основ).
2. Ч. 3 ст. 127 ЖК следует применять с учетом ст. 6 и 10 Основ (см. коммент.
к указанным ст. Основ).
3. В ст. 128 ЖК установлен общий порядок участия собственников жилых
помещений в расходах по ремонту жилых помещений (жилых домов, квартир) и содержанию
придомовой территории. Эти расходы должны покрываться за их счет. Вместе с
тем порядок участия в указанных расходах собственников приватизированных жилых
помещений имеет свои особенности (см. коммент. к ст. 21 и 22 Закона о приватизации
и п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР о введении в действие этого Закона).
4. Предусмотренный ч. 2 и 3 ст. 128 ЖК порядок проведения капитального
ремонта жилых помещений, находящихся в собственности граждан, следует отличать
от порядка, установленного ст. 82 ЖК для жилых помещений, занимаемых гражданами
по договору социального найма (см. ст. 82 ЖК и коммент. к ней).
5. Ч. 4 ст. 128 ЖК установлено, что в случаях бесхозяйственного обращения
с жилым домом (квартирой) наступают последствия, предусмотренные ГК РСФСР.
В настоящее время этот вопрос урегулирован ст. 293 ГК РФ, в ч. 1 которой дано
понятие "бесхозяйственно содержимого жилого помещения". Ст. 293 ГК РФ установлено:
если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически
нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем,
допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить
собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение
помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения;
если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы
соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных
причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления
может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения
с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов
на исполнение судебного решения.
6. По ст. 129 ЖК см. коммент. к ст. 21 и 22 Закона о приватизации.
7. Контроль за содержанием жилых домов (квартир), в том числе находящихся
в собственности граждан (ст. 130 ЖК), осуществляют органы, перечисленные в
ст. 27 ЖК (см. коммент.); при этом следует иметь в виду, что в настоящее время
нет таких органов, как Советы народных депутатов и их исполкомы.
8. Ст. 131-136 ЖК следует применять с учетом ст. 671, 673-688 ГК РФ,
которыми предусмотрены иные условия владения и пользования жилыми помещениями,
находящимися в частной собственности. Следует также иметь в виду, что ГК РФ
не предусматривает в качестве самостоятельного гражданско-правового договора
договор аренды жилого помещения (по данному вопросу см. также коммент. к ст.
50 и 51 ЖК).
9. По вопросу обеспечения граждан жильем в связи со сносом жилых домов,
находящихся в их собственности, необходимо иметь в виду, что Конституция РФ
(ст. 35) предусматривает отчуждение имущества для государственных нужд только
при условии предварительного и равноценного возмещения.
В ГК РФ имеется по указанному вопросу ст. 239, которой установлено:
в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения
прав собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество,
находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника
путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном
соответственно ст. 279-282 и 284-286 настоящего ГК РФ;
требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению,
если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся
с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка

<<

стр. 5
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>