<<

стр. 6
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности
на данное недвижимое имущество.
Ст. 137-139 ЖК предусмотрен иной порядок отчуждения недвижимого имущества
в связи со сносом жилых домов. Он касается только индивидуального жилищного
фонда. В развитие указанных статей конкретный порядок предоставления квартир,
размеры и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств
установлены Постановлением Совета Министров СССР "О порядке возмещения гражданам
стоимости принадлежащих им жилых домов, других строений и устройств, сносимых
в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных
нужд, и обеспечения их жилой площадью" от 15.12.61 N 1131 (в ред. Постановления
Совета Министров СССР от 21.10.83 N 1015).
Необходимо также иметь в виду, что по вопросу обеспечения жилыми помещениями
граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном
доме, в связи со сносом этого жилого дома Жилищный кодекс РСФСР содержит ст.
49.3 (см. коммент.), а относительно предоставления жилого помещения в указанных
случаях нанимателям жилых помещений - ст. 92 (см. коммент.).

Раздел IV Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и
ремонт

Комментарий к статьям 140 - 153

1. В ст. 140 указаны органы (организации, лица), которые обязаны обеспечить
сохранность жилищного фонда в соответствии с их компетенцией (см. коммент.
к ст. 12-16 ЖК).
2. В ст. 141 и 142 установлены основные обязанности наймодателя и нанимателя
по сохранности жилищного фонда. Более подробно вопросы, касающиеся обязанностей
наймодателя и нанимателя по договору социального найма, содержат "Правила
пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории
в РСФСР" и "Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением
Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства
РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). См. также коммент. к ст. 50 ЖК.
Вопросы отношения граждан к жилищу также нашли отражение в ст. 288 и
678 ГК РФ, ст. 10 ЖК, ст. 6 Основ и др.
3. Ст. 141 и 142 по вопросу проведения ремонта жилых домов (жилых помещений)
следует применять с учетом ст. 681 ГК РФ. Этой статьей установлено, что текущий
ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя (если иное не установлено
договором найма жилого помещения), а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя
(если иное не установлено договором найма жилого помещения).
4. По вопросу организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда см.
коммент. к ст. 128 и 129 ЖК и к ст. 21-24 Закона о приватизации.
5. Необходимо также иметь в виду, что некоторые положения данного раздела
и отдельные его статьи (например, ч. 3 ст. 147, ст. 148) устарели. Их следует
применять с учетом норм ГК РФ (гл. 35), Указа Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации" от 28.04.97 N 425 (в ред. Указа Президента
РФ от 27.05.97 N 528), ст. 23 Закона о приватизации и др. нормативно-правовых
актов, принятых в последние годы. См. также коммент. к ст. 50 и 55.

Раздел V Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Комментарий к статье 154

1. В настоящей статье перечислены виды нарушений жилищного законодательства,
за которые предусматривается уголовная, административная и иная ответственность.
Указанный в статье перечень не является исчерпывающим. Законодательством может
быть установлена ответственность и за другие нарушения жилищного законодательства.
Например, ст. 139 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность за нарушение
неприкосновенности жилища. Кодекс РСФСР об административных правонарушениях
от 20.06.84 содержит ст. 141-143, в которых установлена ответственность (в
виде штрафа) за нарушение порядка постановки на учет и сроков заселения жилых
помещений и другие правонарушения. В ГК РФ имеется ст. 293, предусматривающая
лишение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.
2. В зависимости от вида нарушения вопрос об ответственности рассматривается
судом, административными и другими органами. В частности, в соответствии с
"Положением о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (утв.
Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 (в ред. Постановлений Правительства
РФ от 24.02.95 N 182; от 13.10.97 N 1303)) органы государственной жилищной
инспекции имеют право вносить предложения о привлечении должностных лиц и
граждан к административной ответственности.
См. также коммент. к ст. 27.

Комментарий к статье 155

Настоящей статьей предусмотрена материальная ответственность за вред,
причиненный жилищному фонду и другим объектам в жилищной сфере. По этому вопросу
следует руководствоваться гл. 59 ГК РФ, в частности ст. 15, 1064, 1065 и 1082.
Согласно ст. 1082 ГК РФ суд, удовлетворяя требование о возмещении вреда, обязывает
лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить
вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить
причиненные убытки. Ст. 15 ГК РФ установлено, что под убытками понимаются
расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести
для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества
(реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы
при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено
(упущенная выгода).

Раздел VI Разрешение жилищных споров

Комментарий к статье 156

Право граждан на судебную защиту их прав, в том числе жилищных, закреплено
в ст. 46 Конституции РФ. Согласно ч. 2 ст. 46 решения и действия (или бездействие)
органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных
объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Если стороной в споре является гражданин, то такие споры разрешаются
судами общей юрисдикции. В тех случаях, когда сторонами являются государственные
и иные организации, жилищные споры разрешаются арбитражными судами.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР "О практике
применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления
Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) судам следует иметь в виду,
что ими разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах
государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями
и членами их семьи, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами,
связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности
о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных
кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве собственности, а также
самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных
домов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов,
подлежащих сносу по решению исполкома районного, городского Совета народных
депутатов; о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на
гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального
ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.); о выдаче ордера на жилое
помещение, предоставляемое по совместному решению администрации или органа
соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим
сообщением исполкому местного Совета народных депутатов о предоставлении жилого
помещения для заселения, в случае отказа исполкома в выдаче ордера. Судам
подведомственны также споры о предоставлении жилого помещения по требованиям
граждан, имеющим в соответствии с законодательством Союза ССР, союзных и автономных
республик право на внеочередное предоставление жилых помещений, в том числе
лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного
законодательством срока, если этот срок нарушен.
Суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено
к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся
в улучшении жилищных условий; о предоставлении жилого помещения меньшего размера
взамен занимаемого и т.д.
Вместе с тем следует отметить, что указанный перечень споров, которые
подведомственны судам, нуждается в корректировке в соответствии с Конституцией
РФ. То есть в настоящее время, исходя из ст. 46 Конституции РФ, судам должны
быть подведомственны практически любые споры, вытекающие из жилищных правоотношений,
если граждане считают, что их права нарушены.
Дела о выселении граждан из жилых помещений в административном порядке
рассматриваются органами прокуратуры (см. коммент. к ст. 90 и 99). Порядок
выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора определен
Постановлением Президиума Верховного Совета СССР "О порядке применения части
второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик"
от 20.05.85 N 2471-XI.
См. также коммент. к ст. 90

Раздел VII Заключительные положения

Комментарий к статьям 157 - 158

1. Вопросы обеспечения граждан жилыми помещениями за границей урегулированы
ведомственными нормативными актами (МИД России, Минтруд России и др.)
2. Ст. 15 Конституции РФ установлено, что если международным договором
Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом,
то применяются правила международного договора.
Указанный принцип о приоритете норм международно-правовых актов перед
национальным законодательством должен применяться и в области жилищных правоотношений.

Комментарий к Постановлению
Верховного Совета РСФСР
"О введении в действие Закона РСФСР
"О приватизации жилищного фонда в РСФСР""
от 4 июля 1991 года

1. Следует отметить, что в настоящем Постановлении сохранилось первоначальное
название Закона: "Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"", которое
было изменено в 1992 г.
2. Закон был опубликован 26 июля 1991 г. и в этот же день введен в действие,
как это было предусмотрено п. 1 Постановления.
3. В п. 2 установлено правило, согласно которому ранее принятое законодательство
должно применяться с учетом данного Закона, т. е. его нормы применяются лишь
в части, не противоречащей настоящему Закону. В частности, Законом РСФСР "О
внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" от 06.07.91 N 1552-1
в связи с принятием Закона о приватизации были внесены изменения и дополнения
в ЖК, касающиеся преобразования отношений собственности на жилые помещения.
4. Как следует из ст. 22 Закона о приватизации, обслуживание и ремонт
приватизированных домов (квартир) должны осуществляться жилищно-эксплуатационными
и ремонтностроительными организациями на договорных началах за счет собственников
квартир. Также установлено, что ставки обслуживания приватизированного жилья
не должны быть выше ставок, установленных для обслуживания государственного
и муниципального жилищного фонда, т.е. плата за обслуживание не должна превышать
себестоимости содержания государственного (муниципального) жилья. П. 4 настоящего
Постановления действие ст. 22 Закона приостановлено на переходный период создания
рынка жилья. Собственники приватизированных жилых помещений оплачивают эксплуатационные
расходы и коммунальные платежи наравне с нанимателями жилых помещений. (См.
также коммент. к ст. 15 Основ.)
5. П. 6 Постановления рекомендовано общественным объединениям (организациям)
осуществлять "передачу и продажу" в собственность граждан жилищного фонда,
находящегося в их собственности (т.е. приватизацию), на условиях, установленных
для государственного и муниципального жилищного фонда. Как видно из указанного
пункта, он сохранил первоначальную редакцию, предусматривая не только бесплатную
передачу указанного жилья, но и возмездную форму перехода жилья в собственность
граждан (продажу). В настоящее время действие настоящего пункта практически
утратило значение с точки зрения осуществления приватизации жилья, принадлежащего
общественным объединениям, на равных условиях с государственным и муниципальным
жилищным фондом, т.е. бесплатно. Основная причина - указанный жилищный фонд
согласно гражданскому законодательству относится к имуществу, принадлежащему
юридическим лицам на праве частной собственности. Они вправе самостоятельно
распоряжаться своим имуществом, в том числе решать этот вопрос, и рекомендации
п. 6 настоящего Постановления здесь не имеют существенного значения.
В частности, Верховным Судом РФ в обзоре судебной практики "О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией
гражданами жилых помещений" отмечено, что согласно Закону граждане, проживающие
по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, не имеют
права на приватизацию занимаемых жилых помещений; однако Закон не лишает собственника
этого жилищного фонда либо уполномоченный собственником орган возможности
принять самостоятельное решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых
ими жилых помещений. При возникновении спора его следует разрешать исходя
из установленных собственником условий и порядка передачи жилья (заставлять
собственника общественного жилищного фонда передать гражданину бесплатно занимаемое
жилое помещение никто не вправе).
См. также по данному вопросу коммент. к ст. 1 Закона о приватизации.
6. По вопросам, касающимся выделения гражданам кредитов на приобретение
(строительство) жилья и отвода земельных участков для индивидуального жилищного
строительства (п. 7 и 8 Постановления), см. коммент. к ст. 22 и 25 Основ.
7. В п. 9 Постановления предусматривались подготовка и принятие ряда
законодательных и других актов в связи с введением в действие настоящего Закона
и осуществлением жилищной реформы.
В частности, был принят ряд нормативно-методических документов по приватизации
жилья, в том числе "Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации" (в настоящее время оно действует в ред., утв.
Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4).
По вопросу изменения оплаты жилья см. коммент. к ст. 15 Основ, а по вопросу
прописки (регистрации) по месту жительства - коммент. к ст. 28 ЖК.

Комментарий к Закону Российской Федерации
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
от 4 июля 1991 г. N 1541-1
(в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1;
Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ;
от 28.03.98 N 50-ФЗ; от 01.05.99 N 88-ФЗ)

Комментарий к преамбуле

1. Комментируемый Закон о приватизации является первым законодательным
актом, который установил основные принципы осуществления приватизации жилья
на территории Российской Федерации. Во исполнение данного Закона утверждено
"Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" (Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N
4); на основе Закона и Примерного положения разработаны и утверждены органами
государственной власти субъектов Российской Федерации положения на территории
каждого субъекта РФ.
Принятый Закон о приватизации стал поворотным моментом в жизни российских
граждан. У них появилась реальная возможность стать собственниками занимаемого
по договору найма или аренды жилого помещения.
Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной
в силу иных политических, экономических и правовых устоев социалистического
общества. Так, согласно ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) основу экономической
системы страны составляла социалистическая собственность на средства производства;
при этом государственная собственность (на ее долю приходилось около 90% всех
средств производства, основной городской жилищный фонд) являлась преобладающей
по удельному весу в народном хозяйстве.
В ст. 10 Конституции СССР было записано, что государство охраняет социалистическую
собственность и создает условия для ее приумножения, никто не вправе использовать
социалистическую собственность в целях личной наживы и других корыстных целях.
Что касается личной собственности (тогда понятие "частная собственность" в
законодательстве не употреблялось), то согласно ст. 13 Конституции СССР в
личной собственности граждан могли находиться предметы обихода, личного потребления,
удобства и подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения.
Предусматривались и соответствующие пути решения вопроса обеспечения граждан
жильем: ст. 40 устанавливала, что право граждан на жилище "обеспечивается
развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием
кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением
под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления
программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за
квартиру и коммунальные услуги". То есть государство, являясь основным собственником
имущества в стране, в том числе жилищного фонда, предусматривало в качестве
главного пути решения жилищного вопроса граждан предоставление им государственного
жилья в пользование (на условиях договора найма), что было характерно для
административно-распределительной системы социалистического государства. Часть
городских граждан обеспечивалась квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов
(с оплатой стоимости квартиры гражданами с помощью государственного кредита),
а в сельской местности и в малых городах в основном население проживало в
жилых домах (индивидуальном жилищном фонде), построенных или приобретенных
за счет собственных средств.
2. Передача жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая
составная часть жилищной реформы. Она позволяет значительно увеличить число
собственников жилых помещений - граждан - и соответственно создает условия
для формирования рынка жилья. То есть жилье рассматривается не только как
помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник
вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению (см. коммент.
к ст. 3 Закона о приватизации).
3. Что вообще означает приватизация?
Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности
государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную
собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться
в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного
и муниципального имущества.
Однако комментируемый Закон регулирует вопросы приватизации специфического
имущества, а именно жилищного фонда. За 6 истекших лет в собственность граждан
передано свыше 12 млн квартир, или 37% всего государственного и муниципального
жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация
жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья (см. разд.
8 Программы Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка и
экономический рост в 1997-2000 годах", утв. Постановлением Правительства РФ
от 31.03.97 N 360).
4. Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране
послужил Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", принятый Верховным
Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него четырежды - 23 декабря 1992 г., 11 августа
1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г. - вносились изменения и дополнения.
В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом Российской
Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Конечно, настоящий Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений,
которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям.
Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была "включиться" в
происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали
Закон СССР "О собственности в СССР" и Закон РСФСР "О собственности в РСФСР",
действовавшие соответственно с 1 июня 1990 г. и с 1 января 1991 г., которые
сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений,
в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона "О собственности
в РСФСР" было установлено, что наниматель жилого помещения и члены его семьи
вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или
по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик,
входящих в состав Российской Федерации. Также нужно отметить, что фактическая
приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан,
началась не со вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 80-х годов,
когда были приняты Постановление Совета Министров СССР "О продаже гражданам
в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного
фонда" от 02.12.88 N 1440 и "Положение о продаже гражданам квартир в личную
собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт", утв. Постановлением
Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 N 134 (в ред. Постановлений Правительства
РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). Указанными нормативно-правовыми актами
была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря
на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения
практика продажи квартир в Российской Федерации не получила. "Положение о
продаже квартир" продолжает действовать только в отношении незаселенных квартир
в жилых домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту (см. Постановление
Правительства РФ "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими
силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных
правоотношений" от 18.01.92 N 34.
Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других
законах:
согласно ст. 54.1 ЖК граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного
и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе
с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести
эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях,
установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (введена
Законом РСФСР "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР"
от 06.07.91 N 1552-1;
в ст. 19 Основ содержатся более конкретные положения: "граждане имеют
право на приобретение жилья в частную собственность ... путем приватизации
в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного
и муниципального жилищных фондов...";
согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной
собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или
юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного
и муниципального имущества. Кроме того, в этой статье содержится принципиальное
положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон
о приватизации) перед нормами ГК РФ: "При приватизации государственного и
муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие
порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если
законами о приватизации не предусмотрено иное" (см. коммент. к ст. 6 Закона
о приватизации).
До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности
или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности
более одного жилого помещения (жилого дома, квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР);
кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать
60 кв. м жилой площади. Согласно ст. 107 ГК РСФСР в случае возникновения у
гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей)
в собственности более одного дома другой дом должен быть отчужден в течение
года. Ст. 108 ГК РСФСР не разрешалось иметь одновременно в собственности жилой
дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.
5. Какие причины обусловили начало приватизации жилья? К 1991 г. в стране
сложились политические, экономические и правовые условия для формирования
основ рыночной экономики. Переход страны к рынку не мог не коснуться отношений
собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том
числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи
жилищного фонда в частные руки, с тем чтобы значительно расширить круг собственников.
Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного
и муниципального жилищного фонда. Одновременно государство решало и задачу,
которая характерна для рыночной экономики.
Это значительное уменьшение бюджетных расходов государства на содержание
и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно
должны быть возложены все указанные расходы.
6. Настоящий Закон определяет основные принципы осуществления приватизации
жилья.
Каковы они? В Законе есть даже разд. II, который называется "Основные
принципы и условия приватизации жилья". Однако эти принципы содержатся не
только в указанном разделе.
Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального
жилья в собственность граждан - один из основных принципов осуществления приватизации
жилья (см. коммент. к ст. 1 Закона о приватизации).
Другой принцип, положенный в основу Закона, также содержит его ст. 1,
где говорится о добровольности граждан в решении вопроса о приватизации занимаемого
ими жилого помещения; при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого
помещения не только самого нанимателя (арендатора), но и всех совершеннолетних
членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (см. коммент.
к ст. 2 Закона о приватизации).
К числу основных принципов следует отнести и положение, закрепленное
в ст. 11 Закона о приватизации, о том, что граждане имеют право приватизировать
жилое помещение только один раз; правда, из этого правила есть исключения
(см. коммент. к ст. 11).
7. В ч. 3 преамбулы говорится о жилье как о недвижимости. Позднее этот
вопрос нашел урегулирование в ст. 6 Основ. В этой статье установлено, что
недвижимость в жилищной сфере, включая жилье, может находиться в любой форме
(в том числе частной) собственности и переходить из одной формы собственности
в другую в установленном законодательством порядке.
Собственник также вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жильем,
в том числе сдавать внаем, отдавать в залог, продавать, видоизменять, совершать
иные действия, при этом не нарушая действующее законодательство, права и интересы
других лиц. Кроме того, в ст. 6 закреплено, что частная собственность на недвижимость
в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и подлежит
регистрации в местной администрации. Понятие недвижимости в жилищной сфере
дано в ст. 1 Основ, а относительно любого имущества - в ст. 130 ГК РФ: к недвижимому
имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты
и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимому имуществу может быть
отнесено и другое имущество. В ст. 131 ГК РФ записано, что недвижимость, в
том числе жилье, подлежит государственной регистрации в едином государственном
реестре учреждениями юстиции.
Конкретный порядок регистрации права собственности и других вещных прав
на недвижимые вещи определен ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ. Более подробно по этим вопросам
см. коммент. к ст. 6 Основ.

Раздел I Общие положения

Комментарий к статье 1

1. В действующей редакции Закон о приватизации предусматривает безвозмездные
условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной
собственности, в собственность граждан.
Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации
таковыми они стали не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ
от 23.12.92 N 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого
приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере
18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная
площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади
был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых
регионах (Ростовской, Смоленской, Тульской областях и др.) по решению государственных
органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность
граждан. В числе таких регионов оказалась и Москва.
Так, в г. Москве приватизация началась на основании "Положения о порядке
и условиях бесплатной передачи государственного и муниципального жилищного
фонда в собственность граждан в г. Москве", утв. Постановлением Правительства
Москвы от 26.11.91. Позднее в г. Москве бесплатная приватизация жилья уже
осуществлялась согласно "Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного
фонда в г. Москве", утв. Указом Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации
муниципальной собственности в г. Москве" от 12.01.92 N 16 (в ред. Указа Президента
РФ от 01.04.96 N 464). К слову сказать, положения Указа в основном повторили
порядок, который был установлен вышеназванным постановлением Правительства
г. Москвы.
2. Бесплатность - один из основных принципов, определенных в Законе о
приватизации жилищного фонда. Кроме того, бесплатность носит разовый характер
(ст. 11). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом
один раз. Есть исключение из этого правила, которое установлено ФЗ "О внесении
изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного
фонда"" от 11.08.94 N 26-ФЗ в отношении несовершеннолетних. Указанным ФЗ введена
норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого
жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную
бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального
жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они
могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем
возрасте, второй раз - когда им исполнится 18 лет. Такое дополнение в Закон
было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку,
как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные
случаи нарушения жилищных прав (см. коммент. к ст. 11).
3. Какой жилищный фонд подлежит приватизации? В Законе (ст. 1, 2, 3,
11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного
и муниципального жилищного фонда.
Виды жилищного фонда перечислены в ст. 7 Основ и ст. 5 ЖК (см. коммент.
к указанным статьям).
На основании ст. 214 и 215 ГК РФ, где даются понятия "право государственной
собственности" и "право муниципальной собственности", необходимо отметить,
что речь идет об имуществе (жилищном фонде) Российской Федерации (федеральной
собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам
Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального
значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам
(собственности субъектов Российской Федерации). Этот жилищный фонд, находящийся
в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации,
относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться
в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий,
учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ). Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности
городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям,
относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также
закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст. 294 и 296
ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством.
В частности, на основании Закона о приватизации государственные и муниципальные
предприятия и учреждения, не являясь собственниками жилищного фонда, решают
вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; другими
словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке
приватизации (см. коммент. к ст. 6 и 7 Закона о приватизации).
Вместе с тем в п. 6 Постановления Верховного Совета РСФСР о введении
в действие Закона о приватизации рекомендовалось общественным объединениям
(организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности
жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного
и муниципального жилищного фонда. И на практике осуществлялась приватизация
этого жилья, в частности жилищного фонда, находящегося в собственности профсоюзов.
На наш взгляд, распространение условий приватизации жилья в домах государственного
и муниципального жилищного фонда на общественный жилищный фонд связано с тем,
что эти три вида жилищного фонда относились к так называемому обобществленному
жилищному фонду (жилищному фонду организаций), где правовой режим пользования
жилыми помещениями был примерно одинаковым.
Сохраняет ли действие п. 6 сегодня? Считаем, что нет, поскольку имущество
общественных объединений, в том числе жилищный фонд, после принятия ГК РФ
приобрело иной правовой режим. Оно относится к частной форме собственности,
и, следовательно, о приватизации жилья, согласно Закону о приватизации, речи
быть не может. Передача жилых помещений в этом фонде теперь возможна только
на основании гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения и др.).
Кроме того, в настоящее время вопрос об имуществе общественных объединений
урегулирован ФЗ "Об общественных объединениях" от 19.05.95 N 82-ФЗ (в ред.
ФЗ от 17.05.97 N 78-ФЗ; от 19.07.98 N 112-ФЗ), согласно ст. 18 которого правоспособность
общественного объединения как юридического лица возникает с момента государственной
регистрации данного объединения.
Общественное объединение может осуществлять свою деятельность и без образования
юридического лица; в последнем случае оно не может иметь в собственности имущество.
Только общественные объединения, являющиеся юридическими лицами, могут иметь
в собственности имущество, необходимое для обеспечения их деятельности, в
том числе жилищный фонд (ст. 30 упомянутого Закона). Ст. 31 определены источники
формирования имущества общественного объединения (вступительные и членские
взносы, добровольные взносы и пожертвования и др.); порядок формирования имущества
общественных объединений позволяет сделать вывод, что их имущество относится
к частной форме собственности и собственниками имущества являются сами общественные
объединения - юридические лица, за исключением случаев образования общественных
учреждений (ст. 35), за которыми имущество закрепляется на праве оперативного
управления.
4. В ст. 1 говорится о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений
(о каких "занимаемых" помещениях идет речь, см. коммент. к ст. 2 Закона о
приватизации). Конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются
граждане в месте их постоянного проживания. Ст. 20 ГК РФ установлено, что
местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно
проживает. Жилищное законодательство увязывает решение всех жилищных вопросов
(принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения
в бессрочное пользование, а также приватизацию жилья) с местом их постоянного
проживания. Относительно лиц, забронировавших жилое помещение, в связи с выездом
на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности
и в других случаях, предусмотренных законодательством (см. коммент. к ст.
62 ЖК), были споры, в том числе эти вопросы рассматривались в судебном порядке.
Не всем гражданам и должностным лицам, которые принимали решение по вопросу
приватизации жилья, было ясно, какое жилое помещение могут приватизировать
лица, забронировавшие жилые помещения (по месту бронирования или по месту
работы). В этой связи ст. 1 Закона о приватизации в декабре 1992 г. была дополнена
словами: "...а для граждан, забронировавших занимаемое жилое помещение, -
по месту бронирования".

Комментарий к статье 2

1. Ч. 1 комментируемой статьи, как и ст. 1 Закона о приватизации, предусмотрено,
что приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного
и муниципального жилищного фонда (см. также коммент. к ст. 1). Указанная часть
в декабре 1992 г. была дополнена словами: "включая жилищный фонд, находящийся
в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений
(ведомственный фонд)". Иными словами, приватизации подлежит весь государственный
и муниципальный жилищный фонд (за исключением, конечно, жилых помещений, приватизация
которых запрещена, - ст. 4 Закона о приватизации), независимо от того, находится
он непосредственно в управлении собственника или передан в хозяйственное ведение
или оперативное управление предприятия или учреждения (ст. 294 и 296 ГК РФ).
Одновременно следует отметить, что согласно терминологии ГК РФ в настоящее
время речь должна идти не о "полном хозяйственном ведении", а о "хозяйственном
ведении". При этом следует также отметить, что согласно ст. 114 и 115 ГК РФ
имущество, в том числе жилье, может находиться у предприятия не только на
праве хозяйственного ведения, но и на праве оперативного управления (т.е.
в последнем случае на государственное унитарное предприятие (только на государственное!)
распространяется правовой режим имущества, который характерен для учреждений).
Это касается, как указано выше, государственных предприятий, образованных
на базе федеральной собственности и называемых "федеральными казенными предприятиями".
Им передается имущество, включая жилищный фонд, в оперативное управление.
Таким образом, положение ч. 1 нуждается в уточнении в соответствии со ст.
115, 296 и 297 ГК РФ, имея в виду, что у федеральных казенных предприятий
(в отличие от других предприятий) жилищный фонд закрепляется в оперативном
управлении.
2. В ч. 1 также указано, что могут быть приватизированы жилые помещения,
занимаемые гражданами по договору найма или аренды. Понятия "договор найма"
и "договор аренды" даны в ст. 1 Основ.
Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование
нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение,
как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо
сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении
независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение
по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные
услуги.
Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору
и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения,
без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование
либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором
и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Относительно приватизации жилых помещений, которые находятся в пользовании
граждан по договору найма, вопросов не возникает.
Однако в настоящее время согласно терминологии ГК РФ (см. ст. 672) такой
договор называется "договором социального найма жилого помещения". В ч. 1
ст. 672 ГК РФ записано, что жилые помещения по договору социального найма
предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального
использования. В ст. 1 и ч. 2 ст. 14 Основ также указано, что по договору
найма граждане вправе пользоваться не только вновь предоставляемыми жилыми
помещениями, но занимаемыми ими ранее (в последнем случае - независимо от
площади жилого помещения). Иными словами, граждане вправе приватизировать
именно занимаемую жилую площадь, и не имеет значения, какая площадь приходится
на каждого человека (5 или 50 кв. м) на момент приватизации жилья. Иначе говоря,
изъятие излишков жилой площади или какое-либо иное перераспределение площади
в таких случаях не предусмотрено. Подробнее по вопросам, касающимся договора
социального найма жилого помещения, см. коммент. к ст. 14 Основ и ст. 51 ЖК.
Что касается договора аренды жилого помещения, то такой термин, как "аренда",
по отношению к жилью ранее в законодательстве не употреблялся (он использовался
применительно к зарубежному законодательству). Такой подход был обусловлен
тем, что "аренда" означает имущественный найм, и по договору аренды, как указывалось
выше, гражданину предоставляется недвижимость, включая жилые помещения. Другими
словами, в этих случаях объектом договора является имущество, и договор имущественного
найма (аренда) должен заключаться по правилам, установленным гражданским законодательством
(в отличие от договора социального найма жилого помещения, который заключается
по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных в жилищном законодательстве).
Более подробно об аренде жилых помещений см. коммент. к ст.17 Основ.
ГК РФ (см. гл. 34 и 35) отказался от применения договора аренды по отношению
к жилью. Этот вопрос в юридической литературе относится к дискуссионным, так
как неясно, сохраняется или нет действие договора аренды жилого помещения
в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Вместе с тем согласно
ст. 671 ГК РФ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или)
пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим
лицам (но не гражданам).
Пока действует прежний порядок приватизации жилых помещений, занимаемых
гражданскими лицами по договору аренды (хотя попытка была - в 1998 г. был
принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации Федеральный закон
"О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации"", в котором предусматривался запрет
на приватизацию арендованных жилых помещений. Однако этот Закон не был подписан
Президентом РФ). Вместе с тем ясна нежизненность этой нормы. Трудно представить
собственника, желающего сохранить за собой жилое помещение, чтобы он стал
сдавать его в аренду, зная, что арендатор вправе приватизировать предоставленное
ему жилье.
3. Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает
не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его
семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК (см. коммент. к ст. 53). Другие граждане,
поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют,
поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права
на жилое помещение.
4. Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14
до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены
семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем
всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются
этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования
жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем
и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например
в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами,
за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может
быть подтверждено отдельным документом.
5. Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним
членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях Закон о приватизации
был дополнен соответствующими положениями ФЗ "О внесении изменений и дополнений
в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации"" от 11.08.94 N 26-ФЗ.
Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних,
были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона.
Новизна этих норм состоит в следующем:
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне
с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;
жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему
(ст. 2);
предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних,
если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2);
оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых
проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2);
для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние,
требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ст. 3).
Это положение позднее нашло закрепление в п. 4 ст. 292 ГК РФ;
в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться
несовершеннолетние (ст. 7);
несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения
в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную
приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).
6. Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной
основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только
они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается
жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то также определяется
вид общей собственности: совместная или долевая.
Ускорение процесса приватизации жилья путем установления конкретного
срока окончания приватизации жилья, повышения квартплаты для нанимателей жилых
помещений и др. являются незаконным. Например, 9 октября 1996 г. Государственная
Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон
Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"",
в котором предусматривалось право законодательных органов субъектов Российской
Федерации устанавливать конкретные сроки окончания бесплатной приватизации
государственного жилья. Президент РФ 13 ноября 1996 г. отклонил указанный
Федеральный закон, указав на неконституционность такой нормы. Было отмечено,
что фактически субъектам Российской Федерации предоставляется право отменять
действие федерального закона на своих территориях, а также право ограничивать
право граждан на приватизацию жилья. В этой связи Федеральный закон нарушает
Конституцию РФ, в частности ч. 2 ст. 55, согласно которой в Российской Федерации
не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина.
Эта "идея" нашла отражение и в Московской программе "Жилище", утв. Постановлением
Правительства г.Москвы от 19.09.95 N 782, которая предусматривает в качестве
условий осуществления жилищной реформы "установление конечного срока (например,
2-3 года) бесплатной приватизации". Указанное положение на практике ни на
территории г.Москвы, ни на территории других субъектов Российской Федерации
не было реализовано. Однако, как отмечалось выше, предложения об установлении
сроков осуществления приватизации жилья в Российской Федерации, в том числе
на безвозмездной основе, продолжают раздаваться. Представляется, что основная
цель таких предложений - желание местных органов побыстрее "навязать" населению
убыточный жилищный фонд и соответственно сократить расходы из местных бюджетов
на эти цели.
7. Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих
в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из
совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. При передаче квартиры,
по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам
возникает вопрос: было ли реализовано право на бесплатную приватизацию жилья
другими лицами, которые не стали собственниками? Пленум Верховного Суда РФ
в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской
Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" от 24.08.93
N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от
25.10.96 N 10), рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами,
выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения,
сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке
приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку
в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать
занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия
на приватизацию жилья другим лицом.
Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается
гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы,
касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244
ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли
каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения
таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является
долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование
совместной собственности на это имущество.
Другими словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует
режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда
возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, этот
режим установлен Законом о приватизации. Другой случай - это режим имущества
супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака,
является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен
иной режим этого имущества. Исключение составляют три случая:
имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;
имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.
Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное
имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным
контрактом - не установлено иное). Этот порядок применяется и по отношению
к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами. В таких случаях
не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности
на жилое помещение или на двух супругов. Все равно жилое помещение является
их совместной собственностью.
Какие последствия приватизации жилого помещения с передачей его гражданам
в общую долевую собственность? Это порождает определенные права и обязанности
у участников общей долевой собственности. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник
такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации
могут быть разными, например 1/3 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов
и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию
и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей
долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию
согласно его доле.
Если жилое помещение передается в общую совместную собственность, то
предполагается, что его участники имеют равные доли.
8. Запись в ч. 1 ст. 2 о том, что "жилые помещения передаются в общую
собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно
проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних", необходимо увязывать с ч.
2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что "в договор передачи жилого
помещения в собственность включаются несовершеннолетние...". Это положение
носит императивный характер; иными словами, при приватизации жилого помещения
в обязательном порядке должно учитываться право несовершеннолетних на получение
своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано
при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы
в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения
не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен
представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ - это
родители (усыновители), опекуны и попечители, также органы опеки и попечительства
(см. коммент. к ч. 2 ст. 2 и ст. 3).
9. Ст. 2 была дополнена в 1994 г. ч. 2 и 3 в целях обеспечения жилищных
прав несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом
помещении. В указанных случаях инициативу по передаче в собственность несовершеннолетних
занимаемого жилья должны проявить их законные представители - родители (усыновители,
опекуны и попечители). Согласно ст. 28 ГК РФ в отношении малолетних (до 14
лет) ими являются родители, усыновители или опекуны; в отношении несовершеннолетних
в возрасте от 14 до 18 лет - родители, усыновители или попечители (ст. 26
ГК РФ). В отличие от названных статей ГК РФ в ст. 2 Закона о приватизации
предусмотрены "дополнительные гарантии" по решению этого вопроса: приватизация
осуществляется с предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства.
В чем заключается необходимость участия в этих случаях органов опеки и попечительства
- сказать трудно, поскольку согласно Закону (это вытекает из ч. 2) жилье в
обязательном порядке должно быть передано в собственность несовершеннолетних.
10. Ч. 3 ст. 2 в 1998 г. была изменена и текстуально повторяет п. 5 ст.
8 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей,
оставшихся без попечения родителей" от 21.12.96 N 159-ФЗ (в ред. ФЗ от 08.02.98
N 17-ФЗ).
Эта часть касается оставшихся проживать в жилом помещении детей-сирот
и детей, оставшихся без попечения родителей. В ней указан иной перечень лиц,
которые должны представлять интересы несовершеннолетних при оформлении приватизации
жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений
для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители),
приемные родители и другие законные представители.
Установлен и трехмесячный срок, в течение которого указанные лица в интересах
несовершеннолетних должны принять меры по оформлению договора передачи жилого
помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения
родителей (ранее был шестимесячный срок). Полагаем, что указанный срок должен
служить ориентацией для лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, и
его истечение не является основанием для отказа в приватизации жилья, в котором
остались проживать исключительно несовершеннолетние.
Понятия "дети-сироты" и "дети, оставшиеся без попечения родителей" даны
в ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и
детей, оставшихся без попечения родителей".
Дети-сироты - лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный
родитель.
Дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет,
которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с
отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в
родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными
(ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением
их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание
в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых
и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания
детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей
из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения
и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка оставшимся
без попечения родителей в установленном законом порядке.
В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу
им в собственность занимаемых по договору найма или аренды жилых помещений,
т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать
бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление
договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних:
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается
за счет средств местного бюджета (см. ч. 4 настоящей статьи).
Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату,
установленную субъектом Российской Федерации. В частности, в п. 4 "Положения
о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве" указано,
что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном
Постановлением Правительства г.Москвы. В целом по Российской Федерации размер
этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.

Комментарий к статье 3

1. В ст. 3 раскрывается содержание права собственности граждан на жилые
помещения. По сравнению с нанимателями или арендаторами собственники приватизированных
жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными
жилыми помещениями по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую
судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в
аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством.
Вместе с тем в ч. 5 настоящей статьи подчеркивается, что осуществление права
собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством
интересов других лиц. Другими словами, это право не является безграничным
и должно осуществляться в рамках закона.
По данному вопросу см. также коммент. к ст. 4 Основ и ст. 10 ЖК.
2. Вопросы, касающиеся осуществления права собственности на жилые помещения,
строго говоря, не являются предметом правового регулирования Закона о приватизации,
поскольку он определяет "основные принципы осуществления приватизации государственного
и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации". Однако
в период принятия Закона (июль 1991 г.) вопросы осуществления права собственности
не были урегулированы законодательно, в частности в ЖК, поэтому включение
указанных норм было оправданно в целях осуществления жилищной реформы, которая
предусматривает формирование рынка жилья.
Позднее указанные вопросы были урегулированы в ст. 6 Основ, в которых,
как записано в преамбуле, определены "основные принципы реализации конституционного
права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены
общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных
форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере", а
также в ГК РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам
и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом.
3. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может
быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения
или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина
право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству
к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в
полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях
являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей.
При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований,
установленных гл. 9 (ст. 153-165) и др. статьями ГК РФ.
Купля-продажа жилых помещений - одна из распространенных сделок. По таким
договорам следует руководствоваться гл. 30, в том числе ст. 549-558 ГК РФ.
Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе
предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как
следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не
требуется.
В настоящее время значительно расширилось применение договора мены жилого
помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон
обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не
только жилье, но и иное имущество.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продажи (гл.
30 ГК РФ): каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется
передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения
по договору дарения.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье.
В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться
другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник
обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной
суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача
имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ).
Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а
договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также
государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора
относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное
удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому
имуществу.
Рента может быть постоянной и пожизненной. Пожизненная рента была предусмотрена
законодательством и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно
ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного
содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали
нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки - индивидуальные жилые
дома.
Согласно ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только
граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону
и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах
данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству
либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное
не предусмотрено законом или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей,
выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной
сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Ст. 596 ГК РФ предусмотрена пожизненная рента. Она может быть установлена
на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период
жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной
ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты,
как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты
его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям,
а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически
выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты,
определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального
размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального
размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты
(ст. 597 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является
разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты
- гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость
другому лицу, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением
гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания
с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде,
а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором
может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При
этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных
размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).
4. Ст. 3 дополнена ч. 2 в 1994 г. в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних.
Она предусматривает, что любые сделки в отношении приватизированных жилых
помещений, в которых проживают несовершеннолетние, не могут быть совершены
без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это положение
позднее нашло закрепление в ч. 4 ст. 292 ГК РФ: "Отчуждение жилого помещения,
в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается
с согласия органа опеки и попечительства". В ГК РФ указанное требование, как
следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого
жилого помещения, находящегося в собственности граждан (независимо от основания
возникновения права собственности на жилое помещение).
Сделкам в ГК РФ посвящена гл. 9, в которой дается понятие, виды и формы
сделок. Согласно ст. 153 сделками признаются действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей.
Согласно ст. 31 и 34 опека и попечительство устанавливаются для защиты
прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан (к последним
относятся несовершеннолетние граждане - см. ст. 26 и 28 ГК). Опека и попечительство
над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Органами
опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
Соответствующие нормы содержатся и в Семейном кодексе РФ, согласно ст.
121 которого:
"защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их
родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей
недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения
родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе
при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных
учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений,
а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на
органы опеки и попечительства;
органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
Вопросы организации и деятельности органов местного самоуправления по осуществлению
опеки и попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей, определяются
указанными органами на основании уставов муниципальных образований в соответствии
с законами субъектов Российской Федерации, настоящим Кодексом, Гражданским
кодексом Российской Федерации".
5. Подробно освещен порядок участия органов опеки и попечительства в
совершении указанных сделок в Письме Министерства образования РФ от 20.02.95
N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних". Согласно указанному письму
при подготовке документов, связанных с приватизацией, а также сделками с жилыми
помещениями, часть или вся площадь которых принадлежит несовершеннолетнему
наравне с совершеннолетними членами семьи, органам управления образованием
было рекомендовано руководствоваться ст. 37, 292 ГК РФ, в соответствии с которыми
требуется в этих случаях обязательное предварительное разрешение органов опеки
и попечительства на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену
и др.) жилой площади. Данное разрешение оформляется только в форме постановления
(распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем
данного органа.
Для решения наиболее сложных и спорных случаев, связанных с совершением
сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также другим вопросам,
затрагивающим права и законные интересы детей, министерство рекомендовало
создавать при органах местного самоуправления Советы (комиссии) по охране
прав несовершеннолетних.
В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы
при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом жилых помещений, должны
представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие.
Для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без
родительского попечения, признано целесообразным незамедлительно принимать
меры к приватизации жилых помещений, в которых остались проживать исключительно
несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения
в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения
с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Продажу
жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним,
производить в исключительных случаях.
Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене)
жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним,
рекомендовано органам управления образованием запрашивать следующие документы:
а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о
разрешении совершения сделки;
б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения
жилых помещений;
в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи
и места покупки (обмена) жилых помещений;
г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с
места продажи и с места покупки (обмена);
д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать
на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой
площади;
е) копию справки из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности
по уплате налога на недвижимость.
Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен
осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.
В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе
(республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий
разрешение на прописку (регистрацию) (ф. 15), из органов внутренних дел по
месту будущего проживания несовершеннолетнего. Для совершения сделок с жилыми
помещениями в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях
целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное
нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой
площади.
Если с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.)
обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК),
органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения
в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов
семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения (ч. 4 ст. 292
ГК РФ). Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних
членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь
приобретаемым жилым помещением.
Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы
опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение
сделки. Не рекомендовано одобрять сделки, при которых производится покупка
квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых
помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска
потери имеющейся площади.
6. В ч. 3 ст. 3 предусмотрено, что средства от сделок с приватизированными
жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние,
должны перечисляться в сберегательный банк в качестве вклада на имя несовершеннолетнего.
Эти средства являются собственностью несовершеннолетних граждан и согласно
п. 1 ст. 37 ГК РФ могут расходоваться опекуном или попечителем (как и другие
доходы) исключительно в интересах подопечного несовершеннолетнего и с предварительного
разрешения органа опеки и попечительства.
7. В ч. 4 записано, что собственники приватизированных жилых помещений
в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами
либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего
пользования. В настоящее время по данному вопросу следует руководствоваться
ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном
доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит
также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры
не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого
дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно
от права собственности на квартиру.
Итак, ч. 4 ст. 3 настоящей статьи следует применять с учетом норм ГК
РФ, предусматривающих, что собственники приватизированных квартир имеют также
свою долю в праве собственности на общее имущество дома. Иными словами, они
являются собственниками этого имущества, а не совладельцами и пользователями.
8. В ч. 5 говорится об обязанности собственника не нарушать прав и охраняемых
законодательством интересов других лиц. По этому вопросу в ст. 293 ГК РФ предусмотрены
меры гражданско-правового характера в отношении собственников жилых помещений,
которые систематически нарушают права и интересы соседей. Неправомерные действия
указанных собственников могут привести к прекращению их права собственности
на занимаемое жилое помещение.
Согласно указанной статье Кодекса, если собственник жилого помещения
использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы
соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение,
орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости
устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить
собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы
соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных
причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления
может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения
с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов
на исполнение судебного решения.

Комментарий к статье 4

1. Настоящая статья содержит перечень жилых помещений, приватизация которых
на общих основаниях запрещена.
Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях,
в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные
жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных
предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности
жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения).
Кроме того, этой статьей предоставлено право собственникам жилищного
фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за
которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных
квартир. Иными словами, граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных
квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного
решения данного вопроса.
В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия "аварийные жилые помещения",
"общежития", "коммунальные квартиры", "закрытые военные городки", "служебные
жилые помещения".
2. Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный
износ или повреждения несущих конструкций, т. е. непригодные для проживания
граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания
осуществляется в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых
домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для
постоянного проживания", утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства
РСФСР от 05.11.85 N 529.
3. Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих
положений, содержащихся в гл. 4 ЖК и "Примерном положении об общежитиях",
утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.88 N 328 (в ред. Постановления
Правительства РФ от 23.07.93 N 726).
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные
для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами
культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха
граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст.
109 ЖК предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы
или учебы граждан, т.е. на определенный срок.
4. Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным
договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире
является комната (комнаты). В ЖК этого понятия нет; например, в ст. 29 относительно
коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые
в нормативных актах запись "коммунальные квартиры" появилась в Примерных правилах
(в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах (ст.
12, 16 и др.). Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень
жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной
статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации
коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат - так
записано в Законе) может быть решен положительно. "Примерным положением о
бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Решением
Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4, установлено, что
приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех
нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних
и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. Согласно "Положению
о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом
Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности
в г. Москве" от 12.01.92 N 16 (в ред. Указа Президента РФ от 01.04.96 N 464),
жилые помещения в коммунальных квартирах могут быть приватизированы с согласия
всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность.
На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех
комнат в квартире.
Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых
военных городках, служебных) практически не возникает вопросов относительно
запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир
имелись разные мнения.
Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали,
что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать
граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы))
и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не
приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире,
в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое
помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что
разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями,
которые являются общими (коридор, кухня и др.). Кроме того, в ряде регионов
(в том числе в г. Москве) считали, что этот порядок должен определяться с
учетом местных условий.
Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации
жилых помещений приводили в свою пользу по крайней мере два обстоятельства.
Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления
разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется.
Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения
(комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели.
Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы
и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы
и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться
им по своему усмотрению.
В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд
РФ принял Постановление "По делу о проверке конституционности отдельных положений
статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного
суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова" от 03.11.98
N 25-П, в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей
приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей
Конституции РФ (ст 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу
является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно
после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная
с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок
приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. При этом такой порядок
должен применяться независимо от того, будут или нет внесены соответствующие
изменения в Закон о приватизации и в другие нормативноправовые акты, касающиеся
этого вопроса.
5. Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ "О закрытом административно-территориальном
образовании" от 14.07.92 N 3297-1 (в ред. ФЗ от 28.11.96 N 144-ФЗ; от 31.07.98
N 144-ФЗ) относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного
функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия
проживания граждан. Согласно ФЗ "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ
к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные
городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные
военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни
закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению
Министерства обороны Российской Федерации (или иного федерального органа исполнительной
власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) (ст. 15
ФЗ "О статусе военнослужащих"). Этим объясняется, что в домах закрытых военных
городков приватизация жилых помещений запрещена.
6. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами,
которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту
работы или вблизи от него. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в
этих случаях во временное пользование. Перечень категорий граждан, которым
могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается законодательством
Российской Федерации (гл. 3 ЖК). В настоящее время действуют более пятнадцати
законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление
служебного жилья. В частности, согласно ФЗ "О статусе военнослужащих" служебные
жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных
городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно
проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим (см. п.
1 ст. 15 ФЗ).
Запись в ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в совхозах и на
других сельскохозяйственных предприятиях связана с тем, что Постановлением
ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24.05.82 N 437 в домах совхозов все жилые
помещения были признаны служебными. В настоящее время это положение Закона
не имеет практического значения, поскольку указанное постановление противоречит
законодательству Российской Федерации и не должно применяться на территории
России. По данному вопросу см. также коммент. к ст. 109 ЖК.
В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного
жилья. Так, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 16.11.93 N 1056
граждане, проживающие на служебной жилой площади не менее 10 лет и отработавшие
на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими площадь, не менее 10 лет,
вправе приватизировать указанные жилые помещения.
7. Содержащийся в ч. 1 ст. 4 перечень жилых помещений, которые не подлежат
приватизации, не является исчерпывающим. Имеются и другие законы, которыми
предусмотрены ограничения в приватизации жилья. Так, ст. 12§ Основ установлено,
что не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных жилых домах.
К ним отнесены (ст. 1 Основ) общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного
фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,
ветеранов и др.
В соответствии с ФЗ "О сохранении статуса государственных и муниципальных
образовательных учреждений и моратории на их приватизацию" от 16.05.95 N 74-ФЗ,
в целях сохранения системы государственного образования и обеспечения государственных
гарантий на получение гражданами Российской Федерации доступного и бесплатного
образования, введен мораторий сроком на три года на приватизацию государственных
и муниципальных образовательных учреждений всех типов, включая объекты их
производственной и социальной инфраструктуры, в том числе:
жилые помещения, располагающиеся в учебных корпусах, составляющих единый
архитектурный ансамбль;
жилые помещения в домах, находящихся в сельской местности (ст. 1).
Кроме того, ст. 4 указанного ФЗ установлено, что положения Закона сохраняют
свою силу и по истечении трех лет в случае, если не будет принят федеральный
закон, регламентирующий порядок изменения форм собственности и порядок управления
в сфере образования.
ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" от 14.03.95 N 33-ФЗ установлено,
что с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных
и природных парков, государственных природных заказников, памятников природы,
дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей
и курортов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые
помещения.

Комментарий к статье 5

1. В ч. 1 ст. 3 содержатся нормы, касающиеся осуществления права собственности
на приватизированные жилые помещения. Собственники вправе владеть, пользоваться
и распоряжаться этими помещениями по своему усмотрению (см. комментарий к
указанной статье).
Право собственности на имущество, в том числе жилье, и правомочия собственника
по распоряжению имуществом нашли закрепление в Конституции РФ (ст. 8 и 32)
и ГК РФ (ст. 209, 212-215, 288 и др.). ГК РФ установлены и основания прекращения
права собственности (гл. 15, ст. 235-243). В числе этих оснований - отчуждение
недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).
Однако такое отчуждение допускается только в случаях, когда изъятие земельного
участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего
использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания,
сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке,
это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или
продажи с публичных торгов.
В принципе, как закреплено в ст. 35 Конституции РФ, изъятие недвижимого
имущества, включая жилье, допускается лишь при условии предварительной и равноценной
замены.
По вопросу изъятия недвижимого имущества см. также коммент. к ст. 6 Основ.
2. В данной статье говорится о пользовании земельными участками, на которых
расположены приватизированные жилые дома и придомовые территории. Конституция
РФ (ст. 8 и 36) и действующее законодательство предусматривают разный правовой
режим использования земельных участков: они могут находиться в собственности,
на праве пожизненного наследуемого владения (владения и пользования), на праве
постоянного (бессрочного) пользования - см. ст. 265-270 ГК РФ. Наиболее распространенные
случаи пользования земельными участками, когда земельный участок, на котором
находится приватизированный жилой дом (квартира), принадлежит другому лицу.
Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости,
находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право
пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного
участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной
или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник
здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного
участка (ст. 268-270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей
частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний
собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок
не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику
недвижимости права пользования этим участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет
право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению,
в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку
это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом
или договором.
Вопросы пользования земельными участками должны найти закрепление в новом
Земельном кодексе РФ. При этом следует иметь в виду, что гл. 17 ГК РФ "Право
собственности и другие вещные права на землю" вводится в действие со дня введения
в действие Земельного кодекса РФ.

Комментарий к статьям 6 и 7

1. В данных статьях указаны две стороны передачи имущества (жилых помещений),
находящегося в государственной или муниципальной собственности: одна сторона
- это граждане, которые занимают жилые помещения в домах государственного
и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды (см. коммент.
к ст. 2 Закона о приватизации); другая - наймодатель или арендодатель. Это
лица, которые являются собственниками жилищного фонда, или уполномоченные
ими органы (ч. 2 ст. 4 Закона), государственные и муниципальные предприятия
(учреждения), за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления.
2. Какие действия предпринимаются в этих случаях со стороны граждан?
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане
представляют следующие документы:
заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми
совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи
в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать
в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное
заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников
общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из
указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно,
договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к "Примерному
положению о приватизации");
документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было
использовано;
в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они
сохраняют право пользования этими помещениями (ч. 2 ст. 7 Закона), - документ
органа опеки и попечительства.
3. В ст. 6 Закона о приватизации указаны устаревшие государственные органы:
"Советы народных депутатов или их исполнительные органы".
В настоящее время согласно Конституции РФ (ст. 10, 11, 132 и др.) государственные
органы подразделяются на федеральные органы государственной власти и органы
государственной власти субъектов Российской Федерации (которые в свою очередь
делятся на законодательные (представительные) органы власти и органы исполнительной
власти) и органы местного самоуправления. В свое время местные Советы были
трансформированы в органы местного самоуправления. Сейчас это государственные
органы и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные предприятия
и учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления.
4. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи,
заключаемым местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином,
получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном органом
местного самоуправления (ст. 7 Закона о приватизации). Форма "Примерного договора
передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным
положением о приватизации" (прил. 3).
Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нотариальное
удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная
пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ,
возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной
форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает
уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.
5. Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые
помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться
ст. 125, 209, 212-215, 288, 294, 296 и др. ГК РФ. По общему правилу решение
о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать
собственник или уполномоченный им орган (лицо). Однако данным Законом такое
право предоставлено и государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям,
за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления (ст. 294 и 296 ГК РФ). Указанное положение не противоречит гражданскому
законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного
и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут
устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности,
чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.
6. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого
момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье.
Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право
собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной
регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять
учреждения юстиции на основании ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ.
В настоящее время регистрацию указанных договоров осуществляют в основном
органы местного самоуправления (в г.Москве - Управление по приватизации жилья
Департамента муниципального жилья). ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрен поэтапный переход функций
по регистрации недвижимости к учреждениям юстиции, которые являются государственными
органами. Создание систем учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ и должно завершиться
к 2000 г. Подробнее по этим вопросам см. коммент. к ст. 6 Основ.
7. Ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что "в договор передачи
жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...". Данное
положение следует применять с учетом ч. 1 ст. 2, где говорится о порядке передачи
жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних;
его целесообразно было бы и поместить в ст. 2, а не в ст. 7. Тем не менее
из них следует сделать вывод об обязательном включении лиц несовершеннолетнего
возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность
части жилого помещения. В частности, в "Примерном положении о приватизации"
(п. 3) указано, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем
и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними
пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение;
отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности
на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями,
в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии
разрешения органов опеки и попечительства.
На практике органы опеки и попечительства, как правило, настаивают на
включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность
граждан

Комментарий к статье 8

1. В ст. 6 и 7 Закона о приватизации и комментарии к ним указаны органы
(организации), которые передают жилые помещения гражданам в порядке их приватизации.
Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как
правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан
заявления и другие необходимые документы (см. коммент. к ст. 6 и 7), а также
специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.

<<

стр. 6
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>