<<

стр. 7
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение,
подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего
процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов ("Типовое
положение об агентствах (бюро)" утв. Постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР
по жилищно-коммунальному хозяйству 18.10.91 N 7).
2. Решение вопроса о приватизации жилья по заявлениям граждан должно
приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. То есть организации
(должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений,
и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством
не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного
срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к
дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.
На практике после вступления в силу Закона о приватизации стали возникать
спорные ситуации, в частности в связи со смертью гражданина в период оформления
договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении "О некоторых вопросах
применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации"" от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного
Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснил: если гражданин, подавший
заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления
договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого
договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, то в
случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или
его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство
само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования
наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого
жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от
него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов
на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
3. Гражданин может обратиться в суд в случае нарушения его прав при решении
вопросов приватизации жилья. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в
Постановлении от 24.08.93 N 8 разъяснил следующее.
В соответствии со ст. 25 ГПК РСФСР и ч. 3 ст. 8 Закона о приватизации
судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой
прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе
забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая
ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении
предприятий или оперативном управлении учреждений).
Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются
судом по правилам искового судопроизводства.
Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое
не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной
приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься
в размере, предусмотренном ст. 3 Закона РФ "О государственной пошлине" от
09.12.91 N 2005-1 (в ред. ФЗ от 31.12.95 N 226-ФЗ; ФЗ от 19.07.97 N 105-ФЗ)
для исковых заявлений, не подлежащих оценке.
Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение
по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае,
когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя,
оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости
помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления
иска.
В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи
жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей,
этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных
лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным
гражданским законодательством для признания сделки недействительной (см. гл.
9 ст. 166-181 ГК РФ).

Комментарий к статьям 9 - 10

1. Нормы, содержащиеся в данных статьях, непосредственно к вопросу приватизации
жилых помещений отношения не имеют. Иными словами, установление порядка предоставления
жилых помещений по договору социального найма не является предметом правового
регулирования настоящего Закона. Вопросы, касающиеся принятия граждан на учет
для улучшения жилищных условий и предоставления им жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированы Основами,
ЖК, Примерными и местными правилами (положениями) учета граждан, нуждающихся
в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, которые
утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации
(см. коммент. к ст. 13 и 14 Основ, ст. 28 и 51 ЖК).
Вместе с тем Закон о приватизации был принят в период перехода страны
к рыночным отношениям, в том числе в жилищной сфере, поэтому именно в нем
были "обозначены" новые подходы к решению жилищной проблемы: бесплатно (по
договору социального найма) жилые помещения должны получать не все граждане,
а лишь те, которые нуждаются в социальной защите со стороны государства. Практически
одновременно с принятием данного Закона (он был принят 04.07.91) были внесены
изменения и дополнения в ЖК (Законом РСФСР "О внесении изменений и дополнений
в Жилищный кодекс РСФСР" от 06.07.91 N 1552-1), которые также отражали новые
условия использования жилищного фонда (о праве граждан иметь в собственность
жилой дом (квартиры), о владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями,
находящимися в собственности граждан, об оплате этого жилья и др.). Позднее
указанные положения о путях удовлетворения жилищной потребности граждан в
условиях перехода страны к рыночным отношениям нашли отражение в Основах и
в Конституции РФ 1993 г. Ст. 40 Конституции РФ установлено, что правом на
бесплатное жилье пользуются только малоимущие и иные указанные в Основах граждане.
Им также может быть предоставлено жилое помещение за доступную плату.
Другие категории граждан в основном должны решать свои жилищные вопросы
путем приобретения или строительства жилья за счет собственных средств (см.
коммент. к ст. 2 Основ и ст. 1 ЖК).
2. В ст. 10 Закона о приватизации предусматривается сохранение действующего
порядка постановки на учет и обеспечения жилым помещением в период перехода
страны к рыночным отношениям. Согласно названной статье в указанный период
все граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (см. коммент. к ст.
29 ЖК), вправе получить жилое помещение бесплатно (на условиях договора социального
найма жилого помещения).

Раздел II Основные принципы и условия приватизации жилья

Комментарий к статье 11

1. Первоначально данная статья состояла из одной части и предусматривала
право на бесплатную приватизацию жилья для всех граждан только один раз.
В 1994 г. она была дополнена ч. 2, в которой установлено исключение из
общего правила:
несовершеннолетние граждане вправе участвовать в приватизации жилых помещений,
занимаемых по договору найма или аренды, дважды (до достижения возраста 18
лет - в составе семьи; после достижения совершеннолетия - самостоятельно решать
этот вопрос). Указанный порядок установлен в целях обеспечения жилищных прав
граждан при приватизации жилых помещений. (Об участии несовершеннолетних в
приватизации жилых помещений см. также коммент. к ст. 2 и 7).
2. Следует отметить, что неоднократное участие в приватизации жилья несовершеннолетних
не является единственным случаем, когда граждане имеют возможность повторно
приватизировать занимаемое жилое помещение и стать собственником. Это возможно
в случаях так называемой "расприватизации" жилого помещения, когда граждане,
приватизировавшие жилье, обращаются в соответствующие органы (организации),
которые передали им жилое помещение в собственность, с предложением расторгнуть
договор передачи жилого помещения, с тем чтобы они продолжали пользоваться
жилым помещением на прежних условиях (по договору найма). Изменение правового
положения граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного
фонда, предусмотрено п. 15 "Примерного положения о бесплатной приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно указанному пункту при переезде
в другое жилое помещение и заселение его по договору найма или аренды граждане
имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи
в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого жилого помещения.
Это возможно в случаях признания таких договоров недействительными (см. ст.
166-181 ГК РФ) или расторжения договора по соглашению сторон (см. ст. 450
и 452 ГК РФ).
3. Конституция РФ (ст. 35), Гражданский кодекс РФ (разд. II, ст. 209,
217, 218, 235 и др.) и настоящий Закон о приватизации устанавливают, что граждане,
приватизировавшие занимаемое ими жилое помещение, владеют, пользуются и распоряжаются
им по своему усмотрению. И никто не вправе рассматривать приватизированное
жилье как имущество, которое можно безвозмездно изъять у гражданина (с учетом
того, что оно было бесплатно ему передано в порядке приватизации). Иными словами,
не имеет значения основание возникновения у гражданина права собственности
на жилое помещение, и приватизация жилья не является исключением.
В этой связи является неправомерной позиция Правительства г. Москвы,
которое в Постановлении "О предоставлении жилой площади гражданам с учетом
приватизации жилья" от 26.05.92 N 317 определило, что "вопросы обеспечения
москвичей жильем должны рассматриваться в каждом конкретном случае с учетом
полученной или приобретенной ими ранее в собственность жилой площади". Во
исполнение указанного постановления Департамент муниципального жилья издал
Приказ от 09.06.92 за N 4, в котором вопрос выделения жилой площади очередникам
по установленным нормам увязывается с передачей ими приватизированного или
кооперативного жилья местным органам (т.е. по существу в этих случаях речь
идет о принудительном изъятии жилья, которое находится в собственности граждан):
"... 2. Установить, что гражданам, которые передают по нотариально оформленному
договору дарения имеющиеся в собственности жилые помещения префектуре, жилая
площадь предоставляется по установленной норме и с правом ее последующей бесплатной
приватизации.
Гражданам, оставившим в собственности занимаемое жилое помещение, жилая
площадь предоставляется в размерах, предусмотренных ч. 2 ст. 40 Жилищного
кодекса РСФСР и с учетом площади остающегося в собственности жилья. При этом
суммарный размер предоставляемого и имеющегося жилья должен соответствовать
действующим нормам.
3. При рассмотрении вопросов предоставления по месту работы жилой площади
гражданам, имеющим в собственности другое жилое помещение в государственном,
общественном или кооперативном жилищном фонде, следует руководствоваться порядком,
изложенным в п. 2. В этом случае передача площади по договору дарения должна
производиться гражданами предприятию, предоставляющему новое жилье, для последующего
заселения его в установленном порядке".

Комментарий к статьям 12 - 15

1. Указанные статьи признаны утратившими силу в декабре 1992 г., т. е.
с момента установления в Российской Федерации бесплатной приватизации жилых
помещений.
2. В ст. 12 и 13 определялся порядок передачи жилья в порядке приватизации:
18 кв. м общей площади на человека и дополнительно 9 кв. м на семью граждане
вправе были приватизировать бесплатно; местным органам предоставлялось право
увеличивать размер бесплатно передаваемых жилых помещений с учетом потребительских
качеств жилья, материального положения и других обстоятельств. Остальная площадь
подлежала оплате.
В ст. 14 и 15 был предусмотрен порядок оценки передаваемого жилого помещения
и его частичной оплаты в случаях приватизации жилья, передаваемый размер и
уровень потребительских качеств которого превышали установленный норматив
бесплатной передачи.
В связи с введением Законом РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон
РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"" от 23.12.92 N 4199-1 на всей
территории Российской Федерации бесплатного порядка передачи гражданам жилых
помещений отпала необходимость в названных статьях.

Комментарий к статье 16

1. В первоначальной редакции данной статьи предусматривалось, что приватизация
занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта,
должна осуществляться, как правило, после проведения наймодателем капитального
ремонта; при согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем могла
быть выплачена соответствующая компенсация.
Однако в правовом отношении этот вопрос был урегулирован недостаточно
четко (например, в "Примерном положении о приватизации" предусматривалась
выплата указанной компенсации по государственным расценкам), и вообще наймодатели
не были заинтересованы в проведении капитального ремонта в таких домах, что,
конечно, тормозило процесс приватизации жилья.
2. В 1992 г. на жилые дома, требующие капитального ремонта, распространен
общий порядок приватизации жилых помещений. Вместе с тем указано, что за наймодателем
сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии
с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. По существу,
запись об обязанности наймодателя производить капитальный ремонт не являлась
новеллой. Вопрос лишь в том, за счет каких средств он должен был производиться.
Если до недавнего времени было ясно, что расходы по капитальному ремонту жилого
дома (жилых помещений) не возлагались на граждан (нанимателей и собственников
жилых помещений), то в будущем это предусматривается.
Согласно "Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской
Федерации", одобренной Указом Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации" от 28.04.97 N 425 (в ред. Указа Президента
РФ от 27.05.97 N 528), уже в 1997-1998 гг. предполагается включение в ставку
оплаты жилья и затрат на капитальный ремонт, а в 2001-2003 гг. - завершение
перехода на полную оплату населением затрат на обслуживание и ремонт (включая
капитальный) жилья и коммунальных услуг в части покрытия текущих издержек.
Постановлением Правительства РФ "Об упорядочении системы оплаты жилья
и коммунальных услуг" от 18.06.96 N 707 также было предусмотрено, что структура
платежей населением за жилье всех форм собственности должна включать платеж
за содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в жилых
зданиях.

Комментарий к статье 17

1. В статье право выкупа предоставлено местным органам (в настоящее время
- органам местного самоуправления), государственным и муниципальным предприятиям
и учреждениям, т.е. тем органам (организациям), которые по договору передачи
жилого помещения передают его в собственность граждан (в порядке приватизации).
Речь идет о выкупе этих жилых помещений, а также других жилых помещений, находящихся
в собственности граждан, с целью более рационального их перераспределения.
Например, для предоставления большой квартиры, в которой проживал один человек,
семье, нуждающейся в улучшении жилищных условий.
2. Предусматривается, что выкуп жилья органами местного самоуправления,
предприятиями, учреждениями может быть осуществлен только с согласия граждан,
поэтому в этих случаях нельзя говорить о каком-то принудительном изъятии жилого
помещения (см. коммент. к ст. 10 Основ).
Случаи принудительного изъятия у собственника имущества, в том числе
жилья, перечислены в ст. 235 ГК РФ.
Согласно указанной статье Кодекса принудительное изъятие у собственника
имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным
законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать
данному лицу (ст. 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных
(ст. 240 и 241);
5) реквизиция (ст. 242);
6) конфискация (ст. 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252; п. 2
ст. 272; ст. 282, 285, 293 настоящего Кодекса.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации,
имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности,
отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности
граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона
с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном
ст. 306 ГК РФ (в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего
право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия
этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры
о возмещении убытков разрешаются судом).

Комментарий к статье 18

1. Первоначально данной статьей (в ред. Закона о приватизации от 04.07.91)
предусматривалась возможность приватизации жилищного фонда, находящегося в
хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, в
случае приватизации этих предприятий, учреждений на условиях, установленных
законодательством (т.е. в таких случаях жилищный фонд приравнивался бы к другому
имуществу приватизируемых предприятий (учреждений), и это могло привести к
ограничению жилищных прав граждан, поскольку жилищный фонд переходил в частную
собственность, и собственник вправе распоряжаться им по своему усмотрению;
однако законодательством так и не был регламентирован вопрос приватизации
ведомственного жилья), либо указанный жилищный фонд подлежал передаче соответствующему
Совету народных депутатов, на территории которого он находится. В последнем
случае, безусловно, предусматривалось сохранение жилищных прав граждан, поскольку
жилищный фонд не передавался в частную собственность.
Действующая ст. 18 изложена в редакции Закона РФ от 23.12.92, в которую
были внесены изменения одновременно с принятием Основ, где имеется ч. 1 ст.
9, текстуально совпадающая с данной статьей. В комментируемой статье подтверждается
право граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного
фонда, который находится в хозяйственном ведении предприятий или оперативном
управлении учреждений, на сохранение того объема жилищных прав, который был
у них на момент приватизации указанных предприятий и учреждений. В этих случаях
преобразованные организации не получают его в частную собственность, а лишь
в хозяйственное ведение или оперативное управление; кроме того, этот фонд
может быть передан в ведение органов местного самоуправления, и соответственно
передача ведомственного жилья органам местного самоуправления не связана с
каким-либо ограничением жилищных прав граждан. См. также коммент. к ст. 9
Основ.
2. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении "О некоторых
вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации"" от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума
Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснил следующее:
решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения,
находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии
со ст. 18 Закона о приватизации переход государственных и муниципальных предприятий
в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права
граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и
на право бесплатной приватизации жилья;
гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах
данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности
или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст.
18 названного Закона (в ред. Закона РФ от 23.12.92), поскольку действовавшее
до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения
формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений,
не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством,
регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия,
которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность
занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники
изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий
и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое
помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в
том числе и после введения в действие ст. 18 Закона о приватизации.

Комментарий к статьям 19 - 20

1. Ст. 19 и 20 признаны утратившими силу в декабре 1992 г. в связи с
установлением на всей территории Российской Федерации безвозмездной передачи
в собственность граждан жилых помещений на основании данного Закона.
2. В ст. 19 было предусмотрено, что приватизация может осуществляться
с использованием долгосрочных кредитов, предоставляемых на льготных условиях,
а также в рассрочку в порядке, определяемом местными органами, предприятиями,
учреждениями, т.е. бывшими наймодателями.
В ст. 20 устанавливалось, что средства от приватизации жилья должны были
использоваться на дальнейшее расширение жилищного строительства и капитальный
ремонт жилищного фонда на местах.
Поэтому с установлением бесплатной приватизации жилых помещений эти статьи
утратили свое действие.

Раздел III Обслуживание и ремонт приватизированного жилья

Комментарий к статьям 21 - 24

1. В связи с приватизацией жилых помещений многие граждане становятся
собственниками.
Право собственности на жилые помещения могут возникнуть у граждан и по
другим основаниям:
по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении
и муниципального жилищного фонда. Иначе говоря, собствен приватизированного
жилья пока не должны полностью возмещать затраты на содержание и ремонт жилья.
По вопросу перехода на новую систему оплаты жилья см. коммент. к ст. 15 Основ.
3. Ч. 2 ст. 24 определен порядок участия собственников жилых помещений
в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования,
мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории. Они должны
оплачивать указанные расходы, исходя из размеров занимаемой ими площади. В
частности, аналогичный порядок установлен ст. 249 ГК РФ: "Каждый участник
долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате
налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по
его содержанию и сохранению".
4. В ст. 22-24 установлен порядок обслуживания и ремонта приватизированных
жилых домов (квартир):
сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных
и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных
жилых помещений на основании договора с их собственниками (ст. 22);
обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации,
которые обслуживали этот дом до начала приватизации (ст. 24);
собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию
для обслуживания и ремонта жилых помещений, в том числе организацию с частной
формой собственности; в этих случаях в одном жилом доме жилые помещения (в
зависимости от выбора собственников) могут обслуживаться разными жилищно-эксплуатационными
и ремонтно-строительными организациями (ст. 23 и 24).
5. Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов (жилых
помещений) самостоятельны в выборе способа обслуживания этих жилых домов (жилых
помещений). При этом не имеет значения, полностью или частично приватизированы
в доме жилые помещения.
Для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и другого
недвижимого имущества собственники жилых помещений могут образовывать товарищества
собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Порядок образования и деятельности этих
товариществ определен Федерального законом "О товариществах собственников
жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ.
Согласно ст. 25 Закона товариществом является объединение домовладельцев
- собственников помещений. Товарищество является некоммерческой организацией,
создаваемой и действующей в соответствии с настоящим ФЗ, иными законодательными
актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными
актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав товарищества
принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих
на общем собрании домовладельцев или их представителей.
Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной
регистрации.
Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета
в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем
принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих
членов.
Ст. 29 ФЗ определены права товарищества.
Товарищество имеет право:
заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего
имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества,
с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии
с законодательством;
организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого
имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации
и расчетным счетом товарищества;
определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по
текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт
и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также
расходы на другие установленные настоящим Федеральным законом и уставом товарищества
цели;
устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры
платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его
долей участия;
выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;
пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных
законодательством;
иметь в собственности помещения в кондоминиуме;
передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам,
выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;
продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам,
обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь
и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества,
если они изношены или морально устарели.
В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав
и интересов домовладельцев, товарищество может:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты
общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;
в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном
порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего
имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;
получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность
земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных
и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами
застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;
совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам
товарищества.
Вместе с тем принятый ФЗ "О товариществах собственников жилья" содержит
нормы, которые предусматривают по существу принудительное объединение собственников
жилых помещений (домовладельцев) в товарищество, что противоречит Конституции
РФ (ст. 30).
Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел дело о проверке конституционности
п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 ФЗ "О товариществах собственников жилья"
и в своем Постановлении "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3
и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996
года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного
суда города Омска" от 03.04.98 N 10-П отметил следующее.
Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" кондоминиум
представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный
участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные
объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых
или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических
лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований
(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности,
а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 14 ФЗ). В соответствии
со ст. 20 и 21 ФЗ для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы
на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом.
В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества
собственников жилья (п. 2 ст. 20).
Товарищество собственников жилья, согласно ст. 1 и 25 Закона, представляет
собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного
управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме,
владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения
общим имуществом; товарищество принимает устав и является юридическим лицом
с момента государственной регистрации. Товарищество собственников жилья образуется
домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению,
пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим
имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию,
сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами
обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего
санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 24 Закона).
Выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа
управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на
создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак
объединения - членство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 Закона членами товарищества
собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме;
членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества
в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие
помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после
возникновения у них права собственности на помещение. Данные нормы не проводят
различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества -
собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление
кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только
путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья. Кроме
того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной
возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом
кондоминиуме. Согласно ст. 49 Закона любой договор об отчуждении помещения
во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного
условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение
любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником
помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества
должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения
помещения членство в товариществе (п. 3). Однако товарищество как один из
возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными
(вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу
ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ, возникновение права собственности не может быть
поставлено в зависимость от членства в товариществе.
В соответствии с Конституцией РФ (ст. 30, ч. 1) каждый имеет право на
объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя
это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего
законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества.
Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев
на общем собрании (п. 3 ст. 21 Закона), т.е. осуществляется по согласию домовладельцев
как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время
вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо
товарищества (п. 3 ст. 20 Закона).
Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность
принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое
объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны
быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно,
на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу
собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного
членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество.
Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества
собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных
домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с
ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Отказ части домовладельцев
от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от
участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом
в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников
жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в
товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию
общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на
домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности,
выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом
и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением,
содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения
общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться
в судебном порядке.
Конституционный Суд РФ постановил: признать п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2
и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той
мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников
жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими
Конституции Российской Федерации, ее ст. 30.
В этой связи ст. 32 и 49 Федерального закона "О товариществах собственников
жилья" следует применять с учетом указанного Постановления Конституционного
Суда РФ.

Комментарий к статьям 25 - 26

1. В ст. 25 говорится о контроле соответствующих органов за техническим
состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда. Иными
словами, речь идет о государственном контроле за использованием и сохранностью
жилищного фонда. Такой контроль осуществляет государственная жилищная инспекция.
Согласно "Положению о государственной жилищной инспекции в Российской
Федерации", утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 (в ред.
Постановлений Правительства РФ от 24.02.95 N 182; от 13.10.97 N 1303) государственная
жилищная инспекция Российской Федерации осуществляет контроль за использованием
и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности (в том числе
приватизированного жилищного фонда). В частности, органы государственной жилищной
инспекции осуществляют контроль за техническим состоянием жилищного фонда
и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию
и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными
документами. Кроме того, указанным Положением установлено, что государственная
жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в формах и способах, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, с учетом закрепленного в Конституции
РФ права местного самоуправления обеспечивать самостоятельное решение населением
вопросов местного значения.
В соответствии со ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления
могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, в данном
случае Законом о приватизации, полномочиями по осуществлению контроля за техническим
состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда на
территории муниципального образования (городских, сельских и других поселений).
См. также коммент. к ст. 26 и 27 ЖК.
2. Ст. 26 Закона о приватизации, ст. 4 Основ и ст. 154 ЖК предусматривают
ответственность за ненадлежащее использование жилищного фонда. Конкретные
меры ответственности содержатся в административном и ином законодательстве,
и они касаются не только организаций (должностных лиц), но и граждан.
Так, согласно п. 6 "Положения о государственной жилищной инспекции в
Российской Федерации" органы государственной жилищной инспекции имеют право:
проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов
в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением;
давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного
фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий
на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими
грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных
с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности
в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях;
в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти
республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований,
городов Москвы и Санкт-Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение
нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного
фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных
недостатков.
В ст. 142 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях предусматривается
ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного
содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов,
придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений
и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также за самовольное
переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование
их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и
объектов благоустройства. Указанные правонарушения, совершенные гражданами,
могут повлечь предупреждение или наложение штрафа в размере одной трети минимального
размера оплаты труда. Если же указанные действия совершены должностными лицами,
размер штрафа может максимально достигать одной второй минимального размера
оплаты труда и не может быть ниже одной десятой минимального размера оплаты
труда.
См. также коммент. к ст. 4 Основ и ст. 154 ЖК.


-------------------------------------------------------------------------
* Закон утратил силу с 01.01.95 в связи с изданием Федерального закона
"О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
от 30.11.94 N 52-ФЗ.
** В настоящее время утратил силу в связи с изданием Федерального закона
"О приватизации государственного имущества и об Основах приватизации муниципального
имущества в Российской Федерации" от 21.07.97 N 123-ФЗ



<<

стр. 7
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ