СОДЕРЖАНИЕ


Содержание

1. Новости отрасли 4
Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации 4
Председатель Комитета Госдумы РФ по законодательству Павел Крашенинников считает возможным перенос срока окончания приватизации жилья на 2 года 4
Барнаул (АСДГ) 4
В городе в ходе I этапа реализации Концепции реформирования ЖКХ в 2005 году прошло 500 собраний и встреч собственников помещений в многоквартирных домах, участники которых обсуждали особенности реформирования ЖКХ и варианты способа управления многоквартирными домами. 4
Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города совместно с районными администрациями города повседневно проводит работу по выявлению и закреплению в муниципальную собственность бесхозяйных объектов инженерной инфраструктуры. 5
Екатеринбург 5
В городе изменится порядок создания муниципальных унитарных предприятий 5
Красноярск (АСДГ) 6
Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг горожанам пересчитают автоматически, без обращения граждан. 6
В администрации города подвели первые итоги реализации в 2005 году городской целевой программы "Молодой красноярской семье - доступное жилье". 6
Магадан 6
Стоимость услуг по обслуживанию жилья в этом году осталась прежней. 6
Новый Уренгой (АСДГ) 6
С 1 февраля 2006 года весь жилищный фонд, объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры перешли в муниципальную собственность. 6
Рубцовск (Алтайский край) 7
Повышены тарифы на услуги "Водоканала". 7
Томск (АСДГ) 8
В течение 2005 года 1059 семей обратились в городскую комиссию с просьбами о назначении субсидий в исключительных случаях. 8
За тюменскую "коммуналку" взялось УФАС 8
Тюмень: новый порядок предоставления субсидий на "коммуналку" 8
Администрацией города с 1 января 2006 установлены новые тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения (содержание жилого помещения, услуги водоснабжения и водоотведения). 9
Глава города Сергей Сметанюк подписал программу "Подвалы". 10
Глава города подписал распоряжение "О выделении средств" на стимулирование в первом квартале 2006 года качества уборки придомовой территории муниципального жилищного фонда. 10
Глава города поставил задачу более эффективно управлять общежитиями и создать в них достойные условия для жизни. 11
Хабаровск (АСДГ) 11
Постановлением мэра города утверждены нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг населением и размеры платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений. 11
Мэр города Александр Соколов стал лауреатом одной из самых престижных отечественных премий - "Российский Национальный Олимп". 12
В администрации города совершенствуется практика подготовки к землепользованию перспективных городских территорий. 12
Декабрьская подготовка города к возможному химическому заражению Амура и обеспечению жизнедеятельности населения в условиях масштабного отключения водопровода, стала хорошей проверкой действий служб МЧС и властных структур. 13
В минувшем году завершена работа над реализацией программы улучшения экологического состояния города, рассчитанной на 2001-2005 годы. 13
2. Актуальные статьи 14
Реформа ЖКХ 14
Участки, которые нам выбирают 14
Государство определило, как оно будет стимулировать создание инженерной инфраструктуры в местах новых застроек 14
Форму управления домом можно поменять в любое время 17
Фактор собственности в проблеме реформирования ЖКХ России 20
Реорганизация Водоканалов 24
РКЦ в рыночных условиях 26
При таких условиях расчетные центры смогут найти свое место в новых реалиях, закрепить свою инфраструктурную роль и снизить транзакционные издержки в жилищно-коммунальном хозяйстве. 27
Посчитаем по-новому 28
Учет ЖКУ: внедрение новых технологий 30
Способы управления многоквартирным домом 31
Cвой дом: выбирай или проиграешь 31
Где собственность, там и ответственность 33
Собственнику жилого дома дана возможность выбора 37
Тарифы по оплате ЖКУ 44
Отчего растет квартплата 44
Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения 55
Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете Жилищного кодекса РФ 61
Загадки ЖКХ 67
ТСЖ...............................................................................................................................69
Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра 69
Подводные камни ТСЖ, или что даст собственникам создание товариществ. 76
Экономическая целесообразность создания ТСЖ 78
Приватизация 81
Испытание банкротством 81
Приватизация унитарных предприятий в условиях естественных монополий 84
Надо ли приватизировать Водоканал? 88
Прочее 91
О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах 91
Муниципальная энергетика 100

1. Новости отрасли
При подготовке новостей были использованы материалы следующих источников: Информационный бюллетень АСДГ, "Вслух о главном", Пресс-служба городской Думы г. Екатеринбурга.

Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации
Председатель Комитета Госдумы РФ по законодательству Павел Крашенинников считает возможным перенос срока окончания приватизации жилья на 2 года
09.02.06
"Учитывая сложившуюся ситуацию, перенос срока окончания приватизации жилья на 1-2 года возможен, но только при выполнении ряда условий", - сказал он. По мнению председателя Комитета, "должно быть увеличено количество пунктов приема граждан и число сотрудников, отвечающих за процедуру приватизации". Необходимо также привлекать к ответственности лиц, "саботирующих приватизацию жилья гражданами, особенно общежитий". По данным депутата, Правительство пока не внесло в Госдуму законопроект об упрощенном оформлении так называемой "бытовой недвижимости" (земельных участков, дачных домиков, бань, гаражей и т.д.). "Может быть, для элитных поселков Подмосковья это не такая уж и значимая проблема, но для людей в регионах, где стоимость оформления такой собственности подчас сравнима с ценой самой недвижимости, это очень важно", - сказал Павел Крашенинников.


Барнаул (АСДГ)
В городе в ходе I этапа реализации Концепции реформирования ЖКХ в 2005 году прошло 500 собраний и встреч собственников помещений в многоквартирных домах, участники которых обсуждали особенности реформирования ЖКХ и варианты способа управления многоквартирными домами.
09.02.2006
Большая часть - более 300 - этих собраний завершилась тем, что его участники приняли информацию к сведению, решили выбрать инициативную группу и провести повторное собрание. Об этом сообщил заместитель главы города Юрий Петров. Он отметил также, что неготовность барнаульцев взять на себя всю полноту ответственности за собственное жилье - отнюдь не исключение, у ближайших соседей (за исключением Новосибирска) картина примерно такая же. "Преобразования в жилищном хозяйстве затрагивают все население страны. Главной причиной тяжелого состояния отрасли все-таки является ее многолетнее недостаточное финансирование. Перейти на новые рельсы не так-то просто. У нас очень много нестыковок в законодательстве. Я бы отметил также некоторое нежелание переходить на новые рельсы в отрасли. На мой взгляд, отсутствие системной работы на уровне государства приводит к тому, что мы из одной крайности бросаемся в другую, а результат реформирования отрасли не виден. Кроме того, население демонстрирует явную неготовность работать по тем законам, которые сегодня уже приняты. 70% собственников жилых помещений, которые стали ими в процессе приватизации, психологически не ощутили себя собственниками по-настоящему. А со стороны государства и муниципалитетов не созданы предпосылки для этого: инвентаризация, паспортизация, регистрация жилого фонда, формирование земельных участков под жилыми домами не дают возможности стать правообладателем этой собственности", - отметил Юрий Петров. Он подчеркнул также, что в ходе обсуждения прозвучало и немало конструктивных предложений, которые будут учтены в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства города.




Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города совместно с районными администрациями города повседневно проводит работу по выявлению и закреплению в муниципальную собственность бесхозяйных объектов инженерной инфраструктуры.
02.02.2006
За 2005 год выявлено 132 бесхозяйных объекта. Закрепление бесхозяйных объектов в муниципальной собственности проводится в строгом соответствии с положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых объектов учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и реализуется в двух направлениях: а) передача объектов на обслуживание инженерным службам с целью обеспечить сохранность потенциально муниципального имущества; б) оформление технической документации с последующим узаконением объекта. На период узаконения, который в соответствии с действующим законодательством длится не менее года, обслуживанием бесхозяйных объектов электроснабжения занимается ОАО "Барнаульская горэлектросеть", объектов теплоснабжения ООО "Барнаулэнерго" и ОАО "Алтайские коммунальные системы", объектов водоснабжения и канализования ООО "Барнаульский Водоканал". С целью решения вопроса возмещения затрат на обслуживание и ремонт бесхозяйного имущества принято распоряжение главы города "О порядке предоставления отчетности по проведению ремонтных работ предприятиями, обслуживающими бесхозяйное имущество".

Екатеринбург
В городе изменится порядок создания муниципальных унитарных предприятий

На заседании комиссии городской Думы по муниципальной собственности депутаты рассмотрели проект Положения "О порядке принятия решений о создании, реорганизации, ликвидации муниципальных унитарных предприятий муниципального образования "город Екатеринбург". До этого в городе действовало положение, принятое в 1996 году. Порядок создания МУПов был прописан в Гражданском кодексе РФ, но этот закон оставлял пробелы, которые и были заполнены местным документом. Принятый в 2005 году федеральный закон о ГУПах и МУПах детально прописал порядок их создания, реорганизации и ликвидации, лишив субъекты Федерации и муниципалитеты права изменять этот порядок.
Чтобы привести нормативную базу Екатеринбурга в соответствие с федеральным законодательством, разрабатывается новое положение.
Комиссия городской Думы по муниципальной собственности отклонила проект Положения о порядке приватизации муниципального имущества, предложенный Олегом Хабибуллиным. Как заявили сотрудники юридического отдела Думы, документ фактически дублирует пункты федерального и областного законодательства, поэтому утверждать проект нецелесообразно.
Депутаты городской Думы намерены внести изменения в условия аренды муниципального жилищного фонда. Этого требует новый Жилищный кодекс РФ. Соответствующий вопрос рассмотрен сегодня думской комиссией по муниципальной собственности.
Основные изменения коснулись перечня помещений, которые не подлежат передаче в аренду. Так, не подлежат передаче помещения, признанные непригодными для постоянного проживания, а также помещения в освободившихся коммунальных квартирах и в специализированном жилищном фонде (служебные жилые помещения, помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания, жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан).
Кроме того, документ говорит о том, что объектом договора аренды муниципального жилого помещения может быть не только квартира, дом или комната, но и часть квартиры, часть дома.
Вопрос внесен комиссией в повестку заседания Думы, которое состоится 14 февраля.


Красноярск (АСДГ)
Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг горожанам пересчитают автоматически, без обращения граждан.
09.02.2006
Тресты передают начисления в районные отделы субсидий управления социальной защиты, субсидии пересчитываются и затем гражданам перечисляется новый размер назначенных на январь субсидий. Всего в городе 86000 семей получают субсидии, средний размер субсидий составляет около 700 рублей. В прошлом году было затрачено на субсидии 633,28 млн. рублей, в 2006 году заложены субвенции в размере 931,22 млн. рублей на субсидии. Величина субсидий определяется как разница между установленным размером оплаты жилья и коммунальных услуг и максимально допустимой долей собственных расходов в совокупном доходе семьи.

В администрации города подвели первые итоги реализации в 2005 году городской целевой программы "Молодой красноярской семье - доступное жилье".
09.02.2006
В программе предусмотрено выделение городским бюджетом в виде долгосрочных бюджетных кредитов в течение 6 лет 150 млн. руб. на снижение процентной ставки по жилищным кредитам, получаемыми молодыми семьями. Конкурсную основу на статус уполномоченной финансово-кредитной организации этой программы прошли 5 банков. Было создано СМП "Городское ипотечное агентство", в котором в течение года получили бесплатные жилищные консультации несколько сотен молодых семей. Для того чтобы попасть в реестр участников, по словам начальника управления муниципального жилья администрации города Людмилы Шатровой, необходимо, чтобы, во-первых, возраст обоих супругов не превышал 37 лет, во-вторых, они должны быть постоянными жителями города, в третьих, стаж работы на последнем месте не должен быть менее 3-х лет, и в четвертых, обеспеченность жилой площадью должна быть ниже нормы. В реестр участников городской целевой программы в 2005 году были включены 42 молодых семьи, но право на оформление в уполномоченных банках льготных жилищных кредитов получили только 13. "Критерии, по которым банки отбирают семьи для выдачи долгосрочного кредита, нам не известны. С каждой семьей работа ведется индивидуально", - отметил первый заместитель начальника главного управления экономики и планирования администрации города Вячеслав Полищук. В 2005 году на финансирование программы "Молодой красноярской семье - доступное жилье" было выделено 10 млн. рублей, в 2006 году планируется увеличение финансирования до 20 млн. рублей.

Магадан
Стоимость услуг по обслуживанию жилья в этом году осталась прежней.
09.02.2006
В соответствии с 210-ым и 41-м федеральными законами региональная энергетическая комиссия сделала расчеты 100% оплаты тепловой энергии. Для потребителей, обслуживающихся ОАО "Магаданэнерго", полная стоимость составляет 54 рубля за кв. м. Для тех, кого обслуживает муниципальное предприятие "Магадантеплосеть", она равна почти 90 руб. Поскольку такие тарифы северянам не по карману, областной бюджет предусмотрел целевые субвенции муниципальным образованиям для расчетов за потребленную тепловую энергию. Благодаря им, население на всей территории области будет платить за тепло и горячую воду 31 рубль за кв. м.

Новый Уренгой (АСДГ)
С 1 февраля 2006 года весь жилищный фонд, объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры перешли в муниципальную собственность.
02.02.2006
До этого момента основные ресурсоснабжающие предприятия, такие как "Уренгойгазводоканал" и "Уренгойгазэнерго", а также большая часть жилищного фонда города и Управление жилищно-коммунального хозяйства, обслуживающего этот фонд, находились в собственности ООО "Уренгойгазпром". Согласно же требованиям законодательства все подобные объекты должны быть "в руках" города. Подготовительная работа к приему объектов в муниципальную казну велась более 3 лет, необходимо было решить вопросы правового, организационного, финансового, технического характера, и, наконец, снять все проблемы, связанные с коллективами реорганизуемых структур. Для урегулирования всех вопросов были созданы совместные рабочие группы из специалистов администрации города и ООО "Уренгойгазпром", согласования велись в администрации Ямало-Ненецкого автономного округа и ОАО "Газпром". В конечном итоге появилось 4-х стороннее соглашение между администрацией города, ООО "Уренгойгазпром", администрацией ЯНАО и ОАО "Газпром", в котором закреплен перечень передаваемых объектов, сроки передачи, правовые и финансовые обязательства сторон, и многие другие моменты, связанные с данной процедурой. В результате с 1 февраля 2006 года более 3 тысяч объектов жилищного фонда, инженерной и коммунальной инфраструктуры от ООО "Уренгойгазпром" перешли в муниципальную собственность. Впереди еще работа по приему дошкольных учреждений и дорожного хозяйства, эти мероприятия пройдут поэтапно вплоть до 2009 года. Фактически такие предприятия как "Уренгойгазводоканал" и "Уренгойгазэнерго", а также Управление жилищно-коммунального хозяйства были ликвидированы, вместо них создано несколько новых городских структур: Управляющая коммунальная компания, ОАО "Уренгойжилсервис", ОАО "Уренгойгорэнерго", ОАО "Уренгойгорводоканал". Необходимо отметить, что частично УЖКХ ООО УГП сохранится, коллектив из 700 человек будет обслуживать объекты ООО "Уренгойгазпрома", как в городе, так и на газовых промыслах. Коллективы ликвидированных организаций были заранее предупреждены о предстоящих преобразованиях, у специалистов было время определиться: найти новое место работы или перейти во вновь созданные структуры, что в большинстве случаев и произошло. Кроме того, в течение месяца действует еще одна форма трудоустройства персонала, например часть работников Управления жилищно-коммунального хозяйства пока находится в аренде у городской структуры, затем специалистам будет также предложено либо постоянное трудоустройство в новых акционерных обществах, либо они могут найти другое место работы. Таким образом, все требования трудового законодательства в отношении работников ликвидируемых предприятий соблюдены. Что касается населения города как квартиросъемщиков и потребителей воды, тепла, электроэнергии и других жилищно-коммунальных услуг, то специалисты заверяют, что новоуренгойцы не должны почувствовать произошедших преобразований, смены собственника. Все вопросы, связанные с оформлением отношений между эксплуатирующими организациями и жильцами будут решаться в рабочем порядке, системы жизнеобеспечения города функционируют в обычном режиме, все коммунальные услуги горожане получают в полном объеме и в срок. Если же говорить о значении проведенных реформ, то, по оценке специалистов, они должны положительно повлиять на инвестиционный климат города. Процедура решения вопросов инженерного обеспечения строящихся объектов теперь должна упроститься, а это позитивный фактор для привлечения новых инвесторов в город.

Рубцовск (Алтайский край)
Повышены тарифы на услуги "Водоканала".
02.02.2006
Вопрос повышения тарифов городские депутаты рассматривают уже в четвертый раз. Как заявил депутат горсовета Александр Зануденко, тариф не менялся в городе уже 2 года. Это привело к тому, что у предприятия "Водоканал" нет средств на ремонт систем водоснабжения, "надежность водоснабжения в городе начинает резко падать". Практически половина депутатов выступила против повышения тарифов, мотивируя протест тем, что это в первую очередь будет обременительно для населения. Депутат городского совета Владимир Машуков напомнил, что при отрицательном решении вопроса возмещение убытков предприятия может лечь на плечи городского бюджета. С небольшим перевесом новые тарифы на услуги "Водоканала" все же были приняты. С 1 февраля услуги "Водоканала" в городе будут стоить практически на 1рубль больше - 5 рублей 83 копейки.

Томск (АСДГ)
В течение 2005 года 1059 семей обратились в городскую комиссию с просьбами о назначении субсидий в исключительных случаях.
09.02.2006
Назначена 981 субсидия, отказано 74 заявителям, 4 заявления проверяются. Несмотря на то, что в Томске действуют 6 пунктов по назначению жилищных субсидий, при городской администрации работает комиссия по назначению субсидий в исключительных случаях, которую возглавляет первый заместитель мэра Сергей Лазарев. В городскую комиссию томичи обращаются в том случае, если семья попадает в непростую жизненную ситуацию, когда материальная помощь нужна, но для выделения субсидий в обычном порядке не хватает ряда документов. Например, нет возможности предоставить справку о доходах в течение 6 месяцев (один из членов семьи искал работу после окончания учебного заведения либо после увольнения; кто-то тяжело болел); после смерти одного из супругов документы на право собственности на квартиру в процессе переоформления. Тогда заявления этих людей отправляют в городскую комиссию, которая и рассматривает нестандартные ситуации, непрописанные в законодательстве. Комиссия заседает 2 раза в месяц, заявления рассматриваются оперативно, и чаще всего решения положительные: в порядке исключения субсидия назначается.

За тюменскую "коммуналку" взялось УФАС
02.02.2006
Тюменское УФАС в минувшем году провело 18 анализов конкурентной среды. Стоит отметить, что год был более продуктивным на подобные обследования - в 2004 их было проведено лишь шесть.
В минувшем году "антимонопольщиками" были обследованы товарные и финансовые рынки, выявлены основные игроки, емкости рынков товаров и услуг, потребности тюменцев в конкретных услугах. В числе сфер, попавших под пристальное внимание тюменского УФАС, - пассажирские маршрутные внутригородские перевозки, фармацевтический рынок, поставки угля, цемента, газа, рынок электроэнергетики и услуг ЖКХ. Жилищно-коммунальное хозяйство и в этом году станет одним из первоочередных объектов внимания тюменского УФАС. Сбор информации "антимонопольщики" уже начали, в ближайшем времени проведут расчетные работы и подведут итоги.
Всего на этот год уже запланировано проведение 11 комплексных анализов рынков товаров и услуг. Как отметила начальник отдела анализа конкурентной среды УФАС по Тюменской области Наталья Медведева, эта цифра, скорее всего, будет увеличена, поскольку Федеральная антимонопольная служба даст еще несколько поручений своим территориальным управлениям. Кроме того, "антимонопольщики" будут разбирать и обращения хозяйствующих субъектов - жалобы на злоупотребление доминирующим положением также являются побудительным мотивом для проведения полномасштабного обследования соответствующей сферы экономической или социальной жизни.

Тюмень: новый порядок предоставления субсидий на "коммуналку"
27.01.06
С 19 декабря 2005 в г. Тюмени начал действовать новый порядок предоставления субсидий, утвержденный постановлением Правительства РФ, сообщает пресс-служба главы города.
Теперь расчет субсидии производится, исходя из региональных стандартов - нормативной площади жилого помещения и стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг. Для расчета субсидий постановлением Правительства Тюменской области утверждены региональные стандарты - так, максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи составляет 22%; нормативная площадь жилого помещения составила 18 кв. м на 1 человека, 36 кв. м на 1 человека в отношении одиноко проживающих: нетрудоспособных инвалидов, граждан, достигших возраста, дающего право на трудовую пенсию по старости, независимо от вида получаемой ими пенсии.
Право на субсидии имеют следующие категории граждан РФ, а также иностранные граждане, если это предусмотрено международными договорами РФ: пользователи жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома).
Субсидии предоставляются гражданам с учетом постоянно проживающих с ними членов их семей в случае, если расходы на оплату жилья и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из региональных стандартов, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
Величина прожиточного минимума семьи определяется с учетом действующих в субъекте РФ прожиточных минимумов для пенсионеров, детей и трудоспособного населения.
Для того, чтобы получить субсидию, нужно предоставить в абонентский пункт заявление и пакет документов. Если документы предоставлены с 1 по 15 число месяца, субсидия предоставляется с 1-го числа этого месяца, а при предоставлении пакета с 16-го числа и до конца месяца - с 1-го числа следующего месяца.
Для получения субсидии необходимо обратиться в любой из абонентских пунктов ОАО "ТРИЦ" (ул. Первомайская, 40; ул. Газовиков, 30; ул. Пышминская, 1-а; Котовского, 54; Пермякова, 37), заполнить форму заявления и приложить необходимые копии документов с оригиналами.
Субсидии доставляются на дом вместе с пенсией через службу доставки (или кассу) ОАО "Тюменьэнергобанк" гражданам, получающим пенсии и другие социальные выплаты, а также получающим льготы на оплату жилья и коммунальных услуг в соответствии с Законами РФ "О ветеранах", "О социальной защите инвалидов в РФ", Законом Тюменской области "О социальной защите инвалидов в Тюменской области".
Тем, кто не относится к перечисленным категориям, субсидии перечисляются на новые персонифицированные социальные счета в Сбербанке. На одну семью предоставляется одна субсидия сроком на 6 месяцев (ранее одиноко проживающим пенсионерам по старости субсидии предоставлялись на 12 месяцев).
Возмещение субсидий гражданам департаментом ЖКХ администрации г. Тюмени будет осуществляться ежемесячно до установленного в соответствии с Жилищным кодексом РФ срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Администрацией города с 1 января 2006 установлены новые тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения (содержание жилого помещения, услуги водоснабжения и водоотведения).
26.01.2006
С 01.01.2006 г. значительно увеличиваются ставки платы за наем. Прежде действовали ставки, установленные еще в 1998 году. В соответствии с Жилищным кодексом РФ плату за наем вносят только наниматели жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В данном случае граждане, приватизировавшие жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде, вместо платы за пользование жилым помещением оплачивают налог на имущество в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Рост установленного с 01.01.2006 г. размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) в общей стоимости жилищно-коммунальных услуг составляет в среднем 3%. Плата за наем для благоустроенной квартиры площадью 54 кв. м, расположенной в центре города, составит 84,24 руб. в месяц. Средства, полученные от населения в виде платы за наем, будут расходоваться собственником помещений - администрацией города строго на проведение капитального ремонта, модернизацию и реконструкцию муниципального жилищного фонда. В среднем тюменцы будут платить на 20% больше, чем в 2005 году. Данный рост соответствует индексу роста стоимости ЖКУ, установленному Федеральной службой по тарифам для Тюменской области на 2006 год. Состояние муниципального жилого фонда требует повышенного внимания со стороны обслуживающих организаций. Очень часто от населения поступают жалобы на отсутствие элементарных услуг по содержанию жилого фонда. При установлении новых цен и тарифов на ЖКУ особое внимание уделено повышению уровня заработной платы обслуживающего персонала. Учитывая то, что в городе за последние несколько лет тарифы не превышали ежегодного 5-10%ного роста, в то время как инфляция только по итогам 11 месяцев 2005 года в городе составила 11,65%, повышение тарифов в 2006 году является объективным и обоснованным. Для сравнения: в городах РФ отмечен следующий рост стоимости жилищно-коммунальных услуг с 01.01.2006: в Рязани - 35%, в Пскове - 22%, в Екатеринбурге - 20%, в Новосибирске - 25%, в Салехарде - 22%. Продолжается реализация программы поддержки малообеспеченных слоев населения. Работа социальных служб города и области направлена на максимальное упрощение процедуры получения субсидий. Как и в 2005 году, основным приоритетом местных властей является улучшение состояния муниципального жилищного фонда, создание максимально комфортных условий для проживания граждан. Так, в минувшем году начаты масштабные проекты по проведению капитального ремонта в жилых домах, обустройству дворовых площадок, уборке территории города и домовладений, вывозу бытовых отходов. В текущем году эти проекты будут продолжены.

Глава города Сергей Сметанюк подписал программу "Подвалы".
26.01.2006
Она предусматривает выделение из бюджета на эти цели более 30 миллионов рублей. С помощью этих средств коммунальные службы планируют привести в порядок 346 подвалов. На тех объектах, где подвалы залиты грунтовыми водами, предлагается провести геологические исследования, разработать перечень необходимых мер для отведения воды и составить сметы на осуществление работ. Всего в городе 142 подвала, где стоит вода. "Затопленные подвалы - это потенциальная опасность для жилого фонда. Все понимают, что нет смысла красить подъезды и заниматься благоустройством, если в доме парит из подвала. Поэтому и стоит задача по максимуму привести в надлежащий вид все подвалы: полузатопленные и затопленные. По каждому из них мы определились - как действовать, чтобы форсировать проведение работ и закрыть вопрос. В дальнейшем если будут случаться разовые факты затопления, то это станет исключением", - подчеркнул С. Сметанюк.

Глава города подписал распоряжение "О выделении средств" на стимулирование в первом квартале 2006 года качества уборки придомовой территории муниципального жилищного фонда.
26.01.2006
Подобная система поощрения дворников была опробована еще в сентябре-декабре 2005 года, когда в зависимости от качества работы конкретного дворника начислялась премия. Было отмечено, что качество труда работников, обеспечивающих чистоту дворов, заметно улучшилось. Подписанное распоряжение распространяется на дворников, числящихся в штате организаций и предприятий, занимающихся эксплуатацией муниципального жилищного фонда. Сейчас в городе работают 1240 дворников при потребности в 1855 (рассчитывается от общей площади дворовых территорий муниципального жилищного фонда). Специалисты отмечают, что благодаря дополнительному стимулированию этот вид деятельности дворника стал более привлекательным для горожан (уже появились желающие занять вакансии). Причем выделенные средства будут рассчитаны на 1855 трудовых мест, и любой вновь пришедший на работу дворником может претендовать на дополнительные (помимо заработной платы) финансовые средства.

Глава города поставил задачу более эффективно управлять общежитиями и создать в них достойные условия для жизни.
26.01.2006
В настоящее время в городе насчитывается 130 объектов, имеющих статус "общежитие". Обследовано 93,8%. В базу данных внесена информация по 80% помещений, из них 10,4% сдаются внаем, 18,7% имеют перепланировки, в 60,9% выявлены нарушения в документах на право пользования. Подавляющему большинству общежитий необходим капитальный ремонт. В минувшем году на деньги из областного и городского бюджетов был сделан выборочный капитальный ремонт на 21 объекте. В планах 2006 года - провести работы на 46. "Для решения вопроса по наведению порядка в общежитиях в сентябре 2005 года главой города было принято решение о введении должности заведующих общежитий. 26 человек приступили к работе, в основном это специалисты, которые ранее работали в управляющих компаниях, в правоохранительных органах и системе ЖКХ", - сказала Светлана Кугатова, заместитель директора по экономике муниципального учреждения "Имущественное казначейство города Тюмени". Они начали проверки по законности проживания граждан в муниципальных общежитиях, обследуют состояние объектов, проводят работы по подготовке к зиме. Определены и новые полномочия заведующих - они должны подписывать акты приемки после проведенных капитальных ремонтов. Глава города Сергей Сметанюк дал поручение изыскать возможность выделения помещения в общежитиях для размещения в них как заведующих, так и участковых уполномоченных милиции. По его мнению, это не только снимет криминогенные моменты, но и в какой-то мере защитит самих заведующих. Кроме того, были даны поручения специалистам имущественного казначейства подготовить расчеты по проведению ремонта входных групп в общежитиях, рассмотреть возможность размещать в общежитиях коридорного типа вахтеров.


Хабаровск (АСДГ)
Постановлением мэра города утверждены нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг населением и размеры платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений.
09.02.2006

С нынешнего года горожане должны платить 100% от экономически обоснованных затрат за услуги по содержанию и текущему ремонту жилых помещений в многоквартирных домах, а в оплате капитального ремонта общего имущества уровень платежей населения равен 80%. Также вырос по сравнению с 2005 годом в среднем на 13% тариф на жилищные услуги. Это обусловлено тем, что стоимость электроэнергии возросла на 13%; цена материалов увеличилась в среднем почти в 1,5 раза, на четверть повысились и затраты на услуги сторонних организаций - это касается вывоза мусора, техобслуживания и освидетельствования лифтов, обслуживания электроплит, проведения дератизации и дезинфекции. В расчетах размера платы за содержание и ремонт жилых помещений сохраняется дифференцированный подход, и плата зависит от этажности, благоустроенности и степени износа дома. Так, жители 1-2-этажных благоустроенных домов будут платить за услуги по содержанию и ремонту за квадратный метр общей площади 13,3 руб. (наниматели жилья) и 16,1 руб. (собственники). Для проживающих в домах высотой от 3 до 5 этажей плата за содержание и ремонт составит 15,65 руб. (для нанимателей) и 18,45 (для собственников квартир). Если дом 6-этажный и выше, то надо платить 19,97 руб. (для нанимателей) и 22,77 руб. (для собственников жилья). Ставки платы за содержание и ремонт в других домах, цифры даны в расчете на квадратный метр общей площади: 14,40 руб. - для нанимателей и 17,20 руб. - для собственников (ветхие благоустроенные жилые дома независимо от этажности, с износом более 65% для деревянных и 70% для каменных); 8,92 руб. - для нанимателей и 11,72 руб. - для собственников (1-2-этажные неблагоустроенные дома с износом до 65% для деревянных и 70% для каменных); 8,76 руб. - для нанимателей и 11,56 руб. - для собственников (ветхое неблагоустроенное жилье с износом свыше 65% для деревянных и более 70% для каменных домов). Для нанимателей жилых помещений предусмотрена плата за наем - она составит 3,50 руб. за квадратный метр общей площади. Изменился и размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда. Это обусловлено повышением доли населения в оплате затрат на эти услуги до 75%. Здесь также плата зависит от этажности, благоустроенности и степени износа дома, в котором располагается общежитие. Так, в 1-2-этажных благоустроенных домах плата за содержание и ремонт составит 43,86 руб. за квадратный метр площади комнаты, в 3-5-этажных домах - 51,91 руб., а в домах выше 6 этажей - 60,11 руб. в расчете на квадратный метр комнаты. Плата за наем в общежитиях составит 5,86 руб. за квадратный метр площади комнаты. Для социальной защиты малообеспеченных слоев населения сохраняется предельная доля расходов семьи на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах 22% от совокупного семейного дохода. Тем, у кого расходы на оплату жилья превышают эту величину, предоставляются субсидии.

Мэр города Александр Соколов стал лауреатом одной из самых престижных отечественных премий - "Российский Национальный Олимп".
09.02.2006
Премия ежегодно присуждается за выдающиеся успехи в различных сферах человеческой деятельности и, начиная с 1999 года, ее лауреатами стали известные государственные, общественные и политические деятели, руководители производства, деятели науки, образования, здравоохранения, культуры и искусства - Михаил Горбачев, Жорес Алферов, Минтимер Шаймиев, Святейший Патриарх Московский и Всея Руси Алексий II, Тихон Хренников, Майя Плисецкая, Юрий Сенкевич и другие. Александр Соколов отмечен премией в персональной номинации "Социальный региональный лидер России" - за целенаправленную и плодотворную работу по социально-экономическому развитию города, создание более комфортных условий для жизни и трудовой деятельности населения, активное содействие формированию гражданского общества. Помимо этого титула глава города награжден статуэткой "Золотой Олимп" и личным орденом "За Честь и Доблесть".

В администрации города совершенствуется практика подготовки к землепользованию перспективных городских территорий.
09.02.2006
Отныне, в соответствии с новым законодательством, все земельные участки, перспективные в застройке, предоставляются только через торги. В последнее время по этой схеме на торги были выставлены 138 земельных участков, на 37 из которых ведется реализация строительных проектов. При этом каждый из них предоставляется в землепользование уже сформированным, то есть с готовой градостроительной документацией и техническими условиями на подключение к коммуникациям. Сейчас в департаменте архитектуры и градостроительства администрации города подобным образом готовят около 50 городских кварталов, а всего предстоит проработать почти 2000. Вся разрабатываемая градостроительная документация теперь предварительно проходит процедуру публичных слушаний. В минувшем году в экспериментальном порядке с участием жителей и правообладателей земельных участков их было проведено 7. Возможности существующей инженерной инфраструктуры города не позволяют вести интенсивное землепользование, внедрять высокоплотную застройку. Это существенно снижает ценность и доходность земли, а в итоге, и недвижимости в городе, делает ее недостаточно привлекательной для потенциальных инвесторов. В связи с этим были разработаны и реализуются программы развития и модернизации инженерной инфраструктуры города и создания единой информационной системы коммуникаций. Самым оптимальным результатом, к которому стремятся сегодня в департаменте архитектуры и градостроительства, является предоставление в землепользование участков, предварительно освобожденных от ветхой застройки и с уже подведенными инженерными сетями. Экспериментально такая работа сейчас ведется по подготовке 3 земельных участков. Чтобы развивать на своей территории коммунальную инфраструктуру не только за счет собственных, но и федеральных источников финансирования, город намерен стать участником республиканской целевой программы "Жилище".

Декабрьская подготовка города к возможному химическому заражению Амура и обеспечению жизнедеятельности населения в условиях масштабного отключения водопровода, стала хорошей проверкой действий служб МЧС и властных структур.
09.02.2006
В связи с угрозой чрезвычайной ситуации были мобилизованы все имеющиеся в городе ресурсы, отработана схема действий оперативных служб, предприняты превентивные меры, что получило высокую оценку на федеральном уровне. На заседаниях оперативных штабов и на практике - в ходе проведенных учений, удалось выявить слабые места, как в техническом оснащении служб контроля и спасения, так и организации взаимодействия сил гражданской обороны и органов местного самоуправления. Урок, преподанный бензольным сунгарийским пятном, послужил основанием для выработки дополнительных мер, направленных на ликвидацию имеющихся недостатков. Мэром города Александром Соколовым, являющимся одновременно и начальником гражданской обороны Хабаровска, на 2006 год утверждены соответствующие организационно-методические мероприятия, которые позволят более полно реализовать функции муниципалитета в области гражданской обороны. Речь идет о совершенствовании уровня подготовки руководителей и специалистов, повышении их знаний и отработке навыков по предупреждению и ликвидации ЧС, смягчении их последствий, улучшении защищенности населения и потенциально опасных объектов городской инфраструктуры от угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера, а также террористических актов. При этом особое внимание предстоит уделить лучшей подготовке нештатных аварийно-спасательных формирований в муниципальных отраслях, обеспечить их тесное взаимодействие с профессиональными службами МЧС.

В минувшем году завершена работа над реализацией программы улучшения экологического состояния города, рассчитанной на 2001-2005 годы.
09.02.2006
За 5 лет было освоено 1,6 млрд. рублей, в том числе около 300 млн. рублей в 2005 году. Из экологического фонда города на природоохранные мероприятия израсходовано 59,6 млн. рублей. Немало сделано для организации переработки отходов и вторичного сырья. В прошлом году объем утилизированных пластиковых отходов составил около 300 тонн. ЗАО "Востокметаллургремонт" при финансовой поддержке экологического фонда возобновило прием отработанных аккумуляторных батарей, что позволит решить проблему утилизации в городе этого вида отходов. В рамках городской экологической программы продолжены работы по паспортизации и инвентаризации зеленых насаждений города. Муниципальному питомнику декоративных культур оказано содействие в приобретении специализированной техники для ухода за деревьями и кустарниками. Из экофонда на строительство второй очереди городских очистных сооружений канализации было направлено 3,5 млн. рублей, а на ликвидацию и рекультивацию неорганизованных свалок, очистку береговых полос и водоохранных зон -1,4 млн. рублей. В частности, было сформировано 22 школьных экологических отряда "Защитники природы", которые во время каникул трудились на очистке русел малых городских рек, занимались благоустройством города.


2. Актуальные статьи
Реформа ЖКХ

Участки, которые нам выбирают
Государство определило, как оно будет стимулировать создание инженерной инфраструктуры в местах новых застроек
С нынешнего года важнейший государственный инструмент реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Федеральная целевая программа "Жилище" получила подкрепление в виде нового раздела "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства". В рамках подпрограммы предпринимается попытка решить проблему недостатка собственных оборотных средств у застройщиков и отсутствия в большинстве случаев необходимого объема собственных активов для залогов при оформлении кредитов на строительство жилья.
Михаил Махлин
"Российская бизнес-газета", № 2 (539), 17.01.2006 г.

По словам заместителя начальника управления Росстроя Сергея Агапитова, в отличие от других данная подпрограмма является абсолютно новой, с новыми рыночными механизмами, "не имеющими аналогов в новейшей истории России".
Речь идет об обеспечении опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения.
Задачами подпрограммы являются, во-первых, реализация проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в различных регионах, во-вторых, демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, в-третьих, создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Напомним, что отвечающий за реализацию национальных проектов в правительстве первый вице-премьер Дмитрий Медведев обратил внимание на монополизм и клановость в жилстроительстве. Действительно, с точки зрения бизнеса предлагается лакомый кусок.
На реализацию подпрограммы в 2006-2010 годах будет направлено 285,6 миллиарда рублей, в том числе из федерального бюджета - 22,5, из региональных и местных бюджетов - 29,5, плюс средства частных кредиторов - 240,6 миллиарда рублей.
В федеральном бюджете в 2006 году на субсидирование процентных ставок по привлеченным российским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство учтены 1,7 миллиарда рублей вне ее рамок. Добавим, что Программа государственных внутренних заимствований Российской Федерации предоставляет государственные гарантии по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в размере 88,5 миллиарда рублей. Объемы гарантий будут идти по нарастающей: в 2006 году - 12,5, в 2007-м - 17,5, в 2008-м - 18,6, в 2009-м - 19,5, в 2010 году - 20,4 миллиардов рублей. По прогнозам Росстроя, реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод более 60 миллионов квадратных метров жилья, в том числе в 2006 году - 4,3 миллиона квадратных метров (8,5 процента от общего ввода жилья); в 2007-м - 7,8 (13,9 процента); в 2008-м - 11,8 (18,7 процента), в 2009 г. - 16,4 (23,2 процента); в 2010-м - 21,3 миллиона квадратных метров (26,6 процента).
Для активизации рыночных процессов с 2008 года упор будет сделан на хозяйствующие субъекты - застройщиков (девелоперов) или организации коммунального комплекса. В подпрограмму заложены две меры государственной поддержки: предоставление государственных гарантий Российской Федерации и субсидирование процентов по банковским кредитам.
Как сообщили в Росстрое, объем средств федерального бюджета и размер государственных гарантий Российской Федерации для реализации проектов не будет превышать сумму собственных средств регионального и местных бюджетов и размера государственных гарантий субъектов Российской Федерации и муниципальных гарантий на оказание аналогичных мер поддержки. Подпрограммой предусматриваются различные сочетания мер поддержки обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой на региональном (местном) и федеральном уровнях. Например, федеральный центр, регионы или муниципальные образования могут предоставлять частичные гарантии и субсидировать процентные ставки как по одним и тем же, так и по разным кредитам.
Особо подчеркивается, что использование гарантий служит не для полного, а только для частичного обеспечения каждого из кредитов. Это должно побуждать банки-кредиторы придирчивее отнестись к отбору проектов. По требованию банков заемщик может предоставить дополнительное обеспечение на часть кредита, не покрытую государственными или муниципальными гарантиями. Либо риски по возврату этой части кредита примет на себя сам банк-кредитор.
Установлено, что общий объем гарантий по кредитам, предоставленным в 2006 году, не должен быть более 80 процентов основной суммы долга, в 2007 году - 65, в 2008-2010 годах - 50 процентов. Исходя из этого будут субсидироваться проценты по кредитам за счет федерального и региональных (местных) бюджетов.
Расчет величины субсидирования в 2006 году исходит из 14-процентной ставки по кредитам. Таким образом, для заемщика она может быть снижена до 2,8 процента. В дальнейшем субсидированная процентная ставка будет также зависеть от рыночной. Кредиты, предоставляемые по процентной ставке выше рыночной, субсидироваться не будут.
Что касается источников погашения кредита, то ими станут средства от продажи или переуступки права аренды земельного участка, обеспеченного коммунальной инфраструктурой, выручка за построенное в последующие периоды жилье, регулируемые органами местного самоуправления тарифы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры.
Порядок предоставления государственных гарантий Российской Федерации, а также субсидирования процентных ставок разрабатывается минфином и в январе будет рассмотрен правительством.
Отбор участников подпрограммы производится на конкурсной основе при условии выполнения ключевых направлений государственной политики и позиций российского законодательства, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры. На первом этапе, особенно в 2006 году, будут рассматриваться только те заявки, к которым приложены обязательства субъекта РФ либо муниципальных органов власти о реализации направлений в предстоящем периоде. По каждому инвестиционному проекту заключаются трехсторонние договоры между заемщиками, реализующими его уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ и банками-кредиторами.
Проект должен предусматривать подведение к земельному участку всех систем жизнеобеспечения: тепло-, водо-, газо- и электроснабжение, водоотведение и связь. Смета на эти цели не может превышать 15 процентов всех затрат на жилищное строительство на данном участке. Причем органы власти вправе и даже обязаны предъявлять требования к застройщикам о возведении такого жилья, которое будет отвечать уровню платежеспособности населения, то есть быть доступным большинству, а не ограниченному кругу.
По словам Сергея Агапитова, заемщиками могут выступать органы местного самоуправления, организации коммунального комплекса или застройщики. Каждый из них разрабатывает бизнес-план проекта, по форме и содержанию удовлетворяющий требования банка для принятия решения о кредитовании, в том числе по объему необходимых гарантий, срокам, дополнительным условиям.
В подпрограмме смогут участвовать банки "не моложе" трех лет, у которых нет задолженности по уплате налогов перед бюджетами всех уровней. Следующее условие - выполнение нормативов, установленных инструкцией Центробанка "Об обязательных нормативах банков" от 17.01.2004 N 110-И и отсутствие убытков за последний отчетный год. Наконец, размер собственного капитала банка должен быть не менее миллиарда рублей, а уставный капитал - не менее 500 миллионов рублей.
Муниципальным образованиям для участия в подпрограмме надо доказать свою способность демонополизации и конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексность развития систем коммунальной инфраструктуры. Для этого необходимо принять основные нормативные документы: правила землепользования и застройки, проекты планировки городских территорий, предназначенных для жилищного строительства, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, определение платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа. Кроме того, при отборе проектов будет учитываться сложившаяся ситуация на территории муниципального образования с использованием мощностей коммунальной инфраструктуры, а также ликвидацией ветхого и аварийного жилфонда.
В качестве условий участия в подпрограмме для субъекта Российской Федерации будут использоваться в первую очередь показатели бюджетной дисциплины, а также объемы ввода жилья в регионе на тысячи человек и индекс доступности приобретения жилья.
В Росстрое отмечают, что заявки на участие в подпрограмме должны поступить к нему не позднее февраля, чтобы стать претендентами в 2006 году и не позднее марта - для включения в 2007 году. Участниками подпрограммы на текущий финансовый год станут регионы, имеющие лучшие значения критерия - максимальное отношение планируемого ввода квадратных метров жилья с использованием средств федеральной поддержки к размеру средств федеральной поддержки. В Росстрое считают, что наиболее серьезный подход к оценке предлагаемых проектов проявили в Татарстане и Башкортостане, Тамбовской, Томской, Курской и Челябинской областях. Эти регионы представили не только взвешенные предложения, но и предварительно проработали их с застройщиками и кредитным организациями.
К сожалению, есть и другие примеры, когда на волне Национального проекта пытаются решить за счет средств федерального бюджета задачи по строительству инженерных сетей к коттеджным участкам с далеко не доступным жильем. Кое-где собирались в рамках подпрограммы решить годами копившиеся проблемы муниципальных образований в коммунальном хозяйстве, забывая о необходимости дополнительного ввода жилья как такового.
Ожидаемые итоги реализации подпрограммы:
* дополнительный объем ввода жилья в результате реализации подпрограммы составит (млн. кв.м):
2006
2007
2008
2009
2010
4,3
7,8
11,8
16,4
21,3

* формирование рыночных механизмов в развитии коммунальной инфраструктуры
* увеличение частных инвестиций в сектор жилищного строительства



Форму управления домом можно поменять в любое время

Кампания по введению в Тюмени самоуправления в многоквартирных домах муниципального жилищного фонда набирает обороты. Она продлится до первого марта 2006 года. Но даже при четкой и слаженной работе организаторов, ведомств и служб городской администрации, областного департамента жилищно-коммунальной политики есть вероятность того, что часть домов все-таки останется "неорганизованной". Что их ожидает после первого марта и смогут ли они создать в своем доме товарищество после наступления указанного срока?

Людмила Васильева
"Тюменская область сегодня", 11 ноября 2005 г.

С этим и другими вопросами, касающимися создания и деятельности ТСЖ, в редакцию часто обращаются жители Тюмени. Разъяснение дает заместитель департамента жилищно-коммунальной политики Тюменской области, начальник управления реформирования и перспективного развития ЖКХ Евгений Васильевич Мискевич:
- Если люди не определились с формой домоуправления до первого марта, никто у них этого права не отнимает. Пугаться не нужно. Муниципалитет будет работать с ними и дальше. Жители в любое время могут поменять форму управления домом. Законом это не возбраняется. Срок первое марта 2006 года установлен для того, чтобы муниципалитет имел законное право по истечении его назначить управляющую компанию для обслуживания этих домов.
Перед тем, как развернуть в городе деятельность по созданию ТСЖ, была проведена большая подготовительная работа. Обследованы дома муниципального жилищного фонда, собрана база данных, определены приоритетные дома, на которых в первую очередь нужно провести собрания и разработать план работы. Безусловно, дело это новое. Никто еще никогда на муниципальном жилье не создавал товарищества собственников жилья. У населения нет четкого и ясного представления о том, что такое ТСЖ. Не каждый читал новый Жилищный кодекс.
Мы не ставим задачу сразу все дома перевести в ТСЖ. Это просто нереально. Бюджет не резиновый, и одномоментно весь муниципальный жилищный фонд привести в нормальное состояние невозможно. Таких денег нет ни в областном, ни в городском бюджетах. Важно, чтобы люди поняли, что они теперь могут выбирать, контролировать, заказывать те или иные услуги.
Сегодня процесс идет в домах, которые находятся в наиболее удовлетворительном состоянии, где сделан капитальный ремонт. Определяется по дефектной ведомости сумма средств, исходя из которой проводится финансирование работ вдоме. Остальные дома останутся в муниципальном жилищном фонде. Жильцам этих домов муниципалитет будет продолжать оказывать жилищные услуги.
После первого марта администрация обязана провести конкурс и как собственник жилищного фонда определить управляющую компанию, обслуживающую организацию. Для нас главное, чтобы люди почувствовали разницу между самоуправлением (ТСЖ) и прежней формой домоуправления и отдали предпочтение самоуправлению.
- На начальном этапе реформирования сложно сделать все юридически правильно. Что включает в себя этот процесс и кто оказывает помощь товариществу на первых порах?
- Снять дом с баланса муниципалитета и передать его правлению товарищества просто, здесь проблем нет. Подписывается распоряжение, и дом передается ТСЖ. При этом у муниципалитета остаются только неприватизированные квартиры. Что касается дальнейшего сопровождения, и департамент, и муниципалитет готовы оказать помощь. Для этого и создана при участии областного департамента ассоциация товариществ собственников жилья. Есть правовой департамент, который окажет юридическую помощь. С действующими ТСЖ ведется постоянная работа, организуются обучающие семинары, формируются группы по муниципальным образованиям. Инициативные группы, которые хотят стать управленцами, проходят обучение на курсах.
- Организаторам требуется затратить немало усилий, чтобы создать товарищество. Дело это непростое, хлопотное. Вознаграждается ли работа инициативной группы в организационный период из фонда администрации до утверждения ТСЖ или они проводят эту работу безвозмездно?
- Инициаторами выступают менеджеры, которые работают по доверенностям городской администрации и получают зарплату. Я еще не видел ни одного жителя, который бы сам пришел и сказал: "хотим организовать ТСЖ, помогите". Есть, конечно, единичные случаи. В основном работают менеджеры. А председатели и бухгалтеры состоят в штате товарищества и, соответственно, получают заработную плату.
Речь идет о том, что если мы переходим в ТСЖ, оптимизируется сама структура затрат на содержание дома. Нет тех больших расходов, которые идут сегодня на содержание управляющих компании, их управленческого аппарата, производственных баз, цехов. Все это заложено в тарифах коммунальных платежей. В ТСЖ не будет большого управленческого аппарата, только председатель, бухгалтер и часть обслуги. Сама система перехода на самоуправление приводит к тому, что население платит только за фактические услуги по содержанию дома.
- Какова сегодня система обслуживания домов, не входящих в ТСЖ?
- Муниципальным жилищным фондом города управляют четыре управляющие компании, среди которых ТМУП "Управляющая компания по ЖКХ "Север", ТМУП "Управляющая компания по ЖКХ "Юг", ТМУП "Управляющая компания "Заря-95". За каждой закреплен муниципальный жилищный фонд. Они проводят конкурс между организациями и фирмами на обслуживание этого жилищного фонда. Сама управляющая компания не занимается обслуживанием жилья, она как некая надстройка, представитель муниципалитета. Услуги по обслуживанию оказывают различные ООО, ЖЭУ, РЭУ, другие частные подрядные организации на договорных условиях.
Жильцы лишены возможности контролировать качество и количество предоставляемых ими услуг. Могут, конечно, пожаловаться в муниципалитет на некачественную работу, но повлиять на них не могут. Поэтому наша задача - донести до населения, что теперь есть возможность разорвать этот порочный круг, самостоятельно управлять своим домом.
- Хорошо, кто смог, перешли на самоуправление, создали ТСЖ. Как дальше строится работа этих товариществ по обслуживанию их жилья?
- Наряду с образованием ТСЖ в городе должен идти еще один процесс - привлечения к работе обслуживающих организаций. Об этом мы говорили за "круглым столом". ("ТОС" от 28.10.2005 г. - Л. Г.) Эти вопросы встают на собраниях жильцов. Сегодня нет выбора этих организаций. Пока не появится много предприятий, конкурирующих на рынке услуг, пока они не будут драться за каждый дом, уровень и качество их не возрастет. В муниципалитете сегодня примут всех, кто готов работать на жилье. Мы окажем им помощь по предоставлению информации.
Сейчас наша задача, чтобы у каждого собственника квартиры был конкретный договор, на основании которого он будет строить свои взаимоотношения с ресурсоснабжающей организацией. Люди должны знать, за что они платят.
- Одна из читательниц позвонила в редакцию и пожаловалась на недобропорядочность председателя ТСЖ. Случай этот частный, и все-таки как в таких случаях поступить жильцам?
- Если председатель не устраивает жильцов, они собирают собрание и переизбирают его. Есть много способов воздействия на недобросовестного руководителя. Надо обратиться в администрацию или ассоциацию ТСЖ.
- Есть вопросы читателей по такой категории жилья, как пансионаты. Их в городе много. Собственники пансионатов часто сами в них не проживают, а сдают внаем. При этом никто в них не прописан. У товарищества возникают трудности по сбору квартплаты.
- Если мы говорим об оплате услуг, то делается элементарно просто: нужно обратиться в ТРИЦ, где есть информация о владельцах. Данные о собственниках имеются и в регистрационной палате. Необходимо обратиться в муниципалитет к менеджеру, управляющему проектом по ТСЖ, где обязательно окажут помощь. Можно прийти к нам в департамент жилищно-коммунальной политики. Мы направим соответствующие запросы. Представитель ТСЖ вместе с участковым имеет право посетить квартиру и проверить фактическое число проживающих в ней. Должен сказать, что часть жилищного фонда в любом случае будет муниципальной. Есть определенные слои населения с низким уровнем дохода, которые не смогут содержать комфортное жилье. Они будут проживать в социальном жилье, которое находится на содержании муниципалитета.



Фактор собственности в проблеме реформирования ЖКХ России
Российское ЖКХ находится в состоянии тяжелого системного кризиса, является тормозом экономического роста и ареалом высокой социальной напряженности. Начало реформ в этой области было провозглашено еще в 1992 году, с тех пор мы живем в состоянии перманентной жилищно-коммунальной реформы, окончания которой не видно, как не видно и реальных результатов. Все это свидетельствует об отсутствии понимания сущности кризиса и, следовательно, реальных направлений выхода из него. Не видно понимания проблем ЖКХ и в научной среде, в последнее время эта проблематика почти полностью исчезла со страниц научных изданий.
С.Н.ГЛАЗУНОВ
научный сотрудник Института Проблем Управления РАН.
Ежемесячная газета для предпринимателей
"Свое дело", № 6, 2004

В общем спектре мнений по проблемам реформирования ЖКХ можно выделить три основных направления:
1. Правительственная программа. Основная идея - уменьшение доли государства в оплате услуг ЖКХ и перекладывание этих платежей на население; адресная социальная поддержка малоимущих; введение так называемых "персональных жилищных счетов", средства с которых жильцы должны "эффективно" расходовать, привлекая лучших поставщиков коммунальных услуг; внедрение конкурентных методов в системе коммунального обслуживания. Эта программа не достигает поставленной цели. Населению предлагают оплачивать 100 процентов цены услуг, рассчитанной по затратному принципу безотносительно к их качеству, плюс издержки на низкую эффективность. Стимулов для повышения качества нет - множество индивидуальных разрозненных плательщиков квартплаты не в состоянии стать эффективными заказчиками ЖКХ-услуг, это продолжают делать все те же государственные организации - ДЕЗ, РЭУ и т.д. Идея собрать 100 процентов квартплаты невыполнима, потому что для этого нет эффективного механизма. Когда население оплачивало лишь 50 процентов ЖКХ-услуг, число неплательщиков достигало 20 процентов, при повышении квартплаты до 100 процентов их число может достичь 40-50 процентов, что вкупе с адресными социальными доплатами сведет на нет все усилия, доля государства в платежах не уменьшится.
2. Либеральная концепция реформирования ЖКХ. Сущность ее заключается в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики, с главным лозунгом - приватизировать как можно больше и как можно быстрее, дальше рынок сам расставит все по своим местам. В рамках этой концепции (первый крупный шаг реформирования ЖКХ) была проведена масштабная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России сложился уродливый гибрид из различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире - муниципальные дома с приватизированными квартирами. По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны, но реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу новых. Это была тяжелая ошибка, которая привела к возникновению устойчивой неэффективной формы собственности, не поддающейся реформированию, институциональная ловушка.
3. "Московская модель" реформирования ЖКХ. Московская модель в основных чертах совпадает с правительственной программой, но московские власти более отчетливо понимают, что в ЖКХ нужен эффективный собственник, хозяин, что добиваться эффективного управления ЖКХ чиновничьими структурами малоперспективно. В качестве такового в "московской модели" избраны товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие имущественным комплексом (кондоминиум). Московские власти прилагают много усилий, чтобы организовать из муниципальных домов с приватизированными квартирами ТСЖ, или сразу же передать вновь построенные дома в кондоминиум. Но процесс продвигается очень трудно. На конец 2001 года из 40 тыс. московских жилых домов зарегистрировано всего около 700 ТСЖ, а реально работают лишь порядка 50 (0,1 процента). Необходимо отметить, что кондоминиумы - достаточно распространенная в мире форма собственности: в развитых зарубежных странах на их долю приходится в среднем примерно 15-20 процентов всего жилья.
Среди причин пробуксовки московской модели можно выделить: a) разобщенность людей в доме вследствие различного социального, финансового, культурного уровня, неспособность организоваться в коллектив, что необходимо для организации ТСЖ; б) проблема "локального социума": в одном доме проживают семьи различного денежного достатка, и состоятельные люди не хотят платить за бедных, пьяниц и опустившихся людей; в) нежелание людей брать на себя дополнительную нагрузку и расходы по управлению домом; г) наличие в доме неприватизированных, то есть муниципальных квартир, за которые должны нести расходы члены ТСЖ.
Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть, что именно дом в целом является основным и единственным поставщиком жилищных услуг, а не отдельно взятая квартира (как это принято считать в России, что нашло отражение и в законодательстве), так как квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в ней на 90 процентов зависит от свойств всего дома в целом. Жилой дом обеспечивает человеку: 1) жилищные услуги, и 2) заключает договоры (через управляющих) на коммунальное обслуживание жильцов (водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ, уборка мусора и т.д). Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием, производящим жилищные услуги и обеспечивающим поставку коммунальных услуг от организаций коммунального обслуживания. Если это предприятие работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и, наоборот, при низкоэффективной работе жильцы получают ЖКХ-услуги низкого качества. Известно, что эффективность работы любого предприятия зависит не в последнюю очередь от формы собственности. Также отметим, что только дом в целом может быть эффективным заказчиком коммунальных услуг (но никак не жильцы по отдельности), и от этого во многом зависит их качество.
В современных развитых странах (как и в дореволюционной России) можно выделить несколько основных типов (форм) собственности на городские жилые дома:
1. Частный односемейный дом. Это отдельно стоящий дом, коттедж, в котором проживает одна семья, являющийся частной собственностью кого-либо из членов семьи или общей долевой собственностью членов семьи. Это весьма распространенная форма городского жилья. В современных развитых странах достигает 20-30 процентов городского жилого фонда в крупных городах (в США - до 40 процентов), и до 50-70 процентов в небольших городах. Она также достаточно широко распространена в российских провинциальных городах.
2. Частный многоквартирный арендный дом. Дом и придомовая территория принадлежат владельцу (частному лицу, фирме, АО) на правах частной собственности, квартиры (или комнаты) сдаются жильцам внаем по коммерческим ценам без права отчуждения. Эта форма широко распространена в мире, существовала и в императорской России в виде "доходных домов", в современной России отсутствует.
3. Кондоминиум. Дом и придомовая территория находятся в совместной собственности всех жителей дома. Управляет имущественным комплексом товарищество собственников жилья (ТСЖ), куда входят все жильцы дома. Доля каждого жильца в общей собственности - его квартира, которая может отчуждаться путем купли-продажи другому владельцу. Новый владелец становится членом ТСЖ и обязан выполнять все правила, принятые для данного дома. Эта форма достаточно широко распространена в мире. В России существует лишь в зачаточном виде, к этой форме собственности с известными оговорками можно отнести также кооперативные дома советских времен.
4. Муниципальные многоквартирные арендные дома. Дом является федеральной (или муниципальной) собственностью, квартиры сдаются жильцам внаем по социальным, регулируемым ценам без права отчуждения. В зарубежных странах доля муниципального жилья невелика, это жилье для малоимущих, дотируемое из местного бюджета; в СССР, а затем в России - основная форма обеспечения граждан жильем.
5. Муниципальные многоквартирные дома с приватизированными квартирами. Дом является федеральной (или муниципальной) собственностью, часть квартир являются частной собственностью проживающих в них лиц, другая часть - муниципальные квартиры, сдающиеся жильцам внаем. И те, и другие оплачивают квартплату по социальным, регулируемым ценам. Эта структура является гибридом различных форм собственности, существует только в России и некоторых постсоциалистических странах. В зарубежных развитых странах аналогов не имеет.
6. Ведомственное жилье. Дом является собственностью предприятия, организации, ведомства, для которых предоставление жилищных услуг не является основной, профильной деятельностью. Квартиры сдаются внаем работникам предприятия по регулируемым ценам без права отчуждения. Имеет распространение во многих странах, но доля его невелика. В России до сих пор существует, особенно в большом количестве в провинциальных промышленных городах.
В Институте Проблем Управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок были проведены исследования эффективности всех перечисленных форм городского жилья. Оценки проводились по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: 1) жильцов дома, 2) домовладельца, 3) государства, 4) общества в целом. В результате исследования выяснилась следующая картина: наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные арендные дома, затем частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективной - муниципальное жилье, и самое неэффективное - муниципальные дома с приватизированными квартирами. В цифровом выражении распределение эффективности всех форм городского жилья выглядит следующим образом: частные арендные дома - 8,5; частные односемейные дома - 2,43; кондоминиумы - 1,89; муниципальные арендные дома - 1,13; муниципальные дома с приватизированными квартирами - 1,0, то есть эффективность частных арендных домов превышает эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами в 6,5 раза.
Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать не повышение квартплаты и не перевод муниципального жилья на самоокупаемость, а изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Сегодня в России доминирующей является самая неэффективная форма - муниципальные дома с приватизированными квартирами. Муниципальное жилье есть во многих странах, но доля его невелика (не более 10-20 процентов), и везде - это жилье для бедных, которые не способны решить свои жилищные проблемы без помощи государства. Нигде в мире муниципальное жилье не оплачивается жильцами на 100 процентов, доля оплаты составляет 40-60 процентов, остальное дотируется из местного бюджета. Право на получение квартиры в муниципальном доме имеют только малообеспеченные, люди с низким доходом. Люди со средними и высокими доходами обеспечиваются жильем в частном секторе.
Резюмируем вышесказанное. Для повышения эффективности функционирования ЖКХ необходимо изменение структуры форм собственности городского жилья:
- прекращение приватизации квартир в муниципальных домах, поощрение деприватизации;
- замораживание строительства низкоэффективного муниципального жилья (постепенно его доля начнет сокращаться, соответственно, будут уменьшаться и расходы бюджета), доведение доли МЖ до 30 процентов;
- форсированное строительство негосударственного жилья (частных доходных домов, кондоминиумов, кооперативов, частных гостиниц, коттеджей и т.д.);
- постепенный переход на финансирование муниципального сектора жилья за счет доходов от негосударственного сектора жилья;
- установление федерального стандарта на оплату ЖКХ в муниципальном секторе - 50 процентов от себестоимости, в частном секторе - 100 процентов;
- переход высокооплачиваемых жильцов на 100-процентную оплату ЖКХ-услуг путем их переселения (добровольного) из муниципального сектора в частный, высвобождающиеся квартиры - очередникам и малоимущим;
- недопущение смешения различных форм собственности;
- перевод ведомственного жилья не в муниципальный фонд, а в частный путем продажи инвестору или в кондоминиум.
Переход к более рациональной структуре собственности на жилые дома позволит существенно продвинуться в направлении реформирования ЖКХ.
Вестник Русского экономического общества № 78 от 15 марта 2003 г. (печатается в сокращении)
РЭО выражает благодарность за предоставленные материалы С.Н.ГЛАЗУНОВУ, научному сотруднику Института Проблем Управления РАН.

Реорганизация Водоканалов

В России пока нет значительного опыта работы частных управляющих компаний в водоканальном хозяйстве. В настоящее время они только начинают действовать. В отрасли сейчас работает пять частных операторов. Все они предлагают разные схемы и условия преобразования водоканалов, преследуя свою основную цель - извлечение наибольших прибылей.
Николай Жуков
"Коммунальный комплекс России" декабрь, 2005
На местах не могут разобраться в преимуществах и недостатках этих предложений, их соответствии законодательству. В результате мэры зачастую не могут принять нужное решение. Положение усугубляется еще и тем, что правительство и федеральные органы власти в этом не участвуют. Никого не волнует, к каким социальным последствиям приведет реорганизация водоканалов, лишение их статуса юридического лица, банкротство, превращение в "казенное предприятие по эксплуатации сооружений". Не учитываются также интересы персонала (занятость, достойная зарплата, социальные гарантии) и потребителей.
Вот почему Российская ассоциация водоснабжения и водоотведения вынуждена солидаризироваться с Общероссийским профсоюзом жизнеобеспечения и встать на защиту водоканалов и их работников. Необходимо также отстаивать интересы городов и следить за соблюдением принципов социальной справедливости.
Что предлагают специалисты ассоциации в сложившейся ситуации?
Реорганизация водоканалов - часть реформы ЖКХ
Мы внимательно изучили федеральные законы о приватизации, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, об общих принципах организации местного самоуправления, об основах регулирования тарифов в ЖКХ, новые Жилищный и Градостроительный кодексы. Было проведено много консультаций с Минэкономразвития, Росстроем, Минфином, другими ведомствами, общественными организациями, институтами. Вот некоторые выводы, к которым мы пришли по результатам всех рассмотрений и обсуждений.
Реформа ЖКХ буксует. Необходимы согласованные решения федеральных и региональных органов власти. Проведенная реформа федеральных органов исполнительной власти лишила ЖКХ единого органа, ответственного за этот сектор экономики. В 2006 г. нам предстоит реорганизовать как органы местного самоуправления, так и коммунальные предприятия. Задача осложняется тем, что ЖКХ, в отличие от других отраслей, еще только предстоит перейти к рыночным отношениям.
Для проведения реформы коммунального хозяйства на федеральном уровне существует необходимая законодательная база. На ее основе муниципалитеты и водоканалы должны повысить эффективность использования своего имущества.
В то же время региональные руководители и мэры городов отмечают недостаток нормативно-методических документов по инвентаризации и регистрации основных фондов и земельных участков. Не урегулированы также вопросы оборота муниципального имущества.
В этой связи заслуживает внимания проект Федерального закона о земельно-имущественных отношениях в ЖКХ, подготовленный Минэкономразвития РФ. Данный документ предусматривает отчуждение и приватизацию только непрофильной собственности. Установлен порядок разграничения оборота муниципального имущества. Оно должно быть возвращено "муниципальной казне". Затем всю инженерную инфраструктуру нужно по конкурсу передавать в управление частным операторам на концессионной основе (договор аренды с инвестициями). При этом инвестиции в развитие и модернизацию водоканалов следует заменить на кредитование, что будет эффективнее для обеих сторон.
Необходимо законодательно закрепить права инвестора и порядок обращения с основными средствами, созданными за его счет.
Пора реорганизовать МУПы
Ожидаемый закон о концессионных соглашениях муниципалитетам ничего не даст, так как носит слишком общий характер. Принятый закон о тарифном регулировании в ЖКХ предоставляет некоторые преимущества МУПам. Однако в дополнение к этому закону необходимо разработать комплекс методических указаний, что может надолго затормозить его реализацию.
Муниципалитетам следует использовать существующую законодательную базу. В случае промедления они могут лишиться своего имущества, так как действующее законодательство позволяет его приватизировать. Один из путей - банкротство предприятий (например, из-за долгов энергетикам, Газпрому и т. д.) и продажа их на конкурсных торгах. Такой способ практикуется в ряде регионов.
Институт "хозяйственного ведения" изжил себя, в частности, потому, что он ведет к монополизму в ЖКХ. В Гражданский кодекс РФ будут внесены соответствующие изменения.
Несовершенство МУПов состоит в том, что у них полностью отсутствует мотивация эффективного труда. Ни одни инвестор не вложит средства в модернизацию их имущества. Предполагается постепенно упразднить эти предприятия.
Главное направление модернизации и развития водоканалов связано с использованием инвестиционных соглашений (концессий).
Продажа или аренда?
Муниципалитеты признают, что необходимо совершенствовать управление их имуществом и создавать более эффективные управляющие компании. В то же время они считают, что имущество является их "валютой", средством воздействия на инвестора. Вот почему основные средства систем водоснабжения и канализации нельзя отдавать или продавать частникам. Лучше передавать их в аренду на небольшой срок или в концессию. По Гражданскому кодексу РФ, это возможно.
По мнению РАВВ, с которым согласны мэры ряда городов, нет необходимости делать из всех МУПов акционерные общества. Если муниципальное предприятие работает эффективно и, главное, у него урегулированы все вопросы с собственником, то не следует менять его организационно-правовую форму. Очень важно, чтобы между собственником и водоканалом было достигнуто понимание. Это залог успеха.
Управляющие компании (ОАО, ООО и т. д.) должны создаваться с участием собственника, профессионалов (в том числе специалистов водоканала), а также инвесторов. Последним не обязательно становиться хозяевами. Отраслевую принадлежность компаний нужно сохранять. Вся эта работа должна проводиться на конкурсной основе, о чем собственники обычно забывают.
Руководители муниципалитетов считают (и мы их в этом поддерживаем), что производственно-эксплуатационную базу и все вспомогательные объекты можно приватизировать уже сейчас. В соответствии с действующим законодательством это можно сделать через продажу на аукционах.
Однако в настоящее время мы осторожно подходим к рекомендациям тех или иных способов реорганизации водоканалов. В частности, считаем неприемлемой структуру РКС. Однозначные выводы о работе ООО РИС, ОАО "Новогор-Прикамье", Евразийского водного партнерства и некоторых других компаний пока делать рано. Наиболее приемлемы, на наш взгляд, схемы реорганизации, осуществляемые ООО "Росводоканал". Основываясь на этом мнении, мы дали соответствующие рекомендации водоканалам гг. Самары, Рязани, Астрахани, Саратова, Мурманска и др.



РКЦ в рыночных условиях

Реформу жилищно-коммунального хозяйства часто связывают с изданием федеральных нормативных актов, прямо и непосредственно влияющих на положение дел в этой отрасли. В действительности на ситуацию в ЖКХ оказывает влияние гораздо большее число факторов. Будущее коммунальной отрасли будет зависеть практически от всего комплекса российских реформ. В результате их осуществления одни формы хозяйственной жизни появятся, а другие - исчезнут. Сохранятся ли в будущем городские расчетно-кассовые центры (РКЦ)?
Андрей Борейко, заместитель директора по развитию бизнеса ООО "Заказные ИнформСистемы"
"Коммунальный комплекс России"
Влияния
Каким образом другие реформы повлияют на ЖКХ? Вот несколько примеров. В результате административной реформы было создано Министерство развития регионов, куда вскоре из состава Министерства промышленности и энергетики было передано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой). Муниципальная реформа и реформа межбюджетных отношений коснулись механизмов финансирования отрасли. Социальная реформа влияет на порядок и размеры оплаты коммунальных услуг. Жилищная реформа отразится на состоянии ЖКХ не только в связи с выходом нового Жилищного кодекса, но и через многие другие нормативные акты, входящие в пакет жилищных законов.
Эти многочисленные новации не могли быть согласованы между собой за столь короткий срок. В результате возникли многочисленные накладки, возросли риски хозяйствующих субъектов. Многие вопросы, в том числе правила работы городских расчетно-кассовых центров, так и не получили должного отражения в федеральном законодательстве. Потребуется некоторое время для того, чтобы ситуация устоялась и риски снизились.
Все эти процессы происходят на фоне коммерциализации отношений в ЖКХ. Появились частные операторы: РКС, КЭС и другие. В результате реформирования РАО "ЕЭС России" возникают независимые субъекты розничного рынка электроэнергии. Набирающий обороты процесс акционирования муниципальных предприятий тоже создает фактически новых участников рынка жилищно-коммунальных услуг.
Конкуренты РКЦ
На фоне зыбкого законодательного поля возникает много новых организаций, нацеленных на ускоренное освоение нарождающегося рынка. Особый интерес вызывают межрегиональные частные операторы. Они имеют ряд характерных особенностей: работают в нескольких регионах, располагают централизованными структурами управления и учета, а также довольно большими финансовыми ресурсами. Их менеджеры обладают опытом работы в рыночных условиях. Наконец, поставляемые ими услуги могут составлять существенную долю в "единой квитанции".
Неудивительно, что у этих организаций возникают особые требования к системе расчетов. В основу их деятельности положена, как правило, экономическая логика. То есть они должны окупаться и приносить прибыль. Поэтому коммерческие операторы вряд ли будут дожидаться, пока все субъекты ЖКХ приспособятся к новым условиям. Скорее, они будут действовать по обстоятельствам - где-то используя существующие структуры и модели расчетов, а где-то на свой страх и риск создавать новые. Смогут ли нынешние РКЦ, ИРЦ, ИВЦ и прочие расчетные центры подстроиться под эти конкурентные условия?
Очевидно, для расчетных центров происходящие изменения создают определенные угрозы, которые носят не только гипотетический характер. Многие из них уже материализуются. Например, в средствах массовой информации как на региональном, так и на федеральном уровне публикуется "черный пиар", где утверждается якобы незаконность расчетных центров как таковых. Предпринимаются попытки перехвата управления в местных РКЦ, а также создания параллельных систем для расчетов с потребителями.
Анализируя подобные факты, трудно не признать, что расчетные центры, их информационные активы и положение в системе ЖКХ представляют определенную ценность по крайней мере для тех, кто претендует занять их место.
Новые возможности
Было бы неверно обращать внимание на угрозы и не видеть тех своеобразных "окон возможностей", которые открываются у расчетных центров в ходе реформирования ЖКХ и отчасти провоцируют повышенный интерес к РКЦ. Введение 100% оплаты коммунальных услуг позволяет сделать рентабельным биллинговый бизнес. Если 2-3 года назад итоговая строка единого платежного документа во многих регионах составляла в среднем 300-400 руб., то сегодня не редкость квитанция в 1500 руб. и более. При этом традиционное для РКЦ комиссионное вознаграждение увеличивается пропорционально росту тарифов.
Второе "окно возможностей" возникает в связи с тем, что у государства появились новые потребности в информационном обеспечении. Некоторые расчетные центры ориентируются именно на этот специфический рынок услуг для государственной и муниципальной власти. Информационные фонды РКЦ/ВЦ зачастую являются более полными и актуальными, чем банки данных ведомственных учреждений.
Третье "окно возможностей" связано с тем, что перспективы поставщиков в плане создания собственных расчетных систем все же ограничены. Несмотря на относительно меньшую, по сравнению с другими капитальными затратами, стоимость информационных систем, инвестиции в их создание требуют наличия опытных специалистов и апробированных розничных технологий. Особую ценность дает эффект масштаба от обслуживания нескольких услуг или ресурсов. А его трудно добиться силами одного поставщика.
Таким образом, существующие расчетные центры вполне могут рассчитывать на место под солнцем в условиях коммерциализации ЖКХ. Они, как правило, располагают уникальными информационными фондами, кадрами и готовой инфраструктурой, пусть даже эти активы не всегда находятся в идеальном состоянии. Но при определенных условиях они могут быть востребованы участниками рынка.
Условия востребованности
Расчетные центры могут предложить рынку как минимум три серьезных преимущества:
- методологическую прозрачность расчетов;
- технологическую прозрачность расчетов;
- прямую экономическую выгоду.
Для расчетных центров методологическая прозрачность означает наличие понятной для всех поставщиков организационной и договорной схемы, наличие внятного описания учетной логики и регламентов взаимодействия с участниками расчетов.
Технологическая прозрачность заключается, прежде всего, в наличии документально оформленной технологии расчетов, в создании системы обучения и воспроизводства кадров, в систематическом обмене знаниями и опытом с другими расчетными центрами, и, наконец, в появлении и поддержке отраслевых технологических стандартов.
Что касается прямой экономической выгоды, то расчетным центрам стоит поинтересоваться тем, какие расходы несут поставщики на сбытовую деятельность, сопоставить эти данные со своими возможностями и, там где это возможно, наглядно продемонстрировать преимущества обслуживания населения через единый биллинговый центр.
При таких условиях расчетные центры смогут найти свое место в новых реалиях, закрепить свою инфраструктурную роль и снизить транзакционные издержки в жилищно-коммунальном хозяйстве.


Посчитаем по-новому

Каждый из нас является потребителем коммунальных услуг, живем ли мы в городе, или в сельской местности. Состояние жилого фонда и качество предоставляемых нам услуг всегда было объектом критики. Улучшить ситуацию призвана реформа ЖКХ, одобренная Указом Президента Российской Федерации. Администрацией Тюменской области было принято решение превратить наш регион в экспериментальную площадку по отработке принципов и методов реформирования коммунальной отрасли.
Габрусь Наталья
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"Тюменская область сегодня",14 ноября 2003


Реформой часто считается замена коммуникаций - труб, вентилей, установка счетчиков и т.д. Но не менее важно наладить нормально функционирующую систему расчетов с населением. Существующая система сборов очень громоздка, многоступенчата, неповоротлива, трудно поддается контролю. Сегодня платежи от населения собирают организации, предоставляющие коммунальные услуги. Для того, чтобы их оплатить человеку приходится ездить из одного конца города в другой: от "Тепловых сетей" к "Водоканалу", от "Водоканала" к "Электросетям", от "Электросетей" в ЖЭК... Решить эту проблему могут единые расчетные центры.
Расчетно-информационный центр (РИЦ) осуществляет сбор и расчет жилищно-коммунальных платежей. Эта специализированная организация ежемесячно производит оперативные расчеты в зависимости от реального потребления услуг. Создание РИЦ предполагает и объединение информационных потоков в единую специализированную базу, содержащую информацию об абонентах, объемах поставленных и потребленных жилищно-коммунальных услуг, их стоимости. Для этого применяется современная вычислительная техника, специализированное программное обеспечение. В результате упрощается процедура начисления жилищно-коммунальных платежей и субсидий, упорядочивается работа с льготными категориями граждан. И самое главное, будет осуществлен принцип "одной квитанции" или "одного окна", когда платежи населения за ЖКУ принимаются в одной организации, а не напрямую производителями тех или иных услуг.
Распоряжением администрации города Тюмени от 5 марта 2003 года утвержден план первоочередных мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на текущий год. Одно из мероприятий -- создание в городе "Расчетно-информационного центра по ЖКХ". Тюменцы будут вносить плату за все коммунальные услуги с любого отделения почтовой связи или банков. Таким образом, ЖЭУ будут заниматься только своими прямыми обязанностями: благоустраивать территории и поддерживать в порядке жилищный фонд.
Учредителями расчетно-информационного центра (РИЦ) выступили администрация Тюменской области, администрация Тюмени, акционерное общество "Тюменьэнерго". Для повышения прозрачности финансовых потоков РИЦ не должен существовать в форме муниципального предприятия или учреждения. Поэтому, расчетно-информационный центр в Тюмени будет создан в форме акционерного общества. Это позволит уйти из-под влияния муниципалитета как собственника предприятия.
Расчетно-информационный центр взаимодействует с МУ "Тюменским городским имущественным казначейством" (выполняющим функции собственника муниципального жилищного фонда), Департаментом координации систем жизнеобеспечения города и подрядной организацией, оказывающей жилищно-коммунальные услуги. Между ними заключается договор, который позволит направлять денежные средства, полученные от населения, тем организациям, которые предоставили жилищно-коммунальные услуги в соответствии с установленными объемами и качеством, подтвержденными актами проверки этих услуг. В функции расчетно-информационного центра входит: производить сбор и расчет платежей населения за жилищно-коммунальные услуги, начисление льгот и субсидий; принимать соответствующие меры по взысканию задолженностей; оформлять и рассылать квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг населению.
От любых преобразований в жилищной сфере население ожидает повышения тарифов на ЖКУ. Зачастую, повышением тарифов считается приведение их в соответствие с себестоимостью оказываемых услуг.
При перекрестном субсидировании тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение для юридических лиц и населения устанавливаются различными. Так, если сегодня население платит за 1 куб. м. воды 2 рубля 56 копеек, то предприятия и организации 4 рубля 26 копеек и 14 рублей 94 копейки (бюджетные и прочие соответственно). Предприятия платят больше, потому что население платит меньше, тем самым они содержат социальную сферу. Отсюда и более высокие цены на выпускаемую продукцию, и уход от уплаты налогов, и задержка выплаты заработной платы. Надеемся, что проблема перекрестного субсидирования решится в скором времени, с 1 января 2004 года практика установления различных по величине тарифов на услуги по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению будет отменена (Постановление Правительства РФ № 609 от 21.08.2001 г.). То есть, величина тарифов будет одинакова для всех групп потребителей (юридических и физических лиц) и приближена до уровня, обеспечивающего возмещение затрат на предоставление этих услуг и развитие объектов коммунальной инженерной инфраструктуры.
Изучение опыта реформирования показывает, что внедрение новых расчетных и тарификационных систем - одна из основных проблем преобразований. Для модернизации изношенных коммуникаций требуются значительные средства, которые могут быть привлечены при помощи новых расчетных систем. Это позволит улучшить качество предоставления ЖКУ и предотвратить нецелевое использование средств.






Учет ЖКУ: внедрение новых технологий

В условиях повышения цен на энергоресурсы и снижения запасов источников для выработки различных видов энергии, а также исчерпаемости водных ресурсов остро встают вопросы ресурсосбережения. Одним из элементов ресурсосбережения является установка приборов учета. Внедрение приборов учета воды, газа и тепловой энергии также входит в систему показателей оценки реализации Подпрограммы "Реформирование и модернизация ЖКК РФ" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Кроме того, применение приборов учета является методом предотвращения необоснованных расчетов (не за фактически потреблённые объемы) по коммунальным ресурсам.
Сандалова Н.В.
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
УРФО № 6, 2004

Одним из основных сдерживающих факторов развития данного направления ресурсосбережения и модернизации жилищного фонда является отсутствие простых механизмов взаимодействия, позволяющих производить расчеты по установленным приборам учета. Действующие системы взаиморасчетов не отвечают требованиям прозрачности и удобства для потребителей и оставлены на усмотрение ресурсоснабжающих организаций. В результате чего потребители вынуждены ходить от одной инстанции к другой в поисках информации о том, как и с кем им необходимо взаимодействовать, чтобы произвести установку и расчет по индивидуальному прибору учета. Ситуация осложняется тем, что и ресурсоснабжающие организации, и существующие расчетные центры должны руководствоваться общим порядком взаимодействия и расчетов, утверждаемым на уровне органа местного самоуправления. Однако в большинстве муниципальных образований либо не разработаны методики, либо имеющиеся методики до конца не доработаны и на практике приводят к еще более сложным ситуациям.
Действующее федеральное и региональное законодательство содержит только положения об обязательности приборного учета. Сам же порядок взаимодействия потребителей и поставщиков при организации учета должен быть установлен на уровне муниципальных образований. Существование различных комбинаций приборов учета на объектах зданий обуславливает блок вопросов, связанных с распределением учтенных объемов между конечными потребителями. Например, порядок взаиморасчетов в условиях работы общедомового и поквартирных приборов учета, а также в условиях отсутствия одного из таких видов приборов.
Учитывая возрастающее значение данного вопроса, Департамент ЖКХ области с целью упорядочения отношений оплаты за коммунальные ресурсы при массовой установке приборов учета взял на себя разработку соответствующих методических указаний. Для участия в работе также были приглашены специалисты Консалтинговой группы "Лекс".
В основу методических рекомендаций положены простые и удобные схемы взаимоотношений граждан, проживающих в многоквартирных домах и управляющих компаний по расчетам за потребленные ресурсы при различных комбинациях приборов учета. Схемы предусматривают и возможное участие расчетных центров.
В рамках методических рекомендаций предложены методики распределения показаний общедомовых приборов учета между гражданами, проживающими в многоквартирных домах при отсутствии у них поквартирных приборов учета; определены правила расчетов расходов на общедомовые нужды и т.п.
Необходимость данного документа не вызывает сомнений. Однако только в силах органов местного самоуправления навести порядок в регулировании данных взаимоотношений путем утверждения на своей территории не только методики расчетов, но что не менее важно, и методики перерасчетов при организации приборного учета.


Способы управления многоквартирным домом
Cвой дом: выбирай или проиграешь

До первого марта 2006 года осталось совсем мало времени. А ведь именно к этому
сроку собственникам квартир надо выбрать способ управления многоквартирным домом, если они хотят непосредственно поучаствовать в судьбе своего дома. Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом: непосредственно, через управляющую организацию или путем создания ТСЖ (жилищных и жилищно-строительных кооперативов).
Наталья Габрусь,
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"Вслух о главном", 20 января 2006 года

Непосредственное управление
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. От их имени в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников, уполномоченный остальными по доверенности.
Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться. По действующему ранее федеральному закону "О товариществах собственников жилья", такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении законом не ограничено.

Даешь профессиональное управление!
Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.
В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде. В договоре управления прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные ЖКУ. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме. Прописывается порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки ЖКУ. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки. Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).

Что дает собственникам ТСЖ (ЖК, ПК), созданное в их доме?
Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом на практике является товарищество собственников жилья. Преимущества данного способа управления:
- ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ. Выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе. При проведении конкурса собственники сами устанавливают требования к конкурсантам-подрядчикам и сами контролируют процесс предоставления ЖКУ.
- Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств.
- ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Само решает, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.
- В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.
- Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.
Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий Жилищный кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.

Где собственность, там и ответственность

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Наталья Габрусь,
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"Сибирский посад", № 25, 20-26 июня 2005 г.

Каждый гражданин, приобретающий квартиру на праве собственности одновременно получает в общую собственность (совместную с соседями) лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
По решению собственников, принятому на общем собрании, возможно уменьшение размера общего имущества, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование третьим лицам (физическим и юридическим лицам). Однако, Жилищный кодекс содержит оговорку: объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование третьим лицам, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Например, нельзя передать в пользование третьим лицам технический подвал в котором имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, так как существует опасность ограниченного доступа в такой подвал после его передачи.
На плечи совладельцев жилого дома ложится бремя осуществлять текущий и капитальный ремонт дома, содержать места общего пользования в надлежащем состоянии.
По действующему Жилищному кодексу РФ (ч.1 ст.165) органы местного самоуправления могут предоставлять товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, управляющим компаниям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Однако, это не обязанность, а право местных властей. Для примера: по данным Тюменского областного комитета госстатистики, на конец 2003 года площадь квартир в ветхом и аварийном жилищном фонде г. Тюмени составляла 232 300 кв.м. Капитально отремонтированы 20 200 кв.м. жилых домов. Будут ли местные власти оказывать поддержку, как часто и в каком объеме, покажет время.

Как выбрать способ управления домом?
Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в доме выбрать способ управления домом до 1 марта 2006 года. Если собственники дома поленились сделать такой выбор, органы местного самоуправления сами определят управляющую организацию по итогам конкурса.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

С чем может столкнуться собственник при каждом способе управления?
Непосредственное управление
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками помещений в доме без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
Собственники не несут расходы по управлению, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя. Однако, затраты на обучение персонала могут возникнуть в том случае, если собственники помещений в доме на общем собрании примут решение об обучении одного из них, который будет действовать от имени остальных на основании доверенности. На практике такие случаи редки.
При ведении договорной деятельности с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг, возможны следующие варианты отношений:
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться (собирать собрания собственников, заключать договоры, чаще общаться друг с другом, нести ответственность за содержание дома). По действующему ранее федеральному закону "О товариществах собственников жилья", такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом законом не ограничено.

Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении домом посредством товариществ собственников жилья (потребительских кооперативов, жилищных кооперативов), собственники помещений в доме сами несут расходы по управлению общим имуществом, содержат штат управления. Кроме того, в случае необходимости они оплачивают и обучение лиц, привлекаемых к управлению домом из числа собственников либо сторонних лиц. Эффективность работы управленческого штата напрямую зависит от профессионализма так называемых house-masters (управдомов).
Данный способ управления предполагает возможность содержать и обслуживать дома путем оказания некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы). Вероятно, что работник, работающий на себя да еще и получающий за это вознаграждение выполнит свои обязанности более качественно, чем тот, кто работает на другого. Большую роль играет доверие остальных собственников к такому работнику.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры управления многоквартирным домом с управляющими организациями, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Способ управления домом посредством создания ТСЖ хорош тем, что жильцы могут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК). Кроме того, действующий Жилищный кодекс (ст. 137) позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность (перечень видов деятельности - ст. 137 ЖК). Доходы от такой деятельности могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.

Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Отметим, что договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени всех собственников помещений в доме.
В расходы по содержанию дома включаются затраты на управление, то есть жильцы обязаны оплачивать услуги управляющей организации. Так как управляющие организации оказывают услуги на профессиональной основе, исключаются расходы на обучение персонала.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
В большинстве зарубежных стран управление жилищным фондом осуществляется через различные объединения собственников жилья, ассоциации, кондоминиумы, жилищные товарищества (аналоги наших товариществ собственников жилья).
В США государственное жилье составляет лишь около пяти процентов всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Здесь широко распространены ассоциации собственников квартир. Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять деятельность по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
В Германии жители в многоквартирных домах объединяются в жилищные товарищества, которые избирают управляющего домом. Управляющий, как держатель и распределитель средств жителей, имеет право распоряжаться ими. Он же и несет ответственность за деньги перед жителями. С управляющим заключается контракт.
Совместные домовладения получили широкое распространение во Франции и Великобритании, Испании и Польше.
В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы - явление редкое. В союзы объединяется лишь незначительная часть жителей. Связано это, возможно, с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Для управления домом приглашают профессиональных менеджеров.
Зачастую, у собственников жилья в зарубежных странах не возникает вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Формы управления существуют там давно, в отличие от России. Поэтому, жильцам и не приходится серьезно задумываться о том, какие действия предпринять: объединяться в ТСЖ, нанимать управляющую компанию или управлять самостоятельно.
Теперь и российские граждане получили возможность проявить свою гражданскую активность, возможность принимать важные решения по управлению общей собственностью, позволяющие быстро и эффективно решать жилищно-коммунальные проблемы.



Собственнику жилого дома дана возможность выбора

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Габрусь Наталья,
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"Жилищно-коммунальный комплекс Урала", № 4, 2005г.

Что мы понимаем под управлением многоквартирным жилым домом?
Попытаемся сформулировать понятие "управление многоквартирным жилым домом", определим условные критерии выбора способа управления и обозначим договорные связи при каждом из способов управления.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия "управление многоквартирным жилым домом", хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Давайте обозначим признаки управления многоквартирным домом:
- Деятельность. Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.
- Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
- управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
- управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
- Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъект управления:
- осуществляет управленческую и организационную работу;
- принимает решения;
- обеспечивает достижение поставленных целей.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
- Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
- Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Таким образом,
Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений в доме обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления
Непосредственное управление
ТСЖ, ЖК, иные ПК
Управляющие организации
Критерии дифференциации



Заключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУ
Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники


Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями - поставщиками ЖКУ
Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом
Заключения договора не требуется
Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).
Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала
Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.
Имеет место, если в органы управления выбраны лица - не профессионалы в области управления многоквартирным домом.
Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала
Могут быть.
Могут быть.
Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления
Нет.
Есть.
Есть.
Количество собственников в доме
До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ "О товариществах собственников жилья").
От 4 (условно).
От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме
Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.
Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.
Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома
Нет расходов на управление домом.
- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);
- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);
- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности - ст. 137 ЖК).
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Договорные связи
Непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.



Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).



Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).





Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Тарифы по оплате ЖКУ

Отчего растет квартплата
Сергей Сиваев
Директор направления
"Городское хозяйство"
Фонда "Институт экономики города"
"Финансовый контроль", 11(48) 2005 г.
Как росли тарифы
Действительно, если сравнить темпы роста тарифов по оплате ЖКУ для населения и ИПЦ в последние пять лет, то выяснится, что, к примеру, в 2001 году оплата населением ЖКУ возросла более чем в полтора раза, при том что инфляция составила 119%. В 2002 году платежи за жилищные услуги возросли более чем в 1,8 раза при инфляции на уровне 15% в год, а по итогам первых трёх месяцев 2005 года стоимость ЖКУ для населения увеличилась почти на 30% при росте индекса потребительских цен всего лишь на 5% (рис. 1).


Рис. 1

В этой ситуации любому потребителю жилищно-коммунальных услуг представляется единственно верным решением законодательным образом ограничить рост тарифов, к примеру, уровнем инфляции.

Уроки прошлого
Столь, казалось бы, блестящее решение проблемы, к сожалению, ни к чему хорошему не приведёт. Возможно, многие уже забыли, но ограничение темпов роста тарифов на ЖКУ существовало в течение первых трёх лет после дефолта 1998 года. К примеру, по итогам 1998 года инфляция составила 85%, при том что стоимость ЖКУ для населения возросла всего лишь на 12%, а к началу 2002 года разница между темпом роста ИПЦ и тарифов по оплате ЖКУ нарастающим итогом с 1997 года составила 186%. Реальные цены на услуги ЖКХ показаны кривой зелёного цвета (рис. 2).


Рис. 2

Удержание тарифов на ЖКУ и прежде всего на коммунальные услуги на фоне всеобщего роста цен на товары и услуги предопределило образование значительных убытков предприятий жилищно-коммунального комплекса (рис. 3). В частности, на каждый рубль расходов по основной деятельности предприятия жилищно-коммунального комплекса получили по итогам 2000 года 17 коп. убытков, причём в жилищном секторе убытки достигали уровня 61 коп. на 1 рубль расходов.


Рис. 3

Практически все поступления от реализации ЖКУ в те годы уходили на финансирование текущей деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса, ремонтно-восстановительные работы практически не проводились, что привело к ускоренной деградации основных фондов коммунального сектора (рис. 4).


Рис. 4

В то же время более высокая динамика роста стоимости топливно-энергетических ресурсов, потребляемых в процессе производства ЖКУ, привела к почти 1,5-кратному росту кредиторской задолженности предприятий, превысившей по итогам 2004 года 307 млрд. руб. (рис. 5).


Рис. 5

Лишь к началу 2005 года темпы роста стоимости тарифов на ЖКУ для населения нарастающим итогом с 1997 года стали сопоставимыми с темпами ИПЦ, таким образом, только в этом году удалось хотя бы формально преодолеть негативные последствия недофинансирования жилищно-коммунального комплекса в предшествующие годы.

Почему росли платежи населения
Пожалуй, наиболее типичной реакцией потребителя ЖКУ на информацию об очередном росте тарифов является искреннее недоумение: почему я должен платить так много? Действительно, а на что же тратятся платежи потребителей и почему эти платежи постоянно растут?
Первой причиной роста платежей населения является рост расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса по производству и предоставлению ЖКУ. В структуре расходов предприятий основную часть занимают материальные затраты (57,6% в целом по всем видам ЖКУ по итогам 2004 г., от 34,4% по жилищным услугам до 82,4% по услуге газоснабжения - рис. 6).


Рис. 6

Эти затраты в целом по всем видам ЖКУ более чем на 80% связаны с расходами по приобретению топливно-энергетических и иных ресурсов (рис. 7).


Рис. 7

Традиционное предположение о том, что рост тарифов по оплате ЖКУ связан исключительно с необходимостью увеличения зарплаты работникам жилищно-коммунального комплекса, к большому сожалению для этих работников, ещё не стало реальностью: в структуре расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса на оплату труда по итогам прошлого года приходилось лишь 20%, при этом начисленная среднемесячная заработная плата в отрасли по итогам 2004 года составила 7508 руб. (85% от среднероссийского уровня).
Таким образом, повышение стоимости предоставления ЖКУ связано в основном с повышением стоимости ресурсов, потребляемых предприятиями жилищно-коммунального комплекса в процессе производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Второй причиной роста величины платежа за ЖКУ является повышение установленного уровня оплаты населением потреблённых услуг. На начало 90-х жилищные услуги (содержание и ремонт жилфонда) оплачивались гражданами лишь на 1%, коммунальные услуги - на 8%, оставшаяся сумма компенсировалась предприятиям жилищно-коммунального комплекса за счёт бюджетных дотаций. Федеральным законом от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" было установлено, что в течение 5 лет, то есть к 1998 году, необходимо обеспечить переход к 100%-ной оплате населением жилищно-коммунальных услуг. Впоследствии изначально установленный 5-летний срок перехода к полной оплате ЖКУ был изменён на 10-летний, т. е. предполагалось, что переход к 100%-ной оплате ЖКУ должен произойти к 2003 году, но последующие постановления российского правительства неизменно переносили срок введения полной оплаты ЖКУ. В итоге к концу 1999 года установленный уровень оплаты был повышен лишь до 48%, за период с 2000 года по начало 2005 года величина данного показателя возросла в 1,6 раза с 53% до 84% (рис. 8).


Рис. 8

Впрочем, следует учитывать, что каждый субъект Российской Федерации имеет право самостоятельно устанавливать уровень оплаты населением ЖКУ. К примеру, по итогам первого квартала 2005 года в трёх субъектах Российской Федерации (Курская область, Коми-Пермяцкий автономный округ, Кабардино-Балкарская Республика) население оплачивало полную стоимость ЖКУ, тогда как в 4 регионах (Ненецкий, Корякский и Чукотский автономные округа, Республика Саха (Якутия) установленный уровень оплаты не превышал 50%, т. е. оставался практически неизменным на протяжении последних пяти лет.
Вклад каждого из двух вышеперечисленных факторов в общий рост платежа населения за ЖКУ проиллюстрирован на рис. 9 и 10.


Рис. 9




Рис. 10

В частности, по итогам 2001 года прирост платежа в 1,55 раза по сравнению с 2000 г. на 77% был связан с ростом стоимости производства ЖКУ и лишь на 23% был обеспечен повышением установленного уровня оплаты населением ЖКУ, тогда как в 2004 году и первом квартале 2005 года прирост платежа был больше чем на половину предопределён увеличением уровня оплаты. В целом за период с 2000 г. по первый квартал 2005 года платёж населения за ЖКУ в среднем по России возрос в 4,33 раза, причём оба фактора повлияли на совокупный прирост платежа населения примерно в равной мере.
Таким образом, повышение платежа населения в последние пять лет было в почти равной мере связано как с увеличением стоимости производства и предоставления ЖКУ, так и с увеличением установленного уровня оплаты ЖКУ для населения.


"Прекратить вакханалию в сфере тарифов на ЖКХ"
Вынесенный в подзаголовок тезис был озвучен президентом 5 сентября 2005 года на встрече с руководством правительства, Федерального Собрания и членами президиума Госсовета. Им же был предложен механизм прекращения вакханалии: "Право определять размеры тарифов в этих сферах надо, конечно, предоставить органам субъектов Федерации, но не выше предела, установленного федеральным правительством". Данное предложение получило всемерную поддержку как среди участников встречи, так и среди региональных лидеров. Таким образом, с лёгкой руки президента вся ответственность за повышение платежей населения за ЖКУ в предыдущие годы была возложена на органы местного самоуправления муниципальных образований. А так ли это?
В настоящее время в соответствии с федеральным законодательством регулирование тарифов по оплате ЖКУ для населения осуществляется на двух уровнях:
* органы местного самоуправления осуществляют регулирование тарифов по оплате услуг содержания и обслуживания жилфонда, водоснабжения и водоотведения;
* органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляют регулирование тарифов по оплате услуг теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения), электроснабжения и газоснабжения.
В общей величине платежа населения за ЖКУ на долю оплаты услуг, тарифы по которым регулируются на муниципальном уровне, приходится около трети (рис. 11).


Рис. 11

Как следствие, прирост платежа населения лишь отчасти был связан с решениями органов местного самоуправления муниципальных образований: в частности, по итогам 2001 года "вклад" органов местного самоуправления в прирост платежа составил 32%, к 2004 году величина данного показателя возросла до 47%, но по итогам первого квартала 2005 года влияние муниципалитетов на общую величину прироста платежа населения сократилось до 31%. Учитывая тот факт, что в соответствии с положениями нового Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления устанавливают размер платежа за жилищные услуги только в определённом количестве случаев, их влияние на величину платежа за ЖКУ в конечном счёте сведётся к установлению тарифов на услуги муниципальных предприятий водоснабжения и водоотведения, "вклад" которых в прирост платежа населения по итогам первого квартала 2005 года составил всего лишь 14%.
Таким образом, в настоящее время лишь треть прироста платежа населения связана с тарифным регулированием на муниципальном уровне, а в ближайшие годы эта доля может сократиться до 15%.
Подводя итог, ещё раз сформулируем основные результаты анализа причин роста тарифов в жилищно-коммунальной сфере:
* рост тарифов по оплате ЖКУ для населения в 2001-2005 гг. был предопределён значительным недофинансированием жилищно-коммунального комплекса, вызванным ограничением темпов роста тарифов по оплате ЖКУ в 1998-2000 гг.;
* увеличение расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса в основном было связано с увеличением стоимости топливно-энергетических и иных ресурсов, потребляемых предприятиями в процессе производства и предоставления ЖКУ;
* увеличение платежа населения за потреблённые ЖКУ в последние пять лет было в равной мере связано как с увеличением стоимости производства и предоставления ЖКУ, так и с увеличением уровня оплаты ЖКУ для населения;
* лишь треть прироста платежа населения за ЖКУ в последние годы была связана с тарифным регулированием на муниципальном уровне, в ближайшие годы эта доля может сократиться до 15%, как следствие, передача всех полномочий по регулированию тарифов на региональный уровень практически не окажет сколь-нибудь существенного влияния на темпы роста величины платежа населения за ЖКУ.

Если и ждать ускорения, то тарифов...

1 марта вступил в законную силу новый Жилищный кодекс. Его принятие совпало с монетизацией льгот и с ежегодным повышением тарифов на коммунальные услуги. Поэтому...все свои вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, журналисты адресовали на пресс-конференции руководителю Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимиру Аверченко. Он сразу же оговорился, что его агентство не занимается регулированием тарифов в области ЖКХ, контролем и надзором, а лишь анализирует ситуацию, осуществляет программы. в том числе и по реформированию ЖКХ.
Б.Бухарина
"Московская правда", 11 марта 2005 г.
Кодекс не исключит проблем
- Это принципиально другой Жилищный кодекс, отражающий реалии современного состояния экономики и гражданского общества, развития рыночных отношений, - сказал Владимир Аверченко. - В целом я бы рассматривал его как попытку государства, общества и законодателей приблизиться к той ситуации, которая сложилась в России.
По мнению руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ, новый кодекс позволит субъектам РФ самим определять и уровень, с которого нужно оказывать жилищные субсидии, и уровень платежей при условии, что недостающую часть муниципальный или региональный бюджет будет оплачивать сам. Раньше же принимались решения о льготах, о низком уровне платежей, но не было определено, кто будет компенсировать недоплаченные суммы.
К некоторым позициям новый кодекс относится более жестко. Например, если гражданин разрушает квартиру, наносит ущерб, который создает неудобства соседям, жителям дома, то он в судебном порядке может быть даже выселен. Это жесткая мера, но ведь проблема на протяжении десятилетий никак не решалась: никто не мог ничего сделать с теми, кто портил нервы, не хотел соблюдать общечеловеческие нормы морали.
Меж тем руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ убежден, что в процессе реализации нового Жилищного кодекса возникнет немало проблем. Например, в новом документе нет такого понятия, как предоставление отдельной комнаты. Это важно при получении жилья семьей, где есть, скажем, больной туберкулезом. Ему нужна не просто площадь, а именно отдельное помещение.
- Я думаю, - сказал Владимир Аверченко, - что новый кодекс поставит проблемы и перед жилищно-строительными кооперативами. В нем записано, что они должны преобразоваться в ТСЖ. Но ЖСК используются гражданами не только для урегулирования всех вопросов, связанных с совместным проживанием и управлением собственностью, но и для получения прибыли. Законодательство же по ТСЖ получение такой прибыли не предусматривает.
Убыточно по сути
Владимир Аверченко охарактеризовал ситуацию с жилищно-коммунальным хозяйством как критическую: оно изношено по техническому состоянию, далеко не в XXI веке по уровню технологий, плохо финансируется, убыточно по своей сути. Ситуация сама по себе не изменится. Она складывалась многими поколениями, и сегодня в регионах эксплуатируется инфраструктура, созданная еще нашими прапрадедушками. Недавно в Санкт-Петербурге во время прорыва трубопровода откопали деревянную трубу, которая эксплуатировалась со времен Петра I.
В 2003 году убытки в жилищно-коммунальном хозяйстве составили 83 миллиарда рублей. Они складываются из тех сумм, которые недоплачивают физические и юридические лица, а также бюджеты разных уровней, такие федеральные структуры, как армия, Министерство внутренних дел, налоговая инспекция, налоговая полиция, которым ряд лет вообще не выделялись деньги на коммунальные платежи. Сюда же можно отнести и неплатежи из-за неправильной, неграмотной тарифной политики, когда низкий тариф не подкреплен финансовым вкладом. Предоставив льготы населению, ЖКХ в 2004-м недополучило по ним 13 миллиардов рублей, а по жилищным субсидиям - 3 миллиарда.
- Фактически ЖКХ, - сказал Аверченко, - превратилось в большой собес, который берет на себя социально-экономические риски и социально-экономические затраты, которые не должен нести. Даже если предположить, что все физические и юридические лица вернут ЖКХ свои долги, 100 миллиардов рублей убытка все равно останутся. Сегодня даже не известно, откуда их восполнить.
Реформы, оказывается, идут, но медленно
В апреле 1997 года был принят указ президента РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Хотя реформа, считает Владимир Аверченко, началась задолго до этого указа. Она идет постепенно, небольшими темпами, потому что эта сфера очень болезненна, а доходы граждан весьма низкие.
- Фактически, - сказал он, - в стране нет ни одного региона, где бы не были созданы предпосылки для развития рыночных отношений в ЖКХ. Подтверждение тому - конкуренция за право эксплуатировать предприятия в этой сфере. Правда, не во всей, а, скажем, в системах газоснабжения, электрообеспечения, теплоснабжения в тех городах, где сбалансирована тарифная политика. Чтобы войти в этот рынок, частные компании даже идут на снижение тарифов.
Увы, эти примеры не носят массового характера. Сфера ЖКХ убыточна, и приход сюда бизнеса при наличии гарантированных убытков довольно проблематичен. Чтобы начать снижать издержки, нужно по крайней мере не иметь убытков на момент старта.
По мнению руководителя Федерального агентства, резервов для развития ЖКХ как раз много. Магистральный, как он сказал, путь - снижение издержек, а дальше, как следствие, снижение тарифов на коммунальные услуги.
В чем абсолютно прав В. Аверченко, так это в том, что расточительность наших граждан не знает предела. Например, отопление одного квадратного метра жилой площади в среднем по нашей стране обходится в 80 литров условного топлива. В Германии - 3 литра, в Швеции, где аналогичные климатические условия, - 14 литров. Если приведем в порядок теплотрассы, закроем подъезды, сделаем герметичными окна, поставим регуляторы на батареи и приборы учета, чтобы повысить заинтересованность самих граждан в снижении расходов, то затраты здесь можно снизить как минимум в четыре раза
В Москве процесс проходит мягче
По мнению руководителя Федерального агентства, в инфраструктуру Москвы всегда вкладывалось больше денег, поэтому техническое состояние инженерных коммуникаций, жилого фонда в столице лучше, чем во многих регионах.
Кроме того, Москва тратит больше средств на социальную поддержку населения, приняв соответствующие законодательные акты. Так что процесс реформ здесь идет мягче.
Например, жилищные субсидии в столице получают все, у кого коммунальные платежи выше тринадцати процентов от совокупного дохода семьи.
По России этот уровень составляет 22 процента. При государственном федеральном стандарте 90 процентов в Москве до 2005 года уровень платежей граждан был ниже 60 процентов.
Стандарт - еше не факт...
В августе 2004 года правительство РФ приняло постановление о переходе в течение 2005 года (когда именно, решают сами субъекты Федерации) на стопроцентную оплату коммунальных услуг от федерального стандарта.
- Важно при этом понять, - подчеркнул Владимир Аверченко, - что федеральный стандарт - это некая планка, которая установлена правительством, чтобы спланировать бюджетное софинансирование субъектам Федерации. Кто не выполняет этот стандарт и устанавливает уровень платежей ниже, тот недополучает энную сумму из федерального бюджета и должен заплатить гражданам из своего кармана, отправив деньги в коммунальное хозяйство.
По существу федеральный стандарт - утвержденная правительством стоимость услуг на один квадратный метр. Но это вовсе не значит, что гражданин в этом случае оплачивает сто процентов фактических затрат. Аверченко уверяет, что последние три года стандарт оставался неизменным, чтобы дать возможность субъектам Федерации, которые осуществляют регулирование коммунальных тарифов, привести ситуацию на местах в соответствие с ним.
За что и сколько?
Не все граждане России одинаково пользуются услугами ЖКХ. Например, на селе их уровень составляет менее 20 процентов, в городе - 88 процентов. Поэтому повышение тарифов прежде всего бьет по карману жителей городов и поселков городского типа.
В среднем по России самая дорогая услуга для населения - отопление - 30,2%, горячее водоснабжение - 17,6%, водоснабжение и канализация -14,8%, газоснабжение - 5,9%, электроснабжение - 9,5%
Если посмотреть на таблицу инженерной инфраструктуры нашей страны, то самый "маленький" износ у жилья - в среднем по стране 45%, самый большой - у водохозяйства - 65,3%.
- Каждый знает, если туфли износились на 70%, их бессмысленно нести к сапожнику. В сфере ЖКХ, - подчеркнул Владимир Аверченко, - мы находимся перед такой критической чертой. Если не примем экстренных мер, то окажемся завтра без воды и тепла. Поэтому так важно объединить усилия государства, муниципалитетов, бизнеса и потребителей, чтобы сделать коммунальную сферу и комфортной, и приемлемой по цене.
Инициатива снизу
В этом году нам предстоит перейти в жилищно-коммунальной сфере на адресное субсидирование деньгами. Такая монетизация льгот в ЖКХ на территории страны фактически еще не происходит, за исключением двух субъектов Федерации - Татарстана и Тюменской области. Они самостоятельно приняли решение и осуществили монетизацию льгот. Можно сказать, что это своего рода эксперимент.
- С 1 января этого года Татарстан и Тюменская область, - пояснил Владимир Аверченко, - подняли тарифы до 100% и тут же увеличили социальную поддержку населению: выросло число субсидируемых и обеспечена адресность субсидий.
В этих регионах людям сначала объяснили, сколько денег они будут получать, и только потом выдали платежки. В Татарстане и вовсе за каждым чиновником закрепили по восемь семей и, пока он лично не переговорил с каждой, никаких мер не предпринималось.
Хуже тем, кто на грани...
- Увеличение тарифов на коммунальные услуги приведет к рост субсидий и числа тех, кто их получает. Мы ожидаем, - сказал Владимир Аверченко, - что количество субсидируемых до конца этого года увеличится с 13,5% до 17%.
В прошлом году 44 млн. россиян, или 1/3 населения нашей страны, получали льготы в ЖКХ. По сравнению с 2002 годом это количество снизилось на 5 млн. В стране действует сегодня 4200 центров по выплате жилищных субсидий, которые получали в прошлом году 13,5% семей. В общей сложности выплачено 35 млрд. рублей.
С ростом тарифов та категория граждан, которая получает сегодня субсидии, не пострадает. Хуже тем, кто рядом с этой гранью: право на субсидию нет, а доходы невелики. Вот по ним в основном и ударит повышение тарифов. Это, как сказал Аверченко, самая "болезненная группа" нашего населения. Он считает, что помочь ей могут сами субъекты Федерации, у них есть такой инструмент. В качестве примера была названа Москва, где субсидии выплачиваются всем, у кого платежи за коммунальные услуги превышают 13%. Это существенная помощь большой категории граждан. Но для того, чтобы снизить федеральный "порог" получения субсидий, скажем, на 2% (с 22% до 20%), нужно 30 млрд. рублей. Так что любое решение требует тщательных расчетов.
Руководитель Федерального агентства предостерег здесь от популистских решений, приведя в пример Ульяновскую область, где устанавливали минимальные платежи и долго не повышали их. В результате кредиторская задолженность по области к середине 2004 года составила 6 млрд. рублей и сравнялась с годовым бюджетом в области. Все коммунальное хозяйство было поставлено на грань краха. Население осталось без коммунальных услуг, а работники ЖКХ без зарплаты.
- Любое решение, - сказал Владимир Аверченко, - должно носить компромиссный характер между органами власти и населением-noтребителем. Его надо разъяснять и просчитывать, суммы должны быть обоснованными, а источник привлечения средств четким.
Долги нельзя списывать
Как урегулировать ситуацию в ЖКХ? Может быть, списать долги и начать с чистого листа?
- Я против этого, - сказал руководитель Федерального агентства, - потому что списывание приведет к безответственности, к надежде на то, что новые долги тоже будут списаны. Более разумный путь - реструктуризация долгов, их отсрочка, чтобы дать возможность коммунальному хозяйству вздохнуть.
По словам Аверченко, по поручению правительства сейчас разрабатывается проект закона "О финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ", где как раз должны быть прописаны механизмы реструктуризации задолженности.

Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения

Дмитрий Гордеев
"Жилищное право", 22.09.2005

В России сложилась практика, при которой собственники помещений - граждане и организации - отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и "назначали" управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами. Муниципалитет, как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими собственниками помещений. До сего дня во всех городах и района России устанавливалась одинаковая плата за содержание и ремонт жилья для нанимателей собственников жилых помещений. Из-за монополизации рынка управления и содержания многоквартирных домов услуги и работы жилищных унитарных предприятий оплачивались по муниципальным ценам. Размер платы за наем независимо от доходов нанимателей был символическим и не дифференцировался в зависимости от потребительских качеств жилья. В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными дома ми и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. С такой степенью детализации ранее эти вопросы в федеральных законах не регулировались. Во многих городах и районах Российской Федерации органы местного самоуправления уже приступили к формированию экономических отношений в жилищной сфере в соответствии с положениями VII и VIII разделов Кодекса. Немаловажная роль в этих отношениях отводится новой системе определения размера платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Первое, на что необходимо обратить внимание, это законодательное устранение всеобщего регулирования цен на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Роль органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации в установлении размера платы на содержание и ремонт жилых помещений серьезно изменена. Надо различать права органов публичной власти устанавливать цены для нанимателей и для собственников.
Собственники всегда обязаны нести расходы на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это было установлено еще в 1993 году в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Причем собственники помещений - это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург, Российская Федерация. Поэтому в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) именно собственники в первую очередь обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.
Для собственников основным способом установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность,
сколько они предполагают за это платить. Такое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. Порядок проведения общих собраний собственников помещений и принятия на них решений установлен статьями 45-48 ЖК РФ.
Если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.
Плата за содержание и ремонт должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ2. Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан, так и для муниципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).
Правомочия органов местного самоуправления устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения тесно увязаны законодателем с наличием или отсутствием решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Фактически законодатель предусмотрел ограниченный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопросу определения размера платы вместо собственников помещений. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в установленный срок или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (статья 18) установлено, что на это им дается 1 год после введения в действие Кодекса (то есть до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выполнили предусмотренную статьей 161 обязанность по выбору способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации3. В последующем такие конкурсы будут проводиться в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе определяются все условия договора управления домом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципалитеты могут устанавливать свои цены на содержание и ремонт для каждого отдельного многоквартирного дома.
"Среднегородских" или "среднерайонных" цен быть не может. Дифференцированное определение органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях) для каждого многоквартирного дома является новым подходом. В соответствии с Жилищным кодексом РФ решения, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помещений. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только собственники помещений в отдельном многоквартирном доме обязаны содержать это имущество (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 статьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользоваться и в установленных пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).
Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства придомовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемый органами местного самоуправления во всех предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях должен определяться дифференцированно для каждого многоквартирного дома.
В отличие от положений Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения "на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья". Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" принималось во исполнение ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"4 и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.
Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления вправе отразить "метод экономической обоснованности расходов". При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда равном размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в таком доме "метод экономической обоснованности расходов" практически неприменим.
Как уже было сказано, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Федерации. Победитель конкурса будет определяться путем оценки в совокупности предлагаемых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, профессиональных возможностей для управления домом и других условий. Вероятно, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления победителя конкурса. То есть, претенденты на управление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквартирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содержанию и соответствующую им цену. В этом случае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на условиях, предложенных победителем конкурса.
В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключение договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса. Необходимо учитывать, что установление размера платы за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей организации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключены с собственниками помещений без проведения открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Правительством РФ. Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ непосредственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения общего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). Поскольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, условия договора (в том числе и размер платы) должны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанавливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на основании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и выполнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквартирным домом в соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (пункт 2), но не согласовали порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", а ими являются "условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение". В отношении договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий определен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не позволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизионных норм в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией орган местного самоуправления не вправе устанавливать размер такой платы.
Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливают органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственников помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государственного или муниципального жилищного фонда может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управлении многоквартирным домом самостоятельно или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю5. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собственники помещений (в том числе и муниципалитет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязательства перед наймодателями, вносят плату управляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Жилищный кодекс РФ по-новому определяет порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в общежитиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются "специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов". Из этого следует, что законодатель не отождествляет понятия "общежитие" и "многоквартирный дом". Жилищный кодекс РФ не содержит легального определения понятия "многоквартирный дом". Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает квартирой "структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении". Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жилые помещения в общежитиях к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).
Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Поскольку договор найма жилого помещения в общежитии является разновидностью договора найма помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей должен устанавливаться органами местного самоуправления, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установленный разделом VII Жилищного кодекса РФ новый порядок определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структуре собственности в жилищной сфере, уменьшает административное воздействие, сложившееся еще с советских времен. Определение размера платы в соответствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конкуренции управляющих и ремонтно-строительных организаций, способствовать повышению качества содержания и ремонта жилья.
Несмотря на это название платежа, в соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.
2. До принятия нового постановления в части не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действует Положение о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденное постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444.
3. Такие открытые конкурсы по отбору управляющих организаций должны проводиться органами местного самоуправления в отношении каждого отдельного многоквартирного дома в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
4. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.
5. См. также постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. №315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения".


Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете Жилищного кодекса РФ

Вступивший в действие Жилищный кодекс расширил права и обязанности собственников жилых помещений, упорядочил оплату гражданами (собственниками и нанимателями жилых помещений) жилого помещения и коммунальных услуг, привел многие нормы в соответствие с нормами гражданского законодательства.
Н.А. Астафьева,
Журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", ноябрь 2005 г.

Обязательными для исполнения в жилищной сфере в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны стать:
- решение о способе управления конкретным многоквартирным домом, принимаемое на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений, включая муниципалитет на правах такого же собственника;
- заключение договоров между всеми лицами, которые управляют или обслуживают жилищный фонд (собственники - управляющая компания, управляющая компания - обслуживающие и ресурсоснабжающие организации);
- наличие управляющей организации, которая одна управляет домом.
В общем порядке наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг вносят:
- плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения;
- плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения для таких граждан включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяются исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах в общежитии - исходя из площади этих комнат.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Это относится к собственникам как жилых, так и нежилых помещений.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме включает:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения;
- плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
От того, какой способ управления выберут собственники жилых помещений и примут ли они вообще решение о выборе способа управления общим имуществом, зависит, какие платежи, в каком размере и кому они будут вносить в счет оплаты жилого помещения.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений дома. При этом часть работ собственники могут делать самостоятельно, например поочередную уборку мест общего пользования, содержание придомовой территории и т. д., не оплачивая эти работы и услуги. Платежи за остальные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственники жилых помещений вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие работы и услуги.
Подобный способ управления, скорее всего, может быть реализован в домах из 2-4 квартир.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме создадут ТСЖ, ЖСК или другое объединение собственников для целей управления общим имуществом, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖСК и другого объединения собственников, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок их внесения определяются органами управления ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников в соответствии с их уставами. Собственники помещений в таком доме, не являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников, должны также нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, ЖСК или другим объединением собственников.
И, наконец, если собственники жилых помещений выберут способ управления домом с помощью управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком не менее чем на один год. Внесение платежей в данном случае осуществляется этой управляющей организации.
Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления. При этом плата за наем вносится наймодателю, а плата за содержание и ремонт жилого помещения - управляющей организации.
Органы местного самоуправления устанавливают также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В любом случае, независимо от того, какой способ управления общим имуществом в многоквартирном доме выбран, или если такое решение на общем собрании собственников помещений не принято, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от набора работ по ремонту и услуг по содержанию общего имущества.
В этой связи необходимо обратить внимание на применение постановлений Правительства РФ от 30.07.04 № 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" и от 17.02.04 № 89 "Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства".
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и настоящему Федеральному закону. Жилищный кодекс РФ не предусматривает, что порядок и условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг гражданами или основы ценообразования в сфере ЖКХ определяет Правительство РФ. Однако многие нормы данных постановлений Правительства РФ не только не противоречат Жилищному кодексу РФ, но являются единственными нормативными правовыми актами, регулирующими отдельные вопросы, связанные с оплатой гражданами жилья и коммунальных услуг.
Так, постановлением Правительства РФ № 392 утвержден Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и установлено, что Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, утверждается Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации (утвержден приказом Минпромэнерго России от 09.11.04 № 114). Данные перечни должны применяться при формировании размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с этим же постановлением оплата коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, должна осуществляться по единым правилам, условиям и тарифам, т. е. оплата коммунальных услуг для граждан - нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и граждан - собственников жилых помещений, проживающих в жилых домах, в т. ч. в которых созданы ТСЖ или другие объединения собственников, при равных условиях благоустроенности и подключения к энергоресурсам должна производиться по одинаковым тарифам. Это относится и к собственникам индивидуальных жилых домов.
Надо подчеркнуть, что данное постановление Правительства РФ не регулирует ценообразование в сфере жилищно-коммунального хозяйства, оно лишь говорит о том, в каком порядке должны оплачивать жилье и коммунальные услуги граждане. Поэтому в отношении коммунальных услуг применение в данном случае единых тарифов не означает применение средних тарифов. В случае, если на территории муниципального образования теплоснабжение обеспечивается, например, тремя предприятиями, которым в установленном порядке установлены тарифы, и население оплачивает полную стоимость коммунальных услуг, тарифы для населения, проживающего в домах, подключенных к энергоресурсам, поставляемым этими предприятиями, будут разными.
По сути, такая же норма содержится и в ч. 3 ст. 157 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Состав оплачиваемых коммунальных услуг определяется в настоящее время ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, а не постановлением Правительства РФ от 30.07.04 № 392. Плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Обслуживание лифтов и вывоз бытовых отходов оплачиваются в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
С принятием Жилищного кодекса РФ многое изменяется при предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок предоставления субсидий будет единый для всех регионов России, его определяет Правительство РФ. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации не смогут разрабатывать и утверждать свои региональные порядки (не ухудшающие положение граждан по сравнению с федеральным порядком).
Регулирование затрат регионального бюджета и числа граждан, которые потенциально смогут обращаться за субсидиями, будет производиться субъектами Российской Федерации по трем параметрам
- трем региональным стандартам:
- стоимости жилищно-коммунальных услуг;
- нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
- максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Таким образом, федеральная власть не будет регулировать параметры предоставления субсидий, поскольку это полномочия субъектов Российской Федерации.
Предоставление субсидий (прием заявлений граждан, расчет субсидий, перечисление их гражданам) будет осуществляться органами местного самоуправления либо уполномоченными ими учреждениями.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должны перечисляться гражданам на банковские счета или вклады до востребования (зачисляться на персонифицированные социальные счета граждан), выдаваться в денежной форме через организации связи либо иным способом. В 2005 г. на такие формы работы должны перейти все регионы.
Значительно расширяется перечень категорий граждан, которым будут предоставляться субсидии. Дополнительно в программу субсидий попадут наниматели жилых помещений в частном жилищном фонде и все пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Сохраняется порядок, при котором для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума, как и прежде, максимально допустимая доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи будет зависеть напрямую от доходов: чем меньше доходы, тем меньше доля (ниже регионального стандарта). Поскольку основная масса семей, получающих субсидии, имеет доход ниже прожиточного минимума, доля их собственных доходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг будет значительно ниже установленного регионального стандарта.
Например, при снижении установленного стандарта доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в субъекте Российской Федерации до 18% в программу субсидий попадут дополнительно граждане, доходы которых близки к прожиточному минимуму, а те граждане, у которых доходы ниже прожиточного минимума, будут платить, соответственно, еще меньше. Так, при прожиточном минимуме 2000 руб. и среднедушевом доходе семьи 1500 руб. доля в совокупном доходе такой семьи на расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг составит 13,5%, при среднедушевом доходе 1000 руб. - соответственно 9%.
Региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг должен устанавливаться по муниципальным образованиям в расчете на одного члена семьи для семей различной численности. При определении его размера учитывается стоимость содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанная исходя из цен и тарифов для нанимателей жилых помещений по договору социального найма, проживающих в жилых домах или жилых помещениях в многоквартирных домах, соответствующих средним условиям в муниципальном образовании, соответствующего регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг.
При определении жилого дома или многоквартирного дома, который соответствует средним условиям проживания в муниципальном образовании, должны учитываться:
- уровень благоустройства дома: наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. газобаллонных установок), отопления (теплоснабжения), в т. ч. печного отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом; степень благоустройства придомовой территории, а также другие параметры;
- конструктивные и технические параметры дома: степень износа, этажность, материал стен и кровли, а также другие параметры.
Порядок предоставления субсидий в соответствии с Жилищным кодексом РФ не ухудшит положения граждан по сравнению с предшествовавшим порядком. Более того, для наиболее социально незащищенных граждан, которые имеют доходы значительно ниже прожиточного минимума и проживают в условиях, "не дотягивающих" до средних условий в муниципальном образовании, размер субсидии будет больше, и может сложиться ситуация, что они вообще не будут оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации. Из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь субъектам Российской Федерации на предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. За счет средств бюджета субъекта Российской Федерации должно осуществляться также финансирование расходов на обеспечение предоставления субсидий гражданам органами местного самоуправления в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Не надо забывать и о предстоящей монетизации льгот на жилищно-коммунальные услуги. В соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций в соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса РФ сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса РФ.
В ряде принятых до введения в действие Жилищного кодекса РФ федеральных законов (в ред. Федерального закона от 22.08.04 № 122-ФЗ и Федерального закона от 29.12.04 № 199-ФЗ) по вопросам предоставления мер социальной поддержки граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг (Федеральный закон от 10.01.02 № 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" (п. 17 ст. 2), Закон РФ от 15.05.91 № 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (п. 3 ст. 14), Федеральный закон от 24.11.95 № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (ст. 282), Федеральный закон от 12.01.95 № 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 232)), относящихся к расходным обязательствам Российской Федерации, указано, что:
- Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, установленные этими законами;
- средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций, зачисляемых в установленном для исполнения федерального бюджета порядке на счета бюджетов субъектов Российской Федерации;
- формы предоставления мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг определяются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Выплата денежных компенсаций в настоящее время установлена Федеральным законом от 27.05.98 № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих". В соответствии с п. 4 ст. 24 указанного закона члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, имеют право на компенсационные выплаты по оплате общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях - жилой площади), а также найма, содержания и ремонта жилых помещений, а собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах, а также по оплате коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда.
Денежную форму предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональным льготникам выбрали лишь Республика Татарстан и Тюменская область.
На заседании Правительства РФ 28 октября 2004 г. был рассмотрен вопрос о первоочередных мерах по переводу предприятий и организаций ЖКХ на работу в рыночных условиях. К первоочередным мерам по преобразованиям в жилищно-коммунальном хозяйстве отнесен и переход в рамках реализации полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по оказанию мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренных Федеральным законом от 22.08.04 № 122-ФЗ, к предоставлению указанных мер социальной поддержки в форме денежных выплат.
Приведение законодательства о льготах отдельным категориям граждан в соответствие с Жилищным кодексом РФ, предоставление мер социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (льгот) в виде денежных компенсаций должны упорядочить вопросы как социальной поддержки граждан в ходе реформирования отрасли, так и связанные с финансированием льгот из бюджетов всех уровней, что, в свою очередь, должно привести к оздоровлению системы предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг и развитию рыночных отношений в жилищном и коммунальном секторах.

Загадки ЖКХ

Очередное заседание дискуссионного клуба состоялось в Фонде "Институт экономики города". На этот раз предметом обсуждения стала тема, которая волнует каждого из нас: "Почему растут тарифы в ЖКХ?" Свои точки зрения высказали два эксперта - директор направления городского хозяйства фонда Сергей Сиваев и бизнесмен-практик, председатель Правления ООО "Евразийское водное партнерство" Сергей Яшечкин.
Газета "Квартира, дача, офис", 27.07.2005

Прогнозы, а не факты
"Нельзя основывать расчет тарифов на приблизительных мнениях государственных экспертов - так называемой госэкпертизе, - горячился С. Яшечкин. - У нас в основе регулирования лежит не факт деятельности предприятий, а прогноз. А вдруг зима окажется теплее, чем предсказывали? Как, кстати, произошло в нынешнем году, в результате чего РАО ЕЭС "вышло" из нее с большими ресурсами, чем планировалось". По мнению бизнесмена, экспертиза должна быть отдана в частные руки. В противном случае, сохранив свою "государственность", она останется инструментом политического давления. "Экспертиза должна остаться государственной, - оппонировал С. Яшечкину С. Сиваев. - Просто нужно научиться говорить правду о реальной структуре бухгалтерских затрат предприятия и уйти от той системы, когда компаниям выгодно завышать свои расходы. То есть, нужно "перевернуть ситуацию с ног на голову".
Факты и прогнозы
Эксперты фонда проделали серьезную работу по анализу и прогнозированию ситуации с тарифами в отрасли. После "знаменитого" дефолта 1998 года и на протяжении почти четырех лет тарифы на ЖКУ были искусственно "заморожены". Цены в магазинах росли - и выросли, в итоге, в два-три раза, - а оплата "коммуналки" населением оставалась неким социальным благом или нетронутым инфляцией "островком" в бурном море все увеличивающихся цен. Такая ситуация, разумеется, шла вразрез с экономическими законами и привела не только к серьезным убыткам и дальнейшему износу предприятий ЖКХ (их просто не на что было реконструировать), но и к так называемой "накопленной инфляции".
В принципе, подобную ситуацию можно представить следующим образом: власти как будто все сильнее сжимали пружину инфляции, не давая ей распрямиться. Но настал момент, когда сил сдерживать ее сопротивление не осталось - пружина инфляции "выстрелила", и тарифы взлетели вверх. За последние три года цены на ЖКУ росли в среднем на 30 % ежегодно. Стабилизировать ситуацию удалось только в начале текущего года. Тогда темпы роста тарифов и индекса потребительских цен (или по-простому инфляции) сравнялись. Значительно увеличилась и доля населения в оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в начале 90-х годов мы платили лишь около 4% от их стоимости, то по итогам первого квартала 2005 года этот показатель был равен уже 85 процентам. Еще один интересный момент - к этому времени Федерация полностью отстранилась от дотирования ЖКУ, так что оставшиеся "недоплаченными" населением 15% дотируют либо местные бюджеты, либо промышленные предприятия, которые, так же как и граждане, являются потребителями ЖКУ. Правда, платят за них на порядок больше.
За себя и за того парня
Переплата коммерческих потребителей коммунальных ресурсов за население называется "перекрестным" субсидированием. По итогам 2004 года оно составило более 130 миллиардов рублей. Особенно много переплачивают металлурги и строители.
"Такая система, - отмечает С. Сиваев, - служит на благо "богатым" потребителям ЖКУ среди населения - тем, кто имеет большие квартиры - ведь "коммуналка" зависит от количества квадратных метров. А по-хорошему нужно, чтобы такая помощь была адресной - по-настоящему малообеспеченным слоям населения". Согласно выкладкам экспертов фонда, для 84% населения выгода от перекрестного субсидирования или полностью отсутствует, или не превышает 5% от их официальных доходов. Для более чем четверти населения России расходы по оплате ЖКУ составляют лишь около 1% от зарплаты - той, за которую они расписываются в ведомости. Если на перекрестном субсидировании будет поставлен крест, то эта доля возрастет лишь ненамного. Что же касается наименее обеспеченных граждан - их в России около 8%, тех, кто получает меньше тысячи рублей в месяц - то их расходы в этом случае также не изменятся.
Сценарии и прогнозы
Как считают эксперты фонда, на сегодняшний день существует четыре возможных сценария изменения тарифов на ЖКУ для населения. От наиболее консервативных (то есть сохранения неизменным существующего уровня оплаты "коммуналки" до его незначительного повышения в пределах инфляции) до радикальных (то есть экономически обоснованных, но с 30% ограничением роста к уровню предыдущего года, либо "одномоментно" поднятых безо всяких ограничений). По мнению С. Яшечкина, для России предпочтительнее экономически обоснованные тарифы. Правда, эти тарифы должны быть "разнесены": то есть мало того, что отличаться для разных регионов (на Севере, к примеру, электроэнергии тратят больше и, соответственно, плата за нее занимает больший процент в общих расходах на коммуналку), но также и быть разделенными на публичные (то есть нормативный необходимый минимум) и "дополнительные" (к примеру, подача воды для джакузи и бассейнов должна оплачиваться по "специальной" цене).
Правда, вопрос в том, как производителю измерить и учесть то, что потребляется "публично" и "дополнительно"? Установка приборов учета будет экономически выгодной, когда те средства, которое предприятие получает от населения, будут превышать поступления из коммерческих источников. "К примеру, сейчас в Омске те деньги, которые мы получаем от населения за воду, составляют лишь 15 % от наших доходов. И поэтому мы не считаем нужным оборудовать частные квартиры счетчиками, - признался С. Яшечкин. - Вот когда доля населения существенно увеличится, тогда мы уже будем думать. С другой стороны, "обслуживание" коммерческих потребителей - это всегда риск, а население - никогда никуда не денется".
То, что тарифы будут расти - факт непреложный. Вопрос в том, как и насколько? Математические построения экспертов, согласно которым этот рост "уложится" в пределы 1,5-2 раза к существующим, не могут отразить всей полноты картины. Как говорится, поживем - увидим.

ТСЖ

Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра

Л.Н. Матеров
Журнал руководителя и главного бухгалтера "ЖКХ"

Устав товарищества собственников жилья является главным документом, который утверждается учредительным собранием собственников помещений многоквартирного дома. История создания в ХХ в. уставов жилищных товариществ весьма любопытна:
* 3 декабря 1921 г. Президиум Моссовета утвердил первый устав жилищного товарищества;
* 10 марта 1924 г. им же был принят Нормальный устав жилищно-арендного кооперативного товарищества;
* 19 августа 1924 г. постановлением ЦИК и Совнаркома СССР все жилищные кооперативные товарищества были разделены на три группы и утверждены уставы жилищно-арендного кооперативного товарищества и рабочего и общегражданского жилищно-строительного кооперативного товарищества;
* 2 октября 1965 г. Совмин РСФСР утвердил Примерный устав жилищно-строительного кооператива;
* 5 января 1997 г. распоряжением премьера правительства Москвы № 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы;
* 3 августа 1998 г. Минземстрой России своим приказом № 35 утвердил Примерный устав товарищества собственников жилья.
Сегодня эти уставы представляют собой историческую ценность, но некоторые их положения вполне актуальны.
Действующим (и вновь создаваемым) товариществам собственников жилья надо приводить (и создавать) свои уставы в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие с 1 марта 2005 г.
Трудно переоценить значение Устава товарищества собственников жилья (далее - Устав товарищества). Этот документ действует в течение всего срока существования товарищества. К нему постоянно обращаются собственники помещений многоквартирного дома, члены и председатель правления ТСЖ, ревизионная комиссия, представители комитетов и комиссий при товариществе. Устав товарищества представляется в налоговую инспекцию в качестве основного документа при регистрации юридического лица. На него при конфликтных ситуациях ссылаются члены товарищества в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. В конечном итоге Устав товарищества - основной документ, по которому живут собственники помещений многоквартирного дома. От того, как он подготовлен, вовремя ли вносятся в него изменения и дополнения или дается его новая редакция, зависит очень многое.
По созданию жилищных товариществ в стране Москва всегда была впереди. К 1 июля 1924 г. три четверти московского населения проживало в жилищных товариществах, созданных в большей половине жилых домов города. Декретом правительства от 23 мая 1922 г. было разрешено создание жилищных товариществ, к которым должны были перейти управление домами и их эксплуатация на началах хозяйственного расчета.
Устав 1921 г. не предусматривал классового подхода к жителям, членами товарищества могли быть все граждане. В 1921 г. этот Устав был отменен по причине того, что "не мог удовлетворить интересов трудового элемента". В новом Уставе от 10 марта 1924 г. было сформулировано требование, запрещающее "лишенцам" быть членами жилтовариществ, что обеспечивало преобладание пролетарского элемента. В результате передела жилищного фонда новыми правлениями "трудящихся удовлетворили как только возможно". На этом этапе жилищный передел происходил в стихийно-революционном порядке (вспомним, например, у М. Булгакова в "Собачьем сердце" вселение Шарикова в квартиру профессора Преображенского).
Желание сохранить свое жилье, конечно, играло определенную роль в создании жилищных товариществ двадцатых годов прошлого столетия, но недолгий период военного коммунизма с переделом жилья и его бесплатностью породил у многих трудящихся уверенность в том, что их никогда не выставят на улицу, независимо от того, будут ли они заботиться о своем жилье или нет. Главным стимулом стало право членов товарищества на первоочередное получение освобождающегося в домовладении жилья. Если раньше все освободившееся жилье распределялось жилищными органами, то теперь члены товарищества могли распределять его между собой в размере установленной нормы. Это нашло отражение в Уставе товарищества. Так в жилищном товариществе образовалась "внутренняя очередь на жилье", хорошо знакомая жильцам кооперативных домов 60-80-х гг. ХХ в., когда вся высвобождавшаяся в кооперативе площадь предоставлялась членам кооператива с недостаточными жилищными условиями.
Легкость вступления в члены товарищества порождала немало конфликтов. Граждане, временно поселившиеся у родственников, всеми правдами и неправдами старались получить постоянную прописку для того, чтобы стать членами товарищества. "Лишенцы" не могли быть членами товарищества, но имели право снимать жилые помещения в жилтовариществе по коммерческой цене. Потребность в ремонте, внесении арендной платы и покрытии других расходов товарищества нередко вызывала у председателя и членов правления (да и у самих членов товарищества) желание сдать как можно больше освобождающейся площади "лишенцам". Существовавший Устав жилтоварищества ограничивал размеры площади, которые можно было сдавать лицам, не являвшимся членами кооператива". Сдавать же эти излишки трудящимся не имело смысла, так как при поселении в доме они получали право на вступление в жилтоварищество и реально могли им воспользоваться.
Кстати, одним из парадоксов Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований собственника жилья к Уставу товарищества, хотя для ЖК и ЖСК подобные требования имеются в ст. 113 ЖК РФ. Особое внимание следует обратить на отсутствие законодательного регулирования порядка вступления и выхода собственников жилых помещений, а также на правила исключения из ТСЖ, тем более что п. 3 ст. 14 Федерального закона "О некоммерческих организациях" относит эти сведения к обязательным положениям некоммерческой организации, имеющей членство. А так как по закону ТСЖ является некоммерческой организацией, то указанные вопросы имеют принципиальное значение.
По Уставу 1924 г. членом товарищества не мог быть гражданин, не проживающий в доме. При выезде таковой автоматически исключался из товарищества. Также исключался из товарищества гражданин, лишенный избирательных прав. Для сравнения: в новом же Жилищном кодексе член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме. И не важно где он проживает - в Москве, Владивостоке или даже другой стране, - главное, что он является собственником.
Устав жилищного товарищества 1924 г. четко определял серьезные нарушения обязанностей, за которые член товарищества подлежал исключению: невнесение квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение двух месяцев; хищническое отношение к жилью; поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, даже без поражения в правах; упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. Что же, собственно, изменилось за прошедшие 80 лет? Все то же самое возможно в любом жилом доме, поэтому в Уставе товарищества нужно четко, современным языком сформулировать, за что, по каким основаниям и в каком порядке возможно исключение из товарищества собственников жилья. Кстати, членство в ТСЖ, вступление и выход из товарищества могут быть только добровольными, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.98 № 10-П - на основе волеизъявления собственника помещения многоквартирного дома.
Таким образом, с учетом того, что потребление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер, стало возможным неучастие некоторых собственников помещений в управлении многоквартирным домом, осуществляемым ТСЖ. Фактически Конституционный Суд РФ признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права собственников в многоквартирном доме. То, что один из собственников помещений не участвует в управлении общей недвижимостью и тем самым ущемляет права других собственников в многоквартирном доме, учтено не было. Россия оказалась единственной страной в мире, где имеется такая свобода выбора.
Чтобы выйти из положения, инициаторы нового Жилищного кодекса предложили ст. 44-48 гл. 6 раздела II. Появился новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Органы управления по ГК РФ имеются только у юридического лица. Получается, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома - это общественное объединение собственников, а поскольку решение общего собрания является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в т. ч. и для членов ТСЖ, то в Устав товарищества необходимо вводить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, организовывать его, проводить, хранить протоколы, делать из них выписки и т. д.
В ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включен в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, и в п. 5 этой статьи записано, что земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Но все основные моменты прав на земельный придомовой участок почему-то оказались не в тексте Жилищного кодекса РФ, а в ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В Уставе товарищества 1924 г. таких проблем вообще не существовало, так как земля была национализирована. Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 Земельного кодекса РФ. Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным актом субъекта РФ (Закон города Москвы от 14.05.03 № 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве"), нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ и т. д.
Следует отметить, что из 1500 ТСЖ в городе зем-лю бесплатно и в собственность практически не получило ни одно товарищество, так как ни в Федеральном законе от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", ни в других нормативных актах (до 1 марта 2005 г.) не содержались четкие нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность землевладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там товарищества собственников жилья). Местные же власти ссылались на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками помещений многоквартирного дома. После принятия Земельного кодекса РФ местные власти приступили к разработке программ по формированию государственного земельного кадастра, но при этом не учитываются интересы ни действующих, ни потенциальных товариществ собственников жилья, даже не ставится цель формировать общее имущество многоквартирного дома в качестве единого комплекса недвижимости. Однако это вовсе не значит, что в Уставе товарищества не надо закреплять нормы общей долевой собственности земельного придомового участка.
Собственник земельного участка (ТСЖ), обремененного публичным или частным сервитутом, вправе требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования или к существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственник земельного участка (ТСЖ) вправе требовать изъятия, в т. ч. выкупа, у него данного земельного участка с возме- щением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков, предоставления равноценного земельного участка или соразмерной платы. Все эти новые моменты должны быть отражены в Уставе товарищества, тем более, что для товарищества земельный придомовой участок - мощный финансовый инструмент, так как под его залог можно получить финансовые кредиты для капитального и текущего ремонта многоквартирного дома. Стоимость 1 га земли в Москве стоит от 2,5 до 13 млн долл. США.
Новацией Жилищного кодекса РФ является проведение общего собрания, в т. ч. учредительного, при создании ТСЖ в форме заочного голосования. Жилищный кодекс РФ впервые разрешил проводить общие собрания собственников помещений в форме заочного голосования, причем при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Можно согласиться с мнением некоторых собственников о том, что выбирать правление товарищества и ревизионную комиссию, не обсуждая и не видя людей, не очень прилично. Поэтому в Уставе товарищества нужно предусмотреть, какие именно вопросы можно решать на общих собраниях ТСЖ в форме очного и заочного голосования. Понятно, что принципиальные вопросы существования жилого дома нужно обсуждать в присутствии большинства собственников, выслушивать мнения, аргументы сторонников и противников по каждому рассматриваемому вопросу и только после этого принимать взвешенные решения.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы распоряжением от 23.08.05 № 393 утвердил Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее - Методические рекомендации). В целом разработка Департамента вполне приемлема и представляет собой хороший практический документ для инициативных групп собственников помещений и практиков - руководителей ТСЖ в многоквартирных домах. Многие положения, касающиеся организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, можно вводить в Устав товарищества. Но и у этого документа есть недостатки.
Во-первых, он поздно появился и опубликован в СМИ месяц спустя. До 1 марта 2006 г. остается совсем мало времени, а еще предстоит провести общие собрания собственников помещений почти в 40 тыс. жилых домов Москвы. Во-вторых, этот документ нужно было утверждать решением правительства Москвы, так как рекомендации Департамента жилищной политики и жилищного фонда - не указ Департаменту имущества Москвы, Мосрегистрации, БТИ города, ЕИРЦ округов и районов, паспортным столам отделений милиции. Не было случая, чтобы ЕИРЦ или паспортный стол по заявке инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома бесплатно, сразу и добровольно дал информацию о собственниках помещений многоквартирного дома и факте их проживания в нем, а без этого подготовить полный лист регистрации собственников, которые будут присутствовать на общем собрании, практически невозможно. Его надо готовить заранее, тем более что большинство собственности граждан находится в равных, либо в неравных долях или совместной собственности. Сами же собственники должны определить, кто будет представлять их квартиру в качестве члена товарищества на общем собрании или кому из собственников квартиры выдать доверенность от имени остальных ее собственников.
В разделе 2 "Правомочность общего собрания" § 6 Методических рекомендаций указано, что присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации, подписью собственника и доверенностью, если в собрании принимает участие представитель собственника, но при этом пропущена важная деталь: в ст. 48 ЖК РФ указаны не только требования пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, но также оговорено нотариальное удостоверение доверенности. В разделе 3 "Решение общего собрания" § 6 Методических рекомендаций указано, что доверенность может быть оформлена в простой письменной форме. Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. Все доверенности подразделяются на три группы: генеральная (общая), специальная, разовая. Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариально удостоверить указанную доверенность, то ее необходимо будет оформить в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ. В этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, либо администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность, удостоверенная должностным лицом, приравнивается к нотариально удостоверенной. Жилищный кодекс РФ требует, в т. ч. нотариального удостоверения присутствующего представителя собственника на общем собрании, а уполномоченный поверенный, если он не сумел оформить доверенность в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, обязан заплатить нотариусу, получить нотариально удостоверенную доверенность, а потом представить ее при регистрации на общем собрании. Других вариантов нет. Простая письменная форма может быть воспринята собственниками помещений как документ, который не обязательно заверять нотариально или в соответствии с пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати организации. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Таковы принципиальные замечания, которые нужно отразить в Уставе товарищества, так как по этим основаниям в суде могут быть оспорены решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Представляется странным в разделе 6 "Оформление решения общего собрания" Методических рекомендаций утверждение о том, что какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила ведения (форма протокола общего собрания) отсутствуют. Существует ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения", утвержденный постановлением Госстандарта России от 27.02.98 № 28 и введенный в действие с 1 января 1999 г., в котором протокол заседания определен как документ, содержащий последовательную запись обсуждения вопросов и принятия решений на заседании коллегиальных органов, собраниях, совещаниях, переговорах. Существует ГОСТ Р 6.30-2003 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов", утвержденный постановлением Госстандарта России от 03.03.03 № 65-ст и введенный в действие с 1 июля 2003 г. В соответствии с Законом РФ от 10.06.93 № 5154-1 "О стандартизации" (ст. 7) требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения технической и информационной совместимости, являются обязательными для соблюдения государственными органами управления и субъектами хозяйственной деятельности, а ТСЖ как юридическое лицо и является субъектом хозяйственной деятельности.
Введение ГОСТ Р 6.30-2003 в конкретном ТСЖ предполагает приведение правовых актов, устанавливающих правила оформления документов, а также бланков и унифицированных форм документов, в соответствие с требованиями стандарта. Эта работа требует внимательного изучения положений стандарта, подготовки методических документов и проведения занятий с ответственными работниками ТСЖ, участвующими в создании документов товарищества (Устава, протоколов общих собраний, заседаний правления, ревизионной комиссии, приказов председателя правления, договоров и т. п.), тем более что в п. 2.2 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.05 № 393 предусмотрена организация семинаров по вопросам организации и проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов. Документирование управленческой деятельности ТСЖ необходимо и требует ведения делопроизводства. Начинать его надо сразу, как только образуется инициативная группа по выбору способа управления жилым домом. К сожалению, в Примерных уставах, утвержденных распоряжением премьера правительства Москвы от 05.01.97 № 9-РП и приказом Минземстроя России от 03.08.98 № 35, вообще отсутствуют разделы по делопроизводству в ТСЖ, ответственность должностных лиц товарищества за его организацию. Оформленные в соответствии с ГОСТами документы товарищества приобретают юридическую силу и могут использоваться в качестве доказательной базы, аргументов в судах общей юрисдикции или Арбитражном суде г. Москвы. Именно поэтому в Уставе товарищества необходимо предусмотреть раздел "Делопроизводство в ТСЖ".
Методическими рекомендациями установлена правомерность одновременного использования обеих (очной и заочной) форм проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В принципе, это возможно. Но с учетом огромных финансовых затрат инициативной группы, времени и усилий для одновременного копирования и раздачи повестки дня и проектов решений всем собственникам помещений многоквартирного дома, затем сбора, подсчета голосов, доведения до каждого собственника результатов голосования - все это вряд ли найдет широкое применение на практике. Особенно беспокоит возможность подделки протокола решения общего собрания о выборе способа управления домом в заочной форме. Здесь нужен тройной контроль, чтобы при общем равнодушии не получить управляющую компанию, которая будет наживаться на жителях или в скором времени исчезнет вместе с деньгами, собранными за жилищно-коммунальные услуги.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ регистрируется не единый комплекс недвижимого имущества, а юридическое лицо как субъект гражданских правоотношений. Необходимо формировать имущество товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственого имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность ТСЖ.
Товарищество собственников жилья обязано определить в своем Уставе порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических взносов его членов либо закрепить способ расчета различных взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
Вся получаемая ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования приобретаемого имущества должна быть направлена на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу.
Следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества - собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то по существу она является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть разделена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества. ТСЖ причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.
Следует помнить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность ТСЖ. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующими помещениями (ст. 37 ЖК РФ). В этом состоит основное отличие раздела VI ЖК РФ от положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действие которого прекращено. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе товарищества в качестве вступительных взносов (см. п. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). Члены ТСЖ будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов в размере неоплаченной части. Все эти новые моменты Жилищного кодекса РФ следует отразить в Уставе товарищества.
Для создания ТСЖ необходимо, чтобы на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома за его создание проголосовали более 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. У голосующих против предложения о создании товарищества должно быть менее 50% голосов, что не позволит им принять решение о создании еще одного товарищества.
Надо отметить, что многоквартирные дома не могут объединяться (они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами). Объединяться могут только собственники помещений. Из этого следует, что создавать ТСЖ вправе лишь собственники жилых помещений многоквартирного дома. Собственники нежилых помещений не могут создавать ТСЖ, хотя такие попытки в Москве имелись. Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основными требованиями для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием, земельным участком.
Ранее Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" разрешал создавать товарищество даже в одном подъезде, если все коммуникации были выделены и могли обслуживать именно этот подъезд. Создавать ТСЖ желательно в каждом доме отдельно, а потом проводить их объединение. Подобную специфику образования также необходимо отразить в Уставе товарищества. Это следует сделать только с одной целью: если налоговая инспекция по каким-либо основаниям заблокирует расчетный счет товарищества, а штрафные санкции по договорам начнут расти, то в этом случае расходы на жилищно-коммунальные услуги можно будет оплатить с расчетного счета соседнего ТСЖ. Объединение двух и более ТСЖ возможно в форме простого товарищества, когда юридические лица сохраняют свою самостоятельность, и это, также следует отразить в Уставе.
Устав жилтоварищества 1924 г. имел 7 разделов. Примерный Устав ТСЖ для Москвы 1997 г. состоял уже из 14 разделов, а примерный Устав Минземстроя России 1998 г. - 17. С учетом всех новаций Жилищного кодекса РФ теперь Устав товарищества может насчитывать до 27 разделов. Жилищный кодекс РФ требует привести Устав товарищества в соответствие с ним, поэтому появляются новые разделы, такие как: Права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме; Право собственности в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Собственное имущество Товарищества; Переустройства, перепланировки и изменения границ недвижимого имущества в многоквартирном доме; Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома; Председатель правления; Ревизионная комиссия (ревизор); Уголовная ответственность лиц, выполняющих управленческие функции; Ведение делопроизводства в Товариществе; Страхование общего имущества Товарищества. С учетом специфики конкретного дома возможны дополнения и изменения разделов. При этом представляется, что подготовить новую редакцию Устава товарищества легче, чем новую редакцию его отдельных пунктов. Кроме того, новую редакцию Устава товарищества проще зарегистрировать в налоговой инспекции.
Необходимо также подготовить Приложение "Расчет определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в ТСЖ "________"" к Уставу товарищества.
Примерный Устав товарищества собственников жилья морально устарел, и исполнительной власти нужно быстрее утвердить его новую редакцию с учетом современной ситуации.



Подводные камни ТСЖ, или что даст собственникам создание товариществ.

Реформы в России повлекли за собой изменение структуры собственности в жилищном фонде. Собственники помещений в многоквартирных домах получили возможность участвовать в процессах управления недвижимостью. Одной из самых распространенных форм управления многоквартирным домом на практике является создание товариществ собственников жилья.
Наталья Габрусь,
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"Тюменская область сегодня", 1 ноября 2005 г.

Что даст собственникам ТСЖ, созданное в их доме?
- Собственники смогут выбирать те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. А выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе. При проведении конкурса собственники помещений в доме сами устанавливают требования и критерии к конкурсантам-подрядчикам.
- Собственники сами будут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиком.
- Денежные средства собственников будут аккумулироваться на расчетном счете ТСЖ и расходоваться только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники проконтролируют целевое расходование этих средств.
- Собственники смогут сами определять, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Сами решат, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выберут материалы для ремонта, установят порядок сбора денежных средств на ремонт: раз в месяц, раз в квартал или по мере надобности.
- В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.
- Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.
- При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и когда нужна помощь не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
С чем придется столкнуться собственникам при создании ТСЖ?
Главной причиной нежелания управлять свои домом является психологическая неготовность собственников помещений в доме брать на себя какую-либо ответственность по управлению из-за отсутствия такого опыта. У многих людей не изжита привычка быть под опекой государства, отсутствует самостоятельность в принятии решений. В связи с этим, часть собственников столкнется с пассивностью, негативным отношением или даже противодействием созданию ТСЖ со стороны других собственников.
Другим, не менее важным вопросом, который интересует жильцов, является наличие материальных затрат при образовании ТСЖ, которые понесут собственники дома. Да, действительно, на первом этапе такие затраты безусловно будут. Так, при создании товарищества собственников жилья, собственникам придется платить за регистрацию ТСЖ в налоговых органах, изготовление объявлений и писем для проведения общего собрания, изготовление технического паспорта на дом, оформление земельного участка и т.д. Однако, затем, текущие затраты на содержание и обслуживание дома могут сократиться по сравнению с теми, что были до создания ТСЖ. Происходит это за счет того, что собственники самостоятельно выбирают подрядчиков, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, сами определяют перечень работ и услуг (то есть, не платят за "лишнее"), некоторые виды работ осуществляют собственными силами, распоряжаются общей долевой собственностью (например, могут передать часть прилегающей к дому территории, подсобных помещений в пользование третьим лицам), извлекая при этом доходы, которые идут на обслуживание и содержание дома.
Еще одной причиной, тормозящей организацию товариществ на существующей застройке, является отсутствие капитального ремонта в доме, в котором есть необходимость. В домах без проведенного капитального ремонта почти невозможно создать ТСЖ. Таким образом, создание и организация товариществ собственников жилья - мероприятия дорогостоящие. Поэтому, собственникам в таком деле не обойтись без поддержки муниципальных властей.

Экономическая целесообразность создания ТСЖ

С вступлением в силу с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации активизировались процессы реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах по управлению общим имуществом. Перед собственниками стоит задача выбрать способ управления домом: непосредственное управление; управление управляющей компанией; управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом.
Величков Н.А., Габрусь Н.В.,
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"УрФО: Строительство. ЖКК", № 4, 2005

Создание объединений собственников жилья (во вновь построенном и существующем жилищном фонде) целесообразно при соблюдении не только организационных, но и финансовых условий. Зачастую, соблюдение таких условий зависит от поддержки государственных органов и органов местного самоуправления: проведение капитального ремонта жилищного фонда за счет средств регионального и муниципальных бюджетов в целях последующего создания ТСЖ; создание равных условий по содержанию и капитальному ремонту для собственников жилых помещений в ТСЖ и при других формах управления многоквартирным домом; разработка и внедрение специального механизма кредитования товариществ собственников жилья, в том числе на условиях субсидирования части процентной ставки товариществам собственников жилья из средств областного бюджета и т.д. Вместе с тем, собственники помещений в многоквартирном доме, наряду с другими условиями, могут сами определить экономическую целесообразность создания товарищества собственников жилья в доме в зависимости от общей долевой площади.
Эффективность деятельности товарищества собственников жилья с экономической точки зрения определяется с одной стороны выполнением целей и задач, поставленных перед исполнительным органом ТСЖ, с другой стороны - размером затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда при функционировании ТСЖ по сравнению с другими формами управления многоквартирным домом. На сегодняшний день российская практика не устанавливает абсолютных значений показателей эффективности деятельности ТСЖ. Одним из основных показателей предлагается рассматривать показатель бремени по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома в расчете на каждого собственника помещения в зависимости от площади общей долевой собственности.

Расчет данного показателя целесообразно проводить по следующей формуле:
БСО
=
(Трудовые затраты
+
Затраты на МТО)
х
Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома
,где



Площадь общей долевой собственности





Бремя по содержанию и обслуживанию (БСО) - как сумма затрат на оплату трудовых и материальных ресурсов, обеспечивающих содержание и обслуживание многоквартирного дома в расчете на каждого собственника жилья;
n - количество должностей, необходимых для содержания и обслуживания жилого фонда.
Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома определяется пропорционально отношению площади занимаемого собственником помещения к общей площади жилого дома.
Вышеприведенная формула носит универсальный характер и может быть использована для вынесения собственниками жилья заключения о целесообразности создания ТСЖ в зависимости от площади общей долевой собственности, количества работников, занятых обслуживанием и содержанием жилого дома и т.д.
На практике может возникнуть ситуация, когда потребуется произвести более детальный расчет показателя БСО. Например, в случае возникновения спорной ситуации вокруг "субъективного" определения необходимого количества должностей дворников, техничек, слесарей, управленцев и т.д., а также количества расходуемых ими материалов, инвентаря, представляется возможным "развернуть" по составляющим приведенную ранее формулу для расчета показателя БСО.
Под трудовыми затратами понимаются расходы связанные с оплатой труда работников одной должности, профессии (дворники, рабочие по комплексной уборке и содержанию домовладений, и т.д.) включая налоги. Размер трудовых затрат определяется следующим образом:

Трудовые затраты
=
Пл х НВ х П
х
ЗПср
х
КН
, где


РВ






Пл - площадь общей долевой собственности;
НВ - нормы времени на работы по содержанию и обслуживанию в соответствии с "Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда" (утв. Приказом Госстроя России от 09.12.1999 № 139);
П - повторяемость работ в течение периода в соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатацией жилищного фонда" (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170);
РВ - общий фонд рабочего времени в период;
ЗПср - средняя величина должностного оклада за период, сложившаяся на местном рынке труда;
КН - коэффициент невыходов работников. В соответствии с "Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда" (утв. Приказом Госстроя России от 09.12.1999 № 139) предлагается использовать нормативное значение 1,12.
Затраты на материально-техническое оснащение (МТО) представляют собой расходы, связанные с приобретением необходимых для содержания и обслуживания жилого дома материалов и инвентаря.

Затраты на МТО
=
Пл
х
НРМИ
х
Цср
, где

Пл - площадь общей долевой собственности;
НРМИ - нормы расхода материальных ресурсов, обеспеченности инвентарем на работы по содержанию и обслуживанию в соответствии с "Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда" (утв. Приказом Госстроя России от 22.08.2000 № 191);
Цср - средняя рыночная цена приобретения материалов и инвентаря.
Согласно выявленной функциональной зависимости за счет распределения суммарных затрат на содержание и обслуживание многоквартирного дома большее количество собственников жилья обеспечивает снижение абсолютной величины БСО, что подтверждает действенность эффекта "экономии на масштабе".
В заключение следует отметить, что представленный метод не претендует на исключительное превосходство над возможными, однако, является одним из необходимых инструментов, позволяющим сформировать собственникам жилья мнение об экономической целесообразности создания ТСЖ как способе управления их (собственников жилья) многоквартирным домом.

Приватизация

Испытание банкротством

Одной из целей Подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" (далее - Подпрограмма) является привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс. Приватизация муниципальных унитарных предприятий согласно Подпрограмме способствует созданию условий для привлечения частного капитала в жилищную сферу. До 2005 года Подпрограммой предлагается завершить акционирование и приватизацию муниципальных унитарных предприятий, выполняющих подрядные работы по обслуживанию жилищного фонда.
Наталья Сандалова,
Консалтинговая группа "Лекс"
УРФО № 5(11), 2005

Несмотря на настойчивые рекомендации федеральных властей приватизировать унитарные предприятия муниципальные власти не спешат с выполнением данных требований. Основная причина - кризисное состояние предприятий. Единственный выход для таких предприятий это банкротство. Но, учитывая социальную значимость многопрофильных предприятий в небольших поселениях, местные власти пытаются максимально долгое время поддерживать "на плаву" свои МУПы, считая, что ситуацию никак не изменить (особенно если создать ОАО вместо МУП). Конечно, важную роль здесь играет недостаток информации о работе в форме ОАО (считается, что эта форма не имеет возможностей для получения бюджетных субсидий на возмещение разницы в цене при обслуживании муниципального жилищного фонда - хотя это заблуждение и, кстати, не единственное!). Кроме того, существует панический страх перед банкротством. Однако, имея больший объем информации, можно перестать бояться и начать использовать существующие возможности.
В чем основная разница между приватизацией и банкротством
При банкротстве круг объектов, переходящих в частную собственность, не контролируется собственником имущества. Продажа имущества предприятий - банкротов в рамках конкурсного производства не имеет тех ограничений по отчуждению муниципального имущества, которые есть в процессе приватизации. В частности, если в рамках приватизации не включаются в приватизируемую массу жилищный фонд и объекты энергетики, а по желанию органа местного самоуправления - и иные объекты, то в рамках процедуры банкротства исключаются только объекты, изъятые из оборота.
Чего действительно стоит избегать при банкротстве предприятия
Признания недействительными сделок по отчуждению имущества предприятия, совершенных после возбуждения дела о банкротстве и (или) в течение 6 месяцев, предшествовавших подачи заявления о признании банкротом (ст. 103 федерального закона от 26.10.2002 № 127-фз "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 18 федерального закона от 24.06.1999 № 122-фз "Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса")
Необходимо знать, что сделки, совершенные в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом (должником или иными заинтересованными лицами!), могут быть признаны недействительными по решению суда, если:
А) сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами;
Б) сделка связана с выплатой (выделом) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с его выходом из состава учредителей (участников) должника;
В) это сделка по отчуждению имущества (части имущества), входящего в единый производственно-технологический комплекс организации-должника (в сфере ТЭК).
Для предотвращения таких последствий необходимо с осторожностью планировать совершение таких сделок при неустойчивом финансовом состоянии предприятия.
Субсидиарной ответственности руководителя и собственника имущества предприятия (ст. 56 ГК РФ "Ответственность юридического лица", ст.ст. 9, 10 федерального закона от 26.10.2002 № 127-фз "О несостоятельности (банкротстве)")
Неподача заявления должника в арбитражный суд в случаях и в срок, которые установлены законом (30 дней с момента возникновения обстоятельств, указанных в ст. 9 федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) "), а также банкротство должника по вине учредителей (участников) должника, собственника имущества должника - унитарного предприятия или иных лиц, в том числе по вине руководителя должника, которые имеют право давать обязательные для должника указания или имеют возможность иным образом определять его действия, влечет за собой субсидиарную ответственность этих лиц. Субсидиарная ответственность предполагает погашение задолженности предприятия-банкрота при недостаточности его средств за счет имущества вышеназванных лиц.
Поэтому собственнику имущества и руководителю предприятия следует просчитывать все возможные финансовые последствия своих обязательных указаний, касающихся деятельности предприятия и могущих повлечь за собой его финансовую несостоятельность.
Административной ответственности руководителя и собственника имущества предприятия (ст. 14.13 "Неправомерные действия при банкротстве")
Сокрытие имущества или имущественных обязательств, сведений об имуществе, о его размере, местонахождении либо иной информации об имуществе, передача имущества в иное владение, отчуждение или уничтожение имущества, а равно сокрытие, уничтожение, фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов, если эти действия совершены при банкротстве или в предвидении банкротства, влекут наложение административного штрафа в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или дисквалификацию на срок до трех лет.
Неисполнение обязанности по подаче заявления о признании юридического лица банкротом в арбитражный суд в случаях, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), влечет наложение административного штрафа в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или дисквалификацию на срок до трех лет.
Единственная рекомендация - не совершать данные неправомерные действия, а искать иные способы минимизации имущественных и финансовых потерь, которыми обычно сопровождается банкротство.
Уголовной ответственности руководителя и собственника имущества предприятия (ст. 195 УК РФ "Неправомерные действия при банкротстве")
Сокрытие имущества или имущественных обязательств, сведений об имуществе, о его размере, местонахождении либо иной информации об имуществе, передача имущества в иное владение, отчуждение или уничтожение имущества, а равно сокрытие, уничтожение, фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов, отражающих экономическую деятельность, если эти действия совершены руководителем или собственником организации-должника либо индивидуальным предпринимателем при банкротстве или в предвидении банкротства и причинили крупный ущерб, наказываются ограничением свободы на срок до трех лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев.
Неправомерное удовлетворение имущественных требований отдельных кредиторов руководителем или собственником организации-должника либо индивидуальным предпринимателем, знающим о своей фактической несостоятельности (банкротстве), заведомо в ущерб другим кредиторам, а равно принятие такого удовлетворения кредитором, знающим об отданном ему предпочтении несостоятельным должником в ущерб другим кредиторам, если эти действия причинили крупный ущерб, наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.
Таким образом, кроме того, что сделки, направленные на предпочтительное удовлетворение требований кредиторов, будут признаны недействительными, при причинении крупного ущерба другим кредиторам возникнут основания еще и для уголовной ответственности.
Отстранения от должности руководителя предприятия на этапах процедуры банкротства (ст. 69 федерального закона от 26.10.2002 № 127-фз "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 278 Трудового кодекса РФ)
В случае нарушений руководителем предприятия - должника требований федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд отстраняет его от должности по ходатайству временного управляющего.
Чего не следует бояться при банкротстве
Самого банкротства
Если предприятие дошло до той стадии, что в наличии имеются все признаки банкротства, то бояться уже нечего. Поэтому следует вооружиться всеми необходимыми знаниями об этой процедуре и использовать все свои права и возможности (которые тоже, оказывается, есть у банкрота!), а при наличии и финансовые возможности собственника.
Какие возможности следует использовать
Работа с собранием кредиторов
В компетенции общего собрания кредиторов находятся все наиболее судьбоносные для предприятия вопросы. Если есть возможность достигнуть подписания мирового соглашения, ее необходимо использовать.
Погашение задолженности третьим лицом
Как уже упоминалось выше, очень могут помочь финансовые средства собственника имущества предприятия (или иного третьего лица).
Своевременное выявление признаков надвигающегося банкротства
Чем раньше руководитель предприятия опознает надвигающиеся признаки финансовой несостоятельности, тем больше вероятность благоприятного выхода из этого состояния.
Таким образом, главная задача как руководителя, так и собственника унитарного предприятия - умение вовремя различить признаки надвигающегося кризиса. Для этого необходимо первое - информация (о состоянии финансов на предприятии и причинах убыточности производства, о внешней среде предприятия и т.п.). Второе - знания (бизнес-образование будет отнюдь не лишним, но в отсутствии такового можно постоянно заниматься самообразованием, а также использовать людей, имеющие знания об управлении предприятием, правовые, финансовые и прочие необходимые знания). Третье - внутреннее понимание объема своей ответственности и принятие необходимости постоянно развиваться как на личностном уровне, так и на уровне всего предприятия.

Приватизация унитарных предприятий в условиях естественных монополий

Актуальность приватизации предприятий ЖКХ сейчас обусловлена рядом объективных факторов. В связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления (Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-фз "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ") начаты процессы разграничения государственного и муниципального имущества. Подготовлен федеральный законопроект "О государственном и муниципальном имуществе", согласно которому в публичной собственности должно находиться только то имущество, которое "по своему функциональному назначению необходимо для осуществления соответственно Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями возложенных на них федеральными законами исключительных публичных полномочий". При этом федеральные и региональные власти будут отстранены от владения коммерческими предприятиями. Законопроект содержит четкое указание на то, что публичная собственность может находиться либо непосредственно в казне, либо должна быть закреплена на праве оперативного управления. Все предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, будут либо акционированы, либо преобразованы в казенные предприятия, либо ликвидированы.

Габрусь Н.В., Сандалова Н.В.
Консалтинговая группа "ЛЕКС"
"Коммунальный комплекс России" № 2, февраль, 2005

Учитывая то, что большинство предприятий жилищно-коммунального комплекса осуществляют свою деятельность в условиях естественных монополий, в процессе их приватизации необходимо учитывать ряд особенностей.
Что можно приватизировать, а что нельзя?
Согласно ч.1 ст. 30 (Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") не могут быть приватизированы используемые по назначению:
- жилищный фонд и объекты его инфраструктуры;
- объекты энергетики, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения.
Закон о приватизации запрещает отчуждение указанных объектов только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. В то же время не исключена возможность последующей приватизации данного имущества, например, путем его внесения в качестве вклада в уставный капитал какого-либо юридического лица.
Наиболее важным вопросом применительно к приватизации объектов коммунально-бытовой сферы является, безусловно, определение конкретного имущества, приватизация которого запрещена.
Жилищный фонд и объекты его инфраструктуры
Если идентификация жилищного фонда не вызывает вопросов, то понятие "объектов его инфраструктуры" требует конкретизации. Объектами инфраструктуры жилищного фонда принято считать внутридомовые инженерные сети. Граница внутридомовых сетей определяется в актах разграничения балансовой принадлежности с эксплуатирующими организациями. Если все сети жилого дома и эксплуатирующей организации принадлежат муниципалитету, то граница сетей определяется, как правило, по границе эксплуатационной ответственности.
Объекты энергетики
В действующем законодательстве отсутствует понятие "энергетика", однако Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ "Об электроэнергетике" содержит определение "объекты электроэнергетики". Ими являются имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в том числе объекты электросетевого хозяйства (линии электропередач, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное оборудование, предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии).
В соответствии с различными формами движения материи, существуют различные формы энергии, в том числе тепловая, электрическая и атомная. Таким образом, применяя принцип аналогии и учитывая различные виды энергии, используемые в ЖКХ, к объектам энергетики следует относить имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи и сбыта соответствующего вида энергии, оперативно-диспетчерского управления в электро- и теплоэнергетике, в том числе объекты сетевого хозяйства, предназначенные для обеспечения связей и осуществления передачи энергии. В состав названных имущественных комплексов могут входить разнородные объекты, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению и рассматриваемые как одна вещь (ст. 134 ГК РФ - сложная вещь).
Следует отметить, что в законодательстве не упомянуты объекты водопроводно-канализационного хозяйства. При системном анализе нормативно-правовых актов следует вывод об ограничении приватизации данных объектов. В частности, Указом Президента РФ от 30.11.1995 № 1203 утвержден перечень сведений, отнесенных к государственной тайне. К таким сведениям относятся сведения, раскрывающие схемы водоснабжения городов с населением более 300 000 человек и (или) расположение головных сооружений водопровода их питающих. Однако прямой запрет на приватизацию не установлен. Таким образом, данный вопрос оставлен на усмотрение собственника - органа местного самоуправления.
Приватизация предприятий - монополистов
Федеральный закон от 17.08.1995 № 147-ФЗ "О естественных монополиях" к сферам деятельности субъектов естественных монополий в том числе относит:
- услуги по передаче электрической энергии;
- услуги по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике;
- услуги по передаче тепловой энергии.
К субъектам естественных монополий следует относить предприятия - монополисты, включенные в реестр субъектов естественных монополий, а также иные организации, осуществляющие производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг) в вышеназванных сферах.
Особенности приватизации данных предприятий связаны с наличием в составе их имущественных комплексов объектов, не подлежащих приватизации. Таким образом, в результате приватизации претерпевает изменения лишь организационно-правовая форма, а форма собственности на имущественный комплекс не меняется.
Исключение составляют предприятия водопроводно-канализационного хозяйства, которые к объектам естественных монополий не отнесены. Однако по внешним признакам состояние рынка водно-канализационного хозяйства имеет сходство с монопольным, при котором рынок эффективнее работает в условиях отсутствия конкуренции в силу технологических особенностей производства.
При приватизации конкретного предприятия, в том числе и предприятия жилищно-коммунальной отрасли, являющегося локальной монополией, учитываются особенности его нынешнего состояния, финансовое положение, наличие задолженностей и т. п. Необходимо решить, какая из целей приватизации для него наиболее актуальна в данный момент:
привлечение инвестиций,
реконструкция,
новые методы управления,
освоение нового оборудования и технологий для выпуска более качественной продукции,
выход на новые рынки.
Подготовка имущества к приватизации
До подачи заявки на приватизацию предприятия или до утверждения ежегодной программы приватизации муниципального имущества объект возможной приватизации следует подвергнуть всестороннему анализу. Это касается не только технической стороны дела, но и юридической. Практика показывает, что зачастую отсутствуют правоустанавливающие документы на объекты ЖКХ, либо на рассмотрении суда находятся дела об оспаривании прав на данное имущество.
Для этого, в первую очередь необходимо:
- провести инвентаризацию всего имущества предприятия, в том числе сетевого хозяйства;
- зарегистрировать право собственности /хозяйственного ведения/ иные права на объекты, в отношении которых указанная регистрация не была осуществлена;
- определить, какое имущество сможет в последующем войти в состав приватизируемого, а какое не будет приватизировано и перейдет собственнику.
Особенностью организаций жилищно-коммунального комплекса является наличие в составе имущества основных фондов, которые можно разделить на три основные группы:
- Инженерная инфраструктура (сети, головные сооружения, оборудование, используемое в процессе производства услуг). Указанные объекты, как правило, остаются у собственника и не подлежат приватизации. Данное имущество может быть передано собственником другим лицам по гражданско-правовым договорам в пользование.
- Фонды, обеспечивающие обслуживание инженерной инфраструктуры (производственные базы, ремонтные мастерские, склады, машины, гаражи, оборудование и др.). Указанные объекты могут быть переданы собственником в уставные капиталы вновь создаваемых акционерных обществ.
- Вспомогательные фонды (оборудование для прочистки трубопроводов, ремонта сетей, антикоррозионной защиты, участки телемеханизации и т.д. для локальных работ и услуг). Имущество может быть приватизировано любым способом.
В соответствующие разделы плана приватизации, а в последующем и передаточного акта вносятся обременения, связанные с использованием объектов коммунально-бытового назначения с предоставлением прав пользования приватизированным имуществом третьим лицам (публичные сервитуты: проходы, проезды, лестницы, инженерные коммуникации).
Техническая необходимость приватизации
При определении целей приватизации необходимо проанализировать техническое состояние инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса России, конкретного региона и конкретного предприятия. По данным Департамента ЖКХ Администрации Тюменской области (Информационный бюллетень по итогам социально-экономического развития жилищно-коммунального комплекса Тюменской области (без округов) за 2003 год) состояние инженерной инфраструктуры по югу области выглядит следующим образом:


п/п
Наименование
Ед. изм.
Кол-во
% износа
1
Котельные
Шт.
1355
51,8
2
Коммунальные сети:
- водопроводные
- канализационные
- тепловые (в 2-х трубном исполнении)
- электрические
Км.

4305
1097
2143
4344,5

60
60
41,6
42,5
3
Насосные станции:
- водопроводные
- канализационные
- тепловые
Ед.

1198
112
150

55
65
43,6
4
Очистные сооружения:
- водопровода
- канализации
Ед.

26
19

71
60
5
Центральные тепловые пункты
Ед.
902
41,6
6
Трансформаторные подстанции
Ед.
2148
56,4
Таким образом, вложение инвестиций в основной капитал, строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструментов, инвентаря более чем необходимо в настоящее время.
Приватизация предприятия-монополиста, оказывающего жилищно-коммунальные услуги, не приведет к демонополизации рынка услуг, поскольку сам по себе переход от муниципальной формы предприятия к частной не ликвидирует особенностей технологического производства услуг (условий естественной монополии). Однако данный переход способен повысить заинтересованность руководителей организаций в положительном финансовом результате своей деятельности, что повлечет за собой цепочку положительных изменений как для монополиста, так и, возможно, для потребителей.


Надо ли приватизировать Водоканал?

Действующие нормативно-правовые акты о приватизации государственного и муниципального имущества не предусматривают запрета на приватизацию объектов водопроводно-канализационного хозяйства. Как к этому следует относиться в нынешних условиях роста числа приватизируемых государственных и муниципальных объектов?
Наталья Сандалова,
Консалтинговая группа "Лекс"
УРФО, 2005

Действительно, статья 30 федерального закона № 178-фз от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" к объектам коммунально-бытового назначения, используемых по назначению и запрещенных к приватизации, относит только жилищный фонд и объекты его инфраструктуры, а также объекты энергетики, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения. Под объектами энергетики, применяемыми в ЖКХ, принято понимать объекты тепло- и электроэнергетики, непосредственно производящие и передающие энергию, а также соответствующее сетевое хозяйство. Следовательно, объекты водопроводно-канализационного хозяйства в данном списке не обозначены.
Еще хуже обстоят дела с отчуждением имущества водопроводно-канализационного хозяйства при процедуре банкротства. Среди сфер деятельности, регулируемых федеральным законом от 17.08.1995 г. № 147-фз "О естественных монополиях", не обозначены услуги водоснабжения и водоотведения. По закону к естественным монополиям относятся только РАО "ЕЭС России", "Газпром", ОАО "Российские железные дороги", предприятия трубопроводного транспорта и связи. Следовательно, применение федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в части главы "Банкротство субъектов естественных монополий"1, а тем более, федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса" к предприятиям ВКХ не является обоснованным.
Почему это является принципиальным? Потому что для имущества субъектов естественных монополий предусмотрен ряд защитных механизмов при реализации на конкурсе в результате банкротства. Например, обязательными условиями участия в конкурсе являются согласие покупателя принять на себя обязательства организации - должника по договору энергоснабжения и др., а также обеспечение сохранения единого производственно - технологического комплекса в соответствии с его целевым назначением. Кроме того, на этапе подачи в суд заявления о банкротстве для естественных монополистов предусмотрен больший размер накопившихся обязательств перед кредиторами (500, а не 100 тыс. рублей) и больший период неисполнения обязательств (шесть, а не три месяца).
Единственным способом защиты имущественных комплексов ВКХ является отнесение их к системам жизнеобеспечения. В этом случае согласно статьям 110, 132 закона "О несостоятельности (банкротстве)" объекты ВКХ не включаются в общую конкурсную массу, а продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 названного федерального закона. Обязательным условием такого конкурса должна являться обязанность покупателя содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением указанных объектов. Цена продажи определяется независимым оценщиком. После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем объектов ВКХ соглашение об исполнении условий конкурса. Не проданные в таком порядке объекты ВКХ подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования.
Теперь давайте разберемся, действительно ли необходимо избегать приватизации (или иного перехода в частную собственность) водопроводно-канализационного хозяйства или при определенных условиях это допустимо и даже эффективно.
Для начала выделим аргументы, говорящие в пользу приватизации объектов ВКХ:
1. Отсутствие прямого запрета на приватизацию данных объектов в действующем федеральном законодательстве
2. Историческое толкование ранее действующих нормативно-правовых актов2 говорит о том, что приватизация объектов водопроводно-канализационного хозяйства, а также предприятий, осуществляющих эксплуатацию, обслуживание и содержание указанных объектов, могла осуществляться и ранее по решению соответствующих органов местного самоуправления в соответствии с местными программами приватизации.
3. Мировой и российский практический опыт приватизации объектов ВКХ говорит о такой возможности.
В частности, выделяют английскую и французскую модели передачи водоканалов частным компаниям. Во французском варианте муниципалитет оставляет за собой право собственности на весь имущественно-хозяйственный комплекс водоснабжения и допускает частных операторов в этот сектор либо на условиях совместного владения, либо через контракты. В английской модели частный оператор полностью или частично выкупает в собственность инфраструктурные активы и финансирует их развитие за счет собственных средств. В течение последних 10 лет в России нашли применение как английская, так и французская модели.
Английская модель в российской практике заключается в акционировании и приватизации предприятий ВКХ. Целью акционирования предприятий водопроводно-канализационного хозяйства является привлечение частных инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры города. На сегодняшний день акционированы предприятия водопроводно-канализационного хозяйства Новокузнецка, Кемерово, Анджеро-Суджинска, Волхова, Барнаула, Ишима и др. В большинстве случаев контрольный пакет акций пока остался у местных властей, а в Новокузнецке Водоканал является частным уже более 10 лет. Положительный пример акционирования предприятий ВКХ имеется и в г. Нижнекамске.
Аргументами против приватизации объектов ВКХ являются:
1. Вновь мировой и российский опыт
В большинстве развитых стран частные компании в секторе ВКХ представлены не слишком широко, в основном, это муниципальные структуры. По мнению финских специалистов, в России часто путают два разных понятия - акционирование и приватизация. Акционирование подразумевает разделение деятельности Водоканала и муниципалитета, а приватизация - продажу основных фондов предприятия в частные руки. Предприятия ВКХ, по мнению финской стороны, должны быть собственностью муниципалитетов.
С учетом того, что водоснабжение в мире является коммерчески выгодным делом, полная приватизация водоснабжающих предприятий России, на их взгляд, представляется ошибочной.
2. Нормативно-правовые акты, устанавливающие полномочия государственных органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, оставляют в их ведении и/или финансировании системы жизнеобеспечения соответствующих территорий. Таким образом, есть основания для формирования государственной или муниципальной собственности или смешанной (частно-государственной / частно-муниципальной) собственности на объекты водоснабжения и водоотведения. В то же время здесь идет речь скорее о централизованных системах, а не вообще обо всех системах ВКХ.
3. Согласно Указу Президента РФ от 30.11.1995 № 1203 (ред. от 03.03.2005) "Об утверждении Перечня сведений, отнесенных к государственной тайне" сведениями, отнесенными к государственной тайне, являются сведения, раскрывающие схемы водоснабжения городов с населением более 300 тыс. человек, и (или) расположение головных сооружений водопровода и водовода, их питающих.
Таким образом, не являются сведениями, отнесенными к государственной тайне, городские водопроводные и канализационные сети, схемы водоснабжения населенных пунктов с населением 300 тыс. чел. и менее, а также альтернативные (в т.ч. автономные) системы водоснабжения.
Ситуация, складывающаяся вокруг объектов ВКХ, конечно, объясняется большей степенью монополизации услуг по водоснабжению и водоотведению в сравнении с другими локальными монополиями. Например, практически можно отказаться от централизованного теплоснабжения в пользу автономных источников тепловой энергии, работающих на газе, а в случае значительных затрат по газификации при строительстве жилых домов можно перейти на использование электрической энергии. В то же время децентрализованные (автономные) системы водоснабжения слабо развиты, а альтернативы водоотведению практически нет. Сети водоснабжения и водоотведения характеризуются высокой стоимостью, быстрым износом в процессе эксплуатации, а следовательно, строительство автономных систем водоснабжения и, главное, водоотведения в большинстве случаев экономически нецелесообразно. Это дает монополистам в сфере водоснабжения и водоотведения возможность диктовать свои условия и делает рынок услуг не конкурентоспособным.
Для построения схем управления системами водоснабжения и водоотведения для различных категорий городов могут быть проанализированы различные варианты, в том числе:
- модель централизованного управления;
- модель акционерного управления;
- концессионные, лизинговые, трастовые и другие модели управления.
Однако, очевидно одно: собственник объектов ВКХ должен осознавать всю полноту своей ответственности за качественное управление этими объектами и поддержание их в надлежащем состоянии, поскольку они являются одной из подсистем жизнеобеспечения населения.



Прочее

О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах
Дмитрий Гордеев
Журнал "Имущественные отношения в РФ"
15.11.2005

Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получения свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы говорить о передаче права собственности застройщиком дольщику.
В этой ситуации также невозможно говорить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто находится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием закона о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистрации прав). Как в законе о долевом строительстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на начальном этапе строительства, а дольщики - при регистрации прав. Единообразный подход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для работников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представляют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни документов (не так общо как в законах) и указаны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)
Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоретически возможна ситуация, когда многоквартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной палате права собственности на все индивидуально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого человека или организацию. В доме есть помещения, которые предназначены для индивидуального использования: жилые (квартиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования - лестничные клетки, колясочные, технические подвалы, чердаки. Именно индивидуально определенные помещения будут зарегистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности этого лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объектами отчуждения) являются только индивидуально определенные помещения. Например, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вносить какие-либо учетные изменения, касающиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отношении каких-то определенных квартир изменить лишь сведения о титульном владельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме был, условно говоря, Иванов, то после совершения купли-продажи у Иванова останется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регистрационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.
Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и получат свидетельства о праве собственности, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собственности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижимости, а отдельные дольщики не выполнили свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построенные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считаться индивидуально определенными объектами недвижимости и будут иметь неопределенный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщика возникнет необходимость совершить какую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственности, или передать объект долевого строительства дольщику. Таким образом, на последнем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже зарегистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участвовавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застройщик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соответствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным строительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина "возводимый или строящийся (создаваемый) объект"
Иногда по каким-то причинам строительство прекращается, договор подряда расторгается, то есть тот субъект, который оплачивал стоимость работ, строительных материалов и т. п. решает это имущество кому-то продать. В этом случае осуществляется описание незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строительство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собственности на две и более квартиры. Многоквартирный дом юридически "возникает" именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не существует такого легитимного определения как "многоквартирный дом", исходя из смысла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квартир. В статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) дается определение жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием "жилой дом" понимается индивидуально определенный дом, где нет квартир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие "квартира" - жилое помещение, состоящее из комнат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (например на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие "квартира" определяется понятие "многоквартирный дом".

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет
Многоквартирный дом, право собственности, например, на 90 процентов квартир которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть должны заключаться договоры на его содержание и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены положения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирования процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), законодательством не предусмотрено. Но если 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут принимать решения. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрена возможность управления многоквартирными домами тремя способами:
1) непосредственное управление самими собственниками, когда не создается товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Для принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме состоялось, должно быть проведено повторное общее собрание собственников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэтому в идеальном случае решение о выборе способа управления домом при единогласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие более чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для сравнения: принятие решения о проведении ремонта многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собственников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать договоры на содержание и ремонт дома, предоставление коммунальных услуг, кого нанимать для вывоза мусора и т. д. Затем заключаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая - заниматься ремонтом крыш, третья - вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на данный момент) помещений, а с другой - представителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подписавшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.
Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отношений. Договор на предоставление коммунальных услуг заключает каждый собственник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он будет подписываться, с одной стороны, например представителем водоканала, а с другой - одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это муниципальное помещение, то как собственник и сторона договора выступит муниципалитет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то - физическое лицо, если организации, то - организация.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и коммунальные услуги выполняются и предоставляются только одной управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе способа управления уже существующим многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед членами ТСЖ (кооператива), так и перед лицами, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).
Бремя же содержания помещений, которые еще не переданы дольщикам (в нашем примере - 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафиксированы. Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и законом о долевом строительстве установлено, кто и в какой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания переходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).
Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допускает возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственники помещений, то есть именно те дольщики, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме должно приниматься на общем собрании будущих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собрания собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организацию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести работу по их устранению и т. д. По мере регистрации прав собственности на жилые помещения члены товарищества будут приобретать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением дома, организацией его содержания, коммунального обслуживания, будет решать товарищество собственников жилья. В перспективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относительно содержания, ремонта дома и коммунального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищество может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или договорные).
Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возникновения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации. До заселения жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, расходы на их содержание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.
Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.
Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика - построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит некачественный объект, а при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене
В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). Такая норма содержится в пакете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 года № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не подлежат обложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы распространяются как на граждан, так и на организации.
Что касается дарения, то 1 июля 2005 года принят Федеральный закон № 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налогообложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим законом в пункт 181 статьи 217 НК РФ вносятся изменения, согласно которым освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны утратившими силу Закон Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" и другие законодательные акты.
На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены придумывать разнообразные схемы ухода от налогов, чтобы вступить в права наследования или стать собственником квартиры, передаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобретению прав собственности. Благодаря изменениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант решения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, родители, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет подарена ему при жизни родителей, то она выбывает из наследуемой массы, и второй ребенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завещание, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то второй ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родителей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю наследства, например, как инвалид. Таким образом, истинная воля родителей будет искажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.
Надо иметь в виду, что новые собственники жилых домов и квартир после перехода к ним права собственности станут плательщиками налога на имущество физических лиц. Кроме того, при наличии задолженности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стоимости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности
В буквальном смысле слова "передача" дома не осуществляется. Большим заблуждением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно "передавать на баланс". Это последствия порочной практики социалистического порядка управления "жилищным фондом". Как известно, ранее все многоквартирные дома, за исключением домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, являлись государственной собственностью и составляли "государственный жилищный фонд". В соответствии со статьей 3 Жилищного кодекса РСФСР "находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера". Позднее "государственный жилищный фонд" был передан в муниципальную собственность и стал "муниципальным жилищным фондом". При этом многоквартирные дома "числились на балансе" государственных и муниципальных предприятий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. После начала приватизации и "выбытия" квартир из публичной собственности соответствующие бухгалтерские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома продолжали "висеть" на балансе государственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуация существует в отдельных муниципалитетах по сей день. Новые дома по договоренности застройщиков с органами местного самоуправления передаются "на баланс" муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подрядчиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквартирным домом "передачи на баланс" не требуется. Речь должна идти о предоставлении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управления (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание "передачи" многоквартирного дома как описания состава общего имущества (для установления взаимных обязательств) и фиксации его технического состояния (для определения результатов деятельности по управлению).
На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в результате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возникает только у собственника жилого помещения, а собственники нежилых помещений таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, любой участник долевого строительства должен принимать не только помещение, в котором он будет проживать или использовать для иных допускаемых законодательством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслуживания потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состояние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помещения на площадь всех индивидуальных помещений. Если, например, площадь квартиры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индивидуально определенных помещений многоквартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользования дома 1 процент принадлежит владельцу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в другом подъезде, на 1 процент также находится в общей долевой собственности владельца конкретной квартиры. Поэтому владельцу следует проверять состояние ("принимать") всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается период эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недоделки. Какой бы добросовестной и профессиональной ни была комиссия, она не будет осматривать каждый элемент здания так дотошно, как собственники помещения, поэтому есть смысл создавать ТСЖ, привлекать добросовестных и грамотных экспертов для определения качества строительства. Чем больше требований к застройщику сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполнены застройщиком, тем лучше будет качество дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.
Регистрация права собственности осуществляется добровольно каждым дольщиком. К сожалению, российским законодательством не установлена обязанность регистрировать право собственности. Например, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадлежащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невозможно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организации. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший права собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже говорили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собственности. Может возникнуть и следующая коллизия - в распоряжении гражданина имеется квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачивать содержание дома не возникло, поскольку им не произведена регистрация права собственности. Конечно, добросовестные граждане осуществляют такую регистрацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.
Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет других лиц, потому что, если, например, 70 процентов жильцов дома платят за обслуживание лифтов, то, значит, 30 процентов жильцов пользуются им бесплатно. Обязательства вследствие неосновательного обогащения урегулированы главой 60 ГК РФ. Потерпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помещений в доме (если управляющая организация будет вынуждена снизить перечни, объемы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управляющая организация (если она будет полностью выполнять свои обязательства перед добросовестными собственниками помещений при недофинансировании). Приобретатель - лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпевших), обязан возвратить последним неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории "приобретателя" с наличием у него права собственности на помещение в многоквартирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращаться в суд с требованием о взыскании с приобретателя необходимых средств.
Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получения свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы говорить о передаче права собственности застройщиком дольщику.
В этой ситуации также невозможно говорить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто находится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием закона о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистрации прав). Как в законе о долевом строительстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на начальном этапе строительства, а дольщики - при регистрации прав. Единообразный подход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для работников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представляют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни документов (не так общо как в законах) и указаны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)
Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоретически возможна ситуация, когда многоквартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной палате права собственности на все индивидуально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого человека или организацию. В доме есть помещения, которые предназначены для индивидуального использования: жилые (квартиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования - лестничные клетки, колясочные, технические подвалы, чердаки. Именно индивидуально определенные помещения будут зарегистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности этого лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объектами отчуждения) являются только индивидуально определенные помещения. Например, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вносить какие-либо учетные изменения, касающиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отношении каких-то определенных квартир изменить лишь сведения о титульном владельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после совершения купли-продажи у Иванова останется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регистрационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.
Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и получат свидетельства о праве собственности, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собственности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижимости, а отдельные дольщики не выполнили свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построенные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считаться индивидуально определенными объектами недвижимости и будут иметь неопределенный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщика возникнет необходимость совершить какую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственности, или передать объект долевого строительства дольщику. Таким образом, на последнем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже зарегистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участвовавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застройщик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соответствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным строительным или строящимся объектом.

Муниципальная энергетика

Виктор Козлов,
префект Северо-Западного административного округа г. Москвы, канд. экон. наук
Виктор Кривоклякин,
начальник развития окружной инфраструктуры префектуры Северо-Западного административного округа г Москвы, канд. техн. наук
Валерий Шучев,
советник префекта Северо-Западного административного округа г. Москвы по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, исполнительный директор Ассоциации предприятий ЖКХ СЗАО
Журнал "Коммунальный комплекс России", № 1, 2006

Теплоснабжение (ТС) России обеспечивают 485 ТЭЦ, более 180 000 котельных (из них около 6500 мощностью 20 Гкал/ч и выше) и около 600 000 автономных индивидуальных теплогенераторов.
На ТЭЦ в экономичном теплофикационном режиме производится 71 % общей выработки тепла. Только использование преимуществ комбинированной выработки тепловой и электрической энергии позволяет получить относительно благоприятный средний показатель удельных расходов топлива на реализацию тепловой энергии - 200 кг у. т./Гкал (у. т. - условного топлива).
Суммарная реализация тепла в стране составляет 2060 млн Гкал/год, жилищный сектор и бюджетная сфера потребляют 1086 млн Гкал, промышленность и прочие потребители - 974 млн Гкал. На ТС расходуется более 400 млн т у.т./год.
В организациях, занимающихся строительством, эксплуатацией, ремонтом, наладкой, контролем систем теплоснабжения и теплопотребления (ТП) работает около 3 млн человек.
Теплоснабжение от ТЭЦ
Технический уровень персонала и эксплуатации оборудования ТЭЦ достаточно высок.
Основная проблема сегодня - массовый переход на пониженный температурный график теплоносителя, вызванный массовыми неплатежами. Вместо расчетной температуры теплоносителя в зимний, холодный период - 150 °С фактическая температура сетевой воды, отпускаемой ТЭЦ во многих городах, не превышает 70-80 °С.
При этом страдают все потребители. Многие отключаются от централизованного теплоснабжения, создавая собственные теплоисточники. При низких ценах на газ и высоких тарифах на тепло, отпускаемое ТЭЦ, это предприятиям выгодно.
Отрицательное воздействие на ситуацию оказало практиковавшееся ранее перекрестное субсидирование жилого сектора за счет более высоких тарифов для остальных потребителей.
Уменьшение подключенной нагрузки негативно отразилось на общих экономических показателях ТЭЦ и снизило их конкурентоспособность. При прежних диаметрах трубопроводов заметно увеличились удельные тепловые потери и удельные затраты на амортизацию. Это привело к повышению общих удельных затрат в руб./Гкал.
В свою очередь, пониженный температурный график привел к разрегулировке тепловых сетей и недостаточным перепадам давлений на "концевых" участках. Это вынудило муниципалитеты строить собственные индивидуальные котельные, что еще усугубило положение в системе централизованного теплоснабжения.
Таким образом, неразумная тарифная политика и как следствие массовые неплатежи и отключения потребителей, привели к тому, что прежняя система начала разваливаться.
Муниципальная теплоэнергетика
Из 190 000 котельных около 30 % находятся в муниципальной собственности. Реализация тепловой энергии от муниципальных котельных составляет 372 млн Гкал/год: 44 % этого тепла вырабатывается на газе, 11 % - на жидком топливе, остальное - большей частью на угле.
Массовые проверки Главгосэнергонадзором объектов теплоснабжения, работающих на газе, показали, что котельные с котлами единичной мощностью более 4 Гкал/ч имеют достаточно высокий КПД. Значительно хуже показатели энергопредприятий, оборудованных котлами малой мощности "HP-18", "ЗИО-60", "Универсал", "Энергия", "Стрела" и т. д., что обусловлено как крайне низкими техническими характеристиками самого водогрейного оборудования, так и повсеместным отсутствием либо низким качеством химводоподготовки, ведущим к образованию накипи на тепловоспринимающих поверхностях и заносу котлов продуктами коррозии.
Еще хуже ситуация в котельных, работающих на угле: их КПД обычно не превышает 60 %, а в ряде случаев составляет лишь 20 %. Это объясняется низкими техническими характеристиками котлов, нарушением режима водоподготовки, плохим качеством угля и отсутствием его предварительной обработки. Кроме того, профессиональный уровень эксплуатационного персонала, как правило, невысок, заработная плата, выплачивается с большими задержками.
Ведомственное теплоснабжение
Почти в каждом городе есть районы, отапливаемые от ведомственных источников тепла. Огромное количество небольших поселков при шахтах, фабриках, заводах, воинских частях, колониях отапливаются от единственной котельной, находящейся в этих организациях.
Все предприятия ведомственного теплоснабжения можно разделить на две группы.
- К первой относятся котельные бюджетных организаций и разорившихся, но еще не ликвидированных предприятий. Состояние их в подавляющем большинстве случаев неудовлетворительно. Только по объектам, подведомственным Госгортехнадзору, в 2000 г. выявлено 5700 организаций, в которых практически не проводилась подготовка оборудования к отопительному сезону. Большинство котлов находится в аварийном состоянии, и владельцы включают их в работу только в сильные холода либо в недолгие периоды производственной активности.
- Ко второй группе относятся источники тепла "благополучных" предприятий, не испытывающих серьезных технических трудностей. У них другая проблема - долги потребителей, которые не оплачивают предоставляемые им услуги по теплоснабжению. Это в основном муниципальные органы управления с небольшим бюджетом, стремящиеся сэкономить на всем, что возможно. Очень часто власти находят выход из кризиса в строительстве отдельной муниципальной котельной.
Состояние тепловых сетей
Инженерные коммуникации России - самые дорогие в мире. Теплопотери в них составляют 20-50 % выработки тепла зимой и 30-70 % летом. При переходе на индивидуальные источники тепловыработка резко уменьшается, такие утечки теплоносителя превышают нормы, принятые в развитых странах, в десятки раз. Трубопроводы часто заменяются из-за коррозии (в четыре-пять раз чаще, чем принято в других странах).
Общая ситуация с коммуникациями в последние несколько лет резко ухудшилась. Сокращение финансирования привело к уменьшению объемов перекладок трубопроводов. Руководство предприятий теплоснабжения, стремясь не допустить увеличения аварийности, пыталось сохранить объемы перекладок, снижая требования к качеству и всячески удешевляя строительные работы. Переложенные сети имели слишком низкий ресурс и через пять-семь лет требовали новой перекладки. В итоге количество аварий на них к 2000 г. начало расти в геометрической прогрессии, увеличившись в среднем за последние шесть лет в 10 раз. Как следствие выросла и мощность аварийных служб.
Даже применение труб в ППУ-изоляции, при мизерных объемах их внедрения, не принесло желаемого эффекта, поскольку столкнулось с желанием производителей сэкономить. Качество пенополиуретановых труб большинства предприятий крайне низко, а качество реконструкции трубопроводов еще ниже. При этом система контроля влажности изоляции (единственный источник правдивой информации о качестве строительства и эксплуатации) почти не применяется.
В итоге трубопроводы в ППУ-изоляции, которые в других странах служат по 30-50 лет, у нас выходят из строя на второй-четвертый год эксплуатации.
Нельзя умолчать и о коррупционерах, которые, испытывая очевидные трудности с припиской лишних объемов перекладки в погонных метрах, "зарабатывают" на качестве. В результате требования и без того не очень высокие понизились до уровня минимальной внешней благопристойности. Даже простейшее мероприятие (определяющее ресурс трубопровода) по нанесению на трубу нормативного антикоррозийного покрытия проводится либо на неподготовленную поверхность, либо заменяется покраской запрещенным к применению в тепловых сетях кузбас-лаком. Выявлять подобные технологические нарушения некому, поскольку практически на всех предприятиях ЖКХ отсутствуют службы контроля качества покрытий и коррозии трубопроводов. В итоге безаварийный период жизни тепловых сетей редко превышает 10 лет.
Системы теплопотребления
Частные предприятия, получающие тепло от централизованной системы теплоснабжения, первыми прореагировали на изменение экономических условий, отгородившись от монополистов и неразумных тарифов счетчиками и собственными котельными.
К сожалению, при существующей структуре одноставочных тарифов (руб./Гкал) теплосчетчик не стимулирует потребителя к более полному использованию энергетического потенциала теплоносителя. Одно и то же тепло можно снять с 10 м3 носителя, охладив его на 80 °С, и с 80 м3, охладив всего на 10 °С. Причем во втором случае можно не устанавливать дорогостоящие водоподогреватели с большой поверхностью теплообмена, уменьшать размеры отопительных радиаторов и т. д. - за тепло все равно нужно платить столько же.
Раньше при превышении нормируемого расхода и соответствующем завышении температуры обратной сетевой воды теплоснабжающая организация могла налагать штраф. Теперь, когда в арбитраже признается только гражданский кодекс, такие штрафы являются неправомерными.
Системы отопления жилых домов у нас создавались как "коммунистические", т. е. для коммуны жильцов, каждый из которых в отдельности не может влиять на процесс теплопотребления. Теперь квартиросъемщики могут влиять на температурный режим квартир добавлением секций радиаторов, сжиганием неучтенного газа в плитах (для прохождения минимума температур) и открыванием форточки (для компенсации "перетопов" осенью и весной). Внедрение нормальных стимулов по экономии тепла для жителей упирается в большие затраты на индивидуальные приборы учета тепла, а также в неприспособленность существующих систем с однотрубной разводкой к поквартирному регулированию.
Сегодня жильцы платят за отопление 40-90 % фактических затрат муниципалитета. Государство дотирует не жильцов, а предприятия ЖКХ и то не в полном объеме. Величина дотации на конкретного жителя пропорциональна занимаемой площади: чем больше он имеет квадратных метров, тем больше на него выплачивается дотация, т. е. самые большие дотации выделяются на богатых.
Сумма дотаций не предусматривает компенсацию затрат жилищных организаций на обслуживание внутридомовых систем отопления. В тариф на отопление эти цифры тоже не включаются. Считается, что эти расходы входят в общую сумму платежей за содержание зданий. В результате финансово не продуманного обслуживания и полного отсутствия контроля над переоборудованием в квартирах систем отопления дома оказались полностью разрегулированы в плане теплообеспечения и стали энергорасточительными. В элитных домах-новостройках при заселении квартирные регуляторы тепла у батарей часто выбрасываются, а площадь нагревательных приборов значительно увеличивается.
Из-за отсутствия квартирных водосчетчиков количество водопотребления оценивается в среднем 300 л горячей и холодной воды на человека в сутки, что в три раза больше по сравнению с другими странами и в два раза выше нормативных значений. Это приводит к утечке воды, потере тепла и электроэнергии на перекачку, затратам на содержание излишних мощностей насосов, водоподогревателей, оборудования для водоподготовки и водозаборов, очистных сооружений и др.
Системы теплопотребления в зданиях бюджетных организаций также находятся не в лучшем состоянии. Хотя такого количества хаотических переделок, как в жилых домах, в них нет, грамотная эксплуатация здесь также практически повсеместно отсутствует. Установки приточной вентиляции и кондиционирования обычно не поддерживаются в рабочем состоянии, что изменяет режим воздухообмена и приводит к нарушению санитарных норм.
Для снижения платежей за теплоснабжение на объектах бюджетной сферы началось массовое установление теплосчетчиков. К сожалению, этим часто все и ограничивается, и никакой работы по действительной экономии энергии не производится. Расходы компенсируются неработающими вентиляционными системами. Однако ввиду того, что затраты теплоснабжающей организации остаются неизменными (не меняются потребление топлива, диаметры теплотрасс, теплопотери и т. д.), при очередном пересмотре тарифов ранее утвержденные величины делятся на меньшее количество реализованного тепла, и тарифы повышаются. Так что экономить можно лишь с помощью действительного ресурсосбережения.
Состояние систем теплоснабжения и теплопотребления пока еще далеко не везде дошло до полного упадка, но общие тенденции не радуют. Растет аварийность, пуск отопления осенью в некоторых регионах России растягивается на месяцы, недогревы в морозы стали не исключением, а нормой. Темпы замены оборудования снижаются, и, соответственно, увеличивается количество оборудования, находящегося в аварийном состоянии. Все это требует безотлагательного проведения целого комплекса мероприятий по преодолению кризисной ситуации, сложившейся в российских инженерных коммуникациях и системах теплоснабжения в целом.

1 Начнет действовать с 01.07.2009 года
2 В том числе п. 2.4.8 Письма Госкомимущества РФ от 22.07.1994 № АЧ-6535 "О методических рекомендациях по применению Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535" (вместе с "Межреспубликанской программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в районах Крайнего севера и приравненных к ним местностях")


??

??

??

??







2





СОДЕРЖАНИЕ