<<

стр. 2
(всего 2)

СОДЕРЖАНИЕ

измерения
2004
(факт)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Объем ввода жилья
млн.
кв. м
41,2
46,46
50,8
56,3
63,1
70,6
80,0
Планируемый годовой темп прироста ввода жилья
% к предыдущему году
13
12
9
11
12
12
13
Возможный ввод жилья без дополнительных мер по развитию коммунальной инфраструктуры
млн. кв. м

46,5
48,9
49,3
51,2
55,8
Годовые темпы прироста ввода жилья без дополнительных мер по развитию коммунальной инфраструктуры
% к предыдущему году

2
5
1
4
9


Рис. 4. Соотношение планируемых объемов ввода жилья в России и возможностей развития инженерно-коммунальной инфраструктуры в городах по обеспечению жилищного строительства (млн. кв. м)


Данные исследований показывают (см. таблицу 9), что уже в 2006 г. недостаточные возможности регионов, муниципалитетов, застройщиков и коммунальных предприятий по развитию сетей и мощностей коммунальной инфраструктуры могут привести к существенному снижению темпов прироста объемов ввода жилья (с 13% в 2004 г. и ожидаемых 12% в 2005 г. до 2% в 2006 г.).
С целью устойчивого сохранения в 2006-2010 гг. темпов увеличения объемов жилищного строительства на уровне 11-13%, которые являются минимально необходимыми для удовлетворения платежеспособного спроса населения, необходимо обеспечить бюджетную поддержку этого процесса. Финансовое обоснование бюджетных затрат на эти цели приведено в таблице 10.


Таблица 10. Расчет финансовых затрат для обеспечения земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой
ПОКАЗАТЕЛИ
Ед.
изм.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Объем ввода жилья
млн
кв. м
41,2
46,46
50,8
56,3
63,1
70,6
80,0
Удельная стоимость строительства
руб./
кв. м
10549
12020
13800
16000
19000
22500
25700
Общая стоимость строительства жилья
млрд
руб.
435
558,4
701
901
1199
1589
2056
Затраты в 2006-2008 гг. на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой (15% стоимости строительства жилья в 2007-2010 гг.):
всего,
в том числе:
* за счет федеральных гарантий (в скобках - накопленным итогом)
* за счет региональных (муниципальных) гарантий (в скобках - накопленным итогом)
* частные инвестиции
млрд
руб.





240

25

25

190



318

35(60)

35(60)

248



304

(60)

(60)






(60)

(60)





(60)

(60)
Обеспечение ввода жилья за счет государственных гарантий по кредитам на подготовку земельных участков, выданных в 2006 г.
млн кв. м
(% от ввода жилья)

7,8
(14)

6,6
(10,5)

Обеспечение ввода жилья за счет государственных гарантий по кредитам на подготовку земельных участков, выданных в 2007 г.


3,9
(6)
8,9
(12,6)
2,9
(3,6)

Учитывая сроки реализации проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, средства, выделенные на развитие коммунальной инфраструктуры в 2006 г., позволят обеспечить ввод жилья в 2007-2008 гг., средства 2007 г. - ввод жилья соответственно в 2008-2009 гг. и частично в 2010 г., средства 2008 г. - ввод жилья в 2009-2010 гг.
По оценкам, затраты на обеспечение площадок коммунальной инфраструктурой составляют в среднем 20% стоимости строительства жилья на новых площадках. При этом предполагается, что общие затраты на развитие коммунальной инфраструктуры в 2006-2008 гг. для обеспечения ввода жилья в 2007-2010 гг. составят в среднем 15% стоимости строительства жилья, поскольку часть строительства жилья будет производиться на уже обеспеченных площадках в результате сноса и реконструкции жилья. Общая стоимость строительства жилья в 2007-2010 гг. составит 5745 млрд. руб., поэтому общий размер необходимых затрат на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в 2006-2008 гг. составит 862 млрд. руб., в том числе 558 млрд. руб. в 2006-2007 гг.
Для решения данной программы предлагается в рамках ФЦП "Жилище" (подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой") обеспечить финансирование за счет федерального бюджета в форме предоставления гарантий и субсидирования процентов по заимствованиям на развитие коммунальной инфраструктуры. При этом предполагается, что гарантии будут предоставляться на 50% суммы основного долга, остальные 50% будут обеспечиваться залогом прав на земельные участки, строящихся объектов инфраструктуры и другими активами заемщиков. Поскольку кредиты на подготовку земельных участков могут быть обеспечены возвратом средств от продажи жилья в последующие периоды и должны предоставляться на срок не менее 2-5 лет, то предоставляемые в 2006-2007 гг. государственные гарантии должны быть предусмотрены в необходимом объеме на весь срок кредитования, то есть в среднем до 2010 г. включительно.
Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета снижения процентов за кредит на 50% на весь период кредита. Расчет величины расходов на субсидирование процентов на 2006 г. исходит из расчетной величины стоимости кредита 14%, то есть для заемщика она может быть снижена до 7%, в 2007 г. - до 6,5% (при условии снижения рыночной ставки до 13%).
Планируется, что данная форма федеральной бюджетной поддержки будет предоставляться на условиях софинансирования подпрограммы со стороны региональных или местных бюджетов на таких же условиях и в таких же объемах.
На реализацию данной меры за счет федерального бюджета предусмотрены расходы:
в 2006 г. - на предоставление на кредитный период 2-5 лет 12,5 млрд. руб. государственных гарантий по банковским заимствованиям на развитие коммунальной инфраструктуры (при условии предоставления гарантий на 50% основной суммы долга по кредиту) и 1,7 млрд. руб. - на субсидирование процентов по кредитам;
в 2007 г. - на предоставление на кредитный период 2-5 лет 17,5 млрд. руб. государственных гарантий по заимствованиям на развитие коммунальной инфраструктуры (при условии предоставления гарантий на 50% основной суммы долга по кредиту), что с учетом гарантий, предоставленных в 2006 г., составит общий объем гарантий 30 млрд. руб., а также 3,8 млрд. руб. - на субсидирование процентов по кредитам.
Такой же объем расходов будет обеспечен за счет средств региональных и местных бюджетов.
При этом общий требуемый объем инвестиций в подготовку земельных участков в 2006-2007 гг. для обеспечения жилищного строительства в 2007-2010 гг. составляет 558 млрд. руб., из них федеральный бюджет - 11%, региональные и местные бюджеты - 11%, средства частных инвесторов - 78%.
Бюджетные средства, которые будут направлены на обеспечение новых площадок коммунальной инфраструктурой, то есть составят 20% стоимости строительства жилья на этих площадках, обеспечат дополнительный ввод жилья: в 2007 г. - 7,8 млн. кв. м., или 14% объема жилищного строительства, в 2008 г. - 10,5 млн. кв. м (16,5%), в 2008 г. - 8,9 млн. кв. м (12,6%), а в 2010 г. - 2,9 млн. кв. м (3,6%). Половина этого дополнительного ввода будет обеспечена за счет средств федерального бюджета.
Данная динамика распределения бюджетной поддержки по годам Национального проекта исходит из необходимости обеспечения максимально возможной поддержки ввода жилья в ближайшие годы, пока еще не получили развития механизмы привлечения средств частных кредиторов и инвесторов в строительство коммунальной инфраструктуры. Так, в 2007 г. бюджетные средства обеспечат в полном объеме разрыв между планируемым объемом жилищного строительства и ограничениями по коммунальной инфраструктуре в размере 7,4 млн. кв. м (см. таблицу 9). В дальнейшем доля бюджетных средств в покрытии этого разрыва будет постепенно снижаться за счет привлечения в большем объеме средств частных инвесторов и кредиторов.
Одновременно для обеспечения запланированных темпов увеличения жилищного строительства необходимо создать все необходимые условия для привлечения уже в 2006-2007 гг. средств частных инвесторов и кредиторов в объеме 438 млрд руб. для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой для обеспечения жилищного строительства в 2007-2009 гг. Для обеспечения жилищного строительства в 2010 г. необходимо будет мобилизовать общий объем инвестиций в 2008 г. в объеме 304 млрд. руб.

Финансовое обоснование меры по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и привлечению частных инвестиций
В настоящее время износ коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 60% (см. таблицу 11).

Таблица 11. Физический износ основных фондов ЖКХ по состоянию на 01.01.2003 г., %*
Котельные
54,5
Коммунальные сети водопровода
65,3
Коммунальные сети канализации
62,5
Тепловые станции
62,8
Электрические станции
58,1
Водопроводные насосные станции
65,1
Канализационные насосные станции
57,1
Очистные сооружения водопровода и канализации
56,2
Трансформаторные подстанции
57,0
*Данные Росстроя

Такое состояние объектов коммунальной инфраструктуры не только не позволяет увеличивать нагрузку со стороны новых объектов жилищного строительства, но и не обеспечивает надлежащее качество предоставления коммунальных услуг в существующем жилищном фонде.
По оценкам Рабочей группы Президиума Госсовета, общая потребность в средствах на полное восстановление и модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры составляет сегодня 1,456 трлн. руб. Такой объем инвестиций не может быть обеспечен только за счет бюджетных вложений и требует создания условий для привлечения частных инвестиций. Поэтому основная система мер в рамках Национального проекта направлена именно на формирование инвестиционной привлекательности коммунального сектора.
Однако серьезные институциональные изменения в этом секторе, снижающие инвестиционные риски, смогут дать существенные результаты лишь через определенный период проведения необходимых правовых и организационных мер. Для решения самых неотложных проблем в коммунальном комплексе в 2006-2007 гг. предусмотрена мера по предоставлению средств федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными (местными) бюджетами (в пропорции 1:1) и частными инвесторами (в пропорции 1:3 в 2006 г. и 1:4 в 2007 г.) для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса (см. таблицу 12).

Таблица 12. Финансовое обоснование мер по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в 2006-2007 гг.
ПОКАЗАТЕЛИ
Ед. измерения
2006 г.
2007 г.
ВСЕГО
Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры
Бюджетные средства, в том числе
Млрд. руб.
3,8
4,8
8,6
* федерального бюджета
Млрд. руб.
1,9
2,9

4,8
* региональных и местных бюджетов
Млрд. руб.
1,9
1,9
3,8
Средства частных инвесторов и кредиторов
Млрд. руб.
5,7
7,6
13,3
Итого
Млрд. руб.
9,5
12,4
21,9
Создание револьверного фонда развития инженерно-коммунальной инфраструктуры
Расходы федерального бюджета на оплату уставного фонда
Млрд. руб.
1,0
1,0
Средства частных кредиторов
Млрд. руб.
2,0
(до 10 млрд. руб. в 2010 г.)
2,0
Итого
Млрд. руб.
3,0
3,0
ВСЕГО
Млрд. руб.
9,5
15,4
24,9


Для создания благоприятных условий привлечения заемных средств в модернизацию коммунальной инфраструктуры предусмотрена мера по созданию в качестве пилотного проекта в 2007 г. револьверного фонда, который будет оказывать поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в осуществлении заимствований для целей развития и модернизации коммунальной инфраструктуры. Уставный фонд данной организации будет создан за счет средств федерального бюджета в размере 1 млрд. руб. с возможным дальнейшим привлечением также средств региональных и муниципальных бюджетов и средств частных инвесторов и международных финансовых организаций (см. таблицу 12). Такой начальный объем капитализации позволит привлекать средства кредиторов в развитие и модернизацию коммунальной инфраструктуры на первом этапе в пропорции 1:5, то есть до 5 млрд. руб. (1:2 в первый 2007 год деятельности, то есть 2 млрд. руб.). В дальнейшем "финансовый рычаг" привлечения заемных средств может быть увеличен до 10, то есть данный объем капитализации револьверного фонда может позволить привлечь средства в размере до 10 млрд. руб.

5.5. Финансовое обоснование реализации мер по приоритету "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан"
Численность граждан отдельных категорий, перед которыми имеются государственные обязательства по обеспечению жильем в соответствии с федеральными законами, составляет 1,264 млн. человек, в том числе ветеранов и инвалидов - 350 тыс. (см. таблицу 13). Финансирование государственных обязательств в рамках различных подпрограмм ФЦП "Жилище" в 2002-2004 гг. составило 3,9% суммы, необходимой для полного выполнения обязательств. Это означает, что ежегодно обеспечивалось жильем лишь около 1,3% численности указанных категорий.
Для резкого ускорения исполнения государственных обязательств органов по обеспечению жильем указанных категорий граждан в рамках Национального проекта предлагается объединить финансовые ресурсы федерального бюджета в рамках одной подпрограммы - "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан" ФЦП "Жилище" и существенно увеличить финансирование данной подпрограммы (см. таблицу 14).

Таблица 13. Потребности и степень выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан
Категория
Численность категории (семей)
Финансирование выполнения государственных обязательств в рамках подпрограмм ФЦП "Жилище" в 2002-2004 гг., % от суммы, необходимой для полного выполнения обязательств
Уволенные и увольняемые военнослужащие
570 000
4,9
Граждане Российской Федерации, подлежащие отселению с комплекса "Байконур"
360
10,0
Участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф"
30 550
2,5
Беженцы и вынужденные переселенцы в Российской Федерации
53 200
5,8
Граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей
260 000
1,3
ВСЕГО
914 110
3,9
Ветераны и инвалиды
350 000
-
ИТОГО
1 264 000
-

При этом должен быть предусмотрен единый механизм реализации этих государственных обязательств через предоставление гражданам субсидий на приобретение жилья в форме государственных жилищных сертификатов непосредственно на федеральном уровне. Данный механизм получил подтверждение как самый эффективный способ выполнения государственных обязательств в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" ФЦП "Жилище".

Таблица 14. Финансовое обоснование мер по выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан в 2006-2007 гг.
ПОКАЗАТЕЛИ
Ед. измерения
2006 г.
2007 г.
ВСЕГО
Исходные данные


Расчетная стоимость 1 кв. м жилья
тыс. руб.
14
16
Количество кв. м жилья, предоставляемое за счет средств федерального бюджета:


* ветеранам и инвалидам
кв. м
18
18
* другим категориям граждан (в среднем на семью)
кв. м
60
60
Затраты федерального бюджета на выполнение государственных обязательств, в том числе:
млрд. руб.
25,2
30,4
55,6
* перед ветеранами и инвалидами
млрд. руб.
3,0
5,0
8,0
* перед другими категориями граждан
млрд. руб.
22,2
25,4
47,6
Количество ветеранов и инвалидов, улучшивших жилищные условия:
тыс.
11,9
17,3
29,2
* в процентах от числа ветеранов и инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий
%
3,4
4,9
8,3
Количество граждан, относящихся к другим категориям, улучшивших жилищные условия:
тыс.
26,4
26,4
52,8
* в процентах от числа граждан, относящихся к другим категориям и нуждающихся в улучшении жилищных условий
%
2,9
2,9
5,8

В рамках подпрограммы при необходимости должны быть предусмотрены особенности реализации данного механизма для каждой из указанных категорий граждан. Так, механизмы исполнения государственных обязательств перед уволенными или увольняемыми военнослужащими, участниками ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, беженцами и вынужденными переселенцами, гражданами, возвращающимися с Крайнего Севера и с комплекса "Байконур", будут разработаны исходя из необходимости предоставления указанным гражданам жилого помещения, соответствующего социальным стандартам площади жилья, поскольку предполагается, что в большинстве случаев представители указанных категорий либо не имеют никакого жилья для постоянного проживания (увольняемые военнослужащие), либо их жилье практически не имеет рыночной стоимости (оставляемое жилье на Севере).
При обосновании расходов федерального бюджета средний размер бюджетной субсидии определялся из расчета стоимости приобретения семьей в среднем 60 кв. м общей площади жилья по единой для России расчетной цене. При этом расчетная цена 1 кв. м предполагалась равной 14 тыс. руб. в 2006 г. и 16 тыс. руб. в 2007 г. Эта величина отражает прогноз средней рыночной цены типового стандартного жилья со средним уровнем благоустройства и немного ниже средней рыночной цены жилья в России за соответствующий год в силу следующих причин:
* за счет средств бюджетных субсидий не будет приобретаться элитное жилье;
* установление единой по России цены для расчета размера бюджетной субсидии (государственного жилищного сертификата) сдвинет спрос в сторону регионов с умеренными ценами на жилье.
Расходы федерального бюджета по обеспечению жильем указанных категорий составят 22,2 млрд. руб. в 2006 г. и 25,4 млрд. руб. в 2007 г., что позволит выполнить государственные обязательства по обеспечению жильем перед 52,8 тыс. семей, или 5,8% нуждающихся (см. таблицу14).
Выполнение обязательств Российской Федерации перед ветеранами и инвалидами будет реализовано по несколько иной схеме. Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований" от 29.12.04 № 199-ФЗ установил, что обязательства в отношении указанных граждан, относящихся к категориям ветеранов и инвалидов, принимает на себя федеральный бюджет. Законом также установлено, что субвенции из федерального бюджета перечисляются в региональные бюджеты, из средств которых будут обеспечиваться жильем граждане указанных категорий.
Предполагается, что семьи ветеранов и инвалидов, принятые на учет по улучшению жилищных условий, в основном уже проживают в жилых помещениях, имеющих определенную рыночную стоимость. Поэтому затраты федерального бюджета должны быть направлены на обеспечение жильем непосредственно ветеранов или инвалидов через предоставления им субсидий в форме государственного жилищного сертификата стоимостью, эквивалентной средней рыночной стоимости приобретения на данной территории 18 кв. м общей площади жилья. Финансовое обоснование расходов федерального бюджета на эти цели исходит из ранее указанной средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья в размере 14 тыс. руб. в 2006 г. и 16 тыс. руб. в 2007 г.
Данная мера позволит семьям ветеранов и инвалидов приобрести дополнительную комнату (и, например, переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную и т.д.).
При этом для части ветеранов и инвалидов, которые предпочтут улучшить жилищные условия через получение социального жилья, средства федеральных субвенций могут быть использованы для выполнения государственных обязательств в данной форме.
Расходы федерального бюджета по обеспечению жильем ветеранов и инвалидов составят 3 млрд. руб. в 2006 г. и 5 млрд. руб. в 2007 г., что позволит выполнить государственные обязательства по обеспечению жильем перед 29,2 тыс. ветеранов и инвалидов, или 8,3 % нуждающихся (см. таблицу 14).

5.6. Прогноз динамики цен и числа семей, которые смогут улучшить свои жилищные условия
Цены на жилье складываются на локальных рынках, поэтому прогнозирование средней цены по России может носить только условный характер и отражать наиболее общий тренд изменения цен.
При условии реализации всего комплекса мер, предусмотренного Национальным проектом и сбалансированного с точки зрения поддержки спроса и предложения на рынке жилья, можно прогнозировать в целом положительную динамику реальных цен на жилье (за вычетом инфляции): их сглаженные ежегодные темпы прироста (по отношению к предыдущему году) будут снижаться с 8,2% в 2006 г. до 5,8% в 2010 г. (для сравнения: в 2004 г. рост реальных цен составил 14%) (см. рис. 5).

Рис. 5. Общий сглаженный тренд изменения средней реальной рыночной цены жилья (% к предыдущему году)


Доля населения, имеющего ежемесячные душевые доходы выше минимального уровня, необходимого для приобретения жилья, соответствующего средним социальным стандартам, за счет собственных и заемных средств, увеличится с 9% в 2004 г. до 30% в 2010 г. (см. рис. 6).

Рис. 6. Доля населения с доходом, достаточным для приобретения стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств

Количество семей, улучшивших жилищные условия, увеличится с 1,1 млн. (3% от семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий) в 2006 г. до 2,5 млн. (7%) в 2010 г., а всего за период 2006-2010 гг. улучшат жилищные условия около 6,5 млн. семей (20%).
В 2006 - 2007 гг. свои жилищные условия улучшат 2,35 млн. семей, из которых 0,29 млн. (12,3% от семей, которые улучшат жилищные условия в 2006 - 2007 гг.) смогут сделать это благодаря финансированию из федерального и региональных (местных) бюджетов мер по приоритетам, предусмотренным Национальным проектом, а еще 0,37 млн. семей, которые улучшат жилищные условия (15,7%) - благодаря предоставлению социального жилья (см. табл. 15).
Общие законодательные и институциональные и меры, направленные на развитие ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и рынка жилья позволят 1,7 млн. семей (71,9%) улучшить жилищные условия на рынке жилья без финансовой государственной поддержки. Более 445 тыс. семей (19%) смогут воспользоваться ипотечными кредитами, из них более 27% получат такую возможность за счет рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК

Таблица 15. Количество семей, которые смогут улучшить жилищные условия в 2006 - 2007 гг., тыс. чел.
Семьи, которые улучшат жилищные условия
2006
2007
Всего
За счет финансирования из федерального и региональных (местных) бюджетов мер ПНП "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
132,9
157,5
290,4
* молодые семьи
43,0
55,0
98,0
* молодые специалисты на селе
6,5
7,2
13,7
* ветераны и инвалиды
11,9
17,3
29,2
* другие категории граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению их жильем
26,4
26,4
52,8
* семьи, которые улучшат жилищные условия благодаря государственной поддержке системы рефинансирования ипотечных кредитов
45,1
51,6
96,7
За счет финансирования из региональных (местных) бюджетов
175,5
194,5
370,0
* семьи, которые улучшат жилищные условия за счет предоставления социального жилья
175,5
194,5
370,0
За счет собственных средств граждан и заемных средств без государственной поддержки
811,2
880,9
1 692,1
* семьи, которые улучшат жилищные условия с привлечением заемных средств
149,6
199,6
349,2
* семьи, которые улучшат жилищные условия за счет собственных средств
661,6
681,3
1 342,9
ВСЕГО семей, которые улучшат жилищные условия
1 119,6
1 232,9
2 352,5

6. Общественно-экономические факторы и последствия реализации Национального проекта

6.1. Оценка последствий предполагаемых решений для различных социальных групп
Опыт предшествующего реформирования в жилищном секторе должен быть учтен в полном объеме. Прежде всего, это касается прогнозирования возможных социальных последствий проводимых преобразований. Конечной целью реформы является повышение качества жизни людей, поэтому реализация Национального проекта в жилищной сфере в первую очередь предполагает положительные социальные последствия, которые по своему значению должны перевесить возможные негативные стороны.
К числу несомненных позитивных результатов намеченных преобразований в жилищной сфере можно отнести следующее:
* естественное стремление человека получить собственное жилье, улучшить условия проживания своей семьи получает юридически оформленные, экономически доступные формы воплощения; тем самым у населения появляется мощнейший стимул к экономически активному поведению, что в конечном счете скажется на общей экономической ситуации в стране;
* развитие программ ипотечного кредитования будет иметь несколько последствий - легализацию доходов с целью получения кредита, повышение доверия к финансовым институтам, улучшение жилищных условий и, соответственно, качества жизни экономически активной части населения;
* ответственное участие в совместном принятии решений по вопросам управления многоквартирными домами, включая вопросы использования земельных участков, на которых расположены такие дома, будет способствовать повышению социальной активности граждан;
* формирование класса собственников недвижимости, в том числе жилой, придаст большую устойчивость всей социальной структуре общества;
* рынок жилья, его экономическая доступность будут способствовать миграционным потокам, перетоку рабочей силы в регионы экономического роста, снижению социальной нагрузки в депрессивных регионах, что также способствует повышению общей экономической активности населения;
* появление новых видов бизнеса в жилищной сфере расширит рынок труда в городских агломерациях, создаст рабочие места для работников, высвобождаемых из других сфер экономики.
Возможные негативные социальные последствия нужно выделить в явном виде и противопоставить каждому из них ясную и реальную программу действий, опережающий анализ социальных последствий. Иначе может произойти пусть даже временный разрыв, например, между возможностями людей оплачивать жилье и ипотечные кредиты и правовыми механизмами обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения за неуплату социального жилья.
То же относится к передаче предприятий ЖКХ в концессию или их приватизации. Результатом вполне может стать просто повышение цен на услуги, без всяких попыток снизить себестоимость, поднять эффективность своей деятельности. Государственные механизмы, отслеживающие правомочность действий субъектов рынка в этой области, должны выстраиваться с опережением.
Среди негативных социальных последствий, которых необходимо избежать при реализации Национального проекта, создав механизмы противодействия складывающимся тенденциям, можно выделить следующие.
1. Жилищная реформа в результате последовательного проведения окончательно закрепляет социальный статус различных социальных групп населения в России, в том числе группы граждан с низкими доходами. В результате перераспределения жилищного фонда статус человека четко привязывается к району и дому, в котором он и его семья проживают. Изменить этот статус становится намного сложнее. В то же время для экономически самостоятельных граждан приобретение более качественного жилья может стать главным стимулом жизни.
В случае, если будут попытки создания целых районов муниципального социального жилья, предоставленного по договору социального найма гражданам с низкими доходами, могут создаться предпосылки для массовой сегрегации населения, формирования районов для богатых и районов для бедных. Особенности существующей жилищной застройки, политика предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг в любом городе не позволяют этой проблеме приобрести особую остроту за короткие сроки, но тенденция может обозначиться. В результате Россия может пойти по пути, уже пройденному западными мегаполисами, со всем набором социальных проблем, сопутствующих районам для бедных. Противодействие процессам сегрегации должно стать элементом государственной политики.
2. Любые попытки выселения из занимаемого жилья по решению суда за невозврат ипотечного кредита или неуплату счетов за жилищные и коммунальные услуги привлекут внимание общественности и средств массовой информации. Под их напором решение проблемы "неплательщиков" может затормозиться. Поскольку скрыть эту проблему не удастся, необходимо к ней подготовиться заранее, имея на руках набор аргументов в пользу такой политики, показывая, куда пойдет высвобождаемое жилье, что произойдет с выселяемыми и т.п. Фактически нужна программа пропагандистской поддержки реформ в жилищной сфере в средствах массовой информации.
Широта социальной базы предлагаемых преобразований в жилищной сфере зависит от того, насколько будет достигнут баланс между экономической эффективностью и социальной приемлемостью преобразований. На начальных этапах необходимо будет преодолеть сформировавшуюся объяснимую настороженность населения к реформаторским действиям властей.
В этой связи обосновано проведение серии социологических опросов, оценивающих отношение к преобразованиям как населения, так и предпринимателей. Эти исследования позволят, во-первых, скорректировать последовательность и характер мероприятий, во-вторых, более точно определить социальную базу преобразований.
Можно предположить, что активными сторонниками предлагаемых действий в жилищной сфере будут экономически самостоятельные граждане, рассчитывающие получить ипотечный кредит на предоставление жилья, а также представители деловых кругов, чей бизнес связан с рынком жилья, недвижимости, предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Формирование полноценного института собственников жилья в России невозможно без развития частной инициативы в управлении многоквартирным жилищным фондом. Поэтому поддержка и популяризация товариществ собственников жилья - важный ресурс в формировании активных сторонников преобразований жилищного сектора. При условии эффективной социальной политики государства сторонниками преобразований станут и малообеспеченные слои населения, поскольку уровень их благосостояния будет повышен. Государственные жилищные программы представляют также жизненный интерес для увольняемых военнослужащих, жителей Крайнего Севера, которые, увидев решение своих проблем через реализацию государственной жилищной политики, также станут социальной опорой предлагаемых преобразований. Таким образом, во всех слоях общества есть или могут образоваться активные сторонники предлагаемых преобразований в жилищной сфере.
В то же время можно выделить следующие группы населения, которые будут наиболее негативно настроены по отношению к ожидаемым преобразованиям в жилищном секторе и секторе ЖКХ:
* граждане, которые не смогут приватизировать занимаемое жилье;
* граждане, проживающие в многоквартирных домах с высокой степенью износа в течение длительного времени, нуждающихся в капитальном ремонте;
* граждане, положение которых относительно ухудшится в результате возможного перевода льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг в форму денежных компенсаций;
* группа населения с относительно низким доходом, которая тем не менее не будет охвачена программой адресной социальной помощи;
* граждане с доходом ниже среднего, имеющие в собственности жилье, рыночная стоимость которого незначительна (в том числе проживающие в ветхом и аварийном жилье, расположенном на малоценных земельных участках);
* семьи, имеющие большие излишки занимаемой площади относительно социальных норм площади жилья.
При проведении намеченных преобразований следует особенно внимательно отслеживать реакцию этих групп населения.
Ответная реакция со стороны населения в значительной степени будет зависеть от проведения информационно-разъяснительной работы, которой должно быть уделено особое внимание при реализации Национального проекта. Требуются квалифицированные, профессиональные разъяснения необходимости преобразований в жилищной сфере и возможностей по улучшению жилищных условий, которыми могут воспользоваться граждане. Важно показывать позитивные аспекты преобразований, связанные с расширением возможностей домохозяйств приобретать жилье, в том числе с использованием долгосрочных ипотечных кредитов, принимать участие в управлении многоквартирными домами и другие.

6.2. Анализ ответных реакций органов власти и агентов рынка
Со стороны государственных органов власти федерального уровня
В результате реализации намеченных мероприятий изменятся функции чиновников органов государственного управления. Вместо знакомых функций распределения и принятия решений в условиях непрозрачных процедур их ожидают функции разработки правил, нормативов и контроль за ними. Роль чиновников значительно изменяется, что, несомненно, вызовет определенное сопротивление, которое легче удастся преодолеть, если часть административного аппарата перетечет в бизнес, частные структуры, связанные с жилищной сферой, как это происходило в других секторах экономики, уже прошедших аналогичный этап реформирования.
Реализация принципа "государство не должно заниматься бизнесом на бюджетные деньги" в жилищной сфере потребует пересмотра ряда функций государственных учреждений, ответственных за реализацию жилищной политики. Это означает не ослабление роли государства, а то, что государство концентрирует свои усилия на выполнении именно своих специфических функций, предоставляя возможность бизнесу развиваться в рамках четких правил и ограничений, а населению - либо решать свои проблемы самостоятельно, либо рассчитывать на адресную социальную помощь.

Со стороны руководителей регионов и муниципалитетов
Руководители органов государственной власти субъектов Российской Федерации, заинтересованные в развитии региональных финансовых рынков, могут выступить активными союзниками в реализации мер по развитию ипотечного жилищного кредитования.
Кроме того, потребуется значительная работа региональных законодателей, направленная на приведение региональных нормативных актов в жилищной сфере в соответствие с федеральными. Во многих регионах реализация данной концепции будет сталкиваться с серьезными сложностями, поскольку нет необходимых кадров, ресурсов и политической воли. Поэтому нужно быть готовым к тому, что современная ситуация, когда есть регионы - лидеры реформ и отстающие, может принять более контрастные формы.
Крупные города, несомненно, будут заинтересованы в реализации Национального проекта, поскольку это позволит им увеличить приток инвестиций в жилищный сектор, составляющий существенную часть городской экономики, а также снизить остроту жилищной проблемы. В то же время ответная реакция муниципалитетов будет характеризоваться непоследовательностью, связанной со стремлением сохранить в своих руках остающиеся рычаги административного управления субъектами жилищного рынка.
Координация деятельности и разграничение компетенции между федеральными, региональными и муниципальными органами по регулированию коммунальных предприятий позволит проводить в жилищном секторе согласованную ценовую и технологическую политику. Проведение мер, направленных на обеспечение открытости естественных локальных монополий поможет достичь доверия инвесторов и потребителей.

Со стороны чиновников среднего звена государственных органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления
Ответная реакция со стороны чиновников данных уровней власти будет одной из наиболее сложных. На данном иерархическом уровне соотношение экономических и административных методов управления в наибольшей степени смещено в сторону последних. Это касается как предоставления земельных участков и разрешений на строительство жилья, так и системы управления жилищными и коммунальными предприятиями.
В этой связи на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления можно ожидать определенного противодействия развитию конкурентных отношений в жилищной сфере, поскольку новые инвесторы, застройщики и подрядчики скорее всего будут искать иные источники снабжения, источники предоставления консультационных и иных услуг из числа не контролируемых региональными и местными структурами.

Со стороны профессиональных субъектов рынка и инвесторов
Профессиональные субъекты рынка будут приветствовать предлагаемые перемены, поскольку государство практически формирует новые сферы бизнеса, а также определяет четкие правила, способствующие частным деловым инициативам в жилищной сфере. В жилищном строительстве вследствие облегчения доступа к земельным участкам возрастет количество рыночных субъектов - застройщиков, девелоперов. Можно ожидать, что субъекты, обслуживающие инфраструктуру рынка жилья (риэлторы, страховщики, оценщики), также начнут расширять свою деятельность, что приведет к созданию новых рабочих мест.
Специфика промышленности строительной индустрии и строительных материалов, ориентация ее в основном на внутренний рынок создают условия для широкого развития в этой сфере малого предпринимательства, которое, наряду с повышением занятости населения, сокращением дальности перевозок продукции и другими положительными эффектами, будет способствовать развитию конкуренции на товарных рынках строительных материалов, изделий и конструкций.
В случае решения ключевых вопросов: об эффективном обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека), об ипотечных ценных бумагах, о праве собственности на землю под застройку, о регистрации прав на недвижимость, о территориальном зонировании, тарифном регулировании, концессиях и т.п. - следует ожидать оживления деловой активности в жилищной сфере, притока отечественных и иностранных инвестиций в этот сектор экономики. Банки, инвестиционные кампании, другие специализированные инвестиционные организации станут активными участниками преобразований в жилищном секторе.
В числе новых видов бизнеса будут активно развиваться профессиональное управление жилищным фондом и управление объектами коммунальной инфраструктуры на концессионной основе, виды деятельности, связанные с обслуживанием рынка ипотечных кредитов (кредитные бюро, операторы вторичного рынка и другие).
Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда обеспечит специализацию и повышение эффективности выполнения различных ремесленных работ, связанных с обслуживанием жилья, будет способствовать развитию малого бизнеса в этой сфере услуг и в конечном счете обеспечит возможность управляющей организации выбрать подрядчика для выполнения тех или иных работ по обслуживанию жилищного фонда с наилучшим соотношением цены и качества.
Действенная система договорных отношений обеспечит, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой - создаст условия для контроля за количеством и качеством предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволит корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.
Эффективная система регулирования будет стимулировать коммунальные предприятия к сокращению затрат на производство коммунальных услуг, экономному использованию финансовых и природных ресурсов. Чем больше период действия тарифа при определении внешних условий, приводящих к его пересмотру, тем больше заинтересовано коммунальное предприятие в снижении затрат и привлечении инвестиций. Эта заинтересованность - главный экономический стимул в решении проблемы ресурсосбережения. Снижение затрат в коммунальной инфраструктуре - это прежде всего устранение утечек, улучшение теплоизоляции, снижение потребления ресурсов. Предсказуемое тарифное регулирование и хорошо управляемые коммунальные предприятия делают привлекательными вложения инвестиций в коммунальную инфраструктуру, создают реальные экономические, а не административные механизмы ресурсосбережения в коммунальном секторе.
Однако при общем положительном отношении профессиональных субъектов рынка к реализуемой политике возможно и отрицательное отношение субъектов отдельных секторов предпринимательской деятельность к ужесточению государственного регулирования в данных секторах.
В качестве примера можно привести негативную реакцию застройщиков на Федеральный закон " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данный закон направлен на защиту прав участников долевого строительства, в первую очередь - граждан, вкладывающих средства в строительство многоквартирных домов. Застройщики, деятельность которых до настоящее времени по привлечению средств "дольщиков" ничем не регулировалась, перекладывали все риски на последних. Ужесточение правил привлечения средств вызвало их отрицательную реакцию и попытки "уйти" из-под регулирования данного закона. В данном случае необходимо объективно оценить предложения застройщиков по совершенствованию данного закона и внести в него необходимые поправки, не ущемляющие прав участников долевого строительства.
Находящийся в стадии своего первоначального развития рынок жилья подвергается и еще будет подвергаться внедрения различных так называемых схем, которые также могут привести к неблагоприятным последствиям для граждан, например "пирамидальные" схемы в области жилищно-накопительной деятельности и приобретения жилья в рассрочку. В этой сфере необходимо не только совершенствовать законодательное регулирование, но и осуществлять меры контроля в области защиты прав потребителей, добросовестной рекламы и финансовой устойчивости подобного рода схем, многие из которых, например, жилищно-накопительные кооперативы, со временем могут стать одним из эффективных институтов решения жилищной проблемы для определенной группы населения.
Отрицательную реакцию может вызвать и поддержка развития конкуренции на строительном рынке и рынке стройматериалов, особенно со стороны организаций - монополистов. В данном случае необходимо использование антимонопольных мер.

6.3. Анализ рисков, ограничений и сдерживающих факторов реализации Национального проекта
Проведение преобразований в жилищном секторе нельзя рассматривать отдельно от ситуации в других секторах экономики. Возможность реализации намеченной жилищной политики в существенной мере будет зависеть от успехов макроэкономической политики и структурных преобразований в других экономических сферах и требует:
* последовательного улучшения макроэкономической ситуации (снижения инфляции и стоимости заимствований на рынке капитала, что будет коренным образом влиять на инвестиционную и кредитную активность в жилищном секторе);
* совершенствования межбюджетных отношений, от которых во многом будут зависеть возможности регионов и муниципалитетов по обеспечению поддержки развития рынка жилья, жилищно-коммунальной сферы и предоставлению социального жилья гражданам;
* создания эффективной системы налогообложения, включая введение муниципального налога на недвижимость, которая обеспечит заинтересованность муниципалитетов в развитии жилищного строительства на своей территории;
* совершенствования земельных отношений, проведения политики приватизации земельных участков, что обеспечит развитие рынка земли для жилищного строительства;
* развития кредитно-банковской системы и рынка ценных бумаг, от которых напрямую будет зависеть успех развития ипотечного жилищного кредитования;
* эффективного регулирования деятельности естественных энергетических монополий, деятельность которых в существенной мере определяет возможности развития коммунального сектора и жилищного строительства.
Особое внимание необходимо будет обращать на следующие риски, возможные ограничения и сдерживающие факторы:
* сопротивление бюрократии рыночным преобразованиям;
* рассогласованность действий на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;
* рассогласованность действий по смежным направлениям преобразований (бюджетная реформа, реформа местного самоуправления и т.п.);
* опережающие темпы увеличения спроса населения на жилье по сравнению с темпами увеличения предложения жилья;
* бюджетные ограничения, особенно на муниципальном уровне;
* ограничения в смежных секторах (промышленность стройматериалов, развитие дорожной сети и других);
* психологическая неготовность части населения к преобразованиям.

6.4. Сопутствующие результаты Национального проекта
Реализация Национального проекта наряду с результатами по развитию рынка жилья, развитию жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства окажет существенное положительное влияние на изменение макроэкономической ситуации в России, на другие сектора экономики, а именно:
* стабилизация реальных цен на жилье повлияет на снижение общего уровня инфляции;
* рост данных секторов экономики скажется на повышении общих темпов экономического роста, росте ВВП;
* развитие жилищного рынка и вовлечение жилья и земельных участков в экономический оборот, в том числе в качестве обеспечения по привлечению кредитных ресурсов, явится фактором экономического роста, увеличения объемов частных инвестиций и привлечения в экономику сбережений населения;
* увеличение инвестиций в сектор жилищного строительства, жилищно-коммунальную сферу и сферу ипотечного жилищного кредитования повлечет за собой приток инвестиций в смежные сектора (промышленность стройматериалов, производство товаров длительного пользования и домашнего обихода для населения, другие);
* в результате развития рынка жилья, жилищного строительства и жилищно-коммунального комплекса будет обеспечено повышение занятости населения;
* прекращение дотирования жилищно-коммунальных предприятий обеспечит сокращение доли нерыночного сектора в экономике и условия для структурных экономических преобразований;
* развитие рыночных отношений в жилищной сфере обусловит острую потребность в кадрах, обладающих необходимыми навыками, что предъявляет особые требования к разработке новых учебных программ, финансированию обучения и переподготовки кадров.
* открытие для частных инвестиций и конкуренции рынков работ в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг и жилищного строительства обеспечит эффективное разделение властных и хозяйственных функций в муниципальной экономике;
* развитие конкурентных процедур в сфере жилищного строительства, управления и обслуживания жилищного фонда позволит открыть огромную сферу экономики для частного бизнеса, в том числе для малого предпринимательства. Это обеспечит улучшение ситуации в сфере занятости, позволит диверсифицировать работу многих малых предприятий, повысит их устойчивость;
* формирование эффективных механизмов градорегулирования и развития жилищно-коммунального комплекса, внедрение в жилищном и коммунальном секторах новых прогрессивных технологий окажет значительное влияние на экологическую ситуацию в городах, в связи с чем улучшится размещение селитебных зон по отношению к индустриальным зонам.
Согласно прогнозам реализации Национального проекта, в 2010 г. ежегодные объемы строительства жилья возрастут с 41,23 в 2004 г. до 80 млн. кв. метров в год. При этом реальное (в ценах 2003 г.) потребление населением услуг жилищно-коммунального хозяйства и бытового обслуживания вырастет на 121% (по сравнению с 2003 г.), реальные затраты на строительство жилья (капитальные вложения в жилищное хозяйство) - на 296%, реальные затраты на строительство объектов инженерно-технической и коммунальной инфраструктуры (капитальные вложения в коммунальное хозяйство) - на 300%. Реальные затраты на ремонт жилья и объектов инженерно-технической и коммунальной инфраструктуры (капитальный ремонт) увеличатся на 231% (по сравнению с 2003 г.).
На базе статической модели межотраслевого баланса России 2003 г.3 были получены оценки ежегодных темпов прироста валового выпуска продукции по отдельными отраслям за счет указанных выше факторов (см. таблицу 16).
Наибольшие темпы прироста валового выпуска продукции прогнозируются в отрасли "Жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание" - 11% в год, в строительстве - 2,4% и в промышленности строительных материалов - 1,8%, так как именно эти отрасли непосредственно задействованы в процессе строительства и обслуживания жилья. В других отраслях также будет наблюдаться рост выпуска, но он будет более слабым.
В целом, ежегодный прирост валового внутреннего продукта (ВВП) составит в среднем 1,1% в год за счет указанных выше факторов.
Кроме того, развитие ипотечного кредитования (объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в 2010 г. составит 6,6% ВВП) послужит локомотивом развития целого ряда сопряженных отраслей экономики, окажет сдерживающее влияние на инфляционные процессы, что будет ощутимо способствовать экономическому росту страны в целом.

Таблица 16. Прогнозируемый ежегодный прирост валового выпуска в результате реализации Национального проекта, % в год по отраслям
Отрасли
Проценты
Жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание
12,6
Строительство
2,8
Машиностроение и металлообработка
2,1
Промышленность строительных материалов (включая стекольную и фарфоро-фаянсовую промышленность)
2,0
Электроэнергетика
1,2
Черная металлургия
1,1
Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность
1,1
Наука и научное обслуживание
0,7
Цветная металлургия
0,6
Химическая и нефтехимическая промышленность
0,5
Топливная промышленность
0,5
Транспорт и связь
0,3
Сфера обращения, включая коммерческую деятельность
0,2
Управление, финансы, кредит, страхование
0,2
Легкая промышленность
0,1
Сельское и лесное хозяйство
0,1
Просвещение, здравоохранение, культура и искусство
0,1
Пищевая промышленность
0,0*
Прочие отрасли промышленности
5,8
Прочие виды деятельности сферы материального производства
2,1
* Прирост составляет менее 0,05% в год.
1 Без учета граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненным к ним местностей.
2 Источник: Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, подготовленная Минэкономразвития России и одобренная Правительством Российской Федерации. Таблица дополнена данными за 2004 и 2005 гг.

3 Модель разработана Центром макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, расчеты проведены фондом "Институт экономики города".
??

??

??

??




2















54







63





67





69





71



<<

стр. 2
(всего 2)

СОДЕРЖАНИЕ