стр. 1
(всего 5)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ
КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

С.Н. Волков, А.А. Варламов, П.Ф. Лойко
Новые земельные отношения в Российской Федерации




1
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


Новые земельные отношения
в Российской Федерации
С.Н. ВОЛКОВ, ректор Государственного университета по землеустройству,
академик РАН
А.А. ВАРЛАМОВ, проректор по научной работе Государственного университета по
землеустройству, академик РАН
П.Ф. ЛОЙКО, профессор, член корреспондент РАСХН, доктор экономических наук

Согласно Конституции Российской Федерации тересов всех без исключения членов общества, от
земля признается основой жизни и деятельности на раслей, ведомств и предприятий, которые часто не
родов, проживающих на соответствующих террито совпадают со стратегическими общенациональны
риях. Как уникальное природное тело земля высту ми потребностями.
пает одновременно в пяти ипостасях: территория Управление земельными ресурсами охватывает
страны, главная государствообразующая составля полностью спектр общественных отношений — со
ющая (национальная безопасность); всеобщий циальных, управленческих, экономических, эколо
пространственный базис, постоянно поддерживае гических и других. Поэтому управление земельны
мый за счет определенного соотношения категорий ми ресурсами — это систематическое, сознательное,
земель (пространственная безопасность); главное целенаправленное воздействие государства и обще
средство производства в сельском и лесном хозяй ства на земельные отношения для обеспечения ра
стве (продовольственная безопасность); основной ционального использования земли. Последнее пред
компонент природы (экологическая безопасность); полагает наиболее эффективные (с точки зрения
кладовая водных, минеральных, лесных и других ре обеспечения потребностей государства и общества)
сурсов (экономическая безопасность). методы и способы ее использования с учетом конк
Невосполнимость и ограниченность земельных ретных природных, экономических, социальных и
ресурсов ставят в большинстве случаев земельные политических условий в соответствии с объективно
вопросы во главу угла государственной политики существующими принципами взаимодействия при
страны. Наряду с этим в гражданском законодатель роды и общества.
стве земельные участки являются также объектом Концепция создания такой системы в Российской
гражданских прав. Федерации должна базироваться на принципах ор
Земельно ресурсный потенциал России — это ганичного сочетания государственной поддержки
1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и рационального землепользования и рыночных ме
420 млн. га континентального шельфа. На террито ханизмов его саморегулирования, а также на пони
рии России сосредоточено 55% черноземных почв мании особенностей развития экономики Российс
мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов дре кой Федерации как государства с федеральным
весины хвойных пород; разведанные запасы энерго (многорегиональным) устройством.
носителей, которые находятся в земле России, сос Управление земельными ресурсами как объектом
тавляют около 30% мировых запасов. Емкость уникальным настолько многофункционально и
территориального пространства России по биокли структурно сложно, что оно должно осуществляться
матическому потенциалу для нормальной жизни децентрализовано, на уровнях федеральном, субъ
составляет 1,0–1,3 млрд. человек. Обеспеченность ектов Федерации (региональном) и муниципальном
России земельными ресурсами — важнейший эконо (местном) в тесном взаимодействии с хозяйствую
мический и политический фактор развития общест щими на земле субъектами. В этой связи важно оп
венного производства. ределить роль и положение органов, осуществляю
Выступая как многофункциональная основа об щих государственную регистрацию прав на землю,
щественного жизнеобеспечения и как основной нотариата, организаций, осуществляющих техни
фактор воспроизводственного процесса, земля на ческий учет объектов недвижимости имущества, ор
ходится в фокусе индивидуальных и групповых ин ганов, регулирующих градостроительную деятель


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
2
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


ность, оценщиков, субъектов риэлтерской деятель чительно затрудняет как оборот земель, так и их ох
ности. рану, поскольку сам процесс оформления своих
Учет вышеуказанных особенностей земли требует прав на недвижимость является для собственника
особого подхода к управлению земельными ресурса затратным и длительным. Это в свою очередь не
ми и развитию его законодательного обеспечения. позволяет осуществить полную инвентаризацию,
Необходим целостный подход к проблеме нацио государственный кадастровый учет и регистрацию
нального землепользования, не ограниченный рам прав на землю, и другие объекты недвижимого иму
ками конъюнктурных устремлений. Государство как щества, переданные в процессе осуществления ре
суверен обязано регулировать земельные отношения формы в частную, государственную и муниципаль
в стране, осуществлять регулятивные государствен ную собственность.
ные функции по управлению земельными ресурсами Вместе с тем гражданский оборот земли и иного
и создавать среду для эффективного использования недвижимого имущества требует четкого описания
земли и ее охраны. объектов (адреса, размера, границ, назначения, стои
Очевидную и настоятельную потребность в инс мости и т. п.). Поскольку проводимая в России поли
титуциональной реорганизации сложившейся в тика в сфере реформирования собственности на зем
стране системы управления земельными ресурсами лю и иное недвижимое имущество требовала
определяют: быстрого разгосударствления, процедуры формиро
— отсутствие ведомства с четко установленными вания и описания объектов недвижимости были
задачами и функциями, наделенного полномочиями максимально упрощены. В частности, не проводи
принятия решений в области земельной политики на лась техническая инвентаризация, не составлялись
федеральном уровне; технические паспорта, не идентифицировались ад
— недооценка роли управления земельными ре реса, практически не осуществлялось межевание гра
сурсами в экономике страны; ниц земельных участков. Земельные участки выде
— смешение функций публичного и гражданского лялись на основании деклараций без проведения
права в землепользовании; землеустроительного оформления и учета факторов,
— негибкая нормативно правовая база в области влияющих на их дальнейшее эффективное исполь
земельных отношений; зование.
— крайне неудовлетворительное использование Последствия такого подхода к этому важному делу
земельных ресурсов; начали проявляться с введением в действие Феде
— отсутствие системы кредитования под залог рального закона «О государственной регистрации
земли; прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ре
— недостаточно эффективная судебно правовая гистрирующие органы требуют от заявителей доку
система в области земельных отношений. менты, однозначно определяющие объекты земли и
Такая реорганизация связана с тем, что распоряже недвижимого имущества, на которые регистрируют
ние земельным имуществом разобщено и формиру ся права. В этой связи постоянно возникают ситуа
ется не только между большим числом федеральных ции, когда данные из планов приватизации не соот
органов исполнительной власти (Минсельхоз Рос ветствуют данным кадастрового учета. На этом
сии, Минюст России, Роснедвижимость, Роскартог основании регистрирующие органы, как правило, от
рафия, МПР России и др.), но и между различными казывают в регистрации прав на такие объекты. В
уровнями государственного и муниципального уп итоге процесс регистрации прав затягивается на дол
равления. Такое положение вещей приводит в итоге к гие месяцы и годы. Действенного легитимного меха
росту злоупотреблений в сфере недвижимости, недо низма разрешения подобных коллизий до настояще
бору налоговых платежей во все уровни бюджетов, го времени нет.
неустойчивости системы гарантии прав на недвижи Более сложная ситуация сложилась с промышлен
мое имущество, бюрократизации оборота недвижи ными объектами и ее инженерными сооружениями.
мости, следствием чего является снижение как инвес Для них отсутствуют утвержденные в установлен
тиционной привлекательности недвижимости, так и ном порядке стандарты и формы описания. В систе
эффективности государственного управления зе ме органов власти до сих пор нет организационной
мельными ресурсами. структуры, уполномоченной на ведение этой рабо
Таким образом, имеющаяся в настоящее время ты. Результатом являются значительный экологи
многоуровневая и нелогичная система государ ческий ущерб, торможение инвестиционных про
ственного управления земельными ресурсами зна цессов со стороны как отечественных, так и


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 3
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


зарубежных инвесторов. Например, в г. Санкт Пе Совершенствование законодательства является не
тербурге из 18 тыс. объектов промышленной недви обходимым, но в то же время недостаточным условием
жимости на сегодня зарегистрированы права по решения данной проблемы. Другим не менее важным
2 тыс. объектов. И это наиболее продвинувшийся условием является оптимизация структуры органов
вперед по данной проблеме город. В других регио государственного управления в сфере земли и недви
нах России ситуация значительно хуже. Не имеют жимого имущества (кадастровый учет, контроль, зем
зарегистрированных прав на многие объекты недви леустройство, кадастровая оценка, мониторинг, картог
жимости такие гиганты, как ОАО «Газпром», РАО рафия). В настоящее время система подготовки и
«ЕЭС России», ОАО «АК Транснефть» и др. реализации решений в этой сфере разобщена и не отве
Эта проблема имеет и серьезный политический ас чает интересам граждан и государства в целом.
пект. Законодательство не позволяет считать прива Поэтому стратегической задачей в настоящее время
тизацию законченной до тех пор, пока каждый закон является создание адекватно управляющей инфраструк
ный правоприобретатель не получит свидетельство туры в области рационального использования и охраны
на право собственности на земельный участок или земельных ресурсов страны и учета недвижимого иму
другое недвижимое имущество. Не имея такого сви щества. Представляется, что такая инфраструктура
детельства, он не может продать, сдать в аренду или в должна строиться системно на следующей концептуаль
залог свое имущество. Фактически он не может им ной основе. Деятельность по выработке и реализации го
распоряжаться. Отказ в регистрации прав равноси сударственной политики в сфере земли и недвижимого
лен аресту такого имущества. имущества должна быть отделена от деятельности по уп
Требует изменения ситуация в сфере налогообло равлению государственным имуществом. Использова
жения земельных участков. Правовое регулирова ние свойств земли как имущества, средства получения
ние земельного налога, которое основывается на налогов, средства производства или как объекта градост
нормах Закона Российской Федерации «О плате за роительной деятельности носит узковедомственный ха
землю», не отвечает современному уровню развития рактер и чревато серьезными потерями для экономики
экономики. Необходимо перейти к более справедли страны. Выработка политики должна основываться на
вым принципам налогообложения, основывающим объективных данных о состоянии использования земли
ся на единстве подходов налогообложения на всей и недвижимого имущества как объектов имущественных
территории нашего государства и использовании прав, защищаемых государством, и как объектов налого
принятых мировой практикой подходов к массовой обложения. Предложенные меры позволят в короткий
оценке. Существующая система характеризуется срок создать надежную базу не только для развития эко
ярко выраженным несправедливым распределением номики, но и во многом обеспечат реализацию систем
налогового бремени. Налоговое бремя по земельно ных управленческих решений данной проблемы в стране
му налогу на земли сельскохозяйственных товароп в целом.
Принятие в 2000–2003 гг. многих федеральных за
роизводителей выше, чем на земли городов, посел
конов качественно изменило систему управления
ков и земель промышленности вне населенных
земельными ресурсами России и позволило выпол
пунктов. Налоговое бремя на земли малых городов
нять следующие обязательные действия:
и поселков выше, чем на земли крупных городов.
— изучение, описание, классификацию, привязку,
Например, в г. Волгограде при площади в 4 раза и
оценку и регистрацию земельных участков;
населении в 3,6 раза больше, чем в г. Волжском, на
— составление планов использования земельных
логовая нагрузка на единицу площади ниже в 2 раза,
участков;
а на одного жителя — в 1,6 раза.
— проектирование и осуществление необходимых
Взимаемый теперь земельный налог экономичес
землеустроительных, защитных, мелиоративных и
ки не обоснован, поскольку не учитывает ценность
других мероприятий;
земельного участка, подлежащего налогообложе
— организацию охраны земель;
нию. В таких условиях невозможно говорить ни о
— установление необходимых ограничений и ус
справедливости и эффективном налогообложении
ловий при использовании земель;
бизнеса, ни о едином экономическом пространстве
— контроль за использованием земель;
государства. Анализ действующего порядка взима
— участие в разрешении споров, касающихся зем
ния земельного налога позволяет сделать выводы о
лепользования.
необходимости его реформирования с тем, чтобы ве
Таким образом перед земельными органами России
личина налогового платежа дифференцировалась в
встает задача создания эффективно действующих
зависимости от ценности земельного участка.


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
4
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


инструментов, позволяющих реализовать две группы латой прежним владельцам соответствующих ком
общественных интересов в отношении земли. пенсаций;
Первая группа сфокусирована на эффективном в) правовые нормы установления фиксированных
освоении и использовании природных свойств ре платежей за пользование землей на основе кадаст
сурсов, т. е. на параметрах функционально хозяй ровой стоимости конкретных земельных участков,
ственной структуры земельного фонда, масштабах, как основной источник доходов для обустройства,
пропорциях и приоритетах его распределения по постоянного поддержания надлежащего состояния
степени хозяйственного освоения, распределения земель и их плодородия на местном, региональном и
его по видам использования, категориям земель, ти государственном уровнях.
пам их целевого использования, интенсивности Современные земельные преобразования в Рос
эксплуатации и продуктивности земель с учетом их сии, заложившие основы нового земельного строя,
экологического состояния. Эта группа интересов потребовали проведения широкого комплекса зем
имеет явно выраженный технологический аспект и, леустроительных работ на всей территории страны.
по существу, не приводит к возникновению антаго Это вызвано многими причинами. Прежде всего из
нистических, индивидуальных и общественных про менениями государственных границ страны и адми
тиворечий. нистративно территориального деления; введением
Вторая группа интересов носит выраженный соци многообразия форм собственности на землю; обра
ально экономический характер и в значительной сте зованием 43 млн. новых землепользований граждан,
пени связана с товарно денежными аспектами зе предприятий, учреждений, их объединений; потреб
мельной собственности. В этой группе определяющей ностью разграничения государственной собствен
становится структура земельной собственности по ности на земли федерального значения и земли
составу, сочетанию и пропорциям ее конкретных субъектов Федерации; выделением земель для му
форм с точки зрения формирования федеральной зе ниципальных образований; введением платности
мельной собственности, собственности субъектов землепользования; установлением статуса земель и
Российской Федерации и муниципальных образова различных ограничений, обременений и сервитутов
ний, собственности различного типа предпринима их использования применительно к каждому зе
тельских структур, разных групп населения, иност мельному участку. Значимость работ по землеуст
ранных землепользователей. ройству в современных условиях трудно переоце
При этом интересы общества ориентированы на нить. Особо важно проведение землеустроительных
оптимальное использование земельных ресурсов работ в сельскохозяйственном (продовольствен
для обеспечения устойчивого социально экономи ном) и городском секторах экономики страны.
ческого развития страны. Интересы же отдельных В условиях современной переходной экономики
собственников, как правило, направлены на сохра основные усилия в области земельных преобразова
нение за ними приобретенных имущественных прав ний должны быть направлены на создание инфраст
на землю, независимо от эффективности ее эксплуа руктуры и практической реализации цивилизован
тации. ного оборота земель в масштабе страны. По своей
Практика наиболее экономически развитых стран значимости это большая социально политическая и
мира свидетельствует о том, что государство всегда экономическая государственная проблема. Если
должно располагать тремя основными группами продолжать не видеть того, что текущие экономичес
правовых норм, действие которых распространяется кие реформы создали некую перспективу только для
на все земельные участки как базовые единицы зем небольшого числа замкнутых элит и оставили за по
лепользования, образующие территорию страны: рогом подавляющую часть населения страны, а иног
а) правовые нормы, позволяющие регулировать ис да и целые регионы, то дальнейшие призывы к эко
пользование земельных участков в интересах безо номической открытости лишаются всякого смысла.
пасности, здоровья и благополучия всего общества, в Организация цивилизованного, отвечающего ин
результате зонирования земель, введения ограниче тересам всех граждан страны, оборота земель потре
ний на их разрешенное использование, территори бует:
ального землеустройства; — сформировать полноценную правовую базу
б) правовые нормы принудительного отчуждения гражданского оборота земель;
земельных участков в собственность государства — упростить процедуру оформления сделок с зе
для государственных и общественных нужд, с вып мельными участками;




Земельный вестник России № 1–2 · 2005 5
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


— создать единую систему («одно окно») учета и — наличие значительных диспропорций между
регистрации недвижимости; природно рекреационным потенциалом земель и
— упорядочить процесс распределения доходов от уровнем их курортно лечебного и туристически
земельных платежей между бюджетами различных рекреационного освоения и использования;
уровней; — несоответствие современных малых форм хо
— установить единые принципы формирования зяйствования нуждам сохранения природно хозяй
арендной платы за землю; ственной сбалансированности землепользования;
— обеспечить переход к системе платного земле — наличие экологического дисбаланса соотноше
пользования, основанной на рентной стоимости ния угодий (пашня, лес, природные кормовые
земли; угодья) в региональных системах землепользования;
— сформировать системообразующие структуры — рост уровня деградации почвенного покрова;
земельного оборота страны, включающие земельный — малоразвитость дорожной сети, инженерной
нотариат, земельный суд, земельный банк, земель инфраструктуры и др.
ную биржу, институт операторов рынка, страховые Возможность своей материализации земельные от
компании и другие элементы инфраструктуры; ношения находят в ходе осуществления процесса
— провести организационные экономические ме землеустройства. Только на основе проектов землеу
роприятия, включающие полную инвентаризацию стройства предоставляются и изымаются земельные
земель, их оценку, зонирование, районирование, соз участки, устанавливаются их границы и закрепляют
дание информационной базы данных об операциях с ся на местности межевыми знаками, происходит обо
земельными участками и др. рот земель.
Одновременно должен быть начат процесс преоб Вместе с тем, произошедшие в 1991–2004 гг. изме
разования земельных ресурсов в финансовые акти нения в сфере землеустройства, характеризующиеся
вы и включения их в финансово кредитную систему реформированием и снижением численности земле
государства. устроительной службы с потерей комплекса необхо
Практическая реализация новых земельных отно димых государственных функций по управлению
шений, основанных на рыночных механизмах, вы земельными ресурсами, преобразование и измене
зывает необходимость решения большой группы ние задач проектно изыскательских и научно иссле
проблем комплексного развития национальной и довательских институтов и предприятий системы
региональной экономик. Речь идет об эффективном «РосНИИземпроект», а также институтов по мони
землепользовании, основанном на территориаль торингу земель, практически полное отсутствие фи
ном разделении труда, экономном использовании нансирования землеустроительных работ со сторо
земельно ресурсной базы, оптимальном простран ны государства в противовес мировым тенденциям
ственном развитии структуры поселений, выраже по условиям государственного финансирования и
нии уровня развития регионов, — во всех сферах на регулирования землепользования, не могут обеспе
родного хозяйства: промышленности, аграрном чить выполнение поставленных задач по обеспече
производстве, жилищно коммунальной сфере, рек нию устойчивого повышения уровня жизни населе
реационном комплексе, инженерной и производ ния и высоких темпов экономического роста страны
ственной инфраструктуре. не только на ближайшую, но и на отдаленную перс
В этой связи можно назвать следующие проблемы: пективу.
— несоответствие новым земельным отношениям Это связано со следующим.
систем расселения населения; 1. Отсутствие надлежащей организации и государ
— высокая землеемкость существующих поселений; ственного финансирования землеустройства, что
— непроработанность вопросов пространственной привело к:
организации в связи с нерегулируемой миграцией — многочисленным земельным спорам и неразре
населения (демографическое опустынивание терри шенным судебным делам в сфере оборота земель,
торий); что не позволяет иметь цивилизованный рынок и
— не разграничена компетенция государства и обеспечить гарантии со стороны государства прав
конкретных землепользователей в решении вопро земельной собственности;
сов обустройства территории; — уменьшению налогооблагаемой базы и невоз
— отсутствие стратегии дальнейшего развития можности постановки большого числа земельных
землепользования регионов Сибири, Дальнего Вос участков на кадастровый учет вследствие уклонения
тока и Крайнего Севера; ряда землевладельцев и землепользователей от ука


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
6
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


занных работ, неточного определения площадей и В данной ситуации государство несет потери из за
границ земельных участков; снижения общей суммы бюджетных поступлений от
— самовольному захвату и незаконному предос регистрации сделок с земельными долями и други
тавлению и изъятию земель; ми земельными участками; от реализации земель
— существенному занижению земельных плате ных участков на торгах; от уменьшения государ
жей за используемые земельные участки и выкуп ственной пошлины, взимаемой за юридически
ных цен на земельные участки, находящиеся в госу значимые действия по сделкам с землей и др. Отло
дарственной или муниципальной собственности; женный экономический ущерб и упущенную эконо
— появлению недопустимых недостатков земле мическую выгоду из за отсутствия землеустройства
пользования (парцелляризации земель, дальнозе на землях сельскохозяйственного назначения госу
мелья, чересполосицы, вкрапливаний, вклинива дарство несет из за разрушения сельскохозяйствен
ний), что наносит существенный ущерб всей ного производства и инфраструктуры, установления
экономике страны и очень скоро потребует проведе организационно территориальных и земельно пра
ния комплекса землеустроительных работ, консоли вовых барьеров, препятствующих нормальной ин
дации земель, что связано с колоссальными эконо вестиционной политике, ипотеке и обороту земель
мическими затратами; сельскохозяйственного назначения.
— невозможности надлежащего формирования зе Согласно расчетам авторов данной статьи, общую
мельных участков при разграничении государствен сумму бюджетных поступлений за счет осуществле
ной собственности на землю в целях регистрации ния юридически значимых действий по сделкам с
прав собственности на земельные участки Российс землей и гербовых сборов при осуществлении комп
кой Федерации, субъектов Российской Федерации, лекса землеустроительных работ, можно увеличить
муниципальных образований. не менее чем в 8–10 раз, что окупит полностью затра
По данным исследований авторов статьи, уже сей ты государства по землеустройству. Исходя из опыта
час по названным выше причинам, консолидирован развитых зарубежных стран, затраты государства и
ный бюджет Российской Федерации недополучает собственников земель, отложенные на приведение в
около 50% земельных платежей, примерно 30% зе порядок разрушаемой организации территории, кон
мельных участков предоставлены и изъяты с нару солидацию и комассацию земель, делятся между ни
шением земельного законодательства и требований ми поровну (примерно по 15–20 условных единиц на
землеустройства, из 10 млн. земельных участков, по гектар землеустраиваемой территории).
падающих под разграничение по формам собствен 3. За последние десять лет необходимые землеуст
ности, на начало 2004 г. описано только 300 тыс., а за роительные работы по изучению состояния земель
регистрировано лишь 13 тыс., причем только 3 тыс. были свернуты полностью. Тем не менее для любого
— с проведением землеустроительных работ, гаран государства они имеют огромное значение.
тирующих правильность разграничения земель. Известно, что за последние годы в стране усили
2. Из за отсутствия требуемого землеустроительного лись процессы деградации земель. Так, водная эрозия
обеспечения в настоящее время на землях сельскохозяй и дефляция почв имеет место почти на 30% площади
ственного назначения не проведена инвентаризация. В сельскохозяйственных угодий, переувлажненные и
границах территорий бывших сельскохозяйственных заболоченные земли занимают 12,3% площади сельс
предприятий не осуществлено разграничение земель, ис кохозяйственных угодий. В последние годы получи
пользуемых сельскохозяйственными организациями и ли свое развитие такие негативные процессы, как
гражданами на различном праве, в связи с этим данные подтопление подземными водами (около 9 млн. га зе
участки не поставлены на кадастровый учет и не зареги мель различного хозяйственного назначения, в том
стрированы; земельные участки фонда перераспределе числе 5,0 млн. га сельскохозяйственных угодий).
ния не выделены в натуре; не проведены землеустрои Нерациональное хозяйственное использование зе
тельные работы по передаче в собственность или мель в аридных зонах привело к возникновению и
пользование (аренду) сельскохозяйственным организа развитию процессов опустынивания земель на тер
циям или гражданам несельскохозяйственных угодий, ритории 35 субъектов Российской Федерации.
расположенных между участками продуктивных земель В сельскохозяйственном производстве не исполь
в границах земельных участков, предоставленных им в зуется более 30 млн. га пашни, продолжается ее зарас
собственность, а также земельных участков, занятых тание кустарником и мелколесьем, ухудшается сос
принадлежащими им на праве собственности зданиями, тояние мелиорированных земель и кормовых угодий.
строениями и сооружениями и др. Большие территории захламляются отходами произ


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 7
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


водства и потребления, загрязняются нефтью и неф Таким образом, через систему землеустройства
тепродуктами, имеет место радиоактивное, химичес должны осуществляться основные функции госуда
кое и биологическое загрязнение территории и др. рства по управлению земельными ресурсами:
Поэтому изучение состояния земель как вид зем — информационное обеспечение управления в ре
леустроительных работ, предусмотренный законом, зультате проведения геодезических и картографи
позволит спланировать систему мероприятий по ческих работ, почвенных, геоботанических и других
улучшению земельного фонда страны. обследований и изысканий, оценки качества и ин
Трудно предположить, что работы по изучению вентаризации земель, т. е. работ по изучению состо
состояния земель и предотвращению их деграда яния земель;
ции будут осуществлены за счет средств только от — планирование использования земельных ресур
дельных землевладельцев и землепользователей. сов и их охраны, которое осуществляется в резуль
Они имеют территориальный, межхозяйственный тате создания схем землеустройства и схем исполь
характер, должны осуществляться на основе комп зования и охраны земельных ресурсов, различных
лексных проектов землеустройства, включающих административно территориальных образований;
сложные инженерные расчеты, проводимые спе — организация рационального использования и
циалистами, а также должны организовываться и охраны земель на основе проектов территориально
финансироваться государством на федеральном и го землеустройства, проектов внутрихозяйственно
региональном уровнях и органами местного само го землеустройства и рабочих проектов, связанных с
управления. использованием и охраной земель.



ИНФОРМАЦИЯ

3–4 октября 2005 г. в Москве
состоялась расширенная коллегия
Федерального агентства кадастра
объектов недвижимости «О теку
щих задачах территориальных ор
ганов и подведомственных органи
заций Роснедвижимости». Перед
участниками заседания выступил
руководитель Федерального агент
ства кадастра объектов недвижи
мости М.В. Мишустин. О путях
взаимодействия с органами Рос
недвижимости говорили в своих
На фото (слева направо): М.В. Мишустин – руководитель Федераль
выступлениях руководитель Феде ного агентства кадастра объектов недвижимости; В.А. Самолетов,
ральной службы государственной А.В. Мальков, В.С. Кислов – заместители руководителя Агентства;
статистики В.Л. Соколин и замес В.Л. Соколин – руководитель Федеральной службы государствен
титель директора Федеральной ре ной статистики; М.В. Прохоров – заместитель директора Федераль
гистрационной службы М.В. Про ной регистрационной службы; А.Л. Оверчук, К.В. Янков – замести
тели руководителя Агентства
хоров и др.
Информация с сайта http://www.kadastr.ru




Земельный вестник России № 1–2 · 2005
8
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

А.С. Ярмоленко, Н.А. Коробко
Земельно рентное обоснование социального расслоения
в аграрном секторе экономики России

В.М. Янюк
Обоснование параметров рыночной оценки участков
сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности
(в порядке обсуждения)




9
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


Земельно рентное обоснование
социального расслоения в аграрном
секторе экономики России
А.С. ЯРМОЛЕНКО, заведующий кафедрой управления земельными ресурсами
Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого,
профессор, доктор технических наук
Н.А. КОРОБКО, студентка Новгородского государственного университета
им. Ярослава Мудрого

Основной вопрос современных производственных тагонистические классы: капиталистов собственни
отношений России — это вопрос собственности. ков и наемных работников рабочих.
Введение частной собственности в производствен В связи с этим в настоящей работе с точки зрения
ные отношения ведет к резкому ослаблению роли земельно рентной теории показывается возмож
государства как гарантии интересов большинства ность образования таких классов в результате прис
населения России или к укреплению государства воения лучших земель одними и худших — другими
как гарантии интересов меньшинства — собственни членами общества. При таком распределении
ков производительных сил. собственники лучших земель получают возмож
Если в неаграрном секторе экономики произошло ность перераспределять капитал в пользу лучших
социальное расслоение общества на собственников и земель и резко увеличивать земельную ренту, кото
наемных работников, то в аграрном секторе этот про рая естественно остается у них полностью.
цесс начинается в связи с Федеральным законом «Об Из за собственной слабости и нежелания государ
обороте земель сельскохозяйственного назначения». ство не может изъять эту ренту в пользу общества.
Рождение современных капиталистических отно Однако «в руках» государства должна находиться
шений в аграрном секторе аналогично ситуации в налоговая политика. Она может быть эффективной
России второй половины XIX в. При этом пол тогда, когда сможет позволять изымать всю ренту
ностью реализуется модель развития капитализма, или ее часть в пользу общества. Изъятая в виде на
построенная К. Марксом и Ф. Энгельсом [1]. Сле лога рента далее может перераспределяться для под
дуя этой модели, собственник заинтересован в полу держки тех фермеров и предприятий, которые осу
чении максимальной земельной ренты, общество — ществляют производство на худших землях.
в максимальном количестве продукта. Интересы об Для обоснования такого налога необходимо пост
щества сводятся к вводу в производство лучших зе роение математической модели создания земельной
мель и к вложению именно в них дополнительного ренты и ее роста при перераспределении инвести
капитала. Но в этом случае рента не пропорциональ ций в земли различных категорий.
на увеличению капитала, ее рост незначительный — Построению такой модели, иллюстрирующей
что невыгодно собственнику земли. Разрешением быстрый рост ренты и присвоение ее владельцами
такого противоречия является передача права рас лучших земель, посвящена настоящая статья.
поряжения землей обществу, тогда рента и продукт Ценность модели заключается в том, что на ее ос
будут принадлежать обществу. нове можно обосновать эффективную ценовую и на
Однако вопрос земельных отношений в России ре логовую политику в целях общества.
шается по другому. По прежнему поощряется курс
на создание крупных собственников земли. В ре Аналитическая модель рентной теории
зультате происходит социальное расслоение и в аг Маркса Энгельса
рарной сфере — на собственников и наемных работ
ников. Если такой процесс будет происходить не в В основу исследований примем таблицу 1 из [1]. В
интересах общества, то в результате образуются ан данной работе ей будет присвоен номер 1.




Земельный вестник России № 1–2 · 2005
10
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Таблица 1

Рента
Цена Про
Капи При Норма
произ дажная Выруч
Катего Пло тал, быль, Про доба
водства, цена, ка, фунт Фунт
рия зе щадь, фунт фунт дукт, вочной
фунт фунт стер Квартер стер
мель акр стер стер кварт прибы
стер стер лингов лингов
лингов лингов ли
лингов лингов

1 2,5 0,5 3 1 3 3 0 0 0
А
1 2,5 0,5 3 4 3 6 1 3
В —
1 2,5 0,5 3 3 3 9 2 6 240%
С
1 2,5 0,5 3 4 3 12 3 9 360%
D
Итого 4 10 — 12 10 — 30 6 18 —

Р = ? [1/? + i(1/?)]А – (A + iA) + ?[1/? +
? ? ?
Обозначим A, B, C, D — вкладываемый капитал в
+ i(1/?)]В – (B +iB) + ?[1/? + i(1/?)]С –
? ? ?
земли категорий A, B, C, D для получения опреде
– (C + iC) + ?[1/? + i(1/?)]D – (D +iD). (4)
? ?
ленного вида продукта; i — ставка процента на вкла
дываемый капитал, общая для всех категорий зе
мель. Тогда цену производства можно выразить Проиллюстрируем (4) на примере модели, предс
следующим образом тавленной в таблице 1. Здесь количество продукта
на единицу затрат составляет по землям категорий
ЦП = (A + iA) + (B +iB) + (C + iC) +
(1)
+ (D +iD). A — 1 : 2,5 = 0,4; B — 2 : 2,5 = 0,8;
C — 3 : 2,5 = 1,2; D — 4 : 2,5 = 1,6.
Пусть количество продукта, получаемое от одной
Соответственно ? = 0,4; ? = 0,8; ? = 1,2; ? = 1,6.
денежной единицы затрат для каждой из этих кате
горий земель, равно ?, ?, ?, ? соответственно. Тогда Количество затрат на единицу продукции опреде
общее количество продукта составит лим таким образом

ВП = ?A + ?B + ?C + ?D. ? ? ? ?
1/? = 2,5; 1/? = 1,25; 1/? = 0,833; 1/? = 0,625.

Количество затрат на единицу продукции (се Если в качестве продажной цены взять величину
?
бестоимость) по категориям земель обозначим 1/?,
??? ? ?
1/?, 1/?, 1/?. 1/? + i(1/?) = 2,5 + 0,2 2,5 = 3,
Если теперь в качестве продажной цены взять це
ну производства на худших землях, т. е. величину то денежная выручка в соответствии с (2) составит
? ?
[1/? + i(1/?)], то денежная выручка составит
Ц = 3(0,4 2,5 + 0,8 2,5 + 1,2 2,5 + 1,6 2,5) = 30.
Ц = [1/? + i(1/?)] (?A + ?B + ?C + ?D). (2)
? ? ?
В (3) i — средняя норма прибыли, которая в соот
Разность выражений (2) и (1) равна ренте ветствии с [1] принимается средней по всему не
сельскохозяйственному производству.
Р = Ц – ЦП. (3) Для определения ренты необходимо из денежной
выручки вычесть цену производства. Тогда в нашем
После подстановки и группирования в (3) по ка примере будет
тегориям земель запишем общее выражение зе
мельной ренты, получаемой из земель категорий A, P = 0,4 6(1 +2 + 3 + 4) – (2,5 + 0,2 2,5) – (2,5 +
B, C, D, + 0,2 2,5) – (2,5 + 0,2 2,5) – (2,5 + 0,2 2,5).




Земельный вестник России № 1–2 · 2005 11
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Таблица 2
Или в соответствии с (4)
– A4
– A2 – A3 – A5
– A1
P = (1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (0,8/0,4)(1 +
+ 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (1,2/0,4)(1 + 0,2)2,5 –
+1
+1 +1 +1 10
Y
– (2,5 + 0,2 ( 2,5) + (1,6/0,4)(1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2
2,5) + (1,6/0,4)(1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) = 18.
0 –1,2 –2,4 0
–3,6
Z
Если обозначить Aj — затраты на земли категорий
j, С — продажная цена , ?j — количество продукта с Оптимальное решение найдем в таблице 3.
единицы затрат для каждой категории, то обобще
нием (4) будет Таблица 3
n n
P = C ? ?jAj – ? (Aj + iAj). – A1 – A2 – A3 Y
j=1 j=1

Или – A4 +1
+1 +1 +1 10
n
P = ? [C?jAj – (Aj + iAj)],
? (5) +3,6 +2,4 +1,2 36
Z +3,6
j=1

где j — нумерация земель по категориям, от самых
худших до самых лучших. Таким образом, в данном случае решение будет
Выражение (5) запишем так
A1 = A2 = A3 = 0; A4 = 10; Zmax = 36.
P = ? Aj [C?j – (1 + i)].
? (6)
Денежная выручка составит 3 1,6 10 = 48.
По мнению авторов данной статьи, это является В результате получим максимальное значение
аналитическим обобщением модели Маркса Эн ренты при вкладе всего капитала в самые лучшие
гельса. земли.
На первый взгляд, получается противоречие с вы
водами [1], где установлено, что максимальное зна
Максимизация земельной ренты
чение ренты соответствует случаю, когда в оборот
Примем (6) в основу исследований влияния ин вводятся самые худшие земли, по которым устанав
вестиций, т. е. вклада капитала на величину ренты. ливается общественная цена производства.
Будем искать максимальное значение ренты при ог В действительности противоречия здесь нет. Ре
раничениях на объем инвестиций ? Aj < A. шение (8) соответствует случаю, когда цена произ
Тогда оптимизационная задача приобретает следу водства определена затратами производства на худ
ющий вид ших землях, которые в решении (8) выведены из
оборота вообще. Поэтому ситуация (8) будет спеку
P = ?Aj [C?j – (1 + i)] = max;
? лятивной при заданной цене.
Если же решение (8) распространить повсеместно,
(7)
то цена производства будет определяться затратами
Aj < A.
на землях A4. Так, согласно решению (8) цена про
В качестве примера воспользуемся данными таб дукта составит
лицы 1. Здесь A = 10; C = 3; ?1 = 0,4; ?2 = 0,8; ?3 = 1,2;
?4 = 1,6; i = 0,2. C = (16/10)(1 + i) = 1,6(1 + 0,2)
Тогда в числовом виде (7) перепишется так
вместо C = 3.
Тогда
P = A1 0 +A2 1,2 +A3 2,4 +A4 3,6 = max;
(8)
A1 + A2 + A3 + A4 10. P = [0,625(1 + i)1,6 – (1 + 0,2)]A4 = 0.

Составим для задачи (8) исходную жорданову таб Таким образом, произойдет выравнивание цен и пре
лицу (таблица 2). делом ренты будет 0. Это лишь подтверждает вывод [1]


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
12
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


о том, что интенсификация производства на лучших б) определения продажной цены по цене произво
землях ведет к уменьшению земельной ренты. дства на худших землях;
Главный вывод, вытекающий из решения (8), сво в) наличия собственника, владеющего отдельно от
дится к следующему. Пусть имеется множество других землями различных категорий A1, A2, ..., An;
собственников с различным количеством земель ка г) возможности вклада дополнительного капитала
тегорий Aj. На этом множестве продажная цена оп в наилучшие земли.
ределяется затратами на единицу продукции на худ Но такое увеличение ведет к быстрому и резкому
ших землях A1. В результате в соответствии с социальному расслоению общества.
решением (8) максимальная рента будет в руках тех, Благодаря резкому росту дифференциальной рен
кто владеет лучшими землями A4. Тогда произойдет ты II увеличиваются доходы лишь собственников
резкое разделение собственников на богатых A4 и лучших земель.
бедных или нищих A1. В этом рентная суть разделе Однако в условиях социалистической собствен
ния общества на классы при частной собственности ности настоящий вывод имеет следующее значение.
на землю. Это особенно ярко проявляется, когда Так, если инвестировать лишь лучшие земли, то воз
A4>>A1. можно увеличение производства продукта и ренты.
Следовательно, крупные собственники заинтере И при одинаковых затратах инвестирование лучших
сованы не в выводе с оборота худших земель, а в пе земель согласно таблице 1 и решению (7), (8) при
редаче (продаже) их другим собственникам, которые водит к увеличению продукта и ренты в 1,6 и 2 раза
будут обрабатывать такие земли и создавать на них соответственно.
продажную цену продукта. Естественно, что худшие
земли будут приобретены лишь беднотой, которая в 48 : 30 = 1,6; 36 : 18 = 2.
современной России остается беспомощной. Если же
земли будут выровнены по качеству, то это приводит Но такое производство неизбежно ведет к пониже
к устремлению земельной ренты к нулю, что капита нию продажной цены, так как худшие земли выбыва
листам собственникам не выгодно. ют из оборота.
Выделим из решения (8) дифференциальную рен На наш взгляд, приведенный вывод дополняет поло
ту II. Полагаем, что рыночная обстановка соответ жения, изложенные К. Марксом и Ф. Энгельсом в [1].
ствует таблице 1. Первичный капитал, вложенный в
земли D, составляет 2,5 единиц; дополнительный Выводы
капитал — 7,5. Выручка и рента здесь будут 12 и 9
соответственно. В продукте это выражение составит 1. Табличную модель Маркса Энгельса [1] можно
4 и 3 квартера. Из решения (8) следует выручка и представить в простой аналитической форме (6).
рента, равные 48 и 36 соответственно. Эта форма позволяет формулировать экстремаль
Тогда дифференциальная рента II будет 36 – 9 = ные задачи с любым числом неизвестных Aj и нала
= 27. гаемых на них ограничений.
Если дифференциальная рента I может изыматься 2. Из решения оптимизационной задачи (7), (8)
в виде налога, то оставшаяся собственнику часть следует важный социальный вывод. Распределение
ренты составит 27, что будет равно норме добавоч инвестиций в пользу худших земель приводит к рез
ной прибыли кому скачку земельной ренты. Этот скачок может
сопровождаться значительным увеличением произ
водства. Увеличение ренты и производства приводит
(27 : 10)100 = 270%.
к еще большему обогащению собственников лучших
Дифференциальная рента II составит 270% затрат. земель, так как рента всецело принадлежит им.
В то время как на худших землях A1 норма прибыли 3. При капиталистическом развитии аграрного
составит лишь 20%. сектора общество в лице государства может изъять
Таким образом, можно сделать следующий вывод. часть ренты в свою пользу в виде налога.
Следуя решению экстремальных задач (7), (8), Налог может обосновываться следующими пред
возможно резкое увеличение как производственно положениями.
го продукта, так и земельной ренты при условиях: А) Изъятие налога в виде дифференциальной рен
а) наличия в производстве земель всех категорий ты I по всем землям. Оставшаяся часть ренты тогда
(таблица 1); принадлежит собственнику земли. Покажем это.




Земельный вестник России № 1–2 · 2005 13
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


В приведенном примере согласно решению (8) Вариант Б совершенно игнорирует интересы
рента составляет 36 денежных единиц (фунтов стер общества. Его средства недостаточны для разви
лингов). Если бы капитал распределялся поровну во тия инфраструктуры и улучшения земель. Ва
все земли, то рента составила бы 18 фунтов стерлин риант Б отстаивает лишь интересы собственни
гов (таблица 1). Это была бы вся дифференциаль ка.
ная рента I. Тогда, полагая налог равным дифферен 4. Следуя решению (8), обосновывается пред
циальной ренте I, его значение в данном случае положение автора работы [2] о скупке в России
будет равным 18 фунтов стерлингов. Оставшаяся лучших земель за бесценок на этапе с 2004 по
часть ренты остается собственнику как стимул его 2009 г. Именно этот процесс станет базовым для
производственной деятельности при вложении ка развития капиталистических отношений в
питала на лучших землях. сельском хозяйстве. Эта основа приведет к воз
Б) Изъятие налога в виде дифференциальной рен рождению антагонистических классов и соци
ты I, отнесенной к лучшим землям (земля D, табли альному неравенству.
ца 1). Здесь дифференциальная рента I составляет 5. Решение (8) было бы оптимальным для социа
9 фунтов стерлингов. Принимая ее равной налогу, листического способа производства или хотя бы в ус
найдем, что после его вычитания у собственника ос ловиях государственного капитализма, где собствен
тается 36 – 9 = 27 фунтов стерлингов ренты. ником является государство. При этом капиталистам
Таким образом, в варианте Б остается большая (арендаторам) земля представлялась лишь в пользо
часть земельной ренты. вание. В таком случае налог не мог бы быть меньше
В зависимости от приоритетов государства выби полученного из варианта А.
рается соответствующий вариант налогообложения.
В варианте А налог больше. Он может пойти на Список литературы
развитие экономической и социальной инфраструк
туры аграрного сектора, улучшение земель, перевод 1. Маркс К. Критика политической экономии: Ка
их в категории лучших земель. Это поднимет их питал. — Т. 3. Ч. 2. — М.: Госполитиздат, 1947.
продуктивность, хотя и снизит при этом земельную 2. Гвоздева О.В. Организационно экономический
ренту. Вариант А соответствует интересам общества механизм регулирования земельного рынка: Авто
в данном примере в большей мере, чем вариант Б. реф. дис... канд. экономич. наук, Воронеж, 2004.




Московский колледж геодезии и картографии
(лицензия правительства г. Москвы. Гос. аккредитация № 016530 от 19 мая 2004 г.)

Объявляет прием абитуриентов на заочное отделение по специальностям:

— «аэрофотогеодезия»;
— «картография»;
— «прикладная геодезия»;
— «экономика и бухгалтерский учет»;
— «земельно имущественные отношения».

Прием документов (заявление, документ об образовании, справка с места работы,
четыре фотографии размером 3х4 см) осуществляется до 31 декабря 2005 г.
На период экзаменационных сессий студентам предоставляется общежитие.

Адрес колледжа: 121467, Москва,
ул. Молодогвардейская, 13, телефоны: 149 82 33, 444 61 98.
Проезд: метро до ст. «Кунцевская», далее авт. 236 до ост. «Ельнинская улица».




Земельный вестник России № 1–2 · 2005
14
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


Обоснование параметров рыночной
оценки участков сельскохозяйственных
угодий, выделяемых из долевой
собственности
(в порядке обсуждения)
В.М. ЯНЮК, доцент ФГУ ВПО «Саратовский государственный аграрный университет
им. Н.И. Вавилова», кандидат биологических наук
Реализация Федерального закона «Об обороте зе ны в виде капитализированной ренты реально суще
мель сельскохозяйственного назначения» № 101 ствующей цене спроса на землю. А это во многом оп
ФЗ от 24 июля 2002 г. на практике сопряжена с раз ределяется корректностью обоснования коэффици
личными трудностями. Об этом свидетельствует ента капитализации (нормы дисконта).
резкое снижение объема сделок после введения За Цена спроса на землю формируется под влиянием
кона в действие. Основная часть площади сельско многочисленных факторов: экономических, соци
хозяйственных угодий, потенциально вовлекаемая в альных, демографических, природно климатических
рыночный оборот, находится в долевой собствен и др. [4, 5]. Земля была и остается важнейшим ресур
ности и используется акционерными обществами, сом сельскохозяйственного производства. Однако
товариществами, коллективными хозяйствами. эффективность этого производства, как и привлека
Осуществление сделки с выделением земельной до тельность для приложения капитала (спроса на зем
ли в натуре является сложной землеустроительной лю как средства производства) определяется, с од
процедурой, требующей информационного, юриди ной стороны, оптимальностью соотношения всех
ческого и оценочного сопровождения, выливающе необходимых ресурсов (земля, материально техни
гося в значительные трансакционные издержки ческие и финансовые, трудовые), с другой — уров
[1–3]. При этом ряд вопросов требует дополнитель нем доходности производства, во многом зависящем
ного нормативно методического обеспечения, о чем от соотношения цен на промышленную и сельскохо
свидетельствует значительно возросшее количество зяйственную продукцию. Современное аграрное
публикаций по этой проблеме как в центральных, производство явно не страдает дефицитом земли.
так и местных изданиях. Большая доля площади сельскохозяйственных уго
Непременным условием вовлечения земельных до дий не используется. Современный платежеспособ
лей в виде земельных участков в рыночный оборот ный спрос населения не позволит в ближайшие годы
является проведение их индивидуальной рыночной повысить цены на сельскохозяйственную продук
оценки. В условиях неразвитости рынка сельскохо цию до уровня, обеспечивающего сопоставимый с
зяйственных земель, с крайне неоднородной эффек другими отраслями производства, уровень рента
тивностью их использования, единственно объектив бельности. Совокупность этих факторов и определя
ным критерием оценки является их нормативный ет уровень цен спроса на участки сельскохозяйствен
рентный доход, рассчитываемый в соответствии с ных угодий, используемых по прямому назначению,
Методическими рекомендациями по определению в пределах от нескольких сот до тысячи рублей за
рыночной стоимости земельных участков (распоря гектар. В такой ситуации расчет рыночной стоимос
жение Минимущества России от 6 марта 2002 г. ти угодий по коэффициенту капитализации, опреде
№ 568 р) на основе нормативных затрат и норматив ляемому стандартным способом на основе учетной
ной урожайности. ставки ссудного процента, может привести к сущест
Вместе с тем, успех включения земли в рыночной венным отклонениям от реальной в районе цены
оборот зависит не только от объективности опреде спроса. Чтобы исключить это несоответствие, обос
ления рентообразующих факторов и величины нор нование коэффициента капитализации предлагается
мативного рентного дохода, но и от соответствия це вести на основе моделирования цены предложения


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 15
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


на участки сельскохозяйственных угодий, выделяе в одну статью, условно называемую затратами соп
мые в счет права на земельную долю Цпд. Эти ровождения сделки Зсз = Змж + Зин + Зрг.
факторы будут формировать основной объем пред Рассмотрим для упрощения вариант цены предло
ложения на рынке сельскохозяйственных угодий: жения (Цпд), в котором отсутствуют компенсацион
ные выплаты (Вк = 0), т. е. рыночная стоимость 1 га,
Цпд = Спс ± Вк + Зоц + Змж + Зин + Зрг, (1) выделяемого в счет земельной доли участка, и всех
земель сособственников совпадает. В этом случае
где Спс — стоимость прав собственности на земель при подстановке в уравнение (1) Спс, определяемой
ную долю, руб.; Вк — компенсационные выплаты по формуле (2), получаем выражение взаимосвязи
при выделе земельной доли, руб.; Зоц — стоимость интересуемых нас параметров Цпд, Кк, Зоц
работ по рыночной оценке земель, руб.; Змж — стои
мость работ по землеустройству для выдела земель Цпд = Ро Пзд Кк + Зоц + Зсз. (3)
ной доли в натуре, руб.; Зин — затраты на информа
ционное сопровождение сделки, руб.; Зрг — плата за Для условий конкретного хозяйства или района,
регистрацию права на земельный участок и сделку с если известна площадь земельной доли (Пзд), на ос
ним, руб. нове рыночной оценки определен средневзвешен
Учитывая, что согласно условиям проведения ный рентный доход угодий, находящихся в долевой
приватизации угодий бывших колхозов и совхозов собственности (Ро), установлены суммарные затра
доли участников долевой собственности считаются ты на сопровождение сделки (Зсз). Фиксируя значе
равными, стоимость прав собственности на одну до ния параметров коэффициента капитализации (Кк)
лю можно представить в виде и стоимости проведения рыночной оценки земель
(Зоц), по уравнениям (2, 3) находим величины стои
Спс = Ро Пзд Кк, (2) мости прав собственности на одну земельную долю
(Спс) и цену предложения за нее (Цпд).
где Ро — средневзвешенный рентный доход по Результаты таких расчетов на примере пашни, на
угодьям, находящихся в долевой собственности, ходящейся в долевой собственности в землепользо
руб./га; Кк – коэффициент капитализации; Пзд — вании АО «Заветное» Энгельсского района Сарато
площадь земельной доли, га. вской области, приводятся в таблице.
Некоторые величины, входящие в уравнение (1), в При выполнении расчетов принималось:
достаточной мере стабильны и определены сложив — суммарные затраты на сопровождение сделки
шимся рынком услуг (Змж, Зин) либо нормативны (Змж + Зин + Зрг) равны 5,0 тыс. руб.;
ми актами (Зрг), поэтому есть смысл объединить их — площадь пашни в земельной доле — 9,9 га;

Цена предложения за земельную долю в зависимости
от параметров рыночной оценки сельскохозяйственных угодий
Коэффициент капитализации
Стоимость про
2 4 6 10 15
ведения рыноч
ной оценки уго Стоимость прав собственности на земельную долю, тыс. руб.
дий, тыс. руб.
4,46 8,92 13,38 22,30 33,47

2,5 11,96 16,42 20,88 29,80 40,97

5,0 14,46 18,92 23,38 32,30 43,47

7,5 16,96 21,42 25,88 34,80 45,97

10,0 19,46 23,92 28,38 37,30 48,47

15,0 24,46 28,92 33,38 42,30 53,47


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
16
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


— средневзвешенная величина рентного дохода Применимы лишь данные паспортизации полей и ра
согласно выполненным расчетам Ро = 225,4 руб./га. бочих участков по бонитету почв и технологическим
Аналогичным образом можно провести расчеты свойствам, но они не включались в отчетные доку
предельных затрат на рыночную оценку угодий, ес менты работ по ГКО и имеются лишь в архивах част
ли зафиксировать цену предложения за земельную ных предприятий, преобразованных из государствен
долю и решать уравнение (3) относительно Зоц. ных гипроземов. Чтобы реально снизить издержки на
Моделирование цены предложения за земельную рыночную оценку сельскохозяйственных угодий,
долю и выявление реально возможных цен спроса обеспечивать при этом унификацию и сопостави
позволят определить условия, при которых возмож мость результатов, необходимо создавать доступный
но совершение сделок с земельными долями: стои для массового применения инструментарий. В него
мость права собственности на земельную долю, сто должны входить автоматизированные базы данных
имость проведения рыночной оценки угодий. При для расчета затрат на использование угодий, пакет
этом очевидно, что стоимость права собственности и программ на основе ГИС технологий, обеспечиваю
коэффициент капитализации функционально взаи щий автоматизацию определения как параметров
мосвязаны как между собой, так и с величиной ком паспортизации первичных элементарных объектов
пенсационных выплат. Для близко расположенных оценки, так и результирующих показателей оценки.
к хозяйственному центру участков с высоким бал Очевидна потребность такого инструментария и
лом бонитета почв величина компенсационных вып для проведения нового тура государственной када
лат может в несколько раз превышать значение Спс. стровой оценки сельскохозяйственных угодий, опи
При цене спроса около 10–12 тыс. руб. за одну до рающегося на принципы рыночной оценки, как это
лю (1,0–1,2 тыс. руб./га) сделка с выделением участ было сделано при ГКО земель поселений. Однако,
ка может произойти при условиях: Зоц<2,5 тыс.; если говорить о действительном повышении уровня
Кк = 2; Спс<5,0 тыс. (см. таблицу). Только увеличение оценки сельскохозяйственных угодий, приведении
цены спроса до 20–22 тыс. руб. (2,0–2,2 тыс. руб./га) его в соответствие с требованиями цивилизованного
позволит вырасти как стоимости прав собственности рынка и поддержании отношения к земле как осо
реально до 8–10 тыс. руб., так и стоимости проведе бой ценности, в целях эффективного и рациональ
ния рыночной оценки угодий до 5–8 тыс. руб. в рас ного использования и сохранения ее многообразных
чете на одну земельную долю. свойств, необходимо поднять на новый уровень ка
Высокий удельный вес при существующих ценах чество исходной информации [6, 7]. Это потребует
спроса на участки сельскохозяйственных угодий как перехода к новой системе бонитировки почв и опре
стоимости самих оценочных работ, так и совокуп деления нормативной урожайности на основе моде
ности услуг по информационному сопровождению лей количественного описания биопродукционных
сделки (включая межевание, кадастровый учет и ре процессов. Необходимы также кондиционные по
гистрацию), является действительно сдерживаю масштабу и срокам обновления почвенные карты,
щим фактором реализации законодательства об обо данные геоботанического обследования естествен
роте земель сельскохозяйственного назначения [1, ных кормовых угодий.
4]. Это связано с рядом причин разнопланового ха Наряду с относительной дороговизной при объек
рактера: тивно низком качестве существующей оценки сельско
— неразвитостью института частных оценщиков, хозяйственных угодий, основным препятствием для
действительно владеющих инструментарием оцен выделения земельных участков в счет права на земель
ки сельскохозяйственных угодий; ную долю является неразработанность механизма пе
— непроработанностью некоторых методических рераспределения компенсационных выплат. Их вели
аспектов проведения оценки; чина, особенно в крупных хозяйствах с большим
— необходимостью оценки на всей площади уго различием участков по транспортной доступности, вы
дий, входящих в долевую собственность независимо сокой дифференциацией по уровню плодородия почв,
от размеров выделяемого в счет земельной доли (до включенных в состав пашни, может в несколько раз
лей) участка; превышать стоимость самого права собственности на
— ограниченностью срока действия результатов земельную долю.
рыночной оценки объектов недвижимости. Трудно вообще представить удовлетворительный
Не удастся существенно снизить издержки на про механизм реализации компенсационных выплат, ес
ведение рыночной оценки путем использования дан ли процесс выделения земельных долей растянут во
ных государственной кадастровой оценки (ГКО). времени, в течение которого происходит изменение


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 17
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


рыночной стоимости земли. Сохранение принципа ноценной рыночной стоимости земельной доли с
равного права на общедолевую собственность сог минимальными значениями компенсационных вып
ласно Гражданскому кодексу РФ п. 2 ст. 254 воз лат. Но он требует внесения поправки в Федераль
можно при следующих вариантах. ный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен
1. Единовременное разделение угодий в долевой ного назначения».
собственности на равные по площади участки с юри
дическим оформлением прав за конкретными лица Список литературы
ми и перераспределением между ними положитель
ных и отрицательных компенсационных выплат. 1. Анисимов С.П., Щербатова Е.С. Вопросы реали
2. Выделение участков не по равной площади, а по зации законодательства об обороте земель сельско
равноценной рыночной стоимости земельной доли, хозяйственного назначения на территории Нижего
что не предусмотрено существующим земельным родской области // Земельный вестник России. —
законодательством. При этом варианте останутся 2004. — № 1. — С. 43–47.
незначительные компенсационные выплаты. При 2. Методические рекомендации по выделу земель
сложившейся организации территории сельскохо ных участков в счет земельных долей. — М.: Мин
зяйственного предприятия чисто технически не осу сельхоз РФ, 2003. — 17 с.
ществим выдел площади, точно соответствующей 3. Методические рекомендации по проведению
рыночной стоимости одной доли. землеустройства при образовании новых и упорядо
3. Разработка проекта перераспределения земель чивании существующих объектов землеустройства
долевой собственности на сельскохозяйственном // Земельный вестник России. — 2003. — № 1. —
предприятии, где в качестве технико экономическо С. 63–71.
го обоснования используются результаты рыночной 4. Кресникова Н.И. Механизмы функционирова
оценки земель. По интегральным критериям, отвеча ния земельного рынка // Земельный вестник Рос
ющим требованиям минимизации компенсационных сии. — 2003. — № 3. — С. 10–15.
выплат и экономического ущерба от изменения орга 5. Липски С.А. Проблемы управления сельскохо
низационно производственной структуры действу зяйственным землепользованием современной Рос
ющего сельскохозяйственного предприятия, а также сии. — М.: ГУЗ, 2001. — 248 с.
обеспечения транспортной доступности и компакт 6. Булгаков Д.С., Карманов И.И., Славный Ю.А.
ности новых землепользователей, определяется оче Проблемы агроэкологической оценки почв и совре
редность предоставления массивов угодий для выде менные подходы к ее решению // Современные
ла земельных долей. проблемы почвоведения: Науч. тр. Почвен. ин та
Согласованный сособственниками, а, по мнению ав им. В.В. Докучаева. — М., 2000. — С. 286–293.
тора данной статьи, и с представителями администра 7. Сорокина Н.П. Методические проблемы круп
ции сельскохозяйственного предприятия, такой про номасштабной почвенной картографии и пути ее ре
ект заранее предотвратит возникновение споров и шения // Современные проблемы почвоведения:
согласительных процедур, связанных с реализацией Науч. тр. Почвен. ин та им. В.В. Докучаева. — М.,
прав собственников по распоряжению своей земель 2000. — С. 144–155.
ной долей. О таком варианте говорится и в работе [8]. 8. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое ре
По мнению автора данной статьи, предпочтитель гулирование землеустройства и его развитие // Зе
нее второй вариант при выделении участков по рав мельный вестник России. — 2003. — № 2. — С. 9–11.


Уважаемые читатели и подписчики
журнала «Земельный вестник России»!
Редакция приносит свои извинения за несвоевременный выпуск номеров журнала в 2005 г. Связано
это с административной реформой федеральных органов исполнительной власти Российской
Федерации, повлекшей за собой реорганизацию учредителя издания – Росземкадастра — в
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Тем не менее свои
обязательства перед подписчиками и авторами редакция намерена выполнить. В связи с этим просим с
пониманием отнестись к тому, что в выпускаемых номерах за 2005 г. редакция вынуждена сочетать
публикацию материалов, представленных до реорганизации, с вновь поступившими.



Земельный вестник России № 1–2 · 2005
18
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ

А.В. Орешкина
Влияние комплексных соединений на физико химический состав почв




19
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ


Влияние комплексных соединений на
физико химический состав почв
А.В. ОРЕШКИНА, аспирантка кафедры физической и аналитической химии
Московского педагогического государственного университета


Таблица 1
В настоящее время гетерополисоединения (ГПС)
Средний элементный состав
представляют обширный класс комплексных соеди
нений. Многочисленные исследования в этой облас метрового слоя почв
ти проходят на протяжении 150 лет, но, несмотря на
большой экспериментальный материал, остаются Почвы
многие вопросы, которые являются малоизученны Элемент
Дерново подзолистые Серые лесные
ми. ГПС обладают уникальными физико химичес
кими свойствами, поэтому многие из них применяют
Кислород 49,60 49,27
в качестве катализаторов в процессах органического
Углерод
синтеза, они участвуют в образовании витамина Е 0,66 1,25
(гумус)
(токоферола) и действуют на минеральную состав
ляющую почв [1]. Азот 0,08 0,115
Цель работы заключалась в исследовании серых
Фосфор 0,054 0,044
лесных и дерново подзолистых почв Домодедовско
го района, установлении физико химического сос Сера 0,031 0,076
тава и выделении из почв ГПС.
Кремний 34,86 33,45
ГПС — это координационные соединения, в кото
рых полиоксометаллатная сфера выступает в качест Алюминий 6,33 6,67
ве лиганда по отношению к одному или нескольким
Железо 3,02 3,80
гетероатомам, представляющих собой искаженные
металло кислородные октаэдры. К настоящему вре
Молибден 0,20 0,06
мени известны ГПС более 60 элементов [2], из кото
Кальций 0,78 1,24
рых в почвенных растворах выделены только три:
это гексомолибденоферрат (III) калия, гексомолиб
Магний 0,72 1,02
деноферрат (III) натрия [3] и гексомолибденоко
бальтат калия [4]. Калий 2,04 1,60
Почва состоит из трех основных частей: твердой,
Натрий 1,28 0,76
жидкой и газообразной. В свою очередь твердая
часть представлена органической и минеральной
составляющей, жидкая — почвенным раствором, га ден присутствует в таких почвенных минералах, как
зообразная часть — почвенным воздухом. Мине молибденит, повеллит и вульфенит. При повыше
ральная составляющая почвы имеет сложный хими нии значения рН почвенных растворов увеличива
ческий, минералогический и механический состав. ется подвижность данного элемента. Кобальт входит
В зависимости от типа почвы состав химических в состав минералов кобальтина, каролита, линнеита
элементов этой части может изменяться. Так, в дер и сферокобальтита. Железо присутствует в виде
ново подзолистых и серых лесных почвах преобла вторичных минералов, таких, как железисто магне
дают железо, молибден и алюминий, полный элеме зиальная слюда (биотит), магнезиальная слюда
нтный состав данных типов почв представлен в (флогопит, гидробиотит и вермикулит).
таблице 1 [5]. Для исследования почв был выбран Домодедовс
В серых лесных и дерново подзолистых почвах кий район, так как в нем преобладают дерново подзо
есть три важных элемента, способных образовать листые и серые лесные почвы, которые предполага
ГПС, которые находятся в следующем виде: молиб ют по элементному составу наличие в почвенных


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
20
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ

Таблица 2
растворах ГПС. Отбор проб осуществлялся в макси
Физические характеристики проб почв
мальном удалении от локального источника загряз
нения — аэропорта «Домодедово» с целью уменьше Окисли
Капил Гигрос Водо
ния антропогенного влияния на образование ГПС. Но тельно вос
лярная копичес родный
Пробы отобраны по четырем направлениям в 2004 г. мер станови
влагоем кая вла показа
Пробы 1, 2, 3 и 4 отобраны в северном, южном, вос пробы тельный,
кость, % га, % тель, рН
точном и западном направлениях соответственно. В Eh, В
пробах почв по стандартным методикам [7] были оп
1 33,40 6,40 6,90 0,450
ределены такие физические характеристики, как гиг
роскопическая влага, капиллярная влагоемкость,
2 27,61 5,95 6,89 0,459
окислительно восстановительный и кислотно основ
ной показатели, значения которых представлены в 3 30,01 5,18 6,77 0,523
таблице 2.
4 25,54 4,83 6,40 0,540
Для определения типа почв отобранных образцов
было установлено процентное содержание гумусо
вых веществ, азота и углерода методом И.В. Тюрина
Таблица 3
(таблица 3).
Содержание гумусовых веществ, азота
Согласно существующей классификации почв [5]
и углерода в пробах почв
пробы 1 и 2 относятся к серым лесным (малогумус
ным почвам), так как в них содержание гумусовых Гумусовые
Номер
веществ находится в интервале от 2 до 4%, пробы 3 и вещества, Азот, % Углерод, %
пробы
4 — к дерново подзолистым, так как они содержат от %
4–7% гумусовых веществ.
При исследовании был проведен химический ана 1 3,32 0,11 1,34
лиз образцов почв, который осуществляли методом
водных вытяжек по стандартным методикам [7]. 2 3,78 0,14 1,61
Определение ионов кальция и магния проводили
комплексометрическим, ионов железа и меди — фо
3 4,45 0,16 1,40
тометрическим, хлорид и сульфат ионов — титри
метрическим методами. Полученные эксперимен
4 4,68 0,18 1,25
тальные данные представлены в таблице 4.
Так как максимальное количество общего железа
(таблица 4) было обнаружено в пробах 3 и 4, к тому выпаривания этих растворов удалось выделить в
же данные почвенные растворы относятся к типу пробе 4 небольшое количество вещества, структурно
дерново подзолистых почв и имеют водородный по схожего с ГПС. Данный осадок перекристаллизова
казатель близкий к кислой среде (см. таблицу 2), их ли из горячей воды, высушили и исследовали мето
исследовали на наличие ГПС. После многократного дом масс спектроскопии. В результате была установ
Таблица 4
Результаты анализа водных вытяжек проб почв Домодедовского района в 2004 г., мг/кг

Номер Общая
SO4 2
Fe общ
Ca 2+ Mg 2+ Cu 2+ Fe2+ Fe3+ Cl –
пробы жесткость


1 112,00 42,58 69,42 3,90 0,56 0,20 0,36 85,28 238,42

2 108,90 63,70 45,20 4,50 0,90 0,50 0,40 109,44 244,28

3 117,00 58,50 58,50 4,90 1,04 0,52 0,52 113,63 345,81

4 119,10 62,50 56,60 6,80 1,80 0,83 0,97 142,02 576,36


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 21
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ


лена формула соединения, которое относится к ГПС, железа и калия, а также молибдена, который являет
тип Перлоффа — гексомолибденоферрат (III) калия. ся «каркасом» основных ГПС.
Автором данной статьи предложена схема реакции, При исследовании установлены условия, повыша
которая объясняет возможность образования данно ющие возможность образования ГПС, а именно: по
го комплексного соединения в растворе. Основыва ниженная капиллярная влагоемкость и гигроскопи
ясь на работах К.К. Гедройца, который назвал сово ческая влага, пониженное значение водородного
купность высокодисперсных почвенных частиц, показателя и повышенное — окислительно восста
обладающих обменной поглотительной способ новительного, которые повышают насыщенность
ностью, почвенным поглотительным комплексом почвенного раствора катионами и анионами. Важ
(п.п.к.), можно предположить обратимую реакцию ное значение имеет и химический состав почвы: чем
обмена между поглощенными катионами почвы и больше концентрация различных ионов, тем больше
катионами солевых растворов [8]. Реакцию обмен вероятность образования ГПС.
ного поглощения катионов можно изобразить так Большое влияние оказывает на ГПС температур
ный режим протекания реакции, чем выше темпера
К
тура, тем быстрее осуществляется образование ГПС.
(п.п.к.) + CaMoO4 (п.п.к.)Ca + K2MoO4.
K
Список литературы
Процесс образования ГПС также возможен из за
высокого значения окислительно восстановитель 1. Никитина Е.А. Гетерополисоединения. — М.:
ного потенциала (см. таблицу 2). Вероятная схема Госхимиздат, 1962. — 402 с.
данной реакции 2. Кожевников И.В. // Успехи химии. — 1993. —
Т. 62. — С. 510.
K2MoO4 + Fe2+ + 6H+ = 3. Сергиенко В.С., Порай Кошиц М.А. // Итоги
= К3[FeМо6О18(ОН)6] + 9K+. науки и техники. Сер. кристаллохимия. — М.:
ВИНИТИ, 1985. — Т. 19. — С. 79.
В заключение можно сделать следующие выводы. 4. Казиев Г.З., Ольгин Киньонес С., Бельский В.К.
Наличие ГПС в почвенном растворе приводит к // Журн. неорган. химии. — 2002. — Т. 47. — № 3. —
уменьшению значения водородного показателя, уве С. 389.
личению концентрации общего количества ионов 5. Орлов Д.С. Химия почв. — М.: изд во Моск. ун
железа и меди. та, 1985. — 376 с.
Содержание ГПС зависит от типа почвы, т. е. от ее 6. Горбунов Н.И. Методические указания для оп
элементного состава, поэтому наиболее склонны к ределения и характеристики почвенных минералов.
образованию данных комплексных соединений дер — Днепропетровск: ДГУ, 1977. — 37 с.
ново подзолистые и частично серые лесные почвы, 7. Федорова А.И., Никольская А.Н. Практикум по
что подтверждено исследованием района с преобла экологии и охране окружающей среды. — М.:
дающим типом почв. ВЛАДОС, 2003. — 288 с.
Вероятность образования ГПС в почвенном раст 8. Агрохимия / Под ред. В.М. Клечковского. — М.:
воре обусловлена избыточным содержанием ионов Колос, 1967. — 579 с.



ИНФОРМАЦИЯ

10–11 октября 2005 г. в г. Москве состоялось рабочее совещание по результатам российско шведско
го проекта «Организация информационного обеспечения деятельности органов государственного учета
и регистрации прав на недвижимое имущество, органов государственной власти и местного самоуправ
ления в Архангельской области». В работе совещания приняли участие представители Роснедвижимос
ти, Минэкономразвития России, Росрегистрации, ФНС России, руководители российско шведских про
ектов, эксперты по направлениям деятельности с российской и шведской стороны.
Информация с сайта http://www.kadastr.ru/news/official/6905



Земельный вестник России № 1–2 · 2005
22
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

Т.Е. Кузнецова
Социализация и национализация земли в 1917n1932 гг.




23
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ


Социализация и национализация земли
в 1917n1932 гг.
Т.Е. КУЗНЕЦОВА, главный научный сотрудник Института экономики РАН

Необходимость решения земельного вопроса в установленных норм, а затем после изъятия всех из
1917 г. была связана с состоянием крестьянских хо лишков у всех крестьян с помощью комитетов бед
зяйств накануне революций. Безземелье и малозе ноты. Несмотря на принятые меры в 1918–1919 гг.
мелье, постоянное дробление, сохранение общинных удалось собрать только 100 млн. пудов хлеба при
отношений с неизменными переделами и чересполо ежегодной потребности 400 млн. пудов [2].
сицей, сохранение натурально хозяйственных связей Третий этап социализации — создание советских
и дифференциация привели к тому, что среди кресть хозяйств, коллективных хозяйств, коммун. Причем
янских хозяйств более 1/4 не имели лошадей, около Положение о социалистическом землеустройстве и о
1/5 не имели коров. В целом безлошадные и одноло мерах перехода к социалистическому земледелию от
шадные, бескоровные и однокоровные составляли 1919 г. вступило в противоречие с ранее принятым и
75% хозяйств [1, с. 107], т. е. речь шла о значительном формально не отмененным Основным законом о со
количестве дворов, стоящих на грани вымирания. циализации земли от 27 января 1918 г., поскольку
Определенным образом проблема решалась за счет этот Закон исходил из индивидуалистических начал
политики переселения крестьян на новые земли, а в организации сельскохозяйственного производства.
также выкупа земли у помещиков и казны. За счет Организация советских хозяйств означала, по суще
последнего крестьяне получили около 3 млн. десятин ству, создание государственных хозяйств, макси
[1, с. 135]. Это привело к тому, что накануне войны мально использующих преимущества крупных
выросла товарность крестьянского хозяйства, что же предприятий. Однако материальной базы для созда
сказалось на улучшении состояния экономики стра ния таких хозяйств с ликвидацией крупного дорево
ны в целом. Война и революция не только изменили люционного производства фактически не было, хотя
вектор социально экономического развития страны, в ноябре 1918 г. был учрежден специальный миллиа
но и привнесли идею социализации земли, с по рдный фонд для переустройства сельского хозяйства
мощью которой предполагалось решить аграрный на социалистический лад. Если в 1916 г. было
вопрос. Социализация понималась как отмена всех 76,2 тыс. крупных хозяйств с площадью посева
видов частной собственности на землю, которая ста 3718 тыс. десятин, то в 1920 г. — 5,6 тыс. и 263 тыс.
новилась всенародным достоянием и переходила в десятин соответственно. Коллективные хозяйства
пользование всех, трудящихся на ней, в результате оказались созданными не сельскохозяйственным на
«справедливого распределения». селением, которое не достигало в них даже 50%, а бе
Идея социализации земли реализовывалась в жавшими от голода из городов рабочими и служащи
несколько этапов. На первом этапе жертвой этого ми (33,2%), а также ремесленниками и кустарями
процесса стало крупное хозяйство после безвозмезд (9,3%), монахами, духовенством (6,4%), прочими
ной конфискации помещичьих, церковных и различ (4,7%) [1, с. 240]. В 1917–1920 гг. из города в дерев
ных казенных земель на основе прямого и справед ню перебралось 8 млн. человек [3].
ливого раздела их в пользу крестьянских хозяйств по Процесс социализации земли включал создание
нормативам, складывающимся в каждой волости. О опытно показательных хозяйств, в их функции вхо
единой норме землепользования вопрос даже не ста дили всесторонняя помощь крестьянскому хозяй
вился. Такой путь несколько улучшил материальное ству, его обеспечение лесными материалами путем
положение некоторой части российского крестьян раздачи лесов. Одним из важных мероприятий было
ства. землеустройство, первоочередными задачами кото
Следующий этап социализации определялся рого были отведение земель под советские хозяйства
сложностями продовольственной политики и стро и запрещение переделов общинной земли. В целом, в
ился на противопоставлении одной части крестьян результате социализации земли посевная площадь
ства другой, деревенской бедноты — зажиточным, европейской части РСФСР сократилась с 41,8 млн.
имеющим излишки продовольствия поначалу сверх десятин в 1917 г. до 31,6 млн. десятин в 1920 г. [1,


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
24
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ


с. 291]. Создание социалистических хозяйств не ре только пассивным распределителем земли между от
шило проблему обеспечения страны продовольстви дельными мелкими земледельческими хозяйствами, а
ем, сохранялись продразверстка, мешочничество, является активным фактором... ставит себе в области
разрушение хозяйственного оборота. В 1919 г. Цент земледельческого хозяйства определенные цели, кото
ральное статистическое управление провело анкети рые оно будет проводить» [5]. «Директивные указания
рование городского населения, которое показало, что для выработки союзного закона о землеустройстве и
через организованное снабжение рабочие получают землепользования исходили из того, что «национализа
35,7% фактически потребленного ими продоволь ция земли, т. е. общественная собственность на землю
ствия, остальное добывается нелегально [1, (выделено автором. — Прим. ред.) в СССР, является ос
с. 288–289]. Основной формой нелегальной добычи новной предпосылкой для осуществления социалисти
продовольствия было мешочничество, вызванное, с ческого строительства в сельском хозяйстве» [6].
одной стороны, разрушением хозяйственных связей В декабре 1928 г. был принят закон «Общие нача
не только между городом и селом, но и между регио ла землепользования и землеустройства». В нем
нами страны. С другой стороны, стимулом для раз предусматривались различные льготы и преимуще
вития мешочничества стала государственная поли ства для коллективных хозяйств: выделение земли
тика ликвидации частного предпринимательства. единым массивом, льготы по сельскохозяйственно
Как писал Н.Д. Кондратьев: «Нужно признать, что му налогу, кредиту, преимущественное перед едино
та колоссальная роль, которую сыграло мешочниче личными хозяйствами наделение землей, внеоче
ство в деле питания населения, пока еще не оценена редное землеустройство за счет государства,
в полной мере» [4]. Происходило это в условиях зап обеспечение на льготных условиях сельскохозяй
рета кооперации и организации всего населения в ственными машинами и орудиями, семенами, пле
потребительские коммуны, что также являлось од менным скотом и пр. Закону предшествовали два
ной из форм социализации российской жизни. постановления ЦИК и СНК СССР: «О коллектив
Перелом наступил в период нэпа, провозгласивше ных хозяйствах» и «О советских хозяйствах». Суть
го полную свободу хозяйственных действий крестья этих документов сводилась к тому, что «коллектив
нства: отмену обязательного характера заданий по ное земледелие начало выходить из состояния кри
сбору продовольствия; введение трудовой, но возме зиса, в котором оно находилось в первые годы новой
здной сдачи земли в аренду; наследственное владение экономической политики… и в определенной своей
землей; разрешительную систему земельных переде части начало уже выявлять преимущества перед
лов вместо уравнительного дележа; запрет на прину мелким крестьянским хозяйством» [7, с. 394].
дительный отвод земель для коллективных хозяйств; Примерный Устав сельскохозяйственной артели,
отмену привилегированного положения коллектив принятый 1 марта 1930 г., сформулировал основные
ного по сравнению с индивидуальным хозяйством; права колхозного землепользования. На Всесоюзной
полную свободу форм землепользования; вспомога конференции аграрников марксистов в декабре
тельный наемный труд; проведение землеустройства 1929 г. был поставлен вопрос о сплошной коллекти
не для осуществления принципов старого закона о визации. Директивой о перегибах стало закрытое
социализации земли, а «для создания населению наи письмо ЦК ВКП(б) от 2 апреля 1930 г. «О задачах
больших удобств в землепользовании путем устране колхозного движения в связи с борьбой с искривле
ния чересполосицы, дальноземелья и т. п.» [1, С. 341]; ниями партийной линии». В постановлении ЦИК и
разрешение свободного выхода из общины для орга СНК СССР «О создании устойчивого землепользо
низации индивидуального хозяйства. вания колхозов» от 2 сентября 1932 г. говорилось:
Земельный кодекс 1922 г. хотя и регулировал порядок «при сохранении незыблемости собственности рабо
и условия земельных отношений, однако скоро стало яс че крестьянского государства на землю… закрепить
но, что на практике происходят постоянные нарушения за каждым колхозом землю, находившуюся в его
законодательных актов. Необходим был новый поворот пользовании, запретив всякие переделы» [7, с. 399].
в земельных отношениях: политика социализации зем К 1932 г. коллективизация была завершена. На
ли отступила, уступив место проведению в жизнь наци чалась новая эпоха в земельных отношениях стра
онализации земли. В 1926 г. началась разработка Общих ны, связанная с деятельностью МТС, укрупнением
начал землепользования и землеустройства. Основная колхозов, в последующем с переводом колхозов в
идея заключалась в исключительно государственном совхозы, особенностями функционирования лич
характере собственности на землю. Согласно принима ного подсобного хозяйства, с массовым развитием
емым новым документам «государство не является садово огородных товариществ, с организацией


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 25
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ


подсобных хозяйств промышленных предприятий, 4. Кондратьев Н.Д. Рынок хлебов и его регулиро
с постоянными и каждый раз неудачными попыт вание во время войны и революции. — М.: Наука,
ками решить продовольственную проблему. 1991. — С. 308.
5. Основные начала землепользования и землеуст
ройства // Сб. статей, докладов, материалов. — М.,
Список литературы
1927. — С. 133.
1. Литошенко Л.Н. Социализация земли в России. 6. Савельев М. и Поскребышев А. Директивы
— Новосибирск: Сиб. хронограф, 2001. ВКП(б) по хозяйственным вопросам. — М. Л., 1931.
2. Три года борьбы с голодом. — М., 1920. — — С. 391. Цит. по сб.: Собственность на землю в Рос
С. IУ–У. сии: история и современность... — М.: РОССПЭН,
3. Рогалина Н. В поисках меры: некоторые уроки 2002. — С. 380.
российских аграрных реформ в ХХ в. // Вопросы 7. Собственность на землю в России: история и
экономики. — 1996. — № 6. — С. 115. современность... — М.: РОССПЭН, 2002.



ИНФОРМАЦИЯ

13–14 октября 2005 г. в «ФКЦ «Земля» состоялось практико консультационное совещание по воп
росам разработки Концепции создания цифровой картографической основы кадастра объектов нед
вижимости.
На совещании выступил заместитель руководителя Роснедвижимости В.С. Кислов, определив цели
проведения совещания.
Перед Роснедвижимостью поставлена задача в кратчайший срок на основе опыта использования различ
ных методов сбора информации для картографирования определить методы, которые позволят технологи
чески просто и быстро создать картографическую основу для системы учета объектов недвижимости. С
учетом технологических возможностей и объемов предполагаемых работ подготовлен проект Концепции
создания цифровой картографической основы кадастра объектов недвижимости и инфраструктуры прост
ранственных данных.
Координатор российско шведской программы сотрудничества г н Ф. Зеттерквист провел презентацию
Информационной системы объектов недвижимости Швеции, продемонстрировал ее содержание и мно
гоцелевое использование.
Г н П. Холландер рассказал об истории создания аналоговых и цифровых карт в Швеции, ознакомил
присутствующих с современным состоянием баз данных.
В Швеции выработаны стандартизированные требования к базам данных, разработана собственная кар
тографическая платформа, однако графическая и текстовая информации разделены, используются раз
ные технические платформы. Для устранения ошибок планируется создать объектно ориентированную
базу данных, при этом за принцип должна быть принята многоярусная архитектура, данные карт и реест
ра должны быть интегрированы. Сформулированы четкие требования к базе данных.
В области обновления данных Национальная земельная служба Швеции осуществляет широкое сот
рудничество с другими организациями, в том числе с муниципалитетами, Дорожной службой, Комиссией
по делам культурного наследия, Агентством по охране окружающей среды.
Руководитель отдела по производству цифровых карт компании «Сведсервей» г н П.Р. Андерссон озна
комил участников совещания с историей развития картографии в Швеции.
Г жа С. Виман рассказала об использовании космических снимков и ортофото для создания картогра
фической базы данных. Для съемки применяются цифровые камеры DMC.
По итогам совещания принято решение об уточнении планов взаимодействия со шведской стороной в
целях формирования самостоятельного проекта разработки пространственных данных. Работу по созда
нию инфраструктуры пространственных данных планируется начать в I квартале 2006 г.
Информация с сайта http://www.kadastr.ru/news/official/6961




Земельный вестник России № 1–2 · 2005
26
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА

А.Ю. Константинов

стр. 1
(всего 5)

СОДЕРЖАНИЕ

>>