<<

стр. 5
(всего 5)

СОДЕРЖАНИЕ




Псков
2005 г.




Земельный вестник России № 1–2 · 2005
96
ОТЧЕТ

Содержание
1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Исходные данные
1.2. Цель проекта
2. КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
2.1. Роль землеустройства в развитии земельного рынка
2.2. Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании
3. ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ
3.1. Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
3.2. Практические шаги
3.3. Три этапа процесса перераспределения
4. ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ
4.1. Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка
4.2. Информирование собственников на первом собрании
4.3. Формирование рабочей группы
4.4. Проверка списка собственников
4.5. Покупка и продажа долей
4.6. Проведение консультаций и установление пожеланий собственников
4.7. Установление возможной компенсации для собственников
4.8. Заключительное собрание собственников и заключение письменных соглашений
5. ВТОРОЙ ЭТАП: ПОДГОТОВКА КАРТ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ
5.1. Получить доступные карты и планы землепользования
5.2. Оцифровать карты
5.3. Подготовить проект плана перераспределения
5.4. Подготовить план подъездных дорог
5.5. Подготовить окончательный план перераспределения (территориального землеустройства)
5.6. Подготовить планы участков и договоры
5.7. Подготовить заявления в соответствующие организации и передать данные в базу данных
землепользования
6. ТРЕТИЙ ЭТАП: СОГЛАСОВАНИЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ
6.1. Земельный комитет открывает дело
6.2. Земельный комитет назначает консультанта (т. е. лицензированного землеустроителя)
6.3. Земельный комитет согласовывает план (проект) перераспределения
6.4. Участие кадастровой палаты и регистрационной палаты
6.5. Остальные земельные органы согласовывают план (проект) перераспределения
7. ПРЕДЛАГАЕМЫЕ ПОПРАВКИ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ «ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»
7.1. Преимущественное право государства на покупку земель, выставляемых на продажу
7.2. Уведомление и преимущественные права собственников на земли сельскохозяйственного
назначения
7.3. Создание комитета по перераспределению, уполномоченного заключать предварительные
соглашения
7.4. Предоставление собственникам расширенных консультаций
7.5. Уточнить площадь участка
7.6. Определение стоимости участка
7.7. Определение местоположения и границ участка
7.8. Проверка списков собственников и перевод невостребованных земель
7.9. Ограничения землепользования и их соблюдение
8. ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОЙ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ПРАКТИКИ
8.1. Финансирование проектов перераспределения
8.2. Использования земельных банков для облегчения процесса перераспределения земли
8.3. Соблюдение других юридических ограничений
8.4. Разрешение юридических вопросов через суд


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 97
ОТЧЕТ

1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Исходные данные
Благодаря принятию ряда федеральных земельных законов в период 2000–2003 гг. ситуацию с коммер
ческим земельным рынком удалось вывести из тупика. Ключевыми юридическими документами являются
Земельный кодекс Российской Федерации, содержащий общие положения об использовании и управле
нии землями сельскохозяйственного назначения, и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяй
ственного назначения».
Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» стремится облегчить осуществление ком
мерческих сделок с землей сельскохозяйственного назначения и таким образом подготовить базу для сельс
кохозяйственного сектора, функционирующего при условии всерасширяющегося рынка. Главными доку
ментами являются положения, касающиеся консультации соседей и муниципальных органов при продаже
земель сельскохозяйственного назначения, а также при распределении и расположении земель сельскохо
зяйственного назначения, принадлежащих собственникам долей. В то время как право собственника зе
мельной доли уйти от коллективной формы ведения хозяйства и выделить землю для собственного пользо
вания было предусмотрено в предыдущем законодательстве, т. е. Гражданском кодексе Российской
Федерации, надлежащие механизмы предусмотрены в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохо
зяйственного назначения». Вследствие этого до последнего времени коммерческие сделки проходили в
незначительном количестве хозяйств.
Хотя основная нормативно правовая база уже существует, полномасштабная реализация оборота земель
сельскохозяйственного назначения нуждается в дальнейшей разработке. Сложности связаны с процессом
планирования, когда примерно 500 собственникам земельных долей предстоит достичь согласия по плану
перераспределения. Кроме того, еще не были приняты решения по юридическим аспектам о выделении зе
мельных участков в соответствии с законодательством.
Практика проведения объединения земель с целью укрупнения участков и разделения земель в Дании
разрабатывалась в течение долгого времени. Постановление о первом подразделении было введено в
действие в 1949 г., в то время как практика распределения земель относится к временам проведения огора
живания несколько сот лет назад. Сходство между датской системой и новыми законами о землеустрой
стве, принятыми в России, может быть использовано как база для опробования и применения датской
практики. При осуществлении предыдущего проекта землеустроители из Дании и другие специалисты в
сфере земельного управления в течение двух лет оказывали помощь федеральным властям и специалистам
из Псковской области. Проект получил финансовую поддержку Министерства иностранных дел Дании и
Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. В восьми хозяйствах
Псковской области проходят пилотные работы по разработке плана перераспределения и подготовке реги
страции в соответствующих органах. Окончание проекта — апрель 2005 г.
1.2. Цель проекта
Настоящий проект представляет выводы и дает рекомендации по разработке простой и эффективной с
точки зрения затрат процедуры для подготовки консолидированных проектов перераспределения земель,
находящихся в общей собственности.
На основе этого данный проект предполагает выявить практический подход в осуществлении проектов
перераспределения. На основе практики пилотного проекта разработан график, который поможет участни
кам проекта, т. е. собственникам долей, которые хотят выделиться, остальным собственникам, государ
ственным земельным органам. Данный график может быть применим в условиях настоящего законода
тельства и системы государственных учреждений.1.
Пилотные процедуры должны показать высокий уровень управления с тем, чтобы подать пример по раз
работке простых процедур, отвечающих конкретным сельскохозяйственным потребностям и возможнос
тям, имеющимся как на управленческом, так и на промежуточном уровне (т. е. лицензированные землеуст

1Самыми значительными в законодательстве являются Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федераль
ный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О государственной регист
рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.. Ключевыми органами являются территориальные орга
ны Роснедвижимости (далее по тексту земельные комитеты — прежнее название), Регистрационная палата,
Управление сельским хозяйством на региональном и муниципальном уровнях.



Земельный вестник России № 1–2 · 2005
98
ОТЧЕТ

роители, районные земельные комитеты и т. д.). Также разрабатывается подход, который благодаря своей
«прозрачности» позволит всем участникам проекта понимать процесс и контролировать совершение сде
лок.
При подготовке пилотной процедуры пришлось столкнуться с рядом более или менее значительных юри
дических и административных барьеров. Для уменьшения барьеров и таким образом повышения эффек
тивности и продуктивности процесса, на основе сравнения с датским и международным опытом консоли
дации земель были составлены рекомендации. Цели рекомендаций — упростить процесс переговоров с
собственниками долей, представить процедуры для сокращения и упрощения взаимодействия с земельны
ми властями.
2. КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
2.1. Роль землеустройства в развитии земельного рынка
Системы землепользования по всему миру отражают фактическое историческое и культурное развитие
наций. В основном системы выделяют земельные участки и другое недвижимое имущество, но они также
могут быть созданы для различных целей, например для налогообложения, как в Дании и других европейс
ких странах. Но целью также может быть обеспечение права собственности, как, например, в США, Англии
и Австралии. Там единый земельный реестр является центральной системой, в то время как кадастровое
удостоверение является лишь приложением к свидетельству о праве собственности на землю.
Какой бы ни была структура системы землеустройства, главной ее функцией является создание и обеспе
чение функционирования свободного рынка для купли и продажи земли и имущества.
В современных государствах система землеустройства является главной основой в инфраструктуре, ко
торая обеспечивает выполнение четырех основных функций в обществе:
— гарантия прав на землю при использовании свидетельства о праве собственности, закладной на землю,
сервитутов;
— оценка и налогообложение земли и недвижимости;
— планирование и землепользование;
Эти функции взаимосвязаны. Экономическое и материальное использование индивидуальной собствен
ности влияет на ее стоимость. На стоимость также влияет потенциальное в будущем использование
собственности, утвержденное в конкретном постановлении о планировании и районировании. Это плани
рование, безусловно, определит будущие строительные работы и землепользование.
Единый земельный реестр и оценка недвижимости вместе составляют основу для успешно функциони
рующего рынка недвижимости и земли. Система землепользования и планирования вместе с системой пре
доставления разрешений на разделение и застройку являются основой эффективного управления земле
пользованием.
Сочетание успешно функционирующего рынка земли и недвижимости и эффективного землепользова
ния является основой стабильного развития общества и рыночной экономики, основанной на эффектив
ности, качестве и стабильности.
В Дании и других Скандинавских странах существует, возможно, одна из лучших в мире систем управле
ния недвижимостью и гарантии прав на землю и имущество. Система обеспечивает надежной, своевремен
ной и точной информацией для использования при ипотеке и обороте недвижимости. Это значит, что сис
тема также предоставляет информацию для оценки, налогообложения, управления землепользованием и
строительством.
2.2. Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании
2.2.1. Процедура консолидации земель в Дании
В Дании проекты по консолидации земель нацелены на оптимизацию местоположения полей путем объ
единения участков в меньшее число больших по размеру участков. Обычно у датских фермеров может быть
от двух до восьми полей, расположенных отдельно друг от друга.
Проект по земельной консолидации может быть вызван и другими интересами землепользования, напри
мер, при необходимости строительства больших дорог или, когда часть земель сельскохозяйственного наз
начения возвращается в природоохранную зону. Часто сельскохозяйственные и другие интересы земле
пользования совпадают, так как все стороны заключают соглашения на чисто коммерческих условиях.




Земельный вестник России № 1–2 · 2005 99
ОТЧЕТ

Некоторые фермеры захотят купить землю, в то время как другие будут ее продавать . Процесс упрощается
благодаря наличию земельных банков. Сильные стороны датского метода включают следующие аспекты.

Принципы консолидации земель в Дании.

· Составляется один общий план для территории большей, чем размер хозяйства в общей собственности в
России. Поэтому оптимизация проводится сразу для многих землевладельцев одновременно и затраты на про
ведение планирования и регистрации новых участков делятся между участниками.

· Договоры между землевладельцами составляются на коммерческих условиях. Документы об обмене
земли заверяются комитетом по консолидации земли под председательством районного судьи, и состоя
щим из землевладельцев и представителей кредитных организаций и органов землепользования. Таким
образом, соглашения могут быть составлены непосредственно на месте при участии землевладельцев, по
купающих и продающих землю, и комитета.

· Сделки с землей основаны на плане, составленном лицензированным землеустроителем. Принимают
ся во внимание предпочтения, высказанные владельцами, и ограничения, поставленные земельным зако
нодательством. Также были случаи использования цифровых карт и инструментов регистрации.

· Все утверждения и земельные регистрации проводятся одновременно, чтобы сэкономить администра
тивный ресурс. Землеустроитель обладает компетенцией подготавливать юридические документы, кон
сультировать земельные органы и готовить дела к регистрации.

· Государство выделяет субсидии для снижения затрат на планирование и регистрацию.


Однако если обратиться к делам перераспределения земли в России, ситуация обстоит несколько иначе.
В этом случае задачей является подготовить план и заключить договоры с собственниками долей, которые
хотят выделить свою землю и, возможно, выйти из хозяйства. Количество собственников может достигать
500 человек, и некоторые могут не вполне осознавать привилегии статуса собственника доли. Зачастую
большое количество долей остается невостребованным, или свидетельства на долю не были выданы или не
были должным образом зарегистрированы при передаче другим лицам.
3. ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ
3.1. Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
До введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
отдельные собственники долей могли законно отделяться и формировать индивидуальные участки. Это
происходило в середине 90 х годов, когда существовали кредитные возможности для частных фермеров.
Впоследствии было сформировано более 6 тыс. земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.
Выделение участков происходило в основном с учетом мнения руководства сельскохозяйственной органи
зации и приоритета интересов хозяйства. Чтобы возместить эти недостатки, ст. 13 дополнена ст. 14, которая
оговаривает более справедливые и «прозрачные» процедуры.
Собственники должны быть проинформированы о планируемых действиях. Информация должна быть
предоставлена при выполнении той же процедуры, что и при продаже долей. 2
3.2. Практические шаги
На практике следует предпринять ряд шагов. Следующие шаги составляют пилотную процедуру, приме
няемую в Пскове.



2В первых двух псковских пилотных проектах по желанию собственников были сформированы участки в счет
всех земельных долей. Однако эта процедура слишком трудоемкая, затратная, длительная и не является опти
мальным вариантом, так как некоторые собственники могут сохранить коллективную форму пользования, в то
время как остальные могут захотеть купить больше долей, чтобы сразу сформировать большие участки.


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
100
ОТЧЕТ


Действия в рамках псковской практики проекта перераспределения.
1. Местный земельный комитет получает запрос на формирование индивидуальных участков. Оценива
ется мотивированность и значимость запроса.
2. Областной земельный комитет (после проведения конкурса) назначает землеустроительную компа
нию, которая будет содействовать собственникам в ходе проекта перераспределения.
3. После должного оповещения проводится первое информационное собрание, на котором разъясняют
ся процедуры и намерения проекта. Главный акцент должен быть сделан на информирование собственни
ков об их правах, возможностях и обязанностях.
4. Формируется рабочая группа, состоящая из представителей собственников (часто это директор хозяйства и
несколько собственников) и местных представителей земельного комитета, землеустроительной компании и
администрации волости. Рабочая группа ведет процесс планирования и консультируется по разным вопросам в
течение периода между информационным собранием и заключительным собранием собственников.
5. Местный земельный комитет проверяет списки собственников. Опыт говорит о том, что отсутствие
уточненных списков собственников становится главной проблемой и для их формирования требуется
много времени. Невостребованные доли выделяются в территорию невостребованной земли. Впослед
ствии эта территория может быть передана в собственность муниципалитета после решения суда.
6. Землеустроительная компания готовит картографический материал. Печатные копии карт сканиру
ются и оцифровываются, в случае если цифровые карты еще недоступны. Отмечаются дороги, включая
небольшие подъездные, и контуры, такие, как древесно кустарниковая растительность, каналы, иные не
сельскохозяйственные угодья.
7. Совместно с рабочей группой и другими заинтересованными собственниками готовится план (про
ект) местоположения участков. Обычно выделяется три вида территории. Во первых, массивы первооче
редного выделения земельных участков в счет долей в праве. Во вторых, массивы или земельные участки,
которые в ближайшее время будут сохранены в долевой собственности, и, в третьих, массивы или земель
ные участки в счет невостребованных долей, которые в дальнейшем по решению суда могут быть приобре
тены в муниципальную собственность. Массивы первоочередного выделения, а по желанию заказчиков и
иные массивы, разделяются на земельные участки, образуемые в счет земельной доли. Все проектные
предложения по перераспределению земель и формированию земельных участков отображаются на прое
ктном плане. Заключительное собрание проводится после оповещения согласно ст. 14. Опыт говорит о
том, что может понадобиться проведение более одного консультационного собрания. Однако важно, что
бы официальное принятие решения происходило на одном собрании. После согласования все участники
подписывают официальный протокол собрания.
8. Подготовка документов для постановки на кадастровый учет и регистрации прав в кадастровой и ре
гистрационной палате. При использовании ГИС инструмента эти документы (план участка, заявление на
кадастровую регистрацию и заявление в регистрационную палату) могут быть созданы автоматически. Та
ким образом, эти документы могут быть подготовлены сразу после заключительного собрания.
9. Постановка на кадастровый учет и регистрация прав в кадастровой и регистрационной палате.
Эта процедура еще не оформлена, но она соответствует положениям Федерального закона «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения». Однако Закон не требует формирования рабочей группы, так
же не существует требований к картографическим работам, кроме указания на то, что окончательные карты
участков должны отвечать требованиям кадастровых органов.
3.3. Три этапа процесса перераспределения
Чтобы план (проект) перераспределения утвердили, необходимо составить практический график выпол
нения процесса перераспределения на основе ряда шагов, предпринимаемых властями, собственниками зе
мельных долей и посредниками (т. е. лицензированными землеустроителями). Основной процесс может
быть разделен на три подпроцесса, а именно:
— переговоры с собственниками (информация о правах и обязанностях собственников долей и принятие
всех решений по согласованию с собственниками от начальной до конечной стадии проекта);
— формирование земельных участков, землеустроительные и картографические работы;
— утверждение проектов территориального землеустройства на общем собрании собственников и (при
необходимости) администрацией района.


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 101
ОТЧЕТ


В. Формирование С. Утверждение проек
А. Переговоры
Главный процесс участков и картографи та территориального
с собственниками
ческие работы землеустройства
1. Заявка собствен А.1. Собственник запрашива — —
ников ет выделение индивидуаль
ного участка
2. Земельный коми — — С.1. Земельный комитет
тет открывает дело открывает дело
перераспределения
3. Информирова А.2. Проведение первого ин В.1. Получение доступ
С.2. Земельный комитет
ние собственников формационного собрания ных карт назначает консультанта
(землеустроителя)
4. Проектный план А.3. Сформирована рабочая В.2. Оцифровка карты. С.3. Проверяются спис
перераспределения группа Ограничения земле ки собственников
А.4. Уточнение списков пользования С.4. Областные и муни
собственников В.3. Подготовка проект ципальные власти мо
А.5. Информация о продаже ного плана перераспре гут приобрести предло
долей деления женные доли
А.6. Продажа/покупка долей В.4. Подготовка плана
А.7. Пожелания собственни подъездных дорог
ков В.5. Подготовка оконча
5. Собственники ут А.8. Консультации собствен тельного плана перера
верждают план ников спределения
А.9. Проведение заключи В.6. Подготовка планов
тельного собрания участков и документов
А.10. Заключение письмен для подписания согла
ных соглашений шений
6. Власти утвержда — В.7. Подача заявлений в С.5. Земельный комитет
ют план соответствующие орга согласовывает план пе
ны рераспределения
В.8. Передача данных в С.6. Кадастровая палата
базу данных землеполь регистрирует новые
зования участки
С.7. Регистрационная
палата регистрирует
право собственности

4. ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ
Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101 ФЗ от 24 июля 2002 г.) действует
вместе с Гражданским кодексом Российской Федерации, он определяет положения для инициализации и за
вершения переговоров с держателями земельных долей. Закон содержит положения о сделках купли и прода
жи земель сельскохозяйственного назначения и о порядке выделения и совершения сделки с долей в праве на
земельный участок, находящийся в общей собственности.
Закон предполагает урегулирование совершения сделок последовательно. Далее представим метод для
разработки консолидированного плана перераспределения для всего хозяйства сразу, названный «псковс
кая пилотная практика». В этом случае достигается ряд преимуществ.
Консультирование собственников долей во многом одинаково, и когда готовится одно дело, и когда идет
подготовка к перераспределению для всего хозяйства. Таким образом, предпринимая консолидированный




Земельный вестник России № 1–2 · 2005
102
ОТЧЕТ

подход к перераспределению, можно сократить затраты. Трудно справиться с расположением индивиду
альных участков, когда только один собственник выделяет свой участок. Такой ситуации противопоставля
ется консолидированный проект, когда рассматриваются структура и расположение сразу всех участков.
Консолидированный подход позволяет должным образом учесть и другие интересы землепользования.
Сюда может входить защита окружающей среды, лесных массивов, оросительных систем, а также планиро
вание подъездных дорог.
По опыту можно сказать, что не все собственники хотят выделить индивидуальные участки. Например,
пожилые люди, которые мало заинтересованы в начале сельскохозяйственной деятельности, или собствен
ники, которые уехали и теперь проживают за пределами хозяйства.
Следовательно, стратегически правильно будет разделить хозяйство на три части:
— территория (массив первоочередного выделения), обозначенная для расположения индивидуальных
хозяйств. Можно включить больше земли, чем необходимо в данный момент. Таким образом, после утве
рждения плана собственники смогут легко получить индивидуальный участок;
— территория для продолжения коллективной формы ведения сельского хозяйства. Если собственники не
пользуются землей или не принимают участия в сельскохозяйственном производстве, то на данную терри
торию следует составить договор об аренде;
— невостребованная территория — это земли, равные по площади земельным долям, принадлежащие
собственникам, которые на данный момент не могут быть установлены, или не приняли решения об ис
пользовании своей доли.
4.1. Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка
Держатель земельной доли имеет право выделить свою часть в отдельный участок в соответствии со
ст. 13.
Таким образом, собственник может по своему желанию начать процесс выделения своей доли. Но такие
случаи редки. Чаще индивидуальные выделения происходят, когда один собственник покупает несколько
долей (в соответствии со ст. 12). В этом случае он должен покрыть все затраты, связанные с работой земле
устроителя и регистрацией.

Необходимые условия для начала проекта перераспределения.

· Отдельный собственник может начать процесс выделения земли.

· Информирование всех собственников или помещение объявлений в СМИ.

· Обозначение местоположения участка.

· Оценка экономической компенсации остальным собственникам.

· Споры решаются в процессе согласования или через гражданский суд.


Это дорогой процесс, при котором могут возникнуть и административные барьеры.
Процесс оповещения собственников может быть совершен через объявление в газете или непосредствен
но при информировании каждого собственника. По опыту можно сказать, что лишь небольшое количество
собственников читают одну и ту же газету, — если вообще читают. На практике невозможно установить
всех держателей долей, число которых может доходить до 500 человек, которым были выданы свидетель
ства лет десять назад. Кроме того, необходимо установить статус невостребованных долей.
Второй барьер — проведение межевания предполагаемых границ собственности, при этом затраты на ус
тановление границ будут слишком высоки.
Третий барьер связан с вопросом о компенсации лицу, получающему в результате выделения землю худ
шего качества. Это может касаться одного собственника доли или группы остающихся собственников. Ком
пенсация должна быть основана на лицензированной оценке нового участка и остальной земли, остающей
ся в долевой собственности. И эта процедура тоже является дорогостоящей.
Псковская пилотная практика перераспределения
Псковская процедура нацелена на установление консолидированного плана перераспределения для всего
хозяйства. Однако индивидуальные методы могут быть также применены в некоторых случаях.



Земельный вестник России № 1–2 · 2005 103
ОТЧЕТ


Псковская пилотная процедура. Начало.

· Земельный комитет оценивает условия консолидированного плана перераспределения.

· Необходимо следить за соблюдением государственной схемы поддержки (если таковая имеется).

· Сформировать инициативную местную группу.

· Скорее всего, участвовать будут минимум 20% собственников.

· Не должно быть технических или управленческих ограничений.

Необходимо с самого начала привлекать к проекту достаточное число собственников, так чтобы ожидае
мые две трети проголосовали за новый план. Часто директор хозяйства может взять инициативу в свои ру
ки, так как он стремится защитить права сельскохозяйственной организации на землю. Или наоборот, про
ект может инициировать небольшая группа предприимчивых собственников, решившихся заняться
фермерством.
Земельный комитет оценивает возможности осуществления проекта перераспределения. В случае, когда
государство предоставляет субсидии, должны соблюдаться их конкретные условия. В настоящее время не
существует схем федеральной поддержки. Когда проект будет финансироваться частным образом, полная
сумма для покрытия расходов должна быть предоставлена в виде банковской гарантии.
При оценке проекта следует также принять во внимание возможные технические и юридические ограни
чения при формировании индивидуальных участков. Это может быть оросительное или мелиоративное
оборудование, ограничения зонирования или запланированные технические проекты, например строи
тельство магистрали.
Чтобы собрать необходимые 20% собственников (ст. 14), объявления в газете не достаточно. Поэтому
инициаторы проекта должны лично обратиться к собственникам. Личный контакт с собственниками, и как
можно большим количеством, параллельно — обязательное объявление в газете.
4.2. Информирование собственников долей на первом собрании
Информирование собственников долей имеет чрезвычайное значение, если мы хотим, чтобы они знали
свои права и обязанности, и свои возможности повлиять на ход процесса. Это относится к предприимчи
вым собственникам, которые хотят выделиться, или к директору хозяйства. Однако столь же важно, чтобы
собственники пожилого возраста и остальные, менее заинтересованные в переменах своего настоящего по
ложения, были также хорошо информированы. Обычно последние составляют большое число, поэтому
особое внимание следует уделить информированию этой группы.
Информирование и консультации собственников и представителей местной власти — важнейшие состав
ляющие процесса сделок с долями и выделения земельных участков. Однако Федеральный закон «Об обо
роте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает формальные требования к времени, когда
заключаются соглашения о продаже или перераспределении. Закон не предусматривает информирования
и консультаций участников на раннем этапе. Следовательно, власти по своему усмотрению будут устанав
ливать количество консультаций.
Опыт проведения проектов в Псковской области указывает на то, что больше усилий следует направить
на предоставление точной информации и ориентацию собственников и других участников процесса.
Что касается проектов земельной консолидации в Дании, то все начинается с общего информационного
собрания прямо в хозяйстве, куда приглашены все собственники, местные власти и консультанты по сельс
кому хозяйству. О собрании объявляют, используя общепринятые каналы, например, местные газеты и т. д.
Этот подход был уже применен в Пскове.
Информационное собрание должно быть хорошо подготовлено. Инициаторы проекта перераспределения
играют главную роль в представлении идей широкой аудитории собственников, в то время как руководство
земельного комитета и муниципальной администрации объясняет формальные процедуры. Особое внима
ние следует уделить сообщению собственникам их прав, обязанностей и возможностей, чтобы убедиться,
что они видят себя и свою роль в этом процессе. На собрании должно быть выделено три возможности: ос
таться держателем доли в общей собственности; выделить землю для индивидуального участка или ис
пользовать возможность продажи своей доли.



Земельный вестник России № 1–2 · 2005
104
ОТЧЕТ


·
Псковская пилотная процедура. Информирование.

·
В хозяйстве проводится установочное информационное собрание.
Местный земельный комитет или консультанты по сельскому хозяйству предоставляют необходимую
информацию тем, кто не четко понимает сущность частной собственности, например, собственникам по

·
жилого возраста.

·
Использование брошюр и других способов информирования.

·
Решается программа осуществления проекта.

·
Формируется рабочая группа.
При возможности, выделяются три основных типа территории (местоположение массива для индиви

·
дуальных хозяйств, массив, оставшийся в коллективной собственности, и невостребованная земля).
Проводятся дополнительные консультации для групп и отдельных лиц.

Несмотря на то что юридические положения отсутствуют, земельный комитет и другие власти в Пскове и
других регионах несут ответственность перед обществом и традиционно поддерживают непривилегирован
ное сельское население. Именно местные власти должны информировать группы собственников.
Псковский земельный комитет и федеральные власти выпустили ряд информационных брошюр. Они
служат механизмом, на который опираются местные власти, когда проводят мероприятия для информиро
вания собственников.
4.3. Формирование рабочей группы
Не существует формальных требований к формированию рабочей группы, ответственной за развитие и
успешное осуществление проекта. Однако в Дании рабочие группы выполняют ключевые роли в проектах
консолидации, и поэтому рекомендуется использовать такую возможность.
Псковская практика.
В консолидированном проекте перераспределения рабочая группа должна послужить «ведущей силой»
проекта, которая содействует осуществлению проекта с первого собрания и до заключения соглашений с
собственниками. Рабочая группа формируется на первом собрании, также предпочтительно, чтобы рабочей
группе сразу были выданы определенные полномочия.


·
Псковская пилотная процедура. Формирование рабочей группы.

·
Группа сформирована на первом установочном собрании.
Переданы полномочия руководства подготовкой плана перераспределения и содействия экспертам

·
земельного комитета и землеустроительной компании.

·
Участники рабочей группы избираются на первом собрании.
Назначается председатель рабочей группы, который будет ежедневно работать с собственниками и
техническими экспертами.

В рабочую группу входит от четырех до шести человек, включая председателя. Председатель обеспечива
ет постоянный контакт с собственниками и техническими экспертами земельного комитета и землеустрои
тельной компании.
В частности, рабочая группа может участвовать в выполнении следующих задач:
— совместная работа с собственниками по формированию плана перераспределения;
— индивидуальные консультации с собственниками для выявления их предпочтений (настоящая ситуа
ция, продажа, покупка, индивидуальные участки);
— консультации специалистов при подготовке плана (проекта) перераспределения.
4.4. Проверка списка собственников долей
Базисные процедуры и документы для составления списков собственников содержатся в ст. 18 Феде
рального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Необходимо, однако, уточнить
эти процедуры, принимая во внимание следующие неопределенные моменты:
1. Свидетельства о праве собственности на долю могли быть не выданы или утеряны. Существует только
акт районной администрации.
2. Сделки с долями (дарение или передача в наследство) не были должным образом оформлены в соотве
тствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней» (1997).


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 105
ОТЧЕТ

3. При отсутствии первоначальных списков собственников, до какой степени новые списки могут осно
вываться на настоящей ситуации.
4. Процедура отслеживания невостребованных долей.


·
Псковская пилотная процедура. Уточнение списков собственников долей.

·
Приглашение всех к председателю рабочей группы для уточнения и подтверждения прав на свои доли.
Представитель земельного комитета получает списки собственников. Списки из регистрационной па

·
латы, руководителя сельскохозяйственной организации и первоначальный акт районной администрации.

·
Представитель земельного комитета уточняет доли.
Список уточненных и невостребованных долей утверждается рабочей группой, затем на общем собра

·
нии собственников.
Внесение возможных изменений.


В конечном счете неточности при формировании и уточнении списков собственников можно исключить
по решению гражданского суда, однако обращение в суд является довольно обременительным процессом.
4.5. Покупка и продажа долей
Процедура продажи долей земли, находящейся в общей собственности, описана в ст. 12 Федерального за
кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целью является создание открытой и «проз
рачной» процедуры приобретения долей другими собственниками. Все собственники должны быть проин
формированы лично или через СМИ (районные и областные газеты). Кроме того, они могут продать долю
третьим лицам при условии, что никто из собственников и органов власти не покупает долю по заявленной
цене. Предоставляется срок — один месяц.
Псковская практика.
Процесс перераспределения часто запускает другой процесс — проведение сделок с долями. Федераль
ный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает необходимость про
консультироваться с остальными собственниками и местными властями, прежде чем произойдет продажа.
Так как процесс уведомления и период ожидания занимают несколько месяцев, рекомендуется проводить
обмен долей на первых этапах проекта. Желательно, чтобы сделки были заключены до того, как будет за
кончен план перераспределения. Таким образом, оптимальное местоположение долей одного владельца бу
дет учтено.



·
Псковская пилотная процедура. Сделки с долями.
Представители земельных органов информируют о возможности купить или продать доли на первом

·
информационном собрании.

·
Председатель рабочей группы определяет собственников, которые хотят продать или купить доли.

·
Объявление о продаже в соответствии со ст. 12.

·
Сделки оформляются в регистрационной палате.
Принимается во внимание объединение участков.


4.6. Проведение консультаций и установление пожеланий собственников долей
Процесс консультирования собственников о способах и преимуществах распоряжения долями — это про
цесс, требующий большой отдачи. Опыт псковского проекта свидетельствует о том, что представители зе
мельного комитета проявляют общественную сознательность и с большим пониманием и терпением ведут
данный процесс.
Теоретически существует риск, что несколько собственников, например руководитель сельскохозяй
ственной организации, будут контролировать процесс, и, таким образом, истинные предпочтения собствен
ников могут быть не выявлены. В этом случае представителям земельного комитета следует обратить на
этот момент особое внимание и следить за соблюдением формальных процедур.



·
Псковская пилотная процедура. Установление пожеланий.

·
Составляется список собственников, которые хотят сразу выделиться.
Определяется одна или несколько территорий для расположения индивидуальных долей. Желатель
но запланировать больше земли, чем требуется в данный момент.


Земельный вестник России № 1–2 · 2005
106
ОТЧЕТ

4.7. Установление возможной компенсации для собственников долей
Положение о компенсации содержится в ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй
ственного назначения». Регистрационная палата Псковской области во всех случаях требует проведения
полной оценки новых выделяемых участков и участка, оставшегося в общей собственности.
Такой подход не был запланирован. Выдвинуто предложение о том, чтобы сторона, требующая компенса
цию, инициировала и оплатила оценку. Таким образом, в большинстве случаев это будет владелец долей ос
тавшегося хозяйства в общей собственности.
Псковская практика.
Был предложен практический подход, при котором вопрос о компенсации решается, когда собственники
долей утверждают план перераспределения. Поправка к письменному соглашению, подписанному собствен
никами, должна включать следующее предложение: «Собственник (ХХ) подтверждаю, что размер выделен
ного участка (YY) пропорционален размеру, обозначенному в свидетельстве на долю. Таким образом, компен
сация не предусматривается».
Это предполагает, что при подготовке плана (проекта) перераспределения размер участков принимается
во внимание. Критерии такой оценки будут включены в рабочую ГИС программу ParcelManagement. Воз
можно, землеустроитель, подготавливающий план (проекта) перераспределения, должен быть уполномо
чен на проведение оценки. Проводится отдельный проект по разработке критериев оценки, и настоящий
проект также будет связан с этим.
4.8. Заключительное собрание собственников долей и подписание письменных соглашений
Заключение плана перераспределения рассмотрено в ст. 14, которая определяет помещение объявления о
заключительном собрании и необходимом кворуме, чтобы считать решение собрания законным.
Связь с регистрационной и кадастровой палатами, а также с другими земельными органами специально
не регулируется. Поэтому существует определенная неуверенность в том, какие вопросы следует решать с
представителями каких властей. В случае, когда настоящее использование земли в сельскохозяйственных
целях сохраняется без возведения новых зданий, но подъездные дороги нарушают какие либо защитные
зоны и предписания, то число органов ограничивается лишь несколькими. В других случаях, когда будет
построена новая ферма с жилыми и производственными помещениями, процесс утверждения земельными
органами будет более обстоятельным.
Псковская практика.
Заключительное собрание анонсируется и проводится минимум в соответствии с положениями ст. 14
Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это значит, что рабочая
группа и специалисты информируют о результатах консультаций с собственниками и о возможности учета
желания в плане (проекте) перераспределения. При использовании ГИС инструмента ParcelManagement
изменения по местоположению и изменения в сопроводительные документы могут быть внесены сразу же
— даже на заключительном собрании.
На собрании должен быть согласован план (проект) перераспределения (с подписями) и подтверждено,
что соглашение достигнуто. Затем программа ParcelManagement автоматически создаст документы на учас
ток и заявления на регистрацию в земельные органы. Документы могут быть подписаны и поданы сразу
после собрания.
Псковская пилотная процедура. Заключительное собрание собственников. Окончательный план (про
ект) перераспределения. Утверждение плана (проекта территориального землеустройства).

·
Информация о собрании и присутствии кворума на собрании (20% от держателей долей).

· За предложенный план (проекта) должны проголосовать 2/3 присутствующих на собрании.

· Подписываются согласованный план (проект) и протокол собрания.

· Возможно присутствие на собрании уполномоченных представителей кадастровой и регистрационной палат.
Подготавливаются заявления в соответствующие органы (заявления рассматриваются на собрании,
если представители присутствуют).
Расширенный вариант заключительного собрания включает также участие уполномоченных представи
телей регистрационной и кадастровой палат. Следовательно, большая часть утверждений земельными ор
ганами может быть проведена сразу.
В Дании установлен гибкий процесс принятия решения. Для определенного проекта формируется ко
миссия по консолидации земель. Комиссия имеет полномочия на предварительное одобрение по коммер
ческим вопросам и вопросам землепользования. Комиссия под председательством гражданского судьи сос
тоит из представителей органов землепользования и ипотечных банков.
Окончание — в следующем номере журнала.


Земельный вестник России № 1–2 · 2005 107
СОДЕРЖАНИЕ
Учредитель
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ Федеральное агентство кадастра объектов
НЕДВИЖИМОСТИ 1 недвижимости (Роснедвижимость)
ВОЛКОВ С.Н., ВАРЛАМОВ А.А., ЛОЙКО П.Ф. Журнал зарегистрирован в Министерстве
Новые земельные отношения в Российской Федерации . . . . . . . . . . . 2 Российской Федерации по делам печати,
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ 9 телерадиовещания и средств массовых
ЯРМОЛЕНКО А.С., КОРОБКО Н.А. коммуникаций 20 октября 2000 г.,
Земельно рентное обоснование социального расслоения рег. номер ПИ № 77 5619
в аграрном секторе экономики России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Индекс: 80413 — для индивидуальных
ЯНЮК В.М. подписчиков; 80414 — для организаций
Обоснование параметров рыночной оценки участков
Редакционная коллегия
сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой
собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 М.В. Мишустин
В.С. Кислов
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ 19
В.А. Самолетов
ОРЕШКИНА А.В. К.В. Янков
Влияние комплексных соединений на физико химический А.Л. Оверчук
состав почв . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
А.В. Мальков
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ 23 В.И. Осокин
КУЗНЕЦОВА Т.Е. А.С. Петрушин
Социализация и национализация земли в 1917–1932 гг. . . . . . . . . . . 24 Н.О. Аристархова
С.Н. Волков
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА 27
Ю.П. Калинин
КОНСТАНТИНОВ А.Ю.
С.А. Миллер
О моделировании структур данных для автоматизированных
С.П. Мурашкина (ответственный секретарь)
систем при технической инвентаризации и кадастре
объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Адрес для корреспонденции
Роснедвижимость, Управление информационных
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ 31
технологий кадастра,
ГУЖЕВ В.Д.
119415, Москва, пр т Вернадского, 37, корп. 2,
Производственный земельный контроль . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
тел. (095) 930 55 77, факс (095) 930 27 94,
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ 34 e mail: info@fccland.ru, rnd10815@kadastr.ru,
ГОЛЫШЕВ М.Е. http://www.kadastr.ru
О задачах Управления Роснедвижимости Редакция
по Нижегородской области по повышению
О.И. Красотина, главный редактор
эффективности государственного земельного контроля . . . . . . . . . .35
О.А. Макарова, ведущий редактор
КРУГЛЯК А.М., ЛЕОНТЬЕВ В.А., КУЛИКОВ Г.А., ЖЕНИНА Н.Ю., СИЗОВ А.П. И.А. Ляпина, редактор
Новый Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы . 39 тел. (095) 923 04 34
К О Н С У Л ЬТА Ц И И , В О П Р О С Ы И О Т В Е Т Ы 47 © Федеральное агентство кадастра
КАЛИНИН Н.И. объектов недвижимости, 2005
Порядок продажи земельной доли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
© ФКЦ «Земля», 2005
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН 54 Перепечатка материалов, опубликованных в журнале
Оценка баз данных Национальной земельной службы Швеции . . . . 55 «Земельный вестник России», допускается только по
ФИЛИППОВА А.П. согласованию с редакцией. За содержание рекламных
Зарубежный опыт функционирования кадастровых объявлений ответственность несут рекламодатели
информационных систем . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Номер подписан в печать 9 ноября 2005 г.
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 68 Тираж 4500 экз.
Отпечатано с готовых диапозитивов
ОТЧЕТ 95
в ООО «Технология ЦД»
ИНФОРМАЦИЯ 8, 22, 26, 33, 38, 46, 53, 62 Адрес: 117606, Москва, пр т Вернадского, 84
НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ 67

Земельный вестник России № 1–2 · 2005
108

<<

стр. 5
(всего 5)

СОДЕРЖАНИЕ