стр. 1
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

Риполь-Сарагоси Ф. Б.



ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


Учебное пособие























Москва 2001
УДК 657.6(075.8)
ББК 65.053
Р53















Риполь-Сарагоси Ф. Б.
Р53 Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: "Издательство ПРИОР", 2001. - 240 с.
ISBN 5-7990-0506- 6







Учебное пособие посвящено рассмотрению главных проблем оценочной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и отечественного опыта. Представлены методологические положения по оценке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.
Книга предназначена для студентов и преподавателей экономических, финансовых и других учебных заведений, сотрудников оценочных фирм и практикующих экспертов-оценщиков.








ISBN 5-7990-0506-6
(c) Риполь-Сарагоси Ф. Б.
(c) "Экспертное бюро"
(c) "Издательство ПРИОР"









ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 5
Глава 1. Основные методологические положения по оценке 12
1.1. Теоретические основы имущественного, доходного
и сравнительного подходов к оценке 12
1.1.1. Основные экономические категории оценки 12
/. 1.2. Существующие подходы, используемые при выполнении
оценки 18
1.1.3. Некоторые основы экономической оценки земли
(методологические основы) 28
1.1.4. Стандартные методы оценки и состав отчетов
о результатах оценки 33
1.2. Применяемые положения методики накопления активов
предприятия при их оценке 39
1.2.1. Оценка основных производственных фондов 39
1.2.2. Оценка нематериальных активов 45
1.2.3. Оценка оборотных - активов и задолженности
предприятия 49
1.2.4 Некоторые положения для оценки бизнеса 50
1.2.5. Оценка стоимости земельных участков 52
1.3. Существующие основные подходы при оценке жилых
помещений 54
1.4. Основные положения оценки инвестиционных
проектов 61
1.5. Стоимость предприятия-банкрота при его санации,
оздоровлении 68
Глава 2. Основы нормативно-правовой базы процесса оценки 73
2.1. Зарубежный опыт формирования правовой базы
процесса оценки 73
2.1.1. Законодательство, стандарты оценочной деятельности,
сертификаты оценки за рубежом 73
2.1.2. Европейские сертификаты оценки и кодексы практики
измерения и поведения оценщика 82
2.2. Российская нормативно-правовая база процесса
оценки 88
2.2.1. Основы российской нормативно-правовой базы оценочной
деятельности 88
2.2.2. Правовая основа землепользования и экономической
оценки земли 90
2.2.3. Основы нормативно-правовой базы процесса переоценки
имущества предприятия 94
2.3. Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику 97
Глава 3. Учетно-аналитическое обеспечение процесса
Оценки 100
3.1. Система информации при оценке (система экономической
информации, ее источники, система показателей, подготовка
и обработка информации) 100
3.2. Зарубежный опыт формирования учетно-аналитического
обеспечения процесса оценки 111
3.3. Данные учета и отчетности как информационное поле
оценочной деятельности 126
3.4. Особенности финансового и управленческого анализа
в процессе оценочной деятельности 133
Глава 4. Основы финансовой математики для выполнения
оценочной деятельности 147
4.1. Основы финансовой математики 147
4.2. Основные функции денег 153
4.3. Формирование денежных потоков, влияющих на
стоимость объекта оценки. Определение доходности 159
Приложение 163
Литература 178











































ВВЕДЕНИЕ

Продолжающееся углубление экономических реформ в России формирует различные типы рынков, например: недвижимости, нематериальных активов, интеллектуальной собственности, фондовые и т. д. Важным сектором фондового рынка является рынок имущества промышленных предприятий. В России он еще находится в стадии становления. Имущественные комплексы предприятий становятся товарами, а появление таких товаров на рынке вызвано многими процессами, связанными с изменением отношений собственности: приватизация государственных и муниципальных предприятий, организация акционеров по продаже акций приватизируемых предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следующая за этим распродажа их имущества, имущественные взаимоотношения между совладельцами малых предприятий, аренда имущества предприятий и др.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. Отсюда возникает потребность в специалистах, которые могут решать данную задачу квалифицированно и беспристрастно. Некоторые экономисты проходят дополнительное обучение и получают профессию эксперта-оценщика имущества, в частности, недвижимости. Профессиональная деятельность оценщиков уже распространяется на оценку стоимости самых разных имущественных комплексов и различных видов собственности.
Предлагаемая работа знакомит читателя с основными положениями по оценочной деятельности, оценке стоимости имущества промышленных предприятий. В некоторых работах, например, проблемы оценки недвижимости и оценки стоимости предприятия в целом обычно разделены, хотя между ними есть много общего. В данной работе обе эти проблемы рассматриваются в единстве. В книге рассказано о том, какие научные принципы положены в основу определения рыночной стоимости и какие методы оценки имущества наиболее эффективны в зависимости от характера оцениваемого имущества. Хотя автор отталкивался от зарубежного опыта, так как отечественного пока еще мало, тем не менее, все вопросы рассмотрены в приложении к российским условиям, и он надеется, что данная книга может быть полезна для различных категорий специалистов, тем или иным образом связанных с решением практических вопросов в сфере фондового рынка и деятельности предприятий.
Развитие рыночных отношений в российской экономике увеличивает потребность в оценке бизнеса. В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и во исполнение Постановления Правительства РФ № 932 от 20 августа 1999 г. между ведомственной комиссией Мингосимущества и Министерством образования РФ подготовлены государственные требования к программам повышения квалификации и профессиональной переподготовки оценщиков различных объектов собственности. Требования к результатам и к процедуре оценки формируются также в рамках действующего Закона РФ "Об акционерных обществах", когда проводится оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками (например, при дополнительной эмиссии или при выкупе акций). Увеличивается роль оценки предприятия, бизнеса при выборе обоснованного направления его реструктуризации.
Возрастающая роль результатов оценки и увеличивающийся спрос квалифицированных экспертов привели к появлению новой профессии, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 27 ноября 1996 г. № 11 "Оценщик (эксперт по оценке)". В соответствии с действующей в России законодательной базой с января 2000 г. предполагается введение лицензирования оценочной деятельности в Москве лицензирование оценщиков действует уже несколько лет). На основании предыдущей законодательной базы в Российской Федерации действовала система сертифицирования экспертов-оценщиков (в соответствующих центрах подготовки) с последующей их аккредитацией в региональных, государственных комитетах по статистике.
Разработаны и действуют в Российской Федерации различные учебные программы для подготовки экспертов-оценщиков и получения дополнительного образования в области оценки. Эти программы соответствуют квалификационной характеристике по должности экспертов-оценщиков (различных направлений). Так, программа для подготовки эксперта с квалификацией "Оценщик (эксперт по оценке имущества)" включает в себя следующие основные темы:
- нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности в РФ;
- типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание;
- основы теории стоимости денег во времени;
- анализ налогообложения недвижимости при ее оценке;
- доходный метод оценки недвижимости;
- основы инвестиционно-ипотечного анализа;
- оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж;
- учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости;
- оценка стоимости земли;
- затратный метод оценки недвижимости;
- практика оценки недвижимости.
Оценка недвижимости в настоящее время является одним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности.
Под недвижимостью понимается участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т. е. недвижимость - это земля и все, что постоянно закреплено за ней. Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, выясняют, как присоединена эта часть к объекту, применимость этой части к другому объекту и намерения сторон.
Собственнику недвижимости принадлежит пакет прав: владения, пользования, залога, распоряжения, завещания и т. д. Недвижимость в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает необходимость в ее оценке. Одной из причин, вызывающих необходимость оценки недвижимости, является ее купля-продажа.
Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка. Повышение риска, характерное для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости недвижимости в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны. Оценка недвижимости необходима и для обоснованного определения арендных платежей.
В оценке недвижимости нуждается и государство, прежде всего в целях налогообложения.
Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам.
Из многообразия целей, которые может преследовать оценка, вытекает многообразие видов стоимостей.
В плановой экономике обычно при оценке использовалась балансовая стоимость. Однако в рыночной экономике наиболее часто требуется определить рыночную стоимость или, как ее еще называют, справедливую рыночную стоимость. Рыночная стоимость - это цена, выраженная в деньгах или их эквивалентах, с которой согласны, желающий продать продавец и желающий купить покупатель, не подверженные никакому давлению и имеющие ясное представление обо всех относящихся к покупке фактах. Весьма важно, что при определении рыночной стоимости речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи исходя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определенное время, т. е. оценка для всех людей в целом. Стоимость в пользовании - это стоимость недвижимости для специфического потребителя. Стоимость в пользовании - это субъективная оценка для конкретного пользователя. Одной из разновидностей стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, в противоположность рыночной стоимости, при определении которой речь идет о типичном покупателе или типичном инвесторе.
Оценка недвижимости экономически целесообразна, если она имеет полезность, есть спрос на нее, она относительно дефицитна и возможен ее переход к другому лицу. Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости, можно сгруппировать следующим образом:
1. Физические: природные (земля, климат, ресурсы) и созданные человеком (инфраструктура).
2. Социальные: уровень и стиль жизни, размер семьи и т. д.
3. Экономические: доход, занятость и цены.
4. Политические: зонирование, налоговая политика, защита окружающей среды.
Цена может отличаться от стоимости. Важнейшими факторами, влияющими на отклонение цены от стоимости, являются: структура финансирования (приемлемый уровень стоимости заемного капитала ведет к росту цен на недвижимость), вынужденная продажа или продажа под сильным нажимом; принудительная покупка; неинформированность сторон; неверное представление фактов.
Информация, необходимая для оценки недвижимости, собирается на рынке недвижимости. Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены. Назначение этого механизма - соединить интересы покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализирован и сегментизирован, так как недвижимость не подлежит передвижению, а стоимость зависит от окружения. Рынок недвижимости сегментирован, так как разные пользователи имеют разные потребности и разные ресурсы.
Теоретическим основанием процесса оценки является унифицированный набор оценочных принципов. Принципы основаны на наблюдении за поведением людей при сделках с недвижимостью. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям:
1. Основанные на представлениях пользователей.
2. Связанные с землей и ее разработкой.
3. Связанные с рыночной средой.
4. Наилучшего и наиболее эффективного использования.
Все принципы оценки тесно взаимосвязаны, их множество не означает, что к каждому объекту можно применить все принципы сразу. Принципы отражают лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Но в реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такого поведения.
В центре рыночной экономики стоит потребитель, поэтому начнем рассмотрение принципов оценки с тех из них, что основаны на представлениях пользователя. Они включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику.
Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
С позиции пользователя совершенно логичной является оценка недвижимости не выше минимальной цены за аналогичную недвижимость с такой же полезностью. Сходным образом будет неразумно заплатить за существующую недвижимость больше, чем стоит создание заново другого объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки - ожидания, так как полезность недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод.
Ожидание - это определение нынешней стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости.
Вторая группа принципов оценки объединяет принципы, связанные с землей и ее разработкой. Эта группа включает в себя следующие принципы: остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
Как известно, любая экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и лишь остаточная сумма идет на оплату земли. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить затраты, или удовлетворить какие-либо особые потребности. Так, владелец магазина больше заплатит за место, которое более доступно большому числу покупателей. С другой стороны, производитель автомобилей заплатит больше за место, находящееся рядом с трассой. И еще один пример. Пользователь-жилец больше заплатит за место, откуда открывается красивый вид.
Увеличение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки недвижимости, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек, поэтому и называется принципом предельной производительности. Данный принцип можно проиллюстрировать на следующем примере.
Собственники земли обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Пусть компания владеет одним гектаром земли. Если она построит один дом, ее прибыль составит 10 млн. руб. По мере того как на этом участке строится все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться и рыночная цена каждого следующего дома будет снижаться из-за уменьшения величины участка земли. При постройке до двух домов прибыль растет увеличивающимися темпами по закону экономического роста. Затем, хотя прибыль на каждый дом снижается, плотность, доходящая до 4 или 5 домов, фактически увеличивает общую прибыль компании-застройщика. Однако как только компания строит свой шестой дом, она начинает терять общую прибыль.
Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена, если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно в соответствии с принципом остаточной продуктивности стоимости земли.
Чтобы отдача от земли была максимальной, ей наносится определенный ущерб. Все факторы производства должны находиться в надлежащей пропорции друг с другом.
Приемлемая величина застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим месторасположением, который или слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может быть недостаточно высоко оценен рынком. Например, участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Однако если он слишком мал, то возникнут проблемы с местом для зон обслуживания и складирования. Если участок слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительных доходов действующей станции. Принцип экономической величины - это тот же принцип сбалансированности, взятый в иной плоскости. Примером этого принципа является стоимость сложения. Она имеет место, когда два или более участков земли собираются в одну полоску, стоимость которой становится больше стоимостей отдельных участков. Отсюда следует понятие экономической величины участка. Экономическая величина - это количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Как уже отмечалось, собственность на недвижимость представляет собой пакет прав, причем эти права по законодательству обычно можно разделять и продавать по отдельности. Принцип экономического разделения гласит, что права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Разделение может происходить по-разному, например:
> физическое - разделение на воздушное пространство, поверхность земли и ее недра или подразделение участка земли;
> разделение времени владения - аренды, пожизненные владения, будущие имущественные интересы;
> разделение прав на пользование - права на пользование другими лицами, лицензии, юридически оговоренные ограничения;
> разделение по видам прав на собственность - совместные аренды, партнерства, трасты, корпорации, опционы, контакты, оговоренные условиями продажи;
> разделение по видам участия в собственности - первые закладные, производственные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость возрастает, В третью группу объединены принципы спроса и предложения, альтернативности, соответствия, регрессии и прогрессии, конкуренции, зависимости и изменчивости.
Недвижимость обладает стоимостью, если она имеет полезность и находится в относительном недостатке. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по данной цене. Спрос основан на желании потенциальных покупателей, приобрести недвижимость; при этом имеется в виду наличие у них необходимых для этого финансовых ресурсов. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, государственные механизмы контроля могут влиять на этот рынок.
Если имеет место избыточное предложение или отсутствует спрос, цены будут снижаться. Б краткосрочном аспекте предложение относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложений недвижимости требуется длительное время на их создание, а, следовательно, даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Также трудно естественным путем уменьшить предложение недвижимости, если ее величина превышает платежеспособный спрос. Противоположное влияние на цены оказывает недостаток предложения или повышенный спрос. Спрос обычно бывает более эластичным, чем предложение, он сильнее реагирует на изменение цен и тенденции. Когда спрос и предложение сбалансированы, рыночная цена отражает себестоимость. Если рыночные цены выше себестоимости и прибыль растет, начинают строить новую недвижимость, и постепенно равновесие восстанавливается. Если же рыночные цены ниже себестоимости, то новое строительство замедляется или вообще останавливается до тех пор, пока рост спроса не вызовет увеличение цен.
Рынок - это свобода, следовательно, при любой сделке каждая из сторон имеет возможность выбора. Например, продавец недвижимости может не хотеть продавать ее определенному покупателю или может решить не продавать ее вообще. Покупатель также имеет целый ряд альтернатив. Наличие альтернатив влияет на цены, поэтому еще одним принципом оценки является принцип альтернативности. Полезность определена во времени и в пространстве, и рынок увеличивает эту определенность, прежде всего через цену. Если недвижимость соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на нее будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данную недвижимость. С действием такой закономерности связан другой принцип оценки - принцип соответствия. Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств, предлагаемых данной недвижимостью, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Принцип соответствия не означает, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле, но архитектурные стили должны быть совместимы с практикой использования земли.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда вариант использования земли является чрезмерно усовершенствованным в данных рыночных условиях. Например, если дорогой дом построен в дешевом квартале, рыночная цена на такой дом скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство. Профессия имеет место, Когда в результате функционирования соседних объектов землепользования повышается стоимость данного объекта. Например, если в торговой зоне реконструируется несколько магазинов, может возрасти стоимость всех магазинов в этой зоне.
Люди пытаются максимально увеличить свое богатство. Если они видят, как другие извлекают избыточные или монопольные прибыли из операций с недвижимостью, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Обострение конкуренции приведет к росту предложений данного типа недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не возрастает, средний чистый доход от данного типа недвижимости будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или полностью исчезнуть. Этот принцип важно использовать при оценке будущих доходов от недвижимости.
Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, это обычно влияет на стоимость недвижимости. Изменения в характере землепользования могут оказывать позитивное или негативное влияние на стоимость. Величина влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между объектом недвижимости и новым использованием. Принцип зависимости заключается в том, что стоимость объект недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на стоимость недвижимости в прилегающих окрестностях.
Объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. На оценке недвижимости сказываются и внешние изменения, как на национальном, так и на международном уровнях. Из вышесказанного следует, что при оценке недвижимости необходимо соблюдать принцип изменчивости.
Ведущим принципом оценки недвижимости, объединяющим все другие принципы, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости,
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это разумное и возможное использование, которое поддержит наивысшую нынешнюю стоимость на фактическую дату оценки, или то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.
Более развитые школы оценки недвижимости имеются и в европейских странах рыночной экономики, таких как: Англия, Франция, Германия, Испания и др. Происходит процесс становления профессионально и в бывших странах социалистического лагеря (Польша, Болгария, Чехия и др.) В каждой из этих стран имеется своя специфика становления, организации и развития оценочного дела. Однако имеется и много общих черт, о которых будет сказано дальше.
В странах с рыночной экономикой исходят из следующей формулы: "Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность".
В настоящее время созданы и функционируют международные организации по оценке недвижимости. В Европе - это Европейская группа по оценке основных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установления единых стандартов по оценке для целей финансовой отчетности. Существует также Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), Международный комитет по оценке основных фондов и другие международные организации.
Одна из главных целей этих организаций - выработка единых стандартов оценки, без которых невозможно привлечение серьезных инвестиций из-за рубежа.
На современном этапе профессиональными оценщиками в России за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.
Начиная с мая 1993 г. в России прошли организованные Институтом Экономического Развития (ИЭР) Всемирного Банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, проведенные американскими оценщиками, которые подготовили более 150 человек. В настоящее время в России насчитывается более 5000 сертификационных оценщиков.
Предлагаемое учебное пособие имеет своей целью доходчивое изложение основных положений об оценочной деятельности с учетом становления рыночных отношений, рынков недвижимости, ценных бумаг, рынка нематериальных активов, рынка предприятий и т. д.


































Глава 1. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ОЦЕНКЕ

1.1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИМУЩЕСТВЕННОГО, ДОХОДНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

1.1.1. Основные экономические категории оценки
Многие исследователи оценочной деятельности в своих работах проводят анализ основных экономических категорий, затрагивающих или влияющих на процесс оценки, Например, достаточно известная оценочная категория "стоимость" трансформировалась от А. Смита и до Дж. М. Кейнса через многие поколения экономистов. По А. Смиту, стоимость - всеобщая форма богатства, создаваемого во всех отраслях материального производства, которая воплощается в товарах и деньгах, которую создает труд работников, производящих товары. Английская классическая школа дала определения понятиям "потребительная стоимость" и "меновая стоимость" и установила, что стоимость товара зависит от относительного количества труда, необходимого для производства. По мере представления о роли вкладываемого капитала, рыночных отношений и системы организации в современной экономике происходила и детализация понятия стоимости. При исследовании основных факторов производства (капитал, земля, труд) А. Маршал разделил понятие капитала на материальный капитал и интеллектуальный капитал (информацию). Другой известный экономист, Дж. М. Кейнс, через исследование предельной эффективности капитала пришел к определению восстановительной стоимости (капитального имущества), которое продолжало трансформироваться далее, основываясь на детализации общего понятия стоимости.
Для одинакового восприятия и трактовки основных экономических категорий и понятий оценочной деятельности, используемых в расчетах оценки, в европейских стандартах оценки даны необходимые пояснения понятия ценности - инвестиционной стоимости. Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке объектов недвижимости, во избежание введения в заблуждение клиента, принята хорошая практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимость в использовании.
Понятие ценности основано на субъективной, нерыночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для предприятия. Иногда это понятие называют инвестиционной стоимостью. Последний термин потенциально может ввести в заблуждение, поскольку в нем предполагается рыночная оценка, которую можно спутать с рыночной стоимостью. Это понятие фундаментально отличается от оценки рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности имущества участниками рынка. Расчет ценности может принимать вид субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями инвестора, которые он определил на основе совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков. Расчет ценности, хотя и не является в строгом смысле оценкой, очень часто представляет часть жизненно важного процесса оценки проекта или сравнения альтернативных инвестиционных возможностей. Они требуют таких же интеллектуальных способностей, как и оценка, и качество рассмотрения различных элементов влияет на деятельность инвестора в лучшую или худшую сторону.
Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием последовательных и согласованных критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована как представляющая более удовлетворительное долгосрочное оценочное суждение о деятельности группы, чем рыночная стоимость, основанная на текущих рыночных цифрах, которые быстро меняются. Такая оценка, тем не менее, не является базой, которая объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания периода прогноза.
Оценка замещения. Методики, в которых используется стоимость замещения или восстановительная стоимость в качестве базы для определения стоимости для предприятия для целей финансовой отчетности, считаются подходящими только в некоторых случаях. Валовая стоимость замещения также необходима для страхования. Иногда одновременно с определением стоимости имущества проводится оценка стоимости для его страхования.
Известно, что оценщику необходимо подробно консультироваться с клиентом и его страховым агентом для того, чтобы обеспечить совместимость своих оценок со страховым полисом на здание и включить в оценку все моменты, необходимые для целей страхования. Оценка стоимости строительства здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы, установку временного ограждения вокруг здания, работы по устройству инженерных сетей для обеспечения коммунальных услуг, работы на прилегающем к зданию участке, работы по благоустройству и т. д. Возможно, будет необходимо во взаимодействии с клиентом принимать решение о форме контракта на строительство. В контракте на строительство с нефиксированной стоимостью можно использовать планируемую окончательную стоимость, включая инфляцию, или стоимость на начало проекта, которая будет сравнима с начальной стоимостью контракта.
В рамки европейских стандартов оценки не входит рассмотрение детальных методик оценки стоимости зданий для целей страхования. Оценка затрат на строительство является прерогативой специалистов в области страхования, и оценщикам не обязательно иметь необходимые знания в этой области. В таком случае рекомендуется обратиться к специалисту по расчету строительных издержек.
Стоимость в использовании. В бухгалтерских терминах стоимость в использовании - это максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества. Разработана и принята концепция, согласно которой нематериальный элемент "гудвилл" может быть включен в оценку отдельного объекта недвижимости на базе ценности, описываемой как "стоимость в использовании", при этом совокупность стоимостей в использовании всех функционирующих единиц бизнеса в действующем предприятии равна стоимости действующего предприятия. Такая оценка применяется только в особых случаях оценки бизнеса, который владеет действующими единицами, а на больших предприятиях такая оценка будет скорее Похожа на распределение стоимости бизнеса, чем на рыночную оценку отдельного имущества.
Такое определение стоимости относится только к особым случаям, когда предприятие владеет отдельными действующими производственными единицами, и на больших предприятиях оценка будет больше походить на пропорциональное разделение стоимости предприятия по этим производственным единицам, чем на рыночную оценку отдельного имущества.
Стоимость в использовании не следует путать с рыночной стоимостью при существующем использовании, которая является рыночно обоснованной оценкой имущества в виде недвижимости при особых допущениях.
Стоимость при вынужденной продаже. Стоимость при вынужденной продаже, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки недвижимости, которая предназначена для обеспечения кредитных обязательств. Стоимость при вынужденной продаже идентична определению рыночной стоимости с тем отличием, что время для маркетинга очень мало, реклама и рыночная экспозиция не адекватны по сравнению со временем и мерами продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, определяемой на основе сделок на падающем или депрессивном рынке. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполяции тенденций для ожидаемых текущих условий, не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. При определении стоимости при вынужденной продаже необходимо четко установить предполагаемые время для проведения маркетинга, рекламу и методы экспозиции на рынке, а также состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени.
Оценка на базе "кирпич-раствор". Оценки, выполняемые на так называемой базе "кирпич-раствор", концептуально означают представление стоимости недвижимости, обычно оцениваемой на основе коммерческого потенциала, с отбрасыванием всех остальных элементов, которые генерируют доход. Следовательно, все приспособления и приборы, лицензии или разрешения, так же как и "гудвилл", связанный с недвижимостью, из оценки исключаются. Эта база оценки не может быть рекомендована, и в лучшем случае она представляет гипотетическое распределение рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается применить эту базу в контексте оценки для банка залогового обеспечения, то рекомендуется в дополнение к оценке на базе стоимости при существующем использовании, связанной с коммерческим потенциалом, выполнить оценку стоимости при альтернативном использовании.
Прогнозы. Прогноз, или оценка будущей стоимости, отличается от текущей, или ретроспективной, оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базе предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Как таковые среднесрочные прогнозы, если они выполняются оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными дополнительными услугами с точки зрения перспективной оценки стоимости при анализе целесообразности девелоперских программ, анализе дисконтированных денежных потоков, решении вопросов объединения, расчетах ценности и т. д. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, который заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента.
Оценка возможной будущей стоимости включает:
- анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки;
- анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции;
- изучение циклов деловой активности, характеристик макро- и микроэкономического климата.
Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которых был подготовлен анализ, для того чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках.
При получении задания и последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, а также исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости.
Опубликование данных отчета должно быть ограничено договором таким образом, чтобы текст и контекст их цитирования, ссылок на них и другое использование были формально согласованы в письменной форме оценщиком.
Ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка недвижимости необходима для нескольких целей, включая налогообложение недвижимости, налогообложение прироста капитала и имущества, налогообложение наследства, выплату компенсаций, рассмотрение в суде исков об ущербе, рецензии существующих оценок.
Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за период, предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки. Важно, чтобы не придавалось слишком большого значения данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и современные отчеты об оценке. Это подчеркивает важность постоянного ведения записей, отражающих состояние рынка и деловой активности.
Ревизии оценок. Ревизии оценок проводятся по разным причинам. Они могут касаться потенциального судебного разбирательства, их проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях это могут быть ретроспективные оценки. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным, прежде чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Существуют, однако, такие обстоятельства, когда оценщик, наоборот, своей проверкой развеет сомнения и подтвердит, что данному отчету можно доверять. Оценщик может согласиться провести ревизию в следующих случаях:
- необходимо подтвердить результаты оценки, проведенной внутренним оценщиком;
- оценщик координирует работу нескольких независимых оценщиков;
- производится оценка образца данного вида недвижимости для проверки или сравнения, чтобы убедиться в общей точности проведенной оценки.
Оценщик, выполняющий ревизию, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он не провел обследование и не выяснил все вопросы до конца, особенно, если его выводы подвергают под сомнение весь отчет, и в любом случае он должен предварительно обсудить детально результаты своей проверки с первым оценщиком. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения европейских стандартов в проверяемом отчете.
Другие базы оценки. В странах-членах Европейского Союза используется множество других баз оценки, а также имеется множество Оттенков толкования методов оценки. Используются такие концепции, как внутренняя ценность, долгосрочная устойчивая стоимость, расчетная цена реализации и расчетная цена ограниченной реализации, а также стоимость действующего предприятия. Понятие "долгосрочная устойчивая стоимость" используется в законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как Понятие "расчетная (ограниченная) цена реализации" было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие "стоимость действующего предприятия" принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость при существующем использовании. В данной публикации "стоимость действующего предприятия" рассматривается как метод, который можно использовать для определения стоимости бизнеса.
К вышеназванным базовым экономическим категориям, используемым для определения стоимости в соответствии с европейскими стандартами оценки, можно добавить следующие экономические категории и понятия, часто применяемые в российской практике. В оценку имущества предприятия или его имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, имущественные обязательства, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В процессе оценки при формировании информационной базы используются следующие экономические понятия.
Оцениваемая стоимость - это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки (ОО) при соблюдении определенных условий. В этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятия цены и издержек (затрат). Хотя в литературе между понятием стоимости и цены часто ставится знак равенства, однако в теории оценки принято эти понятия различать.
Цена - это фактический показатель. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный ОО в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Таким образом, фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах сделок. Но чтобы расширить информационную базу, оценщик может привлекать также сведения о ценах предложения и спроса на рынке. Только с помощью анализа можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость.
Издержки (затраты) - это сумма денежных средств, которая требуется для создания данного ОО либо для его приобретения. Издержки влияют на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий ОО может иметь низкую полезность и потому - невысокую стоимость.
В практике оценки рассчитываются разные виды стоимости, которые можно классифицировать по признакам: степень рыночности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение в состоянии объекта, специфика ситуации оценки.
В зависимости от степени рыночности различают обоснованную рыночную, частично рыночную и нерыночную стоимость.
Обоснованная рыночная стоимость - это цена, характерная для данного вида ОО на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений к сделке. В данном контексте понимается, что продавец и покупатель - это гипотетические лица, действующие с типичной мотивацией участников конкурента рынка.
В практике оценки стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Эта стоимость оценивается в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Однако некоторые объекты имущества не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке. В этом случае оценивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информации.
Нерыночная стоимость имеет место тогда, когда ее расчет должен выполняться по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими органами управления (например, при исчислении налогов, государственных пошлин, страховых взносов, штрафов и неустоек и т. д.). Сфера применения рыночной стоимости в хозяйственной практике постепенно расширяется. Так, с 1994 г. Постановлением Правительства РФ разрешено применять этот показатель при переоценке основных фондов. На практике цены конкретных сделок отличаются от рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынуждающие обстоятельства купли-продажи, недостаточная информированность сторон, деформация рынка продаж "под нажимом" и т. д. Примером нерыночной стоимости является нормативно-рассчитываемая стоимость.
Нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость ОО, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом поменяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов ОО. Примером нормативно-рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно-рассчитываемой стоимости - это определение стоимости земельного участка для исчисления земельного, налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с 1 кв. м и корректирующие коэффициенты, учитывающие различные характеристики земельных участков.
Показатель нормативно-рассчитываемой стоимости ОО применяется в практике как налоговых органов, так и органов государственного страхования имущества. К этому показателю могут обращаться также и судебные органы для оценки ущерба по искам. Хотя нормативно-рассчитываемая стоимость может и не соответствовать рыночной стоимости, по и нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.
С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на - первоначальную, восстановительную и остаточную.
Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на ого балансе. Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.
Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Восстановительная стоимость - также бухгалтерский термин, ее определение образует содержание работ по переоценке основных фондов. К данной работе могут привлекаться независимые оценщики, задача которых - рассчитать полную восстановительную стоимость элементов основных фондов методом замещения, т. е. по современной рыночной стоимости аналогичных новых объектов.
Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.
В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства - это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологий, материалов, стандартов и т. д.
Стоимость замещения - это текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
С точки зрения изменения в состоянии объекта после сбыта, вызвавшего необходимость оценки, различают стоимость ИК, продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость ОО.
Стоимость ОО, продолжающего функционировать, - стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход. Например, инвестор, приобретая акции предприятия и оценивая их стоимость, исходит обычно из того, что предприятие-эмитент - это эффективно функционирующий объект, и он будет приносить доход в будущем.
Функционирующий ОО рассматривается как обособленная производственная система, его стоимость есть не простая сумма стоимости отдельных элементов. В стоимости функционирующего ОО надо учесть еще особые интегрированные свойства станочного парка какого-либо производства, однако будет недостаточным сложить стоимость отдельных станков, транспортирующих и вспомогательных установок. Нужно иметь в виду еще целый ряд факторов, которые повышают стоимость всего этого производственного комплекса: организацию рабочих мест, систему управления, ноу-хау в технологии и т. д.
Ликвидационная стоимость- это стоимость ОО, который после совершенной сделки будет распродан по частям. Данное понятие противоположно понятию стоимости функционирующего объекта. Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет место, например, при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе. Для оценки ликвидационной стоимости станочного парка достаточно определить рыночную стоимость отдельных единиц оборудования, которые будут распроданы и уже не будут функционировать в едином комплексе. Правда, при этом нужно учесть еще затраты на демонтаж и подготовку к продаже.
В зависимости от ситуации оценки различают несколько видов стоимости: инвестиционная, потребительная, страховая, утилизационная, таможенная.
Инвестиционная стоимость - это стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционная стоимость понимается как прирост рыночной стоимости ОО в результате инвестиций в данный ОО. К оценкам инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Показатель инвестиционной стоимости наиболее применим в оценке стоимости, а также машин, оборудования и интеллектуальной собственности.
Потребительная стоимость - субъективная ценность ОО для его конкретного владельца. Эта стоимость основана на эффективности использования ОО, которая проявляется в получаемой прибыли, удобствах, полезности. Сведения о потребительной стоимости необходимы тогда, когда нужно сравнить оцениваемый ОО с аналогами, имеющими разное качество и полезность.
Страховая стоимость - это рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость рассчитывается поэлементно, что необходимо для оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, так как после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.
Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость утилизируемых материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную полезность. Скраповая стоимость - это вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.
Таможенная стоимость - стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенной пошлины, сборов и других таможенных платежей, а также для определения штрафов и других акций за таможенные правонарушения и для ведения таможенной статистики.
Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какого вида стоимость ему следует рассчитать исходя из поставленной цели.

1.1.2. Существующие подходы, используемые при выполнении оценки

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и т. д.), конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлиники, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т. д., находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.
При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.
Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т. д.
Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.
Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).
Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.
Вообще оценка имущества не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением права собственности или выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов. Оценщик должен хорошо знать ту задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке:
* купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, - есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается ли контрольный или неконтрольный (миноритарный) пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций;
* купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего-случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах;
* продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия;
* передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
* реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников предприятия, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия;
* осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия;
* получение кредита под залог всего имущества предприятия;
* продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине, чтобы: избавиться от неиспользуемых или невыгодных в использовании земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия; удовлетворить требование муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или развития социальной сферы; рассчитаться с партнерами по искам о возмещении причиненного ущерба согласно решению суда, и т. д.;
* получение кредита под залог какой-либо части недвижимости предприятия, т. е. ипотека;
* страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
* передача части недвижимости в аренду;
* определение налоговой базы для счисления налога на имущество;
* переоценка основных фондов;
* оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия);
* оценка стоимости недвижимого имущества предприятия при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
* оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода;
* продажа некоторых машин, единиц оборудования, приборов и оснастки, чтобы: избавиться от ненужного недостаточно загруженного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности предприятия; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
* оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита;
* страхование движимого имущества предприятия;
* передача машин и оборудования в оперативную аренду;
* переоценка активной части основных фондов;
* организация лизинга машин оборудования:
* определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
* оформление каких-либо машин и агрегатов оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
* оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта;
* оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап общей оценки стоимости предприятия;
* при перекупке, приобретении интеллектуальной собственности другой фирмой;
* при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
* при использовании их фирменного (товарного) знака в качестве вклада в уставной капитал создаваемого общества;
* при определении стоимости нематериальных активов, "гудвилла" для общей оценки стоимости предприятия.
Обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.
Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом.
Принципы, основанные на представлениях владельца имущества
Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость - это текущая стоимость всех будущих доходов.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену.
Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.
Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.
Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.
Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости.
Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.
Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.
Доходный подход. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ому доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.
На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта.
Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают: 1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т. п.; 2) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т. е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки).
Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет (это разделы финансовой математики - см. ниже).
Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.
Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S0 руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S0 (1 + r), по истечении 2 лет - S0 (1 + r)2, по. истечении 3 лет - S0 (1 + r)3 и т. д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна

Sn = S0 (1 + Г)n (1)
где Sn - будущая стоимость вклада по прошествии п лет (периодов);
So - текущая стоимость вклада, т. е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода);
r - ставка (норма) дохода на вложенный капитал.
Для удобства расчета функции, построенные на формулах сложных процентов, табулированы, т. е. представлены в виде таблиц "Шесть функций денежной единицы" (приложение).
Формула (1) при применении таблиц имеет вид

Sn =SoFl., (1а)
где F1 - первая функция денежной единицы согласно таблицам "Шесть функций денежной единицы". Если известны будущие доходы (или расходы), то из формулы (1) можно вывести выражение для расчета их текущей стоимости:

S0 = Sn / (1+r)n =Sn F4, (2)
где F4 - четвертая функция денежной единицы по таблицам "Шесть функций денежной единицы".
При выведении формул (1) и (2) не учитывалось влияние инфляции. На практике, особенно в России, влияние инфляционного процесса настолько значительно, что им нельзя пренебрегать в расчетах. Если капитализация средств вызывает их наращивание и как бы увеличивает покупательную способность каждой вложенной единицы с течением времени, то инфляция, наоборот, обесценивает деньги и понижает со временем реальную цену вклада.
Формулы (1) и (2) применимы для расчетов и в условиях инфляции, если, во-первых, расчет вести не в действующих, подверженных инфляции денежных единицах, а в твердой валюте и, во-вторых, применять реальную ставку дисконта, а не периодически индексируемую процентную ставку.
В условиях инфляции банки назначают повышенную ставку дохода, чтобы таким образом защитить вклады от обесценения. Повышенную ставку дохода, защищающую вклад от инфляции, будем называть номинальной ставкой и обозначим через rn. Обозначим ежегодный темп инфляции (т. е. прирост индекса цен за год) через i. Будущая реальная стоимость вклада, выраженная в твердых денежных единицах, не подверженных инфляции, по истечении п лет (периодов) определяется по формуле

(3)
где Sn - будущая стоимость вклада на конец n-го года, выраженная в твердых денежных единицах. Отсюда получаем формулу для расчета текущей стоимости вклада
(4)

После преобразования формулы (4) и сопоставления ее с формулой (2) получаем выражение для расчета реальной ставки дисконта

(5)
где r - реальная ставка дохода, т. е. ставка, очищенная от инфляционной составляющий.
При небольших значениях темпа инфляции (несколько процентов в Год) реальная ставка может быть определена по упрощенной формуле

r = rn - i,

В России, где ежегодный темп инфляции исчисляется десятками процентов, использование упрощенной формулы приводит к серьезным искажениям, и поэтому следует применять только точную формулу.
Приведенная выше формула (4) лежит в основе метода дисконтированных доходов, применяемого для определения текущей стоимости ОО, Текущая стоимость аккумулирует все будущие доходы от владения комплексом, она показывает ту предельную цену за ОО, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Если объект приобретается на какое-то время (например, на 4-5 лет), а затем планируется его продать, то текущая стоимость рассчитывается по формуле:

(6)
где E1, Е2,..., Еп - чистый доход от эксплуатации ОО по истечении первого, второго, ..., л-го года (периода), выраженный в твердых денежных единицах;
п - число лет (периодов) владения комплексом (периодов регулярных выплат чистого дохода);
Sn - будущая стоимость ОО по истечении n-го года (периода), выраженная в твердых денежных единицах.
Положим, что периодически получаемый доход на протяжении всего времени владения ОО не изменяется. Тогда эти доходы приобретают характер аннуитета. Под аннуитетом (рис. 1) понимается серия поступлений (или платежей) на протяжении определенного числа лет (периодов) начиная с конца первого года (периода). Если доходы начисляются ежегодно, то период равен году, а общее время владения измеряется в годах. Если доходы поступают в конце каждого квартала, то период - это квартал, а общее время измеряется числом кварталов.












Рис. 1. Текущая стоимость аннуитета
Таким образом, текущая стоимость ОО вытекает из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены:

(7)

с E - средний доход от ОО по истечении каждого года (периода);
F5,- функция единичного аннуитета, пятая функция в таблице "Шесть Функций денежной единицы" (приложение):

F5 =1/r[1-1/(1+r)n]

Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть 11 последовательных этапов.
Этап 1. Определение общей положительности владения ОО исходя in намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц).
Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения - это величина, обратная индексу цен.
Этап 3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2) по данным за 2-3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т. е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного ОО в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т. п.), чтобы воспользоваться формулой (7).
Этап 4. Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им. 11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу.
Этап 5. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта "г".
Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности вследствие, например, банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.
В общем случае ставка дисконта - это сумма безрисковой ставки rбр и премии за риск rp, т. е. r = rбр + rр. В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям.
В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя, способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем по формуле (5) рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательным, и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта. Второй способ - это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, в долларах США) в качестве реальной безрисковой ставки. Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков. Так, на конец 1995 г. ставка LIBOR в долларах США составляла 5,6-5,7%, а страховой риск для России - 4%. Таким образом, реальная ставка дисконта в России раина около 10% годовых.
Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства - ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования - среднее значение между этими ставками.
Премия за риск, как и ставка дисконта в целом, рассчитывается тем или иным способом в зависимости от вида объекта оценки. Так, при оценке недвижимости и станочного парка можно использовать данные о действующих ставках арендной платы для аналогичных объектов.
Этап 6. Расчет текущей стоимости объекта оценки с помощью формул (6) или (7). Метод прямой капитализации построен на применении следующей формулы:

S0 = E/rк , (8)

где S0 - текущая стоимость объекта оценки в твердых денежных единицах; rк - коэффициент капитализации.
Если исходить из того, что объект оценки приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы, то при достаточно, большом значении п формула (7) преобразуется в формулу (8).
Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное ii единственное достоинство. Однако он статичен, будучи привязанным к данным одного наиболее характерного года, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости данным методом выполняется в три последовательных этапа.
Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода. Вначале необходимо решить, какой вид дохода будет применен для капитализации, что зависит от характера объекта оценки. Если речь идет о комплексе, где преобладает быстроизнашивающиеся инструменты или устаревшее оборудование, то выбирают показатель чистой прибыли. Если речь идет о таком объекте, балансовая стоимость которого с течением времени практически не изменяется (например, земельный участок и здания), то выбирают показатель чистого денежного потока.
Расчету предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект, обычно за последний год. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2). По результатам анализа составляют прогноз размеров годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в тысячах рублей, либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта оценки в капитале производственной системы в целом.
Чистый денежный поток рассчитывается по следующей формуле:
Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения. В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества.
Этап 2. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода. Ставка дисконта используется для проведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от ОО. Коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку (например, за прошедший год).
Коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания из ставки дисконта "г" ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока "д", а именно:
rк = г - д. (9)
Поэтому коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации. Для этого собирают и анализируют сведения о доходности и рыночной стоимости аналогичных ОО. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами - довольно распространенный способ, применяемый оценщиками недвижимости.
Этап 3. Расчет текущей стоимости ОО по формуле (8).
Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта.
Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуществляются по следующим этапам.
Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с ОО по своим функциям и параметрам.
Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться прежде всего, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов.
Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов, выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.
Этап 4. Расчет стоимости данного ОО путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:
- определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих элементов. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. п.;
- определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания - все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов;
- расчет стоимости по удельным показателям - способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, но существенно различаются по размерам и мощности. При этом выводятся, удельные цены на выбранную единицу. Например, для расчета стоимости земельного участка определяют предварительно рыночную стоимость 1 кв. м, для расчета стоимости здания - цену 1 куб. м постройки, для расчета стоимости оборудования - цену1 кг массы конструкции и т. д.;
- расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношение цены аналогичного объекта к ежегодному доходу его владельца; применим к тем объектам, функционирование которых приносит доход. Если оценивают объект предприятия в целом, то применяют мультипликатор Р/Е (цена к доходу на акцию), если оценивают объект, включающий только недвижимость предприятия, то расчет MI-дут с помощью мультипликатора валового рентного дохода GRM, который представляет собой отношение цены аналогичного объекта к ватной ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого аналогичного объекта результат получают умножением усредненного мультипликатора на прогнозируемую величину дохода от данного объекта;
- расчет стоимости объекта оценки с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество и (алогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2-3 его основных параметров.
Затратный подход. Известно, что стоимость объекта оценки опреде-п1стся не только полезностью, но и предложением подобных объектов на рынок, а предложение есть тогда, когда стоимость объекта выше, чем затраты на его производство, т. е. затраты на производство очень важная характеристика в вопросах оценки. Это поможет оценить объект, который будет создан подобно тому, который интересует заказчика, при этом издержки будут определены временем их возникновения. В результате возникает основа затратного подхода к оценке стоимости объектов. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например, для исчисления налога на имущество, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов при их переоценке). В условиях России, где фондовый рынок только формируется, и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.
Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый объект, расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора в принципе есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов.
В зависимости от характера оцениваемого объекта применяют различные методы затратного подхода. Поэтому здесь речь идет об общей последовательности расчетов по данному подходу, выполняемых в несколько этапов.
Этап 1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей (компонентов), оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют такие компоненты, как земля, здания, сооружения, коммуникации. Если нужно оценить предприятие в целом, то разбивке подвергают его активы: основные фонды (земля, здания и сооружения, машины и оборудование), оборотные материальные средства, денежные средства. Если оценивают станочный (машинный) парк предприятия, то выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и др.). Очень важно выбрать рациональную меру детализации объекта.
Этап 2. Выбор наиболее подходящего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта оценки, выполнение расчетов. Для определения стоимости земельного участка применяют специальные методы, известные из теории оценки недвижимости, или расчеты ведут по ценам за 1 кв. м, применяемым при исчислении земельного налога. Для расчета стоимости здания обычно применяют строительные нормы и прейскуранты на строительно-монтажные работы. Стоимость машин, оборудования, оснастки, инвентаря может рассчитываться различными методами (расчета удельных показателей, сравнения с аналогами, корреляционной зависимости и др.)
Этап 3. Оценка реальной степени износа компонентов объекта оценки. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, т. е. не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
В практике оценки различают два вида износа: физический и моральный.
Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Физическому износу подвержены здания, сооружения, машины и оборудование и нематериальные активы. В результате развития физического износа объект приходит в предельное состояние, с наступлением которого применение объекта либо приостанавливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается и объект списывается. В ходе ремонта какую-то часть износа удается устранить, поэтому износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Реальный физический износ оценивают следующими методами: по эффективному возрасту, индексам снижения потребительских свойств, по снижению чистого дохода (прибыли) в процессе эксплуатации.
Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости в связи с появлением на рынке новых, более совершенных аналогов. Моральный износ принято подразделять на технологический, функциональный и внешний. Технологический износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым аналогом. Внешний износ проявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новым требованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности и т. д.
Основным методом определения морального износа является метод сравнения с новым, более совершенным объектом.
Этап 4. Расчет остаточной стоимости компонентов ОО и суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточная стоимость на дату оценки получается вычитанием из стоимости размера накопленного износа.

1.1.3. Некоторые основы экономической оценки земли (методологические основы)

Как известно, земля - базовая составляющая любой недвижимости. В настоящее время в большинстве сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса и может возникнуть необходимость самостоятельной оценки земельного участка, который входит в состав городских земель. Эта необходимость может быть вызвана следующими обстоятельствами:
- действующей во многих субъектах РФ системой дифференцированного налогообложения земли;
- определение рыночной стоимости земельного участка, как важной составляющей стоимости недвижимости, связано с применением в основном затратного метода оценки;
- развивающаяся в РФ система страхования нуждается в данных о стоимости земли, земельных участков (при страховании недвижимости требуется определение ее рыночной стоимости по элементам, которые се составляют, в т. ч. земельного участка) и другими обстоятельствами.
К основной задаче первого этапа экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости относится определение общих затрат города (прямых и косвенных) на ее расширенное воспроизводство, их территориального и функционального распределения. Иными словами, основная цель первого этапа практической работы - детальная кадастровая оценка затратной составляющей стоимости городских земель. Безусловно, объективные трудности решения данной задачи, связанные как со сложнейшим составом инфраструктуры современного крупного города, представленной различными видами специализированной собственности, так и с проблемами сбора однозначных исходных данных для оценки (даже по количественным и качественным характеристикам городской земельной недвижимости, не говоря уже о стоимостных характеристиках), не позволяют говорить о точном (с математической точки зрения) ее решении.
Определение затратной составляющей стоимости городских земель и ее территориального распределения далеко не исчерпывает всех задач кадастровой оценки.
В городе достаточно бывает свободных земельных участков, используемых не по назначению территорий, земель резерва, общая площадь которых достигает нескольких тысяч гектаров. Часть территории, занятой ненужными и даже вредными для города производствами, можно использовать и иными способами, извлекая максимальную выгоду (и не только материальную) для жителей города. Следует проанализировать локальную ситуацию в рамках известных "рыночных подходов" (в частности, на основе принципа наилучшего возможного использования) к оценке объектов недвижимости для отдельных частей городских территорий и конкретных земельных участков с учетом всех градостроительных, исторических архитектурных, экологических и иных ограничений и определить их потенциальную рыночную стоимость.
Сочетание практических задач оценки городской земельной недвижимости, как в целом, так и ее отдельных фрагментов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария. Накопленный опыт решения данной проблемы показывает, что оптимальный подход - детализация исходных данных оценки до уровня кадастровых кварталов и проведение поквартальной кадастровой оценки несколькими методами с последующей территориальной аппроксимацией полученных результатов на более крупные фрагменты в режиме последовательных приближений.
Поквартальная кадастровая оценка позволяет обеспечить естественный переход к следующим этапам оценки, поскольку с использованием ее результатов достаточно просто сформулировать необходимые экономические критерии и выделить на их основе: социально значимые территории с преобладанием чисто селитебных кадастровых кварталов, где социальные аспекты развития города превалируют над коммерческими; территории, занятые важными для города производствами; территории коммерческого использования, где возможно естественное развитие рыночных отношений; а также кадастровые кварталы, частично или полностью занятые не нужными городу и даже экологически вредными предприятиями, к оценке которых можно подойти с иными критериями. На этом этапе экономической оценки первостепенную роль играют хорошо известные и проработанные подходы и методы определения рентной (точнее, квазирентной) составляющей стоимости городских земель, т. е. потенциала их доходности как для города в целом, так и для землепользователя, в сопоставлении с соответствующей затратной составляющей.
Достаточно полную и достоверную информацию о существующей или потенциальной доходности определенной части территории города (одного или некоторой совокупности кадастровых кварталов) обеспечивают локальные подходы к оценке доходности отдельных территорий или земельных участков с учетом их местоположения, соседства, плотности застройки, градостроительных, функциональных, физических характеристик и ограничений, особенностей инженерной инфраструктуры (включая потенциал резервных мощностей или наличие определенных обременении), транспортного обеспечения по грузопотокам и пассажиропотокам, экологии и т. д. При этом доходность соответствующих территорий (кадастровых кварталов, земельных участков) необходимо оценивать не только по объему чисто земельных платежей всех видов, в том числе и от рыночных операций с землей, но и по общей сумме поступлений в городской бюджет всех видов налогов от деятельности предприятий, уже использующих данную территорию, или от доходов ее потенциальных землепользователей.
Еще одна задача кадастровой оценки земельной недвижимости, как утверждают специалисты [16, с. 13], - определение градостроительного потенциала, как отдельных городских территорий, так и города в целом. Сопоставительный анализ величины, пространственного распределения данных о плотности застройки, об инженерной и транспортной инфраструктуре, экологических характеристиках и рентном потенциале различных территорий города позволяет разработать экономические критерии для создания планов наиболее эффективного развития города, включая и использование возможностей земельного рынка. Указанные критерий помогают внести необходимые коррективы в Генеральный план развития города применительно к новой экономической ситуации и прежде всего с учетом складывающихся отношений собственности.
Анализ с использованием стоимостных характеристик различных составляющих городской инженерной и транспортной инфраструктуры в их динамике и взаимодействии позволяет сделать следующий шаг в повышении точности кадастровой оценки, сужении интервалов наиболее вероятных значений основных составляющих стоимости городской земельной недвижимости. В свою очередь, на основе совокупности данных кадастровой оценки городских земель можно провести детализацию и отдельных, локальных задач по важнейшим функциональным подсистемам города, а с использованием результатов их решения перейти к следующим этапам кадастровой оценки, последовательно приближаясь к решению макро- и микроэкономических проблем городского землепользования. Получение данных о территориальном распределении затратной и рентной составляющих стоимости городских земель, а также иных тематических слоев результатов кадастровой оценки позволяет провести и новое территориально-экономическое зонирование города.
Существующая схема территориально-экономического зонирования обладает рядом недостатков: большой протяженностью зон в радиальном направлении, объединением в одной зоне неравноценных земель общественно-жилой застройки и промышленных зон и др. Эти недостатки, связанные с использованием упрощенных экспертных методов на основе анализа градостроительной ситуации, по мере развития рыночной экономики города, инвестиционного, процесса, системы платного землепользования проявляются все более и более отчетливо.
Преодолеть их с помощью уточнений, корректировок уже не удается, поэтому задача создания полноценной системы территориально-экономического зонирования на основе результатов кадастровой оценки городской земельной недвижимости по всему спектру ее основных характеристик становится одной из самых актуальных для обеспечения эффективного управления развитием города.
Усреднение основных характеристик городской земельной недвижимости при проведении территориально-экономического зонирования связанно с тем, что по центральной предельной теореме теории вероятности суперпозиция трех и более функций распределения вероятности определенных параметров хорошо аппроксимируется нормальным распределением. Его дисперсия зависит уже не только от интервалов размытия каждого из усредняемых параметров, но и от разброса средних значений самих усредняемых параметров. Поэтому точность определения усредненных характеристик отдельной зоны в случае использования как "точных" (точечных) значений параметров входящих в нее кадастровых кварталов, так и их несмещенных интервальных оценок различается уже не столь существенно. Здесь проявляется преимущество подхода к проведению кадастровой оценки городских земель на основе интервальной оценки характеристик кадастровых кварталов в режиме последовательных приближений. Практически без потери точности определения усредненных характеристик территориально-экономических зон такой подход существенно снижает трудоемкость работ и требования по исходному информационному обеспечению, что дает возможность проведения кадастровой оценки в кратчайшие сроки и с минимальными потерями.
Результаты кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования города после проведения необходимых процедур согласования и утверждения могут быть включены в систему государственного земельного кадастра, защиты интересов его жителей и всех категорий землепользователей.
В соответствии с методикой государственной кадастровой оценки городских земель сформированы следующие требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке:
1) Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использовании под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т. д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции, как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т. д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.
2) Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, отвечающими этому требованию, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.
3) Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.
4) Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если уже на данном уровне в работе обнаруживаются противоречия, это, скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.
5) Адресностъ. Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия. В системе кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов ее функционального использования:
- локализационные, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территорий: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсматики и т. д.;
- экологические, связанные с ущербами реципиентами в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
- стоимости отчуждения из-под существующего использования и пассажире- и грузоперевозки;
- коммуникационные, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе, и пассажиро- и грузоперевозки;
- инфраструктурные, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;
- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.
Главную роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.
Известно, что на рыночную стоимость земельного участка, как и на стоимость других объектов недвижимости, в условиях стабильной рыночной экономики наибольшее влияние оказывают следующие объективные факторы:
• полезность;
• отчуждаемость;
• спрос, дефицитность;
• ликвидность и др.
Взаимодействие этих объективных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка. При этом (с определенной долей условности) его рыночную стоимость можно считать объективной характеристикой в данный момент времени и для данной конкретной рыночной ситуации. Под ценой объекта недвижимости (земельного участка) обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже, т. е. цена - исторический факт, а не предмет оценки, хотя часто можно рассчитать ее вероятное значение.
Если продажа осуществляется на торгах, аукционе или конкурсе, то начальную цену принято называть "стартовой". В реальной ситуации на большинстве земельных конкурсов в Москве цена продажи права аренды земельных участков пока незначительно отличается от стартовой.
Кроме объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывает влияние и ряд субъективных факторов:
* особый интерес покупателя к данному объекту;
* недостаток информации о конъюнктуре рынка;
* недостаточная развитость самого рынка;
* воздействие рекламы;
* особые условия продавца;
* особые условия покупателя;
* ограниченность времени на совершение сделки;
* стремление продавца или покупателя к монопольному господству на части рынка;
* особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем.
К основным принципам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в т. ч. земельного участка, следует отнести:
* принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;
* принцип спроса и предложения;
* принцип изменения;
* принцип замещения;
* принцип соответствия;
* принцип прогрессии или регрессии;
* принцип конкуренции;
* принцип вклада;
* принцип ожидания.
* Методы оценки земельных участков базируются на тех же подходах, что и методы оценки недвижимости:
* с точки зрения сравниваемых продаж;
* на основе затрат;
* с точки зрения капитализации дохода.
При проведении оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
> метод оценки по сопоставимым продажам (сравнение продаж);
> метод соотношения и экстрации;
> доходный метод (метод капитализации земельной ренты, или метод развития);
> метод "инвестиционных контрактов";
> затратные методы оценки стоимости земельного участка (техника остатка для земли).
Перечисленные методы достаточно хорошо описаны в известной литературе [7, 8, 10, 12, 13, 15, 18 и др.]. Применение этих методов в практической деятельности зарубежными и отечественными оценщиками является подтверждением их эффективности и надежности.

1.1.4. Стандартные методы оценки и состав отчетов о результатах оценки

Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, машин, оборудования и др. объектов базируются на доходном, сравнительном и затратном подходах. В процессе оценки зданий и сооружений, при реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого подхода непосредственно от эксплуатации зданий и сооружений. Можно представить себе такой гипотетический вариант, когда здание и сооружение сами по себе могут приносить доход его владельцу. Это - сдача здания в аренду. Арендная плата представляет собой чистый доход арендодателя. Всегда имеется возможность выяснить, сколько стоит аренда промышленных помещений в данном районе, например, под офисы или под склады разного назначения. Эта информация служит основой для применения методов дисконтирования доходов и прямой капитализации.
Метод дисконтирования доходов при оценке зданий имеет ту особенность, что в качестве чистого дохода обычно берется арендная плата. Как и для любого объекта, текущая стоимость складывается из текущей стоимости аннуитета (в данном случае в роли аннуитета выступает арендная плата) и текущей стоимости здания по окончании срока аренды, т. е. формула (7) применима и для оценки зданий и сооружений:

(10)
где Е - средняя арендная плата по истечении каждого года (периода);
Sn - ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.
При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна - для определения текущей стоимости аннуитета, вторая - для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что данные доходы имеют разную степень риска. Например, если здание будет сдано в аренду состоятельной фирме или государственному учреждению, то в надежности арендной платы можно не сомневаться, и ставка дисконта для аннуитета выбирается небольшой. Большая неопределенность связана с оценкой будущей стоимости здания по истечении срока аренды, поэтому для этого слагаемого применяют повышенную ставку дисконта.
Будущую стоимость здания по истечении срока долгосрочной аренды иногда рассчитывают как ликвидационную стоимость и переводят ее в текущую стоимость методом прямой капитализации. Тогда формула (10) принимает вид

(11)

где Sл - будущая ликвидационная стоимость здания по истечении срока аренды (в твердых денежных единицах);
rк - коэффициент капитализации.
Расчеты методом прямой капитализации для оценки стоимости здания осуществляются с помощью формулы S0 = Езд /rзд, где в качестве среднего чистого дохода Езд берется арендная плата. При этом предполагается, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок и в основном доходы от сдачи в аренду будут определять стоимость здания.
В некоторых случаях трудно представить сдачу в аренду только здания без земельного участка. Если арендуется и здание, и участок, то доход от аренды должен быть отнесен как к зданию, так и к земельному участку, на котором оно стоит. Когда стоимость участка можно определить достаточно точно, то применим метод остатка для зданий. Расчеты выполняются в следующем порядке.
Этап 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на землю:

Езем =Sзем * rк ,

где Sзем - текущая стоимость участка (в твердых денежных единицах); rк - коэффициент капитализации.
Этап 2. Определение части чистого дохода, относимой к зданиям и сооружениям. Из общего дохода Е вычитается рассчитанный выше доход от земли Езем , т. е.

Езд =Е - Езем ,
Этап 3. Определение стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации. Доход, приходящийся на здания, делится на коэффициент капитализации rзд, т.е. Sзд =Eзд / rзд Коэффициент капитализации для зданий и сооружений rзд складывается из коэффициента капитализации для земли г. и коэффициента возврата капитала rвоз

rзд = rк + rвоз .

Коэффициент rвоз может определяться двумя способами: либо как величина, обратная сроку службы здания Т, т. е. rзд = 1/Т, либо по формуле коэффициента возмещения капитала (приложение, третья функция таблиц):

(12)

Коэффициент rвоз, исчисленный по формуле коэффициента возмещения капитала, т. е., с применением сложных процентов, показывает, какую долю от стоимости здания надо вносить в конце каждого года (периода), чтобы через Глет (периодов) эксплуатации здания накопить сумму, равную его стоимости.
Сравнительный подход осуществляется методом сравнения продаж, содержание которого было описано выше. Порядок расчетов остается тот же, только единицей измерения служит либо 1 кв. м площади, либо 1 куб. м объема здания.
Затратный подход базируется на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания в виде либо стоимости воспроизводства, либо стоимости замещения. Все затраты подразделяют на прямые и косвенные. К прямым затратам относятся оплата труда строителей, материалы, амортизация оборудования, инструменты, расходы на временные постройки, заборы, склады, бытовые помещения, технику безопасности и т. д. К косвенным относятся затраты на услуги архитектурных, планировочных, землеустроительных и других организаций, накладные расходы застройщика, страховые и прочие расходы. В стоимость строительно-монтажных работ включается также определенный процент прибыли.
Затратный подход лежит в основе трех методов.
Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м площади или на 1 куб. м объема здания). Умножая соответствующий норматив удельных затрат на общую площадь или на общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого здания.
Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы (фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д.), для оценки которых предварительно собирают и обобщают информацию от соответствующих субподрядчиков. Суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.
Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня .строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др. Это наиболее трудоемкий метод, однако он дает и наиболее точные результаты.
Здания и сооружения подвергаются в процессе эксплуатации износу, т. е. их стоимость с годами снижается. При оценке часто возникает задача оценить остаточную стоимость, т. е. из восстановительной стоимости вычесть величину износа. Реальный износ здания не является прямой функцией его фактического возраста, так как интенсивность износа может быть разной в зависимости от внешних климатических воздействий, качества содержания здания, частоты и качества проводимых ремонтов, воздействия производственных вибраций и других факторов. Имеет значение и качество строительства. В практике оценки применяют два метода определения износа здания: метод разбиения и метод срока жизни.
При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и внешний, каждый из которых определяется отдельно. Износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ учитывается в текущих издержках (по эксплуатации здания) на ремонты, вследствие которых снижается чистый доход. Неустранимый износ проявляется в снижении ставки арендной платы. При методе разбиения по каждому виду износа рассчитывается снижение ставки арендной платы (чистого дохода). Текущая стоимость здания рассчитывается одним из методов доходного подхода, где применяется уменьшенная (с учетом износа) ставка арендной платы.
При методе срока жизни применяются три оценки: нормативный (экономически оправданный) срок жизни для данного типа здания, фактический возраст здания с момента его постройки и эффективный (экспертно оцениваемый) возраст. Связь между указанными временными параметрами здания иллюстрирует рис. 2.























Рис. 2. Возрастные параметры здания
Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его основных конструктивных элементов. Фактический и эффективный возрасты могут не совпадать. Коэффициент износа здания определяется как отношение эффективного возраста к нормативному сроку жизни. Остаточная стоимость рассчитывается следующим образом:
Остаточная стоимость = Восстановительная стоимость ? (1 - коэффициент износа).
Для определения нормативного срока жизни используют данные о сопоставимых продажах. Расчеты выполняются в такой последовательности:
1. Собираются данные о ценах и других показателях по сопоставимым сделкам, относящимся к аналогичным зданиям.
2. Для каждого объекта определяется остаточная стоимость здания путем вычитания из цены объекта стоимости земли.
3. Для каждого объекта одним из описанных выше способов рассчитывается восстановительная стоимость здания.
4. Для каждого объекта вычисляется величина износа как разность между восстановительной стоимостью и продажной ценой (без земли).
5. Для каждого объекта рассчитывается коэффициент износа как отношение к восстановительной стоимости.
6. Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.
7. Нормативный срок жизни каждого объекта рассчитывается делением эффективного возраста на коэффициент износа. Полученные значения анализируются, и устанавливается усредненный нормативный срок жизни для данного типа зданий, на основе которого затем определяется коэффициент амортизации.
В условиях рыночной экономики довольно часто возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств связи, производственного инвентаря и т. д. В частности, оценка технического оснащения предприятия нужна для оценки стоимости всего имущества предприятия, как движимого, так и недвижимого:
Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге (т. е. долгосрочной аренде, связанной с передачей в пользование отдельных машин и единиц оборудования), оформить залог под кредит, обосновать размер страховых взносов при страховании движимой части имущества, произвести переоценку основных фондов и т. д. В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) объекты технического оснащения не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.
Объектами оценки оснащения предприятий выступают:
1) машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков, хозяйств);
2) технологические комплексы (поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т. д.);
3) функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки. Достоверность оценки машин и оборудования зависит от правильного выбора метода оценки. Эти методы опираются на три принципиальных подхода: доходный, сравнительный и затратный.
При затратном подходе стоимость объекта, определяемая исходя из затрат на его производство и обращение, называется сметной стоимостью, так как исходным документом для исчисления затрат служит смета или калькуляция. Так как затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин и оборудования, часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью определяют текущую стоимость воспроизводства. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах.
Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве оцениваемой стоимости объекта берется теперешняя цена предприятия-изготовителя. Данный метод является затратным с элементами сравнения, т. е. он использует не только затратный, но и частично сравнительный подход. Цена предприятия-изготовителя складывается из полной себестоимости и прибыли. Последовательность работ данным методом следующая: собирают техническую организационную информацию об объекте, информацию о предприятии-изготовителе; направляют запрос предприятию-изготовителю о возможности приема заказа на поставку данного оборудования.
Метод актуализации калькуляции состоит в том, что на основе анализа затраты, отраженные в калькуляции, приводят к современному уровню цен и находят тем самым текущую полную себестоимость воспроизводства объекта оценки.
Приведение затрат к моменту оценки выполняют умножением их на корректирующий индекс, равный отношению ценовых индексов на момент оценки и на исходный момент.
Процедуру индексации издержек, представленных в калькуляции, выполняют по видам расходуемых ресурсов, для этого каждую статью расходов представляют как сумму экономических элементов: материалы, энергоносители, оплата труда, амортизация. Затем используют ценовые индексы на соответствующие виды ресурсов.
К методу актуализации калькуляций с помощью индексов нужно подходить с определенной осторожностью. Во-первых, все неточности и ошибки, имевшие место в исходной калькуляции, воспроизводятся полностью и даже усиливаются. Во-вторых, ошибки вносятся из-за неверного определения структуры затрат. В-третьих, нельзя утверждать, что имеет место полная идентичность между используемыми ресурсами и той "корзиной" товаров, для которых выведены ценовые индексы. Однако дифференцированная индексация по экономическим элементам лучше, чем общая индексация по одному корректирующему индексу. В любом случае следует избегать индексации на значительном отрезке времени, особенно в период неустойчивой экономики.
Метод корректировки калькуляции конструктивно подобного объекта может быть применен в том случае, если оценщик получает в распоряжение калькуляцию на объект, который конструктивно подобен оцениваемому объекту. Это могут быть машины, которые похожи на оцениваемый объект внешне и также конструктивно исполнены, но отличаются от оцениваемого объекта большими или меньшими размерами (в пределах примерно до 20%). Обычно они принадлежат к одному параметрическому ряду или семейству.
В начале калькуляцию на подобный объект подвергают актуализации по описанному выше методу и получают затраты, соответствующие современному уровню цен. Далее рассчитывают параметрические индексы, с помощью которых выполняют пересчет затрат. Обычно достаточно иметь два параметрических индекса для материальных и трудовых затрат.
Расчет себестоимости объекта по укрупненным нормативам выполняют в том случае, когда имеется доступ к производственной информации предприятия - изготовителя.
Для укрупненных расчетов нужна информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства, материальному составу. При этом надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина и сверлильный станок - разные изделия в смысле их назначения и конструкции. Но состав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, на котором их изготовляют, некоторые стандартные комплектующие изделия у них почти одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном машиностроительном заводе.
Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования используется в методе прямого равнения и методе статистического моделирования цены.
Метод прямого сравнения применим в том случае, если для оцениваемого объекта подобран близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога, по которому недавно состоялась сделка, анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка машин и оборудования. Стоимость машины, или единицы оборудования, определяют по формуле

S =Цан К1 К2...Кт +Цдоп

Где Цт - цена объекта-аналога;
K1, К2,.... Кт - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога;
Ддоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты.
Метод статистического моделирования цены заключается в том, что оцениваемый объект рассматривают как некоторую совокупность однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с помощью методов теории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. По этой модели выполняют расчет цены как бы "статистического" аналога для нашего объекта. В зависимости от выбранной экономико-математической модели возникает несколько разновидностей этого метода.
Расчет по удельным ценовым показателям исходит из предположения о наличии прямо пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главным его параметром. Стоимость рассчитывается по формуле


где Цуд - удельный показатель цены, т. е. цена объекта, приходящаяся на единицу главного параметра; X - значение главного параметра, зависит от назначения машины или оборудования; для транспортного средства - это грузоподъемность, для двигателя - мощность, для станка - размер обрабатываемой детали и т. д.
Расчет с помощью корреляционной модели исходит из существования корреляционной связи между стоимостью объекта и его техническими и функциональными параметрами. Корреляционный анализ в общем случае выполняется по следующим этапам: 1) формирование совокупности однородных объектов, т. е. выборки машин, относящихся к одному семейству или параметрическому ряду, и сбор исходной информации по всем объектам, попавшим в выборку; 2) отбор основных независимых параметров, влияющих на цену; 3) принятие гипотезы о форме связи; 4) математическая обработка данных и получение корреляционных моделей; 5) оценка и истолкование результатов; 6) применение корреляционной модели для расчета вероятности стоимости оцениваемого объекта.
Расчет с помощью экспертных оценок предполагает определение некоторого средневзвешенного показателя в условных единицах (баллах), который характеризует полезность объекта и связан прямо пропорциональной зависимостью с его стоимостью. Стоимость машин и оборудования в значительной степени зависит от таких потребительских свойств, как производительность, точность, энергетическая экономичность, надежность, дизайн и др. В данном методе применяется сопоставление цен и уровня качества или полезности объекта.
В качестве примера реализации доходного подхода предлагается рассмотреть порядок расчета с использованием метода капитализации и остатка для машин и оборудования.
Этап 1. Выделяют производственную систему (предприятие, цех, участок, линию), машинный парк, который необходимо оценить, и рассчитывают чистый доход от функционирования этой системы.
Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к земле:


где SЗЕМ - текущая стоимость участка;
rк - коэффициент капитализации (дисконта).
Этап 3. Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и
сооружениям:


где Sзд - текущая стоимость здания;
rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Этап 4. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному парку:


где Е - чистый доход от системы, рассчитанный на этапе 1.
Этап 5. Методом прямой капитализации определяется стоимость машинного парка


где rмаш - коэффициент капитализации для машин и оборудования (машинного парка), который складывается из коэффициента капитализации для земли г. и коэффициента амортизации (возврата капитала) rам, т.е. rмаш = rк + rам
Коэффициент амортизации для машин и оборудования определяется по формуле расчета коэффициента фонда возмещения капитала (третья функция денег), где Т - нормативный срок службы машин и оборудования.
Этап 6. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования или машины (определяется как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного парка) через долевой коэффициент rмаш.
Одним из завершающих этапов в оценочной деятельности является составление отчета об оценке. По договоренности с заказчиком отчет of оценке может быть составлен в виде справки, в краткой форме без комментариев, в форме стандартных таблиц и в виде подробного отчета с комментариями. Существуют определенные требования к содержании: отчета, которые выработаны зарубежными профессиональными организациями оценщиков. Согласно этим требованиям в отчете об оценке должны быть следующие основные разделы:
1) имя (наименование) и реквизиты заказчика;
2) назначение оцениваемого объекта;
3) имущественные права в отношении оцениваемого объекта;
4) цель оценки и виды оцениваемой стоимости;
5) дата оценки и дата составления отчета;
6) принятые допущения и ограничения при расчете стоимости;
7) использованная информация;
8) обоснование выбранного метода расчета;
9) итоговая оценка стоимости;
10) квалификационные данные оценщика.
Состав и форма отчета чаще всего согласовываются с заказчиками i зависят от поставленной задачи и специфики объекта оценки.

1.2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ НАКОПЛЕНИЯ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ ПРИ ИХ ОЦЕНКЕ

1.2.1. Оценка основных производственных фондов

Известно, что в целом ряде случаев основные производственные фонды предприятия становятся объектом хозяйственного оборота и тогда возникает необходимость в определении их рыночной, текущей стоимости. Наиболее характерным примером является задача по определению стоимости, ценности основных фондов предприятия или, например, пакета акций предприятия. Ведь стоимость пакета акций - это стоимость доли собственного капитала предприятия, приходящейся на эти акции.
В процессе оценочной деятельности важно выделить хорошо известные принципы оценки. Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, бизнеса. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы принципов:
1) пользователя;
2) связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3) связанные с рыночной средой;
4) наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения.
Рассматриваемые принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.
К принципам пользователя относятся принципы: полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы: остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства - труд, капитал и управление.
Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.
Принцип возрастающей и убывающей доходности: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности): составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.
Принцип оптимальных размеров (величин): при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др.
К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы: зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.
Принцип зависимости: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия: объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип изменения: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния их на стоимость объекта.
К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.
Этот принцип оценки - самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.
Стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам.
По сферам проявления они подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и т. д.
По критерию объективности влияния - на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).
Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений. Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие, в конечном счете, структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Эти важнейшие факторы необходимо анализировать, и определять их влияние на стоимость объекта.
Методы, применяемые для оценки стоимости основных производственных фондов предприятия, опираются на описанные в большом количестве зарубежной [24, 25, 32, 33] и отечественной [7, 8, 10, 13, 20] литературы принципиальные подходы: доходный, сравнительный и затратный. Наиболее распространены методы: дисконтированных доходов, предприятия-аналога и накопления активов.
Конечно, самый благоприятный случай - когда удается получить оценки несколькими методами, используя все три подхода. Далее, сопоставляя полученные оценки, можно уверенно выбрать окончательную величину стоимости. Однако на практике приходится обычно довольствоваться применением одного подхода.
В задачах по оценке необходимо учитывать физический и моральный износ, так как стоимость машины или единицы оборудования постепенно понижается в процессе ее эксплуатации. Физический износ определяется сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования, моральный износ связан с устареванием использованных в конструкции технических решений, появлением на рынке новых, более эффективных образцов техники.
Чтобы получить достоверные результаты, оценщик машин и оборудования в своей работе должен следовать определенному алгоритму: определить цели и конкретные задачи оценки, наметить план проведения оценки, подготовить необходимую информационную базу, проанализировать степень использования оцениваемых машин и оборудования, выявить лишние единицы оборудования, выбрать наиболее подходящие методы оценки, провести соответствующие расчеты, проанализировать полученные результаты и определить наиболее вероятную стоимость объекта на дату оценки, составить отчет с необходимыми комментариями.
Метод дисконтированных доходов базируется на доходном подходе и реализуется в несколько этапов.
Этап 1. Выбирают показатель, характеризующий доходность предприятия, и определяют порядок его расчета (например, чистая прибыль или чистый доход). В практике оценки выбирают обычно чистый доход на собственный капитал, т. е. ту часть чистого дохода предприятия, которая пойдет непосредственно инвестору. Установлено, что чистый доход на собственный капитал наилучшим образом коррелируется с рыночной ценой акций предприятий-эмитентов. Периодические поступления чистого дохода на протяжении некоторого отрезка времени называются денежным потоком. На этом этапе решают, как рассчитывать и прогнозировать будущий денежный поток, а также выбирают продолжительность прогнозного периода в годах. Так как речь идет о предприятиях в форме акционерных обществ, то чистый денежный поток, поступающий акционерам, - это поток дивидендов.
Этап 2. Анализируют валовые доходы и составляют прогноз этих доходов на основе следующих прогнозов: спроса на продукцию, объемов производства, цен, производственной мощности, экспорта продукции. При этом учитывают достигнутые темпы роста предприятия, общеэкономические перспективы в стране, возможные решения со стороны конкурентов и другие факторы.
Этап 3. Анализируют и составляют прогноз динамики издержек производства. В ходе анализа изучают тенденции и связи между показателями, проявившимися в прошлые годы, определяют соотношение между постоянными и переменными затратами, оценивают инфляционные индексы для разных видов издержек, элиминируют нехарактерные доходы и потери, анализируют средние темпы износа основных средств. Желательно на этом этапе собрать и проанализировать информацию о показателях работы других предприятий, специализирующихся на производстве аналогичной продукции. По существу, на этом этапе выполняют ретроспективный финансовый анализ деятельности предприятия, позволяющий сделать обоснованные прогнозы на будущее.
Этап 4. Анализируют и составляют прогноз инвестиций. Проводимый инвестиционный анализ включает три компонента: 1) инвестиции для воспроизводства основных фондов, совершенствования и обновления фондов, расширения производственных мощностей; 2) уровень и динамика собственных оборотных средств; 3) изменение остатка долгосрочной кредиторской задолженности по годам прогнозного периода.
Этап 5. Рассчитывают значения денежного потока (потока дивидендов) для каждого года в прогнозном периоде.
Этап 6. Определяют ставку дисконта. Ставка дисконта должна соответствовать денежному потоку. Если выбран денежный поток для собственного капитала (т. е. поток дивидендов), то и ставка дисконта должна быть ставкой для собственного капитала. Если денежный поток рассчитывается в денежных единицах с неизменно покупательной способностью, то и ставка дисконта берется реальной, т. е. очищенной от инфляционной составляющей.
Наиболее распространены два способа расчета ставки дисконта: по формуле CARM (capital asser pricing model - модель оценки капитальных активов) и по формуле коммулятивной (суммирующей) модели.
Формула CARM имеет следующий вид:


где rбр - безрисковая ставка дисконта;
? - коэффициент, показывающий соотношение между изменением дохода на акцию предприятия и изменением среднего дохода акций на рынке ценных бумаг (данный коэффициент характеризует меру риска вложений в акции предприятия; если ? >1, то риск высокий; если 0< ? <1, то риск на среднем уровне; если ? = 0, то риска нет; rср- среднерыночная ставка дохода; rср -rбр - рыночная премия).
По формуле целесообразно рассчитывать реальную ставку дисконта. Если известна номинальная безрисковая ставка, то ее переводят в реальную безрисковую ставку. Показатель темпа инфляции рекомендуется определять на основе индекса потребительских цен на товары и услуги, так как доходы от акций (т. е. дивиденды) выплачиваются широкому кругу акционеров и те используют их на удовлетворение индивидуальных потребностей. Коэффициент b определяется на основе данных фондового рынка о динамике курса акций предприятий той же отрасли, что и оцениваемое предприятие. Из тех же данных берется информация о среднерыночной ставке дохода. Результаты расчета по формуле корректируют внесением поправок: на размер компании, на индивидуальные особенности предприятия, на страховой риск и т. д.
Формула коммулятивной (суммирующей) модели имеет следующий вид:


где ?rpi суммарная премия за риск; rpi - i-я Компонента суммарной
премии за риск. Компоненты премии за риск определяются экспертно (в интервале от 0 до 0,05 для каждой компоненты) по следующим факторам: несовершенство управления, недостаточность размера предприятия, финансовая неустойчивость, негибкость в диверсификации продукции, нестабильность состава партнеров, неопределенность в динамике прибыли, прочие негативные факторы.
Этап 7. Рассчитывают постпрогнозную ("остаточную") стоимость предприятия. Под постпрогнозной понимается текущая стоимость предприятия по состоянию на конец последнего года прогнозного периода. Могут применяться разные способы расчета (по ликвидационной или по остаточной балансовой стоимости активов и др.), но чаще всего применяют формулу Гордона:


где En - чистый доход акционеров по окончании последнего n-го года прогнозного периода;
g - ежегодный темп роста чистого дохода, ожидаемый к концу прогнозного периода.
Этап 8. Рассчитывают текущую стоимость предприятия по формуле


где Е1, Е2... ,Еп - чистый доход акционеров по истечении первого, второго, ... , n-го года прогнозного периода (в твердых денежных единицах);
п -число лет в прогнозном периоде.
, Сравнительный и отчасти доходный подходы реализуются с помощью метода предприятия-аналога. При этом стоимость оцениваемого предприятия определяется на основе данных о рыночной стоимости акций предприятий-аналогов. Так как собственный капитал предприятия складывается из количества выпущенных акций, то, зная рыночную стоимость акции и их количество, можно рассчитать рыночную стоимость всего собственного капитала предприятия.
Как бы ни были похожи данное предприятие и предприятие-аналог, между ними всегда имеются какие-то различия, и они проявляются в значениях основных экономических показателей. Тем не менее, существует определенная мера сходства, в качестве которой берется относительный показатель - мультипликатор, представляющий собой отношение цены акции к какому-либо экономическому показателю, от которого эта цена непосредственно зависит. Принимается, что мультипликатор имеет единое значение для оцениваемого предприятия и для предприятия-аналога (или предприятий-аналогов). Главная особенность этого метода состоит в том, что для его применения требуется финансовая информация об оцениваемом предприятии и предприятии-аналоге, а также биржевая информация о курсе акций предприятия-аналога.
Метод накопления активов опирается на затратный подход. Он заключается в определении восстановительной стоимости отдельных элементов собственных активов предприятия с последующим их суммированием. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия (и соответственно его акций) предопределяема в первую очередь тем, насколько велика имущественная ценность его активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости собственных активов предприятия по состоянию на дату оценки. Реализация метода предполагает выполнение следующих этапов.
Этап 1. Анализируют статьи раздела "Основные средства" актива последнего баланса предприятия и определяют их современную рыночную стоимость. Ведь в балансе многие активы отражены по их первоначальной стоимости на момент приобретения, т. е. в какое-то время в прошлом при иной экономической ситуации. На этом этапе рассчитывают отдельно текущую стоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов по тем правилам, которые были описаны выше в данной главе. Для всех элементов активов, кроме земли, определяется остаточная стоимость.
Этап 2. Переоценивают и корректируют оборотные активы. Переоценивают производственные запасы, при этом непригодные и устаревшие запасы списывают, а пригодные - переоценивают по современным ценам. Если предприятие владеет ценными бумагами других предприятий, то активы пересчитывают с учетом текущего курса этих бумаг. Нехарактерные доходы из баланса исключают, а нехарактерные убытки, наоборот, включают. Исключают безнадежную дебиторскую задолженность.
Этап 3. Подсчитывают сумму скорректированных активов.
Этап 4. Анализируют и корректируют долговые обязательства предприятия (кредиторскую задолженность).
Этап 5. Из суммы скорректированных активов вычитают уточненные долговые обязательства и получают чистую стоимость собственных средств предприятия. В зарубежной оценочной практике выполняется также оценка "гудвилла" методом избыточной рентабельности активов. Содержание этого метода описано в другом разделе. Стоимость "гудвилла" приплюсовывают к рассчитанной стоимости собственных средств.
Метод накопления активов по сравнению с другими методами дает наиболее пессимистическую оценку, независимую от рыночной конъюнктуры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия. В условиях России, где фондовый рынок только формируется, затратный подход к оценке основных производственных фондов часто остается единственно возможным.
На основании основных подходов к выполнению оценки (затратного, исходного и сравнительного) разработано значительное количество методов оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки. Эти методы, методики широко представлены в зарубежной и отечественной литературе. Так, затратный подход основан на определении восстановительной стоимости объекта оценки (или стоимости замещения).
Известно четыре основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) или стоимости замещения объекта:
* сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости), когда умножается скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения (м, м2, м3 и т. д.) объекта на количество единиц оцениваемого объекта;
* поэлементный метод, когда определяется стоимость всего объекта исходя из поэлементных затрат (например, при опенке здания: фундамент, стены, кровля и т. д. );
* сметный метод, когда составляются объектные и сводные сметы строительства оцениваемого объекта, как бы он строится вновь (наиболее сложный метод);
* индексный метод, когда умножается балансовая стоимость объекта оценки на соответствующие индексы, которые периодически утверждаются Правительством РФ.
Важным этапом оценки является определение всех видов износа:
* физический износ, когда снижается стоимость объекта в связи с эксплуатационными или природными условиями;
* функциональный износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием фактора НТП, происходит ухудшение функциональных характеристик объекта;
* внешний износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием внешних факторов, например, экологических, изменение спроса и предложения и т. д.
Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:
1. Экспертный - расчет физического износа происходит на основании данных эксперта, который определяет процент износа отдельных элементов.
2. Стоимостный - определяются затраты на восстановление элементов зданий и сооружений.
3. Нормативный (бухгалтерский) - основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений,
4. Метод расчета срока жизни объекта оценки путем деления хронологического или эффективного сроков жизни на типичный срок физической жизни (либо на нормативный срок службы строения).
В состав большинства предприятий часто входит значительное число единиц различных машин и оборудования. Для их оценки также применяются методы, основанные на трех известных подходах: затратный, сравнительный и доходный (в меньшей степени).
Так, базовой стоимостью оборудования, машин при затратном подходе является полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства), из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний и используется три метода:
1. Прямой затратный подход, при котором рассчитывается калькуляция по всем деталям объекта оценки.
2. Косвенный затратный подход, когда предполагается использование мультипликатора, т. е. в расчете используются характеристики машин (технические и стоимостные):


где п - экспонента (оптимальная величина 0,6; интервал равен 0,4-1,0).
3. Индексный метод, когда происходит корректировка восстановительной стоимости объекта на основе первоначальной стоимости, умноженной на индекс изменения цен.
При выполнении оценки машин и оборудования важно учитывать их износ (устаревшая техника), который бывает:
* функциональным - изменение функциональной полезности;
* технологическим - связано с достижениями НПТ;
* внешним (экономическим) - влияют независимые внешние факторы (экономические, экологические и т. д.).
Расчет физического износа оцениваемых машин и оборудования осуществляется следующими методами:
* экспертный - оценка экспертом технического состояния объекта;
* нормативный (бухгалтерский) - износ рассчитывается на основе Единых норм амортизационных отчислений, утвержденных Правительством РФ;
* метод срока службы, когда оцениваемый объект полностью самортизирован, имеет по нормам нулевую остаточную стоимость (в расчет закладываются возможный оставшийся срок службы и совокупная годовая сумма амортизационных отчислений);
* метод рыночных данных для определения износа техники, когда сравниваются рыночная стоимость техники (бывшей в употреблении) и стоимость (цена замещения) новой аналогичной техники - разница между ними представляет собой величину износа.
При оценке машин и оборудования на основе сравнительного (рыночного) подхода используются два основных метода:
* прямого сравнительного анализа продаж, когда имеется возможность подобрать аналог оцениваемого оборудования;
* метод статистического моделирования, когда оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Этот метод имеет следующие разновидности:
* метод удельных стоимостных показателей;
* массогабаритный метод;
* метод корреляционных моделей;
* экспертный метод оценки техники (определяется средневзвешенный параметр в условных единицах, например, в баллах).

1.2.2. Оценка нематериальных активов

С развитием рыночных отношений в условиях экономической реформы в России возрастает значение нематериальных активов, все больше становится предприятий, которые ими располагают, но еще существует серьезная - проблема в правильном определении стоимости нематериальных активов, в правильной организации их бухгалтерского учета и отчетности. Совокупность факторов этой ситуации подтверждает важность разработки достаточно надежных отечественных методик по выполнению оценки объектов нематериальных активов.
Нематериальные активы, как важнейшая экономическая категория, достаточно подробно описаны в различной литературе. Нематериальные активы - это часть активов предприятия, которые обладают стоимостью, но не имеют материального содержания. Они долговечны, используются в хозяйственном обороте, способны приносить доход.
В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы можно подразделить на три основные группы: интеллектуальная собственность, имущественные права и отложенные (капитализированные) затраты.
К интеллектуальной собственности (например, к промышленной собственности) относятся изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.
Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т. п.
К отложенным (капитализированным) затратам относятся организационные расходы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Организационными расходами считаются объективно возникающие при учреждении предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия, на брокерское место на бирже и т. п.), включаемые как вклад в уставный капитал предприятия. НИОКР показывают затраты, связанные с научными исследованиями, проводимыми для разработки и внедрения новых изделий и технологий или улучшения их качества. Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность, и возможность использования в производстве длительный период времени.
На зарубежных предприятиях в составе нематериальных активов учитывается еще так называемая цена "деловой репутации" фирмы, или "гудвилл". "Гудвилл" - это стоимостная категория, добавляемая к стоимости имущественного комплекса предприятия. "Гудвилл" как самостоятельный элемент бухгалтерского учета в России пока не применяется, но его оценка может производиться при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.
В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы имеют два вида оценки - по первоначальной и остаточной стоимости. Первоначальная (инвентарная) стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предприятия, которая определяется:
* по долевым объектам, внесенным учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия (стоимость определяется по договоренности сторон);
* для объектов, приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвозмездно (стоимость определяется экспертным путем).
Остаточная стоимость нематериальных активов - это первоначальная стоимость за вычетом начисленного взноса (амортизации). Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из первоначальной стоимости и срока их полезного использования, когда невозможно определить срок полезного использования нематериальных активов, нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия.
К объектам оценки нематериальных активов по России относятся виды собственности, определенные следующей нормативно-правовой базой:
* Патентный закон РФ (от 23.09.92 г.);
* Закон РФ "О товарных знаках и знаках обслуживания и наименования мест происхождения товара" (от 23.09.92 г.);
* Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах" (от 09.07.93 г.);
* Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" (от 23.09.92г.);
* Закон РФ "О правовой охране топологии интегральных микросхем" (от 23.09.92 г.);
* Закон РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (от 22.03.91 г:);
* Закон РФ "О селекционных достижениях" (от 06.08.93 г.);
* Постановление Правительства РФ "О порядке применения на территории РФ некоторых положений законодательства бывшего СССР об изобретениях и промышленных образцах" (№ 822, от 14.08.93 г.).
Нематериальные активы имеют различные виды стоимости, которые базируются на общественных экономических категориях и делятся на: первоначальную, восстановительную, рыночную, инвестиционную, страховую, залоговую, стоимость нематериальных активов для налогообложения и другие виды.
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход (применение сравнительного подхода здесь весьма затруднительно, так как нематериальные активы интеллектуальной собственности почти всегда не имеют аналогов). Для определения стоимости ноу-хау и изобретений применяют методы доходного подхода (дисконтированных доходов и прямой капитализации).
При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с помощью формулы текущей стоимости аннуитета


где СТ - текущая стоимость нематериальных активов;
ЧД - чистый доход, получаемый от использования данного актива за прогнозный период;
ККП - коэффициент, характеризующий техническое и правовое состояние актива;
r - ставка дохода для данного сектора рынка нематериального актива;
п- количество строк полезного применения актива;
F5 - функция единичного аннуитета (пятая функция в таблице "Шесть функций денежной единицы", (приложение).
Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, т. е. ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента (лицензиару) согласно заключенному между ними договору. Проблемы определения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются инвестиции. Чистый доход от использования ноу-хау или изобретения является частью чистого дохода от реализации определенного инвестиционного проекта. Поэтому сначала разрабатывается инвестиционный проект, составляется бизнес-план, в котором рассчитывают ожидаемый ежегодный чистый доход. Затем выделяют ту часть чистого дохода, которую можно отнести к используемому объекту интеллектуальной собственности. Применяемый при этом долевой коэффициент рассчитывается с учетом фактора получения экономии. Так, применение ноу-хау или изобретения дает прирост чистого дохода предприятию за счет таких факторов, как снижение себестоимости продукции, увеличение объема продаж, увеличение цены на продукцию за счет роста качества. Нужно также иметь в виду, что применение некоторых ноу-хау позволяет снизить величину налога на прибыль. Далее надо решить, какая часть рассчитанного дохода пойдет в оплату обладателю (автору) ноу-хау или изобретения. Вот эта величина и будет использована в формуле как чистый доход ЧД.
Метод прямой капитализации дохода предполагает использование известной формулы


Значение чистого дохода ЧД определяется по тем же правилам, что и -в случае метода дисконтированных доходов. Основная проблема в применении этого метода - это правильно определить коэффициент капитализации rk. Этот коэффициент складывается из реальной ставки дисконта г и коэффициента амортизации (возврата капитала).
Стоимость "деловой репутации" предприятия, или "гудвилла", определяется методом избыточной рентабельности (избыточных прибылей), который можно рассмотреть как частный случай метода капитализации. Оценку "гудвилла" выполняют как составную процедуру оценки стоимости предприятия, в целом исходя из того положения, что "гудвилл" - это те нематериальные активы, благодаря которым рентабельность собственного капитала предприятия превышает среднеотраслевую рентабельность. Для оценки "гудвилла" существует так называемый нормативный метод, когда определяется превышение покупной (рыночной) цены предприятия, бизнеса над балансовой стоимостью всех активов.
Имеется целый ряд нематериальных активов, стоимость которых может быть оценена только на основе затратного подхода. Методом расчета сметных затрат определяется и учитывается стоимость таких нематериальных активов, как целевые организационные расходы, стоимость результатов НИОКР, стоимость промышленных образцов, стоимость лицензий на право заниматься определенными видами деятельности и т. д. Стоимость определяется как итого затрат по смете расходов плюс прибыль.
Среди методов, основанных на сравнительном (рыночном) подходе, часто применяют метод прямого сравнительного анализа продаж, когда проводится сравнительный анализ рыночных продаж сопоставляемых нематериальных активов и вносятся соответствующие поправки в цены этих сопоставляемых активов (например, для оценки товарных знаков). При этом учитываются следующие факторы:
* рыночная новизна товарного знака и ее динамика;
* состояние и прогноз расширения рынков сбыта товаров или услуг, маркируемых товарным знаком;
* изменение соотношения цен на продукцию фирмы;
* изменение цен на однородную продукцию фирм конкурентов;
* стадия научно-технического развития продукции;
* наличие однородной продукции (собственного производства, конкурентов);
* социально-экономическая значимость продукции;
* долевое участие на региональном и мировом товарных рынках однородной продукции (в динамике);
* надежность, устойчивость платежеспособного спроса на продукцию фирмы (в динамике);
* наличие и сроки регистрации товарного знака в странах экспорта (патентно-правовая ситуация);
* другие факторы в зависимости от специфики фирмы и пр.
Известно, что есть методики, объединяющие одновременно несколько подходов, например, методика вычисления рыночной стоимости изобретения, касающегося технологии безвзрывного разрушения естественных и искусственных твердых тел, включает затратный и доходный подходы.
На практике часто необходимо определить стоимость отдельных частей имущественных прав, например, на использование или распоряжение нематериальными активами, т. е. возникает конкретная задача: оценить стоимость разных правомерных лицензионных договоров, при этом можно использовать метод стандартных ставок лицензионных отчислений, например, за использование нематериального актива. Ставки зависят от обычной рентабельности использования этого актива, объемов производства, периода использования актива, затрат на создание данного актива и других факторов. Они выражаются в виде процента либо от чистого дохода, либо от цены единицы продукции, выпускаемой за счет использования нематериального актива.
Известной проблемой оценки нематериального актива является определение доли чистого дохода, получаемого именно от использования оцениваемого нематериального актива. Для определения доли чистого дохода обычно применяют факторный анализ (например, использование ноу-хау или изобретения позволяет получить чистый доход благодаря снижению себестоимости продукции, улучшению качества продукции и за счет этого повышению ее стоимости, увеличению объема продаж, снижению налога на прибыль).



1.2.3. Оценка оборотных активов и задолженности предприятия

Известно, что в оборотные активы многих предприятий, физических лиц входят: различные производственные запасы, имеющиеся дебиторские задолженности, возможные инвестиции на полной или долевой основе. Резервы и запасы предприятия бывают: психологические, периодические, сезонные и других видов (виды запасов обычно учитывают специфику предприятия). Запасы предприятия включают в себя: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные на выращивании и откорме; малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты в незавершенном производстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товары отгруженные; расходы будущих периодов. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Выбор метода организации учета на предприятии осуществляется руководством предприятия исходя из его специфики. Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки, к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы. Причем инфляционные процессы обусловливают в первых двух случаях большую корректировку, чем в третьем случае учета запасов. В любом случае к рыночным ценам необходимо добавить фактические затраты по транспортировке и складированию запасов, если они не были учтены при постановке на баланс.
Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные - по рыночной стоимости.
Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости.
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:
а) напоминание дебиторам о возврате долга;
б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;
в) списывание долга с баланса как безнадежного.
В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).
Оценка дебиторской задолженности юридических лиц производится экспертами-оценщиками, которые могут иметь сертификаты или свидетельства. Например, оформляется свидетельство на право выполнения оценки для целей судопроизводства в арбитражном суде, которое выдается Российским Обществом Оценщиков, Университетом права и управления при участии Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Процедура оценки завершается актом оценки или заключением об оценке, например, дебиторской задолженности. В акте оценки отражаются:
1. Данные об эксперте-оценщике, основания его привлечения, причины его привлечения, т. е. постановка задачи на оценку дебиторской задолженности.
2. Сведения о задолженности, используемые при ее оценке:
* наименование и реквизиты организации-кредитора:
* наименование и реквизиты организации-дебитора;
* основание возникновения задолженности (наименования и реквизиты подтверждающих документов);
* установленный срок исполнения обязательства, который предусматривается договором или действующим законодательством;
* номинальная величина обязательства;
* признание задолженности дебитором (наличие актов сверки, претензии и отзывы на них) или решение суда;
* наличие гарантий и поручительств третьих лиц по обязательству дебитора, обеспеченность залогом;
* прочие сведения об организации-дебиторе;
* сведения об операциях (взаимозачеты, цессии) с правами требования к организации-дебитору, фактически проводившихся на рынке.
3. Заключение о рыночной стоимости задолженности.
4. Сведения об оценщике.
Акт об оценке подписывается экспертом-оценщиком и утверждается государственным органом, который привлек к выполнению оценки этого эксперта.
Различные инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций. Более подробно методика оценки инвестиционных проектов описана в следующих разделах данного пособия.
Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.
Оценка задолженностей предприятия. Из накоплений суммы активов вычитаются пассивы предприятия в части:
• целевого финансирования и поступлений;
• заемных средств (долгосрочных и краткосрочных);
• кредиторской задолженности;
• расчетов по дивидендам;
• резервов предстоящих расходов и платежей;
• прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).
Оценка пассивов осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.
В этом разделе рассмотрен один из основных методов оценки предприятий - метод накопления активов, суть которого состоит в определении рыночной стоимости активов предприятия и вычитании из нее задолженностей данного предприятия.

1.2.4. Некоторые положения для оценки бизнеса

Бизнес, как объект рыночной деятельности, имеет ряд отличительных особенностей. Предмет оценки бизнеса понимается двояко:
1. Первое понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юридического лица, при этом бизнесом занимались только юридические лица, имеющие на балансе определенное имущество, в результате происходило отождествление оценки бизнеса фирм с оценкой имущества этих фирм.
2. Второе понимание (наиболее распространенное в мире) .бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько, стоит фирма, зарабатывающая те или иные доходы, а также права собственности, технологии, конкурентные преимущества, активы (материальные и нематериальные), которые дают возможность зарабатывать данные доходы.
Известные методы оценки бизнеса можно разделить на две группы:
• "метод накопления активов", "метод компании-аналога", "метод рынка капитала", "метод сделок";
• "метод дисконтированного денежного потока", "цены капитальных активов",, или "модели оценки капитальных активов", "кумулятивного построения ставки дисконта", "средневзвешенной стоимости капитала".
Поскольку бизнес обладает всеми признаками товара, он может быть объектом купли-продажи с учетом своих особенностей, которые определяют процедуру оценки [13]:
1. Бизнес - это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.
2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и элементы.
3. Бизнес - это товар, потребность в котором зависит от процессов, происходящих как внутри самого товара, так и во внешней среде.
4. Бизнес должен быть устойчивым, что стабилизирует общество и формирует необходимость участия государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Оценщик должен подходить к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы, которая в противовес бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Рыночная ценность фирмы учитывает такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную среду и внутренние особенности оцениваемого объекта. Рыночная цена бизнеса определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличностей (скорректированного на определенный дисконт).
Известно, что при балансовой или бухгалтерской оценке [13] активы (А) фирмы, бизнеса равны пассивам (П) плюс чистый собственный капитал (С К)
А = П + С К.
При выполнении рыночной оценки в это уравнение добавляется еще одно слагаемое - неосязаемые активы, т. е.
А' + НА' + Л'+ СК'.
При сравнении балансовой оценки собственного капитала и его реальной (рыночной) экономической ценности может возникнуть отклонение на основе существования скрытого, внебалансового капитала за счет:
o разницы между рыночной и балансовой оценками активов (А' - А}',
o неучета внебалансовых позиций неосязаемых активов (ДА'), которые в соответствии с действующими нормами бухгалтерского учета не могут быть отражены в балансе.
Зарубежная и отечественная практика и опыт позволяют проводить оценку бизнеса, используя следующие известные и описанные в различной литературе методы оценки:
1. Метод накопления активов.
2. Метод компаний-аналогов.
3. Метод дисконтирования денежного потока в следующих вариациях:
3.1. Денежные потоки;
3.2. Полный финансовый план инвестиционного проекта (бизнеса);
3.3. Метод уменьшающегося остатка;
3.4. Метод суммы чисел лет;
3.5. Дисконтирование денежных потоков;
3.6. Индивидуальная ставка дисконта (учет инвестиционных рисков);
3.7. Оценка индивидуальной ставки дисконта в отечественных условиях;
3.8. Дополнительный учет склонности к рискам индивидуального инвестора;
3.9. Метод средневзвешенной стоимости капитала;
3.10. "Налоговый парадокс";
3.11. Метод сценариев;
3.12. Упрощенные способы дисконтирования;
3.13. Учет нефункционирующих активов;
3.14. Концепция инвестиционной стоимости предприятия.
4. Скидки (премии) в зависимости от размера и ликвидности приобретаемого пакета акций.
5. Сравнительный анализ методов оценки бизнеса и "взвешивание" результатов их применения.
6. Оценка многопродуктового предприятия и другие методики оценки бизнеса.

1.2.5. Оценка стоимости земельных участков

Общеизвестно, что земельный участок предприятия - это определенная территориальными границами часть поверхностного (почвенного) слоя суши, включая находящийся на ней лес, растения и замкнутые водоемы. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка. Однако для пользования недрами необходимо, во-первых, получение лицензии и, во-вторых, внесение соответствующих платежей. В настоящее время в России вопрос о праве собственности на землю еще не решен, и предприятия пока не используют участки земли на условиях долгосрочной аренды. Поэтому стоимость земельных участков, которыми владеют предприятия, хотя и оценивается и учитывается, но в общий объем основных фондов не включаются. Учитываются в составе основных фондов лишь затраты по улучшению земель и издержки, связанные с передачей права собственности на землю (оплата услуг адвокатов, агентов по операциям с недвижимостью и других посредников, пошлины и иные налоги, связанные с операциями), которые показываются в отчетах как другие виды основных средств.
Считается, что земельный участок - важный экономический ресурс предприятия. При этом особую роль имеют следующие факторы:
1) степень застройки участка и возможности нового строительства для развития производственных мощностей;
2) удобство местоположения с точки зрения наличия дорог, транспорта для работников, близости источников сырья и потребителей;
3) обустроенность, наличие так называемых улучшений, т. е. энергетических и тепловых сетей, промышленных проводок, коммуникаций и т.п.; .
4) экологические и особые местные требования к эксплуатации объекта оценки в данном регионе и др.
Несмотря на то, что земельный участок является неотъемлемой частью предприятия и стоимость участка неотделима от стоимости всего комплекса, нередко бывают случаи, когда стоимость участка нужно оценить отдельно (налогообложение, страхование, сдача в аренду, ипотека и т. д.).
В зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий можно подразделить на две группы:
1) участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями;
2) участки, занятые объектами социальной сферы (поликлиники, дома культуры, жилые здания, гостиницы, пансионаты, санатории, стадионы и т. д.).
В площадь оцениваемого земельного участка входят: участки, занятые строениями и сооружениями; участки, необходимые для их содержания; санитарно-защитные зоны объектов; технические и другие зоны (если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам).
Известно, что различают нормативную цену и рыночную стоимость земельного участка.
Нормативная цена земельного участка (земли) - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Правила определения нормативной цены земли установлены Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли". Показатель нормативной цены земли введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях: при передаче земли в собственность; установлении долевой и совместной собственности на землю; изъятии земельных участков в порядке выкупа для государственных, общественных или иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам; переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение; получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Действующая нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При этом не учитываются льготы по земельному налогу и увеличение этого налога за превышение норм отвода земель. Отсюда следует, что нормативная цена земли рассчитывается на основе тех же факторов, что и земельный налог. Налог за городские (поселковые) земли (за исключением земель сельскохозяйственного использования) устанавливается на основе средних ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории, определяемой городскими (поселковыми) органами местного самоуправления. Границы этих зон устанавливаются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. Средние ставки земельного налога в городах зависят от численности их населения. Например, в 1994 г. средние ставки в Центральном экономическом районе России составляли в расчете на год:

Численность населения, тыс. чел.
Ставка земельного налога, руб/кв. м
До 20
20-50
51 - 100
101 - 250
251 - 500
501 - 3000
Свыше 3000
50
75
85
90
100
115
225

В городах, обладающих соответствующим статусом и социально- культурным потенциалом, в городах курортных зон и зон отдыха применяются коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога. Так, применительно к столицам субъектов Федерации, краевым и областным центрам, городам с развитым социально-культурным потенциалом при численности населения свыше 3000 человек этот коэффициент равен 3, а в пригородной зоне - 2,5. Для курортных зон повышающий коэффициент колеблется в пределах от 2 до 8. Начиная с 1995 г. Правительство РФ ежегодно индексирует ставки земельного налога исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда. Рассчитанная по ставкам земельного налога нормативная цена земли может быть скорректирована органами исполнительной власти субъектов РФ в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного назначения с помощью повышающих коэффициентов. При этом нормативная цена не должна превышать 75% уровня рыночных цен на соответствующие земельные участки. Администрация района или города может повышать и понижать нормативную цену, но не более чем на 25%. Рассчитанная нормативная цена конкретного земельного участка удостоверяется документом, выдаваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заинтересованным лицам, например, при осуществлении сделки с земельным участком или по другим причинам.
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка базируются на известных подходах: доходном, сравнительном и затратном. При реализации доходного подхода возникает необходимость оценить доход непосредственно от земли. Однако доход может быть только совокупным и получен лишь от всего объекта оценки, в состав которого кроме земельного участка как минимум войдут еще здания и сооружения. Доход зависит от того, насколько эффективно и правильно используется земельный участок, насколько плотно и рационально осуществлена его застройка и нет ли пустующих площадей, насколько удачно согласуется характер бизнеса с топологией участка и его местоположением.
На практике применяют следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков:
1. Метод остатка для земли.
2. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
3. Метод сравнения продаж.
4. Метод оценки на основе затрат.
5. Метод разбиения и др.
Обычно данные методы применяют при оценке участков, предназначаемых под жилищное строительство, с некоторыми оговорками эти методы могут быть применены и для оценки участков под промышленное строительство.
/. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Для применения метода должна быть известна (и достаточно точно) стоимость зданий и сооружений, а также среднегодовой чистый доход от всего объема оценки в целом (расчеты выполняются в три этапа).
2. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации использует "долевой" подход к оценке. Расчеты этим методом следует проводить по этапам.
3. Метод сравнения продаж базируется на сравнении, сопоставлении и анализе данных о продажах аналогичных участков. Элементами сравнения являются следующие факторы и предпосылки: условия финансирования сделки, условия продаж, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, полученного с земельного участка и др. Метод применяется в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками. Оценщики обычно ведут картотеку данных о состоявшихся сделках с участниками или имеют специальный банк данных в компьютере.
4. Метод оценки на основе затрат сводится к следующему. Предварительно методом сравнения продаж определяется стоимость неосвоенного участка земли. Затем рассчитываются затраты на освоение (расходы по очистке, выравниванию и разметке участка, прокладке дорог и сетей, строительству вспомогательных зданий и сооружений и т. д.). Стоимость неосвоенного участка вместе с издержками по его освоению покажет стоимость земельного участка.
5. Метод разбиения применяют в том случае, когда оцениваемый участок достаточно велик и его можно разбить на несколько участков под недвижимость разного назначения. Например, на одной части участка предполагают разместить офисы, на другой - производство, на третьей - склады, на четвертой - гаражи и т. д. Данный метод является комбинированным, так как разные части участка оценивают разными методами сообразно их применению.
При определении различного вида цены, стоимости земельного участка (нормативной, потребительской, рыночной) можно пользоваться и другими методами оценки, описанными специалистами [7, 8], например:
* метод соотнесения (или метод переноса);
* метод единицы сравнения (или метод удельной стоимости);
* метод базового участка;
* метод регрессии (в т. ч. метод много факторных моделей);
* метод валового ренитного мультипликатора и др.
В зарубежной практике эксперты-оценщики часто пользуются Правилами внесения поправок, основанными на специальном Положении о едином отчете. Отечественные специалисты считают, что эти правила можно применять и в России [7] и помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.
Материал об основах оценки земли в данном пособии будет рассматриваться в следующих главах и разделах.

1.3. СУЩЕСТВУЮЩИЕ ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Жилое помещение, как известно, есть неделимая вещь (например, дом, квартира и т. д.).
Неделимая вещь - вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ).
Сложная вещь. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
Главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
Назначение жилого помещения. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Квартира как объект права. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). '
Как известно, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Строение, сооружение - единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.
Конструктивные и функциональные части строения, сооружения. Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки. Конструктивные части имеют физический износ. Функциональные части имеют моральный износ.
Жилое строение. Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан, относится к жилым. Площади и объемы строений, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются.
Нежилое строение с жилыми помещениями. Строение, площади и объемы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относится к нежилым строениям с жилыми помещениями.
Жилая квартира. Конструктивно обособленная сложная функциональная часть, жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной дога постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
Жилая комната. Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.
Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат). Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и (или) не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.
В данном разделе следует выделить некоторые экономические категории, например:
* Стоимость. Затраты, продукция, а также их денежное выражение.
* Индивидуальная стоимость (S). Фактические, нормируемые и ненормируемые затраты конкретного физического или юридического лица.
* Нормативная (нормируемая) стоимость (S). Стоимость, учитывающая конкретный перечень затрат и величину данных затрат. Состав и величина затрат нормируются собственником или его представителем.
Примерами нормативных стоимостей являются первоначальная, балансовая, остаточная, восстановительная, действительная, себестоимость и другие виды.
* Общественно нормируемая стоимость. Стоимость, перечень затрат которой утверждается обществом (в т. ч. государством), а величина затрат ограничивается или регулируется.
* Ценность (Z). Выгоды, блага, а также их денежное выражение.
* Индивидуальные ценности (Z.). Текущие и будущие, нормируемые и ненормируемые выгоды конкретного физического или юридического лица.
* Нормативная (нормируемая) ценность (Z). Ценность, состав выгод от использования которой нормируется распорядителем ценности или его представителем, а величина ограничивается или регулируется. Примерами нормативных цен являются нормативная цена земли, биржевая цена, утверждаемая биржевым комитетом, цена продавца и др.
* Общественно нормируемые цены. Цены, нормируемые обществом, государством.
* Массовая, среднестатистическая стоимость на конкретную дату (S). Сумма затрат прошлого и живого труда на создание вещи конкретного назначения, определяемая на статистической основе как среднее.
* Массовая, среднестатистическая цена на конкретную дату (Z). Сумма выгод от текущего и будущего использования вещи по конкретному назначению, определяемая на статистической основе.
* Цена массового спроса (Z). Среднее значение цены, которую покупатель (покупатели) готов заплатить за вещь.
* Цена массового предложения (5Я). Среднее значение цены, запрашиваемой продавцом (продавцами) вещи.
* Цена (стоимость) сделки (ZS). Совпадение суммы затрат приобретателя и суммы выгод продавца. Затраты приобретателя равны цене сделки плюс собственные затраты. Выгоды продавца равны сумме сделки минус собственные затраты.
* Плотность распределения значений изучаемого признака. Распределение: два параллельных ряда, один из которых содержит упорядоченные значения признака, а второй - соответствующую каждому значению частоту появления, а также график этого соотношения.
Основные типы распределений, встречающихся при оценке недвижимости:
- нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел;
- распределение Стьюдента;
- распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.
* Парная корреляция. Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреляции. При прямо пропорциональной зависимости коэффициент корреляции равен "1". При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен "-1". При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен "О" при отсутствии связи и стремится к "1" при увеличении тесноты связи. При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен "О" при отсутствии связи и стремится к "-1" при увеличении тесноты связи.
* Линия регрессии, регрессия. График зависимости значений одного признака от другого. Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний. Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в форме математического уравнения.
Объектом оценки должна быть отдельная квартира как целое, а не комната или метр квадратный. Комната в квартире как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квадратного метра выводится из целого, из оценки квартиры. Обратное, от метра к квартире, применяется в практике тогда, когда этот "метр" уже известен, а не наоборот. Квадратный метр вообще не оценивается.
Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний. Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.
Задачей оценки жилого помещения по способам, рассматриваемым в данном пособии, является определение цены спроса и (или) цены предложения, и (или) цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "Т" исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Предусматривается, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.
Цена определяется на квартиру в целом, а затем и в расчете на 1 м2 общей площади квартиры. Классификация всех квартир на конкретной территории, с последующим определением цены квартир по каждому классу в пособии не рассматривается.
Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).
В качестве примера используем следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "т-комнатная квартира":
- месторасположение строения;
- капитальность строения;
- общая площадь;
- жилая площадь;
- площадь кухни;
- этажное расположение квартиры;
- количество проходных комнат;
- высота помещений (этажа);
- количество балконов, лоджий;
- наличие телефона.
Предполагается, что квартира расположена в строении с известным физическим износом и оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях, или иным апробированным на практике приемом. Составление функциональной модели для целей, учитываемых в данном пособии, требуется только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.). Выборочная совокупность должна состоять из квартир, описываемых одной функциональной моделью. Для этого, например, целесообразно учесть, что:
1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне стандартного радиуса (200-400 м), характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями.
2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности, с разбросом физического износа в пределах точности работы оценщика (к примеру, плюс-минус 10%).
3. Общая, жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на некоторую стандартную для данной местности величину от соответствующих площадей оцениваемой квартиры (рекомендуется для начала принять плюс-минус 1 м2).
4. Этажное расположение квартиры рекомендуется учитывать в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене. В южных районах России, где первый этаж котируется выше прочих, следует предусмотреть иные интервалы.
5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.
6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона. При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т. е. должны оцениваться по отдельным выборкам.
Функциональная модель ("квартира") составляется, как правило, не реже одного раза в полугодие. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности исходя из местных условий.
При проведении статистического обследования следует учесть, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения. Определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о ценах спроса, с учетом особенностей, указанных ниже. Сбор информации о ценах сделок в данном пособии не рассматривается, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.
Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях (далее - "цифра"). Цифра может быть получена следующими равнозначными с точки зрения величины ошибки способами:
1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами. Под "экспертом" понимается либо специалист-оценщик (в т. ч. специалист Бюро технической инвентаризации), либо конкретный покупатель (продавец при определении цены предложения).
2. Как справочная цена на аналогичный объект, т. е. цена, названная в различных объявлениях, в т. ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях.
3. Как любая случайно выбранная из промежуточных, между стартовой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса).
4. Как известная цена эквивалента по факту или конкретному объявлению об обмене.
При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б" включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 тыс. руб., 1,21 тыс. руб., 1,25 тыс. руб. можно объединить в один интервал, от 1,1 до 1,3 тыс. руб. включительно (т. е. величина 1,31 попадает в другой интервал) и сопоставить ему частоту 3, т. е. число испытаний, объединенных в данном интервале. Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резких скачков нарастания частот.
Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее совокупность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности. Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависимости от ожидаемых будущих выгод.
Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и несоответствия ожиданиям заказчика. Необходимо предусмотреть возможность контроля качества оценки только на предмет соответствия генеральной средней по следующим параметрам:
- степени однородности единиц выборки;
- датам проведения испытаний;
- наличию арифметических ошибок;
- наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера;
- достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.
Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в разрезе свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, т. е. неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла. Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях критерии качества можно принять в соответствии с разницей выборочных средних. Если оценка дается на некоторый период "Т", то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независимым счетом с точностью до первого знака после запятой. Контроль систематических и случайных ошибок является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками:
Дополнительными к указанным источниками информации по ценам спроса на квартиры могут быть:
- кредитные договоры, в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом квартиры;
- котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном фондовом рынке;
- предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир при полной предоплате, в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки;
- устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенного качества, но не указавших свою цену.
Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации. К примеру, выборка из 5 испытаний может быть произведена и экспертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экспертным путем, одну цифру из газетных публикаций, одну цифру по результатам открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных покупателей. При использовании информации, полученной из разных источников, следует иметь в виду, что:
1. Однородность самой выборочной совокупности, т. е. массив квартир, включенных в выборку, никоим образом не зависит от способов сбора информации.
2. Различные источники информации содержат и различные ошибки. Эти ошибки не должны выходить за точность расчета, которой придерживается или с которой работает оценщик. В противном случае появятся неожиданные отклонения, которые потребуют увеличения объема выборки. Качество информации в любом случае следует оценивать критически. Как говорится, воду можно пить из любого источника, но ее надо либо очищать, либо знать, на что идешь.
В данном пособии цены предложения рассматриваются как верхняя граница цен сделок. Дополнительными источниками информации о ценах предложения могут быть:
- решения госорганов о суммах верхних границ сделок;
- решения судов о суммах верхних границ именных сделок;
- стартовые цены аукционов, проводимых по принципу "от максимума - к сделке";
- иные источники любого вида без каких-либо ограничений.
Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке, используется в расчете всех относительных ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т. п.).
Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних.
Если распределения симметричны, т. е. строго нормальны, то для расчета цены сделки достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поделить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для целей оценки и переоценки в бухучете.
Если распределения асимметричны, то судить о степени асимметрии без специальных статистических исследований затруднительно. При значительной асимметрии распределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий поправочный коэффициент.
Практическая направленность пособия исключает сложные расчеты и построение графиков распределения, тем более, что при числе испытаний, равном 5, это едва ли имеет смысл, а методологическое требование большего числа испытаний (без специального указания заказчика оценки) в практических целях не оправдано: технические расчеты оперативны, но менее точны, а инженерные расчеты не столь оперативны и на порядок дороже.
Данное пособие, учитывая трудности сбора информации о ценах сделок с квартирами, предполагает их аналитический расчет исходя из соотношения цен спроса и цен предложения при следующих граничных условиях:
1. Теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене спроса.
2. Теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной цене предложения.
3. Средняя цена сделки находится в интервале между средней ценой спроса и средней ценой предложения.
4. Средняя цена сделки равна половине суммы цены спроса и предложения в случае отличия медианных цен спроса и предложения от их средних не более чем на 10% (условная граница точности расчетов).
5. При несоблюдении условия, указанного в п. 4, средняя цена сделок равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на коэффициент Rги.
Единственным документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является Заключение об оценке. Оформление и хранение каких-либо иных материалов (расчетов, описаний объектов и др.) не следует регламентировать в силу возможности автоматизированного машинного контроля конечного результата.
Заключение об оценке рекомендуется составлять в произвольной форме, но целесообразно указание следующих сведений:
1. Наименование заказчика оценки.
2. Наименование исполнителя оценки.
3. Основание проведенной оценки (устное соглашение, письмо, договор, служебное задание или иное).
4. Наименование объекта оценки, его адрес.
5. Описание объекта в разрезе действующей на дату оценки функциональной модели с отдельным перечислением особо учтенных потребительских свойств.
6. Цель оценки (определение цен спроса, и (или) цен предложения, и (или) цен сделок. Указание иных целей, к примеру, для залога, страхования, бухучета, требует иных подходов и методик).
7. На какую дату или период распространяется оценка.
8.Требования заказчика по точности расчетов (только при наличии таких требований).
9. Особенные требования и условия оценки.
10. Объем выборки (число испытаний, на основании которых получен результат).
11. Конечный результат оценки, т. е. только значения определенных цен. Указание значений моды, медианы, дисперсии, среднеквадратичного отклонения, средней ошибки и других статистических показателей едва ли оправдано.
12. Подпись исполнителя оценки.
При составлении заключения оценщик должен иметь в виду, что его результаты могут быть проверены другими специалистами путем проведения независимых выборок, а их детальный статистический анализ позволит выявить допущенные ошибки.
Конкретный способ приведения цен к единому уровню (по соотношению территориальных цен предложения на квартиры, соотношению уровней заработной платы, курсу твердых валют, индексам инфляции или иной) определяется заказчиком и должен указываться в задании на оценку.
Требования гражданского законодательства и судебная практика не предусматривают выдел в натуре комнат (т. е. превращение их в самостоятельные квартиры) при сохранении мест общего пользования. Оценка комнат не производится, так как комната в квартире не может являться объектом сделки: объектом оценки является доля в праве собственности. Согласно законодательству доли определяются соглашением собственников, а при возникновении спора - в судебном порядке. Порядок пользования и распоряжения квартирой, находящейся в общей долевой собственности, определяется соглашением сторон, а при возникновении спора - судом. Если соглашением собственников или решением суда определены доли собственников и порядок пользования конкретными комнатами (которые собственники и считают своими), то "цена" данных комнат равна цене квартиры, умноженной на долю собственника в праве общей собственности.
Имеющие место случаи продажи "комнат" в квартирах без определения доли с точки зрения действующего законодательства должны квалифицироваться как ничтожные сделки, в силу отсутствия юридического смысла предмета сделки. Оценщик должен рассматривать долю как внутреннюю валюту собственников квартир. Конвертация доли в рубли и есть оценка "комнат". Вспомогательными материалами для оценки могут служить специальные издания (Бюллетень строительной техники), нормативные документы по ценообразованию в строительстве, издания по математической статистике, экономике, праву.

1.4. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

График осуществления типового промышленного инвестиционного проекта предусматривает следующие стадии (рис. 3).
1. Срок жизни проекта.
2. Интервал планирования.
3. Инвестиционная фаза.
4. Эксплуатационная фаза.
5. Объем инвестиций.
6. Чистый доход (ценность) проекта.
7. Срок окупаемости инвестиционных издержек.
8. Момент завершения инвестиций.
9. Момент завершения инвестиционного проекта.
Периоды проекта (фазы, стадии)
























Рис. 3. График осуществления типового промышленного инвестиционного проекта
Бюджетный подход как основа методики коммерческой оценки инвестиционных проектов основан на определении результата по данным притока и оттока денежных средств.
Приток денежных средств:
- увеличение уставного (акционерного) капитала;
- получение кредитов;
- увеличение текущих пассивов;
- выручка от реализации продукции. Отток денежных средств:
- увеличение постоянных активов;
- увеличение текущих активов;
- операционные издержки;
- проценты по кредитам;
- дивиденды;
- налоги;
- возврат кредитов.
По совокупным данным указанных элементов притока и оттока денежных средств формируется баланс денежных средств.
Методы коммерческой оценки инвестиционного проекта основаны на методах определения экономической эффективности инвестиций и на определении их финансовой состоятельности.
Эффективность инвестиций определяется на основе следующих методов.
Простые (статистические) методы:
* простая норма прибыли;
* простой срок окупаемости.
Методы дисконтирования:
* чистая текущая стоимость проекта (NPV);
* рентабельность инвестиционных издержек (NPVR); 4 дисконтированный срок окупаемости;
* внутренняя норма прибыли инвестиционных издержек (IRR). Финансовая состоятельность инвестиционных проектов рассчитывается на основе следующих данных:
* оценка ликвидности (платежеспособности); 4 оценка рентабельности;
* анализ оборачиваемости капитала;
* анализ структуры капитала.
Важнейшие характеристики коммерческой состоятельности инвестиционного проекта:
1. Чистая текущая стоимость проекта: эффект от осуществления проекта, приведенный к одному (исходному) моменту времени.
2. Рентабельность инвестиционных издержек: норма чистого дохода по отношению к инвестиционному капиталу.
3. Внутренняя норма прибыли: максимальная стоимость капитала, который целесообразно использовать в данном инвестиционном проекте.
4. Простой или дисконтированный сроки окупаемости инвестиционных издержек: период времени, в течение которого происходит полное возмещение инвестиционных издержек (без учета или с учетом альтернативной стоимости капитала).
5. Сумма накопленных свободных денежных средств к концу срока жизни проекта.
6. Сумма накопленной нераспределенной прибыли к концу срока жизни проекта.
Результаты расчета ставки сравнения и внутренней нормы прибыли представлены на рис. 4.
Стадии коммерческой оценки инвестиционного проекта:
1. Оценка потенциальной эффективности инвестиционных издержек:
- построение графика движения чистых потоков денежных средств;
- расчет внутренней нормы прибыли, определение максимально возможной ставки процента за кредит.
2. Выбор и оптимизация схемы финансирования:
- определение потребности в постоянных источниках финансирования;
- построение возможного графика привлечения и возврата кредита.

























Рис. 4. Ставка сравнения и внутренняя норма прибыли (IRR) инвестиционного проекта
3. Оценка прогнозных характеристик проекта:
> определение ликвидности проекта;
> расчет показателей финансовой состоятельности.
Расчет коммерческой оценки инвестиционных проектов - в постоянных ценах. Все цены выражены в денежных единицах с неизменной покупательной способностью.
Преимущества этого подхода:
> "нулевой" вариант гипотезы о поведении внешних по отношению к проекту факторах (презумпция неизменности);
> простота подготовки и верификации исходных данных;
> возможность сопоставления между собой численных величин денежных потоков для различных интервалов планирования. Недостатки:
> необходимость использования в расчетах реальной (очищенной от инфляции) стоимости капитала;
> сложность определения действительных (номинальных) сумм процентных и дивидендных выплат;
> сложность учета влияния инфляции на потребность в оборотном капитале;
> необходимость коррекции сумм амортизационных отчислений;
> сложность учета влияния курсовой разницы при выполнении расчета в нескольких валютах.
Расчет коммерческой оценки инвестиционных проектов в твердой валюте. Все цены выражены в твердой валюте.
Преимущества этого подхода:
> те же, что и при расчетах в постоянных ценах;
> удобство представления исходных данных и результатов расчетов при работе с иностранными партнерами;
> возможность сопоставления между собой характеристик внутренних и зарубежных инвестиционных проектов. Недостатки:
> те же, что и при расчетах в постоянных ценах;
> сложность учета влияния внутренней инфляции твердой валюты.
Расчет коммерческой оценки инвестиционных проектов в текущих ценах. Все цены выражены в денежных единицах с покупательной способностью, изменяющейся в соответствии с темпами инфляции.
Преимущества:
> приближение прогнозных величин денежных потоков к действительным;
> возможность напрямую использовать в расчетах номинальную стоимость капитала (процентные, ставки, уровень дивидендных выплат, нормы прибыли);
> относительная простота моделирования структурной инфляции. Недостатки:
> сложность алгоритмов расчета номинальных величин денежных потоков;
> трудность сопоставления между собой численных величин денежных потоков для различных интервалов планирования.
Известный в Российской Федерации фактор инфляции оказывает тем большее влияние на расхождения в результатах расчетов при использовании постоянных и текущих цен, чем:
* сильнее предполагаемая инфляция;
* больше продолжительность инвестиционной фазы проекта;
* больше период оборота чистого оборотного капитала;
* ниже рентабельность продаж;
* выше доля амортизационных отчислений в себестоимости.
Неустойчивая, нестабильная экономическая ситуация в Российской Федерации требует определенной корректировки и специального учета.
Методы учета фактора неопределенности:
* расчет точки безубыточности;
* анализ чувствительности;
* расчет критических точек;
* вероятностный анализ;
* сценарный анализ;
* многопараметрический анализ.
Известные ключевые параметры, влияющие на характеристики проекта:
• цена реализации;
• объем продаж;
• стоимость оборудования;
• стоимость сырья;
• оборачиваемость чистого оборотного капитала;
• график осуществления инвестиций;
• ставка кредита.
Учет специфики российских условий при выполнении оценки инвестиционных проектов:
1. Фактор инфляции: выполнение расчетов в постоянных и текущих.'•/ ценах. :"
2. Структурные изменения цен и внутренняя инфляция твердой валю- i>i ты: выполнение расчетов в текущих ценах; раздельный учет рублевых и валютных денежных потоков.
3. Фактор неопределенности: акцент на выполнение анализа чувствительности.
Организация работы по оценке проекта:
1. Подготовка и верификация исходных данных.
2. Выполнение предварительного (базового) варианта расчета в постоянных ценах.
3. Построение модели для углубленного анализа проекта.
4. Выполнение расчета в текущих ценах.
5. Выявление расчета в текущих ценах.
6. Корректировка исходных данных.
7. Выбор оптимальных схем осуществления проекта.
8. Анализ чувствительности проекта и оценка поведения проекта в изменяющихся условиях.
9. Заключение (интерпретация результатов расчетов).
Наиболее типичные категории ошибок и/или упущений при выполнении анализа коммерческой состоятельности инвестиционных проектов:
• определение активности в чистом оборотном капитале;
• учет фактора инфляции и российской специфики при выполнении расчетов в постоянных ценах;
• определение стоимости капитала;
• учет динамики обменного курса при выполнении расчетов в твердой валюте;
• учет фактора неопределенности.
Состав и структура информационных потоков, состоящих из табличных форм информации, при выполнении анализа эффективности и оценке стоимости инвестиционных проектов представлены в табл. 1.
Схема взаимосвязей табличных форм информации показана на рис. 5.
























Таблица 1
Состав и структура информационных потоков















стр. 1
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>