<<

стр. 2
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>























































































Рис. 5. Схема взаимосвязей табличных форм информации

1.5. СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ-БАНКРОТА ПРИ ЕГО САНАЦИИ, ОЗДОРОВЛЕНИИ
В Российской Федерации с 1 марта 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" № 6-фЗ от 8.01.98 г. В рамках этого Закона некоторые предприятия, не достигшие порога полноты экономического бессилия, могут быть подвергнуты комплексу мероприятий в целях улучшения своего экономического, финансового положения. Эти мероприятия комплектуются в одну процедуру, которая называется санацией (оздоровление предприятия-банкрота), т. е. реорганизационная процедура, когда собственником предприятия-банкрота, кредитором (кредиторами), иными лицами оказывается финансовая помощь предприятию-банкроту. Цель санации - предотвращение банкротства и ликвидации предприятия в ходе конкурсного производства путем:
- восстановления финансовой устойчивости фирмы;
- пополнения ее оборотных средств за счет оказываемой заинтересованными лицами помощи.
Круг лиц, которые могут заявить ходатайство о санации, ограничен Законом. Ходатайство о проведении санации может быть подано должником, собственником предприятия-банкрота, кредиторами:
1. Ходатайство о проведении санации может быть подано должником, собственником предприятия-должника, кредитором с соблюдением требований к оформлению заявлений, установленных в ст. 26, 27 настоящего Закона, в Арбитражный суд до принятия им решения по делу.
В тех случаях, когда лица, желающие участвовать в проведении санации, определены до вынесения Арбитражным судом определения по Ходатайству о проведении этой процедуры, в Арбитражный суд представляются списки этих лиц, сведения о них, включая сведения о характере их имущественных отношений с должником, а также их письменное соглашение на участие в проведении санации.
Преимущественное право на участие в проведении санации имеют собственник предприятия-должника, кредиторы, члены трудового коллектива этого предприятия. В случаях, когда кандидатами на участие в санации являются собственник предприятия-должника и/или члены трудового коллектива этого предприятия, они самостоятельно участвуют в санации.
2. Основанием для проведения санации является наличие реальной возможности восстановить платежеспособность предприятия-должника для продолжения его деятельности путем оказания этому предприятию финансовой помощи собственником и иными лицами.
3. В случае, если в течение 36 месяцев повторно подано заявление о возбуждении- производства по делу о несостоятельности (банкротстве) '[Предприятия, Арбитражный суд не вправе выносить определение о проведении санации.
4. В случае удовлетворения ходатайства о санации Арбитражный суд с согласия собственника предприятия-должника и кредиторов объявляет конкурс желающих принять участие в санации. В обязательном порядке конкурс объявляется в том случае, если к моменту вынесения Арбитражным судом определения о проведении санации собственник предприятия-должника и члены трудового коллектива не воспользовались своим преимущественным правом на участие в проведении санации. Объявление о проведении конкурса публикуется должником в Вестнике Высшего Арбитражного суда Российской Федерации за свой счет.
К участию в конкурсе допускаются юридические, в том числе и иностранные, физические лица, а также члены трудового коллектива предприятия-должника.
Заявление на участие в конкурсе подается в Арбитражный суд, объявивший конкурс, в течение месяца со дня опубликования объявления о проведении конкурса.
5. Если по истечении срока подачи заявлений на участие в конкурсе выразивших желание участвовать в санации не окажется, Арбитражный суд выносит определение об отмене проведения санации и принимает одно из решений, предусмотренных в статье настоящего Закона.
6. Не позднее 10 дней по истечении срока заявлений на участие в конкурсе, а в тех случаях, когда конкурс не объявлялся, - не позднее десяти дней после вынесения определения о назначении санации Арбитражный суд рассматривает кандидатуры лиц, выразивших желание участвовать в санации, и определяет лиц, допущенных к участию в ней, о чем выносит определение.
7. В семидневный срок со дня вынесения определения, указанного в настоящей статье, участники санации обязаны провести собрание, на котором они должны выработать соглашение. В соглашении должно содержаться обязательство обеспечить удовлетворение требований всех кредиторов в согласованные с ними сроки, указываются предполагаемая продолжительность санации, согласованное с участниками санации распределение между ними ответственности перед кредиторами, ответственность одного или нескольких участников санации в случае их отказа от участия в санации после ее начала, а также другие условия, которые участники санации сочтут необходимым предусмотреть.
По истечении 12 месяцев с начала санации должно быть удовлетворено не менее 40 процентов от общей суммы требований кредиторов.
Удовлетворение требований кредиторов производится в очередности, установленной в ст. 16 настоящего Закона.
В соглашении не может предусматриваться передача должником основных средств участникам санации.
Участники санации обязаны выполнить принятые обязательства перед кредиторами в полном объеме, и несут за их выполнение солидарную ответственность, если соглашением не предусмотрено иное.
Соглашение передается в Арбитражный суд в течение десяти дней с момента подписания.
8. На основании представленного соглашения Арбитражный суд выносит определение о начале проведения санации в порядке и на условиях, определенных в соглашении, и осуществляет контроль за ее проведением.
9. Продолжительность санации не должна превышать 18 месяцев. Арбитражный суд вправе по ходатайству участников санации, за исключением случаев санации государственных или муниципальных предприятий, продлить срок ее проведения, но не более чем на шесть месяцев.
10. В процессе проведения санации собственник предприятия-должника, любой из кредиторов или члены трудового коллектива предприятия-должника могут обратиться в Арбитражный суд с заявлением о неэффективном проведении санации или о действиях участников санации, ведущих к ущемлению интересов собственника предприятия-должника, либо кредиторов, либо членов трудового коллектива предприятия-должника. Арбитражный суд рассматривает такие заявления и принимает соответствующее решение вплоть до решения о прекращении санации.
11. Санация может быть прекращена в связи с окончанием установленного срока ее проведения, невыполнением требований, предусмотренных в настоящей статье, а также в связи с установленной неэффективностью санации.
В случае прекращения санации Арбитражный суд принимает решение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства.
12. Достижение цели санации дает основание Арбитражному суду для вынесения определения о ее завершении и прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) предприятия. При этом сохраняются все права участников санации, установленные в соглашении о санации.
Следует выдержать обязательный перечень документов, прилагаемых к заявлению в Арбитражный суд:
1) список кредиторов и должников с расшифровкой их дебиторской и кредиторской задолженности с указанием почтовых адресов;
2) бухгалтерский баланс либо заменяющие его документы;
3) документы, подтверждающие направленные кредиторам копии заявления со всеми предложениями;
4) копия платежного поручения, свидетельствующая об уплате госпошлины с соответствующими отметками банка о зачислении пошлины в доход федерального бюджета;
5) другие документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основывается заявление (договоры с кредиторами, по которым наступает срок исполнения денежных обязательств, договоры с контрагентами, свидетельствующие о наличии дебиторской задолженности, документы банка об отсутствии средств на расчетном счете и др.).
Для выполнения подготовительной работы приглашаются эксперты, специалисты аудиторской службы, эксперты-оценщики. Ими готовится независимая экспертная оценка зоны финансового риска и причин банкротства фирмы, предприятия, составляется предварительный ликвидационный баланс, разрабатывается (по необходимости) бизнес-план структурной перестройки, реконструкции и санации фирмы, предприятия. Поскольку по роду деятельности предприятия, попавшие в зону банкротств, могут быть самыми различными, то мероприятия, включаемые в бизнес-план, могут быть самые разнообразные. По видам санация, в зависимости от комплекса и направленности мероприятий, может быть экономическая; структурная; финансовая; технологическая; техническая; экспортно-импортная; юридическая; налоговая; мотивациоиная; маркетинговая и др.
Деятельность независимых экспертов, специалистов-аудиторов, экспертов-оценщиков по подготовке документации о банкротстве (несостоятельности) предприятий определяется в соответствии с действующей нормативно-правовой базой РФ.
В случае попадания фирмы, предприятия за пределы зоны финансовой устойчивости в силу различных внешних или внутренних факторов важно определить свое реальное экономическое положение и в соответствии с этим действовать по оптимальной экономической схеме вывода фирмы из сложившейся зоны банкротства. Разработкой этой схемы будут заниматься заинтересованные в фирме люди: собственники, руководство, привлеченные независимые эксперты, специалисты-аудиторы и другие лица. Действуя в рамках законодательства РФ, они разрабатывают независимую экспертную оценку, бизнес-план санации, предварительный ликвидационный баланс и др. документацию.
Автор в составе группы специалистов участвовал по подготовке документов о банкротстве и санации на некоторых предприятиях г. Ростова-на-Дону и Ростовской области. В качестве примера приводится пакет документов по одному из предприятий Ростовской области: "Независимая экспертная оценка зоны финансового риска и причин банкротства предприятия".
В соответствии с комплексом показателей, характеризующих зону финансового риска, предприятие находится в зоне банкротства с вероятностью 100%:
1. Скорость оборота оборотных средств за 6 месяцев составила 186,4 дня.
2. Коэффициент обеспеченности собственными средствами составил 0.028.
3. Коэффициент текущей ликвидности составил 1.14.
4.Показатель мертвой точки, характеризующий соотношение постоянных и переменных затрат, объем реализации и финансовый результат, выходит по времени за пределы предельного двухлетнего интервала.
5. Просроченные обязательства перед бюджетом составили 1 873,5 тыс. руб.
6. Просроченные обязательства по платежам и услугам, предусмотренные правилами Центрального банка РФ составили 1 652,2 тыс. руб. Основные причины банкротства предприятия:
1. Недостаток собственных оборотных средств в сумме 4 246,6 тыс. руб.
2. Отсутствие уставного резервного фонда в размере 25% от уставного капитала.
3. Значительные расходы, связанные с тем, что акционерное общество, организация являются градообразующим предприятием:
- содержание непромышленной сферы;
- содержание ЖКХ;
- содержание котельной, отапливающей предприятие и жилой фонд города.
4. Не был создан резерв по сомнительным долгам на сумму 0,5 тыс. руб.
5. Не установлен коэффициент амортизации в размере 0.25.
6. Приведена выплата дивидендов по результатам работы в году.
7. Не ставился вопрос об эмиссии акционерного капитала на структурную перестройку в размере 5.0 млн. руб.
8. Проедание фондов социального развития и активов акционерного общества.
9. Не использованы системы налоговых льгот.
10. Не был подготовлен своевременно коллектив к переходу на работу в условиях рынка и др. причины.
Составленный ликвидационный баланс в рыночных ценах показывает, что будут полностью удовлетворены требования первых двух очередей в случае ликвидации предприятия (в соответствии с Законом РФ).
Все вышеизложенное позволяет сделать вывод, что в целях недопущения социального и политического взрыва и экономической катастрофы следует признать, что предприятие является банкротом.
Для недопущения социального и политического взрыва и экономической катастрофы региональному управлению по делам о несостоятельности (банкротстве) предприятий необходимо обратиться в Ростовский областной Арбитражный суд для признания предприятия банкротом, назначения арбитражного управляющего и утверждения бизнес-плана санации после проведения операционного аудита на 18 месяцев.
Закон РФ "О несостоятельности (банкротстве)", вступивший в силу с 1 марта 1998 г., является базой для действия механизма контроля за изменением финансового состояния физических и юридических лиц и объявления их, в случае необходимости, банкротами. В этом законе по главам представлено следующее.
Глава 1. Общее положение (статьи 1-25). Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе. Признаки банкротства. Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей. Рассмотрение дел о банкротстве. Право на обращение в Арбитражный суд. Должник. Обязанности по подаче заявления должника в Арбитражный суд. Ответственность руководителя должника за неисполнение обязанностей по подаче должником заявления в Арбитражный суд. Фиктивное банкротство и преднамеренное банкротство. Кредиторы по денежным обязательствам. Собрание кредиторов. Порядок созыва собрания кредиторов. Порядок принятия решений собранием кредиторов. Реестр требований кредиторов. Избрание комитетов кредиторов. Заинтересованные лица. Арбитражные управляющие. Права и обязанности арбитражных управляющих. Ответственность арбитражного управляющего. Вознаграждение арбитражного управляющего. Процедура банкротства. Объявление должника о банкротстве. Государственный орган по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению.
Глава 2. Предупреждение банкротства (статьи 26-27). Меры по предупреждению банкротства организаций. Досудебная санация.
Глава 3. Разбирательство дел о банкротстве в Арбитражном суде (статьи 28-55). Порядок рассмотрения дел о банкротстве. Подведомственность и подсудность дел о банкротстве. Лица, участвующие в деле о банкротстве. Лица, участвующие в арбитражном процессе по делу о банкротстве. Основания возбуждения производства по делу о банкротстве. Заявление должника. Документы, прилагаемые к заявлению должника. Заявление кредитора. Объединение требований кредиторов. Документы, прилагаемые к заявлению кредиторов. Заявление кредитора Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Заявление налогового или другого уполномоченного органа. Заявление прокурора о признании должника банкротом. Принятие заявления о признании должника банкротом. Возвращение заявления о признании должника банкротом. Меры по обеспечению требований кредиторов. Отзыв должника на заявление о признании должника банкротом. Подготовка дела о банкротстве к судебному разбирательству. Срок рассмотрения дела о банкротстве. Полномочия арбитражного суда. Решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Опубликование Арбитражным судом сообщения о признании должника банкротом, решении арбитражного суда об отказе в признании должника банкротом. Последствия принятия арбитражным судом решения об отказе в признании должника банкротом. Основания прекращения производства по делу о банкротстве. Распределение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим. Рассмотрение заявлений арбитражных управляющих и жалоб кредиторов.
Глава 4. Наблюдение (статьи 56-67). Введение наблюдения. Последствия вынесения Арбитражным судом определения о принятии заявления о признании должника банкротом. Последствия ведения наблюдения. Временный управляющий. Права временного управляющего. Обязанности временного управляющего. Анализ финансового состояния должника. Установление размера требований кредитора. Созыв первого собрания кредиторов. Вопросы, рассматриваемые на первом собрании кредиторов. Решение первого собрания кредиторов о введении внешнего управления. Окончание наблюдения.
Глава 5. Внешнее управление (статьи 68-96). Порядок введения внешнего управления. Последствия введения внешнего управления. Мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Порядок представления кандидатуры внешнего управляющего. Назначение внешнего управляющего. Права и обязанности внешнего управляющего. Установление размера требований кредитора. Распоряжение имуществом должника. Отказ от исполнения договора должника. Денежные обязательства должника в ходе внешнего управления. Регулирование фондов потребления должника. Полномочия комитета кредиторов. План внешнего управления. Продление сроков внешнего управления. Меры по восстановлению платежеспособности должника. Продажа предприятия (бизнеса) должника. Продажа части имущества должника. Уступка прав требования должника. Исполнение обязательств должника собственником имущества должника или третьим лицом (третьими лицами). Отчет внешнего управляющего по итогам внешнего управления. Рассмотрение отчета внешнего управляющего. Утверждение отчета внешнего управляющего Арбитражным судом. Последствия утверждения отчета внешнего управляющего. Расчеты с кредиторами. Погашение требований кредиторов. Порядок прекращения полномочий внешнего управляющего.
Глава 6. Конкурсное производство (статьи 97-119). Общее положение. Последствия открытия конкурсного производства. Конкурсный управляющий. Опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Полномочия конкурсного управляющего. Оценка имущества должника. Конкурсная масса. Имущество должника, не включаемое в конкурсную массу. Счета должника в ходе конкурсного производства. Очередность удовлетворения требований кредиторов. Размер и порядок удовлетворения требований кредиторов первой очереди. Требования по выплате выходных пособий и оплате труда. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. Требования по обязательным платежам. Требования кредиторов пятой очереди. Продажа имущества должника. Уступка права требований должника. Расчеты с кредиторами. Контроль за деятельностью конкурсного управляющего. Отстранение конкурсного управляющего. Отчет конкурсного управляющего. Имущество должника, оставшееся после погашения требований кредиторов. Завершение конкурсного производства.
Глава 7. Мировое соглашение (статьи 120-130). Общие положения. Форма мирового соглашения. Содержание мирового соглашения. Условия утверждения мирового соглашения Арбитражным судом. Последствия утверждения мирового соглашения Арбитражным судом. Отказ в утверждении мирового соглашения Арбитражным судом. Последствия отказа в утверждении мирового соглашения. Недействительность мирового соглашения. Последствия признания мирового соглашения недействительным. Расторжение мирового соглашения.
Глава 8. Особенности банкротства отдельных категорий должников юридических лиц (статьи 131-151). Общее положение. Статус градообразующей организации. Введение внешнего управления под поручительство. Продление внешнего управления по ходатайству органа местного управления. Погашение требований кредиторов в процессе судебной санации. Продажа предприятия. Продажа имущества должника, признанного банкротом. Общее положение о банкротстве сельскохозяйственных предприятий. Наблюдение и внешнее управление. Регулирование банкротства кредитных организаций. Основания признания кредитной организации банкротом. Процедуры банкротства кредитных организаций. Рассмотрение дел о банкротстве страховой организации. Продажа имущественного комплекса страховой организации. Право требования страхователей в случае банкротства страховых организаций. Удовлетворение требований кредиторов пятой очереди. Регулирование банкротства профессиональных участников рынка ценных бумаг. Требования к арбитражному управляющему. Особенности наблюдения. Особенности внешнего управления и конкурсного производства.
Глава 9. Банкротство гражданина (статьи 152-173). Регулирование банкротства граждан. Заявление о признании гражданина банкротом. План погашения долгов. Имущество гражданина, не включаемое в конкурсную массу. Недействительность сделок гражданина. Рассмотрение арбитражным судом дела о банкротстве. Последствия признания гражданина банкротом. Исполнение решения арбитражного суда. Рассмотрение требований кредиторов. Порядок удовлетворения требований кредиторов. Освобождение гражданина от обязательств. Последствия повторного банкротства гражданина. Основания признания индивидуального предпринимателя банкротом. Заявление о признании индивидуального предпринимателя банкротом. Последствия признания индивидуального предпринимателя банкротом. Основания признания крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом. Особенности порядка признания индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом. Особенности внешнего управления крестьянским (фермерским) хозяйством. Внешний управляющий. Конкурсная масса крестьянского (фермерского) хозяйства. Порядок продажи имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Последствия признания крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом.
Глав а 10. Упрощение процедуры банкротства (статьи 174-180). Банкротство ликвидируемого должника. Особенности рассмотрения дела о банкротстве ликвидируемого должника. Последствия отказа от ликвидации должника в порядке банкротства. Особенности подачи заявления о признании отсутствующего должника банкротом. Рассмотрение дела о банкротстве отсутствующего должника. Распределение выручки. Применение положений о банкротстве отсутствующего должника.
Глава 11, Добровольное объявлениео банкротстве должника (статьи 181-184). Основания и условия добровольного объявления о банкротстве должника. Порядок добровольного объявления о банкротстве должника и его ликвидации. Возражения кредиторов против ликвидации должника. Ответственность за нарушение порядка ликвидации должника.
Глава 12. Заключительные и переходные положения (статьи 185-189). Введение в действие настоящего Федерального закона Арбитражным судом. Банкротство организаций осуществляющих незаконную деятельность по привлечению денежных средств граждан. Особенности банкротства отдельных категорий должников.












Глава 2. ОСНОВЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

2.1. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФОРМИРОВАНИЯ ПРАВОВОЙ БАЗЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

2.1.1. Законодательство, стандарты оценочной деятельности, сертификаты оценки за рубежом

Нормативно-правовое регулирование недвижимости, имущества, нематериальных активов и других видов активов связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как "наиболее полное господство над вещью". Однако эта первоначальная установка претерпела различные изменения и ограничения прав собственности на различные виды активов и преимущественно в отношении права собственности на землю. Нормативно-правовое регулирование различных активов связано с их экономическим смыслом, экономической наполняемостью этих категорий оценочной деятельности. С этой точки зрения, например, недвижимость, обладает экономической стоимостью и значимостью только потому, что она удовлетворяет определенные потребности и желания людей. Именно полезность недвижимости (т. е. ее возможность удовлетворять определенные потребности людей) и соответственно желание обладать ею и создают стоимость недвижимости. Хотя земля приобретает стоимость только тогда, когда в ней испытывается нужда и имеются возможности ее использования, возникающая стоимость земельного участка не ограничивается пожеланием отдельного лица, владеющего этой недвижимостью. Стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на тех, чье благосостояние может зависеть от использования недвижимости. Другой объект оценки - земля - являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой существования человечества.
Оценочная концепция земли включает представления о земле из всего многообразия дисциплин, связанных с землей. Только понимание всех концепций в совокупности (география, юриспруденция, социология, экономика) позволяет создать основу и базовые значения, на которых и основывается теория и практика оценки.
Понятие стоимости является основным элементом при анализе жилищной недвижимости. Для того чтобы определить стоимость любого вида имущества, в первую очередь необходимо хорошо понимать теорию стоимости. Эта теория базируется на следующих фундаментальных понятиях: ожидание, изменение, спрос и предложение, замещение, сбалансированность и внешние факторы. Оценщику необходимо хорошо понимать и другие основополагающие теории, такие как лучшее и наиболее эффективное использование, понимать характер сил, влияющих на стоимость недвижимости (социальных, экономических, политических и экологических), и факторов стоимости (полезность, дефицитность, желаемость и эффективная покупательная способность). Именно обширные знания обеспечивают основу для проведения компетентной оценки и анализа событий и мотиваций, воздействующих на стоимость жилищной собственности.
Существуют определенные понятия земли и недвижимости (географическое, юридическое, социальное, экономическое). Географическая наука фокусируется на описании физических характеристик и важности их сочетания для отдельно взятого региона.
Земля подвергается воздействию множества процессов. Протекающие внешние физические и химические процессы видоизменяют земную поверхность; биологические процессы влияют на распределение по поверхности земли различных форм жизни; социально-экономические обуславливают распространение и развитие среды обитания человека и его деятельность на земле. Эти процессы влияют на пригодность земель и тем самым на характер землепользования. Предметы географических исследований имеют для оценщиков важное значение. Важность учета физических свойств земли - климата, геологии, почв, воды и растительности, также является очевидной. Следует подчеркнуть значение таких элементов, как ресурсная база, местоположение промышленных объектов, существующие и потенциальные рынки.
Юридическая концепция недвижимости. Сущность юридической концепции недвижимости более сложна, чем обычно многие себе представляют. Согласно определению она [25, с. 26] "включает не только землю или почву, но и все то, что связано с землей, независимо от характера природы, например, деревья и растения, или влияние общества, например, дома и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней. Так, согласно юридической теории, участок земли состоит не только из части земной поверхности, но представляет собой как бы конус, вершина которого помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность до пограничных линий участка и идут далее вверх до неба (бесконечности)".
Законы, принятые Конгрессом в 1926 и 1938 гг., предоставляют Федеральному правительству США полный суверенитет над воздушным пространством страны.
Существует множество терминов, описывающих землю и все, что на ней находится (естественные и привнесенные человеком объекты).
Недвижимость. Недвижимое имущество. Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней).
Право собственности. Синонимична с правами, которые используются в теории "комплекса прав". Она включает права на будущие доходы от владения экономическими преимуществами.
Движимость, неземельная собственность (чэтл). Юридический термин, определяющий любой набор прав, отличный от безусловного права собственности на недвижимость. Чэтлы обычно рассматриваются как личное имущество.
Движимость, соединенная с недвижимостью (фиксчерс). Материальные предметы, бывшие ранее личным имуществом и прикрепленные или установленные на земле или размещенные в постройках так, что они превратились в часть недвижимости. Из зарубежного опыта основными свойствами недвижимости являются ее неподвижность и материальность. Недвижимостью является земля и все предметы, постоянно и надежно с ней связанные, природным ли образом или благодаря действиям людей. Поэтому недвижимая собственность включает в самом широком смысле все материальные элементы недвижимости плюс нематериальные атрибуты, представляющие права собственности. Оценщик всегда связан с недвижимой собственностью, так как расчет стоимости, сделанный для оценки, включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования недвижимости.
Различные социальные концепции недвижимости. Так как физические характеристики и юридические ограничения все в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Поскольку предложение земли ограничено, спрос на землю в современном американском обществе стимулирует ее более интенсивное использование. Как природное богатство, земля защищается на благо общества. Однако так как земля представляет собой сырьевой рыночный товар, владение и распоряжение землей, ее использование регулируются таким образом, чтобы исключались незаконные сделки, а также нарушение личных прав.
Ограничения, которые может устанавливать общество для защиты публичных интересов, включают строительные ограничения, систему зонирования, законодательства по застройке и развитию территории, а также по контролю за окружающей средой. Последнее включает положения, запрещающие загрязнения воздуха и воды через канализационные системы, выбросы пыли и химических отходов, превышение допустимого уровня шума и т. д., забота о сохранении естественного состояния окружающей среды позволила ввести некоторые ограничения, обеспечивающие защиту пресных водоемов, пляжей и водных путей.
Экономические концепции недвижимости. Прежде всего земля представляет физическую субстанцию, на которую распространяются имущественные права, законодательно ограниченные на благо общественных интересов. Далее, земля является важным источником благосостояния. С точки зрения экономики, благосостояние измеряется в денежном выражении или меновой стоимости. Земля и ее продукты имеют экономическую стоимость только в том случае, если они конвертируются в товары или услуги, которые полезны, желаемы и оплачиваемы потребителями. Экономическое понятие земли как источника благосостояния и объекта стоимости является базовым в теории оценки.
Концепция недвижимости в теории оценки. Географические, юридические и экономические концепции земли в совокупности должны найти отражение в теории оценки недвижимости. Земля, включающая по юридическому определению все, прочно с ней связанное, составляет недвижимость. Оценщик определяет стоимость недвижимости как физического объекта, так и все связанные с ней права.
Права и интересы в недвижимости могут подразделяться на публичные и частные. Публичные права включены в комплекс прав на недвижимость. Частные права могут в дальнейшем классифицироваться как неделимые частичные права или права, разделяемые на основе физического раздела имущества.
Общественные права, из зарубежного опыта, базируются на теории "комплекса прав", которая предполагает, что собственность на недвижимое имущество можно сравнивать с пучком веток, где каждая ветка представляет различное и отдельное право или привилегию на владение. Эти права, неразрывно связанные с недвижимостью, гарантируются законом, но одновременно существуют и некоторые законодательные ограничения данных прав: право занимать и использовать недвижимость, продавать ее полностью или частично, завещать или передавать по наследству, сдавать в аренду либо передавать по контракту на определенный срок права на получение прибыли от занятия или использования ("бенефициарные интересы") или вообще ничего с ней не делать. Различают следующие категории этой теории.
Полное (абсолютное) право собственности - наиболее полная степень владения недвижимым имуществом, однако и оно включает некоторые ограничения и оговорки и соответственно не гарантирует неограниченного использования всего комплекса прав. Эти права и привилегии ограничены пятью властными полномочиями правительства:
1. Пожизненное владение имуществом - собственность на недвижимость в течение некоторого неопределенного периода времени, например, в течение жизни владельца (не типично для США).
2. Налогообложение, исчисляемое в процентах от стоимости имущества (Ad valorem taxation), является правом государства (штата) вводить налогообложение и взимать налоги, меняющиеся в зависимости от оценочной стоимости имущества. Оно представляет собой обязательные сборы . со всех собственников недвижимости для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг. Оно также включает специальные оценки тех преимуществ, которые получают владельцы недвижимости от использования общественных благ. Обычно преимущества от использования таких благ включаются в сумму взимаемого налога на недвижимость.
3. Право правительства приобретать за определенную компенсацию недвижимость для общественных нужд. Право, закрепленное за правительством на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность путем судебного разбирательства (в случае несогласия владельца) с выплатой справедливой (рыночной) компенсации. Определение того, что составляет общественную выгоду или благо, могут давать полуправительственные или государственные организации, такие как жилищная администрация или коммунальные службы.
4. Полицейское право. Право регулирования имущественных отношений для обеспечения безопасности, здоровья, моральных устоев и общего благосостояния общества путем введения зональных ограничений (распоряжений), законодательства, дорожного движения и других ограничительных мер, таких как законодательство "О добросовестном жилищном строительстве".
5. Выморочное имущество. Возвращение государству права собственности (владения) в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии известных законных наследников.
Действуют и частные права. В дополнение к контрольным функциям и ограничениям, устанавливаемым 4 государственными полномочиями, могут вводиться в действие положения, по которым может ограничиваться дальнейшее использование передаваемого имущества. С помощью частных юридических документов, скрепленных подписью и печатью, в которых излагаются соглашения, обязательства, права (выполнение их может быть истребовано в судебном порядке), владельцы могут ограничивать использование имущества, устанавливать ограничения на строительство, регулировать процент застройки земельного участка и контролировать использование недвижимости иными способами.
Федеральное, штатное и местное законодательство о добросовестном жилищном строительстве гарантирует частным лицам право приобретать, продавать, арендовать, сдавать в аренду или передавать имущество или право на владение имуществом, не подвергаясь дискриминации по расовому признаку, цвету кожи, религиозным убеждениям, полу или национальной принадлежности.
Различают следующие имущественные права:
• Единоличная собственность. Имущественные права, которыми владеет один человек, в отличие от коллективного владения.
• Пожизненные имущественные права. Права на владение недвижимостью, которые исчезают со смертью владельца. Имеется в виду титул, передаваемый пожизненно отдельному лицу.
• Право на недвижимость, устанавливаемое по закону. Эти права на владение создаются на основе закона и включают вдовью часть наследства - право жены на часть недвижимости умершего мужа; право вдовца при наличии детей на пожизненное владение имуществом умершей жены и супружеская собственность, где каждый супруг владеет 1/3 частью супружеского имущества.
Наряду с имущественными правами существуют неделимые права (имущественные интересы). Раздел доходов или производимых продуктов возникает в том случае, когда владение осуществляется на основе неделимых интересов, таких как право совладения или совместное правo распоряжения недвижимостью. Некоторые совладения создаются для того, чтобы контролировать передачу одному владельцу имущества другого в случае смерти одного из них. Другие позволяют объединить средства нескольких лиц для покупки недвижимости, которая не по карману каждому из них в отдельности. Совладение может возникнуть даже при отсутствии намерения собственников стать совладельцами. Приведем несколько примеров наименований совместного владения из зарубежного опыта:
* Собственное владение. Никогда не возникает случайно. Четко выраженное желание и стремление создать собственное владение плюс время, титул, распоряжение и интерес должны существовать до того, как возникнут правоотношения по совместному владению и правом пережившего наследника одного из совместных владельцев.
* Супружеская общность имущества. Наиболее распространенная форма совладения или партнерского владения, возникающая на основании договоренности между мужчиной и женщиной, которые являются на этот момент супругами.
* Совместное имущество, т. е. приобретенное мужем и женой в период совместного проживания, принадлежит им обоим и представляет неделимый интерес, независимо от того, сколько средств вложил в него каждый из супругов.
* Совместное владение. Часто возникает в случае смерти владельца без завещания при наличии нескольких наследников. Также оно возникает в случае развода, когда супруги не предприняли специальных действий по переоформлению прав на недвижимое имущество, которым они владели в браке.
* Земельный траст. Титул собственности, которым владеет попечитель, обычно банк или трастовая компания, в интересах частичных владельцев.
* Полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью. В товариществе с ограниченной ответственностью партнеры делят чистую прибыль и другие доходы пропорционально своим вкладам и производят амортизационные отчисления в соответствующих пропорциях, но не имеют права голоса при принятии управленческих решений и не несут соответствующей индивидуальной ответственности.
* Многоструктурная собственность на недвижимость (кондоминиум). Кондоминиум представляет форму владения, которая включает разделение имущества на отдельные элементы и элементы общего порядка. Кондоминиум организуется посредством декларации или договора о создании кондоминиума.
* Кооперативная собственность. Представляет форму владения, при которой образовывается корпорация для получения титула на все имущество целиком. Ее создание обычно финансируется с помощью полной ипотеки на все имущество. Каждому держателю акций на определенный срок передается право на аренду единицей недвижимости, которое оговаривается рядом условий и обязательств по их использованию, субаренде и продаже.
* Корпоративная собственность. Означает разделение доходов. Один из недостатков корпоративного владения недвижимым имуществом состоит в трудности прямого установления размеров отчислений для налогообложения каждого владельца корпоративного пая.
* "Таймшер". В последние годы началась интенсивная торговля частичными правами на недвижимость, которые имеются у отдельных лиц на основе общего владения рядом этих лиц недвижимостью при праве каждого из них распоряжаться определенной частью в течение фиксированного отрезка времени.
* Синдикат. Популярный способ разделения имущественных интересов (синдикат имущества). Синдикат представляет собой закрытое или открытое товарищество, которое аккумулирует средства для разработки и реализации проектов развития недвижимости.
Физическое разделение предусматривает:
* Горизонтальное и вертикальное разграничения. Горизонтальное разграничение представляет описание наземных границ владения. Вертикальное разделение касается разграничения прав на воздушное и подземное пространство. Права на подземные ресурсы в форме прав на нефть или полезные ископаемые обычно передаются в аренду или продаются.
* Право на воздушное пространство. Обычно вертикальные границы участков, расположенных над поверхностью или под нею, могут считаться вертикальными границами участка недвижимости. Полезная высота или глубина куба (подразделенного на куски) ограничивается лишь практическими соображениями инженерного и экономического порядка (лучшее и наиболее эффективное использование) и зонированием.
* Право на водные ресурсы. Проведение границы по телам текущих водоемов (рек, прудов) предоставляет владельцам право пользоваться водными ресурсами этого водоема. Такие права обычно именуют правами владельца прибрежной полосы. Проведение границы по крупным водным объектам, таким как море или озеро, производится в соответствии с прибрежным правом, которое позволяет владельцу использовать или распоряжаться этим водным объемом.
* Право на минеральные ресурсы. По аналогии с правами на воздушное пространство и иными видами прав правами на минеральные ресурсы можно владеть, продавать их, покупать и передавать другой стороне для получения прибыли.
* Право на получение прибыли. Представляет право на участие в доходах от недр или разработку земли другого лица.
* Лицензия. Представляет персональное право на пользование землей другого лица, передаваемое по контракту (лицензия не предусматривает передачу титула (прав на недвижимость)).
* Сервитут ("измент", ограниченное вещное право). Невладельческий интерес одного лица на землю другого лица таким образом, что первое лицо имеет право частичного использования такой земли для специальных целей. Такие интересы создаются для того, чтобы обеспечить доступ к другому участку земли, будь то общественная или частная земля.
* Залог. Владелец может выдавать документ о праве на его имущество другому лицу под обеспечение долга. Такие залоги попадают в категорию добровольных и принудительных. Добровольные залоги свободно выдаются владельцем имущества, как, например, ипотечный заклад. Принудительные залоги создаются на основе действия законодательства, и их примерами могут быть автоматический, залог под налог на собственность, залог под судебное решение.
* Передаваемые права на развитие. Это понятие возникло в сфере недвижимости в 70-е гг. Передаваемое право на развитие представляет право, которое не может быть использовано земельным собственником, но может продаваться землевладельцам другой местности.
Арендные права представляют другую разновидность частичных интересов в недвижимом имуществе и могут подразделяться на два вида:
* Права арендодателя. Собственник может сдать свою недвижимость в аренду, передавая право на распоряжение, но, сохраняя титул на свое имущество, переходящее в аренду, включая право вновь вступать в распоряжение недвижимостью после истечения срока аренды (так называемые обратные права).
* Права арендатора, или владельческий интерес. Ими является комплекс прав, включая права на занятие и распоряжение имуществом, которые передаются от собственника имущества к арендатору. Обычно это осуществляется на основе договора аренды, разрешения, концессии или контрактов иного типа (права противопоставляются интересам землевладельца).
При оценке всегда необходимо точно знать, какие права имеются в виду. Для уточнения этого оценщик обычно обращается к юридическим документам. При их отсутствии может возникнуть необходимость в дополнительной юридической экспертизе. Поэтому оценщик должен иметь ясное представление об объеме и характере имущественных прав, а также знать наиболее распространенные способы их применил и передачи имущественных прав.
Широкий европейский опыт оценочной деятельности представляет совокупный результат в виде Европейского Стандарта Оценки для стран Европейского Союза и рекомендован членам Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA). Действующий Европейский Стандарт Оценки предусматривает иллюстрацию только небольшой части различий, которые существуют в законодательстве и практике различных стран Европейского Союза. Важным является необходимость быть очень внимательным при изучении или сравнении оценок, проведенных в странах Европейского Союза, имеющих различное законодательство и различную практику.
Одним из ведущих принципов TEGOVA является продвижение общих стандартов оценки. Тем не менее, различия неизбежно появляются частично из-за уже укоренившейся практики, частично из-за различий в законодательстве. Различия в практике, связанные с методологией оценки, постепенно исчезают, так как бизнес в сфере недвижимости становится все более международным. Различия в законодательствах сохраняются, и эта область гармонизируется более медленно.
Гибкость нерегулируемого рынка недвижимости приводит к более динамичному и инновационному развитию практики оценки, но факт наличия небольшого количества законов в области оценки приводит к тому, что законодательный контроль в этой области ограничен. Однако близость рынка недвижимости к другим рынкам капитала, а также большие деньги, присутствующие на этом рынке и создающие потенциал для мошенничества, предполагают серьезное внимание к проблеме создания гармонизированного стандарта определения стоимости.
Законы Германии, регулирующие вопросы оценки при кредитовании под залог недвижимости и инвестициях [26, с. 129]. Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.
В отношении ипотечного залога в соответствии с разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBG) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки. Эти инструкции должны утверждаться The Banking Supervisory Authorities. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество продающихся на международном рынке закладных (Pfandbriefe), что делает доступными методы оценки для международной проверки. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. Процедуры оценки, которые в случае применения приближаются к рыночной стоимости, разработаны для защиты инвесторов от мошенничества и содержатся в законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften), от 1977г.
Действующий в Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte, или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Законом,утверждаются три метода оценки:
• сравнения стоимости;
• инвестиционного дохода;
• оценочной стоимости замещения.
Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод остаточной стоимости замещения. Немецкие процедуры предусматривают четкое решение проблем, связанных с устареванием зданий. The Banking Supervisory Authrities утвердили применение методов оценки стоимости, установленных в федеральном законе об оценке.
Федеральный закон Германии об ипотеке определяет стоимость для целей обеспечения кредитных обязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога в соответствии с Директивой ЕС не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при "нормальных" условиях рынка. Для целей оценки сумма, которую предлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание не принимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своему смыслу к оценке ценности, чем к рыночной стоимости. Тем не менее на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночной сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.
Методы оценки в Испании [27, с. 131]. Местный рынок оценки для целей определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость, и для страховых компаний ограничен зарегистрированными оценщиками, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об оценке от 1994 г. Определение термина "рыночная стоимость" отличается от определения Европейских Стандартов, так как в него введено понятие обоснованности, и это понятие, как ив немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа расчетливости, хотя в некоторых местах ему не хватает точности: "Рыночная стоимость - это чистая сумма, которую продавец может обоснованно ожидать получить от продажи недвижимости на дату оценки в предположении адекватного маркетингового периода и при допущении, что существует по крайней мере один потенциальный покупатель, корректно информированный о характеристиках здания, а также, что покупатель и продавец действуют свободно и без принуждения".
Испанским оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать часть арендной платы, которая превышает рыночный уровень. Содержание ипотечного законодательства требует установления среднего благоразумного уровня цены, который далее ограничивается определенными руководствами по оценке, включающими, например, публикуемые ежегодно минимальные коэффициенты капитализации для оценок, проводимых на этой базе.
В отношении методологии можно сказать, что в Испании приняты основные признанные методы определения стоимости, хотя декретом к ним предъявляются определенные требования:
1. Метод сравнения стоимости - основанный, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.
2. Метод восстановительной стоимости или остаточной стоимости замещения с учетом валовой стоимости замещения, 'износа и стандартно установленного срока жизни.
3. Методы с применением техники остатка, применяющийся для оценки участков земли и объектов недвижимости в процессе строительства, которые основаны на рыночной стоимости за минусом всех расходов на строительство.
4. Метод капитализации, или дисконтирования, денежных потоков.
Методы оценки в Великобритании [27, с. 132]. В Великобритании оценка для личных целей клиента может проводиться любым человеком. Однако для целей финансовой отчетности в соответствии с различными кодексами и законодательными актами оценка может проводиться только квалифицированными оценщиками, которыми являются Chartered Surveyors, члены Incorporated Society and Auctioneers либо члены Institute of Revenues Rating and Valuation. Внутренние нормативные акты правительства и других органов могут также ограничивать круг лиц, которым разрешается проводить оценку.
Практические рекомендации, которые приведены в RICS Appraisal and Valuation Manual, являются обязательными для всех вышеуказанных оценщиков. Это руководство основано на всех законодательных и иных требованиях и устанавливает определение рыночной стоимости и других баз оценки. Хотя, как и в случае с Германией и Испанией, существуют специфические требования закона в этой области, различие с Европейскими Стандартами Оценки очень мало. В частности, Великобритания адаптировала определение рыночной стоимости, принятое TEGOVA/FVSC. Однако основной упор сделан на текущую рыночную стоимость в обмене, которую можно легко проверить или доказать. Единственным исключением является разработка в сотрудничестве с British Bankers Association специальных определений, использующихся при оценке залогового обеспечения. В ситуации, когда рынок очень неустойчив и быстро меняется, банкиры хотят знать, если им придется в будущем продавать объект недвижимости, представленный в качестве залога, то сколько они смогли бы получить. В результате этого была принята концепция расчетной стоимости реализации, которая отличается от рыночной стоимости только тем, что предполагает достаточный период рыночной экспозиции и продажу в будущем. Вариантами данной базы оценки является расчетная стоимость ограниченной реализации или расчетная стоимость ограниченной реализации при существующем использовании как работающего предприятия, оцениваемого в соответствии с его коммерческим потенциалом. Эти варианты отличаются от первого допущением о неадекватном маркетинговом периоде, что в некоторой степени подобно стоимости при вынужденной продаже. Таким образом, эти "оценки" представляют собой краткосрочный прогноз. В любом случае рекомендуется в отчете указывать также и рыночную стоимость.
В рамках действующего Европейского Стандарта Оценки разработаны стандартные методы оценки, стандартные формы отчетов о проведенных исследованиях, анализе и полученных оценках. Оценщики должны делать различие между оценками стоимости, основанными на объективной рыночной оценке, характеризуемой стоимостью в обмене, и нерыночными оценками, или расчетом ценности. При представлении отчета следует неукоснительно соблюдать принцип "прозрачности" и использовать подробные допущения. TEGOVA признает, что методы оценки в Стандарте описаны не детально. Как таковой этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики оценки. Основной целью настоящего Европейского Стандарта Оценки является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета подробно описывать методы оценки, допущения, исходные данные и расчеты.
Определение метода оценки [27, с. 152]. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/ЕЭС) метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать. методам, которые являются общепризнанными или признаны Insurance Supervisory Authorities, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/ЕЭС) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам. В периоды между отчетами методы оценки обычно не меняются. Рекомендуется следовать этой практике всегда, когда определение стоимости проводится для общественных целей и во многих других случаях. Принятая методология будет отражать цель оценки и/или тип недвижимости. Объекты недвижимости можно разделить на следующие категории в зависимости от типа объекта и цели оценки:
• инвестиционная недвижимость;
• участки под застройку (девелопмент);
• специализированные активы корпораций;
• недвижимость, оцениваемая на базе производственных показателей бизнеса, - коммерческая недвижимость;
• земля и здания, занятые самим владельцем;
• недвижимость как объект залогового обеспечения кредита.
Стандартная методология. Точное применение стандартных процедур может различаться в разных странах Европейского Союза в зависимости от особенностей их законодательства, фискальной системы и рыночной ситуации. Хотя и существует тенденция гармонизировать подходы, было бы нереально не принимать во внимание местные условия. В настоящее время в основном используются следующие процедуры:
• сравнение стоимости;
• капитализация арендного дохода;
• дисконтирование денежных потоков;
• техника остатка;
• остаточная стоимость замещения.
Широко используется сравнение стоимости в отношении объектов недвижимости, занятых самим владельцем, или незанятой жилой недвижимости, когда полезная площадь и связанные с ней элементы часто анализируются на основе коэффициентов, полученных путем анализа большого количества сделок. Для оценки участков под застройку, коммерческой недвижимости и помещений, занятых бизнесом владельца, этот метод чаще используется в качестве вспомогательного для проверки результатов использования других, более сложных и, следовательно, более "изменчивых" методов. Капитализация арендного дохода - это традиционный подход к оценке инвестиционной недвижимости. Он более широко используется там, где легко получить информацию об арендной плате и отдаче (прибыли). Преимуществом этого метода является широкая известность для оценщиков и простота, но его часто подвергают критике за то, что определение коэффициента капитализации в значительной степени зависит от субъективных оценок и субъективного опыта оценщика, поэтому бывает трудно объяснить клиенту преимущества применения этого метода. Основополагающий принцип его заключается в том, что коэффициент капитализации принимается равным годовой внутренней норме прибыли (IRR) постоянного денежного потока, что не отличается от дисконтирования денежного потока. Коэффициент капитализации не явным образом отражает рост арендного дохода, устаревание и цену перепродажи, что при дисконтировании денежного потока выражено в явном виде.
Дисконтирование денежного потока позволяет избежать вышеназванных проблем. В своей основе он состоит либо из дисконтирования каждого потока дохода (и издержек) в период инвестиции по определенной норме дисконтирования для получения чистой настоящей стоимости ' (NPV), либо из анализа позиций денежных потоков для установления внутренней нормы прибыли (IRR) при заданной цене покупки и других рыночных допущениях. Чистая настоящая стоимость (NPV) может быть установленная на основе ясных допущений, учитывающих ожидаемые изменения, рост арендной платы, ставки процента, расходы и т. д., на базе, которая позволяет проводить сложные вычисления, применяемые, например, при анализе строительных проектов, для оценки недвижимости на основе производственных показателей бизнеса и для оценки бизнеса. Этот метод все более широко используется как для рыночных оценок, так и для анализа конкурирующих проектов или инвестиционных возможностей и при определении ценности.
Доступность коммерческих баз данных, полученных в результате исследований коммерческой информации, а также информации в сетях, позволяет использовать методы, основанные на четких обоснованных допущениях. Таким образом, качество данных очень сильно влияет на достоверность мнений об оценке. Разработка компьютерных пакетов программ, включая функции IRR и NPV, дает инструмент, который позволяет оценщику проводить оценку в терминах анализа инвестиций, обеспечивая, таким образом более ясную оценку.
Техника остатка является широко используемым оценочным подходом наряду с процедурой остаточной стоимости замещения в отношении участков под застройку. Он лучше всего подходит для оценки простых проектов, когда завершение строительства предполагается в короткие сроки. Этот метод состоит в установлении конечной стоимости проекта по его завершении и сдаче готового объекта в аренду (или его заселении) с вычетом всех расходов, связанных с завершением строительства, сдачей в аренду или продажей с дисконтированием на дату оценки. Процедура остаточной стоимости замещения состоит в определении валовой стоимости строительства и вычитании сумм, отражающих возраст объекта недвижимости, его экономическое, материальное и технологическое устаревание. Эта процедура обычно не считается рыночной, чтобы быть использованной для установления стоимости в обмене. Однако она широко используется для специальной недвижимости или существует, за исключением гипотетического предложения самого владельца, и недвижимость обычно может быть продана как часть бизнеса.
Процедуры составления отчетов. Метод или методы оценки всегда должны быть указаны в Отчете об оценке в Сертификате оценки. Во многих случаях, когда оценка требуется для целей определения залогового обеспечения кредита, хорошей практикой является включение в отчет расчетов, на основе которых оценщик получил мнение о стоимости. В отчете должны быть перечислены и объяснены все допущения, на основе которых получено данное мнение. Чем более сложной является оценка, тем большее внимание следует уделять гарантированное(tm) того, что клиент правильно понял логику мнения оценщика, что достигается представлением четкого, ясного, без лишних деталей отчета, соответствующего требованиям Европейских Стандартов Оценки.
Необходимо быть особенно осторожным при проведении анализа дисконтированного денежного потока и применении техники остатка, так как в обоих этих методах присутствует большое количество переменных, изменение которых может значительно повлиять на конечный результат оценки. Оценщик несет ответственность за то, чтобы используемые им данные отражали текущую рыночную ситуацию и тенденции рынка. Рыночная стоимость, рассчитанная дисконтированием денежных потоков, должна подтверждаться рыночными данными, а допущения должны основываться на рыночных данных в отношении именно этого вида недвижимости. Рыночная стоимость, основанная на дисконтировании денежного потока, должна базироваться на объективной оценке ожиданий участников рынка, а также на фактических рыночных данных. В отчете об определении стоимости должны быть отражены допущения, а также приведены данные, на которых основывался анализ.
Оценщик может использовать программы, созданные им самим, либо воспользоваться готовым программным обеспечением для получения отчетов, в которых отражались бы денежные потоки, внутренняя норма прибыли, чистая настоящая стоимость или конечная стоимость. В обоих случаях оценщик несет ответственность за контроль качества, исходную информацию, а также принятые допущения, которые используются в самой программе.

2.1.2. Европейские сертификаты оценки и кодексы практики измерения и поведения оценщика
Сформулированные в Европейских Стандартах Оценки [27, с. 122-128] сертификаты оценки по способу изложения и языку должны представлять ясное, недвусмысленное мнение с представлением достаточного количества деталей для того, чтобы были отражены все ключевые моменты, и не могла возникнуть основа для неправильного понимания реально существующей ситуации с данным имуществом.
Принципы составления отчета [27, с. 122]. Сертификаты об оценке часто требуются при составлении финансовых отчетов, а также для других коммерческих целей, когда вполне подходит сокращенная форма полного отчета об оценке. Сертификат, тем не менее должен содержать достаточную информацию, содержащую четкое определение базы оценки и все другие относящиеся к делу моменты, для того чтобы пользователь сертификата не был введен в заблуждение. Отчет должен быть объективным, и оценщик, несмотря на гарантии отсутствия существования конфликта интересов, включая внутрифирменный контроль, не должен испытывать давление со стороны клиента. В соответствующих случаях, когда репутация оценщика в отношении его объективности подвергается риску, он должен отказываться от выполнения работы. Форма используемого сертификата будет зависеть от данной клиентом оценщику инструкции и исходя из целей выполнения оценки. Рекомендуется, чтобы Сертификат оценки содержал, как минимум, следующие позиции: инструкции, дату и цель оценки; базу оценки, включая тип и определение стоимости; тип владения и классификацию оцениваемого имущества; идентификацию оцениваемого имущества и его местоположения, дату и глубину проведенного обследования; законы и нормативные акты, в рамках которых проводилась оценка; особые допущения и ограничивающие условия; установки, машины и оборудование; заявление о соответствии Европейским Стандартам Оценки; прочие моменты, имеющие отношение к определению стоимости.
Ниже приводится более подробное, но далеко не исчерпывающее пояснение вышеперечисленных моментов. Оценщику рекомендуется прочитать соответствующие разделы настоящего руководства для более детального комментария, а также принять во внимание ниже перечисленные позиции терминов.
Инструкция - имя клиента и имя инструктирующей стороны, если они разные, Цель или цели оценки плюс особые допущения, если таковые имеются, и в качестве приложения - копия условий найма.
Период времени - должна быть установлена дата оценки и обследования объекта недвижимости. Эта дата всегда должна совпадать с последней датой формального написания отчета или быть более ранней.
Идентификация - следует указать объект оценки, источники и сущность информации, касающейся вида владения, юридических обременении, планировочных аспектов использования земли, лицензирования и других технических и экономических аспектов данной недвижимости.
Должны быть приведены и объяснены все принятые допущения, а также указана информация, которая требует проверки. К отчету должен быть Приложен перечень оборудования, установок, машин и механизмов, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями.
Адреса и стоимости - если сертификат оценки относится к нескольким объектам недвижимости, оценщик может посчитать удобным, отразить это в перечне, приложенном к сертификату. В этом случае сумму оценок желательно показать в самом сертификате. Адреса и идентификацию объектов недвижимости следует иллюстрировать. Отрицательные стоимости объектов должны быть отражены в перечне и оформлены в виде сводки, однако их не следует противопоставлять предыдущей оценке имущества в этой же категории. Если оценщику было дано задание определить стоимость недвижимости, которая является торговым имуществом, его стоимость должна приводиться в отдельном перечне. Для целей финансовой отчетности перечень к сертификату обычно подразделяют на четыре нижеприведенные категории: недвижимость, занятая владельцем для целей своего производства; инвестиционная недвижимость для целей генерации дохода или прироста капитала; недвижимость, избыточная для потребностей бизнеса; торговые запасы, обозначаемые как текущие активы.
База оценки - следует продекларировать базу(ы) оценки, применяемые методы оценки и распределение недвижимости по категориям внутри одного портфеля. Таким образом, выполняется ли оценка на базе рыночной стоимости или на другой признанной базе, или выполняется ли расчет ценности - это должно быть ясно установлено вместе с ограничивающими условиями и принятыми определениями. Кроме того, необходимо четко описать используемую методологию и, если это необходимо, включить сами расчеты, при проведении которых использовался анализ чувствительности, анализ риска и/или анализ производственных I показателей.
Соответствие Европейским Стандартам Оценки - необходимо указать соответствие стандартам, включая статус оценщика, а также статус специалистов и консультантов, принимавших участие в данной работе, особые допущения, принятые при оценке стоимости, наличие каких-либо отношений с клиентом или наличие какого-то отношения к оцениваемой недвижимости, ограничивающие факторы, меры для устранения недостатков, а также в исключительных случаях согласованные, но раскрытые и не вводящие в заблуждения отклонения от стандартов.
Состояние недвижимости и вопросы экологии - следует отметить, было ли произведено обследование конструкций зданий или обследование участка, или иное другое обследование, а также проводилось ли исследование на наличие токсичных или иных вредных веществ или других существующих или скрытых дефектов. Следует отметить, проводилось ли определение стоимости при допущении отсутствия загрязнения или были выполнены формальные исследования окружающей среды и технического состояния зданий. Кроме того, необходимо отметить, в какой мере оценщик принимал во внимание информацию о существующих фактах, представленных клиентом или другими специалистами, делал ли он запросы, касающиеся вышеописанных фактов, или запросы о возможном существовании особых сейсмических или климатических условий, или наличии вредных веществ. Отсутствие детальных исследований требует выражения позиции по этому поводу.
Оценка риска - в случае оценки для залогового обеспечения кредита или в других случаях, когда изменчивость рынка существенна, оценщик должен высказать свои соображения по поводу риска, а также по поводу того, подходит ли оцениваемое имущество в качестве залога с учетом условий предоставления кредита.
Схемы оценки - некоторые типы оценок и расчетов ценности требуют ясной схемы, показывающей детальные денежные потоки и другие расчеты, использованные при выработке выраженного мнения. В соответствии с Директивой ЕЭС (91/647/ЕЭС) методы оценки каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного здания должны соответствовать признанным в практике методам или методам, признанным Insurance Supervisory Authorities, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/669/ЕЭС) распределение по финансовым годам должно раскрываться в приложении к отчету. Эти методы обычно не меняются в периоды между отчетами. Рекомендуется, чтобы были установлены методы оценки, которые не менялись бы в последующем при оценке для общественных целей и во многих других случаях.
Производственные машины и оборудование - в отчетные материалы должны быть помещены перечень производственных машин и оборудования, используемых в бизнесе, а также объекты покупки в рассрочку, финансового лизинга или доверительного управления.
Валюта отчета - следует указывать валюту (валюты), в которой приведены результаты оценки, а также курс конвертации, если результаты выражены в иной валюте, чем валюта страны нахождения недвижимости.
Условия публикации - в соответствии с требованиями о том, что оценка не должна вводить в заблуждение читателя, и текст, и контекст, в котором публикация осуществляется, должны быть объектом предварительной санкции оценщика.
Условия конфиденциальности - с предыдущим пунктом коррелируется вопрос о конфиденциальности, которую оценщик должен сохранять в интересах клиента, который имеет право согласиться или отклонить полностью или частично публикацию пресс-релиза или какую-либо другую публикацию, соавтором которой может быть оценщик.
Ответственность перед третьими лицами - следует установить границы ответственности оценщика в отношении третьих лиц.
Налогообложение - оценщик должен ясно указать, были ли приняты в расчет обязательства по налогообложению, связанному с продажей объекта, фактически или предполагаемые, а также отражает ли оценка издержки приобретения и реализации. Обычно рыночная стоимость - это контрактная цена продажи без учета корректировок на издержки, а оценка на основе стоимости замещения будет включать издержки по созданию имущества. Существуют некоторые исключения, в частности, в отношении имущества, предназначенного для продажи, коммерческой недвижимости, текущих активов или активов, являющихся объектом соглашения о специальной финансовой отчетности.
Финансовая ответственность - следует указать степень и согласованные рамки, если таковые имеются, финансовой ответственности оценщика перед клиентом за определение стоимости имущества и связанные с этим рекомендации, а также взаимно оговоренные процедуры разрешения споров. Также следует указать особые требования к страховому полису оценщика.
Могут быть обстоятельства, при которых целесообразно представить предварительный вариант оценки или данные отчета в сокращенной форме, которая не согласуется с настоящим Европейским Стандартом Оценки. В таких случаях должно быть оговорено существование и приведены ссылки на будущий детальный отчет и/или на более ранний подробный сертификат.
Сертификат оценки имеет типовые статьи, которые предусматривают следующее:
- ответственность оценщика, т. е. типовые статьи отчета, которые снижают ответственность, должны использоваться не часто и только когда это оправданно, так как они могут уменьшить авторитет сертификата или отчета об оценке. Они должны прояснять, чего именно может ожидать клиент от оценщика и соответствовать взаимно оговоренным условиям найма, если в последующем не возникнут какие-либо исключительные обстоятельства. Использование таких типовых статей, если они Необходимы, не снимает и не должно снимать с оценщика обязанности проявлять осторожность и привлекать внимание клиента к проблемам, Двойственным установлению рыночной стоимости, если имеет место подозрение, что эти проблемы существенны;
- экологические факторы.
Когда загрязнение не обнаружено, рекомендуется следующая примерная формулировка в контексте соответствующего раздела ЕСО:
"Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнение природного или химического происхождения, которое могло повлиять на стоимость, воздействует на объект недвижимости или на соседнюю недвижимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте недвижимости или на любой соседней земле или что недвижимость использовалась или используется с загрязнением окружающей среды, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете".
Если более подходит абсолютное непризнание ответственности и клиент согласен на такую оговорку, в отчете об определении стоимости рекомендуется использовать следующую формулировку:
"Для целей настоящей оценки мы получили инструкцию исходить из Допущений об отсутствии загрязнений или о несущественном влиянии "издержек по устранению загрязнений на стоимость".
В отношении влияния загрязнений зданий вредными и/или токсичными веществами можно использовать следующую формулировку, если не предполагается проводить обследование оцениваемых зданий или формировать основу для более строгого утверждения:
"Мы не проводили каких-либо исследований в отношении наличия токсичных или вредных веществ и поэтому не можем дать какие-либо гарантии относительно потенциального влияния на оценку. Поэтому для целей данной оценки мы сделали допущение, что внутри или снаружи оцениваемой недвижимости нет никаких токсичных или вредных веществ. Любое обнаружение таких веществ в будущем может оказать значительное влияние на их стоимость".
Подобное снижение ответственности можно использовать и тогда, когда не проводилось обследования зданий на предмет определения их технического состояния, состояния фундаментов и оснований.
Публикации и исключение ответственности перед третьими лицами. Стандартная рекомендация в отношении опубликования имеет особое значение, когда отчет квалифицируется, является объектом специальных допущений или каким-то иным образом не соответствует Европейским Стандартам Оценки. Ответственность перед третьими лицами должна полностью исключаться, и обычно эта оговорка приводится вместе со статьей о публикации.
Действующий в настоящее время в Европе Кодекс практики измерений (в рамках Европейских Стандартов Оценки) предусматривает следующие понятия для таких величин:
1. Общая наружная площадь. Области применения:
- определение стоимости строительства;
- определение коэффициента застройки участка земли;
- планирование;
- зонирование.
Порядок измерения зданий, принимая в расчет каждый этаж:
1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях, чтобы включать наружные поверхности и проекции ограждающих стен;
2) измерение должно включать площади, занятые внутренними стенами, перегородками, колоннами, лестничными клетками, лифтами, эскалаторами, туалетами, вентиляционными (или иными) вертикальными каналами;
3) помещения для моторов лифтов, помещения для установок центрального отопления или кондиционирования воздуха, помещения для хранения топлива, помещения для электротрансформатора и (или) низковольтной аппаратуры;
4) площади с крышами и открытыми сторонами, пандусы, закрытые автостоянки, склады, помещения для хранения архивов (подвалы).
2. Общая внутренняя площадь. Области применения:
- определение стоимости строительства;
- агентства по продаже промышленных зданий, магазинов и складских помещений;
- оценка недвижимости.
Порядок измерения зданий, принимая в расчет каждый этаж:
1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях внутренними поверхностями внешних стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;
2) измерение проводится на высоте 1,5 м от пола.
3. Полезная или арендная площадь. Области применения:
- для агентств и оценки недвижимости;
- распределение оплаты за услуги.
Порядок измерения полезного пространства внутри здания, принимая во внимание каждый этаж:
1) каждый этаж должен измеряться на всех уровнях между внутренними поверхностями наружных стен здания или по линии оконных стекол, если по крайней мере 50% внешних стен здания занимают окна;
2) измерение проводится на высоте 1,5 м от пола;
3) из расчета следует исключать следующие площади:
> внутренние несущие и вертикальные вентиляционные каналы, каналы для электропроводки и каналы для трубопроводов, а также несущие колонны (но только в случае, если площадь одной колонны превышает в сечении 1 квадратный метр);
> лестничные клетки и шахты лифтов;
> помещения для моторов лифтов, помещения для цистерн для топлива (за исключением тех, что используются в производстве), трансформаторные помещения, помещения для высоковольтного и низковольтного оборудования;
> пространство, занятое постоянными кондиционерами воздуха, обогревателями или охлаждающими установками, а также пространство, занятое трубопроводами, что делает его непригодным для использования в арендных целях. (Это не относится к устройствам, устанавливаемым по указанию или просьбе арендатора или используемым в здании для специальных целей, например, компьютеры или обрабатывающее или производственное оборудование).
При вычислении полезной площади для офисных зданий следует исключать нижеследующие площади каждого этажа:
- площади, выделенные для установки оборудования и обслуживающих систем для зданий, не используемых исключительно только пользователями здания;
- площади, выделенные как общественные места проездов и не использующиеся исключительно пользователями здания. (Примечание. Такие дополнительные общие площади, которые могут появиться в результате разделения целого этажа между несколькими арендаторами, должны включаться в расчет);
- такие части, как холлы, лестничные площадки и балконы, когда и если они используются совместно с другими пользователями. В некоторых странах такие части могут быть разделены пропорционально между пользователями.
Следует отметить, что во многих странах существуют особые законодательные требования или требования, сложившиеся на практике, которые будут являться прецедентом для целей местного использования.
Оценщикам и пользователям оценок рекомендуется проверять соответствующие позиции, чтобы убедиться в их сопоставимости.
В составе Европейских Стандартов Оценки разработан Европейский кодекс поведения оценщика [27]. В соответствии с Уставом и целями TEGOVA предписывается настоящий кодекс как фундаментальный критерий и ожидает, что все оценщики и представительные профессиональные/технические организации его подпишут. Настоящий Кодекс не имеет силы закона, он также не должен считаться ничем иным, кроме как дополнением к нормам, правилам, законам и соответствующей практике деятельности национальных органов, контролирующих и наблюдающих деятельность оценщиков имущества в странах - членах Европейского Союза.
Квалификация. Только люди, имеющие высшее образование и имеющие возможность подтвердить соответствие определению оценщика имущества, могут выполнять такую работу.
Честность. Во все времена первой обязанностью оценщиков является представлять законные и этические интересы своих клиентов в полную силу своих способностей, одновременно проявляя высокий стандарт профессионального поведения в отношении третьих сторон. Оценщики не должны работать на две и более стороны в отношении одной и той же собственности за исключением случаев, когда стороны дают на это свое согласие.
Подтверждение внешней помощи. Оценщики будут подтверждать любую помощь со стороны от других практиков и в обычных условиях получать консультации у клиента и других заинтересованных сторон.
Оценщики во все времена относятся к делам своих клиентов с должной осторожностью и благоразумием.
Конфликт интересов. Оценщики должны принимать все возможные меры для того, чтобы гарантировать отсутствие связанных с выполнением своих обязанностей конфликтов между интересами клиентов и собственными интересами, интересами их фирм, заинтересованных сторон, друзей и ассоциаций. О потенциальных конфликтах должно сообщаться до получения инструкции на проведение оценки. Во все времена оценщики должны вести себя и свое дело честно, с достоинством, справедливо, прямо и независимо на благо общества, своих клиентов и своей профессии. Они должны так вести свои дела с клиентами и партнерами по работе, чтобы соответствовать наивысшим стандартам этики, технического мастерства и взаимного расположения.
Поддержка и распространение стандартов, представленных TEGOVA. Оценщики будут поддерживать Стандарты, опубликованные TEGOVA, и будут предпринимать все усилия для того, чтобы обеспечить их принятие в своих странах и гарантировать выполнение оценок в соответствии с Европейскими Стандартами Оценки.
Помимо сказанного, в соответствии с Европейским Кодексом поведения оценщики должны предпринимать все необходимые шаги для того, чтобы убедить все руководящие и контролирующие органы, как законодательные, так и общественные, а также объединения смежных профессий вести свою деятельность в соответствии с данными стандартами, в частности, что касается опубликованных документов. Оценщики не должны участвовать или иметь отношения с любым занятием или бизнесом, или вести свою практику под таким названием или в таком стиле, которые повредят или создадут условия для повреждения их профессиональной репутации.




2.2. РОССИЙСКАЯ НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

2.2.1. Основы российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной дея-11тельности является Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. ), который опубликован в "Российской газете" в августе 1998 г. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу "Общие положения" включены 8 статей:
Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.
Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.
Ст. 5. Объекты оценки.
Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.
Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки.
Во второй главе "Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления" представлены следующие статьи:
Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.
Ст. 10. Обязательные требования к договорам.
Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.
Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.
Ст. 14. Права оценщика.
Ст. 15. Обязанности оценщика.
Ст. 16. Независимость оценщика.
Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
В составе третьей главы "Регулирование оценочной деятельности" представлены следующие статьи:
Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.
Ст. 19. Функции уполномоченных органов.
Ст. 20. Стандарты оценки.
Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.
Ст. 22. Саморегулируемые организации.
Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.
Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.
В составе четвертой главы "Заключительные положения" представлены следующие статьи:
Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.
Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.
Зарубежный опыт и практика послужили основой для формирования правовых аспектов оценочной деятельности, основных понятий и базовых положений, трактовок различных объектов оценки (например, формирование основ категории недвижимости, т. е. связь объектов оценки с землей, определение недвижимого имущества, формирование права собственности на объект недвижимости и его ограничения и т. д.). Сформулированы и действуют законодательные требования к оценке объектов недвижимости, основанные на общем законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности.
Общеизвестно, что понятие недвижимости представляет собой прочную связь между землей и возведенными на ней объектами и сооружениями. Это понятие согласуется с формулировкой недвижимого имущества, представленного в книге Г. Харрисона [25, с. 26]. В известном Оксфордском толковом словаре по бизнесу [5, с. 543] приводится следующее значение понятия "недвижимое имущество": "Любое имущество, состоящее из земли или сооружений, в отличие от индивидуальной/личной собственности". Известный специалист в области инвестиций Розенберт Дж. М. (США) практикует это понятие в своем терминологическом словаре (с. 268) следующим образом: "Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле".
В Гражданском кодексе РФ в ст. 130 приводится следующая формулировка: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". Специалисты в области оценки недвижимости [11, с. 22] подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты". В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости [11, с. 23].
Обращая внимание на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи с землей, с земельным участком, все-таки допускается расширение этого перечня вещей, относящихся к недвижимости, и этот момент поясняется в тексте Гражданского кодекса РФ. В частности, об имуществе предприятия, о статусе предприятия сформулировано следующее (ст. 132): "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс...", "Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью".
При выполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ "Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)", где сказано: "...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд..." Сервитут - важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ "собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут". В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство.
На основании Гражданского кодекса РФ (ст. 905) известно, что "собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса".
Крайний случай ограничений - это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, рассматривается в ст. 239 ГК РФ: "В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажей с публичных торгов..." Это положение о выкупе является ключевым при установлении "оснований прекращения права собственности".
В случае национализации собственности оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В случае отчуждения собственности государством такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ "при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка ... в том числе упущенная выгода". В случае продажи с публичных торгов денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.
В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта. Согласно п. 6 ст. 66 ГК РФ "Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах" "денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке", при этом условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. Гражданский кодекс РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника. Так, в ст. 78 говорится: "Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества определяется по балансу..." Но расчет денежной оценки имущества по балансу не совпадет с его текущей, реальной стоимостью, так как первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор мог не переоцениваться. При разделении уставного капитала следует руководствоваться ст. 93 ГК РФ "Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу", где сказано об условиях определения текущей действительной стоимости уставного капитала. Оставшиеся учредители предприятия обязаны выплатить выбывающему участнику действительную стоимость его доли, которая является рыночной стоимостью. Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями, которые пользуются услугами профессионалов-оценщиков, которые требуются акционерным обществам и для определения рыночной стоимости имущества (утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров).

2.2.2. Правовая основа землепользования и экономической оценки земли

Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня. Готовятся к принятию новые Земельный и Градостроительный кодексы. Следует отметить, что важная составная часть правовой системы городского землепользования - нормативные акты в сфере градостроительства, коммунального хозяйства, охраны природы, бюджетного процесса и др.
Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ (ст. 7-9, 36, 72 и др.), соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.
Детализация правовых основ Земельных отношений, включая и реализацию права частной собственности на землю, в действующем Земельном кодексе, принятом еще 25 апреля 1991 г. и неоднократно изменявшемся Федеральными законами и Указами Президента РФ, не соответствует конституционным положениям и требованиям современной жизни, затрудняет становление рыночной экономики и системы хозяйствования. Новый Земельный кодекс РФ пока не принят. Эта проблема особенно важна с учетом того, что во всех странах при разрешении земельных споров национальное законодательство имеет приоритет над международными правовыми актами.
Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. (№ 1103-1) имеет следующие разделы и главы (с учетом соответствующих изменений).
Раздел I. "Общие положения"
Глава 1. Основные положения (ст. 2-14 не действуют).
Глава 2. Компетенция РСФСР, республик, входящих в состав РСФСР, и Союза ССР в области регулирования земельных отношений (ст. 15-17 не действуют).
Глава 3. Компетенция местных Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений (ст. 18-22 не действуют).
Глава 4. Изъятие, предоставление и передача земельных участков в собственность и аренду (ст. 23-27. из которых ст. 23 не действует).
Глава 5. Порядок изъятия и предоставления земельных участков (ст. 28-38. из которых ст. 30-32 не действуют).
Глава 6. Прекращение прав на землю (ст. 39-44, из которых действуют ст. 41, ч. 1 и ст. 43).
Глава 7. Использование земельных участков для изыскательских работ (ст. 45-46).
Глава 8. Земельный налог, арендная плата за землю, плата за приобретение земли в собственность (ст. 47-51, из которых ст. 47, ч. 2 и ст. 48 не действуют).
Раздел II. "Права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Защита и гарантия их прав (ст. 52-55)".
Раздел III. "Земли сельскохозяйственного назначения".
Глава 9. Основные положения (ст. 56-57).
Глава 10. Земли граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство (ст. 58-63, из которых ст. 63 не действует).
Глава 11. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота (ст. 64-68. из которых ст. 65, 67 не действуют).
Глава 12. Земли колхозов, сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций (ст. 69, которая не действует).
Раздел IV. "Земли населенных пунктов".
Глава 13. Земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских населенных пунктов (ст. 70-79).
Глава 14. Земельные участки для жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности (ст. 80-82, из которых ст. 82 не действует).
Раздел V. "Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения (ст. 83-88, из которых ст. 88, ч. 3 не действует)".
Раздел VI. "Земли природоохранного, природно-заповедного и историко-культурного назначения (ст. 89-93)".
Раздел VII. "Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса (ст. 94-96)".
Раздел VIII. "Возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (ст. 97-99, которые не действуют)".
Раздел IX. "Охрана земель (ст. 100-106)".
Раздел X. "Контроль за использованием и охраной земель (ст. 107-109)".
Раздел XI. "Государственный земельный кадастр (ст. 110-111)".
Раздел XII. "Землеустройство (ст. 112-114)".
Раздел XIII. "Разрешение земельных споров (ст. 115-123, которые не действуют)".
Раздел XIV. "Ответственность за нарушение земельного законодательства (ст. 124-126, из которых ст. 124 не действует)'".
Раздел XV. "Международные договоры (ст. 127)".
***
Действующий в настоящее время Закон Российской Федерации "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. (№1738-1) имеет следующие разделы и статьи (с учетом соответствующих изменений):
Раздел Г. Основные положения (ст. 1-3).
Раздел II. Плата за земли сельскохозяйственного назначения (ст. 4-6).
Раздел III. Плата за земли несельскохозяйственного назначения (ст. 7-11).
Раздел IV. Льготы по взиманию платы за землю (ст. 12-14).
Раздел V. Порядок установления и взимания платы за землю (ст. 15-23).
Раздел VI. Использование средств, поступивших от платы за землю (ст. 24).
Раздел VII. Нормативная цена земли (ст. 25-26, из которых ст. 26 исключена).
Далее действующий Земельный кодекс РСФСР имеет следующую информацию в виде приложений и таблиц.
Приложение 1. Средние размеры земельного налога и перечисляемой доли налога и арендной платы в федеральный бюджет.
Приложение 2:
Таблица 1. Средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах руб./кв. м в расчете на год.
Таблица 2. Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах.
Таблица 3. Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала.
В дополнение к Закону Российской Федерации "О плате за землю" действует Инструкция № 29 от 17 апреля 1995 г. Государственной налоговой службы Российской Федерации (ныне Министерство РФ по сборам и налогам) по применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" № 1738-1 от 11.10.91 г. Эта Инструкция (в редакции Изменений и дополнений № 5, внесенных Приказом ГНС РФ от 12. 11. 98 г. № ГБ-3-04/2911) имеет следующие разделы и пункты:
1. Плательщики земельного налога, арендной платы за землю и объекты обложения (пп. 1-4).
2. Льготы по взиманию платы за землю и порядок их предоставления (пп. 5-10).
3. Порядок начисления и уплаты земельного налога (пп. 11-33).
4. Порядок пересмотра обложения и уплаты доначисленных и уменьшенных при этом сумм налога (пп. 34-36).
5. Порядок проверки расчетов по земельному налогу (пп. 37-40).
6. Ответственность плательщиков (пп. 41-43).
7. Порядок зачисления, централизации и использования средств, поступивших от платы за землю (пп. 44-52).
8. Нормативная цена земли (пп. 53-57).

Приложения:
1. Сводный расчет земельного налога на ________год.
2. Таблица по определению земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения на_________год (приложение к сводному расчету земельного налога колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий).
3. Таблица по определению земельного налога за земли городов и поселков городского типа, кроме земель, занятых государственным, муниципальным, общественным, кооперативным жилищным фондом и нежилым фондом (приложение к сводному расчету).
В разделе VIII "Нормативная цена земли" рассматриваются понятия и основы расчета нормативной цены земли. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участков определенного качества и местонахождения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" (изменения и дополнения № 4, внесенные Приказом Госналогслужбы РФ от 27.02.98 г. № АП-3-04/31) нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
Приложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывают основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли (в редакции Изменений и дополнений № 4, внесенных Приказом Госналогслужбы РФ от 27.02.98 г. № АП-3-04/31).
В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации - основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.
Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.
Например, землепользование в Москве платное. Законом РФ "О плате за землю" и законом Москвы "Об основах платного землепользования" установлены основные принципы и нормативы земельных платежей. Кроме регулярных, предусмотрены и единовременные платежи за право коммерческого использования земельных участков и совершения всех видов рыночных операций с выкупленными у города правами на них. Следует особо обратить внимание и на предусмотренные законом новые формы земельных платежей с использованием создающейся системы кредитования, городских земельных ценных бумаг различного вида и назначения.
Известно, что нормативно-правовая база городского землепользования включает в себя и несколько десятков распоряжений мэра и постановлений правительства Москвы нормативного характера, регулирующих основные аспекты отношений города - собственника земли и землепользователей .
Правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы, независимо от их принадлежности определяются законом, он же определяет понятия, субъекты и объекты оценочной деятельности, функции ряда органов, порядок введения и применения стандартов оценки. Основное внимание уделено оценке различных объектов при совершении всех видов рыночных сделок. В ст. 3 специально оговорено, что оценочная деятельность для целей налогообложения регулируется иными законами и нормативными правовыми актами РФ и Москвы.
Государственный земельный кадастр - это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.
Формирование и ведение Государственного земельного кадастра регламентируется Постановлениями Правительства РФ от 25. 08. 92 г. № 622 и от 04.08.95 г. № 784.
Известная проблема - создание системы кадастровой оценки городской земельной собственности. Закон об оценке земли, другие законы, необходимые для полноценной жизнедеятельности и развития города, находятся еще в стадии разработки. Единые методические подходы к кадастровой оценке городских земель и земельных участков пока также еще окончательно не сформированы. Введение понятия "нормативная цена земли" не позволило решить проблему массовой экономической оценки земель.
Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", как говорилось выше, предусматривается, что ее определение находится в компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Установлено ограничение величины нормативной цены земли - 75% от уровня рыночной цены за типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Ограничено также ежегодное изменение нормативной цены - не более чем на 25%. Вместе с тем необходимые методические положения по расчету нормативной цены земли и ценовому зонированию еще не созданы. Из-за недостаточной развитости земельного рынка для большинства территорий данных о рыночной цене земельных участков просто нет, поскольку не было рыночных сделок.
Полное описание, оценка и регистрация в земельном кадастре городской земельной собственности в пределах установленной границы города, включая систему улучшения городских земель за счет бюджетных и внебюджетных средств, обеспечивают финансово-экономические и правовые основы для перехода от чисто фискальной, уже недостаточно эффективной системы земельных платежей к современной кредитно-финансовой.
Система кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования должна стать и информационно-правовой основой для кадастровой и индивидуальной оценки любых видов стоимости отдельных земельных участков в соответствии с целью оценки при всех видах рыночных операций с ними, создания и развития полноценного земельного рынка.

2.2.3. Основы нормативно-правовой базы процесса переоценки имущества предприятия

Переоценка - это процесс изменения учитываемой стоимости основных фондов с целью приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства, которая необходима для: 1) устранения смешанной оценки основных фондов в ценах разных лет; 2) установления цен, соответствующих общественно необходимым затратам труда на производство основных фондов; 3) определения износа средств труда (в денежной оценке) и сравнения его с накопленными амортизационными отчислениями. При переоценке основных фондов все имеющиеся объекты оцениваются по восстановительной стоимости. Одновременно проводится инвентаризация основных фондов. Переоценка основных фондов позволяет получить объективные данные об общем объеме, видимой и отраслевой структурах, территориальном распределении и техническом состоянии основных фондов. Материалы переоценки используются для определения объемов и структуры капитальных вложений, производства объектов основных фондов. Переоценка основных фондов способствует совершенствованию ценообразования, укреплению рыночных отношений и улучшению сохранности основных фондов.
Полные переоценки основных фондов, называвшиеся генеральными инвентаризациями и переоценками основных фондов, проводились по состоянию на 1 октября 1925 г., на 1 января I960 г. (кроме колхозов и госбюджетных организаций), на 1 января 1962 г. (по колхозам), на 1 января 1972 г. (по хозрасчетным предприятиям и организациям) и на 1 января 1973 г. (по организациям, состоящим на госбюджете). Проводились также частичные переоценки основных фондов в отдельных отраслях народного хозяйства и районах страны, В последнее время в условиях инфляции переоценки основных фондов проводились регулярно, как правило, G: годичной периодичностью: на 1 июля 1992 г., на 1 января 1994 г., на 1 января 1995, 1996 и 1997 гг. и далее ежегодно.
Статистические органы ежегодно пересчитывают также отчетные данные в сопоставимые цены (на определенную дату), используя для этого индексы сметных цен на строительно-монтажные работы и оптовых цен на машины и оборудование.
Наряду с пересчетом стоимости основных фондов в сопоставимые цены в условиях инфляции актуальным является также расчет среднегодовой стоимости основных фондов в среднегодовых ценах отчетного года. Этот показатель используется, в частности, при исчислении данных о потреблении основного капитала (износе основных фондов), сопоставимых с производством продукции в среднегодовых ценах, и других подобных показателей. Среднегодовые цены основных фондов рассчитываются на базе агрегированных месячных индексов цен на продукцию фондообразующих отраслей (машиностроение, промышленность строительных материалов, строительство).
Формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним и внешним пользователям, - одна из задач бухгалтерского учета. На ее решение в определенной степени направлена переоценка основных средств, оборудования, предназначенного к установке, и объектов незавершенного строительства, которая осуществлялась в течение 1997 г. согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 г. № 1442 "О переоценке основных фондов в 1997 году". Во исполнение указанного Постановления был разработан Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г., утвержденный Госкомстатом России, Минэкономики России и Минфином России 18 февраля 1997 г. № ВД-1-24/336. Целью переоценки было определение реальной стоимости основных фондов (основных средств) организаций на современном этапе становления рыночной экономики и создание предпосылок для нормализации инвестиционных процессов в стране. Переоценка основных средств позволила получить объективные данные об их общем объеме, отраслевой структуре, территориальном распределении и техническом состоянии, а при определенных условиях способствовала совершенствованию ценообразования, укреплению рыночных отношений и улучшению сохранности основных средств.
В отличие от прошлых переоценок, проводившихся, как правило, в конце года, переоценка 1997 г. была осуществлена на протяжении всего года. Организации должны были воспользоваться представившейся возможностью и приступить к уточнению реальной стоимости основных средств, не откладывая эту работу на конец года.
Результаты переоценки объектов основных средств по состоянию на 1 января 1997 г. не были учтены при исчислении налога на имущество и начислении амортизации и не отражались в бухгалтерском учете и отчетности в течение всего года.
Как отмечается в Порядке проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января каждого года, переоценке подлежат находящиеся в собственности организации, их хозяйственном ведении, оперативном управлении и долгосрочной аренде с правом выкупа: здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства и другие виды основных фондов независимо от технического состояния, действующие и неиспользуемые, находящиеся на консервации, в резерве, подготовленные к списанию, но не оформленные в установленном порядке соответствующими актами, и т. д.
Следует иметь в виду, что бухгалтерский учет основных средств согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации определяется тем, кому принадлежит право собственности.
В бухгалтерском учете организация отражает основные средства, находящиеся в ее собственности, а также долгосрочно арендуемые основные средства, по которым в соответствии с договором аренды (пли дополнительным соглашением арендодателя и арендатора) предусматривается переход в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной цены. Если договором аренды не предусматривается выкуп основных средств, то указанные основные средства должны учитываться у арендатора за балансом на отдельном счете. В соответствии с Гражданским кодексом договором аренды может предусматриваться аренда предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Переоценку основных средств в этом случае производит арендное предприятие. Во всех иных случаях исходя из перехода права собственности имущество до момента выкупа арендодателю следует учитывать на счете 0) "Основные средства", а арендатору - на счете 001 "Арендованные основные средства".
В случае передачи имущества организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления она пользуется и распоряжается указанным имуществом в пределах, определенных первой частью Гражданского кодекса. В бухгалтерском учете организации указанное имущество учитывается на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, тоже подвергается переоценке.
Во избежание ошибок при проведении переоценки основных средств следует обращать внимание на то, что согласно введенному и действующему Порядку предусматривается переоценка объектов, относящихся к основным фондам, к которым в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359 и введенным в действие с 1 января 1996 г., причисляются материальные основные фонды (основные средства) и нематериальные основные фонды (нематериальные активы). Тем не менее, переоценка объектов нематериальных активов не предусматривается, так как по своей сущности и природе они не подлежат переоценке.
В действующем Порядке проведения переоценки основных фондов определено, что переоценка имущества, переданного в лизинг, осуществляется юридическим лицом, на балансе которого учитывается это имущество.
Стоимость земельных участков и объектов природопользования переоценке не подлежит.
Как и в предыдущие годы, в настоящее время из переоценки как бы выпадает имущество, переданное в совместную деятельность и в доверительное управление. В отмеченных случаях не происходит образования нового юридического лица. Организация, вложившая основные средства в совместную деятельность, не списывает их с баланса, а отражает как долгосрочные финансовые вложения на одноименном счете 06. Иное дело, когда организация передает основные средства в качестве вклада в уставный капитал другой организации. В этом случае организация-учредитель учитывает их стоимость в оценке, определенной участниками, на дебете счета 01 "Основные средства" и кредите счета 75 "Расчеты с учредителями".
Итоги переоценки важны не только для упорядочения налоговых поступлений в госбюджет. Эта акция дала возможность руководству предприятий комплексно оценить имущество с учетом инфляционных процессов, состояния материально-технической базы, стоимости находящегося на балансе оборудования, с учетом проецирования этой стоимости на цену выпускаемой продукции, словом, провести глубокий анализ общего финансового состояния. Вместе с тем ежегодная переоценка представляется явлением временным, свойственным переходному периоду в экономике России, ее нестабильному экономическому положению. Другой вопрос, насколько протяженным он окажется? Во-первых, в соответствии с п. 1 вышеназванного Постановления стало возможным проводить переоценки в течение всего года, а не с января по март, как это требовалось в прошлом. Это означает, что предприятие или фирма проводили переоценку основных фондов по состоянию на 1 января, к примеру, в августе, т. е. спустя несколько месяцев после формального начала переоценки. Дополнительное время дает возможность провести переоценку более тщательно, получить результаты, максимально приближенные к реальным. Во-вторых, предприятиям предоставлялась возможность учесть по состоянию на эту дату результаты переоценки основных фондов, проведенной путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов по документально подтвержденным рыночным ценам.
Несмотря на то, что переоценка проводилась в пятый раз, не все руководители понимали, зачем им нужна реальная рыночная оценка их собственных основных средств.. Поэтому дебаты о стоимости большинства крупнейших предприятий нередко выносились даже на страницы прессы. Смысл переоценки - это учет инфляционных процессов, влияющих на стоимость основных средств, а также уход от такого грубого инструмента переоценки, как преимущественное использование средне групповых индексов, разработанных Госкомстатом для определения реальной рыночной стоимости основных фондов. В п. 3 Постановления № 1442 предлагается это делать путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов основных фондов по ценам на 1 января. Иными словами, с привлечением независимой экспертизы (независимых оценщиков). По мнению ряда представителей организаций оценщиков, мысль о привлечении независимой экспертизы недостаточно четко прозвучала в названном Постановлении.
В 1996 г. с помощью независимой оценки была проведена переоценка не более 10% основных фондов - причем только крупных предприятий. Очевидно, потому, что оценщиков мало, и им выгоднее получить один крупный заказ, чем несколько мелких. Лучше (и дешевле) предприятию самому провести переоценку с помощью индексов, нежели воспользоваться услугами недобросовестного оценщика. Но приоритетной постепенно становится прямая оценка с применением экспертизы или информации о ценах, сложившихся в отраслях, на отдельные объекты. В этом случае стоимость фондов будет максимально приближена к рыночной цене, в этом в первую очередь должно быть заинтересовано само предприятие.
Госкомстат РФ ежегодно собирает и обрабатывает информацию о ценах примерно на 30-40 тысяч видов машин и оборудования. Итоги этой работы очень полезны для предприятий и оценщиков как отправные данные. Источником реальных цен сегодня могут быть специализированные фирмы, торгующие организации, каталоги, прайс-листы и пр. После обработки данные распространяются по нашим региональным комитетам статистики. Госкомстат в соответствии с п. 4 действующего Постановления № 1442 от 7.12.96 г., где ему вменяется в обязанность предоставлять в ходе нынешней переоценки консалтинговые услуги на договорной основе, давал разъяснение и консультации по практической реализации вышеназванного Постановления, а также информацию о ценах и динамике их изменения - ведь переоценка может проходить в течение года. Подобные услуги узаконены впервые, территориальные комитеты Госкомстата предоставляют их всем субъектам переоценки: бухгалтерам, независимым экспертам-оценщикам и др.
Использование опубликованных индексов при переоценке необязательно. А в ряде случаев возникает парадоксальная ситуация - скажем, рыночные цены на компьютеры постоянно снижаются, а в результате переоценки бывшая в употреблении модель оказывается дороже новой. В настоящее время предприятиям предоставляется право выбора методики переоценки, и этот выбор зависит от уровня экономической грамотности руководства предприятия. Можно пойти путем простого умножения стоимости основных фондов на индексы, но всегда ли это оправдано?

2.3. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ЭКСПЕРТУ-ОЦЕНЩИКУ

Требования к эксперту-оценщику формируются по следующим аспектам: определения, компетенция, квалификация и отношения с клиентом.
Основным критерием и минимальным требованиям для оценщика имущества, ответственного за подготовку и/или руководство выполнением оценок, результаты которых включаются в финансовые отчеты, является наличие хорошей репутации и возможность подтверждения, что:
1) он получил соответствующее образование или квалификацию в признанном высшем учебном заведении; имеет, по крайней мере, двухлетний стаж работы после окончания высшего учебного заведения и может показать, что он поддерживал и повышал свои профессиональные знания, участвуя в соответствующей программе непрерывного образования;
2) имеет достаточный уровень знаний местных условий и практики, а также опыт в оценке данной категории основных фондов в данной местности или, раскрыв недостаточность своих возможностей перед клиентом до подписания задания на оценку, получил помощь от компетентного и хорошо осведомленного лица (лиц);
3) соблюдает и выполняет все юридические, регулирующие, этические и договорные требования, связанные с заданием на оценку;
4) имеет соответствующую страховку в качестве гарантии своей ответственности по каждому из своих договоров на оценку.
Как исключение, в случае отсутствия возможности для получения соответствующей академической квалификации в государстве-участнике, оценщик имущества должен продемонстрировать, что у него есть, по крайней мере, семилетний опыт практики и он:
- имеет адекватный уровень подготовки или является членом признанного и аккредитованного профессионального органа, занимающегося оценкой основных фондов, или назначен судами или другими властными органами с равной юрисдикцией;
- поддерживал и углублял свои профессиональные знания, приобретенные в ходе обучения и практического опыта работы, проходя соответствующую программу непрерывного образования.
В некоторых сложных случаях, если оценщик обнаруживает недостаточность своих экспертных навыков для надлежащего выполнения задания, он должен:
1) уведомить об этом клиента;
2) получить профессиональную помощь специалиста, например, геолога, эколога, горного инженера, бухгалтера или юриста для выполнения полученного задания.
Существуют различные обстоятельства, когда, несмотря на доверительные отношения с клиентом, обусловленные законодательством или кодексом профессионального поведения, оценщик обязательно должен быть не только компетентным, но также независимым и не имеющим каких-либо фактических или предполагаемых потенциальных конфликтов интересов.
Исходя из вышеизложенного оценщик, принимая задание на оценку, должен получить у клиента информацию в отношении целей и интересов любой другой заинтересованной или имеющей отношение стороны, для того чтобы установить наличие какого-либо конфликта интересов для самого оценщика, его партнеров, руководителей или близких родственников. Если такой конфликт существует, то чрезвычайно важно, чтобы этот факт был раскрыт для клиента. Клиент, в случае существования конфликта интересов, по своему усмотрению может подтвердить назначение оценщика, но при этом данный факт должен быть ясно изложен в любом Сертификате или Отчете об оценке.
Оценщик может иметь статус внутреннего, внешнего или независимого оценщика:
1. Внешний оценщик - это иной, нежели внутренний, оценщик, который не имеет ни прямо, ни косвенно через партнеров, руководителей или близких родственников существенного финансового интереса в компании клиента или наоборот.
2. Независимый оценщик - это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке, в течение последних 24 месяцев или в настоящее время и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к объекту оценки, или к заинтересованным, или имеющим к нему отношение сторонам в течение последних 24 месяцев.
3. Оценщик может быть внутренним оценщиком, являясь при этом администратором, директором или служащим, имеющим соответствующую квалификацию и не имеющим существенного финансового или политического интереса, определяемого как:
- владение лично, членами своей семьи либо через трастовые компании более 5% суммы акционерного капитала или такой его суммой, которая с объективной точки зрения могла бы повлиять на объективность оценщика или на его вознаграждение, аналогичные опционы или бонусы, связанные с результатами оценки;
- положение в органе государственной власти, когда существуют явные конфликты или может ощущаться их существование заинтересованной третьей стороной.
В тех случаях, когда несколько оценщиков назначаются для совместной работы, каждый их них в отдельности и все вместе должны соответствовать тем же самым требованиям в отношении независимости и объективности, которые изложены выше.
Рекомендуется, чтобы во все отчеты об оценке включалось положение, подтверждающее, что оценщик, ответственный за оценку перед клиентом, соответствует требованиям настоящих Европейских Стандартов Оценки, и особо были отражены причины и степень каких-либо отклонений от них.
В процессе оценочной деятельности могут возникнуть тесные рабочие отношения между оценщиком и аудитором, когда оценки выполняются для составления финансовых отчетов, порождаются важные вопросы и обязанности. Рекомендации относительно этих взаимоотношений могут быть следующими.
Аудитор финансовых отчетов обычно назначается акционерами или любыми другими сторонами, которые указываются в уставе ассоциации или предприятия. Он независим от директоров и должностных лиц организации и при выполнении своей работы подчиняется регулирующим и установленным законом обязательствам. Он отвечает зато, чтобы годовая отчетность давала истинное и справедливое представление об активах и обязательствах компании, о ее финансовом положении, а также о прибылях или убытках. В частности, от него может потребоваться, чтобы он проверил детальным образом объективность, профессиональную компетентность, возможности и квалификацию оценщика, а также адекватность его работы с точки зрения аудита. Аудитору также может потребоваться подтверждение того, что содержание заключения оценщика должным образом отражено в финансовом отчете, и оно соответствует базе оценки, принятой в предыдущих финансовых годах.
Директора и другие должностные лица компании обязаны в соответствии с законом выполнять просьбы аудитора о предоставлении информации по его запросу, которая необходима ему для отчета. Внутренний оценщик, таким образом, имеет аналогичные обязательства.
Аудитор может запрашивать информацию, рассматривать дела и документы и прочим образом изучать работу оценщика, хотя он сам непосредственно не производит оценку. Внешний или независимый оценщик, назначенный директорами компании и подотчетный им, не обязан по закону отвечать на его запросы, но отказ в предоставлении информации будет являться ограничением при работе аудитора, о чем он должен сделать оговорку в своем отчете. Оговорка будет касаться того, что он не смог получить требуемую информацию или разъяснение.



































Глава 3. УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

3.1. СИСТЕМА ИНФОРМАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ (СИСТЕМА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ИНФОРМАЦИИ, ЕЕ ИСТОЧНИКИ, СИСТЕМА ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ПОДГОТОВКА И ОБРАБОТКА ИНФОРМАЦИИ)

Очевиден рост роли информации во всех отраслях и направлениях человеческой деятельности. В последней четверти XX века человечество вступило в новую стадию своего развития - стадию построения информационного общества. Зародившееся еще в 20-е гг. в недрах индустриального общества, оно дало свои первые ростки в 40-е гг. , а в 50-е гг. стали говорить о наступлении информационной экономики и превращении информации в важнейший товар. В 60-е гг. появились предсказания о превращении индустриального общества в информационное. В начале 80-х гг. наиболее развитые страны уже, поднялись на его первую ступень.
Согласно типологии цивилизации А. Тофлера, данной им в "Третьей волне", происходящей на наших глазах социотехнологической революцией является информационно-компьютерная революция, а соответствующим ей типом цивилизации - информационное общество. При формировании нового общества претерпевают радикальные изменения материальное производство, мировоззрение, быт, образование, искусство и культура. Меняются не только формы, но и содержание деятельности.
В данном контексте важно понять те новые требования, которые предъявляет информационное общество к проектированию организации, к объединению или разделению работ в ней. Если в доинформационном обществе действует принцип "каждый должен знать/уметь столько, чтобы в сумме все знали/умели все", то в информационном обществе действует принцип "каждый должен знать/уметь столько обо всем, чтобы быть независимым в своем взаимодействии с другими".
С начала 80-х гг. в развитых странах деловая среда под влиянием информационного общества претерпела значительные изменения. Следующие факторы определяют уровень "информационности" внеорганизационного окружения:
- любой индивид или организованная группа могут в любом месте и в любое время свободно иметь доступ через автоматизированные системы связи к любой необходимой для них информации;
- любой индивид или организованная группа умеют использовать современную информационную технологию .для решения стоящих перед ними проблем;
- любой индивид, организованная группа и общество в целом имеют необходимые технические средства, инфраструктуру и социальную базу для производства и воспроизводства требуемой информации.
Прогресс информатики разрушил замкнутость организации и сделал малоэффективными те из них, которые использовали структуры, обеспечивающие это качество (механистические, корпоративные). Одним из важных последствий явилось существенное сближение производителя с потребителем. А это, в свою очередь, заставило производителя еще более оперативно реагировать на изменения в требованиях потребителя и еще более качественно удовлетворять потребности последнего. Резко возросли взаимозависимость и взаимодействие между производителями и потребителями на рынке. Конкретный рынок, в дополнение к конкретному потребителю, стал во многом определять структуру организации.
В складывающихся условиях в конкурентной борьбе мог победить тот, кто наиболее эффективным образом приспосабливал свою организацию к новым требованиям внешнего окружения, формируемого информационным обществом. В последнее время в литературе рассматриваются новые различные типы организаций, успешно действующих в "информационной" среде. Возникают организации различного рода, например, эндхократические, многомерные, партисипативные, организации предпринимательского типа.
Информатизация во всех областях человеческой деятельности превратилась сейчас в глобальную проблему, кардинально решить которую можно только "всем миром". Это примерно такая же проблема, как экологическая, с которой каждой отдельно взятой стране не справиться. Поэтому не случайно, что 48-я сессия Организации Объединенных Наций, посвященная подготовке к 50-летию ООН, уделила большое внимание созданию единого мирового информационно-сотового сообщества (информационной цивилизации XXI века).
Экономический анализ в рамках оценочной деятельности базируется на системе экономической информации, которая лежит в основе оптимальных управленческих решений. Действующая, развивающаяся математическая теория информации исследует способы определения и оценки количества информации, процессов хранения и передачи ее по каналам связи. Она исходит из данных, предназначенных для сохранения в запоминающем устройстве или для передачи по каналам связи.
Создание рационального потока информации должно опираться на определенные принципы. Таковыми являются:
1) выявление информационных потребностей и способов наиболее эффективного их удовлетворения;
2) объективность отражения процессов производства, обращения, распределения и потребления, использования природных, трудовых, материальных и финансовых ресурсов;
3) единство информации, поступающей из различных источников (бухгалтерского, статистического и оперативного учета), а также плановых данных, устранение дублирования в первичной информации;
4) оперативность информации, обеспечивающаяся применением новейших средств связи и внедрением методов дистанционной передачи первичных данных непосредственно на воспринимающие устройства ЭВМ;
5) всесторонняя разработка первичной информации на ЭВМ с выведением на ее основе необходимых производственных показателей;
6) возможное ограничение объема первичной информации и повышение коэффициента ее использования;
7) кодирование первичных данных с целью эффективного использования каналов связи и преобразующих устройств;
8) разработка программ использования и анализа первичной информации для целей планирования и управления.
Объективность отражения процессов производства, обращения, распределения и потребления, использования природных ресурсов - основное требование, которому должны удовлетворять действующие в настоящее время системы информации, учета и отчетности. Первичные документы, которые составляются заинтересованными сторонами (преимущественно материально ответственными лицами), и сейчас в массе своей объективно отражают суть той или иной хозяйственной операции. Но, к сожалению, имеют место и подлоги, искажения, приписки, ошибки. Переложение первичной регистрации операций на машины (телефоны, телетайпы, телевидение и другие контрольно-измерительные и передающие устройства) не только существенно сокращает трудоемкость работ, но и повышает объективность данных.
Единство информации учетного и планового характера вытекает из требований единства экономики. Однако этот основополагающий принцип не всегда соблюдался. Первичная документация в различных организациях одной и той же отрасли не унифицирована, тем более нет такой унификации на предприятиях разных отраслей, различных форм собственности. Научная система первичной экономической информации может основываться на единых принципах, свободных от ведомственной ограниченности различных видов учета - бухгалтерского, статистического и оперативного.
В настоящее время устанавливаются единые формы бухгалтерской отчетности, приближенные к международным стандартам. Все предприятия и организации, являющиеся юридическими лицами (кооперативы, арендные, коллективные и частные предприятия, государственные предприятия и организации), составляют бухгалтерский баланс и отчет о финансовых результатах по единым нормам. Единство отчетных форм основывается, естественно, и на общих принципах счетоводства, хотя этот принцип, как указывалось выше, не всегда соблюдается.
Оперативность информации - одно из важнейших условий организации правильного учета, анализа и контроля во всех предприятиях различных форм собственности. Однако действующая сейчас система бухгалтерского и статистического учета этому требованию в полной мере пока не отвечает. Отчетность, поступающая в сводные звенья, как правило, не имеет значения для оперативного руководства. В лучшем случае она используется как исходный материал для составления бизнес-плана на будущее. Для текущего управления деятельностью предприятий необходим оперативный учет, вопросы методологии и техники которого требуют обстоятельной разработки. Лишь принципиально иная система экономической информации и обработка ее с помощью быстродействующих электронных машин обеспечат своевременное поступление необходимых сведений. Особое значение получает дистанционная передача первичных данных непосредственно на воспринимающие устройства ЭВМ.
Рациональная система информации предполагает сокращение объема передаваемых данных. На основе необходимого (возможно, строго ограниченного) числа базисных показателей, которые постоянно накапливаются в запоминающих устройствах, на ЭВМ можно будет исчислять все производные показатели, выписывать динамические ряды, делать нужные сопоставления.
Важное значение имеют вопросы сохранения первичных данных в запоминающих устройствах и сроки их хранения. Информационно-логические машины, без которых немыслимо осуществление принципов кибернетического управления, наделяются исключительной памятью, но и она не беспредельна. Поэтому следует ограничить экономическую информацию исходными, базисными данными. Более того, можно рационализировать и передачу исходных данных, включая информацию лишь об их изменениях (+, -), списывать устаревшие данные, время от времени разгружая память машины.
Единая система экономической информации полностью себя оправдает, если на ее основе будут своевременно делаться выводы, если анализ машинных данных (полученных производных показателей, динамических рядов, выполненных группировок и сопоставлений, оптимальных значений переменных величин и т. д.) будет оперативным.
Взаимосвязь экономического анализа при выполнении оценки и информации выражается в том, что в процессе анализа осуществляется контроль за самой информацией, которая, в свою очередь, служит исходной базой для проведения анализа. Проверка исходных данных всегда считалась одним из важнейших этапов организации аналитической работы. В связи с перестройкой информационной службы контрольная функция анализа значительно усиливается.
Исследования полезности экономической информации, рациональности информационного потока в условиях его систематического нарастания - дело многосложное: постоянно уточняются взаимосвязи экономических явлений и процессов; иногда меняются традиционные представления о связях между хозяйственными показателями; осуществляется их критическая переоценка.
Микроуровневая маркетинговая информационная система состоит из следующих основных четырех частей:
1. Внутренняя система учета и отчетности - информация о внутрифирменных информационных потоках, характеризующих объем, структуру и скорость товарного производства и обращения, издержках промышленных и торговых предприятий, потерях, валютных доходах, чистой прибыли и рентабельности.
2. Внешняя (разведывательная) система маркетинговой информации, позволяющая систематически наблюдать, точнее, следить за состоянием ранка (что интересует покупателей, и что они приобретают, что продают конкуренты; доля рыночных операций, приходящаяся на данное предприятие).
3. Маркетинговые наблюдения и анализ; изучение конкретных проблем маркетинга, например, причин резкого сокращения продаж основного продукта или обстоятельств, позволяющих их значительно увеличить.
4. Система поддержки маркетинговых решений. Она опирается на экономико-математические методы и модели, на другие способы и приемы экономического анализа (с применением, как правило, компьютерной техники).
Особое значение для всех пользователей отчетными данными имеют пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах. В них находят отражение важные сведения (на начало и конец отчетного периода) о нематериальных активах по их отдельным видам, об основных средствах (по основным статьям), арендованным основным средствам, о видах финансовых вложений, о дебиторской и кредиторской задолженности, об уставном, резервном и добавочном капитале, о количестве акций акционерного общества (полностью оплаченных, неоплаченных, оплаченных частично), номинальной стоимости акций, находящихся в собственности акционерного общества, его дочерних и зависимых обществ, и о составе резервов предстоящих расходов и оценочных резервов, об объемах реализованной продукции, товаров, работ, услуг по видам деятельности и географическим рынкам сбыта, о составе издержек производства и обращения, о прочих внереализационных доходах и расходах, любых выданных и полученных обязательствах и платежах.
Хозяйственно-финансовая деятельность промышленных, строительных, сельскохозяйственных, торговых и иных предприятий измеряется многочисленными экономическими показателями, которые можно свести в определенную систему. Показатель товарной продукции в большей степени, чем валовый, позволяет сделать в аналитическом исследовании переход к показателю реализованной продукции.
В стоимостном выражении дается оценка валовой товарной продукции сельскохозяйственных предприятий, что необходимо и для подсчета совокупного общественного продукта.
Натуральные показатели используются в плановой и учетно-аналитической практике всех предприятий. В промышленности они применяются для количественной характеристики выпускаемой и реализуемой продукции в ее материально-вещественном содержании. Применение того или иного конкретного измерителя зависит от физических свойств продукции.
Величины оптового и розничного товарооборота, оборотных средств, издержек обращения, прибыли - все это объемные показатели.
Для принятия продуманных решений необходима информация о международных экономических, демографических, специальных и экологических процессах. Возникают повышенные требования к информации и формируемому информационному полю (сейчас актуальность информации особенно велика). Трансформация временного акцента представлена в табл. 2
Таблица 2
Трансформация акцента информации аграрных, индустриальных и информационных обществ
Характеристика
Аграрная эпоха
Индустриальная эпоха
Информационная эпоха
1
2
3
4
Место зарождения
Средиземноморье
Атлантика
Тихоокеанский регион
Продолжительность
Тысячи лет
200-300 лет
30-40 лет (затем возможна новая эра)
Основа экономической власти
Земля
Ресурсы, заводы, оборудование, капитал
Идеи и информация
Соотношение централизации и децентрализации
Децентрализация (привязка к земле)
Централизация (организация вокруг национальных государств)
Децентрализация общества и социальных институтов и впервые глобальная взаимозависимость
Организация общества
Иерархическая структура - древние империи, феодализм
Массовое общество и при капитализме (одна модель для всех)
Дифференцированное общество многочисленных возможностей, нет ни единой модели, пригодной для каждого
Экономические модели
Основанные на дефиците (выигрыш-потеря: земля)
Основанные на дефиците (выигрыш-потеря: товары)
Основанные на потенциальном изобилии (выигрыш-выигрыш: идеи, информация)
1
2
3
4
Тип экономики
Бартерная экономика
Денежная экономика
Денежная экономика плюс существенная доля бартерного обмена
Экономический строй
Феодальная экономика и предшествующие формы
Подъем социализма и капитализма
Перестройка и капитализма, и социализма - нет "чистых" моделей, гибриды
Профсоюзы
Отсутствуют
Подъем тред-юнионизма на Западе
Спад профсоюзного движения в связи с падением значения материального производства
Стили управления
Жесткие классовые структуры, сословные управления
Иерархические структуры управления
Сетевые модели интерактивного управления, командные системы на принципе консенсуса, кружки качества, японский стиль управления. Устранение некоторых промежуточных звеньев систем управления
Источники энергии
Возобновляемые энергоисточники: солнце, ветер, мускульная энергия человека
Невозобновляемые источники энергии (нефть, природный газ, уголь), энергия ядерного распада (уран, плутоний) в качестве топлива
Возврат к возобновляемым энергоисточникам (солнце, ветер, энергия прилива, температурный градиент океана, биомасса), использование более сложной технологии и ядерного синтеза
Демография
Сельское население
Городское население
Возможность жить вне города и иметь электронную связь
Возрастная структура
Невысокая продолжительность жизни
Увеличение продолжительности жизни
Постарение населения в развитых, но не развивающихся странах
Домашнее хозяйство и семья
Расширенная семья (несколько поколений, живущих и работающих на земле)
Атомистическая семья (отец работает, неработающая мать и двое детей)
Многочисленные типы семей, нет единой модели
Доля работающих женщин
Мужчины и женщины работают на земле
Для женщин престижно не работать (характерно для среднего класса на Западе, но не для неимущих слоев)
Растущая доля работающих женщин
Образование
Сельская школа
Массовое образование, единое для всех (предпочтительно демократическое)
Диверсифицированные модели образования, необходимые для удовлетворения диверсифицированных потребностей. Обучение всей жизни, переквалификация
Мировоззрение
Ньютоновская физика. Деление целого на части для анализа, дедукция
Новая физика: динамика, взаимозависимость, изучение в целом, единство и различия внутри систем, синергизм


Формирующееся "необъятное" море информации должно помогать правильно провести процесс оценки. Оценщик должен уметь считать, основываясь на представленной (или собранной им) бухгалтерской, статистической, текущей, рыночной и др. информации. Любая оценка - это небольшое экономическое исследование прикладного характера. Все существующие методы массовой оценки базируются на теории вероятности и математической статистике. Если быть конкретнее - на теории случайных выборок. Уберите из методов оценки случайную выборку - и от них останется только экономическая и/или правовая идея.
Чем больше объем выборки - тем точнее результат. Упростить интерпретацию метода выборки - значит, получить оценку на базе минимального числа испытаний. Сам метод выборки упрощению не подлежит: он может только усложняться в своем развитии. Вместе с тем конкретную интерпретацию теории выборок нельзя сводить к профанации.
Некоторые специалисты данной работы (к примеру, специалисты Минфина РФ) характеризуют ее как сложную для простых оценщиков, требуют дальнейшего упрощения. Но упрощать дальше некуда: пять испытаний - это та черта, за которой исчезают критерии точности, исчезает теория выборок.
Другие специалисты (к примеру, специалисты Госкомимущества РФ) Характеризуют ее как излишне упрощенную и вредную для оценщиков.
Критические замечания высказаны и в части расчета цены как средней арифметической, а не как структурной средней (моды).
Да, мода отражает цену во всех случаях, а среднеарифметическая не во всех. Но в случае штучности объекта сделки (одна квартира, а не один метр квадратный в квартире) нет необходимости подменять среднеарифметическую модой. Оценка, цифра точна лишь при знании ошибки, а мода не имеет критериев точности, не знает ошибки, не отражает весь вариационный ряд, а только три последовательных интервала.
Практика показывает, что если вы оценщик - то в какой-то предметной области. Оценщиков-универсалов нет. Оценщик бриллиантов и оценщик квартир не поймут друг друга.
Мы знаем свойства жилых помещений: в этом смысле мы все оценщики, как квартиранты. Но не всегда поймут друг друга оценщики строений и оценщики помещений. Это разные объекты: строения конструктивны и материальны, а помещения функциональны и нематериальны. Это надо четко представлять себе. Трудно усвоить, что земельный участок, отведенный для строительства и эксплуатации жилого дома, это функциональная часть Земли (двухмерное пространство, опорная плоскость, нематериальный актив), но это так. Об этом говорит и закон.
С трудом понимают друг друга оценщики, специализирующиеся на продавцах, и оценщики, обслуживающие покупателей. Надо специализироваться и по субъектам, в противном случае трудно отслеживать статистику. К примеру, можно специализироваться и на разделе имущества супругов - в роли судебного эксперта. Это очень сложная оценка, хотя и хорошо оплачиваемая.
С трудом понимают друг друга оценщики себестоимости (бухгалтеры) и оценщики сметной стоимости (сметчики). Это почти всегда враги.
Ваш клиент, заказчик оценки, не всегда может отличать стоимость (затраты) от цены (выгоды). Что ему нужно рассчитать? Спросите его, добейтесь ответа. Иначе расчет лишается цели и теряет смысл. Если же вы сами затрудняетесь в отличии стоимости от цены, то повремените с коммерческой оценкой, изучите существо вопроса, а не школьные дефиниции. Ибо вы рискуете нанести ущерб заказчику оценки, а его убытки придется компенсировать за свой счет. Страховые компании России пока не рискуют страховать гражданскую ответственность оценщика.
Чтобы меньше времени тратить на выяснение целей заказчика оценки, нужна не только посубъектная специализация: нужно определить его правовой статус по отношению к объекту оценки. Кто он? Собственник, владелец, распорядитель или пользователь, или комплексно выполняет эти функции в одном из возможных сочетаний, и на какой основе: на основе закона, договора или Устава, возмездно или безвозмездно. Какой же из способов применить для оценки (так называемый "затратный", или "капитализации прибыли", экспертный, или по сроку самоокупаемости, или иной из тысячи возможных) - это дело второе. Любой способ хорош, если соответствует цели и позволяет знание ошибки расчетов.
Настоящее пособие может быть полезно, в том числе и для решения задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений (квартир, комнат).
Область и конкретные цели расчетов (для целей купли-продажи, мены, дарения, залога, страхования и др.) определяются оценщиками, самостоятельно исходя из соответствия расчетных принципов граничным условиям и целям конкретной оценки.
Конкретная цель в итоге выступает как определяющий признак совокупности объектов, принимаемых в расчет. Нельзя, к примеру, принимать цены спроса на квартиры как залоговые. Совокупность должна в этом случае формироваться по выборке заложенных квартир и соответствующих залоговых цен. Это будет прямой расчет. Косвенные же расчеты потребуют определения коэффициентов перерасчета, что порой сложнее и труднее обосновать, чем результаты целевой выборки.
Пособие не преследует цели стандартизации понятий, применяемых при оценке недвижимости. Терминология систематизирована лишь в пределах пособия и содержит понятия, применяемые в законодательстве Российской Федерации, обычные термины математической статистки, системные термины, применяемые в нормативных документах и в различных практических пособиях. Пособие содержит необходимый для оценки минимум сведений из соответствующих разделов математической статистики, экономики и права, более детальное изучение, которых специалистами предполагается.
Совокупность информации, используемой в оценочной деятельности, должна отвечать многим требованиям, например: достаточности, достоверности, объективности, точности, комплексности и т. д.
Используемая информация должна быть достаточной по объему, достоверно отражать ситуацию на предприятии, обладать объективностью, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого предприятия.
Совокупность требований, предъявляемых к информации при оценке, зависит от различных особенностей объекта оценки, к которым, например, можно отнести: отраслевую принадлежность, масштабность, форму собственности, географию функционирования, специфику назначения объекта оценки (например, предприятие, инвестиционный проект, интеллектуальная собственность и др.). Главную роль в формировании совокупных требований к информации при оценочной деятельности играет назначение оценки, которую определяет заказчик.
Известны различные пути организации информации, например, хронологический, журналистский, логический, дискретный, стохастический, эвристический и др.
Хронологический путь организации информации предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с изложения истории создания компании. Журналистский путь организации предполагает размещать материал от более важного к менее важному. Например, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, а внимание акцентируется на более важных пропорциях или коэффициентах. Логический порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводится обзор макроэкономической ситуации, позволяющий определить инвестиционный климат в стране. Дискретный порядок распределяет выбранную информацию за различные, невзаимосвязанные этапы деятельности функционирования объекта. Например, информация оценщика при аудиторской проверке на различные даты оценки.
Известно, что оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т. е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. При таком комплексном подходе необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом:
- внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;
- внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия.
Функционирование бизнеса основано на оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяется внешними условиями функционирования предприятия. К ним относятся макроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т. д. Внешняя информация. Информационный блок внешней информации характеризует условия функционирования предприятия в отрасли и экономике в целом. Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что собранная и изученная оценщиком информационная база является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Информацию следует давать в оптимальном объеме и ориентированной на оцениваемый объект.
Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.
Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, возникающий из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики.
Диверсификация - сокращения риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого круга ценных бумаг).
Риск - степень определенности или неопределенности, которой характеризуется достижимость в будущем ожидаемых результатов.
Как правило, риск воспринимается как возможность потери, хотя, по определению, любое возможное отклонение (+/-) от прогнозируемой величины есть отражение риска. Анализ фактора риска имеет субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте компании, определят ее текущую стоимость выше по сравнению аналитиком, составляющим пессимистичный прогноз. Другими словами, чем шире разброс ожидаемых будущих доходов вокруг наилучшей оценки, тем рискованнее инвестиции. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия.
Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже, чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.
Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку дохода он ожидает. Большинство заказов на оценку связаны с анализом закрытых компаний, владельцы которых не диверсифицируют свои акции в той же мере, что и владельцы открытых компаний. Поэтому при оценке компаний закрытого типа оценщик наряду с анализом систематического риска должен учитывать факторы несистематического риска. К ним относятся отраслевые риски и риски инвестирования в конкурентную компанию.
Основные факторы макроэкономического риска:
а) уровень инфляции;
б) темпы экономического роста страны;
в) уровень платежеспособности предприятий, населения;
г) изменение ставок процента Центрального банка РФ;
д) изменение обменного курса валют;
е) уровень политической стабильности и др.
Инфляционный риск - это риск непрогнозируемого изменения темпов роста цен. Инвестор стремится получить доход, покрывающий инфляционное изменение цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной деятельности, обеспечивает перераспределение доходов в экономике и повышает предпринимательский риск. Результатом является занижение реальной стоимости имущества предприятия.
В процессе оценки сопоставляются ретроспективные, текущие и будущие (прогнозируемые) данные. Стоимость имущества предприятия, полученная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако практически изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год (как правило, в сторону повышения). Уровень цен измеряется в виде индекса (индекс цен, рассчитанный по основной группе потребляемых товаров, может рассматриваться как показатель уровня цен в текущем году), являющегося измерителем соотношения цен за разные периоды:



Инфляционный рост цен обуславливает необходимость учета номинальных и реальных (после корректировки) величин. Самый простой способ корректировки - разделить номинальную величину на индекс цен.
В процессе оценки, кроме абсолютных величин, рассчитываются и относительные, например, ставка дисконта (в %). Она также может определяться как номинальная или реальная, если темп инфляционного роста цен в стране превышает15%, рекомендуется пересчет проводить с применением формулы Фишера:


где Rr - реальная ставка дохода (дисконта);
Rn - номинальная ставка дохода (дисконта);
i - индекс инфляции.
Основные источники информации об инфляционном риске: программы правительства и прогнозы, периодическая экономическая печать.
Риск, связанный с изменением темпов экономического развития. Непредсказуемость, цикличность рыночной экономики определяют необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу (например, налоговые реформы, вялость потребительских расходов).
Основные источники информации о риске, связанном с изменением темпов экономического развития: программы правительства, аналитические обзоры информационных агентств, периодическая экономическая печать и др.
Риск, связанный с изменением уровня платежеспособности предприятий, населения. Платежеспособность предприятий - способность предприятий отвечать по своим обязательствам в сроки, оговоренные в контрактах, договорах (изменяется в связи с невыполнением договорной дисциплины, взаимоотношением с государством, местными органами власти и т. д.). Платежеспособность населения зависит от своевременной выплаты государством пенсий, пособий, своевременности выплаты заработной платы на предприятиях и в организациях.
Риск, связанный с изменением величины ставки процента Центрального банка РФ. Изменение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического риска взвешиваются при расчете ставок дисконта, коэффициента капитализации, рыночных мультипликаторов и т. д. В качестве безрисковой ставки в этих расчетах, как правило, принимаются ставки дохода по государственным долгосрочным ценным бумагам.
Риск, связанный с изменением обменного курса валюты. Курсы валют меняются под влиянием экономических и политических факторов. Изменение валютного курса не всегда точно отражает колебания розничных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информации в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты.
При составлении прогноза объемов продаж на следующий год оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Следует обязательно учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты.
Основные источники информации: программы правительства, информационные агентства, периодическая экономическая печать.
Риск, связанный с уровнем политической стабильности - это угроза активам предприятия, вызванная политическими событиями. Факторы политического риска определяются, как правило, на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами.
Основные источники информации о политических рисках: данные аналитических обзоров, Проводимых "Deloitte & louche"; "Valuation Center For Central & Eastern Europe"; "Dun & Bradstreet", российские агентства (ВЕДИ), законодательство РФ.
Внешняя информация, кроме макроэкономической информации, включает отраслевую: состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие. Содержание данного раздела определяется степенью доступности отраслевых данных. В нем должны быть отражены условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции и динамика изменения спроса на нее. Условия функционирования предприятия в отрасли могут оказать серьезное влияние на итоговую величину стоимости. Основные отраслевые факторы риска: нормативно-правовая база, рынки сбыта, условия конкуренции.
Нормативно-правовая база определяется с учетом наличия у предприятий ограничений для вступления в отрасль. Если существуют среднеотраслевые данные по основным финансовым коэффициентам, их необходимо использовать в ходе оценки. Сопоставление данных оцениваемой компании с аналогичными показателями других предприятий отрасли является важным этапом в отраслевом исследовании, поскольку позволяет определить рейтинг оцениваемого предприятия, сделать более достоверные прогнозы относительно прибыльности и требуемой величины затрат.
Основные источники информации: данные Государственного комитета по статистике, законодательство РФ, информационные отраслевые бюллетени, бизнес-план предприятия, проекта.
Рынки сбыта. Сбалансированность между спросом и предложением определяет как общее макроэкономическое равновесие, так и особенности сбыта продукции. Для выбора предприятием стратегии сбыта товаров можно использовать, например, матрицу Ансоффа, предполагающую четыре альтернативные стратегии:
1. Проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты.
2. Развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка.
3. Разработка принципиально новых товаров или модернизацию существующих.
4. Диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.
В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Особого внимания оценщиков заслуживают ограничения в проведении выбранной стратегии: объем спроса и взаимоотношения с поставщиками. Известно, что в процессе сбора информации особенно важны отношения с поставщиками - с точки зрения юридической определенности договоров и их надежности. Целью сбора данной информации является определение потенциала отечественного (если необходимо, и зарубежного) рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние годы по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах по конкурентам, прогнозы по расширению рынков сбыта в Российской Федерации и за ее пределами.
Основные источники информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия, данные Государственного комитета по статистике, отраслевые информационные издания, периодическая экономическая печать, бизнес-план, личные контакты.
Условия конкуренции. В российской рыночной экономике наиболее типичны рынки несовершенной конкуренции, на которых механизм свободного конкурентного ценообразования имеет серьезные ограничения. Оценка конкурентоспособности предприятия проводится с учетом типа рынка, а следовательно, наличия ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, характеристикой продукции конкурентов (объем, качество обслуживания, цены, каналы сбыта, реклама), а также перечнем основных российских импортеров этого товара.
149
Основные источники информации: данные Государственного комитета по статистике, данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия, фирмы-дилеры, таможенное управление, отраслевые информационные издания, бизнес-план. Информационные источники при анализе отраслевой информации зачастую имеют различную степень достоверности (на один и тот же вопрос можно получить разные ответы).
Внутренняя информация. Информационный блок включает: ретроспективные данные об истории компании, описание маркетинговой стратегии предприятия, характеристику поставщиков, производственные мощности, рабочий и управленческий персонал, внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и движении денежных средств за 3-5 лет), данные бухгалтерского управленческого учета и отчетности, прочую информацию и др.
Если на предприятии разработан бизнес-план, то в разделе, посвященном описанию предприятия, приводятся основные сведения о предприятии: виды деятельности, характеристика отрасли, основные показатели текущего финансового состояния предприятия и т. д. Кроме того, в бизнес-плане должны быть следующие данные: организационно-правовая форма, размер уставного капитала, сведения о владельцах наибольших долей уставного капитала, контрольных пакетов акций, принадлежность предприятия к концернам, ассоциациям, холдингам.
История компании. В отчете описывается процесс производства продукции по каждому виду продукции, начинается описание с истории компании.
Маркетинговая стратегия предприятия. Маркетинговая стратегия предприятия определяется внешними факторами, периодом жизненного цикла производимых товаров, наличием производственных мощностей и др. обстоятельствами. Известные периоды жизненного цикла товаров:
1 и 2 - разработка и внедрение товара на рынок;
3 - период роста объемов продажи товара;
4 - период насыщения рынка производимой продукцией, предельная отдача снижается;
5 - сокращение объемов реализации (модернизация выпускаемой продукции или освоение новой).
В процессе анализа оценщик должен сопоставить следующую информацию: объемы продаж за прошлый (ретроспективный), текущий и прогнозируемый периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности.
Производственные мощности. Это максимально возможный объем производства при условии максимального использования всех имеющихся производственных ресурсов, при данной структуре продукции или услуг. Объем выпускаемой продукции определяется, с одной стороны, спросом на нее, а с другой - наличием производственных мощностей для ее производства.
Рабочий и управленческий персонал. Данный фактор производства оказывает значительное влияние на величину стоимости предприятия. В компаниях закрытого типа труд работников может частично компенсироваться акциями компании (программа участия служащих в прибыли), и работники предприятия могут рассматриваться как совладельцы предприятия, владеющие определенным пакетом акций.
Управляющий предприятием может быть ключевой фигурой, обеспечивать эффективное управление и развитие бизнеса. Данный факт должен быть учтен в процессе оценки, например, при расчете ставок дисконта, так как в случае продажи предприятия его планы в отношении будущей деятельности могут измениться.
Еще один аспект данного анализа - уровень заработной платы на предприятии в сравнении со среднеотраслевыми данными. Отклонение в большую или меньшую сторону рассматривается оценщиком с целью выявления особенностей оцениваемого бизнеса и также может корректироваться при нормализации отчетности.
Основные источники информации при анализе: бизнес-план, интервью с руководителем предприятия, данные отдела маркетинга, ретроспективная финансовая отчетность.
Внутренняя финансовая отчетность. Анализируется, определяется финансовое состояние предприятия на дату оценки, действительная величина чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. В зависимости от целей оценки направления анализа финансового состояния фирмы меняются.
Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский, баланс, отчет о финансовых результатах, отчет о движении денежных средств.
Целью работы оценщика по сбору внутренней информации являются:
* анализ истории компании с целью выявления будущих тенденций;
* сбор информации для прогнозирования объемов продаж, денежных потоков, прибыли;
* учет факторов несистематического риска, характерных для оцениваемого бизнеса;
* анализ финансовой документации;
* интервью с руководителями и сбор дополнительной информации, позволяющей сделать оценку более реалистичной.

3.2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФОРМИРОВАНИЯ УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Положительный опыт зарубежных оценщиков успешно накапливается, развивается в экономически развитых и развивающихся странах во многом благодаря действующим в этих странах системам учетно-аналитического обеспечения и информационным потокам, которые формируются на их основе. Учетно-аналитическое обеспечение в этих странах во многом базируется на гипотетических финансовых, бухгалтерских отчетах, которые позволяют рассчитать и впоследствии подвергнуть аналитическому исследованию ряд важных коэффициентов и других характеристик, при различных видах оценки.
Например, приносящая доход недвижимость (как инвестиционный актив при покупке) позволяет новому владельцу в будущем рассчитывать на получение определенных выгод. За время владения объектом собственник может получить ряд положительных финансовых результатов, которые в общем виде делятся на: 1) поток денежных средств, 2) экономию на подоходном налоге, 3) повышение стоимости и 4) снижение ипотечного долга. Общепринятые принципы бухгалтерского учета признают четко определенные в счетоводстве понятия чистого дохода и дохода от прироста капитала, реализуемого при перепродаже, но не те четыре вида финансовых выгод, на которые рассчитывают собственники недвижимости. Как следствие существуют определенные разногласия между аналитиками недвижимости и их бухгалтерами. В последние годы бухгалтерами были предприняты попытки учесть накопленный, но не реализованный прирост стоимости активов в балансах некоторых компаний, а также составить отчеты о движении денежных средств ("Источники и использование фондов") наряду с другими финансовыми отчетами. И все же расхождение во взглядах по некоторым проблемам сохраняется.
Известно, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками, важно правильное понимание финансовых отчетов для целей: анализа инвестиционных проектов по недвижимости, адаптация финансовых отчетов к целям оценки, а также при использовании оценщиками техники анализа финансовых коэффициентов. Одним из важных документов всего пакета отчетности является балансовый отчет, который для недавно приобретенного объекта недвижимости может выглядеть, например, как он показан в табл. 3 [34]. Собственники и аналитики недвижимости переделают этот баланс, как бы опуская малозначимые статьи. Гипотетически признается, что большая часть денежных средств поступает в виде рентных депозитов арендаторов. Материальные запасы на сумму 500 дол. включают мелкие позиции: неиспользованные печные фильтры, запасы чистящих средств и краски (страховая сумма за год уже была выплачена). Рентный доход к получению в сумме 500 дол. недостаточен для покрытия всех обязательств. Комиссионные брокерам за получение ипотечного кредита и сдачу объекта в аренду (расходы будущих периодов) уже выплачены.
Бухгалтеры будут списывать эти платежи в течение срока погашения ипотечного кредита и периода действия арендного договора соответственно, но для аналитика недвижимости эти выплаты не имеют стоимости. Значительной балансовой стоимостью обладают здания и земля. По зданиям износ будет начисляться на протяжении их экономически полезной жизни, при этом стоимость земли не изменится. Поэтому аналитиков недвижимости и оценщиков интересует сама недвижимая собственность. Гораздо меньший интерес вызывают малые суммы денежных средств, счетов к получению, расходов будущих периодов и др. Что касается пассивов, то счета к оплате включают счет за пользование коммунальными услугами и счета за некоторые поставки (они будут вскоре оплачены). Рентные депозиты арендаторов будут возвращаться по мере освобождения арендаторами занимаемых площадей. Еще не наступило время выплаты начисленных налогов на недвижимость. Часть долгосрочного долга, подлежащая погашению в текущем году, будет выплачена ежемесячными платежами (для аналитиков особый интерес представляют только общая сумма ипотечного долга и величина собственного капитала). Следовательно, аналитик недвижимости не будет обращать внимание на небольшие суммы и примет во внимание только наиболее важные статьи. В целях анализа он проведет агрегирование и упростит баланс, как это показано в табл. 4 [34].

Таблица 3
Пример бухгалтерского балансового отчета, дол. США







































Таблица 4
Пример упрощенного агрегированного балансового отчета, дол. США















Не менее важным источником информации для оценщиков является отчет о доходах в развернутом виде. Аналогичным образом оценщики могут провести агрегирование и упрощение отчета о доходах. Однако в силу анализа инвестиций в сфере недвижимости поток денежных средств имеет большее значение, чем определенный в соответствии с бухгалтерскими принципами "чистый доход", т. е. за минусом налогов. Отчет о движении денежных средств должен соответствовать традиционным методам оценки недвижимости и инвестиционного анализа, он должен иметь определенную структуру. В табл. 5 приведен бухгалтерский отчет о доходах (показаны пересмотренные отчеты, которые помогают в проведении анализа недвижимости).
Зарубежный опыт показывает, что для анализа проектов в сфере недвижимости аналитики традиционно выделяют несколько уровней доходов и расходов. На первом этапе определяются потенциальный рентный доход, а также коэффициент недоиспользования имущества. Оценщик недвижимости или аналитик при этом перестраивает бухгалтерский отчет так, как это показано в табл. 5.

Таблица 5
Бухгалтерский отчет о доходах на 31 декабря 2000 г., дол. США























Аналитик недвижимости, помимо внесения поправки на уровень загрузки и потерь при сборе платежей, сводит воедино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах в статье "Текущие операционные расходы", за исключением процентных платежей и начисления износа. Процентные платежи наряду с выплатами основной суммы долга учитываются на более позднем этапе составления гипотетического отчета о движении денежных средств, используемого в анализе недвижимости (табл. 6). Любые выгоды от уменьшения основной суммы ипотечного долга будут получены лишь при перепродаже актива, поэтому они не отражены в отчете о движении Денежных средств.
Отчет о движении денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода (см. табл. 6). Первый (наивысший уровень) - это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все единицы объекта арендованы на целый год. Второй уровень - действительный валовой доход, рассчитывается путем вычета потерь от недоиспользования и прибавления прочих видов доходов. Третий уровень - чистый операционный доход, показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, однако еще до учета финансовых затрат (показатель используется при анализе свободных от долгов объектов). Четвертый уровень - поступление денежных средств до уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат. Путем последовательного реконструирования финансовых отчетов по указанным четырем уровням аналитик может сравнивать различные объекты и рассчитывать для оцениваемой собственности ряд финансовых коэффициентов. Определенные таким образом коэффициенты играют важную роль при принятии решений о приобретении, использовании и перепродаже собственности.

Таблица 6
Пример традиционного отчета о движении денежных средств по объекту недвижимости, в дол. США


Потенциальный валовой доход
Количество квартир
4
12
4
Описание
1 спальня
2 спальни
3 спальни
Ставка
355=1420
425=5100
453=1812

8332

Ежемесячный потенциальный валовой доход умножить на 12 месяцев для получения годового дохода (округленного)
Минус: поправка на недоиспользование и потери при сборке
Плюс: прочие поступления
Действительный валовой доход
Минус: текущие операционные расходы* и резерв на замещение
Чистый операционный доход
Минус: обслуживание долга (процент и выплаты основного долга)
Поступление денежных средств до уплаты налогов


100 000
5 000
3 000
98 000
31 000
33 000
65 000

14 445
* Операционные расходы включают:
коммунальные услуги 3500
ремонт 2500
содержание бассейна 1000
вознаграждение управляющему 6000
зарплата 4000
налоги на зарплату 500
запасы 1500
реклама 500
юридические и бухгалтерские услуги 2000
налоги на собственность 8000
прочие 1500
Всего 31000
Анализ финансовых коэффициентов проводится оценщиком после приобретения любого бизнеса (целесообразно рассчитать ряд финансовых коэффициентов и затем периодически их отслеживать). Анализ коэффициентов и их изменений во времени часто помогает выявить некоторые новые грани предприятия, как находящиеся в пределах допустимых норм, так и свидетельствующие о нездоровых тенденциях. Осторожный предприниматель может использовать анализ коэффициентов для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при котором достигается баланс между безопасностью и риском.
Зарубежный опыт показывает, что обычно инвестиции в недвижимость на 50-100% финансируются за счет заемных средств, это оказывает чрезвычайно большое влияние на цены сделок и на коэффициенты, рассчитываемые как по операционным, (денежный поток), так и по капитальным счетам. Для обеспечения сопоставимости при описании анализа коэффициентов будут использованы уже приведенные ранее примеры баланса и отчета о движении денежных средств. Примеры гипотетического отчета о движении денежных средств (см. табл. 6) и упрощенного баланса (см. табл. 4) описывают инвестиции в недвижимость, по которым могут быть рассчитаны различные коэффициенты.
Коэффициенты, рассчитываемые при анализе бухгалтерского баланса:
1. Коэффициент улучшений. Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности. В примере, приведенном в табл. 5, он составляет 90%. В целом коэффициент улучшений указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения, и чем выше в цене объекта доля изнашивающейся части, тем больше вычитаемая в целях налогообложения сумма начисляемого износа. Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагаемой суммы и не убывает со временем (относится к земле).
Из зарубежного опыта известно, что коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%. Торговые центры, например, размещаются на дорогой земле, поскольку для них необходимо обеспечить легкий и удобный доступ автомобилей. Более того, значительные площади необходимы для парковки автомобилей, а здания торговых центров для удобства покупателей редко превышают два этажа, поскольку это выгодно. Поэтому для торговых центров данный коэффициент обычно невысок. Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения необходимо инвестировать значительно большие средства.
2. Коэффициент ипотечной задолженности, который показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности; в примере, приведенном в табл. 5, он составляет 80%. В действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене, для застроенного объекта он, тем не менее, называется коэффициентом отношения кредита к стоимости. С позиции заемщика данный коэффициент характеризует уровень левереджа (рычага) - чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже - тем больше доля собственного капитала инвестора.
С позиции кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента (например, федеральные финансово-кредитные ассоциации не могут финансировать приобретение домов более чем на 80% от их цены, если нет страхования ипотеки). Например, компании по страхованию жизни во многих штатах не могут предоставлять кредиты на сумму более чем 75% от стоимости финансируемой ими собственности.
Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов, и если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% проектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.
Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств:
/. Коэффициент недоиспользования потерь при сборе платежей рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовой доход. Если он составляет 5%, то ему соответствует коэффициент загрузки 95%. Из зарубежного опыта известно, что по инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, поскольку основная часть денежных выплат является постоянной и не зависит от уровня загрузки объекта. По большинству объектов денежные платежи по налогам на недвижимость, по страхованию и обслуживанию долга будут изменяться очень незначительно, независимо от того, загружены они на 25, 50 или 100%.
Приростные затраты на сдачу недвижимости в аренду невелики, поэтому важно, чтобы все или почти все площади были отданы арендаторам. Для собственников предпочтительнее обеспечить 90-100%-ную загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь загрузку на уровне 80% или ниже по ставкам, превышающим рыночные показатели.
Оценка рыночной стоимости объекта должна производиться исходя из арендных ставок и уровня загрузки, типичных для данного вида недвижимости на местном рынке. Прогнозирование арендных ставок и коэффициентов загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности управляющих.
2. Коэффициент самоокупаемости соответствует минимальному уровню загрузки, обеспечивающей покрытие всех денежных расходов. Он рассчитывается путем деления суммы операционных расходов и платежей по обслуживанию долга на потенциальный валовой доход, при этом прочие поступления обычно не учитываются. В представленном выше примере коэффициент самоокупаемости составляет около 84%.
Известно, что расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определять минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо денежных средств станет положительным, (точка банкротства предполагает, что собственник не сможет производить выплаты по ипотечному кредиту, если коэффициент загрузки упадет ниже этого уровня).
3. Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу - 33%. Иногда в знаменателе используется действительный валовой доход. Операционные расходы необходимы для содержания и управления собственностью, даже если она была приобретена исключительно на деньги собственника. Операционные расходы включают оплату коммунальных услуг, ремонта, отчисления в резерв на замещение, выплаты налогов на недвижимость, управленческие расходы, страхование, зарплату и налоги на нее, оплату рекламы, почтовых расходов и др. статьи. В них не учитываются платежи по обслуживанию долга, начисления износа и подоходные налоги.
Коэффициент операционных расходов будет различным для каждого объекта собственности. Когда собственность сдана на условиях абсолютно чистой аренды, все операционные расходы оплачиваются арендатором, а не собственником (открывается возможность по снижению затрат).
4. Коэффициент покрытия долговых, выплат рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга, коэффициент покрытия дает информацию о "запасе" превышения дохода (чистого операционного дохода) над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. Коэффициент покрытия дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов (многие кредиторы устанавливают минимальный уровень коэффициента покрытия долга, так же как и коэффициента ипотечной задолженности). Минимальный уровень данного показателя зависит от каждого объекта, экономических условий и географического района.
Коэффициенты, рассчитанные по данным баланса и отчета о движении денежных средств:
1. Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. По определению, в качестве знаменателя можно использовать либо потенциальный валовой доход (до вычета потерь от недоиспользования), либо действительный валовой доход (за вычетом потерь от недоиспользования). Аналитик должен определить, какой из этих двух показателей использовать, и затем придерживаться этого выбора.
Данный показатель - один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости при ее покупке. Однако его широкое применение объясняется скорее легкостью проведения расчетов и возможностью проведения сравнений с другими проектами, чем надежностью этого показателя как инструмента оценки. Данный коэффициент будет широко использоваться и в будущем, однако в действительности он является упрощенным, грубым показателем, который следует использовать только при сравнении не обремененных ипотекой объектов, физически сходных и находящихся в одном географическом районе.
2. Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Это ставка дохода на весь выкупной капитал независимо от его источника (инвестора или ипотечного кредитора) и от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. OAR включает доход на все инвестиции плюс возврат убывающей части инвестиций.
Положительное отличие общей ставки дохода от мультипликатора валовых рентных платежей состоит в том, что первый учитывает операционные расходы.
3. Ипотечная постоянная - это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента. Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита за амортизацию.
4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал равна отношению ежегодного поступления денежных средств до уплаты налогов к сумме вложенного инвестором капитала. Она также называется денежным доходом на денежные средства, процентным денежным потоком, ее текущей отдачей. В приведенном примере эта ставка составляет 14,44%. Ставка денежных поступлений на собственный капитал широко используется инвесторами, которые анализируют возможность приобретения собственности. Несмотря на то, что этот показатель не учитывает последствий налогообложения текущего дохода, будущее повышение (или снижение) стоимости, выплат кредита и изменений прогнозируемого чистого операционного дохода, он позволяет измерить текущую эффективность вложений самого инвестора. Некоторые инвесторы определяют минимально приемлемую ставку денежных поступлений и затем рассчитывают цену, которую они готовы заплатить.
5. Техника инвестиционной группы - это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.
В приведенном примере ипотечный кредит в 400 000 дол. составляет "' от общей суммы выкупного капитала. Ипотечная постоянная равна 12,64. Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствии достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операционном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели, необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы.
Подведя итоги сказанному, следует отметить, что традиционный анализ недвижимости требует использования финансовых отчетов; которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета. Характер текущего дохода от недвижимости, а также дохода от повышения стоимости актива, получаемого при его перепродаже, не соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода. Поэтому аналитики недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы: 1) в них были, учтены лишь те статьи баланса, которые наиболее важны для определения рыночной стоимости собственности, а не затраты на приобретение объекта с учетом начисленного износа, 2) отчет о движении денежных средств отражал четыре уровня дохода. При условии составления финансовых отчетов на неизменной основе их реконструированные варианты могут быть использованы как для расчета значимых соотношений по оцениваемому объекту собственности, так и для проведения его сравнения с другими объектами, т. е. анализ коэффициентов, как было сказано, является важным аналитическим инструментом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения объекта коэффициенты, рассчитываемые по балансу, используются как для определения удельного веса земли и сооружений, так и для расчета левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут быть рассчитаны такие показатели, как коэффициент самоокупаемости, коэффициент недоиспользования и коэффициент операционных расходов. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, общих ставок дохода, ипотечных постоянных и ставок денежных поступлений на собственный капитал (табл. 7).
С позиций управления недвижимостью на основе определения ее стоимости, т. е. выполняя оценку недвижимости, приходится, помимо общеизвестных, учитывать многие самые разнообразные факторы и характеристики, например:
* Сроки денежных и неденежных поступлений.
* Вычеты.
* Рекомендуемые суммы вычетов.
* Страхование имущества, страховые суммы и премии.
* Страхование от потери арендной платы.
* Порядок производства платежей.
* Предполагаемое увеличение или уменьшение страховых премий.
* Необходимая оценка стоимости страхуемой недвижимости или имущества.
* Страхование от повреждения котлов/машинного оборудования.
* Страхование автомобилей.
* Страхование компенсационных выплат рабочим.
* Страхование от мошенничества работников.
* Страхование от ошибок и просчетов управляющего недвижимостью.













Таблица 7
Наиболее часто используемые коэффициенты, по данным зарубежного опыта

Коэффициенты баланса
Коэффициент улучшений

Коэффициент ипотечной задолженности


Коэффициент собственного капитала
Коэффициенты отчета о движении денежных средств

Коэффициент недоиспользования
Коэффициент самоокупаемости

Коэффициент операционных расходов

Коэффициент покрытия долговых выплат
Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств

Мультипликатор валовых рентных платежей


Общая ставка дохода

Ипотечная постоянная

Ставка денежных поступлений на собственный капитал
Стоимость зданий и сооружений
Общие затраты или стоимость
Основная сумма ипотечного кредита
Стоимость собственности

Стоимость собственного капитала
Стоимость собственности
Потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей
Потенциальный валовой доход
Операционные расходы и обслуживание долга
Потенциальный валовой доход
Операционные расходы
Потенциальный или действительный валовой доход Чистый операционный доход
Ежегодные платежи по обслуживанию долга


Цена покупки
Валовой рентный доход (потенциальный или действительный)
Чистый операционный доход
Цена покупки
Ежегодные платежи по обслуживанию долга
Основная сумма ипотечного кредита
Чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга
Инвестиции в собственный капитал


* Страхование муниципальных облигаций.
* Облигации гарантийного депозита арендатора.
* Страхование жизни и медицинское страхование работников компании, занятой управлением недвижимости,
* Страхование от наводнений.
* Кто должен быть включен в страховой полис и многое другое.
Обширный зарубежный опыт позволяет рассмотреть различные варианты организации бухгалтерского учета, информационной базы при оценочной деятельности.
В качестве примера организации бухгалтерского учета с целью подтверждения правильности всех денежных поступлений и выплат компания, управляющая недвижимостью, ежемесячно представляет собственнику недвижимости бухгалтерские отчеты. Рассмотрим методы бухгалтерского учета. Приняв недвижимость в управление, менеджер по согласованию с бухгалтером и Службой внутренних доходов (IRS) должен выбрать метод бухгалтерского учета. После того как решение об использовании того или иного метода принято, он не может быть изменен без разрешения IRS. Существует два основных метода бухгалтерского учета при управлении недвижимостью на основе оценочной деятельности: метод наличных поступлений и метод начислений.
Метод учета по фактическому движению денежных средств. В соответствии с этим методом доходы и расходы учитываются на момент их фактического получения, или соответственно выплаты.
Метод начислений. В соответствии с этим методом доходы и расходы учитываются на момент их возникновения, хотя они еще не получены или не выплачены (это наиболее широко используемый метод бухгалтерского учета).
Ведение, организация бухгалтерского учета. Для должного ведения бухгалтерского учета должна быть разработана система, которая была бы приемлема для данного объекта и соответствовала бы общепринятым методикам бухгалтерского учета. Систематический бухгалтерский контроль и учет осуществляется с использованием различных форм, приведены примеры используемых на практике форм.
План бухгалтерских счетов. Каждая компания, управляющая недвижимостью, имеет свой план бухгалтерских счетов, т. е. совокупность тех или иных бухгалтерских счетов, используемых в практической деятельности (табл. 8).
Ежемесячная бухгалтерская отчетность. Компания, управляющая недвижимостью, должна ежемесячно представлять следующую отчетность:
1. Список арендаторов. Перечислены арендаторы, указаны номера занимаемых ими помещений (квартир), типы помещений, ежемесячная арендная плата, смешанный доход, сумма арендной платы, причитающейся за истекший период времени, гарантийный депозит.
2. Отчет о доходах и расходах представляет совокупность показателей по всем счетам и подсчетам, по которым учитываются доходы и расходы компании. Отчеты содержат данные текущего месяца - фактические и плановые, показатели на конец года, а также их отклонения (табл. 9).
3. Балансовый отчет. Отражает общее финансовое состояние по всем счетам на конец каждого отчетного периода: месяца, квартала, года (табл. 10).
4. Оборотная ведомость. Это ежемесячный отчет, в котором указываются сальдо на конец предыдущего месяца, дебет/кредит текущего месяца и сальдо на конец текущего месяца по всем основным бухгалтерским счетам (табл. И).
5. Главная бухгалтерская книга. Содержит подробное помесячное перечисление всех операций по каждому основному бухгалтерскому счету в течение налогового (отчетного) года. Все суммы расходов и доходов, бухгалтерские проводки указываются в соответствии с кодом основного бухгалтерского счета. Все годовые показатели объединяются в оборотную ведомость. Сальдо на конец текущего года рассматривается как сальдо на начало будущего года (табл. 12).
Наличные депозиты. Отчет о наличных депозитах представляет собой перечисление всех депозитов за месяц, они располагаются в хронологическом порядке, с указанием операционной даты по каждому банковскому счету (табл. 13).
Еженедельное распределение доходов. Еженедельный отчет о распределении доходов содержит перечисление всех операций, проведенных по всем основным бухгалтерским счетам.
Прочие отчеты, например:
* Ведомость заработной платы
* Налоговый отчет и заработная плата W-2
* Формы 1099
* Сводная ведомость депозитной задолженности
* Сводная ведомость работников
* Ведомость заработной платы
* Депозитная задолженность по заработной плате на определенный срок
* Налоговые отчеты (по методу начислений)

Использование компьютеров. Современные персональные компьютеры могут использоваться для подготовки различных форм бухгалтерской отчетности, включая внутреннюю отчетность. Существует множество компаний, которые занимаются программным обеспечением, у них можно приобрести соответствующие программы. Использование компьютеров позволяет компании, осуществляющей управление недвижимостью, быстрее получать финансовую информацию, тем самым быстрее решать возможные управленческие и финансовые проблемы. К тому же часто объекты оснащаются компьютерной техникой для сбора информации об арендаторах, которую затем, осуществляя выборку, обрабатывают в офисе. Существует много видов сервисного программного обеспечения, позволяющих контролировать получение арендных платежей и выплату расходов.
Таблица
Пример плана бухгалтерских счетов [33]

ПЛАН БУХГАЛТЕРСКИХ СЧЕТОВ
Serville companies
Court Ridge Apartments
Счет
Описание счета
Счет
Описание счета
01030-000
01041-000
01042-000
01061-000
02000-000
02010-000
02020-000
02045-000
03000-000
03020-000
03025-000
03060-000
03061-000
04020-000
04030-000
04040-000
04050-000
04060-000
04070-000
04080-000
04140-000
04180-000
04190-000
04260-000
04420-000
04421-000

04430-000
04431-000
04440-000
04441-000

04445-000
04446-000
05001-000
05002-000
05003-000

05004-000
05005-000
05010-000
05011-000
Земля
Прирост основных фондов
Выбытие основных фондов
Модернизация зданий
Наличный (кассовый) счет
Депозитный сертификат
Наличность в кассе
Гарантийный депозит арендатора
Причитающиеся суммы арендной платы
Прочие платежи арендатора
Прочие платежи
Организационные затраты
Аккумулированная амортизация
Счета дебиторов
Федеральный налог на доход
Налоговое обязательство ПСА
Налог штата на доход
Налог штата на безработицу
Федеральный налог на безработицу
Городской налог
Предстоящие расходы на улучшение площади
Гарантийный депозит
Накопившиеся обязательства
Задолженность по закладной
Начальный капитал. Главный партнер
Начальный капитал. Пассивный партнер (партнер-вкладчик)
Распределенная прибыль. Главный партнер
Распределенная прибыль. Партнер- вкладчик
Доля дохода - главный партнер
Доля товарищества с ограниченной ответственностью
Чистый доход от ценных бумаг
Чистый доход от ценных бумаг. Контрсчет
Валовой потенциальный доход
Просроченная задолженность текущего мес.
Потери от вакантных арендных площадей за текущий месяц
Скидки арендной платы/концессии
Инкассо прошлого/следующего месяца
Подученные депозиты
Выплаченные депозиты
05020-000
05025-000
05030-000
05040-000
05045-000
05050-000
06010-000
06020-000
06030-000
06035-000
06036-000
06037-000
06038-000
06041-000
06042-000
06043-000
06044-000
06050-000
06060-000
06070-000
06080-000
06090-000
06100-000
06510-000
06520-000
06530-000
06600-000
07060-000
07070-000
07075-000
07080-000
07085-000
08010-000
08020-000
08030-000
08040-000
08050-000
09006-000
09010-000
09020-000
09030-000


Возмещение расходов по оплате коммунальных услуг
Расходы, не покрытые средствами на счете (NSF ' Charge)
Платы по кредитному чеку
Прачечная/торговля
Доход в виде процентов
Прочие доходы от недвижимости
Налоги на недвижимость
Коммунальные платежи
Страхование
Косметический ремонт
Ремонт системы электроснабжения
Обслуживание лифтов
Обслуживание фундамента
Материалы и складские запасы
Услуги
Зарплата
Разовые услуги
Услуги по контракту
Уборка
Комиссионные выплаты за аренду
Плата за управление
Административные расходы
Поощрение и маркетинг
Расходы на амортизацию
Амортизация
Накопившиеся расходы на улучшение
Процент по закладным
Основная сумма залога
Прирост капитала
Убытки, связанные с векселями
Стоимость фрахта
Налог на продажи
Расходы на амортизацию
Амортизация
Накапливающиеся расходы на улучшение
Сумма потока наличности
Сумма чистого дохода
Поток наличности. Контрсчет
Контрсчет. Распределение прочих доходов
Контрсчет. Некассовые затраты
Контрсчет. Чистый доход




NSF (non sufficient funds) - недостаточные фонды.


















Таблица 9
Пример отчета о доходах и расходах [33]


ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ОТЧЕТ 0 ДОХОДАХ И РАСХОДАХ
на конец января, 31 дня, 20__года, дол. США
SEVILLE COMPANIES Court Ridge Apartments

Текущий период. Фактические показатели
Текущий период. Бюджетные показатели
Отклонение
%
На конец года. Фактические показатели.
На конец года. Фактические показатели.
Отклонение.
%

Доходы
Доходы от аренды
Доходы от аренды
Депозитный доход

170.847.31
3.375.00
6.013.07

175.000.00
2.800.00
2.780.00

-2.37
20.54
116.30

170.847.31
3.375.00
6.013.07

175.000.00
2.800.00
2 780.00

-2.37
20.54
116.30
Общий доход
180.235.38
180.580.00
-0.19
180.235.38
180.580.00
-0.19
Эксплуатационные расходы
Налоги на недвижимость
Коммунальные платежи
Страхование

Техобслуживание и ремонты
Косметический ремонт
Ремонт электрооборудования
Техобслуживание лифтов
Техобслуживание фундамента
Система водоснабжения и канализации
Материалы и запасные части
Стоимость услуг
Заработная плата работников вспомогательных служб
Разовые работы
Работы по контракту
Уборка
Комиссионные за сдачу в аренду
Плата за управление
Административные расходы
Поощрение и маркетинг

29.550.00
1.366.81
182.00


230.75
1.593.00
6.631.00
6.317.56

1.273.66
9.344.78
4.239.00

3.563.30
924.75
6.764.55
1.599.23
200.00
4.417.00
563.00
103.99

27.500.00
1.500.00
150.00


250.00
1.600.00
7.500.00
7.000.00

1.400.00
10.000.00
5.000.00

3.700.00
1.000.00

<<

стр. 2
(всего 7)

СОДЕРЖАНИЕ

>>