<<

стр. 2
(всего 5)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и и на неопреде-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 179
ленный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца[25]. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже "вечно"[26]. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды[27], а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный за-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 180
коном предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

[1] Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями В дальнейшем термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные.
[2] То, что в ч 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда.
[3] Вообще-то выбор между куплей-продажей и арендой зависит от того, что выгоднее. В определенные периоды, когда продажная цена вещи выше, чем совокупные арендные платежи за определенный период, скорректированные на существующую процентную ставку, интереснее эту вещь арендовать. Напротив, подчас арендная плата бывает столь велика, что суммарные арендные платежи оказываются намного выше покупной цены Тогда выгоднее ту же самую вещь приобрести в собственность.
[4] Так, договор о размещении рекламы на крыше здания не был признан договором аренды (см. п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г № 66 // Вестник ВАС. 2002. № 3 (в дальнейшем - Обзор практики по аренде).
[5] Косвенно этот вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, в одном из дел было признано, что арендатор, которому вещь не была передана, не вправе истребовать ее у третьего лица, поскольку не стал ее владельцем, а значит, не может воспользоваться и средствами защиты владения, предусмотренными гражданским законодательством (см. п. 9 Обзора практики по аренде).
[6] Особенно часто этот вывод делают в отношении прав на жилые помещения, в частности в государственном или муниципальном жилом фонде (см., напр.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С 18-19). Тем не менее обыкновенные права пользования, возникшие на основании договоров аренды, к вещным обычно не относят.
[7] Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). И тогда арендные платежи de jure станут выкупными. Однако аренда с выкупом, в отличие от лизинга, не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть одновременно и выкупным. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК). Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду участки лесного фонда.
[8] См. ст. 16-25 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости СССР. 1989. № 25. Ст. 481; 1991. № 12. Ст. 325.
[9] Выкуп арендованного имущества был допущен только по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до момента вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (Ведомости РФ. 1991. № 27. Ст. 927; 1992. № 28. Ст. 1654; № 34. Ст. 1966).
[10] Об арендных предприятиях подробнее см.: Теплое О. М., Глазырин В. В., Пугинский С. Б. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности). М., 1993.
[11] См. п. 1 ст. 13 Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. (в дальнейшем - Закон о приватизации) // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
[12] Закон о приватизации предоставляет также право требовать выкупа арендованного земельного участка, на котором расположен находящийся в частной собственности объект недвижимости (п. 3 ст. 28). Впрочем, выкуп здесь производится в соответствии с договором купли-продажи, а не аренды. Более подробно данный вопрос рассмотрен при анализе аренды зданий и сооружений.
[13] К договору аренды с правом выкупа применяются только правила ГК о форме договора купли-продажи, но не более (см. п. 2 Обзора практики по аренде).
[14] См. п. 15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (Ведомости РФ. 1992. № 3. Ст. 89; № 22. Ст. 1185; 1993. № 6. Ст. 191; № 32. Ст. 1261) и п. 5 постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (Собрание актов РФ. 1994. № 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. № 6. Ст. 777; № 13. Ст. 1373).
[15] См. п. 3 постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" // СЗ РФ. 1998. № 27. Ст. 3200; 2000. № 49. Ст. 4819. В этом же постановлении указаны случаи, когда торги могут не проводиться. Торги проводятся в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. № 774-р // БНА 1998. № 20.
[16] Срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, в остальных случаях нужно получать согласие собственника (см.: п. 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Ведомости РФ. 1992. № 43. Ст. 2429). Железная дорога может сдавать вагоны в аренду только по согласованию с Министерством путей сообщения (МПС) РФ (см.: Положение о порядке сдачи в аренду железными дорогами грузовых вагонов, утв. приказом МПС от 1 февраля 1999 г. № ЦВ-636 // Экономика железных дорог. 1999. № 4), которое принято во исполнение ст. 4 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте" от 20 июля 1995 г. (СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3505).
[17] В роли такого органа может выступать не только Минимущество РФ, но и другие органы исполнительной власти, например МПС РФ в области железнодорожного транспорта. Именно с согласия последнего предприятия железнодорожного транспорта могут сдавать в аренду закрепленное за ними недвижимое имущество (ст. 4 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте").
[18] Сами бюджетные учреждения выступают в этих договорах в качестве балансодержателей, поскольку сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на балансе.
[19] См. ст. 39 Закона РФ "Об образовании" от 10 июля 1992 г. // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 150; 1997. № 47.Ст. 5341; 2000. № 30. Ст. 3120; № 33. Ст. 3348; 2002. № 7. Ст. 631. Учет и расходование полученной арендной платы подчинено довольно жестким правилам (см. п. 2 ст. 43, пп. 3 и 7 ст. 161 и п. 4 ст. 254 БК// СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3823; 2000. № 32. Ст. 3339; 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3429; 2002. № 22. Ст. 2026).
[20] См. ст. 22 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610, а также Положение об аренде участков лесного фонда, утв. постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345 // СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1585. В роли арендодателя выступает лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством, т. е. Федеральной службы лесного хозяйства России (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Договоры заключаются, как правило, на основании лесного конкурса. Аренда предполагает осуществление одного или нескольких видов лесопользования.
[21] См. ст. 41 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471. Правда, это единственное упоминание об аренде. В остальных статьях Кодекса речь идет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование. Этот договор подчинен правилам об аренде (ст. 54). В роли арендодателя водного объекта выступает уполномоченный орган субъекта РФ. Применительно к недрам и животному миру законодатель использует аналогичную модель: государственная лицензия на пользование соответствующим объектом и договор о пользовании, который арендой нигде не называется (см. ст. 11 Федерального закона о недрах в ред. от 3 марта 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823; 1999. № 7. Ст. 879; 2000. № 2. Ст. 141; 2001. № 21. Ст. 2061; № 33 (ч. I). Ст. 3429; 2002. № 22. Ст. 2026, а также ст. 33 Федерального закона "О животном мире" от 24 апреля 1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1462). Впрочем, и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно.
[22] Жилые помещения гражданам в аренду переданы быть не могут. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (см. п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 323).
[23] Иное правило в отношении транспортных средств установлено ст. 633 и 643 ГК, а зданий и сооружений - п. 2 ст. 651 ГК.
[24] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16 Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377. Причем в ст. 26 Закона идет речь о регистрации не договора аренды, а права аренды, а точнее, права владения и пользования арендатора Однако в этой части Закон не может противоречить ГК. К тому же обременяет арендодателя не право пользования арендатора, а его собственные обязанности, вытекающие из договора аренды.
[25] Возможность отказа от договора не препятствует его расторжению по любым основаниям, допускаемым законом или договором (см. п. 5 Обзора практики по аренде).
[26] Некоторые авторы считают, что бессрочность (вечность) - признак только права собственности, а договор аренды всегда носит срочный характер (см.. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 224). Между тем многие вещные права сконструированы как бессрочные. Ряд прав требования также не ограничен определенным сроком. Поэтому "вечность" - признак не одного только права собственности Она связана с юридико-техническим подходом законодателя к определению оснований прекращения субъективных прав.
[27] Например, для договоров проката этот срок не может превышать одного года (см. п. 1 ст. 627 ГК). Согласно ст. 31 Лесного кодекса РФ срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 лет. Предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет (см. п. 3 ст. 28 Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

§ 2. Содержание договора аренды
Обязанности арендодателя. Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК)[1].
Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например из ст. 135 ГК). По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 181
убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК).
Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Однако обеспечение годности вещи в течение всего срока договора не означает, что наше законодательство, вслед за римским правом, возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью. Эта обязанность была включена в договор аренды потому, что арендатор в римском праве не пользовался вещно-правовой защитой. Поэтому арендодатель должен был защищать вещь, а тем самым и арендатора от посягательств третьих лиц.
Наше право предоставило арендатору вещно-правовую защиту, и поэтому он сам в состоянии отразить посягательство на арендованное имущество. Помощь арендодателя ему не нужна. Но в некоторых ситуациях арендатор все-таки не в состоянии защитить свои права. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет - изъят. Нормы об эвикции (ст. 460-462 ГК) на договоры аренды не распространяются. Как привлечь к ответственности арендодателя? Нужно считать, что если вещь передана в аренду с нарушением права третьего лица, то она передана с недостатками. Иными словами, к числу недостатков арендуемого имущества следует относить и дефекты титула.
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.
Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе от-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 182
ветственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);
б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);
в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).
Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК.
Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;
в) потребовать досрочного расторжения договора.
Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получе-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 183
нием на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя[2], может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.
Во-вторых, арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - абз. 2 ст. 613 ГК).
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (абз. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут быть
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 184
довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.
Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).
Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи - арендодателем (см. ст. 617 ГК), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только право пользования вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договоров аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК.
При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.
В-третьих, обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 185
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.
Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.
Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.
Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК.
Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.
Наконец, в-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 186
считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.
Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:
а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;
б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения[3].
Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.
Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 187
Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны.
Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.
Обязанности арендатора. В соответствии с условиями заключенного договора арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.
Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества (как наиболее распространенной на практике).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 188
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.
Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК)[4]. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 189
расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.
Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Предоставление арендатору такого права связано С тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.
Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК).
Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.
Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 190
ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК).
Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.
В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК).
Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора)[5].
Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки[6]. В случае когда
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 191
указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки, причем такое требование не означает превращения договора аренды в заключенный на неопределенный срок[7].
В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.
В-четвертых, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом.
Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов экс-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 192
плуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.
Наконец, в-пятых, арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК)[8].
Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.
Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения)[9]. Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.
В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность[10].
Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав разли-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 193
чен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило, не возникает права пользования вещью.
Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.
В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 194
Субаренда следует судьбе аренды[11]. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя[12]. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. 445 и 446 ГК.
Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.
Первые три обязанности арендатора императивны, остальные - диспозитивны.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 195

[1] Если объект недвижимости передан в аренду без документов, отсутствие которых лишает арендатора возможности использовать его по назначению, арендодатель не вправе требовать уплаты за него арендной платы (см. п. 8 Обзора практики по аренде).
[2] В данном случае речь идет об уведомлении о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя. Однако необходимость такого уведомления законом не предусмотрена. Требуется лишь сообщить о том, что арендодатель должен возместить стоимость устранения недостатков имущества или что арендатор вычтет эту стоимость из арендной платы. Таким образом, налицо противоречие между абз. 3 и 4 п. 1 ст. 612, с одной стороны, и абз. 6 того же пункта - с другой, возникшее вследствие неточности формулировки абз. 6. В последнем речь должна была бы идти о требовании возместить арендатору стоимость устранения недостатков арендованного имущества или об уведомлении об уменьшении арендной платы на величину этой стоимости. О намерении арендатора устранить недостатки арендованного имущества уведомлять арендодателя не нужно.
[3] Поскольку при лизинге арендатор может числить арендованное имущество на своем балансе, то он сам и производит амортизационные отчисления. Арендодатель ничего ему специально не перечисляет, напротив, он сам получает лизинговые платежи Поэтому лизингополучатель, даже если предмет лизинга находится на его балансе, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений не теряет.
[4] Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще чем один раз в год применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п. 11 Обзора практики по аренде).
[5] Арендатор должен возвратить имущество арендодателю в том месте, где он его получил (см. п. 36 Обзора практики по аренде).
[6] Подлежит уплате арендная плата, предусмотренная договором, а не "рыночная" арендная плата (см. п. 38 Обзора практики по аренде). Могут быть взысканы и проценты по ст. 395 ГК за время просрочки (см. п. 39 того же Обзора).
[7] Досрочное освобождение арендованного помещения без прекращения договора аренды не снимает с арендатора обязанности вносить арендную плату (см. п. 13 Обзора практики по аренде).
[8] Гораздо большая свобода в распоряжении своими правами предоставлена арендаторам земельных участков. В соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК для этого им не нужно получать согласие арендодателя, а достаточно лишь уведомить его, если иное не предусмотрено договором. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в договоре вообще не могут быть предусмотрены ограничения свободы арендаторов в распоряжении своими правами (п. 9 ст. 22 ЗК).
[9] Генеральное разрешение на перенаем может содержаться и в самом договоре аренды (см. п. 18 Обзора практики по аренде).
[10] При перенайме договор субаренды сохраняет силу (см. п. 17 Обзора практики по аренде).
[11] Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды (см. п. 19 Обзора практики по аренде).
[12] Если арендодатель, давая согласие на субаренду в отношении конкретного лица, не оговорил срока субаренды, арендатор вправе возобновить договор субаренды с этим лицом в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 15 Обзора практики по аренде).
§ 3. Прекращение и возобновление договора аренды
Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества см. § 2 настоящей главы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 196
2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной платы см. § 2 настоящей главы;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 197
Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора[1]. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью[2].
В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[3]. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.
Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК, не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 198
в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.
Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 619 ГК) может и не содержать требования о расторжении договора. В этом случае арендодателю при неустранении арендатором нарушений придется до подачи иска в суд направлять ему также и требование о расторжении договора согласно п. 2 ст. 452 ГК. Если же предупреждение включает требование о расторжении договора аренды, повторная подача требования не нужна[4]. Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.
Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК.
Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок[5]. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заклю-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 199
чить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе[6].
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражении к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

[1] Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями ни со стороны арендодателя, ни со стороны арендатора (см. п. 25 Обзора практики по аренде).
[2] Помимо расторжения договора аренды в судебном порядке его стороны могут отказаться от договора с его прекращением во внесудебном порядке на условиях, предусмотренных гражданским законодательством (см. п. 27 Обзора практики по аренде).
[3] Причем если арендатор устранит нарушения до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может.
[4] Даже если арендодатель после направления предупреждения предъявил иск о расторжении договора, допустив нарушение, например, срока его предъявления. В таком случае повторное предупреждение не нужно. После устранения нарушения можно вторично обратиться в суд с иском (см. п. 7 Обзора практики по аренде).
[5] Аналогичного подхода придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (см. п. 29 Обзора практики по аренде).
[6] Возобновленный договор по сути является новым договором аренды, а потому при его заключении стороны не связаны условиями ранее заключенного договора (см. пп. 31 и 32 Обзора практики по аренде).
§ 4. Отдельные виды договоров аренды
Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2-6 главы 34 ГК.
Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определеных видов имущества, могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 651 - об аренде зданий (сооружений) как от-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 200
дельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК).
Деление аренды на виды в ГК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.
Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом ЗК[1]. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).
ГК специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).
Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).
В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:
1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или до-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 201
полнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;
2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;
3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.
Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.
Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК). Правда, ничто не препятствует тем же сторонам заключить новый договор проката с соблюдением очередности удовлетворения требований контрагентов, вытекающей из правил о публичных договорах (ст. 426 ГК).
Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.
Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК).
Содержание договора проката имеет следующие особенности.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 202
а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;
б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
При неисполнении арендодателем этих дополнительных обязанностей следует по аналогии применять нормы ст. 611 ГК, а не ст. 612, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.
По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.
Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).
На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.
Скорректированы и обязанности арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 203
При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).
Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.
Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме.
Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно: арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Несоблюдение срока преупреждения не порочит отказа от договора, а лишь отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.
Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность - договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане - потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава I Закона о защите прав потребителей[2]. В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного иму-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 204
щества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст. 8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст. 13-15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).
Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве[3]. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством[4] и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.
Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического[5]. При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.
Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки, экспедиции и некоторые другие. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования, предусмотренного ст. 787 ГК) осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная экспедиция, в свою очередь, предполагает оказание
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 205
ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.
Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время)[6] и без такого предоставления (без экипажа)[7].
В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.
Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные (ч. 1 ст. 632, ч. 1 ст. 642 ГК).
Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации. Отказ законодателя от использования процедуры регистрации объясняется, по-видимому, тем, что транспортные средства способны легко перемещаться в пространстве. Поэтому защита прав собственников транспортных средств (обладателей иных вещных прав) путем регистрации договоров аренды бессмысленна. Ведь потенциальному нарушителю достаточно угнать транспортное средство. В то же время необходимость регистрации осложняет жизнь добросовестным участникам гражданского оборота.
Что же касается транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу (например, автомобили), то даже если они сами по себе и подлежат регистрации, это ни в коем случае не затрагивает договоров аренды. Ведь подобная регистрация носит "технический" характер, касается телесных вещей, а не прав на них. Причем не имеет значения, что в реестре записываются данные о владельце транспортного средства. Заключение договора аренды не влечет смены собственника, а значит, не требует внесения в реестр никаких изменений.
И тем не менее заключение договоров аренды автомобилей широкого распространения не получило. Этому препятствует вы-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 206
работанная многолетней практикой форма передачи владения и пользования транспортным средством "по доверенности". Такая форма искажает суть складывающихся отношений. Ведь лицо, управляющее транспортным средством "по доверенности", делает это не от имени и в интересах своего доверителя, а самостоятельно (в своих собственных интересах и от своего имени). Поэтому более препочтительным в данном случае был бы договор аренды (или безвозмездного пользования).
Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). По истечении срока договор прекращается (абз. 2 ст. 632 и абз. 2 ст. 642 ГК РФ). Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.
Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.
Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств (ст. 641 и 649 ГК).
Аренда транспортных средств специально регламентируется только применительно к автомобильному (пп. 97-99 УАТ), морскому (ст. 178-186 КТМ) и внутреннему водному транспорту (ст. 60 - 65 КВВТ). Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.
ТУЖД вообще не регламентирует особенности договора аренды транспортных средств. Имеющиеся в некоторых его статьях (например, в ст. 44), упоминания об аренде касаются лишь вагонов[8], т. е. несамоходных перевозочных средств. Иными словами, если аренда железнодорожных транспортных средств и возможна, то только без экипажа. Но и эта возможность вызывает серьезные сомнения. Ведь во всех статьях, в которых идет речь об аренде вагонов, к ним применяются те же правила, что и к контейнерам, т. е. объектам, которые вообще нельзя отнести к числу транспортных средств. Смысл аренды транспортных средств (как с экипажем, так и без него) состоит в том, что ими управляет или арендодатель, или арендатор. Применительно к железнодорожным вагонам, в отличие от морских судов, такое управление технически неосуществимо. С учетом государственной монополии на желез-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 207
нодорожные перевозки можно сделать вывод о том, что договор аренды транспортных средств на железных дорогах невозможен.
УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит. Вместе с тем именно аренда автомобилей наиболее распространена на практике. По сути нормы ГК об аренде транспортных средств без экипажа сформулированы в расчете на эти объекты. В то же время при аренде автомобилей вряд ли можно ограничиться только нормами ГК. Специфика такой аренды должна быть отражена в новом Уставе автомобильного транспорта.
Воздушный кодекс РФ не упоминает об аренде транспортных средств. В ст. 104 ВК идет речь о договоре фрахтования воздушного судна (воздушном чартере), на основании которого фрахтователю предоставляется одно или несколько воздушных судов либо часть судна для воздушной перевозки пассажиров, багажа и грузов. С учетом того, что договор воздушной перевозки урегулирован отдельно (в ст. 103 ВК), чартер следует признать договором аренды судна. Никаких иных норм о воздушном чартере ВК не содержит, поэтому данный договор целиком подчинен ГК.
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ прямо говорит об аренде судов с экипажем и без экипажа. Причем в части, в которой такая аренда не урегулирована самим КВВТ, подлежит применению гражданское законодательство. Существенных особенностей аренды судов внутреннего водного плавания немного: главным образом различаются словесные формулировки. Это можно объяснить не слишком глубокими традициями аренды судов соответствующего вида транспорта, а также еще сохраняющимся на нем огосударствлением.
Наиболее подробно аренда транспортных средств урегулирована в КТМ. Ей посвящено 26 статей. Правда, ни в одной из них не использован термин "аренда", но существо складывающихся отношений от этого не меняется. В основных своих моментах регулирование аренды с экипажем и тайм-чартера, как и аренды без экипажа и бербоут-чартера, совпадает. Правда, текст некоторых статей КТМ может послужить основанием и для иного вывода. Так, согласно подп. 2 п. 2 ст. 115 КТМ договор морской перевозки груза может быть заключен с условием предоставления для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений. Этот договор называется чартером, разновидностями которого вроде бы выступают тайм-чартер и бербоут-чартер. Однако последний вообще не имеет ничего общего с морской перевозкой: перевозчик не доставляет груз, а только передает судно в пользование фрахтователю, который сам выступает в роли перевозчика. Положение не изменяется и при тайм-чартере: судно точно так же передается фрахтователю, хотя управляет им перевозчик, который не принимает груз и потому не заключает договора
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 208
морской перевозки. То, что при тайм-чартере профессиональный перевозчик оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации судна, а при бербоут-чартере - нет, не изменяет сути отношений между сторонами, которые сводятся к передаче имущества в пользование. Что же касается чартера судна в целом, то он является договором перевозки, при котором судно остается во владении и пользовании перевозчика и целиком используется для перевозки груза одного фрахтователя[9].
Конкретные особенности аренды морских судов и судов внутреннего водного плавания будут отражены при анализе отдельных элементов договора аренды транспортных средств с экипажем и без него.
По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (абз. 1 ст. 632 ГК).
В этом определении договора отражены три его специфические черты:
1) предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта - железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т. д., способное к перемещению в пространстве;
2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т. е. при помощи экипажа[10], а именно, работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК)[11];
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 209
3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.
Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства[12], техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист в своем деле.
Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг (подряда), поскольку арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифицируется и содержание договора. Однако этот договор вряд ли можно признать смешанным в смысле п. 3 ст. 421 ГК, ибо он специально урегулирован Кодексом. Поэтому применение к договору аренды транспортного средства с экипажем норм о возмездном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии.
Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

[1] Недавно принятый ЗК при регулировании аренды земельных участков оказался предельно краток. По сути, в него попали лишь те нормы, которые изменяют или дополняют ГК. Полноценный раздел, посвященный аренде земли, в нем отсутствует.
[2] СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140; 1999. № 51. Ст. 6287; 2002. № 1 (ч. I). Ст. 2. Помимо Закона "О защите прав потребителей" продолжают действовать типовые договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утв. постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г. № 181 (СП РСФСР. 1965. № 1. Ст. 5). Однако они потеряли свое обязательное значение, поскольку в ныне действующем ГК нет нормы, аналогичной той, которая была предусмотрена ст. 294 ГК 1964 г. Кроме того, в типовых договорах практически не осталось норм, не воспринятых ГК.
[3] Транспортное средство должно быть способно к перемещению в пространстве, но ему необязательно иметь собственный двигатель Например, морское судно может быть и буксируемым, но от этого оно не теряет способности быть предметом договора аренды (см. ст. 7 КТМ). При этом аренда такого транспортного средства по правилам § 3 главы 34 ГК возможна лишь тогда, когда оно способно быть управляемым людьми.
[4] Исключение составляет гужевой транспорт, который предполагает использование в качестве двигателя живой силы (например, лошадей). Нет никаких оснований отказываться от заключения договоров аренды таких транспортных средств, причем как с экипажем, так и без него. При этом следует учитывать, что лошадь или иное живое существо к числу технических устройств не относится.
[5] Трубопроводный транспорт исключает применение норм об аренде транспортных средств, поскольку в пространстве перемещается груз, а не перевозочное средство.
[6] На морском транспорте такие договоры называются тайм-чартером (см. главу X КТМ).
[7] В КТМ договоры аренды судна без экипажа называются также бербоут-чартером (глава XI).
[8] Кроме этого, речь идет об аренде подъездных путей и контейнеров, которые вообще транспортными средствами не являются.
[9] Позиция авторов, которые считают, что тайм-чартер - разновидность договора морской перевозки, противоречит и абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК. Согласно ст. 641 и 649 ГК транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности только аренды с экипажем (без экипажа). Приравнять же аренду транспортного средства к договору перевозки - значит выйти за пределы, дозволенные ГК.
[10] Поскольку морской транспорт предполагает, как правило, наличие большого экипажа с разными функциями входящих в его состав работников, наиболее подробно состав экипажа, функции, требования к квалификации и состоянию здоровья урегулированы именно в КТМ (см. главу IV). То же самое можно сказать и о внутреннем водном транспорте (см. главу V КВВТ).
[11] На морском транспорте отношения между членами экипажа и арендодателем могут быть только трудовыми (ст. 57 КТМ). Аналогичен и подход ст. 28 КВВТ. Более того, в договоре аренды судна с экипажем не могут содержаться положения, противоречащие трудовым контрактам с членами экипажа и коллективному договору (абз. 2 п. 2 ст. 61 КВВТ).
[12] Под коммерческой эксплуатацией понимаются перевозки грузов, пассажиров или использование судна для иных целей, связанных с извлечением арендатором прибыли, например для иных целей торгового мореплавания (см. ст. 198 КТМ).
Арендодатель, в дополнение к его общим обязанностям, должен:
1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства[1], включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК). Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести все расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК). Что же касается расходов по технической эксплуатации, например по за-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 210
мене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии;
2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК). Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило п. 1 ст. 611 ГК, т.е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.
Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространяться лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Например, арендодатель обязан обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так, арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут.
Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены,- требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспортным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, замороженных продуктов.
Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка) и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства[2].
Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит разделение "хозяйской власти" над работниками на две составляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя (работодателя), а другая передается арендатору (посторонне-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 211
му для работников лицу). Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому транспортное средство передается во владение и пользование арендатору, который извлекает из него доходы;
3) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 635 ГК). Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;
4) страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им (транспортным средством) или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или обязанность осуществить страхование установлена договором (ст. 637 ГК). В данном случае речь идет о страховании транспортного средства как определенного вида имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора либо третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или обязанность страхования установлена договором, в том числе и самим договором аренды[3]. Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования[4]. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.
Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные - императивными[5].
Арендатор, в изъятие из его обычных обязанностей:
1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату то-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 212
плива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи.
Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, а именно освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содержанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту, то это исключено в силу императивности нормы ст. 634 ГК[6];
2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 ГК), если иное не предусмотрено договором. Это право вытекает из цели договора аренды транспортного средства с экипажем - обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда (субфрахтование на время) возможна только с экипажем.
Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, - назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638 ГК). В этих договорах перевозки арендатор выступает в качестве перевозчика, пользуется всеми предоставленными ему соответствующим транспортным уставом (кодексом) правами и несет все возложенные на него обязанности. Например, если транспортным законодательством установлена ограниченная ответственность перевозчика перед владельцем груза, то она распространяется и на арендатора.
Право арендатора заключать договоры перевозки и иные договоры, в отличие от права сдачи предмета договора в субаренду, не может быть отменено соглашением сторон[7].
Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Например, арендатор не вправе заключать договоры, в рамках которых происходит рас-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 213
поряжение транспортным средством или правами по договору аренды. Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производственный кооператив.
Ответственность сторон по договору аренды транспортного средства с экипажем также отличается известными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК).
При определении условий ответственности арендатора перед арендодателем по договору аренды транспортного средства с экипажем законодатель отступает от принципа вины. Ведь обстоятельства, за которые арендатор отвечает, могут быть вовсе не связаны с его виновным поведением (допустим, самовозгорание пожароопасного груза) или, наоборот, касаться только некоторых случаев виновного поведения, например грубой неосторожности или умысла. Однако если такие обстоятельства не определены законом или договором, то к ответственности арендатора перед арендодателем в полной мере применимы установленные п. 3 ст. 401 ГК правила об ответственности по обязательствам при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств, за которые отвечает арендатор, возлагается на арендодателя[8].
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его владелец (арендатор), а собственник (арендодатель). Хотя подобная ситуация и не предусмотрена ст. 1079 ГК, но не противоречит ей. Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 214
Особенности аренды транспортного средства с экипажем на морском транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:
1) в изъятие из абз. 2 ст. 606 ГК не все доходы, полученные в рамках тайм-чартера, поступают арендатору. Доходы, полученные от спасания, распределяются в равных долях между судовладельцем и фрахтователем за вычетом расходов на спасание и причитающейся экипажу судна доли вознаграждения (ст. 210 КТМ);
2) при нарушении обязанности возврата судна в установленный срок арендатор обязан уплатить арендную плату (фрахт) за время просрочки, причем не только по договорным ставкам (как сказано в абз. 2 ст. 622 ГК), но и по рыночной ставке фрахта, если она выше, чем та, которая установлена тайм-чартером (п. 3 ст. 204 КТМ)[9]. Разумеется, в этом случае арендодатель вправе потребовать и возмещения убытков;
3) при просрочке уплаты арендной платы (фрахта) свыше 14 дней[10] арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой (п. 2 ст. 208 КТМ). Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторжении договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд ( ст. 619 ГК).
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).
В этом определении договора отражены три его специфические черты:
1) предмет договора - транспортное средство любого вида;
2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица (но ни в коем случае не арендодателя);
3) транспортное средство передается во владение и пользование арендатору. Арендодатель не сохраняет владение предметом договора.
Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.
Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 215
Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:
1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное Средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК). Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.
Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в ненадлежащем состоянии. За арендодателем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора И назначению имущества (ст. 611 ГК)[11];
2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж[12] или эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично;
3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст. 646 ГК). В принципе арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипажа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арендодателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора.
Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным (в отличие от правила, установленного в ст. 637 ГК). Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения договоров страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом случае, если только это прямо не исключено договором. Неисполнение арендатором данной обязанности может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п. 1 ст. 619 ГК.
Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Первые же две - императивны.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 216
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК).
Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК) При этом арендатору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами (об этом более подробно сказано ранее применительно к договору фрахтования на время).
Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах[13]. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец по нормам о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК) Правда, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности такой ответственности (см., например, ст. 219 КТМ).
Особенности аренды без экипажа на морском транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:
1) при просрочке уплаты арендной платы (фрахта) свыше 14 дней[14] арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой (п. 2 ст. 221 КТМ). Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторжении договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд ( ст. 619 ГК).
Однако если по договору бербоут-чартера с правом выкупа просрочка вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора, изъять судно нельзя, хотя взыскание убытков допустимо (ст. 222 КТМ);
2) по бербоут-чартеру с условием выкупа судно переходит в собственность арендатора, как правило, по истечении срока договора и при выполнении арендатором всех своих обязанностей,
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 217
включая последний платеж фрахта (ст. 223 КТМ). Поскольку порядок выкупа здесь уже определен, сторонам при заключении договора достаточно установить право выкупа и определить его сумму.
Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.
Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.
С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений ipso iure невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.
Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 218
участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто[15]. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды[16].
При всей внешней обоснованности этой точки зрения у нее есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения[17]. В особенности это касается правил
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 219
о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение - менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.
Неслучайно в главе 30 ГК в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы[18].

[1] В ст. 203 КТМ речь идет о мореходном состоянии, т. е. о годности судна для целей, предусмотренных тайм-чартером. Причем особенность аренды морских судов состоит в том, что арендодатель освобождается от ответственности, если немореходное состояние судна вызвано скрытыми недостатками (п. 2 ст. 203 КТМ).
[2] На внутреннем водном транспорте арендатор даже вправе назначить на судно для осуществления руководства его коммерческой эксплуатацией своего представителя, распоряжения которого в соответствующей части обязательны для капитана (п. 3 ст. 62 КВВТ).
[3] Арендодатель по тайм-чартеру на морском транспорте должен оплачивать расходы по страхованию, если иное не предусмотрено договором, независимо от того, идет ли речь об обязательном или о добровольном страховании.
[4] Правда, это возможно лишь тогда, когда в законе обязанность осуществить страхование не возложена непосредственно на арендодателя.
[5] При аренде морских судов и судов внутреннего водного плавания все обязанности сторон определены в диспозитивных нормах (ст. 199 КТМ; п. 1 ст. 60 КВВТ).
[6] В соответствии со ст. 199 КТМ и п. 1 ст. 60 КВВТ эти обязанности по соглашению сторон также могут быть возложены на арендатора.
[7] По КТМ и КВВТ такая отмена возможна.
[8] Иное правило закреплено в ст. 207 КТМ, согласно которой фрахтователь не отвечает за убытки, причиненные спасанием, гибелью или повреждением зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя (арендатора).
[9] Аналогичное положение содержится в п. 4 ст. 65 КВВТ.
[10] По КВВТ - 15 суток (п. 5 ст. 65).
[11] Согласно п. 1 ст. 216 КТМ судно должно быть предоставлено арендатору в мореходном состоянии, т. е. в таком, когда оно пригодно для использования в соответствии с договором аренды. При этом арендодатель несет ответственность и за скрытые недостатки судна (п. 2 ст. 216 КТМ). На сходных позициях стоит и КВВТ (см. п. 3 ст. 63).
[12] При найме экипажа арендатор, как правило, должен соблюдать те же требования, которые установлены применительно к аренде морского судна с экипажем (ст. 217 КТМ) То же правило содержится в п. 4 ст. 64 КВВТ.
[13] Согласно ст. 220 КТМ убытки, причиненные спасанием, гибелью или повреждением судна, несет арендатор, если не докажет, что убытки причинены не по его вине. Это правило установлено в изъятие из общих правил об ответственности сторон друг перед другом независимо от вины, поскольку аренда без экипажа относится к числу предпринимательских договоров.
[14] По КВВТ - 15 суток (п. 5 ст. 65)
[15] Действующее законодательство исходит из необходимости заключать в таких случаях договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК). Подобная конструкция вполне возможна, если все соарендаторы участвуют в заключении договора. На практике же, особенно в тех зданиях (сооружениях), которые раздроблены на множество помещений, это недостижимо. Те собственники помещений, которые участвуют в договоре аренды, создают права и обязанности только для себя, а значит, не могут получить право на весь участок. Но что же они приобретают? Идеальную долю участка? Воистину, договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора способны поставить в тупик самого изощренного юриста.
[16] См.: Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд. М., 2000. С. 138. Не вдаваясь в теоретические рассуждения, отметим, что последовательное проведение этой точки зрения в жизнь способно серьезно ущемить права частных лиц, которые будут вынуждены регистрировать любой договор аренды недвижимости даже сроком на несколько часов. Неслучайно в последнее время все большее число авторов склоняется к тому, чтобы освободить от регистрации договоры аренды зданий, сооружений и их частей (помещений), заключенные сроком менее чем на один год (см. Гражданское право. Т. II. Полутом 1: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1999. С. 371; автор главы - В. С. Ем), хотя фискальные органы считают иначе.
[17] К этому как раз и стремятся авторы, которые ставят знак равенства между зданиями и помещениями (см., напр.: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997 С. 228-229). Правила об аренде зданий и сооружений могут быть применены и к нежилым помещениям, если об этом прямо сказано в договоре (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998. С. 219).
[18] Именно такой подход изложен в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС. 2000. № 7.
Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года[1], подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК)[2]. Эта норма является исключением из общего правила, закреплен-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 220
ного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например предприятий[3].
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). В настоящее время никаких "иных" прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Это связано с серьезными ограничениями права пожизненного наследуемого
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 221
владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые предусмотрены ЗК. Право постоянного (бессрочного) пользования от собственника-арендодателя могут получить теперь лишь учреждения и казенные предприятия (п. 1 ст. 20 ЗК). Предоставление же земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь вообще не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).
Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования[4].
На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.
Например, договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если он все-таки заключен, то должен считаться ничтожным на основании ст. 168 ГК.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 222
2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия - фактическую передачу и подписание передаточного акта.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.
В то же время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения).
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).
3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 223
иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.
В случае когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.
Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.
Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, про-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 224
изводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.
3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.
Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче, предприятия в аренду. Срок тако-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 225
го уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был уз-нать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении Обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (ли-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 226
цензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.
Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 227
его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.
2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из Предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (экспуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

[1] Договор аренды, заключенный на срок с 1 числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, был признан равным году, а не заключенным менее чем на один год (см. п. 3 Обзора практики по аренде).
[2] Не подлежат государственной регистрации: 1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; 2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок; 3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок (см Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сообщенный Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. № 59 // Вестник ВАС. 2001. № 4).
[3] В отношении аренды земельных участков правило, аналогичное тому, что предусмотрено п. 2 ст. 651 ГК, закреплено в п. 2 ст. 26 ЗК.
[4] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 226.
Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.
1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность про-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 228
изводить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.
Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.
Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (лизинга1) арендодатель (лизингодатель)2 обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во
Термин "лизинг" происходит от английского глагола to lease (брать в аренду).
В дальнейшем термины "финансовая аренда", "арендодатель", "арендатор" и соответственно "лизинг", "лизингодатель", "лизингополучатель" используются как тождественные.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 229
временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).
Близкое по смыслу определение лизинга дано в ст. 1 Конвенции УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г.[1]" к которой присоединилась РФ[2], и в ст. 2 Федерального закона "О лизинге"[3].
Нормы Конвенции в соответствии со ст. 7 ГК имеют большую юридическую силу по сравнению с внутренним законодательством. Но Конвенция предназначена главным образом для регули-рования международного финансового лизинга[4], т. е. такого, в котором одна из сторон этого договора - лизингодатель или лизингополучатель - находится за рубежом[5]. Что же касается внутреннего лизинга, то Конвенция применяется к нему в части определения лизинга, его признаков и иных общих положений.
Закон о лизинге как специальный по отношению к ГК не должен противоречить ГК, а может только дополнять и развивать его Нормы.
Таким образом, лизинг регулируется Конвенцией, нормами ГК о договорах лизинга, Законом о лизинге и подзаконными актами - указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и т. д. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.
Лизинг получил широкое распространение благодаря тому, что обеспечивает пользование промышленным и иным оборудованием, а в перспективе и приобретение его в собственность без серьезных первоначальных затрат пользователя. Лизингодатель надежно размещает имеющиеся у него денежные средства, приобретая на них имущество и передавая его в аренду, как правило, на дли-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 230
тельный срок. Возврат сделанных вложений, включая проценты на капитал, осуществляется посредством лизинговых платежей. Лизингополучатель, в свою очередь, получает необходимое оборудование, пользуется им и уплачивает лизинговые платежи. Обычно он может также и выкупить взятое в лизинг имущество. Обоим участникам лизинговой операции предоставляются налоговые льготы, что делает ее еще более привлекательной.
Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. На основе Конвенции, ГК и Закона о лизинге можно выделить следующие признаки договора лизинга:
1) наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования), т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество в его натурально-вещественной форме не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества. Таким образом, наряду с финансовой договор лизинга выполняет еще и обеспечительную функцию;
2) приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца[6].
В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета договора и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора и в целях его исполнения;
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 231
3) использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели должны преследовать обе стороны договора лизинга;
4) предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя. Предоставление имущества просто в пользование лишено смысла, поскольку лизингодатель не нуждается в сохранении владения предметом лизинга. Цель лизингодателя - получить прибыль за счет сдачи имущества в лизинг. Владение предметом лизинга в этом смысле может ему даже помешать, поскольку в ряде случаев предполагает несение определенных расходов;
5) передача имущества на определенный срок. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) исключена п. 4 ст. 15 Закона о лизинге. Это неслучайно, поскольку лизинговая деятельность предполагает точный расчет размера лизинговых платежей в зависимости от срока договора. Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора. В противном случае исчезнут четкие критерии определения ликвидности и платежеспособности лизинговой компании, а ведь ей разрешено привлекать средства третьих лиц (сторонних инвесторов);
6) возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).
Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Однако для выкупа необходимо внести специальный выкупной платеж, предусмотренный договором (в данном случае смешанным) или дополнительным соглашением к нему. И в качестве такого платежа никогда не может быть засчитана арендная плата.
Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре.
Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества. Лизингодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - лизингополучателя (ст. 430 ГК).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 232
Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Конвенции. Есть у него сторонники и в научной литературе[7].
При всей простоте данной концепции у нее больше недостатков, чем достоинств. Ведь отношения между лизингодателем и лизингополучателем, с одной стороны, и лизингодателем и продавцом предмета лизинга, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые принадлежали бы всем им одновременно и каждому из них в отдельности, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.
Участники лизинга не совершают общего (согласованного) волеизъявления, необходимого для заключения любого договора. Во всяком случае, это касается продавца и лизингополучателя. К возникающим между ними отношениям нельзя применить установленные ГК правила о заключении, изменении и расторжении сделок (договоров), о признании их недействительными и т. д. Закон, вводя понятие обязательного и сопутствующих договоров (п. 2 ст. 15), одновременно исключил трактовку лизинга в качестве единой, пусть и многосторонней сделки. Ведь один договор не может включать в свой состав другие самостоятельные договоры. Таким образом, лизинг в широком смысле слова - это совокупность договоров с участием лизингодателя, лизингополучателя, продавца и иных лиц.
В литературе высказаны различные взгляды на природу договора лизинга. В наибольшей степени природе лизинговых отношений соответствует трактовка договора лизинга как особой разновидности договора аренды (финансовой аренды)[8]. Она позволяет избежать многочисленных повторов, которые, к сожалению, неизбежны, если отдельно регламентировать столь близкий к аренде договор. Это хорошо заметно на примере Закона о лизинге. Напротив,
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 233
отличия лизинга от обычной аренды очень малы и вполне могут быть отражены в рамках главы ГК об аренде.
Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге).
В роли лизингодателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица - коммерческие организации. Лизингодатель - индивидуальный предприниматель должен зарегистрироваться в качестве будущего субъекта лизинговой деятельности. Лизингодатель - коммерческая организация называется лизинговой компанией (фирмой). Ее правовое положение определено ст. 5 Закона о лизинге, В роли лизинговой компании может выступать коммерческая организация любой организационно-правовой формы.
Лизинговые компании - нерезиденты должны быть учреждены в своих странах в качестве юридических лиц - коммерческих организаций. Что касается нерезидентов - физических лиц, то они должны иметь право заниматься предпринимательской деятельностью согласно законодательству своей страны.
Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (как резидентов, так и нерезидентов) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством РФ порядке (п. 4 ст. 5 Закона о лизинге). В настоящее время какой-либо специальный порядок привлечения средств лизинговыми компаниями отсутствует. Лизингодатели - физические лица правом привлекать денежные средства формально не наделены.
Лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга. С учетом того, что предметом договора лизинга может быть вещь, используемая для предпринимательской деятельности, в роли лизингополучателей могут выступать юридические лица - коммерческие организации и индивидуальные предприниматели - во всех случаях, а также некоммерческие организации - в тех случаях, когда им это разрешено. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договоры лизинга не вправе.
Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга. Однако с договором лизинга тесно связан договор купли-продажи (поставки), на основании которого производится приобретение предмета лизинга в собственность лизинге-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 234
дателя. Поэтому одним из непременных участников лизинговых операций выступает продавец (поставщик) предмета лизинга.
Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки)[9] с лизингодателем продает последнему предмет лизинга. Продажа и передача предмета лизинга лизингодателю производится на основании договора купли-продажи. Соответственно к продавцу предъявляются требования, установленные для договора купли-продажи (см. главу 30 учебника). При возвратном лизинге продавец совпадает с лизингополучателем.
Помимо лизингодателя, лизингополучателя и продавца, т. е. обязательных участников лизинговых операций, в них могут быть задействованы и участники факультативные - кредитор и поручитель лизингодателя, подрядчики и лица, оказывающие возмездные услуги сторонам договора лизинга, а также иные лица. Поскольку деятельность факультативных участников лизинговых операций специально законом не урегулирована, она в данной главе не рассматривается. К отношениям, связанным с их участием, применяются правила, рассмотренные в других главах учебника.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК, п. 1 ст. 3 Закона о лизинге).
Наиболее типичные предметы договора лизинга - движимые вещи, поскольку наибольшую прибыль приносят систематические, массовые и потому стандартизированные деловые операции. А они возможны прежде всего с движимыми объектами, ведь среди них больше всего вещей, определяемых родовыми признаками, которые допускают стандартизацию. Что касается недвижимости или предприятий, то эти объекты всегда индивидуально определены и потому передача их в лизинг требует "штучного" подхода. Это затрудняет широкое распространение лизинга в данной сфере. Однако заключение договоров лизинга не исключено и в отношении таких нетипичных объектов.
Упоминание среди объектов лизинга транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий ставит вопрос о разграничении договоров аренды соответствующих объектов и лизинга. Очевидно, лизинг должен быть признан особым (квалифицированным) случаем аренды таких объектов. Правила об аренде транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий применяются, если
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 235
они не изменены нормами о лизинге. Таким образом, в данном случае налицо как бы три уровня правового регулирования отношений по аренде. Сначала применяются нормы о лизинге, затем, в неурегулированной части, - правила об аренде объектов, упомянутых в ГК, и в последнюю очередь - общие правила о договорах аренды.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК), а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге).
Если предметом лизинга является недвижимое имущество, регистрация прав на него и (или) договора лизинга производится в порядке, установленном действующим законодательством (п. 1 ст. 20 Закона). Если же лизинговое имущество является движимым и подлежит регистрации, стороны договора вправе сами выбрать, на чье имя - лизингодателя или лизингополучателя - оно будет зарегистрировано (п. 2 ст. 20 Закона).
Владение, пользование и распоряжение предметом лизинга осуществляется в соответствии с ГК и с учетом особенностей, установленных Законом о лизинге.
Предмет лизинга и после передачи лизингополучателю остается в собственности лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона). С точки зрения бухгалтерского учета данный факт подлежит отражению как нахождение лизингового имущества на балансе лизингодателя. Однако договором лизинга может быть предусмотрен учет переданного предмета лизинга и на балансе лизингополучателя (п. 1 ст. 31 Закона), что исключено для других видов аренды. Появление подобной нормы обусловлено прежде всего необходимостью решить вопрос о том, кто должен производить амортизацию предмета лизинга, как обычную, так и ускоренную. Ведь стороны договора лизинга по взаимному соглашению вправе применять ускоренную амортизацию предмета лизинга (ст. 31 Закона). Ее производит тот участник договора, который учитывает на своем балансе предмет лизинга.
Лизингополучатель приобретает право владения и пользования предметом лизинга. Это право является по своей природе обязательственным. На предмет лизинга не может быть обращено взыскание по обязательствам лизингополучателя, даже если этот предмет зарегистрирован на его имя (п. 2 ст. 23 Закона).
Право распоряжения предметом лизинга остается за лизингодателем как собственником и осуществляется с учетом правил, установленных Законом о лизинге. Так, лизингодатель может изъять предмет лизинга из владения и пользования лизингополучателя в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 236
лизинга. Под изъятием понимаются не только действия, направленные на прекращение договора, но и фактические действия лизингодателя по завладению предметом лизинга, осуществляемые в порядке, предусмотренном договором.
Форма договора лизинга установлена п. 1 ст. 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.
Существенными условиями договора являются его предмет, срок и цена. Этот вывод вытекает из ст. 4 Закона, согласно которой предоставление предмета в лизинг производится за определенную плату и на определенный срок. Условия же эти определяются договором. Все существенные условия, за исключением цены, уже были рассмотрены.
Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя (п. 1 ст. 27 Закона). К числу затрат относятся все понесенные лизингодателем расходы, связанные с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также с оказанием других предусмотренных договором услуг. Доход - это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат. В общую сумму договора также может включаться выкупная цена предмета лизинга. Поскольку в п. 1 ст. 27 Закона лизинговые платежи названы общей суммой платежей по договору лизинга, можно сделать вывод о том, что выкупная цена включается в состав лизинговых платежей.
Впрочем, выделение в составе лизинговых платежей возмещения затрат, дохода и выкупного платежа с точки зрения гражданского права особого значения не имеет. Ведь размер этих платежей подлежит согласованию в договоре лизинга, после чего может быть пересмотрен лишь самими сторонами. Однако с точки зрения налогообложения состав лизинговых платежей может иметь существенное значение.
Лизингополучатель обязан уплачивать лизинговые платежи с момента начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 28 Закона).
Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей лизингодателя.
Лизингодатель обязан:
1) приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. По сути договор лизинга в этом случае в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 237
Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК), и соответственно назвать это лицо.
Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производятся лизингодателем. В этом случае он также заключает договор купли-продажи.
Договор купли-продажи относится к числу обязательных (п. 2 ст. 15 Закона). Без него договор лизинга станет обычной арендой;
2) обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - лизингополучателя, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а лизингодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.
Что же касается остальных обязанностей лизингодателя, то они сохраняются в неизменном виде.
Договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ (п. 2 ст. 7 Закона). Дополнительные услуги (работы) - услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга. Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяются соглашением сторон.
Включая в договор лизинга "дополнительные услуги (работы)", стороны превращают его в смешанный договор в смысле п. 3 ст. 421 ГК. Договоры лизинга, которые включают в себя весь комплекс необходимых для эксплуатации предмета лизинга "дополнительных" услуг, оказываемых лизингодателем, называют договорами полного, или "мокрого", лизинга (wet leasing). Соответственно договоры без "дополнительных услуг" называют чистым лизингом (net leasing).
Помимо "дополнительных услуг (работ)", входящих в состав договора лизинга, Закон о лизинге упоминает об отдельных договорах, заключаемых лизингодателем, - обязательных и сопутствующих (п. 2 ст. 15). К обязательным отнесен только договор купли-продажи. К сопутствующим же - кредитный договор, договор
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 238
залога, поручительства, страхования и др. Поскольку все эти договоры существуют отдельно, их заключение не превращает договор лизинга в смешанный.
Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением лизингополучателем в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. Если лизинговые платежи, помимо возмещения всех затрат лизингодателя, превысят стоимость предмета договора, лизингополучателю будет выгодно приобрести его в собственность по окончании договора. Однако переход лизингового имущества в собственность арендатора не является обязательным с точки зрения ГК. Он должен быть предусмотрен договором лизинга.
Поскольку лизингодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В частности, лизингодатель, по общему правилу, не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен лизингодателем, лизингополучатель вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).
Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга, хотя иногда и в измененном виде. Так, особенность исполнения обязанности лизингополучателя уплачивать лизинговые платежи (п. 5 ст. 15 Закона) состоит в их сложной структуре: они включают в себя одновременно и возмещение затрат лизингодателя, и его доход. Далее, если за несвоевременный возврат предмета лизинга установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 6 ст. 17 Закона). Эта неустойка, по общему правилу, является штрафной (кумулятивной).
Важнейшей дополнительной обязанностью лизингополучателя выступает осуществление им за свой счет технического обслуживания предмета лизинга, обеспечение его сохранности, а также текущего и капитального ремонта (п. 3 ст. 17 Закона). С содержательной стороны все эти действия уже были проанализированы
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 239
ранее. Лизингодатель никаких обязанностей, касающихся обслуживания предмета лизинга, не несет, если иное не предусмотрено договором. Это еще раз подтверждает тезис о наличии у него цели финансирования, предполагающей желание получить лишь доход на вложенные в предмет лизинга средства.
Закон о лизинге также добавляет к обычным обязанностям арендатора обязанность лизингополучателя принять предмет лизинга (п. 5 ст. 15). Между тем эта обязанность лизингополучателя логически вытекает из обязанности лизингодателя передать предмет лизинга и по сути означает, что первый как кредитор должен принять предложенное ему вторым исполнение. Особого смысла в выделении этой обязанности нет.
Важной обязанностью лизингополучателя является беспрепятственный допуск лизингодателя к предмету лизинга и финансовой информации с целью осуществления им инспектирования и контроля (ст. 37 и 38 Закона). Лизингодатель соответственно имеет право инспектирования и контроля за соблюдением условий договора лизинга и сопутствующих договоров с правом доступа к финансовым документам, затребования информации и т. п. Лизингополучатель должен создавать все условия, необходимые для осуществления данного права. Цели и порядок осуществления инспектирования и контроля должны быть оговорены в договоре лизинга и сопутствующих договорах.
Договор лизинга может предусматривать обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в свою собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель имеет право требовать выкупа предмета лизинга. Разумеется, приобретение предмета лизинга в собственность может быть и правом лизингополучателя. Тогда уже продать предмет лизинга должен будет лизингодатель. Условия будущей продажи могут устанавливаться по соглашению сторон.
В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК и п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Этот риск переходит на лизингополучателя в момент передачи ему предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в период действия договора лизинга лизингодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда лизингополучатель может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на лизингодателе.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 240
От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск неисполнения продавцом договора купли-продажи (п. 2 ст. 22 Закона) и риск несоответствия лизингового имущества целям, которые предусмотрены договором лизинга (п. 3 ст. 22). Эти риски Несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.
Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым предмет лизинга передается лизингополучателю, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (п. 2 ст. 10 Закона). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. В противном случае права лизингодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.
В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. В то же время лизингодатель и продавец становятся солидарными должниками лизингополучателя, если договор купли-продажи не исполнен или исполнен ненадлежащим образом, а продавца выбирал лизингодатель.
Сублизинг в ст. 8 Закона урегулирован по существу так же, как и субаренда в ГК. Лизингополучатель по договору лизинга становится лизингодателем по договору сублизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга (абз. 2 п. 1 ст. 8 Закона). Смысл данного правила состоит в том, чтобы предоставить лицу, фактически использующему лизинговое имущество, право предъявлять претензии по качеству, комплектности, срокам и т. д. непосредственно к продавцу. Разумеется, сублизинг возможен только с письменного согласия лизингодателя.
Однако ст. 615 ГК, помимо субаренды, предусматривает и другие случаи распоряжения арендными правами, а именно передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, передачу арендных прав в залог и в качестве вклада в уставный капитал. Такое распоряжение лизинговыми правами возможно, но только с согласия лизингодателя.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 241
Изменение и прекращение договора лизинга возможно по обычным для любого договора аренды основаниям, а также по дополнительным основаниям, которые предусмотрены ГК и Законом о лизинге.
ГК в ст. 668 предусматривает одно из оснований для расторжения договора лизинга - непредоставление лизингового имущества в установленный срок. Однако оно, по сути, представляет собой лишь изложенное другими словами правило п. 1 ст. 620 ГК, которое уже рассмотрено ранее.
Закон о лизинге также содержит лишь одно дополнительное основание для прекращения договора (см. п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 13 и п. 6 ст. 15). По сути, во всех указанных правилах идет речь о так называемом "бесспорном изъятии предмета лизинга". В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга. Изъятие вещи, предоставленной в аренду, всегда влечет прекращение договора, а поскольку оно названо бесспорным, речь должна идти о праве лизингодателя на односторонний отказ от договора, не требующий обращения в суд. Порядок изъятия лизингового имущества из владения и пользования лизингополучателя определяется законодательством РФ и договором лизинга. Причем отказ лизингополучателя добровольно выдать предмет лизинга не дает лизингодателю право изъять его принудительно. Иной способ действий означал бы самоуправство. Лизингодателю в подобной ситуации остается лишь одно - обратиться в суд.

[1] В дальнейшем - Конвенция о лизинге или просто Конвенция. Официальный перевод Конвенции см.: СЗ РФ. 1999. № 32 ст. 4040.
[2] См.: СЗ РФ. 1998 № 7. Ст. 787.
[3] СЗ РФ. 1998. № 44 Ст. 5394; 2002. № 5. Ст. 376 (в дальнейшем - Закон о лизинге или просто Закон).
[4] Лизинг существует в международной и внутренней формах. Внутренний лизинг предполагает, что и лизингодатель, и лизингополучатель являются резидентами РФ. Международный лизинг имеет место тогда, когда или лизингодатель, или лизингополучатель является нерезидентом РФ.
[5] Конвенция содержит и другие требования, соблюдение которых для ее применения обязательно. Например, лизингодатель, лизингополучатель и продавец должны иметь места коммерческой деятельности на территории государств - участников Конвенции.
[6] Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения. Иными словами, выбор продавца и заключение с ним договора производится в самом договоре лизинга, причем продавец совпадает с лизингополучателем. Здесь в превращенной форме закреплен так называемый возвратный лизинг, широко известный современной коммерческой практике Возвратный Лизинг - это тот же финансовый лизинг, только при нем лизингополучатель выступает в роли продавца оборудования, получая одновременно последнее в лизинг. Экономический смысл данной операции состоит в том, что лизингополучателю сразу же возмещается полная стоимость его имущества и только потом он начинает платить за пользование им.
[7] См., напр : Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. В 2-х т. М , 1993. Т. 2. С. 142 и след.; Газман В. Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М., 1997. Т. 2. С. 94; Решетник И. А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации. Автореф. канд. дис. Пермь, 1998. С. 7, 21.
[8] Подробный анализ иных подходов к определению природы договора лизинга дан в кн.: Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1998. С. 32-39.
[9] В дальнейшем изложении, если речь идет о продавце (договоре купли-продажи), под ним подразумевается также поставщик (договор поставки).
Глава 34. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
§ 1. Жилищная проблема в Российской Федерации
Пути решения жилищной проблемы в доперестроечный период. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и наше Отечество. В дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами, которые радовали глаз и принадлежали знати, торгово-промышленным тузам и высокооплачиваемой интеллигенции, было немало непригодных для жизни лачуг, в которых ютилась городская и сельская беднота. На знаменах Октябрьской революции было начертано обещание решить жилищную проблему. И надо сказать, что в этом направлении предпринимались значительные усилия. Вскоре после революции началось массовое переселение жителей рабочих окраин в центральные городские районы, отличавшиеся более высоким уровнем благоустройства[1]. Заселялись дома и квартиры, брошенные их владельцами, бежавшими за границу или пополнившими ряды Белой гвардии. Широко практиковалось также уплотнение барских квартир, владельцы которых, по мнению представителей новой власти, жили слишком просторно. Началась пора коммуналок. Тем не менее смягчения жилищного кризиса не происходило, чему в немалой степени способствовала миграция сельского населения в города. Добротные дома в деревнях и селах заколачивались и ветшали, а селяне искали пристанища в городах и рабочих поселках. С одной стороны, это было вызвано потребностями индустриализации страны, испытывавшей нужду в дешевой и неприхотливой рабочей силе. С другой стороны, деревенские жители готовы были бежать куда глаза глядят, лишь бы избавиться от непомерных поборов, произвола борцов за мировую революцию типа Макара Нагульнова, раскулачивания и высылки с малолетними детьми в необжитые районы с конфискацией имущества.
Много добротных домов было уничтожено в годы революции и гражданской войны, когда полыхали барские усадьбы, служившие в российских глубинках центром притяжения культурных сил.
Поначалу предполагали, что пользование жильем и коммунальными услугами для трудового народа будет бесплатным, но вскоре от этой затеи, вскормленной утопическими надеждами уже в ближайшее время совершить прыжок в коммунистическое цар-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 243
ство, пришлось отказаться. Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако, изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляционных процессов, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо- и энергоснабжения дефицит затрат на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета. Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов.
Одновременно предпринимались попытки внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства начала общественного самоуправления, что наглядно показано в "Собачьем сердце" М. Булгакова. Были образованы жилищно-арендные кооперативные товарищества (так называемые жакты). Ни к чему хорошему это не привело, и постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах"[2] жакты были упразднены. Словом, и в этой области было более чем достаточно социальных экспериментов, как правило, неудавшихся.
Нельзя, однако, отрицать того, что руководство страны, особенно в послевоенный период, предпринимало энергичные усилия, чтобы если не разрешить жилищную проблему, то хотя бы смягчить ее остроту. При этом основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Ставка на уравниловку привела к тому, что, несмотря на бурный рост жилищного строительства, индустриальные методы его ведения, очередь граждан на получение бесплатного жилья двигалась медленно, а намечаемые сроки решения жилищной проблемы и обеспечения каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой неоднократно переносились. Нужно, конечно, учитывать, что ощутимый урон жилищному хозяйству нанесла Великая Отечественная война 1941-1945 гг. и необходимость переключения львиной доли ресурсов на отпор врагу и восстановление разрушенного народного хозяйства, в том числе его базовых отраслей.
В конце 50-х годов постепенно пришли к осознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 244
в широких масштабах кредитовать жилищное строительство. Происходит заметное оживление жилищно-строительной кооперации, которая в предвоенные и первые послевоенные годы была сведена на нет. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось. Неслучайно в годы, предшествовавшие перестройке, она неоднократно называлась на высших партийных и государственных форумах самой острой проблемой повышения благосостояния народа. К сожалению, за годы перестройки острота жилищной проблемы не только не спала, но еще более возросла.
Перспективы решения жилищной проблемы в современных условиях. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих право граждан на приобретение квартиры в собственность, и целый ряд других мер, направленных на то, чтобы сформировать широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем. В то же время декларируется обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищных фондов граждан, нуждающихся в особой социальной защите со стороны государства, - малоимущих граждан, многодетных семей, инвалидов, ветеранов, военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, чернобыльцев, участников афганской войны, граждан, лишившихся жилья в результате стихийного бедствия, воспитанников детских домов, лиц, имеющих перед Отечеством особые заслуги, и целого ряда других категорий граждан, которые либо не в состоянии сами приобрести себе жилье, либо в силу тех или иных обстоятельств при решении жилищной проблемы должны пользоваться льготами и преимуществами.
На пути выполнения этой программы возникли немалые трудности, о которых сказано, хотя и приглушенно, в Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431[3]. К созданию рынка
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 245
жилья мы оказались столь же неподготовленными, как и к созданию рынка труда и капиталов. Государственная программа жилищного строительства свернута, объемы ввода жилья в эксплуатацию резко сократились, стоимость жилья многократно возросла, очередь на получение государственного и муниципального жилья практически не движется. В этой области, пожалуй, как ни в какой другой, наблюдается резкое имущественное и социальное расслоение общества, которое превысило сколько-нибудь разумные пределы. Словом, и здесь мы ощущаем пагубные последствия политики "шоковой терапии", когда предпринимаются заранее обреченные на неудачу попытки одним махом решить проблемы, которые накапливались в течение десятилетий.
Наблюдается крайне опасная тенденция разрушения сложившейся системы поддержания в нормальном рабочем состоянии жилищно-коммунального хозяйства, что чревато пагубными непредсказуемыми последствиями, в том числе экологическими. Делается это в чисто фискальных целях - переложить все расходы по содержанию жилищно-коммунального хозяйства на самих граждан, освободив от них государственную и муниципальную казну, которая и так трещит по всем швам. Этим не в последнюю очередь объясняется насаждение товариществ собственников жилья, что означает "второе издание" уже упомянутого "Собачьего сердца" М. Булгакова.
Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильем. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жилье, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. Рынок жилья, о котором мечтали творцы "шоковой терапии", приобрел явно криминальный оттенок.
Оплата жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг возросла в сотни раз. В виде утешения иные незадачливые политики предлагают горожанам выбирать жилье по средствам и напоминают им, что Петербург, который стал городом "юмора и смеха", - это город для богатых[4]. При этом забывают, что большинству людей, далеко отброшенных за черту бедности, явно не до смеха.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 246
К сожалению, во властных структурах возобладал радикальный подход к проведению жилищно-коммунальной реформы, который не сулит обществу ничего хорошего. По замыслам сторонников такого подхода (в первую очередь молодежной секции в тогдашнем составе правительства) он обеспечивает наиболее быстрое и безболезненное оздоровление жилищно-коммунального хозяйства, во-первых, за счет того, что у каждого дома появляется рачительный хозяин, который будет неустанно заботиться о надлежащем состоянии дома, и, во-вторых, за счет конкурентной среды, позволяющей выбрать на рынке услуг наиболее качественные и дешевые. При этом проведение жилищно-коммунальной реформы сопровождается пустопорожними заверениями в том, что никакой шоковой терапии здесь не будет, что больше будут платить за жилье и коммунальные услуги только богатые, а бедные будут платить меньше и реформа сулит им одни лишь блага. В этих заверениях нет ни слова правды. Начать с того, что ни рачительных хозяев, ни конкурентной среды на рынке оказания услуг и в помине нет. Помимо этого, компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг далеко не полностью покрывают скачкообразное повышение оплаты жилья и услуг. Таким образом, реформа своим острием, как и все остальные реформы, которые проводятся с 1992 г., направлена прежде всего против наименее социально защищенных слоев населения, число которых исчисляется десятками миллионов. Что же касается наиболее обеспеченных граждан, к которым принадлежат и наши горе-реформаторы, то для них повышение оплаты жилья и коммунальных услуг что слону дробина.
При проведении жилищно-коммунальной реформы мы вновь (в который раз) поставили телегу впереди лошади. Беда в том, что и жилищно-коммунальную реформу, и приватизацию мы проводим теми же большевистскими методами, какими проводили в свое время национализацию и коллективизацию. Чем все это обернулось, хорошо известно. Если же обнажить социальные корни жилищно-коммунальной реформы, то они сводятся к тому, чтобы переложить все расходы по содержанию жилого фонда и примыкающей к нему инфраструктуры на самих граждан, причем на наиболее обездоленных из них. К тому же едва ли не в каждом доме проживают семьи, находящиеся на прямо противоположных ступенях социальной лестницы. Одни страдают от пресыщения, другие не могут досыта накормить своих детей. Как в этих случаях обеспечить такое содержание дома, которое устраивало бы всех и в то же время не ложилось непосильным бременем на тех граждан, которые и без того отброшены за черту бедности? Как примирить интересы всех проживающих в доме граждан, не вызвав в отношениях между ними лютой вражды и ненависти? Похоже, что и об этом "молодые капитаны" в эшелонах власти не задумывались.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 247
Весьма пессимистично перспективы решения жилищной проблемы путем обеспечения каждой семьи отдельной квартирой оценивает Конституционный Суд РФ. Обосновывая изменение своей позиции в вопросе о приватизации коммунальных квартир, Конституционный Суд РФ в постановлении от 3 ноября 1998 г. сослался на то, что ранее курс на обеспечение каждой семьи отдельной квартирой был магистральным, а потому отсутствовали социально-экономические и политико-правовые основания к тому, чтобы плодить право собственности на отдельные комнаты в коммунальных квартирах, что ведет по существу к узаконению коммуналок на неопределенно долгий срок и может затруднить перевод коммунальных квартир на правовой режим отдельных квартир. По указанным и иным обстоятельствам Конституционный Суд РФ считал эти вопросы не относящимися к его ведению. Ныне перспективы решения жилищной проблемы ухудшились. В настоящее время, говорится в постановлении Конституционного Суда РФ, состояние экономики РФ, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования. Именно с учетом данных обстоятельств изменяется конституционно-правовое значение положений Закона о приватизации жилищного фонда, ограничивающих приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, а следовательно, и подход Конституционного Суда РФ к их оценке. При этих условиях, учитывая, что возможность законодательного решения возникшего вопроса в какой-либо определенный срок нереальна, Конституционный Суд РФ признал, что указанный вопрос может быть отнесен к предмету его ведения[5].
В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильем становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.
Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-коммунального хозяйства, учет граждан, нуждающихся в жилье, понять, наконец, что без дотаций из государственного и местного бюджета, обуздания монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое и экологическое благополучие городов и населенных пунктов, оказание коммунальных услуг, система жилищно-коммунального хозяйства придет в окончательный упадок. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жи-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 248
лищного законодательства, которое до сих пор остается некоди-фицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии[6].

[1] Первый советский фильм, показанный 7 ноября 1918 г., назывался "Уплотнение". Он рассказывал о переселении рабочей семьи из подвала в барскую квартиру.
[2] СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.
[3] СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Более взвешенный подход к решению или во всяком случае к смягчению остроты жилищной проблемы просматривается в Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг., утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770.
[4] Санкт-Петербургские ведомости. 1996. 16 мая.
[5] СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603
[6] Содержательный, хотя и не бесспорный, обзор развития жилищного законодательства с первых лет установления Советской власти до наших дней и во многом различных подходов к решению жилищной проблемы, которые сопровождались сменой принципов и приоритетов, дан В. Н. Литовкиным (см.: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему //В сб.: Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В. Н. Литовкин, В. А. Рахмилович. М., 2000. С. 236-275).

§ 2. Жилищное законодательство
Понятие жилищного законодательства. Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. Необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на протяжении всей его жизни - от первого крика до последнего вздоха. В то же время способы удовлетворения этой потребности различны. Выбор этих способов во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. От этого зависит и целевое назначение жилого помещения. Жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, предоставленные им внаем или как членам кооператива, рассчитаны преимущественно на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Напротив, жилые помещения в общежитиях, маневренном фонде, служебные жилые помещения, хотя они и предоставляются на началах найма, обычно удовлетворяют лишь временную потребность граждан в жилье.
Действие жилищного законодательства распространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, при наличии целого ряда условий. Жилищное законодательство регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья в общежитиях (в том числе учащимся, сезонным и временным работникам), маневренном фонде, служебных жилых помещениях. Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами. В то же время оно не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений (в дачах, дачно-строительных кооперативах, садоводческих
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 249
товариществах), хотя бы они и были пригодны для круглогодичного в них проживания. Указанные помещения в состав жилищного фонда не входят.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.
С другой стороны, под действие жилищного законодательства подпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постоянной потребности гражданина в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище, будь то квартира или дом, призвано обеспечить удовлетворение постоянной потребности собственника в жилье. Однако поскольку удовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределы правоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным законодательством, а законодательством о собственности. Что же касается отношений собственника с проживающими в принадлежащем ему жилом помещении членами семьи и иными лицами (например, нанимателями), то они могут квалифицироваться как жилищные отношения[1].
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 250
Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов; нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т. д.
Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика.
Как видим, отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет иных подразделений системы законодательства. А это подлежит учету при разграничении жилищного и смежных отраслей законодательства, в первую очередь гражданского. Переплетение жилищных и соприкасающихся с ними отношений особенно часто наблюдается сейчас, когда в результате приватизации и иных факторов происходит преобразование собственности в жилищной сфере.
Структура жилищного законодательства. Общая широкомасштабная кодификация жилищного законодательства была проведена в нашей стране до распада Союза ССР, в первой половине 80-х годов. 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик[2], а через два года (24 июня 1983 г.) Верховный Совет РСФСР принял на базе Основ Жилищный кодекс РСФСР[3]. Примерно в то же время жилищные кодексы на базе Основ были приняты и в других союзных республиках. С тех пор в жизни страны произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом Союза ССР и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства, в результате чего ЖК, не говоря уже об Основах, которые практически не применяются, утратил в РФ роль базового законо-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 251
дательного акта в области жилищного законодательства. Многие нормы ЖК, которые были рассчитаны на принципиально иной социально-экономический, политический и духовный строй общества, устарели и к тому же пришли в противоречие с позднее принятыми законодательными актами.
Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов (подп. "к" ст. 72). В настоящее время идет подготовка проекта Жилищного кодекса РФ, с тем чтобы на его основе кодификационные акты в области жилищного законодательства были приняты на уровне субъектов Федерации. Пока же роль базовых законодательных актов в области жилищного законодательства, помимо Конституции, выполняют ГК (в том числе главы 18 и 35), Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[4], Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"[5], Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"[6]. Нельзя полностью сбрасывать со счетов и ЖК, который подлежит применению в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательным актам, принятым после 12 июня 1990 г., т. е. после провозглашения независимости России.
Важная роль в деле постепенного решения жилищной проблемы, которая продолжает оставаться крайне острой, отводится федеральным целевым программам. Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 одобрены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище"[7]. Указом Президента РФ от 28 января 1998 г. № 102 статус президентской придан федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты", утв. постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. № 71[8].
Во исполнение этой программы постановлениями Правительства РФ утвержден порядок
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 252
выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков (этот порядок распространен на увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений)[9]. Утвержден также порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий[10]. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы"[11]. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797 утверждена Подпрограмма федерально-целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.[12]
В числе других принятых на правительственном уровне нормативных правовых актов, направленных на обеспечение граждан жильем и призванных, пусть и в небольшой степени, уменьшить их затраты на оплату жилья и коммунальных услуг, могут быть названы: Положение о порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы (в ред. постановления Правительства РФ от 21 сентября 2000 г. № 700)[13]; постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 23 "Об обеспечении жильем граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам"[14]; Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845)[15]; Положение о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании (утв. постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275)[16]; постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 "О
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 253
совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения"[17]; постановление Правительства РФ от 19 ноября 2001 г. № 804 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год"[18].
Наряду с законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили. Так, продолжают действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.[19], Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (утверждена Министерством юстиции СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.)[20], а также немало других нормативных актов, принятых как на общесоюзном, так и на республиканском уровнях. Но, разумеется, все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.
Поскольку жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, многие нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне - представительными и исполнительными органами субъектов Федерации. Так, в Санкт-Петербурге действует Закон "О жилищной политике Санкт-Петербурга", принятый законодательным собранием Санкт-Петербурга 4 июля 2001 г. и подписанный губернатором Санкт-Петербурга 16 июля 2001 г.[21]
В последнее время в числе правообразующих актов в области жилищного законодательства могут быть названы постановления Конституционного Суда РФ, в которых производится проверка конституционности целого ряда нормативных актов, в том числе и норм ЖК. Таковы, в частности, постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституци-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 254
онности частей первой и второй ст. 54 ЖК, от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности части первой и п. 8 части второй ст. 60 ЖК, от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", от 24 октября 2000 г. по делу о проверке конституционности положений п. 13 ст. 39 Закона РФ "Об образовании...", от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера..."[22]. Хотя эти постановления и вынесены в связи с запросом и жалобами по конкретным делам, признание тех или иных норм не соответствующими Конституции означает их отмену, что вносит радикальные изменения в правоприменительную практику, которая вынуждена руководствоваться другими нормами. Указанное обстоятельство позволяет относить постановления Конституционного Суда РФ к источникам жилищного законодательства, имеющим правопогашающее действие[23].
Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Пленумов Верховного Суда Союза ССР по жилищным делам, а иногда и постановления, носящие более общий характер.
Таковы постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"[24]; от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР"; от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах при-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 253
менения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[25]; постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"[26]; от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами"[27].
Как видим, жилищное законодательство отличается многослойностью своих источников. К сожалению, вследствие того что кодификация жилищного законодательства застопорилась, его источники как на федеральном, так и на региональных уровнях далеко не соответствуют друг другу, что приводит к серьезным нарушениям законности в области жилищных отношений.
Действие жилищного законодательства. Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действие. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Эти положения относятся и к жилищному законодательству. В частности, они отражены в Указе Президиума Верховного Совета РСФСР от 20 декабря 1983 г. "О порядке введения в действие Жилищного кодекса РСФСР"[28]. Изъятиями из общего правила о действии закона во времени являются придание новому закону обратной силы и так называемое "переживание" старого закона. Так, Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" подписан Президентом РФ 12 января и опубликован в "Российской газете" 18 января 1996 г. Вступил же он в силу с 1 января 1996 г. (ст. 3 Закона). Тем самым Закону была придана обратная сила.
Этим Законом дополнения и изменения внесены в ст. 15, 16 и 18 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", причем обратная сила придана всем этим дополнениям и изменениям. Но если изменения и дополнения ст. 15 и 18 устанавливают для граждан более льготный правовой режим, то этого нельзя сказать о дополнении ст. 16, которое ограничивает права граждан.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 256
для граждан более льготный правовой режим, то этого нельзя сказать о дополнении ст. 16, которое ограничивает права граждан. Поэтому обратную силу можно было придать лишь дополнениям и изменениям, внесенным в ст. 15 и 18 Закона. Дополнению же ст. 16, поскольку оно ограничивает права граждан, обратную силу придавать было нельзя. Конституционный Суд РФ с полным основанием обращает внимание на то, что по смыслу Конституции РФ и Федерального закона от 14 июня 1994 г. общим для всех отраслей права является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, а соответственно и объединений, созданных для реализации конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет (см. постановления Конституционного Суда РФ от 24 октября 1996 г. и от 24 мая 2001 г.)[29].
"Переживание" старого закона означает, что он применяется к правоотношениям, которые урегулированы или подлежат урегулированию в новом законе. Например, с "переживанием" старого закона мы сталкиваемся при применении к жилищным правоотношениям, которые должны быть урегулированы в республиканском законе, общесоюзных законов и иных нормативных актов, принятых Союзом ССР. При отказе от применения общесоюзных нормативных актов, разумеется, в той части, в какой они не противоречат республиканскому законодательству, образовался бы правовой вакуум, который во всех отношениях нежелателен.
Говоря о действии закона в пространстве, следует напомнить, что, по общему правилу, он распространяется на всю территорию РФ. Нередки, однако, случаи, когда пространственные пределы действия закона ограничены (например, он распространяется на районы Крайнего Севера или на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).
Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, чернобыльцы, участники афганской войны, военнослужащие, уволенные в запас или в отставку, беженцы и вынужденные переселенцы, многие другие категории лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местного самоуправления.
Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время резко снижается не только потому, что как на фе-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 257
деральном, так и на региональном уровнях издается множество нормативных актов, не имеющих надлежащего обеспечения, но и потому, что многие законы коллидируют, т. е. сталкиваются друг с другом. Например, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" сталкивается с ГК, Законом РФ "О приватизации жилищного фонда", Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Понятийный аппарат указанных законов не отличается необходимой строгостью и выдержанностью. Так, под договором аренды жилья в части второй ГК понимается нечто иное, чем в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". То же можно сказать о таком понятии, как кондоминиум. Если в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" такие понятия, как товарищество и кондоминиум, различаются, то в Федеральном законе "Об основах федеральной жилищной политики" этого различия четко не проводится.
Следует обратить внимание на противоречие в самом Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которое не снято и после принятия части второй ГК. Речь идет о следующем. Согласно упомянутому Закону жилые помещения в коммунальных квартирах входят в состав жилищного фонда социального использования. Между тем ст. 16 Закона допускает перевод жилых помещений в коммунальных квартирах на иной правовой режим - они могут либо использоваться на началах коммерческого найма, либо выкупаться в собственность граждан. В результате нередко возникает ситуация, когда в одной квартире одна часть помещений входит в состав жилищного фонда социального использования, а другая - не входит.
Часть вторая ГК, которая вроде бы должна выступать в этих вопросах в роли арбитра, многие из них по-прежнему оставляет открытыми. Сказывается отсутствие нового Жилищного кодекса, который призван будет устранить многочисленные противоречия, возникающие ныне в регулировании жилищных отношений.
При разрешении коллизий между нормативными актами жилищного законодательства следует исходить, во-первых, из того, что нормы ГК подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами гражданского права, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах (см. абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК); во-вторых, из того, что последующий закон отменяет действие закона предыдущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему; в-третьих, из того, что при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применению подлежит закон; и, наконец, в-четвертых, из того, что при столкновении общесоюзного закона с законом Российской Федерации следует применять республиканский закон.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 258
Поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области, принятыми на федеральном и региональном уровнях, должны решаться в пользу федеральных актов.
Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики", и к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда", и к Федеральному закону "О товариществах собственников жилья", и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Федеральный закон "О приватизации жилищного фонда" влечет преобразование отношений собственности в жилищной сфере и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения (между собственником и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизации; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещении, и т. д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства.
Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в части второй ГК (см. главу 35 ГК). Указанное обстоятельство подлежит учету, поскольку Конституция РФ относит гражданское законодательство к ведению РФ, а жилищное - к совместному ведению РФ и ее субъектов.

[1] В юридической литературе, в том числе и учебной, круг жилищных правоотношений очерчивается иногда значительно шире. Так, С. М. Корнеев и Ю. Г. Басин относят к жилищным все отношения, которые складываются в связи с удовлетворением жилищных потребностей граждан, а в числе гражданско-правовых форм ее удовлетворения рассматривают приобретение жилища в собственность. Но если С. М. Корнеев рассматривает все эти формы в главе "Договор найма жилого помещения и другие жилищные обязательства", которая помещена в разделе "Обязательства по передаче имущества в пользование", то Ю. Г. Басин, исходя из того, что основным субъектом жилищных правоотношений сегодня является не наниматель, а собственник, предложил переместить изучение указанных правоотношений из второй части гражданского права в первую, т. е. изучать их в разделе "Вещные права", посвятив им специальную главу "Право собственности и иные вещные права на жилище". Это предложение Ю. Г. Басин и реализовал. По-видимому, к той же позиции тяготеет и В. Н. Литовкин (см. Гражданское право. Учебник. Том И. Полутом 2-е изд. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М , 1999. Гл. 35; Гражданское право Т. I. Учебник для вузов / Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. Алматы, 2000. Т. 1. Гл. 24; Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под общей ред. О. Н. Садикова. М., 2001. Гл. 22). Такой подход в принципе возможен, хотя и связан с известными издержками, главным образом методического характера. В частности, Ю. Г. Басину неизбежно приходится вклиниваться в вопросы обязательственного права еще до изучения последнего как целостной системы. В условиях РФ преждевременно звучит и тезис о том, что основным субъектом жилищных правоотношений является ныне не наниматель, а собственник.
[2] Ведомости СССР. 1981. № 26. Ст. 834.
[3] Ведомости РФ. 1983. № 26. Ст. 883.
[4] Ведомости РФ. 1991. № 28. Ст. 959; 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 21. Ст. 1918. Применяя Закон о приватизации жилищного фонда, следует учитывать, что положения Закона, ограничивающие право граждан на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, признаны неконституционными и утратившими силу (см. постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г.).
[5] Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.
[6] СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 12. Ст. 1093.
[7] СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431.
[8] СЗ РФ. 1998. № 5. Ст. 567, 615; № 14. Ст. 1577; № 50. Ст. 6166.
[9] СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1726.
[10] СЗ РФ № 27. Ст. 3307.
[11] СЗ РФ № 41. Ст. 4914.
[12] СЗ РФ. 1995. № 42. Ст. 3983; 2001. № 37. Ст. 3691.
[13] СЗ РФ. 2000. № 40. Ст. 3964.
[14] СЗ РФ. 2001. № 3. Ст. 252.
[15] СЗ РФ. 2000. № 46. Ст. 4622.
[16] СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1604.
[17] СЗРФ. 1999. № 33. Ст. 4116.
[18] СЗ РФ. 2001. № 48. Ст. 4519.
[19] Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. М., 1972. Т. 1. С. 693.
[20] БНА СССР. 1989. № 4.
[21] Новое в законодательстве Санкт-Петербурга. Приложение к "Вестнику Законодательного Собрания". 2001. 20 июля. № 15.
[22] СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708; № 27. Ст. 2622; 1998. № 15. Ст. 1794; № 45. Ст. 5603; 2000. № 44. Ст. 4399; 2001. № 22. Ст. 2276. Критическую оценку постановления Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г., данную И. А. Дроздовым, мы не разделяем (см.: Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Правоведение. 1998. № 4. С. 149 - 153). Следует согласиться с Конституционным Судом РФ в том, что принудительного членства в товариществах собственников жилья нет и не должно быть.
[23] Иную оценку постановлений Конституционного Суда РФ см. в статье: Литовкин В. Н. Постановления Конституционного Суда РФ - новые направления в судебной практике по жилищным делам // Комментарий судебной практики. Вып. 3. / Под ред. К. Б. Ярошенко. М., 1997.
[24] Бюллетень ВС РФ. 1996. № 1. С. 4.
[25] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 193.
[26] Там же С. 273.
[27] Там же С. 133.
[28] Там же С. 156.
[29] СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202; 2001. № 22. Ст. 2276.
§ 3. Жилищные фонды
Понятие жилищного фонда. Жилищное законодательство употребляет это понятие в течение многих десятилетий, однако его легальное определение до последнего времени отсутствовало. Дело обычно ограничивалось подразделением жилищного фонда на виды, причем наиболее развернутая попытка в этом направлении была предпринята в кодификационных актах жилищного законодательства 80-х годов. Пожалуй, впервые легальное определение указанного понятия попытались сформулировать в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Вот это определение: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветера-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 259
нов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.
Представляется, однако, что речь здесь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав. К тому же едва ли правильно включать в состав жилищного фонда и жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. А такой вывод из приведенного определения может быть сделан. Другое дело, что жилые помещения могут предоставляться для удовлетворения не только постоянной, но и временной потребности в жилье.
Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды, что в легальном определении также отсутствует. Правильнее поэтому дать определение не жилищного фонда, а жилищных фондов, которое могло бы быть приложимо к каждому из них.
С учетом сказанного жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
Классификация жилищных фондов. Ни в одном законодательном акте, в котором предпринимались попытки классифицировать жилищные фонды, единство классификационного основания не выдержано. Классификация, которая закреплена в ЖК, ныне устарела, и ею руководствоваться нельзя.
Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Однако и в нем жилищные фонды классифицируются по различным основаниям. Вначале дана классификация по формам собственности. К видам жилищного фонда отнесены частный, государственный, муниципальный и общественный фонды. В свою очередь, частный делится на фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц. Государственный фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности. Муниципальный жилищный фонд подразделяется на фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 260
и учреждений. В особый фонд выделен общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
Нужно, однако, сказать, что уже на данном этапе вычленения видов жилищного фонда единство классификационного основания не соблюдено, поскольку если последовательно придерживаться классификации по формам собственности, общественный фонд следовало бы отнести к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. Общественный жилищный фонд выделен не случайно. По своему правовому режиму он во многом сходен с ведомственным жилищным фондом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Важно при этом подчеркнуть, что при изменении отношений собственности в жилищной сфере все жилищные права граждан, в том числе и право на приватизацию жилья, сохраняются. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере не допускается, если иное не предусмотрено законом. При отсутствии согласия собственника изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, может иметь место только по решению суда.
В Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" жилищный фонд России подразделяется на частный, причем в нем особо выделены индивидуальный фонд и фонд, принадлежащий ЖСК и ЖК; государственный, который сведен к ведомственному; муниципальный; общественный; коллективный, который отнесен к смешанной форме собственности. Эта классификация вызывает по меньшей мере недоумение. Непонятно, например, почему государственный фонд сведен к ведомственному. Если следовать этой классификации, то большая часть жилищного фонда, принадлежащего Санкт-Петербургу как субъекту Федерации, из нее вообще выпадает, поскольку он не относится ни к ведомственному, ни к муниципальному. С другой стороны, так называемый коллективный фонд может представлять не смешанную, а одну и ту же форму собственности. Так, он может находиться в общей собственности двух или более граждан[1].
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 261
Попытка классифицировать жилищные фонды по формам собственности не является единственной. Выделен жилищный фонд социального использования. При этом, если в части второй ГК он выделен в пределах государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст. 672 ГК), то согласно Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" указанный фонд формируется не только из государственного и муниципального, но также из общественного жилищного фонда (см. ст. 12 Закона). Последнее, по-видимому, более правильно. К жилищному фонду социального использования относится совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
При этом подчеркивается, что за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды. Помещения в коммунальных квартирах также могут быть сданы в коммерческий наем или в аренду. С другой стороны, такие специализированные дома, как общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, рассчитаны преимущественно на удовлетворение временной потребности в жилье и по своему правовому режиму существенно отличаются от тех жилых помещений социального использования, которые удовлетворяют постоянную потребность граждан в жилье. Таким образом, на деле жилищный фонд социального использования выступает как довольно разношерстный конгломерат, включающий жилые помещения, между которыми мало общего. В то же время жилые помещения, правовой режим которых во многом сходен, оказались в разных классификационных рубриках. Таковы общежития и служебные жилые помещения. Общежития отнесены к специализированным домам и соответственно к жилищному фонду социального использования; служебные жилые помещения в состав этого фонда не входят.
С учетом сказанного следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 262
Следует различать жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям.
Дадим несколько кратких пояснений к предложенной классификации. Прежде всего, насколько оправданно в числе помещений, предоставляемых в пользование граждан, называть помещения, сдаваемые в аренду? Ведь согласно п. 2 ст. 671 ГК арендатором по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо. Представляется, однако, что арендовать жилые помещения могут не только юридические лица, но и граждане, например индивидуальные предприниматели[2]. Главное же состоит в том, что арендованное жилое помещение, кто бы его ни арендовал, может использоваться только для проживания граждан. При этом арендатор может предоставлять жилое помещение для проживания граждан на самых различных основаниях - и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма, и на иных основаниях.
Второе пояснение связано с выделением жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Вызвано это тем, что до выкупа квартир члены соответствующих кооперативов собственниками жилых помещений не являются, а потому указанные помещения названы наряду с помещениями, находящимися в собственности граждан. После же выкупа квартир они становятся собственностью граждан и перестают занимать в классификационной рубрике особое место.
Третье пояснение связано с выделением жилых помещений, находящихся в собственности граждан, поскольку ранее был сделан вывод о том, что отношения по удовлетворению самим собственником потребности в жилье в предмет жилищного права не входят, их реализация происходит в пределах правоотношения собственности. В то же время у собственника могут возникать самые различные жилищные отношения с другими лицами - с членами его семьи (в том числе и бывшими), нанимателями, временными жильцами. Этим и объясняется выделение жилых помещений, нахо-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 263
дящихся в собственности граждан, поскольку возникающие по поводу указанных помещений жилищные отношения отличаются значительной спецификой.
Наконец, о каких иных основаниях предоставления жилых помещений в пользование граждан, которые не укладываются в предшествующие классификационные рубрики, идет речь? Подробнее об этом сказано в дальнейшем. Здесь же ограничимся наглядным примером. Допустим, гражданин заключил с юридическим лицом договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору жилое помещение перешло в собственность юридического лица, а последнее в числе прочих приняло на себя обязательство обеспечить гражданину право пожизненного проживания в указанном помещении или в его части. В данном случае право пользования жилым помещением возникает у гражданина - получателя ренты по основанию, которое не укладывается ни в одну из предшествующих рубрик.

[1] В связи с исключением из Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" понятия коллективной собственности (и это правильно) соответствующие изменения должны быть внесены и в Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г., коим утверждены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище". Если наряду с классификацией жилищных фондов по односубъекгным формам собственности сохранить выделение жилищного фонда, принадлежащего нескольким субъектам, то речь должна идти о жилищном фонде, находящемся в общей собственности двух или более субъектов, которые могут представлять как одну, так и различные формы собственности.
[2] В Законе РФ "О товариществах собственников жилья", принятом и введенном в действие уже после того, как начала действовать часть вторая ГК, собственникам помещений в кондоминиуме предоставлено право сдавать их внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством (см. ст. 42 Закона).
§ 4. Понятие жилищного правоотношения
Жилищное правоотношение как межотраслевое понятие. Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т. д.). Понятием "жилищные отношения" охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.
Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 264
власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, возмездные (например, по найму жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связаны с имущественными. Таковы отношения соседства в коммунальной квартире.
Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм.
Жилищное правоотношение как вид гражданского правоотношения. Характеристика жилищных правоотношений не завершается их раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся. Напомним, что, помимо деления гражданских правоотношений на имущественные и личные неимущественные, они классифицируются по таким видам, как абсолютные и относительные, вещные и обязательственные (см. главу 5 настоящего учебника). Поскольку правоотношения собственности не включаются в число жилищных, ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным, хотя многие из них и оказывают отраженное действие на всех третьих лиц. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. Это можно сказать и об отношениях нанимателя с наймодателем, и об отношениях члена кооператива, не выкупившего квартиру, с кооперативом, и об отношениях собственника жилого помещения с членами его семьи, и обо всех других отношениях, в которых пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо - собственник жилого помещения, уполномоченный им орган или иное лицо, предоста-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 265
вившее данное помещение в пользование конкретному лицу или группе лиц.
На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить нельзя. Ответ на него зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет.
К вещным могут быть отнесены: право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, а также права на квартиру членов его семьи (после выкупа квартира становится его собственностью, а потому признание права на нее вещным не вызывает сомнений); права членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности; право на жилое помещение получателя ренты; право на жилое помещение в силу завещательного отказа.
Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты (пп. 3 и 4 ст. 216 ГК). Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Сказанное в полной мере распространяется на жилищные и тесно связанные с ними отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органом в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер. Если участниками приватизации являются все члены семьи и кроме них в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается. Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию (его получение обязательно), являются ее участниками, то наряду с правоотношением собственности возникает жилищное правоотношение собственника (сособственников) с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в то же время вещным. Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры, будучи жилищным, является и относительным, и обязательственным.
Заметим также, что такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты, могут быть свойственны и другим жилищным правам. А это лишний раз подтверждает, что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права, условна и подвижна.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 266
§ 5. Возникновение жилищных правоотношений
Возникновение права на жилые помещения социального использования. Жилищное законодательство широко очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального использования. Указанные лица подразделяются на тех, кто имеет право на получение жилья в общем порядке; в первоочередном порядке; во внеочередном порядке (см., например, ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; ЖК, раздел III, глава 1; Закон РФ "О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации" от 18 июня 2001 г. (п. 5 ст. 14)[1]; постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР"[2], постановление Правительства РФ от 6 сентября 1998 г. № 1054 "О порядке учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства"[3], Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Ленинграде, которые утверждены решением исполкома Ленсовета и Президиума Леноблсофпрофа от 7 сентября 1987 г. № 712/6)[4].
Разумеется, применяя указанные и иные нормативные акты, надлежит учитывать, к какому периоду относится время их принятия. В частности, постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 было принято в тот период, когда в подавляющем большинстве случаев жилая площадь из государственного и общественного жилищных фондов предоставлялась гражданам бесплатно по ордерам на началах социального найма (выражаясь современным языком). Ныне круг граждан, которые могут рассчитывать на получение жилья на таких основаниях, резко сужен. Государство не отказывается от предоставления гражданам посильной помощи в получении жилья. Однако эта помощь чаще выражается в выдаче гражданам сертификатов на получение жилья, предоставлении им субсидий и компенсаций, отводе земельных участков для строительства жилья и т. д. При этом она должна носить строго адресный характер, т. е. предоставляться тем, кто в ней действительно нуждается. Вследствие указанных и иных об-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 267
стоятельств число граждан, которые могут рассчитывать получить жилье на началах, предусмотренных постановлением от 31 июля 1984 г., резко сократилось. Соответственно сократилась и сфера применения этого постановления. То же относится и к Правилам, которые в 1987 г. были утверждены в Ленинграде. Ныне они применяются в Санкт-Петербурге значительно реже, чем раньше, с учетом Закона о жилищной политике Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г., который во многом ограничил применение указанных правил, а действие целого ряда содержащихся в них положений свел на нет.
Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них из сложного юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу; договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер. Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить.
В законах и подзаконных нормативных актах, принятых на федеральном уровне, постановка граждан на учет нуждающихся в жилье обычно не увязана с длительностью проживания в данном населенном пункте; требуется лишь, чтобы обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи была ниже устанавливаемого в соответствующих регионах РФ уровня. В актах, принятых в регионах, для постановки на учет, помимо этого, требуется, чтобы гражданин, нуждающийся в жилье, постоянно проживал в данном населенном пункте не менее установленного срока. Так, в Санкт-Петербурге гражданин для постановки на учет в целях предоставления жилья в государственном жилищном фонде должен быть обеспечен жилой площадью не более чем по 5,5 кв. м на каждого члена семьи и, кроме того, постоянно проживать в Санкт-Петербурге не менее десяти лет.
По ранее действовавшему законодательству требования граждан о предоставлении жилых помещений, по общему правилу, были неподведомственны суду. Соответственно этому гражданин не мог обжаловать в судебном порядке ни отказ в принятии его на учет нуждающихся в жилье, ни снятие с учета, ни решение об отказе в предоставлении ему жилья. Исключения составляли случаи, когда требование о предоставлении жилой площади основывалось
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 268
на гражданско-правовом обязательстве, а также иные случаи, предусмотренные в законе. Так, если решение о предоставлении гражданину жилья не подлежало утверждению органом государственного управления (в то время - исполкомом), а лишь сообщалось ему для выдачи ордера, то отказ выдать ордер можно было обжаловать в судебном порядке. Суду были также подведомственны требования воспитанников детских учреждений и реабилитированных граждан, утративших право на прежнюю площадь, о предоставлении им другого жилья во внеочередном порядке (см., например, п. 1 и абз. 4 п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).
Ныне суду подведомственны не только указанные выше требования, но и все остальные дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если гражданин считает, что действиями государственного органа, общественной организации или должностного лица нарушены его права и свободы (см. главу 241 ГПК). Если требование гражданина базируется на гражданско-правовых основаниях, то оно рассматривается судом в порядке искового производства (например, требование о предоставлении жилья после капитального ремонта дома). Если же требование гражданина базируется на иных основаниях, то оно рассматривается судом в порядке производства по делам из административно-правовых отношений (например, требование о постановке гражданина на учет или требование о выдаче ордера на жилое помещение, предоставленное гражданину общественной организацией).
Выданный гражданину ордер служит основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма (см. ч. 2 ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 269
Договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, взаимный, возмездный.
В ходе дальнейшего изложения будет дана характеристика прав и обязанностей сторон по этому договору, требований, предъявляемых к жилому помещению как к предмету договора.
Здесь же ограничимся указанием на то, что под нормой жилой площади, в пределах которой предоставляется помещение, понимается норма, установленная ст. 38 ЖК, которая составляет 12 кв. м на одного человека. Жилое помещение по договору социального найма жилья предоставляется в пределах указанной нормы, но не обязательно во всех случаях должно быть не менее нормы, оно может до нее и "не дотягивать". Но при всех обстоятельствах норма предоставления жилой площади по договору социального найма должна быть не менее той, которая предусмотрена в правилах (положениях), действующих в регионах. Так, в правилах, действующих ныне в Санкт-Петербурге, минимальный размер предоставляемой жилой площади установлен из расчета 9 кв. м на человека. При определенных обстоятельствах размер предоставляемой жилой площади может превышать 12 кв. м. В частности, это имеет место при предоставлении жилых помещений одиноким гражданам.
Ордер на занятие жилого помещения по договору найма обязан удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям. Он должен быть выдан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания, которым орган, принимавший решение о предоставлении жилого помещения, мог распорядиться. В частности, ордер может быть выдан лишь на то помещение, которое является свободным как фактически, так и юридически. Если, скажем, в помещении в данный момент никто не проживает, но оно забронировано за лицом, выехавшим на работу в районы Крайнего Севера, то выдать ордер на это помещение другому лицу, разумеется, нельзя.
Требования, предъявляемые законом как к самому ордеру, так и к условиям его выдачи, зачастую нарушаются, что может повлечь признание выданного ордера недействительным. Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным определены в ст. 48 и 100 ЖК. В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 и постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 подробно разъяснено, как нужно применять эти нормы (см. пп. 3, 31, 51, 52, 6, 17 и др. постановления от 26 декабря 1984 г. № 5 и пп. 4, 5 и др. постановления от 3 апреля 1987 г. № 2). Воспроизводить эти разъяснения здесь нет необходимости.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 270
Отметим лишь, что выданный ордер при отсутствии взаимного согласия сторон - органа, выдавшего ордер, и гражданина-ордеродержателя может быть признан недействительным только в судеб-ном порядке. Признание недействительным ордера влечет недействительность и заключенного на его основе договора жилищного найма.
Возникновение права на жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем и в аренду. 6 Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наряду с социальным наймом (или просто наймом) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. При этом путем систематического толкования абз. 6 ст. 1 и абз. 1 ст. 17 Закона может быть сделан вывод, что жилые помещения могли сдаваться в аренду как гражданам, так и юридическим лицам. Такие понятия, как аренда и так называемый коммерческий наем, в этом Законе по существу отождествлялись. В части второй ГК эти понятия разведены. В ней различаются такие понятия, как договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого или срочного найма и договор аренды. Чем же эти понятия отличаются друг от друга и что есть между ними общего?
Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672 и п. 1 ст. 677 ГК. Напротив, по договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо[5]. Далее, по договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (см. п. 1 ст. 671 ГК). По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование. Очевидно, жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование. Например, юридическое лицо арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть - для удовлетворения иных социально-бытовых нужд (столовая, спортивный зал, лечебные кабинеты, лекторий,
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 271
прачечная, душевые, бытовки и т. д.). И те и другие помещения находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Видимо, неслучайно в абз. 6 ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" говорится о сдаче в аренду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения. В приведенном примере это и имеет место. Если же организация, на балансе которой находится здание, сдает в аренду под общежитие лишь часть расположенных внутри здания жилых помещений (например, несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие использует под общежитие сама, то сдаваемые в аренду помещения поступают не во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь, предоставляет их для проживания своим работникам.
Наконец, в п. 2 ст. 671 ГК говорится о предоставлении юридическим лицам жилого помещения во владение и (или) пользование на основе не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору подряда предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ.
В числе других особенностей, отличающих коммерческий наем и аренду от социального найма жилья, надлежит отметить, что оба они носят срочный характер. Правда, в ГК эта особенность отражена лишь применительно к коммерческому найму (см. ст. 683 ГК), но, по-видимому, вслед за Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" ее нужно распространить и на договор аренды.
Но, пожалуй, наиболее существенные особенности, отличающие и коммерческий наем, и аренду от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре аренды (договорная плата).
Итак, если основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, то для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду, - соответственно договор коммерческого найма или договор аренды.
Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.
Возникновение права на жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов. За последние годы в положении жилищно-строительных и жилищных кооперативов, их членов и других лиц, проживающих в кооперативных домах, произошли существенные изменения, вызванные целым рядом обстоятельств. Во-первых, установлено, что член кооператива, ко-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 272
торый выкупил свою квартиру, т. е. полностью выплатил паевой взнос, становится ее собственником со всеми вытекающими из этого последствиями. Во-вторых, предусмотрено, что если хотя бы один из членов кооператива стал собственником квартиры, то кооператив переводится в разряд товарищества собственников жилья, т. е. происходит его преобразование в юридическое лицо иной организационно-правовой формы. В-третьих, существенно изменился и круг относящихся к кооперативам нормативных актов. В частности, признан утратившим силу Примерный устав ЖСК, который был утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. № 1143[6]. С учетом этих изменений должны применяться и рассчитанные на кооперативы нормы жилищного законодательства, в том числе нормы главы 5 раздела III ЖК. Сказанное, однако, не означает, что кооперативы приказали долго жить и жилищные отношения, составляющие предмет жилищного законодательства, если и возникают на базе кооперативов, то не заслуживают самостоятельного изучения. Начать с того, что с момента образования кооператива до приобретения права собственности на квартиры всеми его членами проходит довольно длительный срок, а на этом этапе жилищные отношения в кооперативе сохраняются во всех мыслимых ракурсах. Но и после того как квартира или даже все квартиры выкуплены, для жилищных отношений в кооперативе остается достаточный простор, хотя сужение сферы их действия за счет расширения отношений собственности и происходит, а сами жилищные отношения претерпевают изменения. Едва ли следует рассчитывать и на быстрый перевод всех кооперативов в товарищества собственников жилья. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается.
Вопрос о перспективах внедрения в систему управления жилищно-коммунального хозяйства такой организационно-правовой формы, как товарищество собственников жилья достаточно спорен. Возможность широкого ее использования в условиях растущего социального расслоения общества вызывает большие сомнения. Нельзя сбрасывать со счетов, что большинство доставшихся нам в наследие от прошлого домов заселено лицами, которые находятся на далеко отстоящих друг от друга ступенях социальной лестницы. Одни благоденствуют и жиреют, а другие впадают во все большую нищету. Можно ли при таком раскладе обеспечить коллективное управление домом, при котором все были бы довольны? Ведь оно требует немалых затрат, которые многим явно не по карману. Что же касается нуворишей, то они, как показывает опыт, отнюдь не склонны расплачиваться за других из своего
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 273
кармана. Ни к чему другому, кроме как к взаимному озлоблению, такое коллективное управление домом обычно не приводит.
Внедрение товариществ собственников жилья вроде бы может дать эффект лишь в так называемых социально-однородных домах, которые изначально заселяются лицами с достаточно высоким, по нашим меркам, уровнем доходов. Однако такой эффект зачастую оказывается преходящим, поскольку сама социальная однородность домов крайне неустойчива. В квартире, которую некогда занимала благополучная добропорядочная семья, могут по самым различным причинам (смена поколений, обмен жилья и т. д.) оказаться лица совершенно иного достатка и иных ценностных ориентиров. Да и в положении самой поселившейся в нее семьи вследствие кризисных явлений в экономике и иных обстоятельств могут произойти необратимые изменения. Словом, к использованию на данном этапе в широких масштабах товариществ собственников жилья и в так называемых социально-однородных домах нужно относиться сдержанно. Широкое пропагандирование этой формы в средствах массовой информации (помимо того, что оно хорошо оплачивается) продиктовано вполне прозаическими причинами - переложить на самих граждан львиную долю забот и расходов по управлению и эксплуатации жилья и обеспечению его сохранности.
Жилищно-строительные и жилищные кооперативы, будучи потребительскими кооперативами, относятся к некоммерческим организациям. Они возникают в нормативно-явочном порядке с момента их регистрации в качестве юридических лиц. С этого же момента возникает и членство в кооперативе для учредивших его лиц. Для возникновения у этих лиц права на кооперативную квартиру, помимо членства, необходимо решение общего собрания или собрания уполномоченных членов кооператива о закреплении данной квартиры за пайщиком. Ордер на кооперативную квартиру, который выдается пайщику органом государственной власти или органом местного самоуправления, не относится к числу юридических фактов, порождающих у пайщика право на квартиру. Гражданин может оспорить в судебном порядке как исключение его из числа учредителей кооператива (например, на стадии государственной регистрации кооператива как юридического лица), так и отказ закрепить за ним квартиру, на которую он претендует, либо отказ выдать на нее ордер.
До выкупа квартиры она находится в собственности кооператива как юридического лица, а сам пайщик приобретает на нее жилищное право и становится участником жилищного правоотношения, которое связывает его с кооперативом. Этим, однако, жилищные правоотношения в кооперативе не исчерпываются. Наряду с самим пайщиком в квартире могут проживать и члены его се-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 274
мьи, в том числе и те, которые имеют долю в паенакоплении, а также другие лица. Например, член кооператива при соблюдении требуемых законом условий может сдать квартиру или ее часть внаем. Все указанные лица также находятся в жилищных правоотношениях как с самим пайщиком, так и при определенных обстоятельствах с кооперативом.
Круг лиц, проживающих в кооперативных домах, претерпевает существенные изменения. Они происходят в результате изменений в составе семьи пайщика, обмена жилых помещений, наследования и многих других юридически значимых обстоятельств. Со временем меняется и состав членов кооператива. Следует при этом различать граждан, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований, и граждан, которые могут быть приняты в кооператив на общих основаниях. К числу первых относятся лица, которые претендуют на вступление в кооператив в результате открытия наследства (к таковым до выкупа квартиры относятся лишь те, кто на момент открытия наследства проживал совместно с наследодателем в кооперативной квартире), обмена жилых помещений, раздела квартиры между супругами, получения освободившегося в кооперативе помещения (к таковым относятся лишь те, кто уже проживает в кооперативном доме), лица, которым член кооператива передал свой пай, и т. д. Указанные лица принимаются в кооператив по решению общего собрания (собрания уполномоченных), причем никакой санкции органов государственной власти или органов местного самоуправления для возникновения у них членства со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе и в отношении права на жилое помещение, не требуется. Отказ в приеме в кооператив, равно как и отказ в выдаче ордера, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке.
Если же гражданин вступает в кооператив на общих основаниях, то для этого, помимо решения общего собрания, требуется санкция органов местной власти. Однако отказ санкционировать вступление гражданина в кооператив также может быть обжалован в судебном порядке.
До сих пор речь шла о жилищных отношениях, которые складываются в кооперативе до выкупа квартиры (квартир). Но и после того как квартиры выкуплены и перешли в собственность членов кооператива, жилищные отношения в нем не исчезают бесследно. Правда, сам член кооператива независимо от того, остался ли он в кооперативе или вышел из него, взамен жилищного права приобретает на квартиру право собственности. Тем не менее он продолжает оставаться в жилищных отношениях как с членами своей семьи, так и с другими лицами, которые на том или ином основании проживают в его квартире, хотя эти отношения и пре-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 275
терпевают изменения по сравнению с тем, как складывались до выкупа квартиры.
Сказанное подтверждает ранее сделанный вывод о том, что жилищные отношения в кооперативе как до, так и после выкупа квартиры существуют, а основания их возникновения нуждаются в нормативном урегулировании и самостоятельном изучении.
Возникновение права на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Если жилое помещение, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда. Как правило, кроме собственника в этом жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и отказополучатели, и получатели ренты, и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях. В связи с приватизацией жилого фонда случаи, когда правоотношения собственности переплетаются с жилищными и иными правоотношениями, участились. Например, члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но сами участниками приватизации быть не хотят. В результате приватизации наниматель становится собственником жилого помещения и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, которые не являются участниками приватизации. Если на момент приватизации жилое помещение было сдано в поднаем, то после приватизации вместо отношений поднайма возникают отношения найма, но к ним, если собственник не желает признавать за бывшим поднанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением, нужно применять нормы о поднайме.
Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа или рентных обязательств или поселение в помещении временных жильцов. При продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением относится к существенным условиям договора купли-продажи (см. п. 1 ст. 558 ГК).
Итак, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, широко
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 276
распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.
Возникновение права на служебные и специализированные жилые помещения. Служебные жилые помещения и общежития всегда подчинялись в нашем законодательстве более жесткому правовому режиму по сравнению с обычными жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Целевым назначением служебных жилых помещений и общежитий определяется особый порядок предоставления права пользования указанными помещениями, установленные законом существенные ограничения при реализации этого права, специальные основания его прекращения Целый ряд общих норм жилищного законодательства не распространяются на служебные жилые помещения, а иногда и неприменимы к ним по самому существу дела.
Законодательство о служебных жилых помещениях и общежитиях развивается противоречиво. С одной стороны, наблюдается тенденция к расселению общежитий и использованию помещений в них при соответствующем переоборудовании в качестве обычных жилых помещений, сдаваемых внаем или в аренду. Появилось немало семейных общежитий, предназначенных не для поселения одиночек, а для проживания семей, в первую очередь молодежных. А это позволяет многим молодым людям вовремя создать семью, не обрекая себя на безбрачие и случайные связи, что чревато самыми негативными последствиями. С другой стороны, нередко наблюдались и наблюдаются попытки подвести под служебные жилые помещения и общежития обычные жилые помещения в целях ужесточения их правового режима и снижения уровня гарантий для проживающих в них лиц, причем иногда этому придается обратная сила. А это уж совсем недопустимо. Поэтому крайне важно четко ответить на вопрос, какие помещения относятся к служебным жилым помещениям и общежитиям, и определить, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены.
Начнем со служебных жилых помещений. Согласно ст. 101 ЖК служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполкома местного Совета (ныне - решением районной или городской администрации). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.
Жилые помещения в жилищных, жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья, в домах, принадлежащих колхозам, могут включаться в число служебных лишь с согласия общего собрания (собрания уполномоченных) их членов.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 277
Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, органа управления иной кооперативной или общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения соответствующий орган районной или городской администрации выдает гражданину ордер на служебное жилое помещение. В свою очередь, ордер служит основанием для заключения с гражданином, на имя которого он выдан, письменного договора найма жилого помещения. Он заключается на все время работы нанимателя, в связи с которой это помещение ему предоставлено.
Таким образом, для признания жилого помещения служебным оно должно быть, во-первых, еще до предоставления его работнику включено в число служебных решением соответствующего органа; во-вторых, предоставлено лицу, которое по характеру возложенных на него обязанностей может быть поселено на служебной площади; в-третьих, предоставлено работнику по специальному ордеру. При отсутствии хотя бы одного из этих условий на помещение не может быть распространен правовой режим служебной жилой площади.
Право на служебное жилое помещение возникает у работника на основании юридического состава, элементами которого являются, во-первых, решение соответствующего органа о предоставлении данному лицу служебного жилого помещения; во-вторых, выданный этому лицу ордер на указанное помещение; в-третьих, письменный договор жилищного найма.
Что же касается общежитий, то они используются для проживания в период работы или обучения рабочих, служащих, студентов, слушателей, учащихся и других граждан Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан. Не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору жилищного найма.
Общежития подлежат регистрации в районной или городской администрации. Принадлежность помещения к общежитию определяется наличием санитарного паспорта. Примерное положение об общежитиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328[7]; Типовое положение о студен-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 278
ческом общежитии - постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31 мая 1995 г. № 4[8].
Жилая площадь в общежитии предоставляется по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюзного комитета. На основании принятого решения администрация выдает ордер на занятие жилой площади в общежитии. Согласно Примерному положению об общежитиях жилая площадь в общежитии должна предоставляться в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные помещения. Договоры на пользование жилой площадью в общежитиях не заключаются.
Право на жилое помещение у проживающих в общежитии лиц возникает на основании совместного решения администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилой площади, оформляемого выдачей ордера, и вселения в общежитие лица (в подлежащих случаях вместе с семьей), которому выдан ордер, т. е. из односторонних юридических действий.
Иные основания возникновения права на жилые помещения. Рассмотренные выше основания возникновения права на жилые помещения не являются исчерпывающими. Встречаются, хотя и не столь часто, и иные основания. Помимо случая, когда у гражданина право на жилое помещение возникает в качестве получателя ренты по договору, заключенному с юридическим лицом, о чем уже говорилось, граждане могут получить помещение в бесплатное пользование. К ним относятся, в частности, специалисты, проживающие и работающие в сельской местности и рабочих поселках (см., например, ст. 59 ЖК; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 июня 1930 г. "О льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках"[9]). Не исключено также, что юридическое лицо обременено легатом (завещательным отказом), по которому оно обязано предоставить гражданину (от-казополучателю) право пользования жилым помещением в унаследованном доме (квартире).
К числу иных оснований возникновения права на жилые помещения можно отнести случаи деприватизации жилья, которые получили на практике достаточно широкое распространение. Гражданин, который в свое время воспользовался правом на приватизацию государственного или муниципального жилья, отказывается от права собственности на него и остается проживать в том же жилом помещении как наниматель. В данном случае имеет место прекращение правоотношения собственности и возникновение
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 279
взамен него жилищного правоотношения, в котором соответствующий государственный или муниципальный орган выступает в качестве наймодателя, а гражданин, отказавшийся от права собственности, - в качестве нанимателя[10]. Одним из оснований возникновения права на жилые помещения является их обмен, при котором гражданин утрачивает право на прежнее жилое помещение и приобретает право на другое жилое помещение, которое используется им на началах найма или на иных основаниях, порождающих жилищные правоотношения (например, наниматель обменял занимаемое им жилое помещение на кооперативную квартиру с не полностью выплаченным паевым взносом). Словом, Право на жилое помещение может возникнуть у гражданина в силу самых различных оснований. Соответственно этому возникает и жилищное правоотношение, элементом которого указанное право является.

[1] СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2581.
[2] СП РФ. 1984. № 14. Ст. 121.
[3] СЗ РФ. 1998. № 37. Ст. 4627.
[4] Бюллетень Ленгорисполкома. 1987. № 20.
[5] Как уже отмечалось, арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина.
[6] СП РФ. 1965. № 23. Ст. 144; 1989. № 13. Ст. 73.
[7] СП РСФСР 1988 № 17 ст. 95.
[8] Российская газета. 1995. 2 авг.
[9] СУ РСФСР. 1930. № 39. Ст. 481.
[10] В Законе РФ от 20 мая 2002 г. (СЗ РФ. 2002. № 21. Ст. 1918), коим в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесены очередные изменения и дополнения, решен вопрос о возможности деприватизации квартиры (комнаты), которую гражданин, занимавший ее по договору социального найма, в свое время приватизировал, а ныне желает вновь вернуться в положение нанимателя, в котором он пребывал до приватизации жилья. Однако гражданин может реализовать свое право на деприватизацию жилого помещения и получение его по договору в социальный наем лишь тогда, когда указанное помещение является для него единственным местом постоянного проживания (см. ст. 91 Закона РФ от 20 мая 2002 г.).
§ 6. Субъекты жилищных правоотношений
Стороны в жилищных правоотношениях. Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно, например, что если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма - социального и коммерческого - подход законодателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел изменения. Общим и для социального, и для коммерческого найма является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на основании ч. 1 ст. 51 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанима-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 280
теля, по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане, проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма - договор взаимный, налицо как активная, так и пассивная множественность.
При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Такой вывод может быть сделан как на основании п. 2 ст. 672 ГК, так и путем систематического толкования п. 2 ст. 672 и ст. 677 ГК.
По-разному определяется в коммерческом и социальном найме другая сторона в жилищном правоотношении - наймодатель. Напомним, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме.
С учетом специфики оснований возникновения права на жилое помещение следует подходить и к определению сторон в других жилищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью выплаченным паевым взносом это соответствующий кооператив (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, - с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него возникает правоотношение собственности. Что же касается жилищных правоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими проживающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают изменения с учетом изменений правового режима квартиры.
Члены семьи пользователя жилого помещения. Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи пользователя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, вправе пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем прекращение семейных отношений само по себе не влечет прекращения права пользования. Правда, при-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 281
менительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, однако, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать.
Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 53 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона действие этой статьи в соответствующей части было распространено на членов семьи собственника дома, квартиры (см. ч. 2 ст. 127 ЖК), а в порядке аналогии закона - на членов семьи члена жилищно-строительного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе и по договору коммерческого найма.
Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, надлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является- происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке (ст. 47 СК). Условия и порядок установления происхождения детей определены главой 10 СК.
Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК).
Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей.
Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица.
Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 282
характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений (ч. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.).
Другие (т. е. не относящиеся к детям и родителям) родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся -23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет, а также инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.
Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то ни о каком приобретении двоеженцем права на площадь обманутого супруга и речи быть не может.
Все лица, которые отнесены ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, приобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, что они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права на площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны вести с ним общее хозяйство.
Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья полностью или частично распалась), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 283
Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением. Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, членом кооператива или собственником, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли указанных лиц зависит само вселение на жилую площадь тех лиц, которые не приобретают на нее самостоятельного права. Правовое положение поднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в части второй ГК (см. ст. 680 и 685 ГК) и в ЖК (см. ч. 3 ст. 54, ст. 76-81 ЖК), нормы которого подлежат применению лишь в части, не противоречащей позднее принятым законодательным актам. Совершенно очевидно, например, что не может применяться ст. 79 ЖК, которая предусматривала изъятие жилой площади, систематически сдаваемой в поднаем для извлечения нетрудовых доходов. Для определения статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на площадь, в необходимых случаях следует привлекать нормы семейно-брачного законодательства (см., например, ст. 148, 149, 154 СК) и других правовых актов. Обратим внимание на то, что ст. 680 ГК, определяющая правовое положение временных жильцов, в полной мере распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, в то время как ст. 685 ГК, регламентирующая поднаем, полностью относится к коммерческому найму и лишь частично к социальному найму.
Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.
Для вселения на площадь как поднанимателей, так и временных жильцов требуется согласие всех лиц, которые вместе с нанимателем постоянно проживают на данной площади. Правда, соблюдение этого условия прямо предусмотрено лишь в отношении поселения временных жильцов, однако путем систематического толкования закона может быть сделан вывод, что оно должно соблюдаться и при сдаче жилой площади в поднаем (см. абз. 2 п. 2 ст. 677, ст. 680 и 685 ГК, ст. 76 и 81 ЖК).
По-разному подходит законодатель и к тому, требуется ли согласие наймодателя при сдаче жилой площади в поднаем и поселении временных жильцов. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время как поселение временного жильца произво-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 284
дится с предварительным уведомлением наймодателя, причем последний может запретить проживание временных жильцов, если в результате этого норма жилой площади на одного проживающего не будет достигать той нормы, которая установлена законодательством. В соответствии со ст. 38 ЖК речь в данном случае идет о норме жилой площади в размере 12 кв. м на человека. Условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются более жестко. Помимо того, что для этого требуется получить согласие наймодателя, договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Иными словами, если в результате сдачи жилой площади в поднаем на каждого проживающего в жилом помещении, предоставленном внаем, будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади, то независимо от того, какова обеспеченность жилой площадью в данный момент, сдача жилой площади в поднаем не допускается. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в жилом помещении лиц независимо от того, имеют ли они самостоятельное право на площадь или нет. Учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем.
По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма - срока договора найма жилого помещения. Последнее положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.
Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца. Что же касается временных жильцов, то они обязаны освободить помещение по истечении срока, на который поселены, а если срок согласован не был, то не позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего требования.
Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяются предусмотренные ст. 77 ЖК условия, при которых сдача
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 285
помещения в поднаем не допускается. При этом отказ соседей в коммунальной квартире дать согласие на сдачу жилой площади в поднаем оспариванию ни в судебном, ни в каком другом порядке не подлежит. Что же касается платы за сдачу жилого помещения в поднаем, то она устанавливается теперь по соглашению сторон. В то же время граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать ее в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (см. абз. 5 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики").
Наниматель, который сдает жилое помещение в поднаем или разрешает проживание в нем временных жильцов, "заслоняет" их перед наймодателем. Именно поэтому в законе предусмотрено, что ответственным по договору жилищного найма остается наниматель, который отвечает перед наймодателем за действия как поднанимателей, так и временных жильцов (см. ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК). Эти положения полностью относятся как к социальному, так и к коммерческому найму.
Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее самостоятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, член кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т. д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь подопечных (ч. 3 ст. 54 ЖК); передачи ребенка в приемную семью; поселения домработницы и т. д. Во всех указанных случаях поселяемые лица независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям они поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали, либо при наличии предусмотренных законом условий подлежат обеспечению другой площадью (см., например, абз. 5 п. 1 ст. 148; абз. 4 п. 1 ст. 149; абз. 1 п. 4 ст. 154 СК). При этом они могут пользоваться предоставляемой площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предусмотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселяемое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.
§ 7. Содержание жилищных правоотношений
Общие положения. Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Решению
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 286
этой задачи необходимо предпослать несколько предварительных замечаний. Во-первых, речь пойдет о той стадии развития жилищного правоотношения, на которой жилое помещение управомоченным лицом уже получено. На это следует обратить внимание, поскольку в понятие жилищного правоотношения можно вкладывать и более широкое содержание. Во-вторых, в любом жилищном правоотношении, как и в правоотношении вообще, праву корреспондирует обязанность. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей и наоборот. В-третьих, на данной стадии жилищного правоотношения независимо от оснований его возникновения, равно как и независимо от того, является ли право на удовлетворение потребности в жилье обязательственным или вещным, решающее значение для удовлетворения этой потребности имеют собственные действия управомоченного лица.
Приступим теперь к раскрытию содержания отдельных прав и обязанностей в жилищном правоотношении. Содержание остальных прав и обязанностей либо уже было рассмотрено (например, право на сдачу жилого помещения в поднаем или на поселение в нем временных жильцов), либо подлежит рассмотрению при освещении тех вопросов настоящей главы, к которым они более всего тяготеют.
Право пользования жилыми помещениями. Поскольку жилые помещения независимо от оснований, по которым они получены, обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, именно право пользования в содержании жилищного правоотношения доминирует. Если, скажем, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением, но право пользования у него, во всяком случае, есть. Право пользования жилым помещением, как и любое другое право, должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, экологического, нравственного и иного порядка. Решающее значение среди них придается пока тому, что жилые помещения остаются дефицитными, а потому крайне важно использовать их рачительно, по-хозяйски, не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным их назначению.
Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, сформулированы в ст. 288, 678 ГК, ст. 7-10 ЖК, постановлении Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государст-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 287
венного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР"[1] и других нормативных актах.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в разряд нежилых. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательном. Эти требования распространяются на жилые помещения независимо от того, какому собственнику они принадлежат. В то же время адрес, по которому расположено жилое помещение, может быть использован для обозначения юридического адреса соответствующего предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых и налоговых органах, получения корреспонденции и т. д.
Пользуясь жилым помещением, гражданин соприкасается с целым рядом окружающих его лиц. Это и члены его семьи, и соседи по коммунальной квартире, и соседи по дому, наконец, и то лицо, которое предоставило ему жилое помещение. Все эти лица заинтересованы в том, чтобы отношения по использованию жилого помещения носили цивилизованный характер, соответствовали не только предписаниям правовых норм, но также сложившимся нормам морали и правилам общежития, т. е. не выходили за рамки приличий.
От гражданина требуется прежде всего, чтобы он не нарушал покой других лиц. Конкретизируя это требование, Правила пользования жилыми помещениями устанавливают в виде императивной нормы, что с 23 до 7 часов должна соблюдаться полная тишина.
Является ли пользование жилым помещением только правом или также и обязанностью гражданина, которому помещение предоставлено? Разумеется, такую обязанность на гражданина возложить нельзя. Как говорится, вольному - воля. Однако если гражданин не осуществляет права пользования жилым помещением, то это может повлечь для него неблагоприятные последствия. В частности, ему может быть отказано в продлении договора, если договор был заключен на срок, а при определенных обстоятельствах он может быть лишен права пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК).
Обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. За годы перестройки, точнее за годы "шоковой терапии", под-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 288
ход законодателя к оплате жилья и коммунальных услуг претерпел коренные изменения. Была поставлена задача в рекордно короткий срок добиться того, чтобы платежи граждан полностью возмещали затраты на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги. Вначале рассчитывали решить ее к 1998 г., но затем перенесли этот срок еще на пять лет. Можно с полной уверенностью сказать, что в условиях продолжающегося спада производства и дальнейшего обнищания широких слоев граждан поставленную задачу и к 2003 г. решить не удастся. Тем не менее уже сейчас оплата жилья и коммунальных услуг в некоторых районах, в частности в Санкт-Петербурге, возросла в сотни раз и приобретает все более устрашающие для бюджета семьи размеры. Особенно ощутимо это сказывается на семьях с невысоким уровнем дохода, которые уже давно не сводят концы с концами и отброшены за черту бедности. В виде утешения в счетах-извещениях на оплату жилья и коммунальных услуг указывают не только ту сумму, которую гражданину надлежит заплатить, но и среднюю нормативную стоимость, которая в несколько раз превышает начисленную сумму.
Основным нормативным актом, заложившим нынешний подход к оплате жилья и коммунальных услуг, стал Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В развитие его был принят ряд указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, одним из которых является постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения".
По линии федеральных министерств и ведомств (Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерства экономического развития и торговли и т. д.) издаются методические и иные инструктивные материалы об определении нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и т. д.
Большое количество нормативных актов принимается и на региональном уровне.
Согласно постановлению Правительства РФ от 18 июня 1996 г. структура платежей населения за жилье всех форм собственности складывается из трех платежей. Первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях; второй - за коммунальные услуги; третий платеж собственник жилого помещения осуществляет в виде налога на имущество физических лиц (налог на недвижимость), а наниматель - как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию).
Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно осуществляться с одновременным применением мер соци-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 289
альной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
Постановлением от 2 августа 1999 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
Право предоставления таких компенсаций (субсидий) принадлежит органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления. При этом собственные расходы граждан, доход которых на одного члена семьи не превышает прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать 0,5 минимального размера оплаты труда.
В Санкт-Петербурге, например, социальная норма площади жилья, применяемая для расчета гражданам жилищных компенсаций, составляет:
для одиноких граждан, проживающих в отдельных квартирах,- 32 кв. м общей площади; проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом жилом фонде, - 24 кв. м жилой площади;
для семей из двух и более человек, проживающих в отдельных квартирах,- 16 кв. м общей площади на человека; проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом жилом фонде, - 12 кв. м жилой площади на человека.
При расчете квартирной платы учитывается качество предоставляемого жилья (категория жилищного фонда). Так, в Санкт-Петербурге жилищный фонд с учетом его потребительских качеств подразделяется на семь категорий. Наиболее высок коэффициент потребительских качеств в домах дореволюционной постройки, прошедших комплексный капитальный ремонт (5,0), наиболее низок-в домах постройки 1957-1970 гг. ("хрущевских") (1,0). Для домов постройки 1931-1956 гг. ("сталинских") он определен в размере 3.2[2].
В связи с падением жизненного уровня народа и нарастающей безработицей все более распространенными становятся случаи, когда граждане либо несвоевременно производят оплату жилья и коммунальных услуг, либо вовсе уклоняются от оплаты, ссылаясь на то, что у них нет средств. Можно ли применить к таким
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 290
гражданам меры государственно-правового и общественного воздействия, а если можно, то какие и на каком основании? Что касается мер общественного воздействия, то их (разумеется, в рамках закона) применить можно, но они, как правило, должного эффекта не дают, а зачастую лишь озлобляют людей. Меры государственно-правового воздействия в настоящее время ограничены, и к тому же для применения и этих мер нередко нет оснований.
Пеню за просрочку оплаты жилья в настоящее время взыскивать нельзя, поскольку постановление Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935, в котором эта пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа была предусмотрена, отменено постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707[3], а в нем пеня за просрочку платежей вообще не была установлена. Не установлена она и ныне действующим постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887. Но даже тогда, когда постановление от 22 сентября 1993 г. № 935 действовало, пеню нельзя было взыскивать, если неплатеж вызван уважительными причинами (невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии, стипендии, болезнь плательщика, смерть кого-либо из членов семьи и т. д.). Разумеется, указанные обстоятельства должны быть подтверждены (справкой с места работы или обучения, из собеса, из больницы и т. д.). Взыскание пени является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п. 2 ст. 330, п. 1 и 2 ст. 401 ГК). Именно поэтому пеню за неплатеж при наличии уважительных причин неплатежа взыскивать нельзя. Нельзя взыскивать и пеню за неоплату коммунальных услуг, хотя постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099[4] формально не отменено. То, что пеню нельзя взыскивать при наличии уважительных причин неплатежа, сомнений не вызывает. Представляется, однако, что пеню сейчас нельзя взыскивать за неоплату коммунальных услуг и тогда, когда уважительных причин неоплаты нет.
Постановление от 26 сентября 1994 г. было принято в развитие постановления от 22 сентября 1993 г. Поэтому с отменой последнего оно (в части установления пени за просрочку платежа) также должно считаться утратившим силу. Иначе невозможно объяснить, почему пеню за просрочку в оплате жилья начислять нельзя, а в оплате коммунальных услуг можно. В то же время к злостному неплательщику оплаты жилья и коммунальных услуг могут быть
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 291
применены предусмотренные законом меры, вплоть до расторжения договора жилищного найма (см. п. 2 ст. 687 ГК). Но при всех обстоятельствах совершенно недопустимы отключение жилых помещений неплательщиков от систем жизнеобеспечения, вторжение в их квартиры, понуждение их к погашению задолженности путем насилия и угроз. Подобные действия являются грубейшим нарушением конституционного права на неприкосновенность жилища и должны влечь для совершивших их лиц суровую ответственность, вплоть до уголовной.
Что же касается случаев сдачи жилого помещения в коммерческий наем, то размер оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливается по соглашению сторон. Если законом установлен предельный размер платы за сдаваемое внаем помещение, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, то она должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК, т. е. не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым (ст. 56 ЖК). Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.
Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого помещения. На лиц, получивших жилое помещение, независимо от оснований его получения возлагается обязанность по надлежащему содержанию этого помещения. Содержание указанной обязанности раскрыто в ч. 1 ст. 678 ГК; ч. 1 ст. 142 ЖК; в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории; в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и во многих других правовых актах.
Следует при этом подчеркнуть, что содержание обязанности по надлежащему содержанию жилого помещения не замыкается в границах этого помещения, а распространяется также на дом и придомовую территорию. Если, скажем, гражданин "вылизывает" свою квартиру и в то же время выбрасывает мусор на лестничные площадки, портит кабины лифта и зеленые насаждения вокруг дома, выгуливает в неположенном месте собак и т. д., то он нарушает возложенную на него обязанность по соблюдению правил содержания жилого дома и придомовой территории и может быть привлечен за это к установленной законом ответственности.
Еще более широко формулируются обязанности по обеспечению сохранности жилого фонда, которые возлагаются на его собственника или иного владельца (см., например, п. 2 ст. 676 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 292
Обязанности по надлежащему содержанию жилищного фонда и обеспечению его сохранности тесно переплетаются с переоборудованием жилого дома, переустройством, реконструкцией и ремонтом жилого помещения (п. 2 ст. 676, ч. 2 ст. 678, ст. 681 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. С другой стороны, и наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Оба эти положения в равной степени относятся как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672; ч. 2 ст. 678; п. 3 ст. 681 ГК). Забегая вперед, отметим, что возникающие на этой почве споры могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое междуэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно очевидно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов и отнесением всех расходов на сторону, требующую перепланировки и реконструкции находящихся в доме помещений.
На наймодателя возлагается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и находящихся в жилом помещении устройств для оказания коммунальных услуг. Что же касается обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, то они распределяются между нанимателем и наймо-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 293
дателем следующим образом: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймо-дателя. Оба эти правила, которые распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем, являются диспозитивными, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. В Правилах пользования жилыми помещениями и в Типовом договоре найма жилого помещения предусмотрено, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие - к капитальному. При этом различаются текущий ремонт жилого дома и внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений. Все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома выполняются за счет наймодателя. Внутри-квартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Но если повреждения жилого помещения, санитарно-тех-нического и иного оборудования произошли по вине нанимателя либо других совместно проживающих с ним лиц, то они устраняются нанимателем за свой счет или наймодателем, но опять-таки за счет нанимателя.
По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут перед наймодателем солидарную ответственность за нарушение условий договора найма, в том числе и за нарушение обязанностей по ремонту жилого помещения, устранению повреждений помещения или оборудования и т. д. Если же помещение сдано В коммерческий наем, то за действия граждан, постоянно проживающих в этом помещении совместно с нанимателем, нарушающих условия договора найма, ответственность перед наймодателем несет только наниматель. Указанные граждане несут перед наймодателем солидарную ответственность лишь тогда, когда заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (см. пп. 3 и 4 ст. 677 ГК).
Если граждане проживают в жилом помещении, сданном внаем, не постоянно, а временно (например, в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель тем более отвечает за их действия перед наймодателем. Это положение в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК).

[1] СП РФ. 1986. № 2. Ст. 10.
[2] Думали ли Сталин и Хрущев, что через несколько десятилетий их имена в сознании миллионов людей будут ассоциироваться прежде всего с типами жилых домов, в которых эти люди живут!
[3] СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3139.
[4] СЗ РФ. 1994. № 26. Ст. 2795.
Право на обмен жилого помещения. В прошлые годы жилые помещения чаще всего обменивали наниматели, проживающие в домах государственного и общественного жилищного фонда. В связи с расширением кооперативного жилищного строительства к обмену все активнее стали подключаться члены жилищно-строитель-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 294
ных и жилищных кооперативов, а также члены их семей. Что же касается жилых домов и квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, то они втягивались в обменные операции сравнительно редко. Сам собственник обменять свое помещение на жилую площадь, предоставленную нанимателю по ордеру, не мог, а для обмена указанного помещения другими проживающими в нем лицами необходимо получить согласие собственника, что достаточно проблематично. Положение коренным образом изменилось в связи с массовой приватизацией жилья и признанием за гражданами, полностью выкупившими кооперативную квартиру, права собственности на нее. Ныне предметом обменных сделок могут быть жилые помещения, полученные гражданами по самым различным основаниям, в первую очередь, по договору жилищного найма, и приобретенные в собственность. Если же гражданин обменивает жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, на жилое помещение, которое также находится в собственности другой участвующей в обмене стороны, причем в результате обмена жилых помещений они остаются в собственности обменявших их сторон, то налицо договор мены, урегулированный главой 31 ГК. Этот договор относится к числу других обязательств по реализации имущества в собственность (см. § 10 главы 30 учебника).
В новейшем жилищном законодательстве обмену жилых помещений посвящена всего одна статья (ст. 20) Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Основные положения об обмене сосредоточены в ЖК (см. ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119). Продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверждена Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.). Наконец, целый ряд разъяснений, касающихся обмена жилых помещений, содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, а также в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 и от 11 октября 1991 г. № 11. Разумеется, эти правовые акты подлежат применению лишь в части, не противоречащей новейшему жилищному и гражданскому законодательству.
Обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других. Так, если собственник обменивает жилое помещение с нанимателем, то в результате обмена стороны, участвующие в обмене, заступают в соответствующих правоотношениях на место друг друга. Прежний собственник становится нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности. В данном случае обмен выступает как способ прекра-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 295
щения одних и возникновения других правоотношений. Но так бывает не всегда. При так называемом родственном обмене (ст. 79 ЖК) для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Именно поэтому общие положения об обмене рассматриваются в § 7 настоящей главы, посвященном содержанию жилищных правоотношений. Их нельзя полностью подвести ни под случаи изменения, ни под случаи прекращения жилищных правоотношений. С другой стороны, если обмен, по общему правилу, совершается по воле участвующих в нем лиц, будь то наниматели, собственники или иные лица, то возможен и так называемый принудительный обмен, который производится вопреки воле участников обмена. В этих случаях принудительный обмен выступает как один из способов охраны жилищных правоотношений и рассматривается в ряду других указанных способов.
Статья 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" сформулирована так, что ее положения вроде бы полностью распространяются как на случаи сдачи жилого помещения внаем, так и на случаи сдачи его в аренду (по современной терминологии - в коммерческий наем). Представляется, что это не совсем так. Поскольку размер платы при сдаче помещения в коммерческий наем определяется соглашением сторон, а при замене нанимателя (арендатора) происходят и уступка права требования, и перевод долга, для наймодателя при коммерческом найме далеко не безразлично, кто будет выступать в договоре в качестве нанимателя. Поэтому при обмене жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, необходимо получить согласие наймодателя на обмен.
Согласие наймодателя требуется и при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций (так называемых ведомственных домах). В то же время отказ наймодателя дать согласие на обмен как при коммерческом найме, так и при найме ведомственной жилой площади (при этом в последнем случае не имеет значения, является ли наем коммерческим или социальным) может быть обжалован в судебном порядке. При социальном найме, если речь не идет о ведомственной площади, согласия наймодателя на обмен не требуется. Согласие наймодателя необходимо для обмена сдаваемой внаем жилой площади, которая находится в частной собственности граждан и юридических лиц. Но если отказ дать такое согласие собственника-гражданина ни в каком порядке (в том числе и судебном) оспариванию не подлежит, то
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 296
отказ собственника - юридического лица может быть оспорен в судебном порядке.
Для обмена членом кооператива квартиры, которая еще не выкуплена, требуется согласие кооператива. Отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке.
Далее, для обмена жилых помещений нанимателями (безотносительно к тому, о каком найме идет речь: социальном или коммерческом), а также членами кооперативов, еще не ставшими собственниками, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. Если члены семьи являются недееспособными, частично или ограниченно дееспособными, для производства обмена необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК).
В законе прямо не предусмотрено, что для обмена жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. По-видимому, такое согласие не требуется, поскольку в главе 6 ЖК нет нормы, аналогичной ст. 119 ЖК (см. также ст. 492 ЖК).
В то же время к указанным отношениям в порядке аналогии закона вполне могут быть применены правила ст. 558 ГК, дабы обезопасить членов семьи при обмене собственником принадлежащего ему жилого помещения. При этом мы исходим из предпосылки, что в рассматриваемой ситуации на жилое помещение нет общей собственности - ни долевой, ни совместной.
Если в приватизированном жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования указанным помещением, то для совершения сделок с ним, независимо от того, являются ли несовершеннолетние собственниками, участниками общей собственности или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение требуется и тогда, когда несовершеннолетние в указанном помещении не проживают, но на момент приватизации имели на него равные с собственником права. Эти правила, призванные оградить жилищные права несовершеннолетних, полностью распространяются и на случаи, когда собственники (сособственники) желают произвести обмен приватизированного жилого помещения.
С другой стороны, правила ст. 119 ЖК надлежит применять с учетом того, что член кооператива становится собственником выкупленной им квартиры. Если за членом семьи такого собственника признано право на часть паенакопления, то на такую квартиру может быть распространен режим общей собственности: долевой или совместной со всеми вытекающими из этого последствиями. Что же касается разрешения на обмен кооперативной квартиры исполкома местного Совета (ныне - соответствующей
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 297
районной или городской администрации), то оно утратило былое значение, поскольку отказ дать такое разрешение согласно п. 2 ст. 11 ГК можно обжаловать в суд.
Отказ членов семьи дать согласие на обмен, если такое согласие требуется, также можно оспорить в судебном порядке (см., например, ст. 68 ЖК).
В законе предусмотрены условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК), а также основания признания обмена недействительным. Обмен, будучи сделкой, может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством. При этом стороны, совершившие такой обмен, подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона должна возместить другой стороне убытки.
Обмен принадлежит к числу сделок, подлежащих оформлению в установленном законом порядке. Раньше, когда помещения обменивали главным образом наниматели, проживающие в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо члены кооператива, которые и после выкупа квартиры не становились ее собственниками, обмен оформлялся путем выдачи участникам обмена так называемых обменных ордеров. С момента выдачи ордеров вступало в силу и соглашение об обмене (ст. 71 ЖК).
Пожалуй, наиболее сложно оформить обмен, когда в нем задействованы жилые помещения, подпадающие под различный правовой режим. Например, приватизированная квартира обменивается на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. Или кооперативная квартира с невыплаченным полностью паевым взносом подлежит обмену на приватизированную квартиру или на жилое помещение, предоставленное в социальный наем. Положение усугубляется тем, что участники обмена чаще всего не доверяют друг другу, причем нередко для этого есть основания. Как обезопасить себя в этих случаях и преодолеть многочисленные бюрократические рогатки, которые на пути участников обмена умело расставляют коррумпированные чиновники?
Выход видится в заключении полномасштабного договора, в котором стороны без обиняков и утайки фиксируют взаимные права и обязанности, а также предусматривают, кто из сторон и в какой последовательности оформляет договорные обязательства в установленном законом порядке, как распределяются между сторонами обязанности по уплате налогов, пошлин и сборов. В договоре должна быть определена судьба и тех лиц, которые проживают в жилом помещении, подлежащем обмену, но сами
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 298
в заключении договора не участвуют. Если обменивается приватизированная квартира, нужно получить согласие на обмен тех членов семьи собственника, которые в квартире проживают, но сами участниками приватизации не были (например, дали согласие на приватизацию, но не захотели стать собственниками или поселились в квартире после ее приватизации). Если в квартире проживают лица, состоящие под опекой или попечительством (например, несовершеннолетние дети), то нужно получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства, а когда речь идет о лицах, частично или ограниченно дееспособных, то и согласие их самих. Договор для придания ему большей юридической определенности следовало бы оформлять у нотариуса При этом заключение договора отнюдь не выключает из обменных операций органы, к компетенции которых совершение этих операций относится [гор(рай)жилобмен, учреждения юстиции, регистрирующие права на недвижимость и сделки с недвижимостью, и т. д.] Отказ в выдаче ордера, когда обмен оформляется путем выдачи ордера (ордеров), может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК). Отказ выдать новому собственнику свидетельство о праве собственности на жилое помещение, полученное в порядке обмена, равно как и зарегистрировать соответствующий договор заинтересованным лицом может быть обжалован в суд (см. абз. 2 п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")[1].
Права и обязанности при предоставлении другого жилого помещения. В доперестроечные времена в жилищных правоотношениях преобладал уравнительный принцип. Считалось, что для удовлетворения потребности семьи в жилье вполне достаточно одного жилого помещения. Поэтому в тех случаях, когда гражданину и членам его семьи в порядке улучшения жилищных условий предоставлялось другое жилое помещение, это обставлялось множеством формальностей. В их числе немаловажное значение придавалось получению от граждан всякого рода обязательств по освобождению прежней жилой площади, переезду на меньшую и т. д. Нельзя сказать, чтобы эта практика была лишена какого-либо юридического и нравственного основания, поскольку гражданам главным образом предоставлялось жилье, возведенное или реконструированное за счет централизованных капитальных вложений. В этих условиях государство должно было взять распределение жилья под жесткий контроль, с тем чтобы соблюсти принцип социальной справедливости и по возможности избежать положения, при котором у одних было бы густо, а у других - пусто
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 299
Ныне, как уже отмечалось, взят курс на то, чтобы в жилищной сфере преобладала частная собственность на жилье. Если гражданин приобрел жилое помещение в частную собственность (путем покупки, постройки или по иным законным основаниям), то ни от него, ни от членов его семьи нельзя требовать, чтобы они освободили жилое помещение, ранее предоставленное внаем (в том числе и в социальный наем). Сказанное, однако, не означает, что проблема снята с повестки дня. Если гражданин, занимающий площадь по договору социального найма, состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то жилищные органы должны вести строгий учет лиц, состоящих на учете, определить условия предоставления им жилой площади, судьбу площади, которую очередник занимает в данный момент, с тем чтобы иметь возможность предоставить ее в случае освобождения другой семье, испытывающей столь же острую или еще более острую нужду в жилье. В этих условиях получение от граждан соответствующих обязательств не лишено смысла.
Обязательства имеют юридическую силу, если они облечены в надлежащую форму и если в них четко определены обязанности сторон (в частности, предусмотрено, кто из членов семьи переедет на новую площадь, а кто останется на прежней площади или займет меньшую, которая будет ему предоставлена). Чаще всего граждане к моменту получения новой площади "забывают" о принятых обязательствах и всеми правдами и неправдами стремятся получить новую площадь и закрепиться на старой. Иногда эти притязания не лишены оснований (скажем, семья к моменту получения новой площади разрослась вследствие вступления в брак и рождения детей). Но нередко они неосновательны.
Судебная практика выработала следующий подход к разрешению таких дел. Во-первых, необходимо ознакомиться с содержанием полученных от граждан обязательств; во-вторых, установить круг лиц, из расчета которых предоставляется другая площадь; в-третьих, установить, какие изменения произошли в составе семьи и чем они вызваны; действительно ли лица, проживающие на данной площади, составляют семью или оказались на площади лишь для того, чтобы заполучить большую площадь и сохранить старую.
В исключительных случаях допускается понуждение граждан к выполнению принятых обязательств и тогда, когда они не были облечены в надлежащую форму. Это возможно лишь тогда, когда новая площадь предоставлялась и на тех членов семьи, которые отказываются ныне от переезда, причем установлено, что эти члены семьи, будучи осведомленными об условиях предоставления новой площади, по существу были с ними согласны, а сейчас мотивируют отказ тем, что с них не взяли письменное обязательство
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 300
(см. п. 17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).
Как быть, если члены семьи "артачатся" и на новую площадь переезжать не желают, рассчитывая на то, что, в конечном счете, "выбьют" и то и другое? Весьма действенным средством в этих случаях является предъявление иска о признании недействительным ордера на жилое помещение, предоставленное в порядке улучшения жилищных условий, и о вселении всех членов семьи на прежнюю площадь.

[1] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
§ 8. Предмет жилищных правоотношений
Требования, предъявляемые к жилым помещениям. Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином населенном пункте уровня благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются менее высоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 40 ЖК).
Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 673 ГК; ст. 52 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал квартиру-"распашонку", то, хотя ни одна
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 301
комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем. Достаточно широко распространено и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов), т. е. сдача внаем части комнаты. Видимо, неслучайно действие ст. 52 ЖК распространялось лишь на жилые помещения в домах государственного и общественного фонда, т. е. на помещения, которые, следуя нынешней терминологии, сдаются в социальный наем. Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное помещение).
В жилищном законодательстве закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой "как правило" (см. ч. 1 ст. 28 ЖК). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв. м на одного человека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ. В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г. № 427[1], коим исполнительные органы субъектов РФ наделены правом, употребляя нынешнюю терминологию, устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте РФ. Так, в Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв. м на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности, это имеет место тогда, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиночкам, например женщинам-фронтовичкам, не создавшим семьи.
При предоставлении жилых помещений, разумеется, нужно учитывать, кому она предоставляется. Ясно, например, что нельзя безногому инвалиду предоставлять жилую площадь в верхних этажах дома без лифта. Учету подлежат и многие другие обстоятельства, как-то: возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т. д. Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений предусмотрен в ст. 41 ЖК, п. 43 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335), правовых
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 302
актах, принятых на региональном уровне, руководящих разъяснениях Пленума Верховного Суда РСФСР и Пленума Верховного Суда СССР.
Помещение должно предоставляться в доме капитального типа, в черте того населенного пункта, в котором гражданин состоит на учете нуждающихся в жилье. В то же время гражданин далеко не во всех случаях может требовать, чтобы жилая площадь была предоставлена ему именно в том районе, где он проживает.
При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК). Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых. Если, скажем, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены в одну комнату[2]. Но при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости" разъединять супругов, т. е. поселять отца с сыном, а мать с дочерью[3].
Жилищные нормы. В нашем законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье, и норма, из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье гражданам, состоящим на учете, и нормы, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг.
Статьей 38 ЖК норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека. Наряду с этим целый ряд норм закреплен на региональном уровне. Так, в Санкт-Петербурге на учет нуждающихся в жилье при наличии всех прочих предусмотренных в правовых актах условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жильем не превышает 5,5 кв. м жилой площади на человека; лицам, состоящим на учете, жилая площадь, как уже отмечалось, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв. м на человека.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 303
Наконец, в Санкт-Петербурге с 1 апреля 1994 г. перешли на оплату жилья и коммунальных услуг в отдельных квартирах исходя из общей площади квартир. Взимание платы за жилье и коммунальные услуги в коммунальных квартирах, общежитиях, аварийном и ветхом жилищном фонде сохранено только за жилую площадь. Нормы площади жилья, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг, установлены для отдельных квартир в размере 16 кв. м общей площади на одного человека, а для коммуналок, общежитий, ветхого и аварийного жилищного фонда - в размере 12 кв. м жилой площади на одного человека.
При множественности жилищных норм на региональном уровне возникает вопрос: в чем же состоит практическое значение нормы в размере 12 кв. м жилой площади на человека, закрепленной на федеральном уровне в ст. 38 ЖК? Эта норма подлежит учету в самых различных ситуациях: при вселении на жилую площадь, предоставленную нанимателю в коммерческий наем, постоянно проживающих с ним лиц (ч. 2 ст. 679 ГК); при вселении временных жильцов и поднанимателей (ч. 1 ст. 680; п. 2 ст. 685 ГК); при применении ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев. Но о них либо говорилось ранее, либо речь пойдет далее.
Право на дополнительную площадь. Наиболее общей нормой, предусматривающей право отдельных категорий граждан на дополнительную жилую площадь, является ст. 39 ЖК. Помимо этого действует изрядное количество законов и иных правовых актов, принятых в 30-е годы и позднее, предусматривающих порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение. В их числе - постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью"[4], которое во многом устарело. Значение предусмотренных в законодательстве положений о дополнительной площади невелико, поскольку при предоставлении жилой площади жилищные и иные органы только вправе, но не обязаны учитывать наличие у того или иного лица права на дополнительную площадь. К тому же если раньше дополнительная площадь, как правило, оплачивалась в одинарном размере, то теперь при расчете оплаты жилья и коммунальных услуг право на дополнительную жилую площадь обычно не учитывается, хотя по размеру занимаемой жилой площади
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 304
гражданин вроде бы и осуществляет это право. Словом, надежными гарантиями право на дополнительную площадь ныне не обеспечено. Сказанное, однако, не означает, что это право никогда не срабатывает в пользу лица, которое его имеет.
Право на дополнительную площадь может иметь значение при осуществлении прав, предоставленных нанимателям ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; при предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (ч. 5 ст. 82 ЖК); при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев.
Излишки жилой площади и их правовой режим. Понятие излишков жилой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде жилое помещение находится. В первую очередь, оно имеет значение для жилых помещений, используемых на началах социального найма, т. е. расположенных в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме 12 кв. м (ст. 38 ЖК) самому нанимателю, членам его семьи и домработнице, а также полагающейся им по закону дополнительной площади[5].
Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, - изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере до тех пор, пока не истек срок договора жилищного найма, если договор заключен на срок. Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения (например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади).
В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" специально подчеркивается, что за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального и общественного жи-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 305
лищного фонда, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. ч. 2 ст. 14 Закона). Так что никакое принудительное уплотнение или переселение на меньшую площадь исправному нанимателю по этому закону не грозит. И все же вопрос о наличии излишков может всплыть, если, скажем, речь идет об осуществлении нанимателем прав, предоставленных ему ст. 16 того же Закона, или о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК), или при решении вопроса, какое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее или другое (ст. 83 ЖК). В этих и аналогичных случаях норма жилой площади в размере 12 кв. м, с одной стороны, служит для нанимателя гарантией, ограждающей его интересы, а с другой - ставит заслон на пути чрезмерных притязаний нанимателя.
В то же время утратило силу правило об оплате излишков жилой площади в тройном размере, поскольку в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого дома и уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т. д.).

[1] СПРФ. 1983. № 18. Ст. 111.
[2] Иное мнение на сей счет см.: Толстой Ю. К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 15.
[3] В свое время с обоснованием этого предложения выступал А. Е. Мушкин. Он писал: "При предоставлении жилья можно исходить из возможности проживания супругов в разных комнатах для того, чтобы обеспечить принцип поселения разнополых лиц в разных комнатах". Это предложение иначе как фарисейское и безнравственное охарактеризовать нельзя (см.: Мушкин А. К Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1985. С. 55).
[4] СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181.
[5] Хотя домработница приравнивается к временным жильцам и проживает без самостоятельного права на площадь, она, в отличие от других временных жильцов, учитывается при определении излишков жилой площади, т. е соответственно уменьшает размер указанных излишков. А это, при определенных обстоятельствах, может иметь известное значение.
§ 9. Изменение жилищных правоотношений
Общие положения. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в других - его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений[1].
Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотно-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 306
шения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и месту жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием условий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, предоставленное в социальный и в коммерческий наем. В первом случае условия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 54 ЖК, во втором - ст. 679 ГК. Отличия от условий вселения, предусмотренных в указанных нормах, сводятся к следующим. Статья 54 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 53 ЖК относятся к членам семьи нанимателя. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для вселения других лиц в обоих случаях требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Исключение в обоих случаях сделано для вселения несовершеннолетних детей.
Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК - требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, в результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях - и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. При вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.
По ст. 54 ЖК требовалось, чтобы вселение произошло в установленном порядке, под которым понималось соблюдение порядка прописки (см. ч. 4 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Этим, по-видимому, объясняется, почему по ст. 54 ЖК согласие наймодателя на вселение в помещение других лиц не требовалось. Считалось достаточным соблюдение порядка прописки. С другой стороны, вселение в порядке ст. 679 ГК поставлено под достаточно жесткий контроль благодаря тому, что для такого вселения требуется как согласие наймодателя, так и соблюдение нормы жилой площади.
Существенные коррективы в истолкование ст. 54 ЖК внес Конституционный Суд РФ, который признал, что содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК положение об "установленном порядке" как про-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 307
цедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует действующей Конституции. В соответствии с п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. указанное положение ст. 54 ЖК утратило силу и применению не подлежит. Таким образом, ограничениями при применении ст. 54 ЖК остаются определение круга лиц, которых наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, и необходимость согласия на то других членов семьи.
Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если указанное помещение является изолированным, - также супруга и нетрудоспособных родителей.
Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.
Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене. Совершенно очевидно, что этот случай изменения жилищного правоотношения необходимо отличать и от того, при котором в жилое помещение вселяются новые члены семьи.
Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.
Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 308
Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разъяснениях судебных органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 10 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 14, пп. 23-26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11).
Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 86 ЖК. Хотя в ней и сказано, что требовать заключения отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетним (например, при эмансипации или вступлении в брак до достижения 18 лет).
В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовер--шеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.
Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение отдельного договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.
Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, ме-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 309
жду которыми такой раздел может быть произведен. Это - супруги и наследники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном доме между членом кооператива и его супругом допускается, если, во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение. Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов.
Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.
Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор найма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Например, граждане
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 310
вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, но они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один договор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну семью (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге). Просят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним ордером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе нет, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.
Препятствием для заключения на жилые помещения одного договора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое - договор коммерческого найма). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в случае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение одного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу ч. 2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает, и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела.
Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или члена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК; ст. 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т. д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен заступить место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.
Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя кроме требования са-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 311
мого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если же согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом.
Замена члена кооператива также может происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.
Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.
Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной полита-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 312
ки", которой в этом вопросе прежде всего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне[2]. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главным образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?
Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно как само собой разумеющееся прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоит, однако имеет жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на одного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на одного человека по 10 кв. м).
Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры в коммерческий наем или по договору купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов РФ. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них вправе
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 313
приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Заметим, что реализация этого права привела к увеличению числа преступлений на почве квартирного бизнеса. Не случайно в будущем жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.
При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.
Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самого существа спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.
Следует также учитывать, что правила ст. 16 Закона рассчитаны на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие основания пользования жильем, как коммерческий наем и право собственности[3].
Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от части жилого помещения. Ранее отмечалось, что излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занимаемая площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы поселиться или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко прибегает к обмену большей площади на меньшую, что не только обеспечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые материальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются объявления об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие излишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель не желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что его обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись согласием членов своей семьи, требовать от владельца площади предоставления ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 ЖК). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, которые занима-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 314
ют комнаты размером 30-40 кв. м и хотят переселиться в отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько "осточертели" их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в "хрущевку"), лишь бы напоследок пожить мало-мальски спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что не располагает соответствующей жилой площадью. К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжаловать в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой площади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предоставления ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.
Но у нанимателя есть и другая возможность, которая хотя прямо и не предусмотрена ст. 75 ЖК, но охватывается ее смыслом. Он не лишен права требовать, чтобы одно из занимаемых им помещений, которое может быть предметом самостоятельного договора жилищного найма, было предоставлено внаем избранному нанимателем лицу. Но это возможно лишь тогда, когда жилое помещение состоит более чем из двух комнат, каждая из которых может быть предметом самостоятельного договора найма. Наконец, наниматель может требовать вселения в жилое помещение других лиц, которые будут постоянно с ним проживать с правом на площадь, но без заключения с ними самостоятельного договора найма. В двух последних случаях происходит изменение договора жилищного найма: в первом - вследствие изменений в предмете договора, во втором - в субъектном составе. Во всех указанных случаях для отказа от части площади либо для поселения на жилую площадь других лиц необходимо согласие всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и тех, кто временно отсутствует, но сохраняет право на площадь.
Правила ст. 75 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему другой жилой площади меньшего размера взамен занимаемой может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя.
Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки. Вопросы, возникающие
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 315
при переустройстве и перепланировке, с той или иной степенью детализации урегулированы в ст. 84, ч. 2 ст. 120 ЖК, а также в разъяснениях судебных органов (см. пп. 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; п. 23 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11). Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы она ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры (например, в целях оборудования в квартире ванной или расширения за счет коридора площади светлой кухни). Нередко переустройство и перепланировка вызваны необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Поскольку в настоящее время в квартире могут быть комнаты, которые находятся в собственности использующих их лиц, а не только комнаты, которые предоставлены внаем, следует подчеркнуть, что необходимо согласие всех лиц, имеющих в квартире Право на площадь. Кроме согласия на переустройство и перепланировку всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки. Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с вариантом перепланировки, который подготовлен, или вообще возражает против нее), к реализации в натуре проекта перепланировки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не разрешит суд. Если соответствующий орган отказывается утвердить проект с технической стороны (например, потому, что на него не рассчитаны несущие конструкции дома), то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать. Для решения возникшего вопроса по существу обычно приходится назначать экспертизу.
Но если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.
Изменение жилищного правоотношения при переводе жилого помещения на другой правовой режим. Случаи такого перевода за последние годы резко участились, что •связано прежде всего с приватизацией как самого жилищного фонда, так и тех государственных и муниципальных предприятий, в ведении которых находится так называемый ведомственный фонд. Происходит, хотя и со скри-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 316
пом, передача ведомственного фонда в ведение органов государственной власти и органов местного самоуправления, что также влечет изменения в правовом режиме жилых помещений. Наконец, существенные изменения произошли в правовом режиме кооперативных жилых домов. По мере выкупа пайщиками занимаемых ими квартир они из собственности кооперативов переходят в частную собственность самих владельцев квартир. А это также отражается на их правовом режиме. Изменения правового режима жилых помещений могут происходить и по иным основаниям. Но по каким бы основаниям такое изменение ни происходило, непреложным должно быть правило: оно не должно ухудшать правовое положение проживающих в указанном помещении лиц, в частности не лишает их права на приватизацию занимаемого помещения, которое они имели на момент изменения в правовом режиме соответствующего помещения, что прямо предусмотрено в ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
Перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь прекращение жилищного правоотношения. Если, скажем, участниками приватизации являются все члены семьи, причем никто, кроме них, в приватизируемом помещении не проживает, то приватизация влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение вместо него правоотношения собственности для всех проживающих в помещении лиц со всеми вытекающими из этого последствиями. С другой стороны, перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь и обратную ситуацию - прекращение правоотношения собственности и возникновение жилищного правоотношения. В частности, это имеет место при так называемой деприватизации, когда все возвращается на круги своя: гражданин, в свое время приватизировавший квартиру, вновь становится нанимателем той же квартиры.
Нередко, однако, перевод жилого помещения на другой правовой режим сопровождается также изменением жилищных правоотношений. Так, для приватизации жилого помещения требуется согласие всех членов семьи. В то же время не все они могут согласиться на то, чтобы стать участниками приватизации. В этом случае между членами семьи, которые стали собственниками жилого помещения, и членами семьи, которые таковыми не стали, возникает жилищное правоотношение, во многом отличающееся от того, которое существовало до приватизации квартиры. То же можно сказать и о других жилищных правоотношениях, которые существуют или могут возникнуть в дальнейшем по поводу приватизированного жилого помещения (например, с теми, кто проживает в указанном помещении без самостоятельного права на площадь).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 317
В связи с тем, что в настоящее время сняты ограничения, существовавшие на пути приватизации коммунальных квартир, нередко возникает необходимость в изменении жилищных правоотношений, дабы гражданин мог осуществить право на приватизацию занимаемого им жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Приведем пример. Семья занимает отдельную квартиру. Одни члены семьи хотят приватизировать квартиру, другие - не хотят. Тем, кто желает приватизировать занимаемые ими жилые помещения, не остается ничего другого, как предъявить иск о разделе квартиры к тем, кто против этого возражает. Если иск будет удовлетворен, квартира станет коммунальной, и наниматели, желающие приватизировать закрепленные за ними по договору социального найма жилые помещения, смогут это сделать, несмотря на возражения других проживающих в квартире лиц.
В результате приватизации комнаты (комнат) в коммунальной квартире независимо от того, приватизируется ли вся квартира или ее часть, на квартиру возникает право общей долевой собственности. При этом оно возникает не только на места общего пользования, но и на комнаты. Если же считать, что на комнаты возникает право раздельной собственности, то в случае продажи сособственником приватизированной им комнаты другие сособст-венники, проживающие в той же квартире, не смогут реализовать преимущественное право покупки этой комнаты. В то же время каждому сособственнику должно быть обеспечено устойчивое право владения и пользования приватизированной комнатой без угрозы периодических переделов. Для этого с каждым из сособст-венников должен заключаться договор о владении и пользовании приватизированными комнатами и местами общего пользования. Доли в местах общего пользования должны определяться соразмерно долям в жилой площади квартиры. Но при этом всем лицам, проживающим в квартире на законных основаниях, должен быть обеспечен равный доступ в нежилые помещения и равные условия пользования ими.
Тот же ход рассуждений можно продолжить и применительно к иным случаям перевода жилых помещений на другой правовой режим.

[1] Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в ряде работ (см.: Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дис. Л., 1967; Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. канд. дис. Свердловск, 1984; Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений. Авореф. канд. дис. Минск, 1988).
[2] См., напр.: Закон о жилищной политике Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г. Порядок предоставления гражданам освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах регламентирует ст. 21 названного Закона.
[3] О практике применения ст. 46 ЖК подробнее см.: Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В. Ф.Яковлев, П. И. Седугин. М., 1991. С. 150-160. Многие вопросы, возникавшие на почве применения ст. 46 ЖК, актуальны и по сию пору.
§ 10. Охрана жилищных правоотношений
Общие положения. Жилищные правоотношения принадлежат к числу регулятивных. В то же время они, как и другие правоотношения, нуждаются в охране, причем не только от противоправных посягательств, но и в воспитательно-предупредительных целях. Если согласиться с классификацией мер защиты или мер охраны
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 318
гражданских прав на меры самозащиты, меры оперативного воздействия и меры государственно-принудительного воздействия[1], то можно сказать, что для охраны жилищных правоотношений применяются все эти меры. Так, меры самозащиты могут быть применены для ограждения неприкосновенности жилища; меры оперативного воздействия применяются тогда, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения в счет следуемой с него наемной платы; меры государственно-принудительного воздействия выражаются в признании ордера на жилое помещение недействительным; в досрочном расторжении наймодателем договора при наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК; выселении граждан без предоставления другого жилого помещения (ст. 98 ЖК) и т. д. Классификация всех этих мер и тем более исчерпывающая их характеристика не входят в нашу задачу. С некоторыми из них мы ознакомимся в ходе дальнейшего изложения.
Возникает, однако, вопрос, почему в одном параграфе собраны такие на первый взгляд далеко отстоящие друг от друга вопросы, как сохранение жилой площади за временно отсутствующими; выселение на время капитального ремонта; принудительный обмен и административное выселение. О каких, собственно говоря, мерах охраны в указанных случаях идет речь? Представляется, что во всех этих случаях речь идет о мерах, обеспечивающих стабильность и устойчивость жилищных прав, их беспрепятственное осуществление, что и будет в дальнейшем показано.
Сохранение жилой площади за временно отсутствующими. Наниматель жилого помещения с согласия членов своей семьи в любое время вправе расторгнуть договор жилищного найма. Это положение распространяется как на социальный, так и на коммерческий наем. Однако при коммерческом найме наниматель обязан за три месяца письменно предупредить наймодателя о предстоящем расторжении договора (п. 1 ст. 687 ГК; ч. 1 ст. 89 ЖК). При социальном найме, поскольку никакого предупреждения наймодателя о расторжении договора не требуется, договор в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства считается расторгнутым со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК). Нередки, однако, случаи, когда наниматель и члены его семьи покидают жилое помещение лишь на время и заинтересованы не в расторжении договора жилищного найма, а напротив, в сохранении права на жилое помещение на возможно более длительный
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 319
срок. Совершенно очевидно, что законодатель не мог на эти случаи не реагировать. В ЖК (ст. 60-66), других правовых актах, руководящих разъяснениях судебных органов предусмотрены основания и порядок сохранения жилой площади за временно отсутствующими. В числе этих актов - постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. № 477 "О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы"[2]; Инструкция о порядке бронирования жилых помещений (утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336)[3]; Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (утверждена Минюстом СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.); п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 8 и 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; п. 19 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11.
Наконец, немаловажное значение для применения правовых норм о сохранении жилой площади за временно отсутствующими имеет постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР.
В ЖК по примеру законодательных актов прошлых лет было включено общее правило о том, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ними в течение шести месяцев (см. ч. 1 ст. 60 ЖК). Наряду с этим как в ЖК, так и в других правовых актах предусмотрены специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими на более длительный срок.
Было также установлено, что если наниматель или члены его семьи по уважительным причинам отсутствовали свыше срока, на который за ними сохранялось право на площадь, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом. Важной гарантией защиты жилищных прав гражданина, отсутствовавшего сверх установленных сроков, является то, что признание его утратившим право на площадь производится судом.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 23 июня 1995 г. признал не соответствующими Конституции РФ положения как ч. 1, так и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК, поскольку временное отсутствие
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 320
гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. При всей спорности этого постановления оно вступило в силу немедленно и действует непосредственно. К сожалению, им ставятся под сомнение и другие специальные основания сохранения жилой площади за временно отсутствующими, поскольку в связи с признанием не действующим шестимесячного срока сохранения жилой площади за временно отсутствующими остается открытым вопрос, какой более длительный срок имеется в виду в абз. 1 ч. 2 ст. 60 ЖК, по сравнению с каким этот срок является более длительным. Повисают в воздухе и другие правила о сохранении жилой площади за временно отсутствующими, в том числе ч. 3, 4 и 5 ст. 60, ст. 61, ч. 3 и 4 ст. 62 ЖК. Позиция, занятая в этом вопросе Конституционным Судом РФ, по-видимому, объясняется тем, что он подошел к оценке жилого помещения как обычного товара, без учета особой социальной значимости жилья в условиях его острой дефицитности.
Решая вопрос о судьбе ч. 1 ст. 60 ЖК, нельзя игнорировать принцип целевого использования жилых помещений, который закреплен как в жилищном, так и в новейшем гражданском законодательстве (см. ч. 1 ст. 7 ЖК; п. 2 ст. 288 ГК)[4]. Согласно этому принципу жилые помещения предназначены для проживания граждан. Если этот принцип действует в отношении собственников жилых помещений, то он тем более должен действовать в отношении нанимателей.
К тому же Конституционный Суд РФ не учел, что нередко и сами члены семьи не заинтересованы в сохранении жилой площади за отсутствующим на неопределенно длительный срок, что ставит их в более чем двусмысленное положение: они не могут обменять помещение, вселить в него других лиц и т. д. Нужно иметь в виду, что осуждение отсутствующего лица нередко является результатом преступления, совершенного им против членов своей же семьи. И что же, в "благодарность" они должны сохранять за ним право на жилое помещение и с ужасом ждать возвращения насильника, пьяницы, хулигана в родные пенаты?! Вот уж воистину одним концом по барину, другим по мужику!
Что же касается остальных правил о сохранении жилой площади за временно отсутствующими, то они с необходимой полнотой изложены в нормативных актах, о которых шла речь, хотя их применение в связи с упомянутым постановлением Конституци-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 321
онного Суда РФ наталкивается на немалые трудности. Отметим лишь, что не бронируется жилая площадь, принадлежащая гражданину на праве собственности, а также жилая площадь члена кооператива, поскольку право на площадь и того и другого носит бессрочный характер. В то же время жилое помещение может быть забронировано за членами их семей, но не может быть забронировано за проживающими на указанной площади нанимателями.
Переселение на время капитального ремонта. При производстве капитального ремонта, особенно комплексного или капитально-восстановительного, жилые помещения должны быть освобождены от проживающих в них лиц. Это необходимо как для их личной безопасности, так и для нормального ведения строительных и иных работ. Прежде чем приступить к работам, нужно утвердить план капитального ремонта и решить вопрос о судьбе проживающих в доме лиц. При капитальном ремонте обычно происходит потеря части жилой площади вследствие переоборудования коммунальных квартир в отдельные, расширения мест общего пользования, устройства ванных и т. д. Далеко не все граждане, которые проживали в доме до ремонта, смогут в него вернуться уже потому, что занимаемые ими помещения не сохранятся. К тому же капитальный ремонт нередко затягивается из-за сбоев в финансировании, отсутствия материалов и оборудования и по многим другим причинам. Граждане зачастую выражают желание сразу получить жилую площадь для постоянного проживания, а не переезжать на маневренный фонд, предназначенный для поселения на время ремонта. Во избежание конфликтных ситуаций необходимо ознакомить граждан с планом капитального ремонта, определить, кто из них переезжает на маневренный фонд, а кто сразу получает благоустроенное жилье в постоянное пользование, наконец, решить вопрос, кому именно и какие жилые помещения будут предоставлены в доме после капитального ремонта. Вопросы, связанные с капитальным ремонтом дома, главным образом в части обеспечения жильем проживающих в доме лиц, урегулированы в ст. 82 и 83 ЖК. Разъяснения, касающиеся применения этих норм, даны в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2. Отметим прежде всего, что эти нормы сориентированы на социальный наем в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Если наниматель переселяется на маневренный фонд и по окончании ремонта вернется в жилое помещение, которое он занимал до ремонта, то договор жилищного найма на ремонтируемое помещение с ним не расторгается, но он оплачивает лишь то помещение, которое предоставлено ему на время ремонта. Жилое по-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 322
мещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При отказе нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке. Взамен предоставления жилого помещения на время ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение в постоянное пользование.
Изложенные правила рассчитаны на тот случай, когда занимаемое нанимателем жилое помещение сохраняется и после капитального ремонта. Если же занимаемое нанимателем жилое помещение в результате капитального ремонта не может быть сохранено либо произойдут существенные изменения в его размере (в сторону увеличения или уменьшения), то применению подлежат правила ст. 83 ЖК. Если помещение не может быть сохранено либо существенно увеличится в своем размере и у нанимателя образуются излишки, то ему еще до начала ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. Наличие излишков определяется с учетом жилой площади, причитающейся нанимателю и членам его семьи по норме 12 кв. м на человека, а также полагающейся им по закону дополнительной площади.
Приведем пример. Семья нанимателя, включая его самого, состоит из пяти человек. Наниматель как доктор наук имеет право на дополнительную площадь. До ремонта жилая площадь в квартире составляла 60 кв. м. После ремонта за счет присоединения к квартире части лестничной площадки и части помещений соседней квартиры жилая площадь должна увеличиться до 78 кв. м. Увеличение не является существенным, поскольку излишков у нанимателя нет. 60 кв. м жилой площади нанимателю и членам его семьи полагаются по норме и, кроме того, как доктор наук он имеет право на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. м.
Если же в результате капитального ремонта помещение существенно уменьшится, то по требованию нанимателя ему и членам его семьи до начала ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. В то же время наниматель и члены его семьи могут согласиться и на предоставление им уменьшенного помещения, если оно пригодно для постоянного проживания и вследствие этого не возникает искусственной нуждаемости в жилье. Допустим, что до ремонта наниматель и члены его семьи были обеспечены жилой площадью по норме 12 кв. м на человека. В результате ремонта обеспеченность жильем снизится до 10 кв. м на человека. Уменьшение является существенным, но если наниматель и члены его семьи согласны на сохранение за ни-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 323
ми помещения с уменьшенной жилой площадью, нет оснований чинить им в этом препятствия.
Правила ст. 82 и 83 ЖК были смоделированы тогда, когда еще не было приватизации жилья, а коммерческий наем не выделялся из обычного жилищного найма. Как быть, если на капитальный ремонт ставится жилой дом, в котором есть приватизированные квартиры, а также квартиры, сдаваемые в коммерческий наем? По-видимому, владельцы таких квартир, будь то собственники или наниматели, не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с гражданами, которые используют квартиры на началах социального найма. Опору для такого хода рассуждений можно найти в п. 2 ст. 681 ГК, который относится как к социальному, так и к коммерческому найму, а также в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11. В частности, собственник приватизированной квартиры, а также выкупленной квартиры в доме кооператива может требовать обеспечения его на время капитального ремонта другим жильем. Если же квартира не сохранится, то он может требовать предоставления ему в собственность другой равноценной квартиры.
В тех случаях, когда наниматель снимает жилое помещение в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, на собственника не может быть возложена обязанность обеспечить нанимателя на время ремонта другим жильем. В то же время при разрешении возникающих в этой связи споров суд должен установить, действительно ли дом требует такого ремонта, при котором выселение нанимателя необходимо, располагает ли собственник реальными возможностями приступить к ремонту и не затеял ли он ремонт лишь для отвода глаз, чтобы избавиться от нанимателя. В решении о выселении суду с учетом характера ремонта следует указать срок, на который наниматель и члены его семьи подлежат выселению.
Принудительный обмен. По общему правилу, обмен жилыми помещениями совершается по воле участвующих в обмене сторон. С ним мы уже ознакомились (см. § 7). Возможны, однако, и такие случаи, когда приходится прибегать к принудительному обмену. Во-первых, это имеет место тогда, когда граждане, занимающие жилое помещение по одному договору найма, или граждане, сообща пользующиеся кооперативной квартирой, не могут достичь между собой соглашения об обмене. Во-вторых, принудительный обмен применяется иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания. Оба вида принудительного обмена могут и пересекаться друг с другом. О принудительном обмене речь идет в ст. 68, ч. 2 ст. 98, ч. 2 ст. 119 ЖК. Эти правила развиты и конкретизированы в п. 12 постановления Пленума
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 324
Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, пп. 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11.
Для обмена жилыми помещениями наниматель и член кооператива, не ставший собственником квартиры, должен получить письменное согласие совместно проживающих с ним членов семьи. Если такое согласие не достигнуто, то указанное в законе заинтересованное лицо может требовать в судебном порядке принудительного обмена жилыми помещениями. В тех случаях, когда обменивается жилое помещение, предоставленное внаем, требовать принудительного обмена может любой член семьи нанимателя. Если же обменивается кооперативная квартира, то требовать принудительного обмена может либо сам член кооператива, либо тот член его семьи (хотя бы и бывший), за которым признана доля в паенакоплении.
Другой случай принудительного обмена предусмотрен ч. 2 ст. 98 ЖК. Если гражданин может быть выселен за невозможностью совместного проживания, то к нему с учетом конкретных обстоятельств дела (с учетом возраста, состояния здоровья, материального положения и т. д.) и просто из чувства человеческого сострадания может быть применена менее жесткая санкция в виде принудительного обмена жилой площади. Суд может обязать такого гражданина произвести обмен занимаемого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. При этом потребительские качества помещения, получаемого в порядке обмена, могут быть ниже тех, которым соответствует занимаемое помещение. Но при всех обстоятельствах помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Принудительный обмен в обоих его вариантах является одним из средств охраны жилищных правоотношений, обеспечивает нормальное и беспрепятственное осуществление жилищных прав.
Административное выселение. Послевоенные годы характеризуются неуклонным сокращением предусмотренных в законе оснований административного выселения граждан из занимаемых ими помещений, которое ранее применялось достаточно широко. Ныне в ЖК предусмотрены лишь два основания для выселения граждан в административном порядке: выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение; выселение граждан, проживающих в домах, грозящих обвалом (см. ч. 2 ст. 90; п. 2 ст. 91, ст. 99 ЖК). Кроме того, Федеральным законом "О статусе депутата Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ" (в ред. Закона от 5 июля 1999 г.) предусмотрено, что неосвобождение членом Совета Федерации или депутатом
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 325
Государственной Думы предоставленного ему на период осуществления им своих полномочий жилого помещения в течение одного месяца со дня прекращения указанных полномочий влечет за собой выселение в административном порядке[5].
При этом выселение из аварийных домов в административном порядке допускается лишь в случаях, не подпадающих под действие абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК, т. е., по существу, в случаях, когда жилые помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда используются на началах социального найма. Если же жилое помещение сдано в коммерческий наем, то расторжение договора жилищного найма и как его последствие выселение нанимателя производятся в судебном порядке.
Ориентиром для правильного применения указанных выше норм могут служить постановление Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 г. "О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик"[6] и постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г.[7]
Выселение граждан в административном порядке может иметь место только с санкции прокурора. Допускается выселение в административном порядке из аварийных домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. При этом выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение. Выселение граждан, самоуправно занявших жилое помещение, производится без предоставления другого жилого помещения. Занятие помещения признается самоуправным, когда оно произведено без разрешения собственника, уполномоченного им органа или должностного лица. Одним из доказательств самоуправного занятия жилого помещения может служить отсутствие у занявшего помещение лица ордера. Занятие жилого помещения признается самоуправным, хотя бы помещение было занято не для проживания, а для других целей (например, под мастерскую или под склад).
Санкция на административное выселение, равно как и отказ в даче санкции, могут быть обжалованы в инстанционном порядке - вышестоящему прокурору. Помимо этого, санкция прокурора на административное выселение не исключает последующего обращения заинтересованного лица в суд. Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из само-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 326
управно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд. Ныне возможность последующего обращения в суд в тех случаях, когда выселение в административном порядке санкционировано прокурором, прямо вытекает из содержания п. 2 ст. 11 ГК.
При выселении из аварийных домов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения имеет место прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения. При выселении из самоуправно занятых жилых помещений ни того ни другого нет, поскольку самоуправное занятие жилого помещения никаких прав на него не порождает, а выселение происходит без предоставления другого жилого помещения. Не вызывает, однако, сомнений, что в обоих случаях имеет место охрана прав граждан и организаций: в первом случае гражданина, который проживает в аварийном доме; во втором - лица, которому принадлежит самоуправно занятое жилое помещение.

[1] Гражданское право. В 2-х т. Учебник. 2-е изд. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 412.
[2] СП СССР. 1988. № 18. ст. 54.
[3] СП РФ. 1984. № 14. ст. 122.
[4] См.: Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. М., 1996. С. 52.
[5] СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3466.
[6] Ведомости СССР. 1985. № 21. Ст. 370.
[7] Ведомости РФ. 1993. № 12. Ст. 445.
§ 11. Прекращение жилищных правоотношений. Выселение
Основания прекращения жилищных правоотношений. Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.
Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает. В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, т. е. обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти). Иногда, как это ни прискорбно, имеет место и то и другое. Так было, в частности, при землетрясениях в Спитаке или Нефтегорске. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищного правоотношения. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного право-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 327
отношения и возникновение правоотношения собственности ipso jure, т. е. в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.
Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников. В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из его участников (см., например, п. 1 ст. 687 ГК, ч. 1 ст. 89 ЖК). Прекращение жилищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц. Так, гражданин был необоснованно привлечен к уголовной ответственности, впоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении собственник требует освобождения дома от посторонних лиц.
Действия, которые влекут прекращение жилищного правоотношения, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Например, собственник поджигает свой дом с целью получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Или преступник убивает проживающих в квартире граждан, чтобы завладеть их имуществом.
Чаще всего действий участников жилищного правоотношения и третьих лиц еще недостаточно для его прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица. Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 328
Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.
Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. Как уже указывалось, в данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают и другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.
Но, конечно, наибольшую сложность представляют те случаи, когда прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц. На них в дальнейшем мы и сосредоточимся.
Выселение. Общие положения. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (см. ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 329
благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, т. е. с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой ответственности.
Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция прокурора на административное выселение, то при освобождении помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции. Поскольку случаи административного выселения по соображениям, изложенным в § 10 настоящей главы, уже рассмотрены, в дальнейшем мы остановимся на судебном выселении граждан из занимаемых ими помещений. Следуя системе, принятой в жилищном законодательстве, судебное выселение подразделяется на выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения; выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения; выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения.
Но есть и такие случаи, которые не могут быть безоговорочно отнесены ни к одному из указанных видов судебного выселения. Так, п. 3 ст. 687 ГК предусматривает, что договор жилищного найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. Подлежит ли в указанных случаях выселяемый из помещения наниматель обеспечению другим жильем? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Если речь идет о нанимателе, занимающем жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, то подлежит, причем благоустроенным жильем. В данном случае не имеет значения, было ли предоставлено ставшее непригодным для постоянного проживания жилое помещение в коммерческий или социальный наем. А вот если непригодным стало помещение, сданное внаем в доме, принадлежащем гражда-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 330
нину на праве собственности, то на собственника, по общему правилу, нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жильем.
Судебное выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Основания выселения, требования, коим должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое благоустроенное жилое помещение, порядок и условия расчетов, связанных со сносом домов, иные способы обеспечения прав и интересов граждан при сносе домов или изменении их целевого назначения определены в ст. 91-94, 96, 117, 137-139 ЖК, Инструкции о порядке и условиях расчетов, связанных со сносом, переносом и восстановлением жилых домов, строений и устройств, находящихся в личной собственности граждан (утверждена Госстроем СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Стройбанком СССР 29 декабря 1984 г.)[1]; пп. 13, 14, 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17 "О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд"[2].
Граждане выселяются в судебном порядке из домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой.
Если дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо подлежит переоборудованию в нежилой, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется выселяемым гражданам предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома, т. е. когда снос не связан с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным органом субъекта РФ, либо органом местного самоуправления. Если же сносу в связи с изъятием земельного участка для государствен-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 331
ных или общественных нужд подлежит жилой дом, находящийся в собственности гражданина, то как самому собственнику, так и членам его семьи, а также другим постоянно проживающим в доме гражданам предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, либо предоставляется право по своему усмотрению использовать материалы от разборки домов. Гражданам выплачивается также стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов. По желанию граждан принадлежащие им дома, которые подлежат сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. Возможно также сооружение для граждан новых жилых домов. В этих случаях стоимость сносимых домов возмещению не подлежит.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено не только при сносе и переоборудовании жилых домов, но и при выселении из жилых помещений в военных городках военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, а также других лиц, утративших связь с Вооруженными Силами (например, прекративших трудовые отношения с воинской частью вольнонаемных).
Предоставляемое помещение должно находиться в черте города (населенного пункта), в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать всем санитарным и техническим требованиям. Так, в условиях Москвы и Санкт-Петербурга благоустроенным может считаться помещение, которое газифицировано, имеет водо- и теплоснабжение, канализацию и ванную.
При выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого производится выселение, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям ст. 96 ЖК.
По размеру помещение должно состоять из числа комнат не менее того, из которого производится выселение. Если гражданин занимал отдельную квартиру, то ему также должна быть предоставлена отдельная квартира. При наличии в помещении, из которого производится выселение, излишков жилой площади другое помещение предоставляется из расчета 12 кв. м на одного человека. Право на дополнительную площадь учитывается, если в прежнем помещении гражданин, имеющий это право, мог его фактически осуществлять. Если же в прежнем помещении граждане, проживающие с правом на площадь, не были обеспечены жилой
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 332
площадью по норме, из расчета которой жилье предоставляется лицам, состоящим на учете, то они во всяком случае должны получить жилье не менее, чем по этой норме. Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один из которых не имеет права на дополнительную площадь, занимала двухкомнатную квартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставлена двухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставлена квартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.
Семья из пяти человек занимала трехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В данном населенном пункте лица, состоящие на учете, обеспечиваются жилой площадью из расчета 9 кв. м на человека. В нашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и не менее 45 кв. м жилой площади.
Статьей 117 ЖК предусмотрено, что если сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд подлежит дом, находящийся в собственности кооператива, то кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. Ныне это правило следует применять с учетом того, что кооперативные квартиры, выкупленные пайщиками, становятся их собственностью. В этих случаях квартиры в жилом доме, переданном кооперативу взамен сносимого, переходят в собственность пайщиков, которые выкупили квартиры. Квартиры с еще не выплаченным паевым взносом остаются в собственности кооператива и поступают в собственность пайщиков по мере их выкупа. Если сносу или переоборудованию подлежит жилой дом, в котором все или часть квартир приватизированы, то гражданам в другом доме предоставляются в собственность равноценные квартиры, причем правило о том, что при наличии излишков жилая площадь предоставляется в пределах норм, здесь неприменимо. Все споры, возникающие при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, подлежат разрешению в судебном порядке.
Судебное выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения. Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. отменено выселение рабочих и служащих, получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из ЖК исключен п. 1 ч. 1 ст. 95. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с предоставлением другого жилого
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 333
помещения как раз приходилась на дела, которые суды рассматривали в порядке п. 1 ч. 1 ст. 95 ЖК. Сказанное, однако, не означает, что дела о судебном выселении с предоставлением другого жилого помещения сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых помещений граждан, -перечисленных в ст. 108 ЖК; дела о выселении граждан из общежитий при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 ЖК. Разумеется, ныне эти нормы следует применять с учетом последующего развития законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме общежитий, которые сопровождаются переводом общежитий со специального на общий правовой режим, предусмотренный для жилых помещений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
Отметим прежде всего, что в п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК речь идет, во-первых, о лицах, получивших жилую площадь как колхозники, и, во-вторых, о жилой площади, которая не отнесена к служебной. Что же касается лиц, получивших жилую площадь в домах колхозов как рабочие и служащие, если эта площадь не отнесена к служебной, то они вследствие исключения из ЖК п. 1 ч. 1 ст. 95 независимо от оснований прекращения трудовых отношений выселению в порядке ст. 97 ЖК не подлежат. Сомнительно поэтому, чтобы ст. 97 могла быть применена к колхозникам, занимающим жилую площадь, которая не относится к служебной, если они вышли из колхоза для организации фермерского хозяйства или по каким-то иным основаниям.
Гораздо большие основания для применения ст. 97 могут быть в случае признания ордера на жилое помещение недействительным. В силу ч. 1 ст. 100 ЖК, если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Но если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, им предоставляется либо прежнее, либо другое жилое помещение. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям (например, ордер ошибочно был выдан на забронированное помещение) граждане не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, хотя бы ранее они и не пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жи-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 334
лищного фонда. В этом случае им предоставляется либо другое жилое помещение, либо помещение, которое они ранее занимали.
Как уже отмечалось, выселению из служебных жилых помещений без предоставления другого годного жилого помещения не подлежат лица, перечисленные в ст. 108 ЖК, независимо от оснований прекращения ими трудовых отношений, равно как и независимо от причин их исключения из колхоза или выхода из колхоза по собственному желанию. Граждане, занимающие жилую площадь в общежитии, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, во-первых, если они прекратили трудовые отношения не по собственному желанию без уважительных причин, не за нарушение трудовой дисциплины и не за совершение преступления, а по иным основаниям (например, по сокращению штатов) и, во-вторых, если они хотя и прекратили трудовые отношения по одному из указанных трех оснований, но относятся к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК, т. е. пользуются льготами. Так, нельзя выселить из общежития без предоставления другого жилого помещения инвалида войны, хотя бы он и был уволен за нарушение трудовой дисциплины. В то же время прекратившие трудовые отношения сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебном заведении и выбывшие из него, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения независимо от оснований прекращения трудовых отношений или выбытия из учебного заведения, хотя бы они и относились к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК.
Каким же требованиям должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое жилое помещение? Оно должно быть пригодным к жилью, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов - в территориальных пределах, очерченных в ч. 1 ст. 97 ЖК. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении.
Поскольку речь идет о выселении с предоставлением другого жилого помещения (указание на то, что оно должно быть благоустроенным, опущено - ср. ст. 96 и 97 ЖК), помещение по уровню благоустройства может быть ниже того, который достигнут в данном населенном пункте, а также ниже уровня благоустройства, имеющегося в помещении, из которого производится выселение. Так, лицо, занимающее отдельную квартиру, может быть в порядке ст. 97 ЖК выселено в коммуналку. По размеру предоставляемое помещение не обязательно должно предоставляться из расчета 12 кв. м на человека или даже из расчета той нормы, по которой обеспечиваются жильем граждане, состоящие на учете (в Санкт-Петербурге - 9 кв. м), хотя
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 335
бы в помещении, из которого производится выселение, и были излишки. В то же время помещение должно предоставляться с таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете. Так, в Санкт-Петербурге учетная норма составляет 5,5 кв. м жилой площади и менее, а минимальная норма предоставления жилой площади - 9 кв. м. Поэтому при выселении с предоставлением другого жилого помещения следует исходить из нормы 6-7 кв. м жилой площади на одного человека. Наконец, правила ст. 97 ЖК следует применять и в случаях выселения из общежитий с предоставлением другого жилого помещения. Иными словами, даже если лицо, подлежащее выселению из общежития, занимает койко-место, ему следует предоставлять жилое помещение в виде отдельной изолированной комнаты. Этот вывод соответствует ч. 2 ст. ПО, в которой сделана отсылка к ст. 97 ЖК.
Закрепленные в законе общие правила об основаниях и порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (пп. 2, 3, 15, 17-19, 21-222) и в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 (пп. 19-25), которые, однако, нужно применять с учетом последующих изменений законодательства.
Судебное выселение без предоставления другого жилого помещения. Будучи принудительной мерой государственно-правового воздействия, судебное выселение без предоставления другого жилого помещения может выступать в виде санкции за совершенное правонарушение. Но так бывает не всегда. При выселении из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения или при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение. Речь идет о применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план.
Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены пп. 2 и 4 ст. 687 ГК, ч. 1 ст. 98, ст. 123, 124, 136 ЖК.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 336
Прежде всего обратим внимание на то, что в ГК нет прямого указания на возможность применения правил ст. 687 о расторжении договора жилищного найма к социальному найму (см. п. 3 ст. 672 ГК). Поэтому указанные правила можно применять к социальному найму лишь с оглядкой на соответствующие нормы жилищного законодательства.
Основания и порядок расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя определены ст. 687 ГК с учетом того, идет ли речь об обычном договоре коммерческого найма, который заключается на срок не свыше пяти лет, а если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет, либо о договоре, заключенном на срок до одного года (краткосрочном найме). При обычном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Как при обычном, так и при краткосрочном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если же нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор жилищного найма.
При обычном найме к нанимателю могут быть применены меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК. Нанимателю может быть предоставлен судом срок не более года для устранения допущенных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Все эти меры не могут быть, однако, применены, если речь идет о расторжении краткосрочного договора найма (см. п. 2 ст. 683 ГК).
Последствия расторжения договора жилищного найма определены в ст. 688 ГК: наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 337
выселению из жилого помещения на основании решения суда о расторжении договора. В указанных случаях они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения. С введением в действие части второй ГК утратило силу правило части четвертой ст. 18 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", согласно которому арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде при неоплате жилья и коммунальных услуг за шесть месяцев подряд подлежал выселению с предоставлением другого жилого помещения.
В пп. 2 и 4 ст. 687 ГК право требовать расторжения договора жилищного найма предоставлено только наймодателю. Очевидно, что соседи, не будучи стороной в договоре, требовать расторжения договора не могут. Но соседи не лишены права требовать выселения нанимателя по тем основаниям, что наниматель разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению или иным путем систематически нарушает их права и интересы (например, создает условия, невозможные для совместного проживания). К участию в рассмотрении таких дел суды должны привлекать наймодателя, а в соответствующих случаях и жилищные органы.
Приведем конкретный пример. В одной из квартир налажено производство дорогостоящего синтетического наркотика - фен-циклидина. При его производстве используются ядовитые вещества, в том числе цианиды. В процессе изготовления возникают едкие испарения, которые, попадая в вентиляционную шахту, травят соседей. Люди начали болеть: давление, сердцебиение, тошнота, кровотечения, боли в желудке. Кислотные испарения покрывают ржавчиной металлические предметы. Тем не менее обращения жильцов в милицию, санэпидстанцию, районную администрацию ни к чему не привели. Более того, жильцы квартиры, в которой налажено производство наркотиков, фактически не проживающие в ней, сами обратились в суд с заявлением, требуя взыскать 20 млн руб. морального ущерба с семьи, которая более других пострадала от отравлений. В обоснование иска ссылаются на то, что своими жалобами отравленные жертвы якобы нанесли ущерб репутации жильцов, за которыми числится квартира. Между тем в приведенном деле именно соседи по дому, подвергшиеся отравлению, могут требовать выселения нанимателей, которые, сами не пользуясь квартирой, сдали ее в поднаем, что привело к использованию квартиры в антисоциальных целях и пагубно отразилось на здоровье других жильцов дома. Они могут также требовать возме-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 338
щения вреда, причиненного повреждением здоровья (например, возмещения расходов на платную медицинскую помощь, приобретение лекарств, санаторно-курортное лечение), и независимо от этого компенсации морального вреда.
В числе оснований для расторжения договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и выселения нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в ст. 98 ЖК предусмотрены: разрушение или порча жилого помещения; использование жилого помещения не по назначению; невозможность совместного проживания в одной квартире или в одном доме. При этом речь идет о выселении виновных по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц. Очевидно, в указанных случаях могут применяться меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (превентивные и отсрочка исполнения решений о расторжении договора и выселении), поскольку в самой ст. 98 ЖК выселение допускается, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. В ст. 98 ЖК допускается также выселение без предоставления другого жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми невозможно[3]. Следует обратить внимание на то, что в ст. 98 ЖК в числе оснований для выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения в отличие от п. 2 ст. 687 ГК не предусмотрен неплатеж квартирной платы. Очевидно, в этих случаях к социальному найму можно применять правило ч. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", согласно которому, если оплата жилья и коммунальных услуг без уважительных причин не производится в течение шести месяцев подряд, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 339
Что же касается правил ст. 123, 124 и 134 ЖК, то два первых из них относятся к выселению из домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а последнее - из домов (квартир), находящихся в собственности граждан.
Сам член кооператива может быть выселен из кооперативного дома лищь при условии исключения его из кооператива по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ч. 1 и ч. 2 ст. 123 ЖК. Член кооператива, исключенный из кооператива, подлежит, выселению в судебном порядке со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другого жилого помещения. Другие лица могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК. и уставом кооператива.
В то же время члены семьи лица, исключенного из кооператива (в том числе и бывшие члены семьи), могут сохранить право на кооперативную площадь при условии вступления одного из них в кооператив. Решение об исключении из кооператива, равно как и отказ в приеме в кооператив одного из членов семьи взамен исключенного могут быть обжалованы в судебном порядке.
Разумеется, все эти правила рассчитаны на ситуацию, когда выкуп кооперативной квартиры не произошел и член кооператива еще не стал ее собственником.
Из дома (квартиры), находящегося в собственности гражданина, наниматель может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК, а также при невнесении нанимателем платы за жилое помещение. Поскольку речь идет о коммерческом найме, на отношения собственника и нанимателя распространяются правила ст. 687 ГК о расторжении договора найма с учетом, однако, того, что некоторые из них не подлежат применению к найму на срок не свыше года, т. е. к краткосрочному найму.
Остановимся теперь на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые не могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены ст. 48, ч. 1 ст. 107, ст. НО, 135 и 136 ЖК.
В случае признания ордера на жилое помещение недействительным выселение в зависимости от оснований недействительности ордера и иных обстоятельств, указанных в ст. 100 ЖК, производится без предоставления либо с предоставлением другого жилого помещения. Если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, выселение нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на занимаемое помещение не лишается, так как вследствие недействительности ордера они и не могли у него возникнуть. Me-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 340
жду тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности[4].
Выселение без предоставления другого жилого помещения из служебных жилых помещений при наличии предусмотренных в законе оснований допускается в ч. 1 ст. 107 ЖК.
В то же время следует предостеречь от распространения правового режима служебных жилых помещений на все жилые помещения в домах совхозов безотносительно к тому, отвечает ли помещение признакам служебного жилого помещения, зафиксированным в ст. 101 ЖК, кому и когда оно предоставлено. Именно такой подход вопреки требованиям закона был продемонстрирован в постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г. № 437 "О мерах по дальнейшему улучшению жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения"[5]. Согласно п. 24 этого постановления жилые помещения в домах совхозов включаются в число служебных, в том числе и в домах, заселенных до его принятия. Тем самым правовое положение работников, вселившихся в дома совхозов до принятия постановления от 24 мая 1982 г., было резко ухудшено. Ныне п. 24 указанного постановления следует считать утратившим силу, поскольку он противоречит как ст. 101 ЖК, так и ч. 1 ст. 35 Основ жилищного законодательства (ст. 85 ЖК), которая не допускает изменения договора жилищного найма без согласия нанимателя, кроме случаев, предусмотренных Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и другими законодательными актами Союза ССР и союзных республик.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 341
Постановление от 24 мая 1982 г. относится к числу подзаконных нормативных актов, а потому оно не могло предусмотреть изменение договора жилищного найма без согласия нанимателя в худшую для него сторону.
Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без предоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 110 ЖК. Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.
Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления, если к тому же они не относятся к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК.
Наконец, наниматель может быть выселен из дома (квартиры), находящегося в собственности гражданина, не только в случаях, предусмотренных в ч. 1 ст. 98 ЖК, а также при невнесении платы за жилое помещение (эти случаи уже были рассмотрены), но и при наличии оснований, закрепленных в ст. 135 ЖК, и при отсутствии нанимателя сверх сроков, в течение которых за временно отсутствующим сохраняется право на жилое помещение (ч. 2 ст. 136 ЖК).
Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещение по истечении этого срока. Кроме того, нанимателю может быть отказано в возобновлении договора, если суд установит, что помещение, занимаемое нанимателем, необходимо для личного пользования собственника дома (квартиры) и членов его семьи. В указанных случаях наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На отношения собственника и нанимателя распространяются правила ст. 687 ГК о расторжении договора найма с учетом, однако, того, что некоторые из них к краткосрочному найму не применяются.

[1] БНА. 1985. № 12.
[2] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 88.
[3] Правда, Законом СССР "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" от 22 мая 1990 г. (Ведомости СССР. 1990. № 23. Ст. 422) было предусмотрено, что граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых лишены родительских прав, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения. Соответственно этому из ч. 1 ст. 38 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик было исключено последнее предложение (соответствует последнему предложению ч. 1 ст. 98 ЖК). Однако указанная новелла ЖК с полным основанием воспринята не была, а потому в этом вопросе надлежит руководствоваться правилом ч. 1 ст. 98 ЖК.
[4] Применительно к гражданско-правовой ответственности в свое время это убедительно показал О. С. Иоффе (см.: Иоффе О. С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955). В тех случаях, когда выселение производится вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен к оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения. Рассматривая последствия недействительности ордера в § 11 настоящей главы, мы в методических целях вынуждены отступить от единства классификационного основания.
[5] СП СССР. 1982. № 17. Ст. 93.
Глава 35. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ
§ 1. Понятие и элементы договора безвозмездного пользования имуществом
Понятие договора безвозмездного пользования имуществом. По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды)[1] одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).
Договор ссуды известен с древнейших времен. В быту, особенно в условиях неразвитой материальной культуры, такой договор применяется едва ли не чаще купли-продажи. Неслучайно в римском праве ссуда (commodatum) относилась к числу самых древних договоров, а посвященные ей нормы за прошедшие тысячелетия претерпели лишь незначительные изменения. Достаточно сравнить тексты нашего ГК, равно как и иных европейских кодификаций, с положениями римского права. Это лишний раз доказывает, что простые житейские отношения, которые как раз и регулируются нормами о договорах ссуды, везде складываются одинаково.
Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойство позволяет провести четкую границу между ним и договором аренды. Безвозмездность ссуды находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя. По сравнению с арендодателем ссудодатель несет менее строгие по объему и содержанию обязанности. Ограничение же ответственности ссудодателя состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду либо отвечает не за всякую вину, а только за умысел или грубую неосторожность. Связано это
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 343
с тем, что ссудодатель обычно никаких выгод из договора ссуды не получает. Напротив, поскольку ссудополучатель не предоставляет встречного удовлетворения взамен полученной им выгоды и потому односторонне обогащается, он не вправе претендовать на такой же объем обязанностей или ответственности ссудодателя, который возложен на арендодателя договором аренды.
Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным - в зависимости от того, в каком порядке он заключается. Если стороны договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения договора, последний будет консенсуальным. Если же момент заключения договора приурочен к передаче вещи в ссуду, налицо реальный договор. В том случае, когда ни то ни другое достоверно установить нельзя, договор ссуды должен быть признан консенсуальным.
Договор ссуды является взаимным. Полная синаллагма присутствует в консенсуальном договоре ссуды. Обе стороны в данном случае несут равнозначные обязанности - передать вещь в ссуду (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя). Но даже если договор будет реальным, он сохранит черты взаимности, поскольку на ссудодателе и в этом случае лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в ссуду (ст. 693 и 697 ГК). Правда, в отличие от обязанности ссудополучателя возвратить вещь, эта обязанность ссудодателя вторична и реализуется далеко не в каждом договоре ссуды (неполная синаллагма).
Цель договора ссуды - обеспечить предоставление имущества во временное безвозмездное пользование. Ссудополучатель, как правило, нуждается в имуществе, передаваемом ему в пользование. Пользуясь имуществом, он удовлетворяет свои потребности. Ссудододатель же делает ему одолжение (предоставление), не получая взамен никакого удовлетворения.
Как правило, стороны договора ссуды до его заключения связывают особые личные отношения, в развитие которых осуществляется предоставление имущества в безвозмездное пользование, либо же ссудодатель преследует какие-либо социально значимые цели - гуманитарные, просветительские или благотворительные. Например, государство предоставляет имущество в безвозмездное пользование религиозным организациям, библиотека - книги своим читателям, приюты (ночлежки) - помещения для временного проживания нуждающимся. Ссудодатель не преследует цель извлечения прибыли, довольствуясь удовлетворением иных интересов.
В то же время нельзя считать подпадающими под нормы о договорах ссуды случаи, когда имущество предоставляется в безвозмездное пользование лицам в связи с тем, что они заключили возмездный договор. Например, постоялец гостиницы, расположенной в курортной зоне, бесплатно получает в пользо-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 344
вание спортивный инвентарь. В этом случае отношения пользования лишены безвозмездности: просто постоялец заплатил за инвентарь при оплате гостиницы. Соответственно к такому пользованию должны применяться нормы об аренде.
Ссудополучатель по договору ссуды приобретает право пользования вещью. Это право имеет обязательственную природу. В то же время ссудополучатель, как и всякий титульный владелец, пользуется вещно-правовой защитой в соответствии со ст. 305 ГК[2].
Ссудодатель обязан обеспечить ссудополучателю спокойное пользование вещью в течение всего периода действия договора, т. е. со своей стороны предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы на пользование никто не посягал. В случае же если такое посягательство все-таки случилось, ссудодатель должен предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы его пресечь, включая предъявление соответствующего иска в суд.
Собственником вещи, переданной в безвозмездное пользование, остается ссудодатель. Однако при определенных обстоятельствах (в отступление от общего правила, установленного ст. 211 ГК) он освобождается от несения риска случайной гибели или случайного повреждения вещи. Этот риск возлагается на ссудополучателя, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить именно свою вещь (ст. 696 ГК). В остальных случаях риск несет ссудодатель как собственник вещи.
Праву пользования ссудополучателя присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на вещь, переданную в ссуду, к другому лицу или передача этой вещи в аренду не являются основанием для изменения или расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 700 ГК), т. е. договор ссуды сохраняет силу при смене ссудодателя, продолжая обременять право собственности последнего. Свойство следования за вещью хотя и приближает право ссудополучателя к вещным, но не лишает его обязательственной природы.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 345
В то же время законодательством предусмотрены случаи безвозмездного внедоговорного пользования чужой вещью, которое осуществляется на основании вещного права. Таково, например, право на свободное пребывание в лесах и связанное с ним лесопользование (публичный лесной сервитут), предусмотренное ст. 21 Лесного кодекса РФ, или право использовать участки общего пользования (площади, парки, скверы и т. п.) в городах (ст. 76 Земельного кодекса РФ). К подобным правам нормы о договорах ссуды применению не подлежат.
Договор ссуды является самостоятельной разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. Наиболее близок он к договору аренды. Ряд правил о договорах аренды применяется и к ссуде (ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 ГК). В остальной части действуют нормы, специально посвященные договору ссуды (глава 36 ГК) или общие нормы обязательственного права (главы 21-29 ГК). Наиболее распространенные или своеобразные разновидности договоров безвозмездного пользования имуществом регламентируются специальным законодательством[3].
Элементы договора безвозмездного пользования имуществом. К ним относятся стороны, предмет, срок, форма и содержание.
Стороны договора - ссудодатель и ссудополучатель. В их роли, как правило, могут выступать любые субъекты гражданского права. Ссудодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником имущества предоставлять имущество в ссуду (п. 1 ст. 690 ГК). Передача имущества в безвозмездное пользование - право всякого собственника. Другие владельцы имущества должны иметь специальное полномочие на передачу имущества в безвозмездное пользование[4]. Это полномочие должно быть основано на
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 346
законе или на волеизъявлении собственника (п. 1 ст. 690 ГК). В частности, арендатор может передать арендованное имущество в безвозмездное пользование только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Такое согласие выступает одной из форм волеизъявления собственника. Напротив, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства передавать имущество опекаемого в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 37 ГК). Указанное разрешение по сути является не волеизъявлением собственника, а предусмотренной законом формальностью, соблюдение которой необходимо для передачи имущества в безвозмездное пользование.
Ссудополучатель - это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование. В роли ссудополучателя может выступать любое лицо. Однако в случаях, предусмотренных законом или самим ссудодателем, получать что-либо в ссуду могут лишь специальные субъекты. Например, вуз вправе предоставить право пользования библиотекой только своим студентам.
В ГК установлено единственное ограничение по субъектному составу ссудополучателей. Согласно п. 2 ст. 690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Цель установления такого запрета состоит, по-видимому, в борьбе с уклонением от уплаты налогов. Ведь приобретение дорогостоящих вещей и зачисление их на баланс коммерческой организации с последующим предоставлением в пользование физическим лицам позволяет оплачивать расходы по содержанию этих вещей за счет организации и тем самым серьезно экономить на налогах. Да и само по себе безвозмездное пользование по сути выступает скрытой формой вознаграждения ссудополучателя. Договоры ссуды, заключенные в нарушение указанного правила, являются ничтожными на основании ст. 168 ГК.
Что касается предмета договора, то, поскольку в этой части ссуда подчинена правилам ГК о договорах аренды, все сказанное по данному поводу в главе 33 учебника может быть распространено и на договор ссуды. Вместе с тем в подавляющем большинстве случаев в ссуду передаются предметы, не предназначенные для коммерческого использования. В самом деле, было бы странным, если бы ссудодатель, имея возможность самостоятельно извлечь прибыль, отказался от нее. На этот случай налоговое законодательство содержит специальные правила, которые в целях налогообложения приравнивают складывающиеся отношения к возмездным. Другое дело, если речь идет о вещах, имеющих потребительское назначение.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 347
Договор ссуды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок в договоре не указан, договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае отказ от договора ссуды осуществляется по правилам п. 1 ст. 699 ГК, в котором установлен единый месячный срок извещения о таком отказе как для движимого, так и для недвижимого имущества[5].
Форма договора ссуды определяется по общим правилам о форме сделок, которые предусмотрены главой 9 ГК. Специальные требования, установленные для договоров аренды в ст. 609 ГК, к ссуде не применяются. Поэтому договор ссуды, заключенный на любой срок (в том числе и на срок более года), не требует письменной формы, за исключением случаев, когда одной из его сторон является юридическое лицо или когда стоимость предмета ссуды в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК). Такой, более жесткий чем при аренде, подход к форме договора ссуды объясняется его безвозмездностью. Поскольку ссудодатель делает ссудополучателю одолжение, для него договор безвозмездного пользования более обременителен, чем аренда. Отсюда и форма договора ссуды должна быть более строгой.
Вопрос о том, подлежит ли договор ссуды недвижимого имущества государственной регистрации, законодательством прямо не решен, поскольку норма, аналогичная той, которая предусмотрена п. 2 ст. 609 ГК, в главе 36 ГК отсутствует. В перечне же прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК), права ссудополучателя не названы. Между тем права на недвижимость, не попавшие в такой перечень, подлежат регистрации лишь в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Безвозмездное пользование не попало и в перечень ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, установленный ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако право безвозмездного пользования ссудополучателя, несомненно, ограничивает право собственности на недвижимое имущество, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Поэтому право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права на недвижимость, тем более что перечень таких ограничений объявлен законом открытым. Это означает, что
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 348
регистрации в силу ст. 164 ГК подлежит и договор ссуды. К регистрации безвозмездного пользования недвижимостью можно по аналогии применить правила ст. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающиеся аренды.
Содержание договора безвозмездного пользования рассматривается в § 2 настоящей главы.
Существенными условиями договора ссуды являются его предмет и безвозмездность. Предмет относится к существенным условиям любого договора. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в ссуду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Более спорен вопрос, относится ли к существенным условиям Договора ссуды его безвозмездность[6]. Ведь возмездный договор ссуды - это юридический нонсенс. Представляется все же, что признание безвозмездности существенным условием ссуды не лишено оснований и влечет определенные практические последствия. Из этого условия вытекает, что стороны должны договориться о передаче вещи именно в безвозмездное пользование. Безвозмездность пользования должна вытекать из названия договора или его условий, согласованных сторонами. В противном случае пользование придется признать возмездным, т. е. основанным на договоре аренды. Этот вывод вытекает из п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому арендная плата может быть и не оговорена сторонами, но тем не менее пользование не будет считаться безвозмездным.
Некоторые авторы со ссылкой на определение договора ссуды и ст. 610 ГК относят к числу существенных условий договора ссуды также и срок[7]. Однако использование того или иного термина в определении договора не превращает его в существенное условие. Существенным может быть признано только такое условие, о котором стороны должны договориться под угрозой признания договора незаключенным. Между тем правило п. 2 ст. 610 ГК освобождает стороны от необходимости договариваться о сроке, поскольку если срок ссуды в договоре не определен, договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 349

[1] С принятием ГК давний спор о том, можно ли применять термин "ссуда" к заемным отношениям, наконец, разрешен. Ссуда отныне может быть названием только договора безвозмездного пользования индивидуально определенной вещью, который предполагает возврат той же самой вещи. В тех же случаях, когда законодательство по инерции использует слово "ссуда" в значении займа, к таким отношениям следует применять нормы о договорах займа, а не ссуды. Одним из недавних примеров некорректного использования термина "ссуда" является Порядок предоставления организациям ссуд, финансируемых за счет государственных внешних заимствований РФ, на закупку по импорту оборудования, других товаров и услуг для реализации инвестиционных проектов, утв. постановлением Правительства РФ от 26 июня 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 26. Ст. 3097.
[2] Вывод о том, что ссудополучатель способен быть владельцем вещи, вытекает из систематического толкования норм об аренде и о ссуде. Хотя в определении договора ссуды (ст. 689 ГК), в отличие от аренды (ст. 606 ГК), ничего не сказано о передаче вещи во владение ссудополучателя, сама передача - и с объективной, и с субъективной стороны - никакими отличиями не обладает и потому может и должна сопровождаться переходом владения.
[3] См., напр.: ст. 5-10 Федерального закона "О библиотечном деле" от 29 декабря 1994 г. // СЗ РФ. 1995. № 1. Ст. 2; ст. 36 Лесного кодекса РФ и принятое в ее развитие Положение о предоставлении участков лесного фонда в бесплатное пользование, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 964; п. 5 Положения о музейном фонде РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 949.
[4] По поводу передачи вещей в ссуду лицами, не являющимися их собственниками, см. ту часть главы 33 учебника, которая посвящена арендодателям. Вместе с тем, поскольку государственные унитарные предприятия как коммерческие организации имеют специальную правоспособность, передача ими каких-либо вещей в ссуду третьим лицам допустима, если это предусмотрено уставом или разрешено собственником (представителем собственника). Иная точка зрения в отношении движимых вещей высказана Г. С. Шапкиной (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998. С. 294). Однако она не учитывает того, что передача имущества в безвозмездное пользование противоречит целям деятельности коммерческой организации.
[5] При аренде недвижимого имущества срок извещения об отказе от договора равен трем месяцам.
[6] По мнению А. Ю. Кабалкина, безвозмездность относится не к существенным, а к определяющим признакам ссуды, и потому о придании своим отношениям безвозмездности стороны договариваться не должны (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. В. В. Залесского. М., 1998. С. 214).
[7] См.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. В. В. Залесского. С. 214.

§ 2. Содержание договора безвозмездного пользования имуществом
Обязанности ссудодателя. Набор обязанностей ссудодателя зависит от того, является ли договор ссуды реальным или консенсуальным.
В любом договоре ссуды - как реальном, так и консенсуальном - ссудодатель обязан" во-первых, отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК). Под недостатками следует понимать любые ухудшающие качество вещи отклонения от того ее состояния, которое определяется условиями договора ссуды или назначением вещи.
Ссудодатель отвечает за такие недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования (п. 1 ст, 693 ГК). Следовательно, если он не оговорил недостатки вещи в силу простой неосторожности иди вовсе без вины, его ответственность за недостатки вообще не наступает,
И в любом случае ссудодатель не отвечает за те недостатки, которые:
а) оговорены им при заключении договора ссуды;
б) заранее известны ссудополучателю (который, к примеру, ранее ту же самую вещь арендовал);
в) должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи (п. 3 ст. 693 ГК).
При этом существенность (или незначительность) недостатков значения не имеет. Ссудодатель несет ответственность за самые мелкие недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил и которые не включены в перечень, предусмотренный п. 3 ст. 693 ГК.
Естественно, можно вести речь об ответственности ссудодателя только за те недостатки, которые имелись до передачи вещи в безвозмездное пользование. Недостатки, которые возникли после передачи вещи, лежат на риске ссудополучателя (ст. 696 ГК).
Таким образом, ответственность ссудодателя за недостатки передаваемой в безвозмездное пользование вещи не просто строится на начале вины, но и в этих рамках является ограниченной. При простой неосторожности ссудодатель освобождается от ответственности.
При обнаружении в вещи недостатков, за которые ссудодатель несет ответственность, ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя:
а) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков;
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 350
б) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного ссудополучателем реального ущерба.
Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 693 ГК).
Ссудодателю (в отличие от арендодателя) в данном случае не предоставлена возможность выбора между заменой неисправной вещи на аналогичную ей и безвозмездным устранением недостатков. Таким образом, если ссудополучатель требует возмещения своих расходов на устранение недостатков, ссудодатель не вправе самостоятельно устранять их, а может лишь произвести замену переданной в ссуду вещи аналогичной. Однако если ссудополучатель требует безвозмездного устранения недостатков вещи, ссудодатель должен эти требования удовлетворить.
Если же ссудополучатель требует расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба, то такое требование для ссудодателя обязательно. При этом он не может требовать предоставления ему возможности заменить неисправную вещь на аналогичную ей исправную вещь.
Поскольку замена переданной в ссуду вещи или устранение ее недостатков влечет за собой, хотя бы на короткое время, выбытие вещи из пользования ссудополучателя, последний также может потребовать возмещения возникающего у него в связи с этим реального ущерба.
В развитие обязанности ссудодателя отвечать перед ссудополучателем за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, установлена также его ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК). Эта ответственность наступает, если ссудодатель не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.
Таким образом, ответственность ссудодателя в данном случае является повышенной: он возмещает третьим лицам не только случайный вред, но и вред, причиненный в результате простой неосторожности ссудополучателя. Подобное правило выглядит логичным даже в условиях, когда ссудодатель несет ограниченную ответственность перед ссудополучателем за недостатки вещи. Ведь то, что ссудодатель не извлекает выгоды при передаче вещи в безвозмездное пользование, вовсе не освобождает его от возмещения вреда третьим лицам. Напротив, поскольку ссудополучатель извлекает из договора ссуды выгоду, ответственность ссудодателя перед ним строится как ограниченная.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 351
Однако если вред третьему лицу был причинен источником повышенной опасности, находящимся во владении ссудополучателя, последний и будет нести ответственность, причем не только за вину, но и за случай (ст. 1079 ГК).
Во-вторых, ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на передаваемую в безвозмездное пользование вещь (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 694 ГК).
Передача вещи в безвозмездное пользование не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на эту вещь (ч. 1 ст. 694 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора ссуды, обременяя собой вещь. Все сказанное о таких правах третьих лиц применительно к договору аренды сохраняет силу и для договора безвозмездного пользования, за одним исключением.
Если ссудодатель не исполнил обязанности уведомить ссудополучателя о правах третьих лиц на переданное в безвозмездное пользование имущество, ссудополучатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба, но не упущенной выгоды.
В консенсуальном договоре ссудодатель в дополнение к двум обязанностям, рассмотренным выше, обязан предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению (п. 1 ст. 691 ГК).
Состояние имущества, подлежащего передаче в безвозмездное пользование, должно быть определено договором ссуды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых обычно используется данное имущество. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Состояние вещи должно соответствовать условиям договора и назначению вещи и тогда, когда договор ссуды является реальным. Поскольку, однако, реальный договор считается заключенным в момент передачи вещи, в данном случае о выделении особой обязанности ссудодателя передать вещь в надлежащем состоянии речи не идет[1]. Но если вещь будет передана в ненадлежащем состоянии, то это может повлечь для ссудодателя целый ряд не-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 352
благоприятных последствий (например, необходимость возместить ссудополучателю причиненный ему реальный ущерб).
Вещь предоставляется в безвозмездное пользование вместе со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п. 2 ст. 691 ГК).
Ответственность ссудодателя, в отличие от арендодателя, в данном случае является ограниченной по размеру: ссудополучатель не вправе потребовать от него возмещения упущенной в результате непредоставления принадлежностей или документов выгоды.
Если обязанность передачи принадлежностей или документов ссудодателем не выполнена, однако использование вещи по назначению возможно и без них, расторгнуть договор ссуды нельзя. В этом случае ссудополучатель может потребовать от ссудодателя только передачи ему принадлежностей (документов) и (или) возмещения реального ущерба.
Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК). При этом ссудополучатель, в отличие от арендатора, не вправе истребовать вещь у ссудодателя на основании ст. 398 ГК. Это правило, ослабляющее позиции ссудополучателя, также связано с безвозмездностью договора ссуды. Таким образом, ссудодателю дается возможность передумать и не передавать вещь ссудополучателю, возместив последнему реальный ущерб, но не упущенную выгоду.
Все обязанности ссудодателя императивны.
Обязанности ссудополучателя. От реального или консенсуального характера договора ссуды обязанности ссудополучателя не зависят.
Во-первых, ссудополучатель обязан пользоваться переданной в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК). Ссудополучатель должен использовать вещь сам, не передавая ее другим лицам. Назначение вещи должно быть определено договором ссуды. В противном случае вещь должна использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из ее существа.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 353
Если ссудополучатель пользуется вещью не в соответствии с условиями договора ссуды или назначением вещи, ссудодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения вещи наступает в форме возмещения любых убытков, а не только реального ущерба. Причем в данном случае не имеет значения наличие или отсутствие вины ссудополучателя, поскольку последний в определенных пределах несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 696 ГК).
Во-вторых, обязанностью ссудополучателя является поддержание вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и несение всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором ссуды (ст. 695 ГК). При определении капитального и текущего ремонта, поддержания вещи в исправном состоянии и несения расходов по содержанию вещи следует обращаться к тем положениям, которые представлены в главе 33 учебника.
В то же время их надлежит применять с учетом безвозмездного характера ссуды. Например, затраты на капитальный ремонт могут быть таковы, что они с лихвой перекроют все те полезные эффекты, которые ссудополучатель сможет извлечь из полученного в ссуду имущества, и по существу ничего не оставят от природы ссуды как безвозмездного договора. Если вещь требует капитального (или даже текущего) ремонта до заключения договора, ссудополучателю не стоит брать ее в безвозмездное пользование, а если вещь потребовала ремонта в период действия договора, ссудополучатель может в одностороннем порядке отказаться от договора. В этом случае ссудодатель может взыскать с ссудополучателя стоимость работ по ремонту вещи, но лишь в части, выпадающей на период, когда она находилась в безвозмездном пользовании. Напротив, расходы по содержанию вещи должны быть в полном объеме возложены на ссудополучателя.
В-третьих, ссудополучатель не вправе без согласия ссудодателя передавать вещь, полученную в безвозмездное пользование, третьим лицам по любым основаниям. Хотя норма п. 2 ст. 615 ГК на ссуду прямо не распространена, возможность ссудополучателя передать вещь третьему лицу может быть выведена путем толкования из ст. 696-698 ГК. Таким образом, ссудополучатель при наличии согласия ссудодателя все-таки может сдавать полученную в безвозмездное пользование вещь в аренду или в безвозмездное пользование (субссуду), передавать свои права и обязанности по договору ссуды другому лицу, а также отдавать свои права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 354
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все, что было сказано применительно к данному праву арендатора в главе 33 учебника, может быть распространено и на договор ссуды.
Наконец, в-четвертых, ссудополучатель обязан при прекращении договора безвозмездного пользования вернуть ссудодателю ту же вещь в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 689 ГК).
Вещь должна быть возвращена в таком же порядке, в каком она была передана в безвозмездное пользование (ст. 691 ГК). Назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора ссуды и назначению вещи. Вместе с вещью ссудодателю должны быть переданы все ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
Если ссудополучатель не возвратил переданную в безвозмездное пользование вещь или возвратил ее несвоевременно, ссудодатель вправе потребовать возврата вещи и возмещения причиненных убытков.
Первая и четвертая обязанности ссудополучателя императивны, остальные - диспозитивны.
В рамках принадлежащего ему права пользования вещью ссудополучатель вправе производить отделимые от нее улучшения. Указанные улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором ссуды, и при прекращении последнего могут быть от вещи отделены.
Что касается возможности ссудополучателя производить неотделимые улучшения, то такое право, которое принадлежит арендатору по договору аренды, на договор ссуды не распространено. Поэтому ссудополучателю запрещено производить неотделимые улучшения вещи, если иное не предусмотрено договором ссуды. Естественно, он имеет право на возмещение стоимости таких улучшений только в случае, если это прямо предусмотрено договором ссуды.

[1] Иное мнение высказано А. Ю. Кабалкиным (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2. Обязательственное право. С. 216). Необходимость "обеспечить исправное, не имеющее повреждений состояние передаваемой вещи" может быть достигнута и возложением ответственности за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование.
§ 3. Действие договора безвозмездного пользования имуществом
Изменение субъектного состава обязательства. Договор безвозмездного пользования действует в пределах его срока вплоть до его изменения или прекращения. Изменение и прекращение договора ссуды (в том числе его досрочное расторжение) производятся по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 698-701 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 355
Смена ссудодателя не влечет за собой прекращения договора ссуды. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права и обязанности по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК). В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 700 ГК). Логика законодателя в данном случае проста: раз ссудодатель согласился сделать одолжение ссудополучателю, последний вправе на него рассчитывать в течение всего срока действия такого соглашения, в том числе и при перемене личности ссудодателя. В то же время договор ссуды может предусматривать правило о его прекращении при смене ссудодателя.
Смена ссудополучателя влечет иные правовые последствия. Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя [Что касается упоминания в ст. 701 ГК о прекращении договора ссуды при ликвидации юридического лица - ссудополучателя, то оно излишне. При ликвидации юридического лица все его права, в том числе приобретенные по договору ссуды, автоматически прекращаются и потому перейти ни к кому не могут], если иное не предусмотрено договором (ст. 701 ГК). Это правило объясняется тем, что договор ссуды так или иначе связан с личностью ссудополучателя и представляет собой некоторое одолжение (дружескую услугу), ему оказываемое. Поэтому такой договор в большинстве случаев был бы прекращен даже в силу общего правила, установленного ст. 418 ГК, как связанный с личностью должника. Для сохранения отношений безвозмездного пользования в силе после смерти ссудополучателя - физического лица необходимо специальное упоминание в договоре.
Исключение из общего правила о прекращении договора ссуды при изменении личности ссудополучателя установлено абз. 2 п. 2 ст. 700 ГК. В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором ссуды. Такое исключение вызвано, по-видимому, тем, что договор безвозмездного пользования с ссудополучателем - юридическим лицом в значительной
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 356
мере лишен личного характера, имеет мало общего с дружеской услугой. Во многих случаях ссудодателю безразлично, какое образующееся в результате реорганизации юридическое лицо станет правопреемником ссудополучателя по договору. В противном случае ему следует позаботиться о включении соответствующих положений в договор.
Одностороннее прекращение обязательства. По требованию ссудодателя договор безвозмездного пользования может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда ссудополучатель:
1) использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи. При этом не требуется, чтобы подобные нарушения со стороны ссудополучателя были существенными в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
2) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии (в том числе по проведению текущего или капитального ремонта) или ее содержанию;
3) существенно ухудшает состояние вещи. Под существенным следует понимать такое изменение качества вещи, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
4) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу (п. 1 ст. 698 ГК). Указанные случаи по сути представляют собой нарушения ссудополучателем своих обязанностей, поэтому расторжение договора, как правило, будет сопровождаться возложением на него обязанности возместить ссудодателю причиненные убытки, в том числе реальный ущерб.
Ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
1) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора. Речь идет, по-видимому, о существенных недостатках вещи, т. е. о таких, которые в значительной степени лишают ссудополучателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);
2) если вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
3) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
4) при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы (п. 2 ст. 698 ГК). Указанные случаи по сути представляют собой нарушения ссудодателем своих обязанностей, поэтому расторжение договора, как правило, будет сопровождаться возложением на
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 357
него обязанности возместить ссудополучателю только реальный ущерб, но не упущенную выгоду.
В дополнение к основаниям, предусмотренным ст. 698 ГК, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК). Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном для отказа от договора, заключенного без указания срока (т. е. с извещением за один месяц). Ссудодатель же связан договором безвозмездного пользования, заключенным на определенный срок, и, если иное не предусмотрено договором, может досрочно расторгнуть его только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 698 ГК. Односторонний отказ какой-либо из сторон от договора ссуды не связан с нарушениями, совершенными другой стороной, и не требует обращения в суд.
Договором безвозмездного пользования в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию как ссудодателя, так и ссудополучателя. Одновременно стороны могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения, поскольку последнее является их правом, а не обязанностью. То же можно сказать и об одностороннем отказе от договора. Ссудодатель может выговорить себе право в любой момент отказаться от договора, заключенного на определенный срок, или, напротив, ограничить право ссудополучателя на свободный отказ от договора.
Если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор безвозмездного пользования считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления ссудополучателя о наличии у ссудодателя подобных возражений должен быть установлен договором ссуды. В противном случае он определяется в соответствии со ст. 314 ГК.
Глава 36. ПОДРЯД
§ 1. Общие положения о договоре подряда
Понятие и виды договора подряда. Гражданский кодекс определяет подряд как такой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).
В отличие от рассмотренных ранее обязательств по передаче имущества обязательства подрядного типа регулируют экономические отношения по оказанию услуг. Иными словами, подряд относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т. е. выполнить определенную работу.
Подрядные отношения были известны еще римскому праву, в котором договор подряда (locatio-conductio operis) рассматривался в качестве разновидности договора найма (locatio-conductio) вещей, работ или услуг. Подобное объединение договоров было обусловлено тем, что основным способом удовлетворения потребностей в каких-либо работах или услугах являлись действия рабов. Если для выполнения работ нанимали раба, заключался договор найма вещи, а если исполнителем являлся свободный римский гражданин - то договор подряда или найма услуг. Отсюда и произошло выделение договоров найма услуг и подряда. Различие между последними заключалось в том, что по договору подряда всегда достигался определенный экономический результат (opus), которого не было в договоре найма услуг[1].
Таким образом, выполнение работы подрядчиком направлено на достижение определенного результата, например изготовление вещи, осуществление ее ремонта, улучшение или изменение ее потребительских свойств или получение какого-то иного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы подрядчик обязан передать заказчику.
Отмеченный признак сближает подряд и куплю-продажу. В договоре подряда, как и при купле-продаже, должник передает вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения договора родовыми признаками. Напротив, предмет договора купли-продажи уже на
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 359
этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. Таким образом, подряд охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ.
Близость подряда и поставки предопределена тем, что в момент заключения договора вещи, которая должна быть передана кредитору, как правило, еще нет в наличии, ее только предстоит изготовить. Различие же между этими обязательствами состоит в направленности обязательства поставки на удовлетворение потребностей общества в массовых, типизированных видах товаров, в то время как подрядные отношения направлены на удовлетворение индивидуальных запросов и требований, заказчика. Кроме тог, по договору подряда вещь может изготавливаться из материала как подрядчика, так и заказчика, а по договору поставки - только из материала поставщика (изготовителя). Наконец, поставка обязывает должника лишь к передаче вещи к обусловленному сроку, а подряд в первую очередь обязывает должника ее изготовить - выполнить работу, а уж затем ее передать.
Наиболее часто возникает необходимость разграничения подряда и трудового договора. Их сходство объясняется тем, что оба договора охватывают правовым регулированием процесс труда. При этом сложившиеся в хозяйственной практике формы организации труда настолько сближают эти две формы правового регулирования отношений в сфере найма труда, что грань между ними становится недостаточно четкой. Особенно это заметно в связи с выполнением гражданами работ по так называемым трудовым соглашениям. Какой договор лежит в основе трудового соглашения - трудовой или подрядный - можно выяснить, лишь поняв суть различия между этими договорами. И заказчика в договоре подряда, и работодателя в трудовом договоре вынуждает к заключению договора потребность в деятельности какого-либо специалиста, однако способ, форма удовлетворения этой потребности различны. Так, по договору подряда удовлетворение интереса заказчика обеспечивается результатом работы подрядчика, по трудовому же договору интерес предпринимателя заключается в выполнении работником определенной трудовой функции, характеризуемой специальностью, квалификацией и должностью. Иными словами, основной акцент в регулировании трудовых отношений делается на регламентацию процесса труда, в то время как в подряде он смещен на регламентацию достижения и передачи результата труда заказчику[2]. Производным является признак подчинения работника правилам внутреннего трудового распорядка либо
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 360
иного упорядочения его деятельности со стороны работодателя. Подрядчик же как самостоятельно хозяйствующий субъект не зависит от заказчика при определении способа выполнения заказа и достижения результата. Кроме того, для подряда характерно то, что подрядчик выполняет работу из собственных материалов, своими силами и средствами, т. е. своим иждивением, рискует не получить вознаграждение за выполненную работу при случайной гибели или повреждении ее результата, т. е. за свой риск, а по трудовому договору работнику вознаграждение должно быть выплачено, даже если выполненная им работа не привела ни к какому положительному результату, ибо оплате, хотя бы и в минимальном размере, подлежит сам процесс выполнения работы. Наконец, все созданные работником по трудовому договору вещи принадлежат его работодателю. Вещи же, созданные по договору подряда, до момента их передачи заказчику принадлежат на праве собственности подрядчику.
Таким образом, конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором подряда, таковы:
1. Подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований заказчика.
2. Подрядчик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи либо восстановление, улучшение, изменение уже существующей вещи.
3. Вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком.
4. Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата.
5. Подрядчик обязуется выполнять работу за свой риск, т. е. он выполняет работу своим иждивением и может получить вознаграждение только в том случае, если в ходе выполнения работы он достигает оговоренного договором результата.
6. Подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.
Последний признак предопределен характером регулируемых гражданским правом имущественных отношений как товарно-денежных. Если работа выполняется безвозмездно, то правовое регулирование взаимоотношений сторон ограничивается лишь определением юридической судьбы изготовленной вещи. Решение вопроса, кому принадлежит результат безвозмездной работы, зависит от того, из чьего материала данная вещь изготовлена. Обязательственно-правовых отношений подряда между изготовителем
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 361
вещи и владельцем материала в рассматриваемой ситуации не возникает. В то же время поскольку в данном случае имеет место освобождение от имущественной обязанности (от обязанности уплатить вознаграждение за выполненную работу), указанные отношения подпадают под действие норм о дарении (см., например, ст. 572 и 580 ГК).
Отмеченные признаки предопределяют характеристику договора подряда как консенсуального, возмездного и взаимного.
В отличие от иных консенсуальных договоров, подряд не может быть исполнен непосредственно в момент заключения договора, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы. Выполнять же работы впрок, "накапливать их", а потом реализовывать по договору подряда невозможно, поскольку в этом случае реализуется уже имеющийся в наличии индивидуально-определенный результат, а не работа подрядчика. Консенсуальный характер договора сохраняется и в случае, если подрядчик приступает к исполнению работы немедленно после заключения договора либо выполняет работу в присутствии заказчика. Выполнению работы, исполнению обязанности подрядчика всегда предшествует заключение договора, которым и определяется, что именно нужно сделать.
Дифференциация подрядных отношений на отдельные виды и подвиды зависит от характера выполняемой подрядчиком работы и ее результата. Так, в зависимости от результата работы подрядчика можно дифференцировать подрядные отношения на обязательства, направленные на изготовление новых вещей, и обязательства, направленные на восстановление, изменение либо улучшение потребительских свойств уже имеющихся в наличии вещей (ст. 703 ГК). В связи с этим целесообразно договоры, направленные на создание вещей, именовать собственно договорами подряда, а договоры, направленные на изменение потребительских свойств вещей,- договорами на выполнение работ.
Наиболее существенными для правового регулирования являются такие разновидности договора подряда, которые получили в законодательстве относительно самостоятельное выражение. В п. 2 ст. 702 ГК названы такие отдельные виды договора подряда, как бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд. Выделение указанных разновидностей договора подряда связано с особенностями применения к ним общих положений о подряде. Они применяются лишь в случае, если правилами ГК об отдельных разновидностях договора подряда не предусмотрены иные правила, чем те, которые содержатся в общих положениях о подряде. Кроме того, специальному правовому режиму подчиняются договоры, заключенные гражданами для це-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 362
лей потребления, и договоры подряда на выполнение работ для государственных нужд. К указанным разновидностям подряда, кроме общих норм о договорах подряда, предусмотренных ГК, применяется соответственно законодательство о защите прав потребителей и о поставках товаров и выполнении работ для государственных нужд.
Элементы договора подряда. Стороны в договоре подряда - заказчик и Подрядчик. Заказчиком является сторона, которая поручает другой стороне выполнение определенной работы, а подрядчиком - сторона, которая обязуется выполнить работу. И заказчиком, и подрядчиком могут выступать как граждане, так и юридические лица.
Выступая заказчиками по договору подряда, и граждане, и юридические лица, как правило, заказывают выполнение лишь таких работ, которые необходимы для удовлетворения их собственных запросов и потребностей. Однако сложившаяся хозяйственная практика показывает, что в ряде случаев выполнение функций заказчика довольно обременительно. Целесообразна поэтому деятельность так называемых профессиональных заказчиков, которые по договору с гражданами и организациями принимают на себя выполнение функций заказчика по возведению зданий, сооружений либо выполнению иных работ для третьих лиц. Осуществление функций заказчика для третьего лица является разновидностью предпринимательской деятельности, которая должна осуществляться в соответствии с установленными законодательством требованиями, в частности получением необходимых разрешений (лицензий).
Граждане вправе принимать на себя выполнение работ, лишь будучи полностью дееспособными, в том числе и в результате эмансипации (ст. 27 ГК). В отличие от трудовых отношений, гражданское законодательство не предусматривает возможность осуществления подрядных работ лицом, обладающим частичной дееспособностью. Кроме того, если деятельность гражданина носит не разовый, а постоянный характер, он должен иметь патент (лицензию) на право осуществления индивидуальной трудовой деятельности.
Осуществление функций подрядчика юридическим лицом зависит от того, какой правоспособностью данное юридическое лицо наделяется - общей или специальной. Если юридическое лицо наделено общей правоспособностью, то в принципе оно может заниматься любой хозяйственной деятельностью, а тем самым и выступать в качестве подрядчика. При этом, однако, следует помнить, что для занятия многими видами указанной деятельности (например, в области проектных и изыскательских работ) необходимо получение лицензии. Если же юридическое лицо наделено
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 363
лишь специальной правоспособностью, то оно может выполнять функции подрядчика в соответствии с теми видами деятельности, которые предусмотрены в его уставе или относящемся к нему положении, что особенно важно учитывать, когда мы имеем дело с некоммерческими организациями.
Подрядчик при выполнении работ вправе привлекать других лиц, перепоручая им выполнение части работ. Юридические лица широко привлекают к выполнению работ специализированные подрядные организации, особенно в таких сферах деятельности, которые требуют специального лицензирования, например выполнение проектных работ, прокладка средств связи, инженерных сооружений и т.п. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо - субподрядчиком (ст. 706 ГК). При построении договорных связей по принципу генерального подряда право подрядчика привлекать к выполнению работ субподрядчиков не требует специального закрепления в законе или договоре. Для привлечения генеральным подрядчиком субподрядчиков не требуется и согласие заказчика, поскольку риск выполнения всех работ несет генеральный подрядчик. Участие субподрядчика не допускается только в случае, когда из закона или договора вытекает обязанность подрядчика лично исполнить предусмотренную договором работу. В подобных случаях привлечение третьих лиц к выполнению работы недопустимо. Если в нарушение этого правила подрядчик, обязанный лично выполнить работу, привлечет к ее выполнению третье лицо, он будет нести перед заказчиком ответственность за убытки, вызванные участием субподрядчика в исполнении договора (п. 2 ст. 706 ГК).
При генеральном подряде ответственность перед заказчиком за выполнение всей работы, в том числе и выполняемой субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Прямых правовых связей между заказчиком и субподрядчиком не устанавливается, поскольку во взаимоотношениях с субподрядчиками функции заказчика осуществляет генеральный подрядчик. Однако в договорах, заключенных генеральным подрядчиком как с заказчиком, так и с субподрядчиками, может быть предусмотрена возможность предъявления заказчиком каких-либо требований непосредственно к субподрядчику и субподрядчиком к заказчику (п. 3 ст. 706 ГК). Необходимость подобного рода прямых связей может возникать при выполнении сложных работ, строительстве крупных объектов, в возведении которых принимает участие несколько различных строительных и монтажных организаций. Например, субподрядчику может понадобиться нормативно-техническая или проектная документация по строящемуся объекту, которой не обладает генеральный подрядчик. В этом случае субподрядчик может вступить в прямые контакты с заказчиком.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 364
Иное положение возникает в случае, если заказчик желает заключить прямой договор еще с одним подрядчиком. Например, заключен договор подряда на строительство и отделку жилого дома, однако выполнение работ по подключению и установке инженерных сооружений (газо- и водопровода, электрических сетей) заказчик желает поручить специализированной организации, заключив с ней прямой договор. Заказчик вправе заключить такой договор только с согласия генерального подрядчика. В этом случае подрядчик, заключивший прямой договор с заказчиком, несет ответственность непосредственно перед заказчиком, с генерального же подрядчика снимается ответственность и риск в той части работ, которую заказчик поручил выполнять другому подрядчику (п. 4 ст. 706 ГК).
Наряду с построением отношений между заказчиком и подрядчиком по принципу генерального подряда возможно участие в исполнении работ нескольких лиц, т. е. множественность лиц на стороне подрядчика (ст 707 ГК)
Поскольку правило о множественности лиц на стороне подрядчика предполагает иное распределение обязанностей и ответственности, чем при генеральном подряде, то одновременное применение этих правил либо их сочетание невозможно. Во избежание конкуренции норм следует исходить из того, что общим правилом является принцип генерального подряда. Так, если заказчиком заключен договор с подрядчиком на выполнение всей работы, то привлечение иных подрядчиков заказчик может осуществить только с соблюдением прав генерального подрядчика (п. 4 ст. 706 ГК). Следовательно, множественность лиц на стороне подрядчика может возникнуть либо при одновременном заключении договора с отдельными подрядчиками на выполнение самостоятельных работ, объединенных неделимостью результата (например, один подрядчик выполняет проект механической части, а другой - электронной части одного изделия), либо в самом договоре подряда уже заложена множественность на стороне подрядчика, т. е. в договоре подряда предусмотрено, что договор заключен с несколькими подрядчиками.
Предметом договора подряда является результат выполненной работы. В зависимости от задания заказчика и вида работ результат может выражаться в создании новой вещи либо в восстановлении, улучшении или ином изменении уже существующих вещей (ст. 703 ГК). Например, натирка паркета, стирка белья, ремонт магнитофона направлены на восстановление и поддержание потребительских свойств уже существующих вещей. Наряду с рассмотренными формами выражения результата работы подрядчика существуют такие виды работ, в которых деятельность подрядчика
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 365
направлена непосредственно на человека, например услуги парикмахера, массажиста. Отношениям подряда соответствует такой результат работы, который, во-первых, может существовать отдельно от исполнителя работы, а во-вторых, может быть гарантирован исполнителем: сделанная прическа, маникюр и т. п. При отсутствии какого-либо из названных признаков правовая форма договора подряда для регулирования указанных отношений неприемлема.
Форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок (ст. 158-161 ГК). Наиболее распространена простая письменная форма, что объясняется в числе прочего также и необходимостью придать подрядным отношениям большую стабильность, учитывая их, как правило, длящийся характер.
Важность определения срока в договоре подряда не вызывает сомнений, поскольку заказчик заинтересован в выполнении своего заказа не вообще, а к определенному сроку. В договоре подряда принято различать момент начала и окончания выполнения работы, а также промежуточные сроки, например срок примерки в договоре подряда на индивидуальный пошив верхней одежды В соответствии с ч. 1 ст. 708 ГК в договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы.
Продолжительность срока определяется соглашением между заказчиком и подрядчиком. Каких-либо специальных требований закона о максимальном или минимальном сроке выполнения работ не существует. Встречающиеся иногда в подзаконных нормативных актах предельные сроки выполнения заказов, например при бытовом обслуживании, не влекут юридических последствий ни для заказчика, ни для подрядчика, если они не воспроизведены в договоре с конкретным заказчиком. Как правило, на определение срока окончания работы существенное влияние оказывает позиция подрядчика, поскольку ему необходимо спланировать работу таким образом, чтобы качественно выполнить работу в соответствии с заданием заказчика. Кроме того, существуют и вполне объективные обстоятельства, например требования технологии выполнения работы, влияющие на определение срока окончания работы. В то же время при определении в договоре сроков выполнения работ стороны не связаны какими-либо нормативными предписаниями и вправе устанавливать сроки, основываясь лишь на учете своих взаимных интересов.
С момента заключения договора зафиксированные в нем сроки становятся обязательными для обеих сторон, их изменение может быть произведено только в случаях и в порядке, предусмотренных договором (п. 2 ст. 708 ГК). Если стороны не установили в договоре срок принятия работы, то заказчик обязан принять работу немедленно после сообщения подрядчика о ее готовности.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 366
В подрядных обязательствах применяются общие правила о досрочном исполнении обязательств (ст. 315 ГК).
Невыполнение работы к обусловленному договором сроку, равно как и непринятие заказчиком выполненной работы в срок является нарушением обязательства, именуемым просрочкой. Наряду с общими правилами, предусмотренными ст. 406 ГК, на случай просрочки заказчика в законе установлены специальные правила. Так, при просрочке заказчиком принятия выполненной работы подрядчик сохраняет право на получение вознаграждения даже в случае гибели результата выполненной работы - риск подрядчика переходит на заказчика (п. 7 ст. 720 ГК). Специальное правило установлено на случай неявки заказчика за получением вещи, т. е. уклонения заказчика от принятия выполненной работы. Подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму внести на имя заказчика в депозит, удержав при этом все причитающиеся подрядчику платежи (п. 6 ст. 720 ГК).
В большинстве случаев основное значение для заказчика имеет срок окончания работы. Так, при нарушении конечного срока выполнения работы наступают общие последствия просрочки исполнения, предусмотренные п. 2 ст. 405 ГК. Существенное значение для заказчика могут иметь не только конечный срок, но и сроки начала выполнения работы, а также промежуточные сроки, особенно если работа выполняется по месту жительства заказчика или нахождения его имущества. Несоблюдение подрядчиком конечного срока выполнения работ, а также иных установленных договором подряда сроков (начального, промежуточного) квалифицируется как просрочка, которая предоставляет заказчику право отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если окончание работы к обусловленному сроку становится явно невозможным (п. 2 ст. 715 ГК).
Ценой в договоре подряда является денежная сумма, которую заказчик обязуется уплатить подрядчику за выполнение работы. Цена определяется соглашением сторон путем указания в договоре конкретной суммы либо способа ее определения. Если ни то ни другое договором подряда не предусмотрено, цена определяется в соответствии с правилом п. 3 ст. 424 ГК. В качестве цены в договоре подряда может выступать не только денежная сумма, но и иное встречное предоставление в натуральной либо иной форме (п. 1 ст. 423 ГК).
В тех случаях, когда подрядчиком выступает государственная или иная организация, для которой прейскурантами или тарифами
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 367
установлены определенные расценки на выполняемые ею работы, то при заключении договора подрядчик обязан руководствоваться этими расценками. Заказчик может либо согласиться с расценками, действующими у подрядчика, либо отказаться от заключения договора с данным подрядчиком. Подобная ситуация имеет место и тогда, когда соответствующим органом кооперативной или общественной организации утверждены прейскуранты или тарифы либо принято решение руководствоваться расценками, установленными компетентными органами для государственных организаций.
Цена в договоре подряда складывается из вознаграждения, уплачиваемого подрядчику за выполненную работу, и компенсации издержек подрядчика. К издержкам подрядчика относятся стоимость материала и оборудования, а также стоимость услуг, предоставляемых подрядчику третьими лицами. Цена в договоре подряда и цена вещи, изготовленной по договору подряда, не всегда совпадают, поскольку в цену вещи, помимо издержек подрядчика и его вознаграждения (цены договора подряда), включаются издержки заказчика: стоимость материалов, работ и услуг, выполненных другими лицами.
Если для достижения результата подрядчик обязан выполнить комплекс работ, значительных по объему и сложности, цена определяется путем составления сметы. Поскольку цена является результатом соглашения сторон, то не будет иметь значения смета, составленная только одной стороной. Пункт 3 ст. 709 ГК специально подчеркивает, что смета, составленная подрядчиком, будет иметь юридическую силу и станет частью договора лишь с момента подтверждения ее заказчиком.
На выполнение работ может быть составлена твердая или приблизительная смета. Если имеются все исходные данные, определены все необходимые виды работ, то составляется твердая смета, отступления от которой ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения не допускаются. По общему правилу, смета, предусмотренная договором подряда, является твердой. Смета считается приблизительной только при наличии специального указания об этом в договоре (п. 4 ст. 709 ГК).
Приблизительная смета составляется в тех случаях, когда заранее невозможно определить перечень всех требуемых работ. По мере выполнения работы приблизительная смета уточняется и расчеты производятся по фактически произведенным подрядчиком затратам, но только если нет значительного превышения приблизительной сметы. Возможность увеличения цены допускается лишь в случае, если возникла необходимость в проведении дополнительных работ, не предусмотренных приблизительной сметой. Увеличение цены по другим основаниям не допускается. Так, возрастание издержек подрядчика вследствие изменения цен на мате-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 368
риалы, изменения конъюнктуры рынка, правил налогообложения не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, вызывающих необходимость превышения цены, определенной приблизительно.
Законом не установлен какой-либо количественный показатель, свидетельствующий о значительном превышении приблизительной сметы. В каждом конкретном случае это определяется на основе ряда факторов, включающих стоимость работ, размер расходов и т.п. Юридическое значение превышения приблизительной сметы состоит в том, что при значительном превышении заказчик вправе отказаться от договора, выплатив при этом подрядчику цену за выполненную часть работы. Осуществлению этого права заказчика предшествует обязанность подрядчика своевременно предупредить заказчика о необходимости значительно превысить приблизительную смету. Невыполнение указанной обязанности лишает подрядчика права на возмещение сверхсметных расходов (п. 5 ст. 709 ГК).
Изложенные правила применяются в случаях превышения приблизительной сметы вследствие обстоятельств, не зависящих от сторон. Если же превышение вызвано виновными действиями заказчика или подрядчика, то удорожание работ относится на счет виновной стороны.
Твердая смета, по общему правилу, не подлежит изменению даже тогда, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Подрядчик обязан выполнить работу, не требуя увеличения цены, твердо определенной договором. Однако при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые при заключении договора невозможно было предусмотреть, жесткость правила о твердой цене подрывала бы принцип свободы договора: подрядчик не вступил бы в договорные отношения, если бы мог предполагать подобные изменения стоимости материалов, работ, услуг. Пункт 6 ст. 709 ГК предоставляет подрядчику право в описанной выше ситуации потребовать увеличения установленной цены. Если заказчик откажется от увеличения цены, то в соответствии с принципом свободы договора подрядчик вправе требовать расторжения договора (ст. 451 ГК).
Проявляя должную заботу и осмотрительность, мастерство и профессионализм при проведении работ, подрядчик может добиться снижения издержек по сравнению с тем, как они определены в смете. Поскольку снижение издержек не влияет на качество выполненных работ и достигнуто вследствие умения и профессионализма подрядчика, то справедливо, что подрядчик сохранит за собой сэкономленные средства. Экономия подрядчика представляет
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 369
собой снижение фактических расходов подрядчика по сравнению со сметой. Обязанность заказчика оплатить выполненную работу при этом не подлежит пересмотру. Следовательно, подрядчик вправе требовать уплаты цены в объеме, предусмотренном сметой. Вместе с тем закон допускает возможность пересмотра цены в сторону ее уменьшения, если договором предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами (п. 2 ст. 710 ГК).

[1] Обзор литературы по римскому праву см.: Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 10.
[2] См.: Курс трудового права / Под ред. А. С. Пашкова, С. П. Маврина. Е. Б. Хохлова. СПб., 1996. Т. 1. С. 107.

Содержание договора подряда. Права и обязанности сторон в договоре подряда носят взаимный характер, т. е. правам одной стороны соответствуют обязанности другой. Поэтому рассмотрение прав и обязанностей сторон может быть сведено к анализу обязанностей каждой из них.
Подрядчик обязан за свой риск выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или своих материалов. В легальном определении договора подряда содержится ряд требований, конкретизирующих основную обязанность подрядчика по выполнению работы.
Работа должна быть выполнена по заданию заказчика, т. е. в соответствии с теми требованиями, которые заказчик определил в договоре, техническом задании, прилагаемом к договору, или квитанции в договоре бытового подряда.
Подрядчик обязан выполнить работу доброкачественно, т. е. без недостатков, делающих использование изготовленной вещи по назначению непригодным, а также в точном соответствии с заданием заказчика. Так, отступление подрядчиком от обусловленного договором фасона платья или пальто, внешнего вида, оформления или размера мебели или дома, хотя и не препятствует использованию результата работы по назначению, является нарушением задания заказчика, а следовательно, и договора. Однако задание заказчика в вопросах, касающихся годности и прочности работы, не следует абсолютизировать. Презюмируется, что подрядчик, в отличие от заказчика, является специалистом в порученном ему деле. Поэтому на подрядчика возлагается особая обязанность своевременно предупредить заказчика о том, что соблюдение указаний последнего грозит годности или прочности выполняемой работы (п. 1 ст. 716 ГК). Если заказчик не изменит указаний о способе выполнения работы в соразмерный срок, подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, причиненных прекращением договора (п. 3 ст. 716 ГК).
Наряду с требованиями, содержащимися в договоре, работа, выполняемая подрядчиком, должна соответствовать требованиям ГОСТа, ТУ или иной нормативно-технической документации, а при отсутствии таковой - обычно предъявляемым требованиям (ст. 721 ГК).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 370
Работа должна выполняться из материала подрядчика и его средствами, если иное не установлено законом или договором (п. 1 ст. 704 ГК). Учитывая диспозитивность данной нормы, закон предусматривает различные правила в зависимости от того, из чьего материала работа выполняется.
При выполнении подрядчиком работы из своего материала он несет ответственность за доброкачественность используемого материала точно так же, как и продавец при продаже товаров ненадлежащего качества (п. 5 ст. 723 ГК). Если же работа выполняется из материала заказчика, то на подрядчика возлагается обязанность экономного, бережного его расходования, он несет ответственность за неправильное использование материала, а по выполнении всей работы обязан представить отчет в израсходовании материала и возвратить заказчику остаток материала (п. 1 ст. 713 ГК). Как специалист, подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика о непригодности или недоброкачественности предоставленного им материала (п. 1 ст. 716 ГК). Законом установлено, что подрядчик обязан проверить доброкачественность предоставляемого заказчиком материала при его приемке. Если подрядчик не заявил при надлежащей приемке о недоброкачественности материала, то право на получение вознаграждения в случае непригодности результата работ к использованию вследствие недостатков материала он не утратит, лишь доказав, что недостатки материала не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке материала (пп. 2, 3 ст. 713 ГК).
Данное правило по своему значению и последствиям совпадает с уже рассмотренным требованием закона об оценке подрядчиком указаний заказчика с точки зрения годности и прочности выполняемой работы. Кроме названных обстоятельств, закон обязывает подрядчика информировать заказчика о любых иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности или прочности выполняемой им работы (п. 1 ст. 716 ГК). Все эти правила направлены на защиту интересов заказчика в получении доброкачественного результата работы. В литературе они получили название "информационная обязанность подрядчика".
Подрядчик обязан принять все меры к обеспечению сохранности вверенного ему заказчиком имущества и несет ответственность за всякое упущение, повлекшее за собой его утрату или повреждение (ст. 714 ГК). Подрядчик несет ответственность за сохранность не только переданного ему заказчиком материала, но и другого имущества заказчика, предоставленного для его ремонта, улучшения либо выполнения иной работы. Подрядчик не несет ответственности за случайную гибель имущества заказчика, поскольку отвечает только за свои упущения. Нельзя также считать, что подрядчик обязан принимать какие-либо особые меры пре-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 371
досторожности для охраны имущества заказчика. По общему правилу, он обязан заботиться об имуществе заказчика, как и о своем собственном, соблюдая обычные меры предосторожности. Однако договором может быть предусмотрена и специальная обязанность подрядчика соблюдать какие-либо дополнительные требования заказчика, касающиеся охраны его имущества, например при работе с драгоценными металлами или с приборами, являющимися объектами повышенной опасности для окружающих.
Принимая от заказчика материал, подрядчик обязан выполнить определенные требования. Они различаются в зависимости от того, кто является заказчиком: гражданин или организация. Так, при выполнении работы по договору бытового подряда из материала заказчика подрядчик обязан указать в квитанции, выдаваемой заказчику, точное наименование, описание материала и его оценку по соглашению сторон (ст. 734 ГК). В том же порядке осуществляется оценка сдаваемых заказчиком изделий для выполнения ремонтных и других работ.
Риск случайной гибели или порчи материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для выполнения договора имущества несет предоставившая их сторона (п. 1 ст. 705 ГК). При гибели или порче материала вследствие случая или непреодолимой силы либо иных обстоятельств, за которые ни заказчик, ни подрядчик не отвечают, возникшие в результате гибели или порчи материала убытки относятся на счет собственника материала или иного используемого имущества.
Основные обязанности заказчика состоят в уплате вознаграждения подрядчику и принятии выполненной работы. Обе обязанности тесно связаны, поскольку, по общему правилу, заказчик обязан оплатить выполненную работу по сдаче всей работы подрядчиком. Законом или договором может быть предусмотрен и иной порядок выплаты вознаграждения. Интересам заказчика наиболее соответствует оплата работы по ее выполнении в целом. Однако это правило, предусмотренное п. 1 ст. 711 ГК, является диапозитивным. Заказчик может оплатить работу полностью при заключении договора либо выплатить аванс, произведя окончательный расчет по сдаче всей работы в целом. Подрядчик же вправе требовать выплаты вознаграждения при заключении договора или аванса только в случаях и размере, предусмотренных законом или договором подряда (п. 2 ст. 711 ГК).
Интересы подрядчика в получении предусмотренной договором цены защищаются путем предоставления ему права на удержание как результата работы, так и имущества, принадлежащего заказчику и переданного подрядчику для выполнения работ, вплоть до уплаты заказчиком соответствующих сумм (ст. 712 ГК).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 372
При принятии выполненной работы заказчик обязан осмотреть ее и при обнаружении явных отступлений от условий договора, ухудшивших работу, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. О недостатках, которые не могли быть обнаружены при обычном способе принятия работы, заказчик обязан заявить подрядчику немедленно по их обнаружении. При невыполнении этого правила заказчик теряет право в дальнейшем ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (пп. 2, 3 ст. 720 ГК). Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть обнаружены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), обязан известить подрядчика об этом в разумный срок по их обнаружении (п. 4 ст. 720 ГК).
Действующим законодательством на подрядчика возлагается дополнительная обязанность по передаче заказчику информации, касающейся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда (ст. 726 ГК). Еще одна норма о передаче информации направлена на охрану коммерческой тайны, ставшей известной сторонам при выполнении договора подряда (ст. 727 ГК). Сторонам договора подряда не требуется теперь специально предусматривать в договоре условия о защите коммерческой тайны, поскольку это является императивным требованием закона. Стороны должны лишь предусмотреть порядок и условия пользования полученной информацией, если сочтут это необходимым.
В легальном определении договора подряда указано на то, что подрядчик выполняет работу за свой риск. Это означает, что при случайной гибели предмета подряда либо невозможности окончания работы, возникшей не по вине сторон, подрядчик не вправе требовать вознаграждения за выполненную им работу. Риск подрядчика распространяется именно на получение вознаграждения, поскольку риск случайной гибели или порчи материала несет сторона, предоставившая материал. Подрядчик, однако, вправе требовать выплаты вознаграждения, если гибель предмета подряда или невозможность окончания работы произошли по обстоятельствам, зависящим от заказчика: вследствие предоставления недоброкачественного материала, выполнения указаний заказчика о способе выполнения работы (при условии исполнения подрядчиком "информационной обязанности") либо произошли после наступления просрочки в принятии выполненной работы заказчиком. Заказчик обязан принять работу в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором, при этом санкцией за неисполнение этой обязанности является переход риска случайной гибели ре-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 373
зультата работы на заказчика с момента, когда передача результата работы должна была состояться (ст. 720 ГК).
При выполнении работы заказчик вправе, не вмешиваясь в хозяйственную самостоятельность подрядчика, контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания (ст. 715 ГК). Это право предоставлено заказчику с целью своевременного выявления отступлений подрядчика от условий договора, сроков выполнения работы и устранения этих нарушений. Так, если в ходе выполнения работы заказчику станет очевидно, что работа не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе вмешаться, установив подрядчику разумный срок для устранения недостатков, если же подрядчик не исправит недостатки к установленному сроку, заказчик вправе отказаться от договора либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а сверх того потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК). Право контроля, предоставленное законом заказчику, свидетельствует о его активной роли при выполнении работы. Кроме того, закон возлагает на заказчика обязанность оказывать содействие подрядчику в выполнении работы на условиях, предусмотренных договором (ст. 718 ГК), а подрядчик вправе приостановить исполнение договора при невыполнении заказчиком своих обязанностей (ст. 719 ГК). Названные обязанности заказчика свидетельствуют о повышении его роли и ответственности в договоре подряда, что характерно для развитых рыночных отношений.
Ответственность за нарушение договора подряда. Нарушение договора подряда, с учетом его взаимного характера, может произойти по вине как заказчика, так и подрядчика. Невыполнение заказчиком возложенных на него по договору обязанностей влечет, как правило, лишь обязанность выплатить подрядчику вознаграждение в полном объеме. Нарушение договора подрядчиком может состоять либо в невыполнении порученной ему работы, либо в ненадлежащем ее выполнении.
Последствия невыполнения обязанности выполнить определенную работу предусмотрены общими нормами об ответственности за нарушение обязательств (ст. 397 ГК). В этом случае заказчик вправе выполнить работу за счет подрядчика либо потребовать возмещения понесенных убытков. Законом или договором может быть предусмотрено, что заказчик вправе требовать лишь возмещения убытков, но не выполнения работы за счет подрядчика. Заказчик вправе выполнить работу за счет подрядчика не только своими силами и средствами, но и поручить ее выполнение другому подрядчику, отнеся все расходы на неисправного подрядчика.
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 374
Если подрядчик ненадлежащим образом выполнил работу, допустив отступления от условий договора, ухудшившие работу, заказчику предоставлено право выбрать один из следующих вариантов поведения:
потребовать безвозмездного исправления недостатков в работе в разумный срок;
потребовать соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
потребовать возмещения понесенных заказчиком необходимых расходов по исправлению своими средствами недостатков работы при условии, что такое право заказчика предусмотрено договором.
Эти правила применяются в тех случаях, когда имеющиеся в работе недостатки могут быть исправлены либо носят незначительный характер. Если же отступления от условий договора и допущенные недостатки имеют существенный характер, заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 723 ГК).
Подрядчик вправе вместо устранения недостатков безвозмездно выполнить работу заново, возместив заказчику убытки за просрочку исполнения. Заказчик в этом случае обязан возвратить ранее полученный результат работы подрядчику (п. 2 ст. 723 ГК).
Условиями договора может быть предусмотрено освобождение подрядчика от ответственности за определенные недостатки. Например, если подобная работа выполняется впервые либо заказчик потребовал выполнить работу по новой технологии, подрядчик вправе предложить заказчику снять с него риск возможных недостатков результата работы. Речь идет именно о риске, поскольку такая оговорка в договоре не освободит подрядчика от ответственности, если недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика (п. 4 ст. 723 ГК).
Особой формой ответственности за нарушение договора подрядчиком является право заказчика потребовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков с подрядчика в случаях, когда последний своевременно не приступает к выполнению работы либо выполняет ее настолько медленно, что окончание ее к обусловленному сроку становится явно невозможным. Если при выполнении работы заказчик убедится, что работа не будет выполнена надлежащим образом, заказчик назначает подрядчику соразмерный срок для устранения обнаруженных недостатков. При невыполнении подрядчиком этого требования заказчик вправе расторгнуть договор и либо потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работы третьему лицу за счет подрядчика (ст. 715 ГК).
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 375
Кроме того, заказчик вправе в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от договора, выплатив подрядчику часть цены пропорционально выполненной работе и возместив ему убытки, вызванные расторжением договора, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и ценой, выплаченной за выполненную ее часть (ст. 717 ГК). Законом реализация этого правила не поставлена в зависимость от уважительности причин, вызвавших расторжение договора, как это было в ранее действовавшем законодательстве. Только условиями договора могут быть предусмотрены случаи, когда заказчик не вправе отказаться от исполнения договора подряда.
Законом установлен сокращенный срок исковой давности по искам заказчика по поводу обнаруженных недостатков либо отступлений от договора, ухудшивших работу. Если недостатки или отступления относятся к явным, то иск может быть заявлен в течение одного года со дня принятия работы, поскольку заказчик обязан немедленно заявить подрядчику о наличии явных недостатков при принятии результата работы (пп. 1-3 ст. 720 ГК); по скрытым недостаткам - в течение одного года со дня обнаружения недостатков, которые должны быть обнаружены в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 724 ГК). Так, по договору подряда был изготовлен мебельный гарнитур, его передача состоялась в мае 1995 г. и никаких явных недостатков при приемке обнаружено не было. В ноябре 1996 г. выявился скрытый недостаток - отслоение декоративного покрытия. Требование об устранении недостатка должно быть заявлено в пределах одного года со дня обнаружения недостатков. В приведенном примере годичный срок исковой давности истекает в ноябре 1997 г.
На иски по поводу недостатков в зданиях и сооружениях распространяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК).
Если законом, иными правовыми актами или договором предусмотрен гарантийный срок (ст. 722 ГК), то течение срока исковой давности по недостаткам, обнаруженным в выполненной работе в пределах гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках, а не со дня, когда недостаток был обнаружен, при условии, что заявление сделано в пределах гарантийного срока (п. 3 ст. 725 ГК).
§ 2. Бытовой подряд
Общие положения. Договор бытового подряда (бытового заказа) давно известен гражданскому законодательству. Еще в ГК 1964 г. ему были посвящены отдельные нормы в главе о подряде. Однако его понятие прежде всего опиралось на особенности пра-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 376
вового регулирования плановой экономики, в связи с чем бытовой заказ рассматривался как один из договоров по обслуживанию граждан[1]. Его главными чертами являлись особенности субъектного состава - в качестве заказчика выступал гражданин, а подрядчика - специализированная организация сферы обслуживания; планово-регулируемый характер договора; применение публичной оферты и закрепление отдельных видов договоров, бытового заказа в типовых договорах. С переходом к рыночной экономике, упразднением непосредственного государственного управления сферой обслуживания, казалось бы, должны были коренным образом измениться и нормы о бытовом подряде. Однако большая часть норм воспроизводит уже известные ранее правила правового регулирования договора бытового заказа. Это обстоятельство объясняется причинами, которые не устраняются при переходе от плановой к рыночной экономике, а лишь меняют мотивацию и формы воздействия на эти отношения: во-первых, необходимостью выравнивания правового положения гражданина, заказывающего выполнение различных работ для собственных нужд, по сравнению с подрядчиками-предпринимателями; во-вторых, объективным процессом развития в России законодательства о защите прав потребителей; в-третьих, обособлением норм о правовом регулировании отношений в сфере обслуживания, необходимостью их детальной регламентации и типизации с учетом массового характера их применения.
Развитие законодательства о бытовом подряде в период 80-90-х годов в основном осуществлялось по линии совершенствования не собственно гражданского законодательства, а законодательства о защите прав потребителей. После принятия Закона РФ "О защите прав потребителей"[2], третий раздел которого посвящен защите прав потребителей при выполнении работ и оказании услуг, Правительством РФ были утверждены Правила бытового обслуживания населения в РФ и ряд Правил выполнения отдельных видов работ (услуг): Правила предоставления коммунальных услуг и Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов; Правила предоставления услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомототранспортных средств и т. д. При этом кодифицированное гражданское законодательство в части регулирования отношений по договору бытового подря-
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 377
да не изменялось. К моменту принятия части второй ГК в законодательстве сложился достаточно регламентированный институт защиты прав потребителей при выполнении работ и оказании услуг, во многом воспроизводивший нормы и положения гражданского законодательства. После принятия части второй ГК, в которой нормы о бытовом подряде выделены в отдельный параграф главы о подряде, ранее принятые нормы законодательства о защите прав потребителей сохранили свою силу. Пункт 3 ст. 730 ГК предусматривает, что законы о защите прав потребителей применяются к отношениям, не урегулированным ГК. Таким образом, источниками правового регулирования бытового подряда являются прежде всего нормы, содержащиеся в главе 37 ГК, Закон о защите прав потребителей и принятые в соответствии с ним Правила о выполнении отдельных видов работ, утвержденные Правительством РФ. Правила бытового обслуживания населения в РФ, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 августа 1997 г. № 1025[3], устанавливают общие требования к организациям сферы обслуживания, порядку предоставления информации об оказываемых работах и услугах, требования к содержанию и форме договора, порядку выполнения работ, условиям оплаты и ответственности подрядчика. Кроме того, в Правилах бытового обслуживания населения регламентировано выполнение таких видов работ" как пошив обуви, ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов, трикотажных изделий, химическая чистка, ремонт бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и приборов, ремонт и изготовление мебели, ювелирных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, оказание парикмахерских услуг. Выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту автомото-транспортных средств урегулировано Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. № 290[4]. Кроме того, приняты Правила по оказанию услуг общественного питания[5], предоставлению услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов[6], коммунальных услуг[7]. Принятые после введения
Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 378
в действие части второй ГК и новой редакции Закона о защите прав потребителей Правила учитывают как требования ГК, так и Закона о защите прав потребителей.

<<

стр. 2
(всего 5)

СОДЕРЖАНИЕ

>>