<<

стр. 2
(всего 3)

СОДЕРЖАНИЕ

>>







При использовании сложных процентов и ренты пренумерандо (т.е., выплаты по кредиту и начисление процентов будут производиться в начале периодов), в общем виде, для определения срочной уплаты можно использовать формулу:

Размер одной выплаты (R) можно определить по формуле:

где: p - число платежей в течение года.
Общая сумма погашения кредита определяется по формуле:

Современная величина этого потока платежей за кредит (А)
определится по формуле:

где: - ставка дисконтирования (приведения), % из расчета годовых.
Ставка дисконтирования должна быть равна действительной стоимости денег, т.е., ставке денежного рынка. При задании ставки дисконтирования следует учитывать долговременную динамику % ставки по кредитам.
Рассмотрим пример №1, иллюстрирующий приведенные формулы.
Заемщику предоставляется ссуда в размере $20000 на 10 лет под 10% годовых. Выплата платежей по ссуде происходит 12 раз в год в конце каждого месяца. Проценты начисляются также 12 раз в год на остаток долга. Составить план погашения кредита равными срочными уплатами.
Сумму месячного платежа по ренте постнумерандо можно найти по формуле:



Сумма начисленных за весь срок процентов вычисляется по следующей формуле:

Сумма процентов за период (It) определяется по формуле:



Остаток долга на начало следующего периода определится по формуле:


Ежемесячная сумма в счет погашения основного долга (dt) определится по формуле:

Остаток долга на начало любого периода определится по формуле:



где - долг на начало первого месяца;
- сумма в счет погашения основного долга, выплаченная в первом месяце;
- коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо. Определяется по формуле:



План погашения кредита представим в табл. 2.1.
Таблица 2.1.
План погашения кредита равными срочными уплатами в конце
расчетного периода (месячными платежами), $
Период
Остаток долга на начало периода
Выплата долга
Проценты за период
Месячный платеж
1
20000,00
97,63
166,67
264,30
2
19902,37
98,45
165,85
264,30
3
19803,92
99,27
165,03
264,30
4
19704,65
100,10
164,21
264,30
5
19604,55
100,93
163,37
264,30
.....
.....
.....
.....
.....
116
1289,10
253,56
10,74
264,30
117
1035,54
255,67
8,63
264,30
118
779,87
257,80
6,50
264,30
119
522,07
259,95
4,35
264,30
120
262,12
262,12
2,18
264,30
Итого
0,00
20000,00
11716,18
31716,18

* Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока. Условия погашения ипотечного кредита позволяют уменьшить размеры периодических взносов. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, чтобы они не покрывали всей задолженности; остаток долга (обозначим его как B) выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующие условие ипотеки, выглядит следующим образом:


где R - размер одной выплаты за период меньший года (месяц, квартал, полугодие);
N=n*p - общее число выплат за весь срок кредита;
j - ставка % за период (за месяц, квартал);
- коэффициент дисконтирования


Баланс достигается одним из следующих способов:
1) задается размер срочных уплат, расчетным путем определяется величина остатка долга - B;
2) задается B, расчетным путем определяется размер срочных уплат.
Остаток долга по первому способу определяется по формуле, полученной из балансировочного уравнения путем несложных преобразований:
B = (D - R*aN;j) * (1+j)N
Порядок расчетов по данному методу рассмотрим на примере № 2. Согласно расчетам месячная выплата по ипотеке предыдущего примера № 1, позволяющая полностью погасить долг составляет $264,3. Ориентируясь на эти данные, задаем месячный платеж в размере R = $230. Определим остаток долга на конец срока ссуды.
B = (20000-230*75,67 )* (1+0,00833)120 = $7026,48



График погашения кредита представим в табл. 2.2.
Таблица 2.2.
Неполное погашение задолженности с выплатой остатка
долга в конце срока, $
Период
Остаток долга на начало периода
Выплата долга
Проценты за период
Месячный платеж
1
20000,00
63,33
166,67
230,00
2
19936,67
63,86
166,14
230,00
3
19872,81
64,39
165,61
230,00
.....
........
........
........
........
118
7532,37
167,23
62,77
230,00
119
7365,14
168,62
61,38
230,00
120
7196,51
7196,51
59,97
7256,48
Итого
0,00
20000,00
14626,48
34626,48

Пример № 3. Исходя из второго способа зададим остаток долга на конец срока ипотеки B = $5000. Определим величину месячного платежа для этого случая по формуле, выведенной из балансирующего уравнения ипотеки путем несложных преобразований:

R = $239,89. На основании этих цифр составим план погашения кредита (см. табл. 2.3.)
Таблица 2.3.
Погашение кредита на основе заданной величины
остатка долга, $
Период
Остаток долга на начало периода
Выплата долга
Проценты за период
Месячный платеж
1
20000,00
73,23
166,67
239,89
2
19926,77
73,84
166,06
239,89
3
19852,94
74,45
165,44
239,89
4
19778,49
75,07
164,82
239,89
5
19703,41
75,70
164,20
239,89
.......
.......
.......
.......
.......

Продолжение табл 2.3.
116
5966,83
190,17
49,72
239,89
117
5776,66
191,75
48,14
239,89
118
5584,90
193,35
46,54
239,89
119
5391,55
194,96
44,93
239,89
120
5196,59
5196,59
43,30
5239,89
Итого
0,00
20000,00
13787,13
33787,13

* Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода. Месячная выплата по данному методу вначале минимальна. Затем, на некотором заданном интервале времени, она начинает увеличиваться с заданным темпом роста. После этого повышения до конца срока погашения кредита остается неизменной.
Первый месячный платеж находится по следующей формуле:

где k - число месяцев, на протяжении которых предусматривается рост платежей;
К - число месяцев, на протяжении которых ежемесячные платежи будут постоянными;
g - ежемесячный темп роста платежей в течение периода k, %.
В течение заданных k -месяцев платежи будут расти и их размер (сумму) находим по следующей формуле:
,
где t - номер месяца периода роста платежей.
Во втором периоде расходы заемщика будут постоянной величиной, которую можно определить по формуле:

Пример № 4. Добавим в условия примера №1 следующие данные: предусматривается рост платежей в течение первых 30 месяцев, ежегодный прирост платежей должен составить 5%.
Выполняем промежуточные расчеты и определяем следующие показатели.
Ежемесячный темп роста платежей в периоде их роста составит: . Коэффициент дисконтирования

Первоначальный месячный платеж R1 составит $239,85.
R2 =239,85 * 1,004074 =240,83,
а, например, R3 =239,85* 1,00407430-1 = 269,87
R31 =R30
План погашения кредита представим в табл. 2.4.
Таблица 2.4.
План погашения кредита на основе роста ежемесячных платежей на протяжении первых 30 месяцев
Период
Остаток долга на начало периода
Выплата долга
Проценты за период
Месячный платеж
1
20000,00
73,19
166,67
239,85
2
19926,81
74,78
166,06
240,83198
3
19852,04
76,38
165,43
241,81316
4
19775,66
78,00
164,80
242,79834
5
19697,66
79,64
164,15
243,78753
.......
.......
.......
.......
.......
29
17291,03
124,68
144,09
268,77575
30
17166,35
126,82
143,05
269,87077
31
17039,53
127,87
142,00
269,87077
32
16911,65
128,94
140,93
269,87077
......
......
......
......
......
118
796,30
263,23
6,64
269,87077
119
533,07
265,43
4,44
269,87077
120
267,64
267,64
2,23
269,87077
Итого
0,00
20000,00
11925,71
31925,71
* Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов. При данном методе задается последовательность взносов, которые увеличиваются через равные интервалы времени. Для того, чтобы сбалансировать данную схему размер последнего взноса не задается, он определяется по сумме остатка задолженности.
Обозначим величины срочных выплат как R1,...., Rt. Пусть увеличение взносов происходит через равные интервалы m - месяцев (ниже в примере - через 12 месяцев).. Для определения размер последнего взноса найдем сумму современной стоимости уплаченных взносов от первого до t-1 года на начало операции (Аt-1).

t - номер периода, соответствующий одинаковой последовательности срочных выплат (например, для R = $210 t = 2)
Современная стоимость непокрытой взносами задолженности будет равна:

Размер месячной выплаты в периоде, когда она будет постоянной, определим по следующей формуле:


Пример № 5. Внесем в данные примера № 1 дополнительные условия: месячная выплата на протяжении первого года составит $180, в дальнейшем должно происходить ее ежегодное увеличение с темпом роста равным 10% в год. Размер месячных выплат каждого года после увеличения составит соответственно в $:
R1 = 180; R2 = 198; R3 = 217,8; R4 = 239,58; R5 = 263,54; R6 = 289,89; R7 = 318,88; R8 = 350,77; R9 = 385,85.

Коэффициенты дисконтирования для каждого года определятся следующим образом:

V2 = 0,905; V3 = 0,819; V4 = 0,742; V5 = 0,671; V6 = 0,608; V7 = 0,550; V8 = 0,498; V9 = 0,451; V10 = 0,408
А = 11,37 * (180*1 + 198*0,905 + 217,8*0,819 + 239,58*0,742 + 263,54*0,671 + 289,89*0,608 + 318,88*0,550 + 350,77*0,498 + 385,85*0,451) = $18115,36
W = 20000-18115,36 =$ 1884,64

На основе выполненных расчетов составим план погашения кредита (табл. 2.5.)
Таблица 2.5.
План погашения кредита на основе ежегодного
роста срочных выплат, $
Период
Остаток долга на начало периода
Выплата долга
Проценты за период
Месячный платеж
1
20000,00
13,33
166,67
180,00
2
19986,67
13,44
166,56
180,00
3
19973,22
13,56
166,44
180,00
.......
.......
.......
.......
.......
13
19832,46
32,73
165,27
198,00
14
19799,73
33,00
165,00
198,00

Продолжение табл.2.5.
15
19766,73
33,28
164,72
198,00
.......
.......
.......
.......
.......
25
19421,19
55,96
161,84
217,80
26
19365,24
56,42
161,38
217,80
27
19308,81
56,89
160,91
217,80
.......
.......
.......
.......
.......
37
18718,07
83,60
155,98
239,58
38
18634,47
84,29
155,29
239,58
39
18550,18
85,00
154,58
239,58
.......
.......
.......
.......
.......
49
17667,63
116,31
147,23
263,54
50
17551,33
117,28
146,26
263,54
51
17434,05
118,25
145,28
263,54
.......
.......
.......
.......
.......
61
16206,16
154,84
135,05
289,89
62
16051,32
156,13
133,76
289,89
63
15895,19
157,43
132,46
289,89
.......
.......
.......
.......
.......
73
14260,50
200,04
118,84
318,88
74
14060,46
201,71
117,17
318,88
75
13858,75
203,39
115,49
318,88
.......
.......
.......
.......
.......
85
11746,84
252,88
97,89
350,77
86
11493,96
254,99
95,78
350,77
87
11238,98
257,11
93,66
350,77
.......
.......
.......
.......
.......
97
8569,28
314,44
71,41
385,85
98
8254,84
317,06
68,79
385,85
99
7937,79
319,70
66,15
385,85
.......
.......
.......
.......
.......
110
4250,69
370,59
35,42
406,01
111
3880,10
373,68
32,33
406,01
112
3506,42
376,79
29,22
406,01
113
3129,62
379,93
26,08
406,01
114
2749,69
383,10
22,91
406,01
115
2366,59
386,29
19,72
406,01
116
1980,29
389,51
16,50
406,01
117
1590,78
392,76
13,26
406,01
118
1198,02
396,03
9,98
406,01
119
801,99
399,33
6,68
406,01
120
402,66
402,66
3,36
406,01
Итого
0,00
20000,00
14203,85
34203,85

* Погашение кредита с предоставлением льготного по платежам периода (принимаем, что во время льготного периода выплачиваются только проценты, поэтому основная сумма долга не изменяется).
Пример № 6. Пусть льготный период равен 24 месяцам. Остальные данные возьмем из примера №1.
Размер месячного платежа на протяжении 24 месяцев будет составлять: 20000*(0,1/12) = $.166,67
Обычным порядком найдем размер месячного платежа в 25 месяце.
R =
Дальнейшие расчеты проводятся по стандартным формулам, рассмотренным при погашении кредиты равными срочными выплатами (пример №1).
План погашения кредита представим в табл. 2.6.
Таблица 2.6.
План погашения кредита с учетом льготного периода, $
Период
Остаток долга на начало периода
Выплата долга
Проценты за период
Месячный платеж
1
20 000
0,00
166,67
166,67
2
20 000
0,00
166,67
166,67
3
20 000
0,00
166,67
166,67
......
......
......
......
......
24
20 000
0,00
166,67
166,67
25
20 000
136,82
166,67
303,48
26
19 863
137,96
165,53
303,48
27
19 725
139,11
164,38
303,48
......
......
......
......
......
118
895,48
296,02
7,46
303,48
119
599,46
298,49
5,00
303,48
120
300,98
300,98
2,51
303,48
Итого
0
20000,00
13134,40
33134,40
С целью определения наиболее выгодного для заемщика варианта погашения кредита используем показатель "современная (приведенная) стоимость потока платежей, связанных с погашением кредита". Данный показатель является обобщающей характеристикой потока платежей и позволяет выбрать вариант с наименьшей его величиной, который является наиболее выгодным для заемщика и наименее выгодным для банка.
В качестве процентной ставки сравнения различных вариантов погашения ипотечного кредита примем ставку i*=15% годовых (по правилу "больше большего").
Рассчитаем современную (приведенную) величину платежей заемщика (А) для каждого метода погашения кредита.
1. Погашение кредита равными срочными уплатами.
,

где j* - ставка сравнения вариантов, % из расчета за месяц;
R - месячный платеж;
N - срок кредита в месяцах.

2. Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока.
2.1. Задается размер срочных уплат, затем определяется величина остатка долга B;



2.2. Задается остаток долга B, затем определяется размер срочных уплат.

3. Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода.

4. Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов.

5. Погашение кредита c предоставлением льготного периода

Оформим полученные результаты в табл. 2.7., отсортировав их по мере возрастания современной величины расходов заемщика.
Таблица 2.7.
Величины современной стоимости потока платежей, упорядоченные по мере их возрастания
Способ погашения
Современная стоимость, $
1. Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения взносов
15791,42
2. Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока (задается размер срочных уплат, определяется величина остатка долга)
15838,52
3. Погашение кредита на основе присутствия льготного периода (не менее 24 месяцев)
15989,02

Продолжение табл. 2.7.
4. Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока (задается величина остатка долга, определяется размер срочных уплат)
15995,31
5. Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение определенного периода
16322,85
6. Погашение кредита равными срочными выплатами
16382,16

Выполненные расчеты показывают, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее - вариант погашения кредита равными срочными уплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты используя именно этот метод погашения. Это объясняется, во первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.


3.
ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"

3.1. Место ипотечного кредитования в операциях
коммерческого банка

Коммерческий банк - кредитная организация, которая имеет лицензию на выполнение банковских операций. Согласно закону РФ "О банках и банковской деятельности" к банковским операциям относятся:
1. Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вкладах;
2. Размещение привлеченных средств от своего имени и за свой счет;
3. Открытие и ведение счетов физических и юридических лиц;
4. Осуществление расчетов по поручению физических или юридических лиц;
5. Инкассация денежных средств, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических средств;
6. Купля-продажа иностранной валюты;
7. Привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;
8. Осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов.
Помимо перечисленных операций КБ также вправе осуществлять следующие сделки: факторинг, лизинговые операции, оказание консультационных и информационных услуг, предоставление в аренду клиентам сейфов и других помещений для хранения ценностей, документов, осуществление операций с драгоценными металлами и камнями в соответствии с законодательством страны, доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с клиентами и т.д.
Все операции банков условно делятся на 3 группы:
* Пассивные операции;
* Активные операции;
* Активно-пассивные операции (комиссионно-посреднические) - операции, выполняемые банком по поручению клиента и за определенное вознаграждение (комиссию): трастовые операции (клиент доверяет банку формирование портфеля ценных бумаг), консультационные услуги, расчетные услуги, хранение драгоценных металлов (депозитарные услуги) и др.

Пассивные операции КБ связаны с формированием ресурсов банка. При этом ресурсы банка могут быть собственные, заемные и привлеченные.
К собственным ресурсам относятся уставный капитал, добавочный капитал, резервный капитал, нераспределенная прибыль, фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям.
Уставный капитал создается путем выпуска и размещения акций. В настоящее время минимальный размер уставного капитала создаваемого банка, за исключением дочернего банка иностранного банка, составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 млн. евро по курсу ЦБ РФ.
Размер уставного капитала создаваемого дочернего банка иностранного банка должен быть не менее 10 млн. евро. Размер собственных средств (капитала) банка, ходатайствующего о получении Генеральной лицензии на осуществление банковских операций, должен быть не менее 5 млн. евро.
Банки, капитал которых менее 5 млн. евро не могут:
* проводить банковские операции за пределами Российской Федерации;
* осуществлять операции по привлечению и размещению драгоценных металлов;
* открывать филиалы и создавать дочерние организации за рубежом;
* принимать участие в капитале кредитных организаций на сумму, превышающую 25% капитала этих кредитных организаций.
Добавочный капитал состоит из: средств, полученных от продажи акций по цене, выше номинальной стоимости - "эмиссионный доход"; прироста стоимости имущества, образуемого при переоценке основных фондов; стоимости безвозмездно полученного имущества.
Резервный капитал создается из чистой прибыли (после налогообложения) в размере не ниже 15% от суммы уставного капитала и предназначен для покрытия непредвиденных убытков в деятельности банка и обеспечения стабильности его функционирования.
Нераспределенная прибыль - часть прибыли, остающаяся после выплаты дивидендов и отчислений в резервный и другие фонды.
Фонды для покрытия рисков по отдельным банковским операциям способствуют повышению устойчивости банков путем поглощения убытков за счет накопленных резервов.


Привлеченные средства составляют основную часть ресурсов коммерческих банков. Это средства, мобилизованные банком у своих клиентов (юридических, физических лиц, других коммерческих банков и государственных структур) в виде средств на счетах, средств в расчетах и различных видов депозитов.
Привлеченные средства банков покрывают около 90% всей потребности в денежных ресурсах для осуществления активных операций, прежде всего кредитных.
Заемные средства привлекаются банком путем получения межбанковских кредитов, выпуска собственных долговых обязательств и другими способами.
В РФ при кредитовании на межбанковском рынке используются следующие виды кредитов:
* Ломбардный кредит - кредит, предоставляемый ЦБ коммерческим банкам под залог ценных бумаг;
* Внутридневной кредит - кредит, предоставляемый ЦБ коммерческим банкам для покрытия обязательств, возникших у КБ в течение операционного дня;
* Кредит over night - предоставляется ЦБ коммерческим банкам для ликвидации задолженности по платежам коммерческого банка, возникшей на конец операционного дня;
* Субординированный кредит - привлекается КБ у клиентов и у ЦБ как в рублях, так и в иностранной валюте на срок > 5 лет.
На основе вышеперечисленного можно выделить 4 формы пассивных операций коммерческих банков:
1. Взносы в уставный фонд;
2. Отчисления от прибыли банка на формирование или увеличение фондов;
3. Депозитные операции;
4. Внедепозитные операции.
С помощью первых двух операций формируются собственные ресурсы банков. Следующие две формы пассивных операций образуют привлеченные и заемные ресурсы.

Активные операции КБ - операции банка, связанные с размещением имеющихся ресурсов: кредитные операции, кассовые операции, расчетные операции, инвестиционные операции, фондовые операции.
Важнейшее значение для коммерческого банка имеют кредитные операции.
Кредит - экономические отношения, которые позволяют ликвидировать противоречия между временным оседанием средств у одних хозяйствующих субъектов и необходимостью их использования другими хозяйствующими субъектами.
Субъект получения кредита может быть самого разного уровня, начиная от отдельного частного лица, предприятия, фирмы вплоть до государства.
Существуют различные виды кредитов. Их можно классифицировать не только по субъектам получения, но и по следующим критериям:
* Связь кредита с движением капитала;
* Сфера применения кредита;
* Срок кредита;
* Платность кредита;
* Обеспеченность кредита;
* Объект кредита.

По связи кредита с движением капиталов его можно разделить на 2 типа: ссуду денег и ссуду капитала. Ссуда денег связана, как правило, с потребительскими или иными целями, когда кредит не приносит приращения общественного продукта. Ссуда капитала предполагает не "проедание" продукта, а его увеличение; заемщик в этом случае так должен использовать кредит, чтобы с его помощью создать новую стоимость, не только возвратить кредит, но и заплатить ссудный процент.
По сфере применения кредиты подразделяются на кредиты в сферу производства и сферу обращения. Для современной российской практики более характерными являются вложения средств не в сферу производства, а в сферу обращения, где оборачиваемость и прибыльность операций оказывается выше, чем в производственной сфере. Зачастую высокий процент за пользование кредитом могут уплачивать только торгово-посреднические фирмы. Отсюда и перекос кредитных вложений не в сторону развития производства продукции (что наиболее важно для стабилизации рынка и снижения темпов инфляции), а в сторону сферы торговли.
В зависимости от срока банковские кредиты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. С позиции многих развитых стран краткосрочные кредиты выдаются на срок не более года. Среднесрочными являются кредиты, срок пользования которыми находится в пределах от 1 до 6 лет. Долгосрочные кредиты выдаются на срок более 6 лет (в некоторых странах, например, в США, долгосрочными являются кредиты сроком более 8 лет). Реальности денежного оборота современной России (сильная инфляция, быстрое обесценение банковского капитала) существенно видоизменяют стандарты кредитов. Краткосрочными считаются ссуды, предоставленные на срок до 12 месяцев, среднесрочными - на срок от 1 года до 2 лет, долгосрочными - на срок свыше 3 лет. В основном российские банки выдают краткосрочные кредиты, на долю среднесрочных и долгосрочных кредитов на начало 2000 года приходилось лишь около 7%.
Исходя из способа определения ставки можно выделить банковские ссуды с рыночной, повышенной и льготной процентной ставкой. Рыночная процентная ставка складывается исходя из текущего спроса и предложения на рынке банковских ссуд. Ссуды с повышенной процентной ставкой возникают, как правило, в связи с большим риском кредитования клиента, нарушения им условий кредитования, прогнозом увеличения стоимости кредитных ресурсов. Ссуды, предоставляемые на условиях льготного кредитования, возникают во взаимоотношениях с акционерами, при кредитовании сотрудников банка и в некоторых других случаях.
Важным элементом банковских ссуд является их обеспеченность. В связи с этим различают необеспеченный, частично обеспеченный (50-70%) и полностью обеспеченный кредит. Обеспечение кредита достигается за счет таких инструментов, как неустойка, залог, гарантия, поручительство. Необеспеченные ссуды могут предоставляться другим банкам, крупным предприятиям и организациям, которые являются первоклассными заемщиками и имеющим прекрасную кредитную историю.
Банковские кредиты можно подразделить и в зависимости от объекта кредитования (на что выдается ссуда). Краткосрочные ссуды в промышленности, к примеру, банки выдают на приобретение сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива, тары и т.д. В торговле типичным объектом кредитования выступают товары, находящиеся в товарообороте. Среднесрочные и долгосрочные ссуды направляются на строительство, реконструкцию, техническое перевооружение производственных объектов, приобретение транспортных средств, жилых помещений.
Объектом кредитования может быть и временной разрыв в платежном обороте, когда собственных средств и поступающей выручки предприятию оказывается недостаточно для осуществления текущих или предстоящих платежей. Это может быть вызвано такими факторами, как сезонность производства, сбыта, просроченная дебиторская задолженность и т.д.
В последнее время российские банки стали выдавать новые типы кредитов, такие как: кредит по овердрафту, контокоррентный кредит, револьверный кредит, онкольный кредит, акцептный кредит, синдицированный кредит, ипотечный кредит и др.
Жилищный ипотечный кредит (наиболее распространенный вид ипотечного кредитования в России) - денежные средства предоставляются банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также произвести возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Купленное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом.
С точки зрения классификации видов кредитов, жилищный ипотечный кредит - долгосрочная платная ссуда денег на потребительские цели, обеспеченная залогом.
Ипотечный кредит имеет ряд преимуществ:
* Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет;
* Покупателю предоставляется льгота по уплате налога на доходы с физических лиц;
* Заемщик может извлечь прибыль из сэкономленного на ипотечном кредите капитала и вложения его параллельно в другие доходные активы: акции, облигации, депозитные счета и т.д.

3.2. АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" в банковской системе РФ

АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" (Акционерный коммерческий банк "Банк инвестиций и сбережений") зарегистрирован Центральным Банком Российской Федерации 28 марта 1994 года (лицензия на осуществление банковских операций № 2766). Полученная лицензия дает банку право на осуществление:
* всех видов банковских операций в рублях и иностранных валютах с правом привлечения средств юридических и физических лиц;
* операций с драгоценными металлами;
* деятельности профессионального участника рынка ценных бумаг по брокерскому и депозитарному обслуживанию, проведению дилерских операций, доверительному управлению ценными бумагами клиентов;
* управления активами негосударственных пенсионных фондов.
ИНВЕСТСБЕРБАНК входит в состав: Ассоциации российских банков (АРБ); Российской торговой системы (РТС); Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР); Национальной фондовой ассоциации (НФА); Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ); Московской центральной фондовой биржи (МЦФБ); Московской фондовой биржи (МФБ); Московского банковского союза (МБС); Международной платежной системы Europay International; платежной системы Union Card.
За период своей деятельности ИНВЕСТСБЕРБАНК приобрёл репутацию надёжного и устойчивого банка с уверенной динамикой развития, своевременно выполняющего свои обязательства перед клиентами даже в кризисные времена:
* по классификации ЦБ РФ, ИНВЕСТСБЕРБАНК отнесён к первой (высшей) группе надежности (т.е., к банкам без признаков проблемности и удовлетворяющим всем требованиям действующего законодательства);
* по рейтингу рейтингового агентства "Эксперт-РА" по итогам 2002г ИНВЕСТСБЕРБАНК входит в число 200 крупнейших банков России, занимая 121 место.
ИНВЕСТСБЕРБАНК является:
* одним из четырёх банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи физическим лицам ипотечных сертификатов и кредитов на покупку жилья в рамках Московской ипотечной программы (МИП);
* официальным дилером ЦБ РФ по обслуживанию государственных долговых обязательств;
* уполномоченным банком Правительства Москвы по работе с облигациями московских городских займов.
ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет качественный кредитный портфель, вкладывая значительную часть средств в кредитование реального сектора экономики. На кредиты предприятиям и организациям приходится большая часть всего объёма кредитного портфеля Банка. Однако кредиты выдаются и частным лицам, преимущественно на покупку жилья, как в рамках МИП, так и вне её за счет собственных ресурсов Банка.
ИНВЕСТСБЕРБАНК является универсальным коммерческим банком, обслуживающим преимущественно предприятия малого и среднего бизнеса, а также частных лиц, предоставляя им широкий спектр банковских продуктов и услуг:
* все виды расчётно-кассового обслуживания как юридических, так и физических лиц (открытие и ведение счетов, проведение конверсионных операций, инкассация денежной выручки и др.);
* открытие и ведение металлических счетов, проведение операций с драгоценными металлами;
* кредитование предприятий, а также частных лиц, в том числе, в рамках Московской ипотечной программы;
* все виды обслуживания на рынке государственных, муниципальных и корпоративных ценных бумаг (брокерские услуги, проведение депозитарных, дилерских операций, а также операций на рынке долговых обязательств и др.);
* обслуживание экспортно-импортных сделок;
* привлечение и размещение временно свободных денежных средств предприятий в депозиты и собственные векселя;
* эмитирование и обслуживание пластиковых карт VISA, Eurocard/ Mastercard, Cirrus/Maestro, Union Card;
* консалтинговые услуги, услуги службы финансового мониторинга.
Если на 1 января 2002 года валюта баланса Банка превысила 2,5 млрд. рублей, капитал Банка составил 241263 тыс. рублей, годовая итоговая прибыль составила 18496 тыс. рублей, то на 1 января 2003г эти же показатели составили, соответственно, 3,3 млрд. руб (+ 30,3%), 253248 тыс. руб (+ 5,3%), 22794 тыс. руб (+23,2%). Объем портфеля кредитов физическим лицам превысил на сегодняшний день 2,2 млн. долларов.
В настоящее время ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет все возможности для расширения своего участия в стабилизации и развитии российской экономики, решении социально-экономических задач Московского региона.

3.3. Ипотечные программы, реализуемые в ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ

В АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" осуществляется выдача ипотечных кредитов как физическим, так и юридическим лицам. Однако для последних получение кредита под залог недвижимости несвойственно и достаточно затруднено. Для физических лиц реализуется целый ряд ипотечных программ: собственная ипотечная программа банка, программа фонда США - Россия "ДельтаКредит" (упрощенная схема, которая позволяет купить с помощью ипотечного кредита готовое жилье), программа по кредитованию населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений.
В период 2000 - середины 2001 г. в Инвестсбербанке действовала также Московская ипотечная программа. Однако по решению правительства Москвы ее реализация была временно приостановлена.
Основные характеристики действующих в Банке программ представлены в таблице 3.1. Одной из их особенностей является то, что покупаемая с помощью ипотечного кредита квартира обязательно должна находиться либо в Москве, либо в ближайшем Подмосковье.
Кредиты по программе "ДельтаКредит" являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к заёмщикам (в т.ч., по официальному подтверждению уровня доходов) и к страхованию (требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности). Кредиты по собственным программам банка являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к заёмщику предъявляются более мягкие требования.
Все кредиты выдаются в долларах США и погашаются постоянными ежемесячными платежами. Проценты начисляются на остаток непогашенной части кредита. Основной метод погашения - равными срочными уплатами в конце отчетного периода.

Таблица 3.1.
ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ИНВЕСТСБЕРБАНКА
Наименование программы
Собственная ипотечная программа банка
Программа фонда США-Россия "ДельтаКредит"
Программа по кредитованию населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений
Цель
на покупку квартиры в Москве или Подмосковье
На покупку квартиры в Москве
или Подмосковье
любые цели потребительского характера (коммерческая деятельность, покупка дорогостоящей мебели, автомобиля, дачи, земельного участка и т.д.)
Валюта
долл. США
долл. США
долл. США
Сумма кредита
От 10000 долларов США
От 17000 до 150000 долларов США
От 10000 долларов США
Годовой процент
14,5 - 22%
15%
От 15% годовых
Срок кредитования
до 5 лет
10 лет
до 3 лет
Сумма кредита (от стоимости залога)
до 80%
до 80%
Не более 60%
Тип залога
покупаемая квартира
покупаемая квартира
Жилая (заемщик не может быть там прописан) или нежилая недвижимость
Страхование

предмета залога

предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности
предмета залога

3.4. Расчет затрат заемщика на ипотечный кредит в АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК"
Сравним финансовые затраты заемщика, который берет кредит по программе фонда США - Россия "ДельтаКредит" и по собственной ипотечной программе банка. Целевое назначение кредита - покупка квартиры. Все затраты разделим на две группы: 1) затраты на получение кредита; 2) затраты на обслуживание кредита. Размер кредита, примем равным 21000 долларов США. Допустим, что покупаемая квартира стоит 30000$, следовательно, оставшиеся 30% ее стоимости (9000$) оплачивает сам заемщик.
Затраты на получение кредита представим в таблице 3.2.
Таблица 3.2.
Затраты заемщика на получение ипотечного кредита
Наименование этапа
Стоимость этапа, $
1. Стоимость комиссионных услуг банка за оформление и сопровождение кредитной сделки

200

2. Стоимость оценки объекта залога аттестованным оценщиком
100
3. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки
1,5% от стоимости квартиры (450 долларов)
4. Государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки
66,88
5. Страхование
1,5% от суммы кредита.
(1% по собственной программе банка)
Итого:
816,88 (без учета страховки)

* Фиксированная сумма в рублях переводится в доллары по официальному курсу ЦБ на дату расчетов.
По кредитам, выдаваемым по программе "ДельтаКредит" требуется обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика, утраты права собственности.
Страховой взнос рассчитывается следующим образом: ежегодный остаток долга, увеличенный на 10%, умножается на 1,5%. В первый год он будет составлять следующую величину: 21000*110%*1,5% = 346,5$.
Величина 10% составляет накладные расходы банка.
По кредитам, выдаваемым по собственной ипотечной программе банка требуется обязательное страхование предмета залога.
21000*110%*1% = 231$. Эта величина будет составлять сумму страхового взноса заемщика в первый год пользования кредитом.
Составим планы погашения обоих видов кредитов.
План погашения кредита по программе фонда США-Россия (таблица 3.3.) достаточно специфичен: несмотря на то, что официальный срок кредитования составляет 10 лет или 120 месяцев, реально план погашения кредита равен 122 месяцам. Это объясняется тем, что в первый месяц выплачиваются только проценты по кредиту и срок кредита не уменьшается, а в 122 месяц - остатки задолженности, которые вызваны тем, что срочные выплаты округляются в меньшую сторону.
План погашения кредита по собственной программе банка (таблица 3.4.) составим на основе стандартной схемы - платежи в счет погашения долга производятся равными срочными уплатами.
Согласно статистике Инвестсбербанка, большинство заемщиков берет кредит на покупку жилья по собственной ипотечной программе и стремится погасить его досрочно. Во многом это объясняется высокой процентной ставкой, неуверенностью в завтрашнем дне, отсутствием надежных источников вложения денежных средств. Следует заметить, что за досрочное погашения кредита по программе "ДельтаКредит" установлен штраф в размере около 3% от досрочно погашаемой суммы

Таблица 3.3.
План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком
по программе "ДельтаКредит", $

Период
Остаток долга
Выплата долга
Проценты
Срочная выплата
1
21 000
0,00
262,50
262,50
2
21 000
75,50
262,50
338,00
3
20 924,50
76,44
261,56
338,00
4
20 848,06
77,40
260,60
338,00
5
20 770,66
78,37
259,63
338,00
........
.......
........
.......
........
........
.......
.......
.......
.......
118
1 521,18
318,99
19,01
338,00
119
1 202,19
322,97
15,03
338,00
120
879,22
327,01
10,99
338,00
121
552,21
331,10
6,90
338,00
122
221,11
221,11
2,76
223,88
Итого
0
21000,00
20046,38
41046,38

Таблица 3.4.
План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком
по собственной ипотечной программе, $

Период
Остаток долга
Выплата долга
Проценты
Срочная выплата
1
21000,00
224,40
297,50
521,90
2
20775,60
227,58
294,32
521,90
3
20548,01
230,81
291,10
521,90
4
20317,21
234,08
287,83
521,90
5
20083,13
237,39
284,51
521,90
........
.......
........
.......
........
........
.......
.......
.......
.......
56
2502,18
486,46
35,45
521,90
57
2015,72
493,35
28,56
521,90
58
1522,38
500,34
21,57
521,90
59
1022,04
507,43
14,48
521,90
60
514,61
514,61
7,29
521,90
Итого
0,00
21000,00
10314,25
31314,25


4. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ ТРАНСПОРТЕ

История развития ипотеки на Федеральном железнодорожном транспорте имеет совсем короткую историю. 19 февраля 2001г на уровне МПС РФ было создано ЗАО "Желдорипотека", которое предлагало ипотечные кредиты в размере до 85% стоимости приобретаемой квартиры под 10% годовых сроком на 15 лет. В том числе и потому, что функционирование общества осуществлялось на коммерческой основе, предлагаемая схема ипотечного кредитования широкого распространения не получила, так как и с позиции потенциального участника, и с позиции МПС не способствовала массовому решению жилищно-социальных проблем работников железнодорожного транспорта. Так, например, оформление ипотечного кредита через банк было длительным и сложным процессом, стоимость квартиры после погашения кредита возрастала более чем в два раза, материальная выгода заемщика (разница между 3/4 ставки рефинансирования ЦБ и ставкой ипотечного кредита) облагалась налогом по ставке 35%, условия кредитования предполагали среднемесячный доход заемщика в размере около 15 тысяч рублей, в ипотечной программе "Желдорипотеки" не могли принять участие железнодорожники - работники массовых профессий с их низкой заработной платой.
В порядке развития жилищной ипотечной программы Министерством путей сообщения 4 июня 2002г принято указание за № 85у "О внесении изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы", которым предусматривалась возможность получения жилья на условиях ипотеки.
Во исполнение этого указания и по специальному разрешению Министерства путей сообщения (в порядке эксперимента) на Московской железной дороге было создана уже некоммерческая организация "Фонд Жилищная социальная ипотека" (НО "Фонд Жилсоципотека"). "Жилсоципотека" разработалао положение, регламентирующие порядок предоставления жилья на условиях ипотеки, в основе которого лежала идея оформления продажи квартир в рассрочку. Предлагаемая экспериментальная схема полностью устраняла недостатки ипотечной программы ЗАО "Желдорипотека".
Условия ипотеки НО "Фонд Жилсоципотека" являются на порядок привлекательнее существующих предложений банков и строительных организаций, но распространяются только на работников железнодорожного транспорта, в том числе, молодых специалистов. Поэтому студентам как будущим молодым специалистам для внимательного ознакомления предлагается полное, без купюр "Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки "Жилсоципотека"", утвержденное начальником ФГУП "Московская железная дорога" 22 июля 2002г.; "Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки", утвержденные 9 октября 2002г Председателем Распорядительного совета НО "Фонд Жилсоципотека" и пакет документов для оформления продажи квартир по ипотечной схеме (см. приложение 3). Именно этот пакет названных документов Управление Московской железной дороги указанием №НОК-308 от 28 марта 2003г направило на подведомственные предприятия для руководства и обеспечения своевременного и качественного оформления продаж квартир претендентам на приобретение жилья по ипотечной схеме через НО "Фонд Жилсоциипотека". Чуть позже МПС РФ распространило эту схему ипотечного кредитования на всю сеть железных дорог России.

4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной
ипотеки "Жилсоципотека"

Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки "Жилсоципотека" утверждено начальником Московской железной дороги 22 июля 2002г. Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РСФСР, законами РФ "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Постановлениями правительства РФ "О федеральной целевой программе "Жилище" и другими законодательными актами Российской Федерации, а также с учетом "Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы", утвержденной указанием МПС России от 04.06.02г. № 85у.
Данное Положение направлено на расширение возможностей очередников улучшить свои жилищные условия, увеличение объемов и соблюдение нормативных сроков жилищного строительства за счет привлечения личных средств граждан.
1. Общие положения.
1.1 Настоящее Положение распространяется на очередников и работников предприятий и учреждений, входящих в состав ФГУП "Московская железная, - дорога" (Дорога).
1.2. Строительство платного жилья осуществляется за счет средств Фонда. Как правило, Фонд выступает дольщиком в строительстве, заказчиком которого является Дорога.
2. Порядок предоставления жилой площади очередникам дороги.
2.1. Очередникам дороги жилая площадь предоставляется строго в соответствии с очередностью, по совместному решению администраций и профсоюзных организаций предприятий и учреждений, утвержденному руководством отделений (дирекций, центров и трестов) и президиумами райпрофсожей или теркомов, согласованному руководством Дороги и Дорпрофсожем.
2.2. Фонд предоставляет гражданам жилую площадь по договорам купли- продажи с рассрочкой платежа с залогом (ипотекой) приобретаемой квартиры.
2.3. Договор купли-продажи Фондом оформляется под поручительство
одного из членов семьи (или родственника) и Дороги.
3. Условия оплаты предоставляемой жилой площади.
3.1.Жилая площадь на состав семьи в размере установленной законодательством нормы на 1 человека предоставляется очередникам на условиях внесения обязательного первоначального взноса не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочки оплаты оставшейся стоимости квартиры сроком до 15 лет под 2 % годовых.
Сумма ежемесячных выплат по погашению рассрочки платежа не должна превышать 35 % совокупного семейного дохода покупателя, а оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для данного региона.
Конкретный срок рассрочки устанавливается для каждого покупателя индивидуально, с соблюдением вышеуказанных условий.
До 20% жилья, строящегося с участием Фонда, может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или выполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения в срок до 5 лет.
3.2. Приобретенная очередниками жилая площадь сверх установленной социальной нормы оплачивается единовременно, вместе с первоначальным взносом..
Норма предоставления жилой площади составляет 18 кв.м общей площади на одного человека.
В зависимости от конструктивной особенности предоставляемого жилого помещения допускается предоставление жилого помещения размером до 33 кв.м общей площади для одиноко проживающего человека и до 42 кв.м общей площади для семьи из двух человек.
3.3. В оплату части стоимости приобретаемой жилплощади очередник может сдать "Фонду" ранее занимаемую жилплощадь, которая будет оцениваться "Фондом" по рыночным ценам, действующим в регионах. Очередникам, оставившим в собственности занимаемое жилое помещение (для проживания или для продажи), жилая площадь и льготы по оплате предоставляются с учетом размера этого помещения.
Освобождаемая гражданами жилая площадь будет предоставляться очередникам дороги на тех же условиях, что и в домах-новостройках.
3.4. Молодым специалистам (в соответствии с Приложением №9 к приказу начальника дороги от 03.02.2000г. №19/Н), направляемым по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилая площадь предоставляется по ходатайствам предприятий и решению руководства дороги вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет под 1% годовых.
На эти цели направляется до 5% жилой площади, строящейся с участием Фонда.
3.5. Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую местность, отдаленную от их местожительства, платная жилая площадь предоставляется вне очереди, на тех же условиях, что и для очередников. При этом по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимаемая жилплощадь.
3.6. Специалистам, по роду деятельности которых требуется приближение их места жительства к месту работы, жилая площадь по решению администрации и соответствующего профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной 100% оплатой её стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая жилплощадь.
3.7. По отдельному решению руководства Дороги и Дорпрофсожа
разрешается реализация квартир железнодорожникам, не являющимся
очередниками, с оплатой ими жилплощади на следующих условиях:
первоначальный взнос не менее 15% от стоимости квартиры с последующей
рассрочкой оставшейся части стоимости до 15 лет под 10 % годовых.
3.8. Квартиры, построенные Фондом за счет привлеченных средств
(кроме средств Московской железной дороги) и из собственной прибыли
могут реализовываться по рыночным ценам, в первую очередь работникам
Московской железной дороги.
3.9. В случае увольнения работника по п.6, 7, 8, 9 ст.77; п.6 (пп. в, д), п.7,8,9,10,11ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации, до момента увольнения он обязан оплатить всю задолженность за предоставленную жилплощадь, а по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5, п.6 (пп. а,б,г) ст.81 дополнительно к задолженности оплатить и проценты по ней за весь период пользования по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день увольнения с предприятия.
3.10. В случае неисполнения требований, оговоренных в п.3.9.,
в месячный срок после увольнения, в соответствии с законом РФ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" и договором купли-продажи, Фонд вправе
обратить взыскание на заложенную квартиру в порядке, установленном,
действующим законодательством.
3.11. Положение о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки "Жилсоципотека", утвержденное 13.05.02 г., отменяется.

4.2. Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки

1. Общие положения
1.1. Настоящие Правила (далее по тексту Правила) разработаны в соответствии с жилищным законодательством, Указанием Министерства путей сообщения Российской Федерации №85у от 04.06.2002г., приложением к нему №1 "О Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005г." и "Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади" утвержденным начальником Московской железной дорогой 22.07.2002г.
1.2. Правила продажи жилья определяют взаимоотношения работников, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий на предприятиях, далее именуемых "Претенденты", НО "Фонда Жилсоципотека", далее "Фонд" и предприятий, филиалов и структурных подразделений ФГУП "Московская железная дорога", далее "Предприятие", по вопросам приобретения (продажи) через Фонд жилья с применением механизма ипотеки.
1.3. Правила определяют:
- порядок формирования списков Претендентов и распределения жилой
площади;
- порядок и условия приобретения жилой площади;
- возможность реализации находящейся у Претендента в собственности
жилой площади с целью уменьшения суммы долга за приобретаемую
квартиру;
-условия предоставления рассрочки платежа при приобретении жилой площади по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, цессии (уступки права требования), или другим договорам;
- порядок расчета стоимости реализуемого жилья.
2. Порядок формирования списков претендентов и распределение жилой площади
2.1. Предприятия и профкомы формируют списки очередников в соответствии с жилищным законодательством и утверждают их в вышестоящих организациях. Списки ежегодно корректируются в 1 квартале года и вывешиваются в установленном месте.
2.2. Очередники, желающие принять участие в ипотечной дорожной программе строительства определенного дома заполняют установленной формы анкету (далее по тексту анкета) на предприятиях по месту работы.
2.3. Анкеты Претендентов проверяются Предприятием на правильность заполнения, платежеспособность и за подписями руководителей Предприятий и председателей профкомов, заверенные печатями направляются в Фонд до конца года предшествующего году ввода объекта строительства на который они составлены.
2.4. Анкеты регистрируются Фондом установленным порядком. Из анкет Претендентов, признанных Фондом платежеспособными формируются списки Претендентов, которые до 1 февраля вводного года передаются соответствующим по месту расположения домов отделениям дороги (а по г. Москве службе гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения).
Анкеты Претендентов, признанных неплатежеспособными возвращаются Фондом на Предприятия для доработки.
2.5. 0тделения дороги на основании списков Претендентов формируют предложения по распределению жилой площади строго в соответствии с годами постановки на учет Претендентов и, заверив их у руководства отделений и райпрофсожей (теркомов), направляют руководству дороги для согласования в срок до 1 марта года ввода объектов.
2.6. Согласованные дорогой распределения жилой площади передаются в Фонд для ее оформления.
3. Порядок и условия приобретения жилой площади
3.1. После получения от жилищного отдела службы гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения утвержденного руководством дороги пофамильного списка распределения жилой площади Фонд заключает с Претендентами исходя из условий максимальной рациональности один из следующих договоров:
а) купли-продажи в кредит с условием рассрочки платежа;
б) купли-продажи с условием полной оплаты стоимости квартиры;
в) долевого участия в строительстве;
г) договор цессии (уступки права требования);
3.2. Условия приобретения работниками дороги жилых помещений определены "Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади на дороге", в соответствии с которым:
3.2.1.Очередникам, получающим жилую площадь не выше установленной нормы на состав семьи с учетом ранее занимаемой жилой площади (18 кв.м. на человека) в соответствии с очередностью, она предоставляется с оплатой первоначального взноса в размере не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочкой оплаты оставшейся части стоимости квартиры сроком до 15 лет (срок рассрочки определяется исходя из заявления Претендента и его совокупного семейного дохода). При наличии излишек в предоставленной жилой площади категориям работников, указанных в настоящем разделе, они оплачиваются единовременно с первоначальным взносом. Срок оплаты первоначального взноса определяется договором. Размер ранее занимаемой жилплощади не учитывается, если Претендент проживает:
-в ветхом и неблагоустроенном жилом фонде с износом 65% и более;
- в общежитии;
- в коммунальной квартире, при условии что на одного члена семьи
приходится менее 15 кв.м. общей площади;
3.2.2. Молодым специалистам ( признанным таковыми в соответствии с Приложением №9 к приказу начальника дороги от 03.02.2000г.№19/Н), направляемым по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, по ходатайствам предприятий, филиалов и структурных единиц и решению руководства дороги, жилая площадь предоставляется вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет.
3.2.3. Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую местность, отдаленную от их местожительства, платная жилплощадь предоставляется вне очереди, на тех же условиях что и для очередников. При этом по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимая жилплощадь, либо предоставляется дополнительная льгота по оплате приобретаемой жилой площади.
3.2.4. Специалистам, по роду деятельности которых требуется приближение их места жительства к месту работы в рамках одной местности, жилая площадь по решению администрации и соответствующего профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной 100% оплатой ее стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая площадь.
3.2.5. До 20% жилья, строящегося с участием Фонда, может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или погашения оставшейся стоимости в срок до 5 лет. При этом предпочтение оказывается оплатившим наибольший первоначальный взнос, вплоть до 100% стоимости квартиры. При отсутствии на эту площадь желающих очередников, на таких же условиях оплаты первоначального взноса, но с рассрочкой платежа под 10% годовых, жилая площадь может предоставляться работникам дороги или предприятий системы Министерства путей сообщения России, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий, которым также по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа квартиры могут предоставляться по рыночной стоимости.
З.З. После подписания одного из договоров, указанных в пункте 3.1. Претендент оплачивает сумму обязательного взноса, исходя из условий, определенных в соответствии с п.3.2., с предоставлением Фонду документа, подтверждающего произведенную оплату. Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается Претендентом в соответствии с заключенным договором, ежемесячно равными частями в срок до 25 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца после заключения договора. Размер ежемесячного платежа не должен превышать 35% совокупного ежемесячного дохода семьи Претендента, при этом оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для конкретного региона.
3.4. В случае предоставления Претенденту рассрочки последний обязан ежегодно с 01.01.2004г. предоставлять Фонду справки о совокупном семейном доходе членов семьи, указанных в анкете (далее по тексту -справка). Исходя из анализа предоставляемых ежегодно справок о совокупном семейном доходе Претендента и указанных в анкете членов его семьи, Фонд вправе сократить срок рассрочки и изменить размер ежемесячных платежей без пересчета стоимости квартиры, о чем в письменной форме в течение месяца Фонд уведомляет Претендента.
3.5. В случае расторжения трудового договора с предприятием-Поручителем по нижеприведенным основаниям Претендент обязан:
-по п.6,7,8,9 ст.77; п.6 (п.п. в, д), 7,8,9,10,11 ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации до момента увольнения внести единовременно оставшуюся сумму стоимости жилой площади;
-по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5,6 (п.п. а, б, г) ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации оплатить на момент увольнения оставшуюся стоимость квартиры, пересчитанную по ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент увольнения.
3.6. В качестве способа обеспечения оплаты приобретаемой жилой площади Претендент обязан предоставить поручительство физического лица (лиц), совокупный ежемесячный доход которого (-ых) в 2,86 раза превышает сумму ежемесячного платежа, указанную в заключенном с ним договоре, а также поручительство юридического лица. Соответствующие договора поручительства должны быть заключены в течение 10 дней с момента заключения с Претендентом договора на приобретение жилой площади.
3.7.В случае не внесения Претендентом долга по предоставленной рассрочке Фонд уведомляет в течение 3-х дней предприятие-Поручителя, которое в течение 7-дней обязано произвести выплату неуплаченной Претендентом суммы. Фонд также вправе обратиться с аналогичным уведомлением к поручителю -физическому лицу.
3.8. Оформление и регистрация договоров на приобретение жилой площади по настоящим Правилам осуществляется в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. Фонд при необходимости на платной основе оказывает содействие в подготовке документации для подачи в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.9. При приобретении жилья по договорам, указанным в подпунктах в, г пункта 3.1. настоящих Правил Претендент обязан в течение 3-х дней после оформления квартиры в собственность заключить в качестве обеспечения обязательств перед Фондом договор ипотеки (залога недвижимого имущества), который в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.10. После государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру Претендент обязан осуществить ее страхование от рисков утраты и повреждения, а также осуществить личное страхование на сумму предоставленной рассрочки, с определением Фонда в качестве выгодоприобретателя.
3.11. Право собственности на приобретаемую жилую площадь возникает у Претендента с момента государственной регистрации права собственности, с ограничением права распоряжаться ею до окончательного расчета с Фондом.
3.12. Оплата Претендентом приобретаемого жилья может осуществляться посредством жилищного сертификата или безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, в порядке установленном действующим законодательством.
4. Расчет стоимости реализуемого жилья
4.1. Стоимость квартиры приобретаемой Претендентом в соответствии с условиями обозначенными в п.3.2. настоящих Правил складывается из первоначального взноса, оплаты излишек жилплощади и величины долга с учетом наценки за рассрочку (до 15 лет под 2% годовых), которые рассчитываются по сметной стоимости 1 кв.м. жилой площади, утвержденной дорогой.
При этом Фондом устанавливаются следующие наценки:
- на покрытие его текущих расходов (в соответствие с утвержденной Распорядительным советом сметой расходов и налогом на добавленную стоимость);
- на покрытие дополнительных расходов Фонда (плата за государственную регистрацию, государственная пошлина за совершение нотариальных действий, оплата услуг БТИ и др.).
5. Возможность реализации находящейся у Претендента в собственности жилой площади с целью уменьшения долга за предоставленную квартиру
5.1.С целью уменьшения суммы долга рассрочки, предоставленной Претенденту по одному из договоров, указанных в пункте 3.1. настоящих Правил, последний может при согласии Фонда воспользоваться его услугами по реализации имеющейся у Претендента в собственности жилой площади.
5.2.Реализация жилой площади осуществляется на рыночных условиях, существующих в конкретном регионе, но не дороже стоимости приобретаемого жилья.

ПРИМЕР РАСЧЕТА
1. Железнодорожник с семьей из 5 человек нуждается в улучшении жилищных условий и является очередником на предприятии. Они роживают в квартире общей площадью 50 кв.м., которую оставляют за семьей для проживания или продажи.
2. Семья претендует на 3-х комнатную квартиру с общей площадью 70 кв.м. и сметной стоимостью 448000 руб. (6400 руб. за кв.м.).
3. Социальная норма предоставления жилой площади на одного человека 18 кв.м., а на семью, в данном случае, положено выделить 18x5=90 кв.м.
4. Семья будет иметь в этом случае 50 кв. м + 70 кв.м. = 120 кв.м.
5. Излишек площади будет 120 кв.м.- 90 кв. м = 30 кв.м.
6. Расчет для внесения первоначального взноса будет осуществляться исходя из первоочередной оплаты за излишнюю площадь. Стоимость излишней площади - 30 кв. м х 6400 руб. = 192000 руб.
7. При этом гражданин также должен сразу вносить единовременно
первоначальный взнос - 15% от части стоимости квартиры, оставшейся после оплаты за излишки (448000 - 192000) х 0,15 = 38400 руб.
ИТОГО первоначальные платежи составят:
192000 + 38400 = 230400 руб.
8. Долг гражданина будет 448000 - 230400 = 217600 руб.
9. С учетом 2% годовых долг с рассрочкой его оплаты на 15 лет составит 217600 х 1,15 = 250240 руб.
10. Ежемесячная оплата составит 250240 : (15x12) = 1390 руб.
11. Семья будет платежеспособной если:
1) ежемесячные выплаты не превышают 35% совокупного семейного дохода;
2) оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже суммарного прожиточного минимума на всех членов семьи.
По Московской области прожиточный минимум
1916 руб. (во2-м. кв.) х 5 + 1390руб. = 10970 руб.
Если совокупный доход семьи будет превышать указанную сумму (10970 руб.), то Фонд по желанию очередника вправе в соответствии с п.3.1. абз.2 Положения сократить срок рассрочки.
12. Долг гражданина можно снизить за счет:
а) собственных сбережений, внося единовременно с первоначальным взносом или увеличивая сумму ежемесячных платежей;
б) передачи "старого" жилья по оценочной стоимости (не дороже стоимости нового жилья) в счет погашения общего долга по рассрочке.
Если в вышеприведенном расчете гражданин (очередник) примет решение о передаче "старого" жилья по оценочной стоимости, например в 200000 руб., то он внесет первоначальный взнос 38400 руб., а стоимость сдаваемой квартиры пойдет на погашение излишка (192000 руб.) и 8000 руб. останется на снижение долга по рассрочке.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Необходимость развития ипотечного кредитования сегодня остро ощущается практически во всех сферах экономики России:
- в потребительской - ипотека будет способствовать привлечению средств инвесторов в жилищное строительство, решению жилищной проблемы населения;
- в производственной - позволит существенно расширить инвестиционные возможности многих отраслей промышленности;
- в аграрной - создаст условия, необходимые для насыщения потребительского рынка отечественными товарами, снижения цен на сельскохозяйственную продукцию. Все это приведет к общей стабилизации экономики.
Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади и т. д. Таким образом, очевидно влияние ипотечного кредитования также и на развитие сферы услуг и торговли.
В данной работы рассмотрены вопросы, касающиеся основ ипотечного кредитования, проведен анализ современного состояния и особенностей ипотечного кредитования в РФ, определены возможные перспективы развития ипотечного кредитования в нашей стране, рассмотрены различные схемы погашения ипотечных кредитов, на основании конкретных примеров определены наиболее выгодные из них, а также рассказано об ипотечном кредитовании в АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" и на железнодорожном транспорте - Московской железной дороге.
В кратком изложении работа содержит следующее.
Первая глава работы посвящена истории, участникам, проблемам и перспективам развития ипотечного кредитования. Говоря о нашей стране, нельзя не отметить развитую систему ипотечного кредитования, действующую вплоть до революции 1917 г. Произошедшая после нее национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело перечеркнули ее существование и дальнейшее совершенствование. В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.
Нынешние трудности ипотечного кредитования в основном связаны с неотлаженным законодательством, все еще нестабильной политической и экономической ситуацией, практически полным отсутствием подробной и доступной массовому потребителю информации относительно ипотечного кредитования.
Отмечено, что во всем мире растет роль коммерческих банков в ипотечном кредитовании. Они становятся финансовыми "супермаркетами", предоставляя широкий спектр услуг, включая большой набор ипотечных. В нашей стране, где банки являются основным источником выдачи кредитных ресурсов, внедрение ипотечного кредитования в повседневную практику их деятельности также является перспективным направлением.
Во второй главе работы на основании банковской практики и российского законодательства рассмотрены процедуры оформления ипотечного кредита и особенности залога земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов и квартир, способы погашения ипотечного кредита.
В третьей главе работы определено место ипотечного кредитования в операциях банка, рассмотрены различные схемы предоставления ипотечного кредита коммерческим банком - АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК".
Проведенный анализ методов погашения ипотечного кредита показал, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее - вариант погашения кредита равными срочными выплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты по последнему методу погашения. Это объясняется, во первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.
Говоря об Инвестсбербанке, можно сказать, что процедура ипотечного кредитования там отработана и налажена. Действуют как собственные ипотечные программы банка, так и "чужие" - ДельтаКредит, Московская ипотечная программа (в настоящее время, по решению правительства Москвы, реализация данной программы временно приостановлена). Объемы выдаваемых кредитов растут.
В четвертой главе рассмотрены вопросы организации ипотеки на железнодорожном транспорте - Московской железной дороге.
Подводя итог необходимо отметить следующее: условия, складывающиеся в сегодняшней России, способствуют развитию ипотечного кредитования уже не в виде отдельных инициатив коммерческих банков или властей регионов, а как целостной системы при непосредственном участии государства. Широко распространено мнение, что без достижения макроэкономической стабилизации нельзя ожидать быстрого и динамичного развития системы ипотечного кредитования. Однако есть и реальные примеры обратного: формирование институтов ипотечного кредитования в США, Германии и ряде других стран начиналось отнюдь не в условиях высокоразвитой экономики. Для повторения успехов этих стран в данной области, органы государственной власти должны проводить последовательную работу по совершенствованию законодательной базы, а также по созданию и развитию инфраструктуры данного очень перспективного и нужного для нашей страны вида кредитования. Для того, чтобы в стране нормально (как в других странах) заработала модель ипотечного кредитования, - по различным оценкам, нужно порядка всего лишь 50 млрд рублей .



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Цилина Г. А. Ипотека: жилье в кредит - М.: Экономика, 2001г. - 357 стр.
2. Иванов В.В. Ипотечное кредитование - М.: Информационно-внедренческий центр "Маркетинг", 2001. - 273 с.
3. Кудрявцев В.А, Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.
4. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование - М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2001г. - 119 с.
5. Ем В.С, Дудкин С.Н. - Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России - М.: Статут, 1999. - 252 с.
6. Лаврушин О.И. Банковское дело - М.: Финансы и статистика, 1999. - 667 с.
7. Колесников В.И., Крапивин Л.В. Банки и банковское дело - М.: Финансы и статистика, 2001. - 284 с.
8. Челноков В.А. Банки и банковские операции - М.: Высшая школа, 1998. - 312 с.
9. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения - М.: Финансы и статистика, 1999. - 256 с.
10. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов - М.: ДЕЛО Лтд, 1995. - 319 с.
11. Егоров Н.Д., Елисеев И.В. Гражданское право. Часть 1 - М.: Проспект, 1998. - 625 с.
12. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы//Деньги и кредит, 2000., №9.
13. Пахомова Е. Кредит не повредит, тем более ипотечный //Московский комсомолец, 26 марта 2002г.
14. Климюк С. Бумажная ипотека дешевле//Эксперт, 15 апреля 2002г., №15
15. Тихонов А. Национализация рисков// Финансовые известия, 27 ноября 2001г.
16. А сейчас - ипотека//Финансовые известия, 30 апреля 2002г, № 628.
17. Павлов В. Кредиты вне банков дешевле в полтора раза//Известия. Тематическое приложение, май 2002г
18. Семеняка А. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг//Эксперт, 7октября 2002г, №37
19. Методические документы для оформления продажи квартир по ипотечной схеме Московской железной дороги. М.: Некоммерческая организация "Фонд Жилищная социальная ипотека", 2003г.- 48с.


ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года
Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Глава II. Заключение договора об ипотеке

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
(См. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Статья 11. Возникновение права залога по договору об ипотеке
1. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства.
2. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;
леса;
право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

<<

стр. 2
(всего 3)

СОДЕРЖАНИЕ

>>