стр. 1
(всего 11)

СОДЕРЖАНИЕ

>>

Брошюра «Как защитить свои права при
новом Жилищном Кодексе»: обновленный
вариант (ноябрь 2005)
Она издана совместными усилиями экспертов и активистов самых разных регионов и
организаций. Особенный большой вклад внес Союз Координационных Советов, Институт
«Коллективное Действие» и Институт Проблем Глобализации. Можно заказать брошюру
в бумажном виде на адрес «ИКД».

Предисловие

Пришло время массового движения!


После отказа от большинства социальных обязательств государства, презрительно
называемых властью «льготами», удар либеральных реформ направлен на последнее, что
осталось у многих российских семей – наше с вами жилье. Сегодня жилищная политика,
проводимая в стране крупным бизнесом, направлена на обогащение строительных,
коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать коррупцию и
безответственность со стороны чиновников всех мастей. Тарифы на ЖКХ уже сейчас
бессовестно завышены, но продолжают неудержимо расти. При этом состояние домов и
качество жилищных услуг неуклонно ухудшаются. Новый Жилищный кодекс не просто
допускает, но фактически провоцирует массовые выселения людей из своих квартир и
делает жилье еще менее доступным.

Жилищные проблемы касаются всех и каждого, поэтому кампания в защиту жилищных
прав может стать одним из стержней единого массового протестного движения,
направленного на защиту гражданских свобод населения.

Во-первых, новые антисоциальные законы, как это ни парадоксально, дают легальную
возможность формировать и расширять сеть местных активистов через организацию
домовых и квартальных собрания, способствовать организации домовых комитетов и их
объединений в виде советов. Эта подготовительная работа усилит и укрепит протестное
движение, которое рано или поздно поднимется против «жилищного грабежа».

Во-вторых, готовясь к массовым акциям, не следует забывать, что люди продолжают жить
в невероятно тяжелых условиях здесь и сейчас. Новое буржуазное законодательство
содержит в себе многочисленные «дыры», через которые власть имущие надеются
протаскивать свои интересы. Однако через эти юридические лазейки можно так же
успешно судиться и отстаивать свои права. Причем не только в одиночку. Помните:
несколько тысяч однотипных судебных исков способны заставить любую власть
считаться с вами. Помогая готовить эти иски, вы установите тесные отношения с людьми,
которые лично убедятся, что вы занимаетесь их насущными проблемами.

Эта брошюра предназначена для активистов, желающих получить методические советы
для ежедневной работы с населением в борьбе за его жилищные права. Она подготовлена
совместными усилиями нескольких российских сетей, объединяющих различные партии,
местные коалиции протестных действий, общественные и профсоюзные организации. В
ней содержатся советы специалистов, имеющих практический опыт борьбы и судебного
разбирательства, а также образцы необходимых документов – исков, заявлений, уставов,
бюллетеней и т.п.


Пришло время действовать сплоченно и решительно!
Немного статистики

Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого
недвижимого имущества страны и насчитывает 2,8 млрд. м2. общей площади, из них
муниципальный фонд – 24,1%, государственный фонд – 6.8%, частный – 67.7%. Доля
государственного жилищного фонда сократилась за последний период в 4,3 раза и в
настоящее время составляет 192,9 млн. м2. В собственность граждан передано 55,3% от
всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего
приватизации. В городской местности расположено примерно 72,4% жилищного фонда, а
в сельской – 27,6%.

Жилищный фонд России насчитывает 55,7 млн. квартир, из которых однокомнатные –
29,4%, двухкомнатные – 41,1%, трехкомнатные – 29,3%, четырехкомнатные и более –
6,3%.

В среднем на одного жителя страны приходится 19.7 м2 общей площади против 16,4 м2 в
1990 году. Наиболее высокая обеспеченность населения жильем в Москве, Белгородской,
Курской, Волгоградской, Ленинградской, Новгородской, Тверской областях, наиболее
низкая – в республиках Ингушетия, Тыва, Калмыкия, Бурятия, Алтай.

В конечном счете, городской жилищный фонд оборудован водоснабжением – на 86,7%;
канализацией – на 84,5%; центральным отоплением – на 87,8%; горячим водоснабжением
– на 76,8%; ванными – на 79,5%; электрическими плитами – на 21,6%; газовыми плитами
– на 68,7%.

Около 17% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах
каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения.

Более 290 млн. м2 (10,35% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном
ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные; 250 млн. м2 (8,93%) – в
реконструкции. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд
насчитывающий 87,8 млн. м2, в котором проживает около 5 млн. граждан. Более того, за
последние 3 года объем ветхого и аварийного жилья увеличился на 73%, а численность
проживающего в нем населения – на 61%.

Составители выражают благодарность Шеину О.В., Чернышеву Л.Н. и всем
активистам СКС и Левого Фронта за помощь в составлении брошюры.
Содержание



Предисловие

Немного статистики

Содержание

Этапы работы

Как проводить домовые собрания

Процедура созыва и проведения домового собрания

Как выбрать форму управления домом

С.-Петербург: Опыт создания Союза домовых комитетов

Тула: Совет домовых комитетов (СДК)

Новосибирск: координационные советы при помощи профсоюза

Калуга выбирает непосредственное управление

Астрахань идет по пути непосредственного управления

Территориальное общественное самоуправление (ТОС) в борьбе за жилищные права
граждан

Санкт-Петербург, ТОС на улице Шостаковича, д.5

Сибирь рекомендует ТОС

Тольятти: независимый ТОС выбирает непосредственное управление

Иваново: ТОС в борьбе за жилищные права граждан

Как не быть обманутыми при создании ТСЖ

Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ

Как ТСЖ и управляющие компании становятся заложниками большого бизнеса

Буржуазный Жилищный Кодекс: вопросы и ответы

Взгляд из правительства
Взгляд оппозиции

Как контролировать сферу ЖКХ

Комментарий юриста (Мирослав Светлый)

Комментарий юриста (Б.В. Шестов)

Воронеж: бунт закончился победой жителей

Беспредел на практике: Тюменский опыт

Рекомендации по судебному контролю за ЖКХ (г. Пенза)

Новосибирск: работа с прокуратурой и с общественностью

Борьба за коэффициент 0,7 при оплате электроэнергии
(г. Асино, Томская обл.)

Солнечногорск: снижение оплаты услуг ЖКХ благодаря уличной борьбе

Мурманск-2004: Суд отменил рост квартплаты

Астрахань: политическая и судебная борьба против завышенных тарифов

Борьба за экономически обоснованные тарифы на ЖКУ
(пос. Борок Ярославской обл.)

Борьба жильцов общежитий

Борьба против уплотнительных застроек

Комментарий юриста

Создание объединенного домкома, Ижевск

Общая кампания
Приложения

Приложение 1. Типовое решение инициативной группы жителей по выбору формы
управления домом

Приложение 2. Бюллетень заочного голосования по выбору формы управления домом

Приложение 3. Извещение о домовом собрании

Приложение 4. Типовой протокол собрания по выбору формы управления домом
(непосредственное управление)

Приложение 5. Типовой протокол собрания по выбору формы управления домом (ТСЖ)

Приложение 6. Создание, деятельность, реорганизация (ликвидация) ТСЖ

Приложение 7. Типовой устав ТСЖ

Приложение 8. Типовой договор на обслуживание

Приложение 9. Типовой договор на предоставление ЖКУ

Приложение 10. Типовая резолюция митинга

Приложение 11. Образцы исковых заявлений о взыскании средств за неоказанные услуги

Приложение 12. Образец претензии к фирмам-поставщикам услуг против повышенных
тарифов или неоказанных услуг

Приложение 13. Образцы обращений к властям за снижение тарифов и
по поводу отмены НДС с услуг ЖКХ

Приложение 14. Образец заявления для получения информации
о затратах на содержание жилья

Приложение 15. Образец обращения в прокуратуру по поводу повышения тарифов

Приложение 16. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг

Приложение 17. Обращение в городской КУГИ о закреплении земли за ТОС

Приложение 18а. Образец искового заявления против приватизации общежитий

Приложение 18б. Образец искового заявления по поводу проблем эксплуатации
общежития

Приложение 19. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
Приложение 20. Типовой устав ТОС

Приложение 21. Устав ТОС «Малая Родина»

Приложение 22. Типовой протокол организации ТОС

Приложение 23. Типовые документы текущей деятельности ТОС

Приложение 24. Функциональная схема организации ТОС «Малая Родина»

Приложение 25. Образец судебного иска против
распоряжения городской власти о строительстве дома

Приложение 26. Образец судебного иска против строительной компании

Приложение 27. Голосование для выбора способа управления подъездом

Приложение 28. Стоимость ЖКУ и уровень их оплаты населением
в регионах на начало апреля 2005 г. (данные Росстроя РФ)

Контакты
Этапы работы


Ознакомьтесь с состоянием ЖКХ в вашем городе
1.
Изучите новый Жилищный кодекс (Внимание! 19 декабря Госдума приняла поправку
к ФЗ "О введении в действие ЖК", которая продлила срок проведения домовых собраний
до 1 января 2007 г.) , соберите законодательные акты и распоряжения, касающиеся вашего
города (все основные аспекты ЖКХ регулируются не федеральным или региональным
законодательством, а местными постановлениями). Особо обращайте внимание на
проблемы, которые чаще всего поднимаются населением в сфере ЖКХ: посчитайте,
насколько завышены у вас тарифы, как управляется ЖКХ, какой тип жилья больше
распространен в городе и т.п.

Вы можете создать рабочую группу по ЖКХ в рамках вашей организации или местной
коалиции, в которую можете пригласить специалистов извне. Можете обратиться к нам за
советами (контакты в конце брошюры).



Подготовьте и начните распространять пропагандистский материал
2.
Листовки или газету, посвященные теме ЖКХ, следует готовить, концентрируя
внимание вокруг актуальных для большинства населения проблем. Обязательно
посвящать хотя бы одну листовку или газету проблеме нового Жилищного кодекса,
призывая людей к организации домовых собраний.

Если вы выявили специфичные проблемы какой-либо одной категории жилья / населения,
можно готовить специальную листовку и распространить ее в определенных точках
(например, общежитиях), там, где сконцентрирована затронутая проблемой аудитория.

Распространять материал можно и через пикеты, это позволит напрямую общаться с
людьми и агитировать за организацию квартальных собраний.



Проведите домовое (квартальное) собрание
3. Выберите квартал, изучайте его специфические проблемы. Желательно выбрать
квартал, где живете вы или ваши знакомые, и вместе с ними проводить собрание. В любом
случае, лучше его проводить не одному, а в команде, чтобы помочь друг другу ответить
на вопросы. Люди должны видеть, что они могут обратиться к разным людям.

Оповестить людей можно через листовки в ящиках, плакаты в подъездах. Текст короткий,
но конкретный. Акцент надо делать на том, что на собрании будут специалисты по ЖКХ,
которые могут дать советы и объяснить, что ожидается при новом ЖК. Если есть
возможность, можно привлечь людей обещанием, что будет местный депутат, чиновник
или известный активист.
Летом собрание удобнее было проводить на улице во дворе. В холодное время года
следует обращаться в существующие общественные организации или муниципалитеты,
использовать вспомогательные помещения дома, пригодные для собраний. Время нужно
выбрать удобное для людей (после работы).

В начале собрания представьтесь. Выступайте с докладами о новом ЖК, о проблемах в
сфере ЖКХ в городе и в вашем квартале. Говорите конкретно и понятно. Можете
говорить о вине как центральной, так и местной власти, но нужно знать и проблемы
данного дома или квартала, сочетая их с примерами из других городов.

После ваших выступлений просите людей излагать свои проблемы. По возможности,
ответьте. Если невозможно, просите оставить координаты, и обещайте разыскать
информацию. Постарайтесь показать, что вы можете помочь: у вас контакты с депутатами,
с чиновниками. Можете отправить запросы, обратиться к юристу. Но в то же время
объясните, что любое действие будет более эффективным, если оно будет коллективное –
коллективный иск, например, или массовая одновременная подача однотипных исков.
Призывайте людей созывать домовые собрания, выявляйте, есть ли среди
присутствующих люди, готовые взять на себя инициативу их подготовки. Забросьте
присутствующим идею о формировании инициативных групп по домам. Предлагайте
инициативной группе свою помощь в организации домового собрания или других делах.

В конце собрания оставьте свои координаты и просите, чтобы люди оставили свои.
Объясните, что это вам нужно будет в случае коллективного иска или общегородской
акции.



Займитесь юридическими консультациями
4. Чтобы повысить эффективность агитации, настоятельно рекомендуется заниматься и
юридической помощью. Можно в интересах людей возбуждать судебные дела, печатать
типовые обращения в суд, рассказывать о типовых ситуациях, давать комментарии
юристов. Ситуаций, когда людей обманывают, а они не подозревают об этом, очень
много. Поэтому надо информировать людей о своих правах.

Иначе трудно добиться доверия. Доверие основано на фактах, обычно на судебных
решениях, а не на пустой болтовне. Тебе не до конца верили – ты пошел в суд, доказал
свою правоту и показываешь решение суда. Очень часто бывает, что у тысячи людей
одинаковая проблема. Но только один, самый активный, идет в суд. Вы должны ему
помочь: ходить в суды, обеспечивать помощь юристов и т.п. За одним иском могут
последовать сотни и тысячи. Только так, вместе, сплоченно – мы можем победить.



Начните протестные действия
5. Опираясь на вашу организацию и на новые контакты инициативных групп
(домкомов), и, по возможности, в сотрудничестве с другими активными политическими и
общественными организациями вашего города, можете перейти к активным действиям.
Это тем более необходимо, что новое законодательство отняло (или скоро отнимет) почти
все ныне существующие возможности успешно судиться и юридически влиять на
коммунально-жилищную политику властей.
Протестовать надо, в первую очередь, против местной власти, от которой уже почти
полностью зависит регулирование тарифов и качеств услуг, так же как и сохранность
жилья, предоставление субсидий и т.п. Надо требовать, в первую очередь, прозрачности и
возможности для жителей, через домкомы, повлиять на жилищно-коммунальную
политику.

В рамках общероссийской кампании можно обратиться к федеральной власти с тем, чтобы
она отложила реализацию реформы ЖКХ и вновь взяла на себя обязательства по
регулированию тарифов и по обеспечению права на жилье.

Как проводить домовые собрания[1]
С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным
причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между
тем правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.

Самое срочное – необходимо проводить домовое собрание. Иначе жильцы потеряют
контроль над управлением домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме
ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом, либо:
1) непосредственное управление, либо
2) товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо

3) управляющую кампанию (УК).




После 1 января 2007 года что-либо изменить будет уже нельзя, и мэрия сама выберет жильцам
управляющую компанию.


Теперь подробности.

Правило № 1. До 1 января 2007 г. (до принятия поправки было до 1 марта 2006) жители
вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то
есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано
подчиниться.

Правило № 4. Если жители собрание не провели, то, начиная с 1 января 2007 года, мэрия
ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими кампаниями.

Процедура созыва и проведения домового собрания

Провести собрание, соблюдая все требования закона, не так-то просто. Один из жильцов,
собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей-
cобственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно
заранее, за 10 дней до проведения собрания (см. Приложение 3). Очень важно! – собрание
не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы,
которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и
универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что
захочет.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса
распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат
жильцу). Несобственники не голосуют! Кроме того, решения о проведении капитального
ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому
участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей
дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал
дома. Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда
арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и
обслуживание дома – в случае, если магазин размещен в помещениях, где есть общая
для дома коммунальная инфраструктура. Образцы протоколов собрания жильцов
можно найти в Приложении 4 (непосредственное управление), или Приложении 5 (ТСЖ).

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание. Оно может принять и
ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под
контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми
последствиями.

От редакции: Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи
заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом
на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ)[2]. Но этот вариант менее
приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются
манипуляциям властей. И, главное, с точки зрения организации жителей и
создания сетей домовых комитетов гораздо продуктивнее призвать людей и
помочь им созвать собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде
организовать собрания и набрать кворум, можно тоже использовать заочную
форму голосования, если при этом провести предварительную
пропагандистскую работу и организовать старших по дому (см. советы из
Калуги).

Как выбрать форму управления домом
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах
регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном
секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-,
водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов
являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные
кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные
потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают
указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам,
пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно
собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного
управления многоквартирным домом собственниками помещений».

Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую
поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать
договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с
домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется
должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу
путем повышения собственных платежей). Исключение составят только те дома, где люди
выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.

В чем плюсы и минусы трех форм?

Управляющая Непосредственное
ТСЖ
кампания управление
Избранное Частная Уполномоченный
Кто
жильцами фирма, дома, избранный
распоряжается
правление назначенная жителями
деньгами
собранием
жильцов
жителей
Правление Частная фирма Договоры с
Кто заключает
от имени от имени коммунальными
договора по
жильцов жильцов кампаниями
обслуживанию
заключают сами
дома
жильцы, договор
по ремонту,
уборке дома
подписывает
большинство
жителей или их
уполномоченный
Комиссия Управляющая Прямое
Кто
ТСЖ компания взаимодействие
контролирует
жителя и
качество услуг
поставщика услуг
ТСЖ Управляющая ЕИРЦ
Кто производит
компания
расчеты
Общий счет Управляющая Напрямую
Получатель
ТСЖ компания поставщики услуг
платежей за ЖКУ
На На усмотрение По желанию жильца
Контроль за
усмотрение управляющей либо по квартирным
фактическим
большинства компании счетчикам, либо
потреблением
жильцов (при их
услуг
отсутствии) – по
нормативам
Ответственность Совместная (если должна Индивидуальная,
часть квартир, от услуг расчеты,
жильцов
отключат весь дом, отключение
индивидуальных счетчиков отдельных
быть не может). Расчет по неплательщиков
нормативу или общему
счетчику


ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими
деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом
организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) можно заключить договор о
пользования земли вокруг дома. Главный минус – расчет за коммунальные услуги идет со
всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления
отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные
счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать
оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. Кроме
того, ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое при желании тоже
можно обанкротить – а здесь возникает опасность потери права собственности на
придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.

Управляющая кампания. Судя по всему, наихудший вариант. Самое главное здесь – как
заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на
исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а
власти. На собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор
от имени всего дома. Плюсов здесь два – 1) не надо думать самим и 2) управляющую
компанию можно сделать самим. Минусы – такая же история с «круговой порукой» и
счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не
один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят
весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет
невозможно. Вспоминая МММ и пр. «пирамиды» - не такая уж нереальная перспектива.
Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-
квартирный дом «управляющей компании», уставной капитал которой составляет… 10
тыс. р.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за
коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между
жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы – нет коллективной ответственности,
не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать
тарифы и качество услуг ЖКХ. Очень серьезный минус – здесь не создается юридическое
лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего
ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Единственный
путь обхода этой проблемы – создание органов территориального общественного
самоуправления (ТОС), которые имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые
средства, при этом не подвергая риску банкротства расположенные на своей территории
отдельные дома.


Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут
перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того
или иного варианта:
• Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на
оживленной магистрали) – ТСЖ выглядит рациональным выбором.
• Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши – более разумно выбрать непосредственное
управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.

• Если вы предприимчивы и дом достаточно большой (оптимально – более 300 квартир) – можно попробовать
сделать собственную управляющую компанию и взять управление ЖКХ в собственные руки.

И еще одно – вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком
хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть
в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных
счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%. Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои
руки и 2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.
С.-Петербург: Опыт создания Союза домовых комитетов[3]

В Санкт-Петербурге в начале 2001 начал действовать оргкомитет по созданию
независимого «Союза домовых комитетов СПб». Активисты домовых комитетов из всех
20-ти районов СПб объединились, чтобы эффективнее защитить права жителей, и
содействовать созданию новых домкомов.

Как создать домком?

Домовой комитет, выбранный жителями дома – это общественный контролер работы
обслуживающих организаций, это хозяин дома, это залог честного обслуживания нашего
жилья. Примерная технология создания домкомов, по которой организован домком д.19,
ул. Стойкости в Ульянке (Кировский р-н) с постами круглосуточного дежурства
предлагается ниже:
1. Создание инициативных групп в каждом подъезде и определение задач;
2. Обход квартир с целью выяснения готовности жильцов принять предложения
инициативной группы о проведении собрания с подготовленной повесткой дня;
3. Подготовка кандидатуры председателя и секретаря собрания, повестки дня;
4. Подготовка листов присутствия представителей квартир на собрании, заготовка
болванок протоколов собрания, расклейка объявлений о дате и месте проведения
собрания;
5. На лестничной площадке дома провести собрание, предварительно за 1-2 часа
оповестив все квартиры еще раз;
6. Открыть собрание при наличии 50%+1 представителей квартир;
7. Четко вести протокол и отмечать все результаты голосования;
8. После собрания обойти все квартиры, представители которых не присутствовали
на собрании, и собрать подписи о согласии с решением собрания;
9. На собрании выбрать Совет подъезда, принять решение о создании института
представителей, домового комитета и делегировать представителя в будущий домком;
10. Представители всех подъездов (или большинства) на своем совещании
принимают решение о создании домкома и выбирают председателя домового
комитета;

11. Председателю поручается создать положение о домкоме, подготовить план работ
и т.д.

Примерная повестка дня:
1. Выборы Совета подъезда.
2. О создании института представителей.
3. О создании домкома.

4. О создании поста круглосуточного дежурства /этот пункт по желанию/.

Домкому предлагается решить вопрос о регистрации. Может быть несколько решений
этого вопроса:
? регистрация согласно распоряжению Комитета по содержанию жилого
фонда Администрации Санкт-Петербурга № 28-р от 11 декабря 2003г.;
? регистрация в Муниципальном совете, если такая процедура там
прописана;

? регистрация как общественного объединения, согласно Федеральному
закону “Об общественных объединениях” №82-ФЗ от 19 мая 1995 г.
Тула: Совет домовых комитетов (СДК)[4]

В январе и феврале прошли массовые акции протеста против отмены льгот. А в марте
было объявлено о планах повышения тарифов на ЖКХ, что опять возбудил массовый
протест. Все партии и профсоюзы участвовали в кампании. И на одном из митингов
возникла идея о создании домовых комитетов, объединенных в общегородской совет.

В то время страсти были настолько горячи, что жители многих домов, особенно
«высоток», действительно стали объединяться. К 25 апреля в Туле было создано около
пятисот домовых комитетов или инициативных групп, которые объединились в Совет
домовых комитетов (СДК). И через несколько дней СДК провел уже свой митинг протеста
против повышения тарифов ЖКХ. На нем заместитель председателя областной думы и
председатель исполкома СДК Владимир Тимаков выступил с призывом к горожанам
бойкотировать выплаты по новым расценкам. Предложение было принято с энтузиазмом:
более трети туляков выказали готовность участвовать в бойкоте.

Городская управа была вынуждена наладить диалог с домкомами. После состоявшихся
переговоров сторонам удалось добиться некоторых договоренностей. В частности, было
принято решение создать совместную рабочую группу для проверки фактической
реализации услуг ЖКХ и обоснованности их оплаты. Управе города было рекомендовано
направить новые тарифы на услуги ЖКХ в Региональную энергетическую комиссию
Тульской области для получения технического заключения, ускорить внедрение
общедомовых приборов учета водопотребления, а также сделать расшифровку по шести
пунктам в статье «текущее содержание жилья» в новой квитанции оплаты за услуги ЖКХ.
Городские власти согласились также переработать «Положение о территориальном
общественном самоуправлении», предоставив домовым комитетам контрольные функции
в отношении органов жилкомхоза.

То есть был сделан решительный шаг по преобразованию домкомов из стихийных и
неформальных образований во вполне легитимные органы контроля. Тем не менее,
тарифы повысились в мае в полтора-два раза, против чего митинговали тысячи людей, что
заставило нового губернатора Тульской области Вячеслава Дудку заявить, что намерен
добиться проведения независимой экспертизы расчетов тарифов на услуги ЖКХ.

Лидер СДК Владимир Тимаков: «Сейчас для нас главное – укрепить домкомы, добиться
предоставления им контрольных функций в рамках местного самоуправления. И в случае
новой протестной волны у нас уже будет структура, на которую можно опереться.
Пока мы ждем результатов независимого аудита структур ЖКХ, который организует
губернатор».

Новосибирск: координационные советы при помощи профсоюза[5]

Сибирский региональный профцентр стал заниматься защитой жилищных прав граждан с
2003 года, через экономическо-аналитический центр при профсоюзе. Они начали с того,
что провели независимую экспертизу тарифов ЖКХ в разных городах области. Потом
провели информационную кампанию, в рамках которой активисты профсоюза объяснили,
что тарифы завышены, услуги не предоставляются на должном уровне и т.п. Убедили
людей подать коллективные иски, и выиграли некоторые суды. После этого добились
некоторого признания со стороны областной прокуратуры и администрации некоторых
районов. Открыли три общественных приемных, где раз в неделю люди могут
консультироваться с экономистом и юристом.
И люди потянулись. Создан областной координационный совет и его отделения в 5
муниципальных образованиях. Они работают со старшими подъездов, а если их нет –
выбирают их, призывают людей бороться за свои жилищные права. А сейчас призывают
их создать ТСЖ, уже несколько создали. Они помогают написать уставы, пройти
регистрацию, инструктируют. Они объясняют людям: «если ТСЖ создаете – контроль ваш
будет, а если будет частная фирма, выбранная мэрией – контроля никакого». А, как
выяснилось, при создании ТСЖ нормы потребления сократились на 20-30%, т.е. это
выгодно жильцам.

Татьяна Новая: «Это успех возможен только потому, что сначала жителям оказал
помощь Сибирский региональный профцентр, а потом люди сами стали создать
собственную общественную организацию. Задача профсоюза – улучшить благосостояние
работников, т.е. и повысить зарплату работнику, и уменьшить какие-то его траты, в
том числе и по ЖКХ».

Калуга выбирает непосредственное управление[6]

Жилищный кодекс позволяет выбрать НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ в любом
многоквартирном доме. В этом случае общее собрание определяет обслуживающие
организации, после чего они с каждым отдельно заключают договор.

Почему именно НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ведь управляющая компания
тоже вроде хорошо. Особенностью управляющей компании является то, что она
выступает в роли посредника, собирая деньги, как за жилищные, так и за коммунальные
услуги. Зачем посредник в коммунальных услугах, когда с каждым из нас за тепло и воду
поставщик обязан заключить договор, и на его основании мы оплачиваем получаемые
услуги по счетчику или нормативу. Ну а если кто-то не платит, то пусть с ними поставщик
разбирается персонально.

Управляющая компания занимается большим количеством домов, у которых разные
потребности в ремонтах и их количестве. Все собираемые деньги уходят в общий котел,
из которого работы будут финансироваться неравномерно и не факт, что именно на Ваш
дом будут направлены деньги. От дома обязательно нужен представитель, который
должен постоянно работать с управляющей компанией, например, старший по дому, и от
его активности будет зависеть, что в доме сделают.

При НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ старший по дому может выполнять
функции управляющего домом, получая при этом заработную плату, взаимодействуя с
обслуживающей организацией. Все деньги, которые оплачивают жильцы, идут на
содержание только Вашего дома. Ну, а если таких смелых в доме нет, то можно нанять
профессионального управляющего, который будет решать проблемы Вашего дома.

См. также:
Приложение 1 (Решение инициативной группы по выбору непосредственного управления)


Приложение 2 (Образец бюллетеня для выбора формы управления)


Астрахань идет по пути непосредственного управления[7]

Во вторник 4 октября в Астрахани состоялось очередное собрание городской
общественности по поводу нового Жилищного Кодекса.
Владимир Аникин, председатель одного из действующих в городе ТСЖ, заявил, что
Кодекс вносит социальную рознь и требует смены, равно как и действующая власть.

Илья Шац, представляющий инициативную группу по переходу к непосредственному
управлению нескольких домов по пл. Вокзальной, с этим согласился, но предложил
постараться вывести из-под удара хотя бы собственные дома. Он рассказал об опыте
организации собрания, заключении договоров и о том, что они опрашивают мнение в том
числе жителей неприватизированных квартир, чтобы мэрия не могла его
проигнорировать.

С августа 2005 г. жильцы улицы Советской-2 в центре города перестали отчислять деньги
в ЖЭК. И они этим весьма довольны. Ирина Амбурцева, одна из инициаторов создания
НУ в своем доме, делится опытом:
- С чего у вас все началось?


- Самыми трудными были первые шаги, когда шла разъяснительная работа. Пришлось буквально с каждым встречаться по несколько раз, объяснять, в
чем суть нововведений Жилищного Кодекса, говорить о каждой из трех форм управления, оставленных на выбор собственников жилья. Это был самый
длинный и мучительный этап. Люди разучились верить друг другу, доверять, брать на себя инициативу. Хорошо, что дом у нас небольшой – всего лишь
30 квартир, так что я понимаю головную боль тех, у кого огромные дома. Все же нам удалось организовать собрание.


- Как проходило собрание жильцов?


- Мы все делали по правилам: раздавали листовки, оповещали каждого, относили приглашение с повесткой дня и всей необходимой информацией. К
собранию уже был готов реестр собственников. Мы сами его составили, ничего не просили ни у мэрии, ни у чиновников. Получается, что у нас из 30
квартир – 26 приватизированных. Это тоже большое преимущество, за нами абсолютное большинство и кворум, так что мэрия мало чем может нам
препятствовать. На собрании велся протокол, и люди голосовали, ставили свои подписи.


- А более конкретно, как вы решили организовать НУ, вы создали общественную организацию?


- Нет, мы решили идти более простым путем. На собрании собственников были выбраны трое уполномоченных от имени собственников. Я – одна из них.
Мы вроде бы старшие по дому. И, хочу подчеркнуть, что мы работаем на общественных началах.


- Ваши бескорыстность и мужество, безусловно, заслуживают уважение. Но многие жители, особенно в больших домах, считают, что
желающих брать бесплатно на себя такую общественную нагрузку не найдется…


- А я думаю, что обязательно найдутся, если никто не начнет заранее обливать их грязью, что, мол, они преследуют свои цели, наверное, что-то
скрывают и хотят обмануть. Надо, наоборот, внушать чувство взаимодоверия и сплоченности. И лучше, чтобы было больше, чем один доброволец, тем
более, если дом большой.


- Будем надеяться, что и это возможно. Что же дальше: объяснили людям, организовали собрание, приняли решение о НУ, выбрали
уполномоченных, а потом?


- Дальше поставили в известность мэрию и ЖЭК. Отправили им протокол собрания, подписи, реестр собственников. Очень долго ждали ответа. В
конце концов, из комитета имущественных отношений пришел ответ о том, что дом снят с муниципального баланса – весь дом, кроме 4
неприватизированных квартир. Жильцы этих квартир должны будут продолжать платить ЖЭКу, а собственники уже не платят с 1 августа.


- Ну, это же смешно, значит, что наниматели платят ЖЭКу ни за что. ЖЭК же не станет ничего делать в этом доме, если все остальные
жильцы ничего не платят?


- Да, это смешно, и мы сами об этом сказали мэрии. Но они настаивают. Значит, деньги нанимателей идут в никуда. Впрочем, двое из них все-таки
собираются приватизировать квартиру.


- Но раз вы не стали создавать общественную организацию, вы не можете открыть банковский счет. Это вам не мешает?


- Нисколько, пока в этом нет необходимости. Мы сами собираем целевые деньги у людей, причем деньги эти сразу идут в дело. Например, мы уже
поменяли две металлические двери.


- А как с коммунальными платежами?


Ничего не изменилось. Ведь при НУ каждый платит за себя каждой коммунальной службе. Счета продолжают приходить отдельно каждому, и люди
индивидуально платят.


- А что касается ремонта, как вы организуетесь?


-Дом у нас достаточно старый – построен в 30-х годах, но в относительно хорошем состоянии, если не считать отдельных «слабых» мест, таких как
крыши, например. Но мы уже привыкли все делать сами - ЖЭК ведь уже давно ничего не делал. Сами покупаем краски, сами красим или нанимаем кого-
то. Так что для нас ничего особенно не изменилось. Зато экономим за счет того, что мы уже ничего не платим ЖЭКу. И люди очень довольны. Мы
сейчас думаем нанять какого-то мастера на постоянной основе. Ищем, предлагаем зарплату в размере 8000 р., что больше, чем в ЖЭКе, где средняя
зарплата около 5000 р. А многие говорят, что не хотят идти к нам, даже с такой зарплатой, потому что придется работать, а в ЖЭКе можно ничего
не делать!


- Какова ваша общая оценка варианта непосредственного управления?


- Для нас и вообще для всех маленьких домов, – это идеальный вариант. Но я думаю, что это возможно и в больших домах. Конечно, придется больше
работать и искать больше добровольцев. В любом случае, это лучше, чем управляющая компания, которая будет еще хуже, чем ЖЭК, поскольку будет
стремиться исключительно к получению прибыли. Надо просто научиться доверять друг другу, изменить подход, взять на себя инициативу и работать.




Вообще, о непосредственном управлении говорилось очень много. Представитель дома №
12 по ул. Капитана Краснова рассказала, что ЖЭК препятствует в оформлении
технической документации, и жильцы не могут реализовать собственный выбор.
Представитель двух домов с ул. Яблочкова, выбравших непосредственное управление,
заявил, что надо стараться объединить несколько зданий и не заключать договор с
ЖЭКом, поскольку толка от этого не будет никакого, а самим нанимать обслуживающих
двор работников. По его убеждению, это обойдется существенно дешевле.

О ТСЖ также вспоминали. В настоящее время Теплосбыт и Энергосбыт разослали
председателям многих ТСЖ и кооперативов города счета с предложением оплачивать
100% за горячую воду и электроэнергию, то есть без учета льготников. Понятно, что такие
действия пока незаконны, но они влекут за собой резкое осложнение ситуации в ТСЖ и
кооперативах. В Астрахани известно по крайней мере два случая, когда председатели
ТСЖ вынесли на общее собрание вопрос о роспуске товарищества и переходе к
непосредственному управлению.
Территориальное общественное самоуправление (ТОС)
в борьбе за жилищные права граждан
Территориальное общественное самоуправление (ТОС) сегодня – это одна из немногих
оставленных российским «демократическим» законодательством возможностей для
защиты и отстаивания населением своих элементарных гражданских прав, в том числе и в
жилищной сфере[8].

Новый федеральный закон о местном самоуправлении более детально прописывает статус
и возможности ТОС. Согласно статье 27, под ТОС подразумевается «самоорганизация
граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и
под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного
значения».

ТОС может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан:
подъезд многоквартирного жилого дома; многоквартирный жилой дом; группа жилых
домов; жилой микрорайон; сельский населенный пункт, не являющийся поселением; а
также иные территории проживания граждан. Границы территории, на которой
осуществляется ТОС, устанавливаются представительным органом поселения по
предложению населения, проживающего на данной территории.

Закон устанавливает и формы, в которых население осуществляет ТОС: это
непосредственное проведение собраний и конференций граждан, проживающих на
соответствующей территории, либо создание на этих собраниях и конференциях органов
ТОС (ОТОС), которые жители территории наделяют определенными полномочиями.
Собрание будет правомочным, если в нем принимает участие хотя бы половина жителей
соответствующей территории, достигших шестнадцатилетнего возраста. Конференция же
граждан по вопросам организации и осуществления ТОС считается правомочной, если в
ней принимают участие не менее двух третей избранных на собраниях граждан делегатов,
представляющих не менее половины жителей соответствующей территории, которые
достигли шестнадцатилетнего возраста.

Порядок организации и осуществления ТОС, условия и порядок выделения необходимых
средств из местного бюджета определяются уставом муниципального образования и (или)
нормативными правовыми актами представительного органа муниципального
образования. ТОС считается учрежденным с момента регистрации его устава
уполномоченным органом местного самоуправления соответствующего поселения.
Порядок регистрации устава ТОС определяется уставом муниципального образования и
(или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального
образования. Само ТОС в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом
и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме
некоммерческой организации.

К исключительным полномочиям собрания, конференции граждан, осуществляющих
ТОС, относятся: установление структуры ОТОС; принятие устава ТОС, внесение в него
изменений и дополнений; избрание ОТОС; определение основных направлений
деятельности ТОС; утверждение сметы доходов и расходов ТОС и отчета о ее
исполнении; рассмотрение и утверждение отчетов о деятельности ОТОС.

ОТОС представляют интересы населения, проживающего на соответствующей
территории, а также обеспечивают исполнение решений, принятых на собраниях и
конференциях граждан. Особо подчеркнем, что, согласно закону, ОТОС могут
осуществлять хозяйственную деятельность по содержанию жилищного фонда,
благоустройству территории, иную хозяйственную деятельность, направленную на
удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан, которые проживают на
соответствующей территории - как за счет средств указанных граждан, так и на основании
договора между органами ТОС и органами местного самоуправления с использованием
средств местного бюджета.

Органы ТОС также вправе вносить в органы местного самоуправления проекты
муниципальных правовых актов, подлежащие обязательному рассмотрению этими
органами и должностными лицами местного самоуправления, к компетенции которых
отнесено принятие указанных актов.

В уставе ТОС должны быть зафиксированы: территория, на которой оно осуществляется;
цели, задачи, формы и основные направления деятельности ТОС; порядок формирования,
прекращения полномочий, права и обязанности, срок полномочий органов ТОС; порядок
принятия решений; порядок приобретения имущества, а также порядок пользования и
распоряжения указанным имуществом и финансовыми средствами; порядок прекращения
осуществления ТОС. Законом специально отмечается, что дополнительные требования к
уставу ТОС органами местного самоуправления устанавливаться не могут.

Как можно заключить из текста ст. 27 ФЗ-131, ТОС фактически подпадает под действие
не одного, а двух федеральных законов – в том числе и закона “Об общественных
объединениях”. И если последний открывает возможности для самоорганизации
населения, даже если объединились всего три человека, то первый открывает
возможности для участия в нем населения, объединенного в ТОС.

Принятие этого закона совпало с реформой ЖКХ. Очевидно, что надеяться на «милость»
властей по улучшению жилищных условий не приходится. Но тем самым жизнь дает нам
новые возможности не просто для формального участия каждого человека в управлении
своим домом, улицей, подъездом, но и для реального объединения, для развития
общественной солидарности, чувства коллективной ответственности, умений совместного
ведения хозяйства.

Во многих субъектах Федерации и городах уже имеется собственное законодательство,
регулирующее отношения вокруг ТОС (устав, закон, постановление, положение и т.п.).
Его отсутствие может дать активистам поводы для дополнительных выступлений в адрес
региональных и муниципальных законодателей с требованием принять правовые акты,
регулирующие ТОС в вашем регионе.

Создание ТОС на вашей территории может быть очень эффективным для помощи
гражданам при выборе форм управления домами. Вы можете помогать жителям домов
вашей территории заключать индивидуальные договоры с эксплуатационным службами
напрямую, если хотите избежать работы с навязываемыми властями управляющими
компаниями. Если же вы захотите создать собственную, подконтрольную жителям ТОС
управляющую компанию - активисты Левого фронта помогут вам в этом (см. Контакты в
конце брошюры).

Если в правовых актах вашего региона (города) содержатся положения о финансовой
поддержке ТОС, создание новых ТОС на волне реформы ЖКХ и вступления в силу нового
ЖК может поддержать вашу работу неожиданными дополнительными источниками
финасирования (как правило, очень небольшими). Если таких актов нет, то, возможно,
следует бороться за их принятие, чтобы максимально использовать положения ФЗ-131,
посвященные использованию средств местных бюджетов для поддержки деятельности
ОТОС.


[9]
Санкт-Петербург, ТОС на улице Шостаковича, д.5

Жители дома 5 на улице Шостаковича в С.-Петербурге создали ТОС в июле 2005 для того,
чтобы противодействовать незаконной застройке. Благодаря этому, они уже сумели
огородить свою территорию от стоящих машин на тротуарах (поставили плиты вдоль
тротуаров) и начали двигаться по пути энергосбережения для снижения затрат на ЖКХ.
По словам Игоря Пухова (Движение Гражданских Инициатив), для этого не понадобилась
помощь от мэрии или кого-либо еще – «люди рассчитывают на собственные деньги и
собственные руки».

Форма ТОС может служить для устранения недостатков формы непосредственного
управления, предусмотренной новым ЖК. Достаточно реализовать простую идею:
передать управление ТОСу. Для этого достаточно того, чтобы на домовом собрании
собственники приняли это решение. Впрочем, можно передать управление не только
ТОСу, но и домовому комитету или любой общественной организации, созданной самими
жильцами. Главное здесь – самостоятельность и независимость от городской власти.
Также важен контроль над управлением ТОСами или домкомами (например, через
ротацию председателей). Можно регистрировать ТОС или общественную организацию
жильцов, можно не регистрировать (и действовать через уполномоченного от жильцов на
общем собрании). Регистрация нужна, если жильцы хотят открыть банковский счет.


Смотри также:

Приложение 20 и Приложение 21 – типовой устав ТОС (2 варианта).

Приложение 24. Схема организации ТОС

Приложение 22 и Приложение 23 – типовые документы ТОС.
Подробнее о ТОС: «Возможности местного и
Сибирь рекомендует ТОС[10]
общественного самоуправления. Анализ существующего
опыта. Пути развития» (Модератор – Валентин Ким, г.
Томск, КСП ТО, Секция Сибирского Социального Форума-
Какую коллективную форму самоорганизации
2004)

жильцов выбрать, в случае, если жильцы
В связи с развалом промышленности, отчуждением
проголосовали за непосредственное управление
трудящихся от управления на предприятии и какого-либо
влияния на политику вообще, отсутствия солидарности в
домом? Василий Старостин (Сибирская
трудовых коллективах, ТОСы на сегодня являются наиболее
Конфедерация Труда, СКТ) рекомендует ТОС.
перспективными формами организации населения и его
участия в управлении на уровне города, района, поселка, а
также дают возможность населению отстаивать свои права и
интересы и поднимать активность населения.
Честно говоря, если ТОСы не созданы властью, то
их надо создавать самим – это хорошо. Это вполне
ТОСы имеют свои положительные и отрицательные стороны.
легальная работа. Что я имею в виду?
Отрицательные стороны в том, что власть старается
контролировать руководство ТОСов через их
Изобретение и деятельность каких-либо иных
финансирование, зачастую продвигая на руководство более
угодных ей людей, таким образом, делая из ТОСов буфер
форм общественного самоуправления будет
между населением и собой.
сталкиваться с противодействием местных
Положительные стороны в том, что власть заинтересована в
властей, как не очень законная. А существование
ТОСах, а широкая правовая база дает им преимущество перед
ТОСов прописано в законе о местном
другими общественными организациями по самоуправлению.
Руководство ТОСов может быть переизбрано в любой момент
самоуправлении.
населением. Следовательно, даже если ТОСы и были
образованы сверху властью, то возможна смена руководства
населением.
Если они уже созданы, и выполняют заказ местных
властей, то и здесь не все потеряно. В Омске нам
Несмотря на все противоречия ТОСов, положительный опыт
в деятельности ТОСов превосходит отрицательный. Самое
удалось сместить прежнего председателя ТОСа
главное в деятельности ТОСов то, что у людей исчезает
апатия и появляется вера в свои силы. Люди начинают
одного из микрорайонов, когда появилась
понимать, что от их позиции и активности зависит. Как они
будут жить, и что в этом обществе они могут что-то
инициативная группа, радикально работающая по
изменить.
экологической проблеме, а прежний председатель
действовал вразрез ей.
Настоятельно рекомендуем участникам Форума и населению
организовывать ТОСы, а также активно участвовать в их
работе.
Конференция жителей поставила все на свои
места. И, конечно, через ТОС легче разговаривать
с людьми. При содействии СКТ наш ТОС
микрорайона в г. Омске издает информационный листок, который попадает в каждую
квартиру.

Создание ТОСов или овладение ими сложная задача. Стратегически ТОСы могут
оказаться той горизонтальной властью, которая может противопоставить себя
вертикали власти. Но, для такой серьезной работы у социальных движений в России
сейчас нет штыков. Актив социальных движений насчитывается минимум десятками
людей, а для такой глобальной работы необходимы сотни, а в масштабах России тысячи
активистов.

Начальная работа и становление проводится активом. Если ставится вопрос конкретно
по ЖК, то такую работу могут проводить уже имеющиеся Координационные Советы,
представители которых собирались на конференцию-семинар в Ижевске 1-2 октября.

Тольятти: независимый ТОС выбирает непосредственное управление[11]

В Тольятти ТОС существует уже более 10 лет, объединяет 27 жилых домов, и
зарегистрирован в администрации района (в уведомительном порядке). Он не получает
субсидий из мэрии, поскольку руководители ТОС отказываются выполнять
административные функции, которые пытается ему навязать городская власть. По этому
поводу даже идет судебный процесс.
На деле же ТОС доказывает свою независимость от мэрии, «защищая территорию от
чиновников, препятствуя незаконным застройкам, и добиваясь ремонта подъездов через
обращение к жилищной инспекции».

После принятия нового ЖК на территории ТОС были организованы собрания по
подъездам и по домам. На домовых собраниях были избраны уполномоченные, которым
доверили заключать договоры от их имени с поставщиками услуг. Однако, как рассказала
председатель ТОС Татьяна Митрофанова, на этом пока остановились. Причина – нет
типовых форм договоров на оказание услуг. Также жители рассматривают возможность
создания управляющей компании на базе ТОС, включив туда старших по каждому дому.

Этот опыт выглядит достаточно убедительным и привлекательным, но стоит сделать
оговорку. Как показывает практика, далеко не все ТОСы являются столь принципиально
независимыми от власти. Через субсидирование они нередко попадают в сферу влияния
мэрии, что является риском для сохранения контроля жителями за жилищным фондом.
Тем не менее, пример Тольятти – не единичный.

Иваново: ТОС в борьбе за жилищные права граждан[12]

По мере того как растет стоимость жилищно-коммунальных услуг, растет и интерес к ее
снижению. Улучшить качество обслуживания и относительно уменьшить платежи
граждан реально. Для этого необходимо владеть информацией и умело ею пользоваться.

Мы – собственники.

Если в многоквартирном доме приватизирована (или куплена) хотя бы одна квартира, то
этот дом уже не может целиком принадлежать городу. Каждый, кто имеет в
собственности квартиру – собственник доли в общедомовом оборудовании и
общедомовых помещениях. Например, если Вам принадлежит квартира, то Вам на праве
общей долевой собственности принадлежит и коробка (стены, крыша, перекрытия) дома,
входная дверь, подъезд, лестничные марши, лестничные площадки, окна, лифт, системы
водо-, электро-, газо- и теплоснабжения. Вы вправе претендовать и на придомовой
земельный участок (примерно до 22 м2 земли на каждого жителя передается бесплатно).

Город имеет долю в собственности пропорционально количеству квартир, которые еще не
приватизированы. Если все квартиры куплены (или приватизированы), то город
собственности в этом доме не имеет.

Знание о том, что мы – собственники, имеет важное практическое значение: мы можем
пользоваться правами собственника при заключении и исполнении договоров.

Договоры.
В микрорайоне Авдотьино г. Иваново
еще в 1997 году прошла учредительная
конференция ТОС. Был подготовлен
Жилищно-коммунальное обслуживание держится, в основном,
Устав, определены границы ТОС, Затем –
регистрация в качестве юридического
на 2 типах договоров: а) купля – продажа (электрическая,
лица. Активисты авдотьинского ТОС
совместно со специалистами
тепловая энергия, вода, газ – это товары); б) подряд или
инициировали разработку проекта
городского Положения, а затем и
возмездное оказание услуг (выполнение ремонта и
областного закона о ТОС. К 2005 г. в
технического обслуживания). Их суть хорошо известна. Мы
области насчитывается более 50 Советов
ТОС.
пользуемся этими договорами ежедневно. Каждый знает: за
некачественный товар, за плохую работу я вправе уплатить
меньше, или вернуть свои деньги, или потребовать за те же деньги передать хороший
товар, переделать работу. Действует простое понятие: я плачу и я решаю, где, что, у кого
купить, заказать; или не купить, не заказать.

Права жителя закреплены в Гражданском кодексе, Законе о защите прав потребителей,
Правилах оказания коммунальных услуг, Правилах и нормах технической эксплуатации
жилищного фонда, региональных законах и других нормах права. Например: сказано в
законе «О социальной направленности жилищной политики в Ивановской области», что
приборы учета должны устанавливаться бесплатно – значит, мастер из ЖРЭУ должен их
установить бесплатно (вернее, мы уже оплатили их установку в тарифе).

Договор с жителем должен быть в письменной форме. Если его нет, то доказательством
договорных отношений служат письменные счета, а содержание отношений ясно из
перечисленных норм права.

Гарантии и гаранты.

Давайте проверим, как на самом деле действуют наши гарантии и гаранты.

В течение 2002 – 2003 гг. общественные организации граждан и органы общественного
самоуправления всей России требовали и настойчиво добивались, чтобы были, наконец,
разработаны, приняты и опубликованы «Правила и нормы технической эксплуатации
жилищного фонда». Наконец, Госстрой утвердил эти правила 27.09.2003. Это документ
почти на 200 страницах, где систематически и подробно указано все, что касается
технического обслуживания. Если требования правил не исполняются, то жители вправе
потребовать перерасчет и компенсации. Правила обязательны для исполнения. По-
прежнему в силе Гражданский кодекс, закон о защите прав потребителей.

Разработана новая редакция закона «О социальной направленности жилищной политики в
Ивановской области» в том же 2003 г. Беда в том, что сами по себе нормы права бумажки,
на которых что-то написано. Без принуждения они не действуют. Вот пример из жизни
микрорайона. Члены Совета осмотрели практически все многоэтажные дома
микрорайона. Отметили свыше 90 нарушений Правил и норм технической эксплуатации.

Органы власти, контроля и надзора.

Пример Совета ТОС м. Авдотьино. Совет проинформировал о нарушениях Правил ЖРЭУ
№ 20 и МПЖХ – нет ответа. Из прокуратуры ответ пришел – это не их дело. От главы
города нет ответа. Государственная жилищная инспекция проинформировала, что
проведено обследование. Но осмотрены лишь 5 домов, да и то не полностью; выдано
предписание провести ремонт… всего одного дома (кстати, не самого плохого по своему
состоянию). Из объяснений ЖРЭУ, данных в ходе проверки, выходит, что во всех домах
проводится ремонт, есть исправные общедомовые счетчики, нет грязи. Удивительно, но
ЖРЭУ не признало ни одной своей недоработки: все у них в порядке! Как говаривал
О. Бендер, «с таким счастьем – и на свободе»! По мнению коммунальщиков, жители во
всем виноваты: платят неаккуратно, портят имущество, костры жгут, мусор разбрасывают.
Подтвердить свои заявления о проделанных работах документально ЖРЭУ не может.
Правоохранительные органы вероятными приписками не интересуются.

Но вот один житель Иванова (не из нашего микрорайона) решил тоже поставить опыт: не
платить за не оказанные ему коммунальные услуги. По закону имеет право. Пусть, мол,
МПЖХ подает на меня в суд и доказывает, что услуги оказаны. МПЖХ в суд подавать не
стало. За МПЖХ иск в суд на гражданина подала прокуратура Фрунзенского района.
МПЖХ – это муниципальное унитарное предприятие, коммерческая организация. Сама
себя защитить может. А прокуратура помогла не гражданину, а коммерческой
организации.

Обслуживающая организация ЖРЭУ, по сути, не является стороной договора на
техническое обслуживание жилищного фонда. Оно исполняет обязательства по договору
от имени муниципального предприятия жилищного хозяйства (МПЖХ). В обязанность
МПЖХ и ЖРЭУ входит разъяснение гражданам особенностей обслуживания
оборудования, учета потребления, порядка обращения с заявками, претензиями и т.д. На
деле этого не происходит. Отмечены случаи введения потребителей в заблуждение
относительно количества и качества услуг. Например, в доме № 19 по ул. Дюковской
капитального ремонта не проводилось со дня окончания строительства (в 1992 г.). Но
работник ЖРЭУ при жилищной инспекции заявила, что ремонт проведен, только жители
все вновь поломали.

Для облегчения дела текст договора на обслуживание квартиры включен в текст
упомянутого областного закона как обязательное приложение. Но обслуживающие
организации заключают такие договоры лишь по принуждению со стороны суда. МПЖХ
и ЖРЭУ заставляют граждан подписывать собственный текст договора, особенно при
приватизации. Люди, слышавшие что-то про обязательность договора, его подписывают.
Они не обращают внимания, что в договоре, который им «подсовывают», отсутствуют:
? точный перечень услуг;
? право гражданина на освидетельствование и инспектирование состояния дома в
своем присутствии;
? право не платить при отсутствии договора;
? право платить ту сумму, которую не оспаривает, а не ту, что записана в счете;
? право знать, за что образовался долг;

? право требовать перерасчета вне зависимости от наличия долга.

Договор в редакции МПЖХ в судебном порядке признан не соответствующим закону.
Тогда МПЖХ слегка изменяет договор, и заставляет подписывать его. Этот договор также
нарушает права граждан. Лучше уж вообще без договора! Договор может стать жителю не
защитой, а угрозой.

Справедливый договор имеет ряд признаков:
1. Ссылка на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и
областной закон.
2. Право лично участвовать в осмотре в приемке результата работ.

3. Право личного эффективного контроля за качеством работ, количеством и
качеством приобретаемых товаров (воды, тепла, газа и т.п.). Вот их примерное
содержание:

…Обслуживающая организация обязана приглашать Собственника на
приемку выполненных работ по ремонту и техническому обслуживанию
общего имущества дома. Работы, не принятые Собственником, оплате
не подлежат.
Стоимость и перечень плановых работ на следующий календарный год
должны быть согласованы Собственником и должны основываться на
нормах (как обязательных, так и рекомендательных) Правил и норм
технической эксплуатации жилого фонда. Работы, не согласованные
Собственником, оплате не подлежат.

Споры о перечне и стоимости работ, количеству и качеству
потребленных ресурсов решаются путем переговоров. В случае, если
не найдено согласие – в судебном порядке.

Собственник вправе:
? знакомиться с данными общедомовых приборов учета в удобное для
себя время;
? проверить соответствие температуры теплоносителя температуре
наружного воздуха;
? получать от обслуживающей организации заверенные ею сведения о
показаниях приборов учета, о температуре теплоносителя,
температуре наружного воздуха в письменной форме в день и час
ознакомления с ними;

? составлять акты об обстоятельствах, имеющих значение для него,
в том числе в отсутствие или без согласия представителей
обслуживающей организации. Акты, составленные обслуживающей
организацией, не имеют преимущества перед актами,
составленными Собственником.

Обслуживающая организация обязана доводить до сведения
Собственников в удобной для них форме следующую информацию:
? перечень ремонтных работ по общему имуществу дома и график их
выполнения;

? сведения о потребленных ресурсах по дому за истекший период;

В случае отсутствия (неисправности) общедомового прибора учета
Собственник вправе оплачивать не более 70% от рассчитанной
стоимости потребленной воды (теплоносителя).

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором,
стороны руководствуются законом «О социальной направленности
жилищной политики в Ивановской области», Правилами и нормами
технической эксплуатации жилищного фонда (рекомендуемые
приложения Правил носят для сторон обязательный характер).

Собственник квартиры, иными словами, вправе знать, когда и какие работы будут
выполнены, согласовать их перечень, цену. Собственник вправе, например, заявить: «Я не
согласен, что за уборку вы берете с меня 30 рублей в месяц. Я буду сам убирать, или
найму кого-нибудь». Он вправе проверить, что выполнены именно те работы, которые он
согласовал, и лишь затем платить. Он вправе проверить, не заставляют ли его платить за
ненужный ему теплоноситель и воду, экономятся ли вода и другие ресурсы. Вправе. Но
дают ли осуществить это право?
Нелишне помнить, что свидетельством наличия договора обслуживания являются
квитанции об оплате. Опасно для жителей вот что. Руководитель обслуживающей
организации может сказать: житель регулярно платит – значит, он согласен с условиями.
Поэтому обслуживание производится так, как сложилось.

Простота хуже воровства.

Потребителя обманывают не только при оказании услуг, но и при расчетах их стоимости.
Плата за коммунальные услуги рассчитана по формуле:

Плата = Тариф (стоимость за 1 единицу услуги, ресурса) умноженный на количество
единиц услуги, ресурса.

Услуга - это, например, уборка территории, лифт, антенна, обслуживание жилья. Тариф -
стоимость услуги за 1 м2. Ресурс – это, например, горячая и холодная вода. Тариф –
стоимость 1 м3 или 1 Гигакалории (Гкал) тепловой энергии. Количество единиц – это
количество м2 площади, м3 воды, Гкал тепловой энергии. Дальше, якобы – чистая
арифметика. Но это в теории.

Тариф должен быть утвержден надлежащим органом. Например, тарифы для МПЖХ,
Горэлектросети, Гортеплоэнерго, Водоканала и других муниципальных предприятий по
уставу г. Иваново должна утверждать городская Дума. Тариф должен быть обоснован.
Обоснованность должна быть подтверждена экономической экспертизой. Экспертизу
должен провести независимый аудитор. Выбор аудитора должен осуществить тот же
орган, что утверждает тарифы, т.е. городская Дума. Это – требование закона. А теперь
посмотрим, как закон легко нарушить. Во-первых, все годы тарифы утверждала не Дума, а
мэр города. Администрация сначала обходилась без аудитора, а затем подбирала аудитора
сама. Аудит платный. В России действует правило: кто платит независимому эксперту, в
интересах того и делается экспертиза. Недаром в судах стороны бьются за право самим
выбирать эксперта. Результат: по величине тарифов по отношению к размеру средней
зарплаты Иваново впереди чуть ли не всей России. Стоимость аудита оплачена
муниципальными предприятиями. Стоимость оплаты включена в тариф (на законном
основании) и, в конечном счете, оплачивается нами, потребителями. Злые языки говорят:
за наши деньги нас и обманывают. Они не правы. Закон позволяет включить в тариф
практически все, что интересует руководство коммунальных предприятий: повышенный
рост зарплаты, страхование, кредиты, дивиденды, премии, санаторно-курортное лечение,
прибыль. Иное дело, что аудит бухгалтерский не столь эффективен. В бухгалтерских
книгах скоро все будет гладко. Важнее выяснить, где что теряется из ресурсов (аудит
потерь). А если тариф заведомо реален, то незачем тратить деньги на аудит. Например, в
Тейкове тариф на тепловую энергию от котельной ХБК раза в два ниже, чем в Иванове –
зачем там аудит?

Депутатам, как правило, не до трудоемких исследований тарифов. Да и отвечать за
тарифы не хочется: проще свалить ответственность на мэра. Поэтому Дума, вернув себе
право утверждать тарифы, стала искать выход, как бы вновь передать ответственность
администрации. И нашла. Она утвердила плату за разные виды услуг, смешав понятия
«цена», «тариф», «плата». Цены поручили установить администрации города. Но цены и
тариф – это, по сути, одно и то же, ведь размер платы – это произведение от умножения
цены на размер общей площади. Подобным же образом администрация установила и
тарифы на тепло и воду, сказав, что это не тарифы. Городская Дума подавляющим
большинством проголосовала это решение. Прокуратура Ивановской области сочла эти
«игры в слова» нарушением закона, но никого не наказала, ограничившись предложением
устранить недостатки, указав: «нарушение порядка ценообразования и процедуры
утверждения тарифов … может привести к отказу граждан оплачивать коммунальные
услуги».

Объем потребления.

Для учета потребления горячей воды на горячее водоснабжение установлены счетчики. В
принципе, их можно установить также для учета горячей воды на отопление. Однако в
нарушение п.5.4.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» счетчики не
проверены, их показания не используется при расчетах. Работники ЖРЭУ сначала
объяснили проверяющей комиссии, что счетчики исправны, учет ведется. Затем признали,
что счетчик неисправен, т.к. на деньги жителей они закупили бракованные счетчики.
Вопрос: если счетчики бракованные, зачем их было покупать? Если брак выявился при
эксплуатации, почему не предъявлена претензия изготовителю?

Неисправность счетчиков невыгодна жителям, но выгодна коммунальщикам. При
неисправных счетчиках за сверхнормативные потери в сетях заставляют платить жильцов,
а не энергоснабжающую организацию. Жители, установившие в своих квартирах приборы
учета, платят по их показаниям. Жители, не установившие приборы учета, платят по
завышенным нормам потребления.

Нарушены требования энергосбережения. Вентиляционные отверстия должны обеспечить
лишь однократный воздухообмен. Они не могут быть открыты в морозные дни.
Вентиляционные отверстия открыты круглый год. Отопительные трубы не имеют
изоляции. Все это ведет к огромным потерям. При этом температура воздуха в квартирах,
как правило, превышает минимальную норму. Отсюда следует, что можно существенно
сократить потребление тепловой энергии и, соответственно, расходы потребителей. Это
делается просто: заказывается меньше тепловой энергии.

Ремонт запорной арматуры проводится лишь по мере обнаружения неисправностей. Это
ведет к излишним потерям теплоносителя и холодной воды. Жители, проведя осмотр
сами, установили, что сальники, не позволяющие воде просачиваться из запорной
арматуры, могут выйти из строя в любой момент. Изоляция трубопроводов отсутствует.
Состояние труб свидетельствует о том, что надлежащих гидравлических испытаний не
проводилось. Осмотрим тепловой узел дома № 14 по ул. Революционной. Измерив объем
горячей воды из 5 течей за единицу времени, можно установить: за сутки под фундамент
дома вытекает почти 4 т. горячей воды. В доме 60 квартир. Получается, что за сутки
теряется горячей воды из расчета на 1 человека почти столько же, сколько средний
европеец расходует за тот же период времени.

Осмотрим подъезды и лестничные клетки. Во всех осмотренных многоквартирных домах
отсутствовало второе остекление окон, в некоторых (к счастью, немногих) случаях, были
щели и в первом остеклении. Двери не были снабжены доводчиками, прихлопы не
уплотнены. Все это может служить законным основанием для подачи исков и отказа от
оплаты услуг ЖКХ.

Образцы обращений к властям, жалоб и исковых заявлений, см. в Приложении 13.
Как не быть обманутыми при создании ТСЖ[13]

При создании ТСЖ необходимо совершить несколько обязательных шагов:


1. Случается, что ТСЖ созданы справление ТСЖ забыло об интересах остальных
нарушением закона и коррумпированными лицами.
Всегда существует угроза, что
жильцов в пользу своих собственных. Поэтому, жильцы дома должны сами коллективно
взять контроль над домом и над ТСЖ. Чтобы сделать правильный выбор способа
управления домом, жителям необходимо уяснить, что ЭТО такое и с чем ЭТО едят.
Поэтому обеспечьте всех и каждого полноценной и многосторонней информацией о
положениях Жилищного Кодекса, ознакомьте всех с Уставом созданного до вас ТСЖ, с
материалами проведенного вами юридического, правового и финансового аудита.
Обеспечьте общение жителей любыми способами, если вы пришли к власти не за тем, за
чем туда ходили ваши предшественники.


2. После этого приступайте к проведению очно-заочной Конференции (Общего
собрания) по выбору способа управления домом. Активисты Движения "Против
произвола в жилищных объединениях" считают, что переголосовка по этому главнейшему
и наиважнейшему вопросу должна происходить ежегодно в силу того, что мнение
жителей о способе управления меняется и выбрать лучшее получается не всегда сразу.


3. Устава такимвариант созданиясделатьприступайте к шлифованию действующего
Если выбран ТСЖ,
образом, чтобы его максимально демократичным и
максимально защищающим права каждого жителя. Утверждайте новый вариант Устава
путем проведения Общего собрания очно-заочной формы (голосование по бюллетеням
или листам опроса).

стр. 1
(всего 11)

СОДЕРЖАНИЕ

>>